Prêt viager hypothécaire, indemnité de remboursement anticipé, que dit la Loi
- Les indemnités de remboursement d’un Prêt viager hypothécaire son défini par le code de la consommation et établi par un décret.
- (mise à jour avec le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 et les articles L 313-47 et suiv. du Code de la consommation)
1. Prêt Viager Hypothécaire : un prêt et non une vente en viager
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit garanti par une hypothèque sur un logement détenu en pleine propriété.
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L’emprunteur reste propriétaire, continue d’occuper son bien et ne verse aucune mensualité de son vivant ; capital et intérêts ne sont dus qu’au décès (ou lors de la vente anticipée du bien).
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Comme tout prêt, il peut être soldé à n’importe quel moment par anticipation, partiellement ou totalement.
2. Le droit au remboursement anticipé
Les articles L 313-47 à L 313-49 du Code de la consommation s’appliquent aux prêts assortis d’une hypothèque – PVH compris. Ils consacrent un droit absolu :
« L’emprunteur peut, à tout moment, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les sommes restant dues. »
Aucune justification n’est exigée ; le prêteur ne peut pas refuser.
2.1 Préavis et formalisme
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Demande écrite (courriel ou lettre recommandée).
La plupart des contrats prévoient un préavis de 30 jours pour permettre au prêteur d’établir le décompte (capital, intérêts courus, indemnité éventuelle).
3. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Le prêt viager hypothécaire n’est pas soumis au plafond « 3 % ou 6 mois d’intérêts » applicable aux prêts immobiliers classiques. Le régime spécifique figure dans le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 (articles R 314-1 et R 314-2).
| Type de prêt | Date de la demande | Indemnité maximale (IRA) |
|---|---|---|
| PVH à versement unique | < 5ᵉ année | 4 mois d’intérêts sur le capital remboursé |
| 5ᵉ → 9ᵉ année | 2 mois d’intérêts | |
| ≥ 10ᵉ année | 1 mois d’intérêts | |
| PVH à versements périodiques | < 5ᵉ année | 5/12 des versements de la 1ʳᵉ année |
| 5ᵉ → 9ᵉ année | 3/12 des versements de la 1ʳᵉ année | |
| ≥ 10ᵉ année | 2/12 des versements de la 1ʳᵉ année |
L’offre de prêt doit rappeler ce barème ; aucun autre calcul n’est légalement autorisé.
4. Remboursement partiel : conditions et seuil
L’article R 314-1 autorise la banque à refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital initial versé.
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Aucun délai légal entre deux remboursements partiels n’est imposé ; les contrats fixent souvent 6 mois.
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Chaque remboursement partiel diminue le capital restant dû et réduit la capitalisation future des intérêts.
5. Situations courantes menant à un remboursement anticipé
| Situation | Avantage pour l’emprunteur |
|---|---|
| Héritage important | Solder la dette, stopper la capitalisation des intérêts et préserver le patrimoine familial. |
| Déblocage d’une assurance-vie | Mettre fin au prêt sans entamer l’épargne courante. |
| Vente d’une résidence secondaire | Simplifier le patrimoine, dégager des liquidités et lever l’hypothèque sur la résidence principale. |
| Cession d’un bien locatif | Éviter la gestion des locataires et réduire la dette grevant la succession. |
| Entrée en établissement spécialisé | Vendre la résidence principale, rembourser le PVH, puis financer les frais de séjour avec le solde. |
6. Questions pratiques fréquemment posées
| Question | Réponse |
|---|---|
| Puis-je rembourser partiellement plusieurs fois dans l’année ? | Oui, si chaque versement ≥ 10 % du capital initial et si le contrat ne fixe pas un délai plus long. |
| Quels frais notarials après remboursement total ? | Les frais de mainlevée d’hypothèque (enregistrements + émoluments) sont à la charge de l’emprunteur. |
| La banque peut-elle refuser mon remboursement ? | Non, sauf si la somme est < 10 % (remboursement partiel) ou si le préavis contractuel n’est pas respecté. |
| Que devient l’IRA si je vends pour raison familiale majeure ? | Les IRA peuvent être réduites ou supprimées si le contrat le prévoit (vérifiez la clause d’exonération). |
7. Étapes d’un remboursement anticipé réussi
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Demande de décompte auprès du prêteur (mentionner la date de règlement souhaitée).
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Réception du tableau : capital restant dû, intérêts courus, indemnités.
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Virement ou réemploi du produit de vente par le notaire.
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Mainlevée de l’hypothèque enregistrée par acte notarié.
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Archivage de l’attestation de solde pour la succession.
8. Ce qu’il faut retenir sur le PVH
Le prêt viager hypothécaire offre une flexibilité méconnue : il peut être remboursé à tout moment, sans négociation, dans un cadre légal clair.
Les pénalités sont plafonnées par le décret n° 2006-1540 et décroissent avec le temps.
Un remboursement anticipé permet de réduire le coût global du crédit, d’alléger la succession et de libérer un bien avant une vente ou un déménagement.
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