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Quelle réforme sureté réelle immobilière ?

L‘ordonnance N° 2021 – 1192 du 15 septembre 2021 modifie les dispositions antérieures de la sûreté réelle immobilière.

Selon le nouvel article 2375 du Code civil (reprise de l’ancien article 2373) : « Les sûretés sur les immeubles sont les privilèges, le gage immobilier et les hypothèques.

La propriété de l’immeuble peut également être retenue ou cédée en garantie. »

L’hypothèque peut être légale, conventionnelle ou judiciaire. Elle est la technique la plus utilisée en tant que garantie.

Sa mise en œuvre est très formaliste.

Quelle modification sur la garantie hypothécaire ?

Les nouvelles dispositions relatives à la sûreté réelle immobilière confirment que l’hypothèque est une garantie sans dépossession.

Une hypothèque peut être consentie sur les immeubles présents ou futurs (article nouveau 2414).

« L’hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs.
A peine de nullité, l’acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles, ainsi qu’il est dit à l’article 2421. »

De même, selon l’article 2415 : « L’hypothèque peut être consentie pour sûreté d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures. Si elles sont futures, elles doivent être déterminables.

La cause en est déterminée dans l’acte. »

Elle peut porter sur des immeubles par destination, c’est-à-dire accessoires et formant un tout avec l’immeuble.

Quelle différence entre hypothèque, gage immobilier et le privilège immobilier ?

Le gage immobilier se distingue de l’hypothèque, car il entraîne la dépossession du bien, ce qui se traduit pour le créancier gagiste par la possibilité de percevoir les fruits civils que produit le bien gagé.

Les privilèges immobiliers quant à eux avaient jusqu’à présent une particularité : la prise de rang a lieu dès la conclusion du contrat alors que pour l’hypothèque la prise de rang qui détermine la chronologie des droits des créanciers s’effectue lors de la formalisation de l’inscription.

Les aménagements ont pour objectif de supprimer les privilèges immobiliers spéciaux en les intégrant dans les hypothèques légales, la particularité de prise de rang lors de la naissance de la créance est donc remplacée par celle de la date de l’inscription de la garantie.

En ce qui concerne le gage immobilier, le nouvel article 2379 confirme : « Le gage immobilier est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation avec dépossession de celui qui la constitue. »

Les créances peuvent être cédées. Elles peuvent être futures et dans ce cas l’acte doit comporter suffisamment d’éléments pour leur individualisation (article 2373 – 1).

De même, une somme d’argent peut faire l’objet d’une cession à titre de garantie et porter sur des créances présentes ou futures (article 2374).

Cette cession doit être constatée par écrit sous peine de nullité et comporter suffisamment d’informations pour l’individualisation de la créance (article 2374 – 1). La cession de la somme d’argent est opposable aux tiers dès sa remise (article 2374 – 2). Le cessionnaire peut en disposer librement sauf dispositions écrites contraires (article 2374 – 3).

Les sûretés pourront être dorénavant établies par voie électronique.

Ces nouvelles dispositions relatives à la sûreté réelle immobilière ont pour effet de simplifier et regrouper les anciennes dispositions, apporter de nouvelles solutions et tenir compte des nouvelles technologies.

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