Quels sont les dispositifs de contrôle de l’encadrement des loyers et les solutions de financement locatif ?
L’encadrement des loyers, en vigueur dans plusieurs grandes villes françaises, vise à limiter les hausses excessives et à réguler le marché locatif.
Mais que se passe-t-il quand cette règle n’est pas respectée ?
Quels sont les moyens de contrôle à la disposition des locataires, des collectivités ou de l’État ?
Et surtout, comment financer un projet immobilier locatif dans ce contexte, notamment via un financement SCI ?
Dans cet article, découvrez :
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Les leviers juridiques et administratifs pour faire respecter l’encadrement des loyers,
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Les outils numériques à disposition des locataires,
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Les mécanismes de contrôle de l’État,
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Et les solutions de financement d’un bien locatif, notamment en SCI.
Les recours des locataires face à un loyer trop élevé
L’article 140 de la loi ELAN permet aux locataires de contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré, ou un complément de loyer injustifié, au moment de la signature ou du renouvellement du bail.
Pour cela, ils peuvent saisir la Commission départementale de conciliation, qui agit comme médiateur entre bailleur et locataire. Si aucun accord n’est trouvé, une action judiciaire reste possible.
À savoir : cette démarche est simple, gratuite, et peut aboutir à une réduction du loyer ou à un remboursement des sommes indûment perçues.
Le rôle des collectivités et de l’État : mise en demeure et amendes
En cas de non-respect avéré de l’encadrement des loyers, le préfet ou la collectivité locale compétente peut intervenir directement. Elle peut :
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Mettre en demeure le bailleur de régulariser le contrat de location,
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Exiger la restitution des trop-perçus au locataire,
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Prononcer une amende administrative.
Ce pouvoir de sanction donne une force juridique réelle au dispositif d’encadrement.
Des outils pour informer et signaler les abus
Pour faciliter le respect de la réglementation, plusieurs villes (comme Paris, Lille ou Lyon) ont mis en place des :
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Simulateurs de loyers en ligne, pour vérifier si le montant demandé est conforme au loyer de référence ;
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Formulaires de signalement en ligne pour dénoncer les cas de dépassement.
Conseil pratique : ces outils sont accessibles aux locataires et aux bailleurs et permettent de prévenir les litiges dès la mise en location.
La DGCCRF veille au respect des règles par les professionnels
Chaque année, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) réalise des contrôles ciblés auprès des professionnels de l’immobilier (agences, mandataires, etc.). Elle vérifie :
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La conformité des annonces immobilières,
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Le respect des loyers de référence,
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La transparence sur les compléments de loyer.
En cas de manquement, des amendes administratives peuvent être prononcées.
Vous êtes locataire ? Signalez un abus sur SignalConso.
Un bilan attendu en 2026
Un rapport d’évaluation sur l’encadrement des loyers est attendu d’ici novembre 2026, afin de mesurer l’efficacité des dispositifs de contrôle existants. Il pourrait ouvrir la voie à de nouveaux ajustements législatifs ou à une extension du dispositif à d’autres territoires.
Financer un investissement locatif : pensez à la SCI !
Vous envisagez d’investir dans un bien locatif dans une zone soumise à l’encadrement des loyers ? Le mode de détention du bien est un facteur clé pour optimiser votre projet.
Financement en nom propre : attention au taux d’endettement
Si vous achetez en nom propre, votre dossier de crédit immobilier investisseur sera analysé selon les critères du HCSF. Cela signifie :
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Un taux d’endettement plafonné à 35 %,
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Une durée de crédit limitée à 25 ans (27 avec différé).
Ces règles peuvent rapidement limiter votre capacité d’emprunt, surtout si vous détenez déjà d’autres biens.
Financement via une SCI : un avantage stratégique
Créer une SCI permet de sortir du cadre du HCSF. En effet, une SCI n’étant pas une personne physique, elle n’est pas soumise à ces plafonds. Les banques se basent alors sur un autre critère : le cash-flow différentiel.
Le financement est évalué sur la capacité du bien à s’autofinancer :
Loyers perçus – Charges = Solde disponible pour rembourser l’emprunt.
Cela permet souvent d’obtenir un financement plus important, sans que vos revenus personnels ne soient pénalisés.
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Spécialiste du financement de projets immobiliers en SCI, Cibfinance.fr vous propose des solutions adaptées, avec des partenaires bancaires non soumis au HCSF. Vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure, d’une étude en cash-flow différentiel, et de montages optimisés pour l’investissement locatif.
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Tableau récapitulatif
| Dispositif | Objectif | Acteurs concernés |
|---|---|---|
| Commission de conciliation | Contester un loyer abusif | Locataire |
| Mise en demeure par la préfecture | Sanctionner un bail non conforme | Propriétaire |
| DGCCRF | Contrôler les professionnels de l’immobilier | Agences |
| SCI pour l’investissement | Financer hors HCSF | Investisseurs |
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