SCPI à crédit : avec un taux à 5,70 %, l’investissement est-il encore intéressant ?

La remontée des taux de crédit a changé la perception de l’investissement en SCPI à crédit.

Pendant des années, le raisonnement paraissait simple : emprunter à 2 % ou 3 % pour acheter une SCPI distribuant 4,5 % ou 5 % permettait de profiter d’un effet de levier évident.

Mais que se passe-t-il lorsque le crédit SCPI coûte 5,70 % et que la SCPI affiche elle-même un rendement de 5,70 % ? À première vue, l’opération pourrait sembler ne plus présenter d’intérêt. Pourquoi emprunter à 5,70 % pour investir à 5,70 % ?

En réalité, cette comparaison est trop rapide. Un taux de crédit et le taux de distribution d’une SCPI ne s’appliquent pas de la même manière.

Et surtout, elle oublie l’objectif principal d’un investissement immobilier financé à crédit : utiliser les revenus produits par un actif pour contribuer à la constitution progressive d’un patrimoine.

Taux du crédit et rendement de la SCPI : une comparaison trompeuse

Prenons volontairement un exemple simple. Un investisseur achète 100 000 € de parts de SCPI intégralement financées à crédit sur 20 ans.

Le TAEG du financement est de 5,70 %. Dans notre simulation, la mensualité ressort à environ 691 €.

Imaginons maintenant une SCPI affichant un taux de distribution de 5,70 %. Sur 100 000 € investis, elle distribuerait théoriquement 5 700 € par an, soit environ 475 € par mois. Nous avons donc :

*Hypothèse volontairement simplifiée d’une distribution constante de 5,70 % pendant 20 ans, avant fiscalité.

À ce stade, une première chose apparaît : même avec un taux de crédit identique au rendement de la SCPI, les revenus générés par l’investissement financent une partie importante de la mensualité.

Pourquoi 5,70 % de crédit n’annule pas 5,70 % de rendement

C’est probablement le point le plus important à comprendre.

Les deux taux ne portent pas sur la même assiette dans le temps. Le rendement de la SCPI est calculé sur les parts détenues. Dans notre exemple, l’investisseur possède 100 000 € de parts dès le départ.

Le crédit fonctionne différemment. Au fil des mensualités, l’emprunteur rembourse du capital. Le capital restant dû diminue progressivement et la part des intérêts comprise dans chaque échéance diminue elle aussi.

Autrement dit, les 5,70 % du financement ne sont pas prélevés chaque année pendant 20 ans sur 100 000 €.

C’est la raison pour laquelle mettre face à face « crédit à 5,70 % » et « SCPI à 5,70 % » ne permet pas de déterminer la rentabilité de l’opération.

Ce qui compte réellement : l’effort d’épargne

Revenons à notre exemple. L’investisseur rembourse 691 € chaque mois. La SCPI lui procure théoriquement 475 € de revenus mensuels.

Son effort financier est donc : 691 € – 475 € = 216 € par mois. C’est cette donnée qui devient particulièrement intéressante.

L’investisseur accepte un effort d’épargne mensuel pour acquérir progressivement un patrimoine immobilier financé en partie par les revenus générés par ce même patrimoine.

Au bout de 20 ans, le prêt est intégralement remboursé.

Si, hypothèse simplificatrice, les parts valent toujours 100 000 €, l’investisseur détient alors 100 000 € de patrimoine sans dette. C’est cela, l’effet de levier du crédit.

Le véritable raisonnement : combien me coûte la constitution de 100 000 € de patrimoine ?

Poser la question ainsi change complètement la lecture de l’investissement. Dans notre simulation financement SCPI, l’investisseur aura consacré théoriquement : 216 € × 240 mois = 51 840 €.

Cet effort aura contribué, avec les distributions de la SCPI, au remboursement d’un financement ayant permis d’acquérir 100 000 € de parts dès le départ. Il serait néanmoins incorrect d’en conclure que l’investisseur a « gagné » 48 160 €.

Car plusieurs éléments doivent encore entrer dans le calcul : fiscalité, frais, évolution des distributions et surtout valeur des parts au moment de leur revente.

Mais cela montre bien pourquoi l’investissement à crédit peut conserver un intérêt même lorsque les taux ont fortement augmenté.

Et si le crédit était à 5,40 % au lieu de 5,70 % ?

Notre simulation permet également de relativiser l’importance de quelques dixièmes de point sur le financement.

À 5,70 %, la mensualité ressort à environ 691 €. À 5,40 %, elle serait proche de 675 €. Soit seulement 16 € de différence mensuelle.

Sur 20 ans, l’écart de coût du financement est naturellement plus significatif, environ 3 850 € dans notre simulation. Obtenir le meilleur financement reste donc important.

Mais le taux du crédit n’est qu’une composante de la réussite de l’investissement. Une variation de la distribution de la SCPI ou une baisse de la valeur des parts peut avoir des conséquences financières bien supérieures à quelques dixièmes de point gagnés sur le crédit.

Le choix de la SCPI devient donc déterminant

C’est probablement encore plus vrai aujourd’hui qu’hier.

Les dernières statistiques de l’ASPIM illustrent les écarts importants entre les différentes catégories de SCPI. En 2025, le taux de distribution moyen du marché s’est établi autour de 4,9 %.

Les SCPI diversifiées ont affiché près de 6 % en moyenne. Mais la performance ne se résume pas aux distributions : le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % sur l’année et la performance globale annuelle moyenne s’est établie à environ 1,5 %. ASPIM Cela rappelle une évidence parfois oubliée : un taux de distribution élevé ne suffit pas à juger une SCPI.

Il faut également examiner la qualité et la diversification du patrimoine, le taux d’occupation, la politique de gestion, l’évolution des valeurs d’expertise, l’endettement de la SCPI, les réserves, les frais et les conditions de sortie.

Il ne faut surtout pas oublier la fiscalité

Le calcul précédent est volontairement réalisé avant fiscalité. Or celle-ci peut sensiblement modifier le résultat selon la situation de l’investisseur, son régime fiscal et la nature des revenus distribués par la SCPI.

Le financement à crédit présente néanmoins une caractéristique importante : lorsqu’elles répondent aux conditions fiscales applicables, les charges financières liées à l’acquisition d’un patrimoine produisant des revenus fonciers peuvent être déductibles.

L’administration fiscale rappelle notamment qu’au régime réel les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition d’immeubles donnés en location, ainsi que certains frais d’emprunt, sont déductibles des revenus fonciers. impots.gouv.fr Une simulation sérieuse de SCPI à crédit doit donc être personnalisée.

Deux investisseurs achetant exactement 100 000 € de la même SCPI avec le même crédit peuvent obtenir des résultats nets différents.

Et si la SCPI baisse ?

C’est ici qu’il faut éviter de transformer une démonstration financière en promesse. Imaginons qu’au terme des 20 ans les 100 000 € de parts ne valent plus que 80 000 €.

L’investisseur aura certes remboursé son crédit, mais son patrimoine final sera inférieur à celui retenu dans notre hypothèse de départ. À l’inverse, si les parts se valorisent, le résultat sera amélioré. Il en va de même pour les distributions.

Un rendement de 5,70 % aujourd’hui ne signifie absolument pas que la SCPI distribuera 5,70 % pendant les vingt prochaines années.

L’AMF est très claire sur ce point : ni le rendement d’une SCPI ni le capital investi ne sont garantis. Elle rappelle également le risque de liquidité, la revente des parts pouvant prendre du temps en l’absence de contrepartie.

Autorité des Marchés Financiers C’est pourquoi la SCPI doit être envisagée comme un placement de long terme.

L’AMF évoque notamment un horizon de 10 à 20 ans et insiste sur la nécessité de tenir compte des frais et des risques avant d’investir. Autorité des Marchés Financiers

SCPI à crédit : l’effet de levier n’a donc pas disparu

La remontée des taux n’a pas supprimé mécaniquement l’intérêt du financement à crédit.

Elle l’a rendu plus exigeant. Avec des taux très faibles, certaines opérations pouvaient présenter un effet de levier particulièrement favorable. Avec un crédit autour de 5 % ou 6 %, il devient encore plus important de sélectionner correctement la SCPI, la durée du financement et le niveau d’effort d’épargne acceptable.

Mais surtout, il faut abandonner une comparaison trop simpliste : « rendement SCPI 5,70 % – crédit 5,70 % = zéro ». Le calcul ne fonctionne pas ainsi. Dans notre exemple, 100 000 € de SCPI financés sur 20 ans avec un TAEG de 5,70 % et une distribution théorique de 5,70 % nécessitent environ 216 € d’effort mensuel avant fiscalité.

La vraie question devient alors beaucoup plus intéressante : « Suis-je prêt à consacrer environ 216 € par mois pour contribuer à me constituer, sur 20 ans, un patrimoine immobilier de 100 000 €, dont une partie du financement est assurée par les revenus de l’investissement ? »

C’est à cette question que doit répondre une simulation de SCPI à crédit. Car le taux du crédit est important. Le rendement aussi. Mais aucun des deux, pris isolément, ne permet de dire si l’opération est pertinente.

C’est l’ensemble du montage, sa durée, sa fiscalité, son effort d’épargne, la qualité de la SCPI et la valeur du patrimoine constitué à terme qui doivent être étudiés. Et c’est précisément là que le crédit peut continuer à jouer son rôle : transformer un effort d’épargne régulier en constitution progressive d’un patrimoine plus important.

Note : les simulations présentées sont pédagogiques et reposent sur des hypothèses constantes. Elles ne constituent ni une promesse de rendement ni une garantie sur la valeur future des parts.

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Contrairement à certaines idées reçues, plusieurs établissements financiers continuent de financer l’acquisition de parts de SCPI, parfois sans obligation de domiciliation des revenus et sur des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans selon les dossiers.

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Chaque situation étant différente, une étude personnalisée permet de mesurer précisément l’intérêt d’un financement de SCPI à crédit en fonction de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

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Prêt hypothécaire : pourquoi la France pourrait enfin rattraper son retard

En France, prononcer le mot « hypothèque » provoque encore souvent une réaction de méfiance. Pour beaucoup d’emprunteurs, hypothéquer son logement signifie prendre un risque important, voire mettre son patrimoine en danger.

Cette perception est très française.

Dans plusieurs pays, notamment aux États-Unis et au Royaume-Uni, utiliser la valeur de son patrimoine immobilier pour obtenir un financement est beaucoup plus courant. L’immobilier n’y est pas seulement considéré comme un patrimoine à conserver ou à transmettre. Il constitue également une réserve de valeur susceptible d’être mobilisée lorsqu’un besoin de financement apparaît.

La France commence seulement à redécouvrir cette logique.

Et dans un pays qui vieillit, où une part considérable du patrimoine est détenue par les générations les plus âgées et où plusieurs milliers de milliards d’euros vont être transmis dans les prochaines années, le prêt hypothécaire pourrait progressivement changer de dimension.

À l’étranger, mobiliser son patrimoine immobilier est beaucoup plus naturel

La comparaison internationale doit être maniée avec prudence car les produits ne sont pas strictement identiques d’un pays à l’autre. Mais les ordres de grandeur montrent une différence culturelle importante.

Aux États-Unis, les propriétaires disposent notamment des « Home Equity Loans », des HELOC, lignes de crédit garanties par le logement, ou encore du « cash-out refinancing ». Leur point commun est simple : permettre à un propriétaire de mobiliser une partie de la valeur accumulée dans son logement sans nécessairement le vendre.

En 2025, ICE estimait que les détenteurs américains de crédits immobiliers possédaient 17 600 milliards de dollars de valeur nette immobilière, dont 11 500 milliards étaient potentiellement mobilisables tout en conservant une marge de sécurité de 20 %. Rien qu’au premier trimestre 2025, près de 45 milliards de dollars avaient été retirés de cette valeur immobilière, tous mécanismes confondus.

Au Royaume-Uni, une autre forme de mobilisation du patrimoine immobilier s’est développée autour de l’« equity release », principalement destinée aux propriétaires âgés. En 2025, ce marché a représenté 2,57 milliards de livres de financements, en progression de 11 % sur un an. Plus de 99 % de ce marché est constitué de « lifetime mortgages ».

Ces produits ne sont pas directement comparables au prêt de trésorerie hypothécaire français. Ils démontrent néanmoins qu’ailleurs, utiliser son patrimoine immobilier comme support d’un financement est beaucoup plus largement accepté.

Les premières données dont nous disposons montrent au contraire un marché français beaucoup plus étroit et une offre encore concentrée auprès de quelques établissements spécialisés.

L’hypothèque n’est pas le prêt : c’est sa garantie

C’est probablement le premier malentendu à lever.

Une hypothèque n’est pas un financement. C’est une garantie donnée à l’établissement qui prête l’argent.

Lorsqu’une banque accorde plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros sur une durée longue, elle souhaite naturellement sécuriser sa créance. L’hypothèque lui confère une garantie sur un bien immobilier.

Mais l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Il continue à l’occuper, à le louer ou à en disposer dans les conditions prévues par son financement.

Surtout, l’objectif économique d’une banque n’est évidemment pas de récupérer les biens immobiliers de ses clients. Son métier consiste à prêter de l’argent et à percevoir les intérêts correspondant à ce financement.

La réalisation de la garantie n’intervient qu’en cas de défaillance grave et persistante de l’emprunteur.

On peut donc considérer l’hypothèque comme une sorte d’épée de Damoclès. Elle existe, elle sécurise le prêteur et rappelle la nécessité de respecter ses engagements. Mais lorsque le crédit est normalement remboursé, elle n’a pas vocation à jouer.

Et comme pour tout crédit, l’existence d’une hypothèque ne dispense jamais la banque d’étudier la solvabilité de l’emprunteur. La valeur du patrimoine ne remplace pas la capacité de remboursement.

Un financement qui répond à des situations que les crédits classiques couvrent mal

C’est précisément là que le prêt hypothécaire retrouve tout son intérêt.

Certains besoins ne rentrent pas facilement dans les cases traditionnelles du crédit bancaire.

Un propriétaire peut avoir besoin d’une somme importante pour réaliser des travaux, financer une soulte, aider ses enfants, disposer d’un apport, réorganiser son patrimoine, investir, financer un projet professionnel ou simplement obtenir de la trésorerie.

Le prêt hypothécaire permet alors de s’appuyer sur un actif que l’emprunteur possède déjà.

Cette caractéristique peut notamment présenter un intérêt pour certains chefs d’entreprise. Leur patrimoine peut être conséquent alors que leurs revenus sont plus irréguliers que ceux d’un salarié. Selon le projet, la situation financière et les critères de l’établissement prêteur, la garantie immobilière peut permettre d’étudier des opérations qui correspondent mal aux financements bancaires standards.

Le prêt hypothécaire peut également répondre à certains besoins patrimoniaux : financement d’une soulte, SCI ou SCPI, travaux importants, projet familial, trésorerie ou succession.

Une solution particulièrement intéressante pour certains seniors

Le vieillissement de la population devrait également accélérer la réflexion autour de la mobilisation du patrimoine immobilier.

Selon les projections 2026 de l’Insee, les personnes âgées de 75 ans ou plus représenteraient 12,3 % de la population française en 2030, 16,5 % en 2050 et 19,3 % en 2070.

Or une partie importante de cette population possède son logement.

Le paradoxe est connu : on peut disposer d’un patrimoine immobilier important tout en ayant des revenus mensuels plus limités.

Les besoins, eux, ne disparaissent pas avec l’âge. Travaux d’adaptation du logement, aide aux enfants ou petits-enfants, dépenses liées à l’autonomie, acquisition d’une résidence mieux adaptée, donation, trésorerie ou réorganisation patrimoniale peuvent nécessiter des sommes importantes.

Certains prêts hypothécaires présentent également un intérêt supplémentaire pour les emprunteurs seniors : selon les produits et les établissements, l’assurance emprunteur n’est pas systématiquement exigée.

C’est un élément important lorsque l’âge ou l’état de santé rend l’assurance coûteuse ou difficile à obtenir.

À côté du prêt hypothécaire amortissable existe également le prêt viager hypothécaire, qui répond à une logique différente : le capital n’est généralement pas amorti mensuellement et le remboursement intervient notamment au décès ou lors de la vente du bien. Les deux solutions ne doivent donc pas être confondues.

9 000 milliards d’euros de patrimoine à transmettre : un changement majeur se prépare

Une autre transformation pourrait donner au financement hypothécaire une place beaucoup plus importante : la grande transmission patrimoniale.

Selon une estimation présentée au Sénat, le flux successoral cumulé pourrait dépasser 9 000 milliards d’euros entre 2025 et 2040. Le flux annuel de successions pourrait atteindre environ 677 milliards d’euros en 2040.

Une grande partie de ce patrimoine sera constituée d’immobilier.

Or recevoir un patrimoine ne signifie pas nécessairement recevoir des liquidités.

Un héritier peut parfaitement devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens et devoir simultanément régler des droits de succession importants.

C’est précisément dans ce type de situation que le financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

Financer les droits de succession sans vendre dans l’urgence

Prenons une situation simple.

Des héritiers reçoivent plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine transmis possède une valeur importante, mais la succession génère des droits à régler et les héritiers ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires.

Une première solution consiste à vendre rapidement un bien.

Mais vendre dans l’urgence n’est pas toujours une bonne solution.

Il faut trouver un acquéreur, négocier le prix, organiser la vente et parfois gérer une indivision entre plusieurs héritiers. Une vente précipitée peut conduire à accepter des conditions qui n’auraient pas été retenues avec quelques mois supplémentaires.

Sous réserve de l’étude du dossier et des conditions du prêteur, un financement garanti par l’un des biens peut permettre d’apporter les liquidités nécessaires.

L’hypothèque change alors complètement de fonction dans l’esprit de l’emprunteur.

Elle n’est plus une menace sur le patrimoine. Elle devient au contraire un outil permettant de préserver temporairement ce patrimoine et de donner du temps aux héritiers.

Ils peuvent ensuite décider sereinement de conserver certains biens, d’en louer d’autres ou d’organiser leur vente dans de meilleures conditions.

Le prêt hypothécaire peut ainsi devenir un véritable outil de gestion de la transmission patrimoniale.

Pourquoi la France pourrait progressivement changer de regard

Pendant des décennies, le modèle français a été relativement simple : acheter sa résidence principale, rembourser son crédit, puis conserver un bien totalement désendetté jusqu’à sa transmission aux enfants.

Cette culture patrimoniale reste profondément ancrée.

Mais les besoins évoluent.

Nous vivons plus longtemps. Le patrimoine immobilier représente une part importante de la richesse des ménages. Les besoins de financement continuent après 60 ou 70 ans. Les familles souhaitent parfois aider les générations suivantes avant leur succession. Les entrepreneurs ont des besoins de liquidité qui ne correspondent pas toujours aux crédits traditionnels. Et la grande transmission patrimoniale va multiplier les situations dans lesquelles des ménages seront riches en immobilier mais momentanément pauvres en liquidités.

Dans ce contexte, laisser plusieurs centaines de milliers d’euros immobilisés dans un bien tout en rencontrant un besoin de financement peut conduire à reconsidérer certaines habitudes.

C’est exactement ce qui s’est produit dans d’autres pays.

La France est probablement au début de ce mouvement.

Le prêt hypothécaire doit encore être dépoussiéré

Le principal obstacle n’est donc peut-être pas uniquement financier ou bancaire. Il est également culturel.

Le mot « hypothèque » conserve une connotation négative qui correspond mal à la réalité moderne de ces financements.

Un travail de pédagogie est nécessaire.

Il faut expliquer qu’une hypothèque est avant tout une garantie. Qu’elle ne transforme pas la banque en propriétaire du logement. Qu’elle n’empêche pas l’emprunteur de rester propriétaire de son patrimoine. Et surtout qu’un prêt hypothécaire reste un crédit soumis à une véritable analyse de solvabilité, à des règles réglementaires et à une politique de risque bancaire.

Le financement hypothécaire n’est donc ni un financement occulte, ni un moyen de contourner les règles habituelles du crédit.

C’est un outil financier.

Et comme tout outil, son intérêt dépend de la situation dans laquelle il est utilisé.

Cibfinance accompagne le développement de ces nouvelles solutions hypothécaires.

Le prêt hypothécaire restera probablement un financement spécialisé. Il n’a pas vocation à remplacer le crédit immobilier ou le crédit à la consommation traditionnel.

Mais son potentiel est important.

Vieillissement de la population, financement des seniors, besoins des entrepreneurs, transmission de patrimoine, droits de succession, soultes, travaux, investissements et besoin de liquidité : de nombreuses évolutions économiques et démographiques convergent aujourd’hui.

La France possède un patrimoine immobilier considérable. Elle a simplement moins développé que d’autres pays les solutions permettant de mobiliser cette richesse sans vendre.

Le retard français pourrait donc progressivement se réduire.

Chez Cibfinance, nous travaillons avec des établissements spécialisés dans le financement hypothécaire et accompagnons les courtiers et leurs clients dans l’étude de ces opérations particulières.

Car demain, la question ne sera peut-être plus seulement : « Pourquoi hypothéquer mon bien ? »

Elle pourrait de plus en plus devenir : « Pourquoi vendre mon patrimoine si je peux simplement en mobiliser temporairement une partie de la valeur ? »

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

La France vieillit, mais à 70 ans, les projets continuent.

La France vieillit. Ce constat démographique est désormais incontestable. L’allongement de l’espérance de vie, l’arrivée des générations du baby-boom aux âges de la retraite et la baisse de la natalité transforment progressivement la société française. Mais comment bien vieillir en France ?

Mais derrière les statistiques, une autre réalité apparaît : avoir 70 ans aujourd’hui ne signifie plus nécessairement être vieux, dépendant ou sans projet. De nombreux seniors sont autonomes, actifs, propriétaires de leur logement et souhaitent continuer à voyager, réaliser des travaux, aider leurs enfants ou simplement améliorer leur confort de vie.

Le véritable enjeu n’est donc pas seulement de vivre plus longtemps. Il est de bien vieillir, en conservant son autonomie, son logement et sa liberté de décision. Cette ambition suppose parfois de trouver des solutions de financement adaptées aux seniors.

La France face au vieillissement de sa population

En 2025, la France a connu un changement démographique historique : le nombre de décès a dépassé celui des naissances pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Les personnes âgées de 65 ans ou plus représentent désormais environ 22 % de la population. Leur proportion devrait continuer à progresser au cours des prochaines décennies. Selon les projections démographiques de l’Insee, la France comptera une population plus âgée en 2070, avec une progression particulièrement forte du nombre de personnes de plus de 75 ans.

Cette évolution ne signifie pas uniquement que la France comptera davantage de personnes dépendantes. Elle signifie surtout que des millions de Français passeront une période de plus en plus longue à la retraite.

À 65 ans, l’espérance de vie atteint environ 20 ans pour les hommes et plus de 23 ans pour les femmes. Une personne qui part à la retraite doit donc souvent organiser une nouvelle étape de sa vie susceptible de durer deux décennies, parfois davantage.

À 70 ans, on n’est pas nécessairement vieux

L’âge administratif ne correspond pas toujours à l’âge réel, à l’état de santé ou au degré d’autonomie.

Selon la DREES, l’espérance de vie sans incapacité à 65 ans atteignait, en 2024, 11,8 ans pour les femmes et 10,5 ans pour les hommes. Cela signifie qu’une grande partie des personnes de 70 ans vivent encore sans limitation importante dans leurs activités quotidiennes.

Beaucoup conduisent, voyagent, pratiquent une activité sportive, s’investissent dans une association, s’occupent de leurs petits-enfants ou lancent de nouveaux projets. Certains souhaitent également reprendre une activité professionnelle, créer une entreprise ou investir dans l’immobilier.

Parler du vieillissement uniquement sous l’angle de la dépendance donnerait donc une image incomplète de la réalité. Les seniors ne forment pas une population homogène. Une personne de 65 ans récemment retraitée n’a pas les mêmes besoins qu’une personne de 85 ans confrontée à une diminution de sa mobilité.

Cette diversité doit être prise en compte par les établissements bancaires et les professionnels du financement.

Bien vieillir, c’est d’abord préserver son autonomie

Bien vieillir repose sur plusieurs facteurs. L’activité physique, une alimentation adaptée, la prévention médicale et le maintien d’une vie sociale jouent un rôle déterminant. Mais le logement et les moyens financiers sont également essentiels.

Une grande majorité des Français souhaite rester le plus longtemps possible à son domicile. Pour rendre ce choix possible, certains travaux doivent être anticipés : remplacement d’une baignoire par une douche accessible, installation d’un monte-escalier, suppression des différences de niveau, élargissement des portes, motorisation des volets ou aménagement d’une chambre au rez-de-chaussée.

Il peut également être nécessaire d’engager une rénovation énergétique. Un logement mal isolé devient coûteux à chauffer et peut être inconfortable, particulièrement pour une personne âgée.

MaPrimeAdapt’ peut financer une partie des travaux d’adaptation du logement sous certaines conditions d’âge, de ressources ou de perte d’autonomie. Cette aide peut couvrir 50 % ou 70 % des dépenses éligibles. Cependant, elle ne finance pas toujours la totalité du projet et peut laisser un reste à charge important.

Les seniors ont encore de nombreux projets à financer

Les besoins financiers ne disparaissent pas au moment de la retraite. Ils évoluent.

Un senior peut avoir besoin de financer :

• des travaux d’adaptation ou de rénovation de son logement ;
• l’achat d’un véhicule plus confortable ;
• des services d’aide à domicile ;
• des dépenses de santé insuffisamment remboursées ;
• un voyage ou un projet personnel ;
• un déménagement vers un logement mieux adapté ;
• une donation ou une aide apportée à ses enfants ;
• les études ou l’acquisition immobilière d’un petit-enfant ;
• des droits de succession ;
• le remboursement de crédits existants ;
• les dépenses liées à une perte d’autonomie.

La difficulté réside souvent dans le décalage entre le patrimoine détenu et les revenus disponibles.

De nombreux retraités sont propriétaires d’un logement entièrement ou presque entièrement remboursé. Ils disposent donc d’un patrimoine immobilier, mais pas nécessairement d’une épargne immédiatement disponible. Dans le même temps, le montant de leur pension peut limiter leur capacité à souscrire un crédit bancaire classique.

Ils peuvent ainsi être propriétaires d’un bien de grande valeur tout en rencontrant des difficultés pour financer 30 000, 50 000 ou 100 000 euros de travaux ou de projets.

Pourquoi emprunter devient-il plus difficile avec l’âge ?

Il n’existe pas d’âge légal maximal pour emprunter. Chaque banque fixe cependant ses propres critères concernant l’âge en fin de prêt, les revenus, l’assurance emprunteur et l’état de santé.

À partir d’un certain âge, la durée possible du financement diminue. Le coût de l’assurance peut également augmenter ou rendre le crédit moins accessible. Lorsque le senior est déjà retraité, l’établissement prêteur analyse principalement le montant de la pension, les charges, le patrimoine et le reste à vivre.

Un refus de crédit classique ne signifie pourtant pas qu’aucune solution n’existe. Plusieurs financements peuvent être étudiés selon l’âge, les revenus, la valeur du patrimoine et la nature du projet.

Quelles solutions de financement pour les seniors pour bien vieillir en France ?

Pour un besoin limité, un prêt personnel ou un crédit à la consommation peut être envisagé si les revenus permettent de supporter les mensualités.

Lorsqu’il existe plusieurs crédits, le regroupement de crédits peut permettre de réduire le montant des échéances et de retrouver un budget mensuel plus confortable. Cette opération doit toutefois être analysée dans son ensemble, car l’allongement de la durée peut augmenter le coût total du financement.

Pour des montants plus importants, le prêt hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter en apportant son bien immobilier en garantie. Il peut notamment financer des travaux, une donation, des dépenses de succession, l’aide aux enfants ou un projet personnel.

Le prêt relais senior peut aussi accompagner la vente d’une résidence devenue trop grande ou inadaptée et l’acquisition d’un nouveau logement.

Enfin, lorsque les revenus ne permettent pas d’assumer une mensualité classique, le prêt viager hypothécaire peut constituer une solution particulièrement adaptée.

Le prêt viager hypothécaire pour mobiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire, ou PVH, permet à un propriétaire d’obtenir une somme d’argent en donnant son logement en garantie, sans être obligé de le vendre.

L’emprunteur reste propriétaire de son bien et continue à l’occuper. Il ne verse généralement aucune mensualité pendant la durée du prêt. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Le montant pouvant être obtenu dépend principalement :

• de l’âge de l’emprunteur ;
• de la valeur du logement ;
• de la localisation et de la qualité du bien ;
• des conditions proposées par l’établissement prêteur.

Plus l’emprunteur est âgé, plus la part de la valeur du logement susceptible d’être mobilisée peut être importante.

La trésorerie obtenue peut servir à adapter le domicile, financer des travaux, améliorer le niveau de vie, aider ses proches ou concrétiser un projet longtemps différé.

Une solution qui doit être étudiée avec précaution

Le prêt viager hypothécaire présente un avantage majeur : il permet d’utiliser son patrimoine immobilier sans vendre son logement et sans alourdir son budget mensuel.

Mais son coût doit être clairement expliqué. Les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent progressivement au capital emprunté. La dette augmente donc avec le temps et réduit la valeur qui pourra être transmise aux héritiers.

Le PVH doit être comparé avec les autres solutions envisageables : prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits, vente en viager, vente du logement, prêt relais senior ou mobilisation d’une épargne financière.

Il ne s’agit pas de choisir un produit uniquement en fonction de l’âge. Il faut tenir compte du projet, de la situation familiale, du patrimoine, des revenus et de la volonté de conserver ou de transmettre le bien immobilier.

Cibfinance accompagne les projets des seniors

Le vieillissement de la population française crée de nouveaux besoins, mais aussi de nouvelles responsabilités pour les professionnels du financement.

À 70 ans, on peut encore avoir vingt années de vie devant soi et de nombreux projets à concrétiser. L’accès au crédit ne devrait donc pas être pensé uniquement à travers l’âge, mais à partir de la situation globale de chaque emprunteur.

Cibfinance étudie différentes solutions destinées aux seniors : crédit à la consommation, regroupement de crédits, prêt hypothécaire, prêt relais senior et prêt viager hypothécaire.

L’objectif est de rechercher un financement cohérent avec les ressources, le patrimoine et le projet de chacun. Bien vieillir, c’est aussi conserver la liberté d’utiliser son patrimoine pour choisir sa manière de vivre.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

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• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE RCS de St ETienne N° 442 287512. Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Courtiers en crédit : vos factures devront mentionner de nouvelles références pour l’exonération de TVA

Les courtiers en crédit bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération TVA sur les rémunérations correspondant à une véritable prestation de négociation de crédit.

Cette exonération est aujourd’hui fondée sur l’article 261 C du Code général des impôts. À compter du 1er janvier 2027, cette référence devra être remplacée par les nouveaux articles du Code des impositions sur les biens et services, appelé CIBS.

Pour les cabinets de courtage déjà en activité, cette évolution nécessite une mise à jour des factures, mais également des modèles de documents, des logiciels comptables et des procédures internes.

Pourquoi la référence à l’article 261 C du CGI va-t-elle disparaître ?

L’article 261 C du Code général des impôts prévoit l’exonération de TVA de certaines opérations bancaires et financières. Cette disposition constitue actuellement le fondement de l’exonération applicable à l’octroi et à la négociation de crédits.

Dans le cadre de la réorganisation du droit fiscal, les règles relatives à la TVA doivent être transférées dans le Code des impositions sur les biens et services.

Cette opération de recodification ne remet pas en cause, dans son principe, l’exonération applicable à la négociation de crédits. Elle modifie néanmoins les références juridiques utilisées pour justifier cette exonération.

Les courtiers devront donc actualiser la mention légale portée sur leurs factures.

Une modification reportée au 1er janvier 2027

La recodification des dispositions relatives à la TVA devait initialement entrer en vigueur le 1er septembre 2026.

Une ordonnance publiée en juillet 2026 a toutefois reporté l’entrée en vigueur du transfert de ces règles au 1er janvier 2027. Jusqu’au 31 décembre 2026, l’article 261 C du Code général des impôts reste donc la référence applicable.

Ce report laisse aux cabinets de courtage quelques mois pour adapter leurs outils et vérifier les mentions portées sur leurs factures.

Il convient ainsi de distinguer deux périodes.

Jusqu’au 31 décembre 2026, la facture peut conserver la mention :

« Exonéré de TVA en vertu de l’article 261 C du Code général des impôts. »

À compter du 1er janvier 2027, sous réserve d’une nouvelle modification législative, cette référence devra être remplacée par :

« Exonéré de TVA en vertu des articles L. 213-133 et L. 213-137 du Code des impositions sur les biens et services. »

Il ne faut donc pas modifier prématurément les factures. La nouvelle mention doit être utilisée à partir de la date d’entrée en vigueur effective des articles concernés.

Pourquoi faut-il citer deux articles du CIBS ?

Le nouveau dispositif repose sur l’articulation de deux articles.

• L’article L. 213-137 du Code des impositions sur les biens et services prévoit l’exonération applicable à l’octroi d’un crédit.
• L’article L. 213-133 précise que lorsqu’un acte financier bénéficie d’une exonération, celle-ci s’applique également à l’opération de négociation relative à cet acte.

La négociation est définie comme un service d’entremise fourni par un tiers et ayant pour finalité la conclusion du contrat.

Pour justifier l’exonération de TVA applicable à la rémunération du courtier, il sera donc nécessaire de faire référence à la fois à l’exonération de l’opération de crédit et à son extension à la prestation de négociation.

Quelles factures sont concernées ?

Cette évolution concerne les factures correspondant à une prestation de négociation de crédit exonérée de TVA.

Il peut notamment s’agir :

• des factures de commissions adressées aux établissements bancaires ;
• des factures d’honoraires adressées aux emprunteurs ;
• des factures émises à l’occasion d’un crédit immobilier ;
• des factures concernant un crédit à la consommation ;
• des factures liées à un regroupement de crédits ;
• des rémunérations portant sur un financement professionnel, lorsque la prestation répond aux conditions de la négociation exonérée.

La qualité d’IOBSP ne suffit toutefois pas, à elle seule, pour bénéficier de l’exonération. C’est la nature réelle de la prestation rémunérée qui doit être examinée.

L’exonération ne couvre pas automatiquement toutes les prestations du courtier

Une prestation de négociation suppose une intervention destinée à rapprocher les parties et à permettre la conclusion d’un contrat de crédit.

La recherche d’une solution de financement, la présentation du dossier à un établissement prêteur, les échanges portant sur les conditions du financement et l’accompagnement jusqu’à la conclusion du contrat peuvent caractériser une prestation d’entremise.

À l’inverse, une prestation autonome de conseil, d’audit, d’étude financière, d’assistance administrative ou de formation ne bénéficie pas nécessairement de la même exonération.

Lorsqu’un cabinet exerce plusieurs activités, il est donc important de distinguer les différentes prestations sur les factures. Une seule facture ne doit pas conduire à appliquer indistinctement l’exonération à des services qui relèveraient de régimes fiscaux différents.

Les modifications à préparer avant le 1er janvier 2027

La mise à jour ne doit pas se limiter au modèle principal de facture. Les courtiers doivent identifier tous les supports sur lesquels l’article 261 C du CGI peut apparaître.

Les vérifications peuvent porter sur :

• les modèles de factures adressées aux banques ;
• les factures d’honoraires destinées aux clients ;
• les factures générées automatiquement par l’extranet ;
• le paramétrage du logiciel de facturation ;
• les modèles enregistrés dans le logiciel comptable ;
• les conventions de partenariat ;
• les mandats de recherche de financement ;
• les conventions d’honoraires ;
• les procédures comptables internes ;
• les modèles de notes d’honoraires et d’avoirs.

Les factures automatisées méritent une attention particulière. Une ancienne référence peut continuer à apparaître si le modèle n’est pas actualisé dans le logiciel ou si plusieurs modèles sont utilisés selon les produits et les partenaires bancaires.

Une mise à jour juridique, mais aussi une vérification des pratiques

Ce changement de référence peut être l’occasion de contrôler la cohérence du régime de TVA appliqué par le cabinet.

Le courtier doit pouvoir expliquer la nature de la prestation rémunérée et démontrer qu’elle correspond bien à une opération de négociation de crédit. Les mandats, les conventions d’honoraires et les factures doivent employer des formulations cohérentes avec les diligences réellement accomplies.

En présence de prestations mixtes ou d’activités distinctes, une vérification avec l’expert-comptable ou le conseil fiscal du cabinet est recommandée.

Anticiper sans modifier les factures trop tôt

Les courtiers peuvent préparer dès maintenant leurs nouveaux modèles, tout en programmant leur mise en service au 1er janvier 2027.

Jusqu’au 31 décembre 2026, la référence à l’article 261 C du CGI reste applicable. À partir du 1er janvier 2027, elle devra être remplacée par les articles L. 213-133 et L. 213-137 du CIBS.

Cette évolution ne bouleverse pas le régime fiscal de la négociation de crédits. Elle impose toutefois une actualisation précise des factures et des outils du cabinet. Une modification simple en apparence, mais indispensable pour maintenir des documents professionnels juridiquement à jour.

Deux formules de partenariat adaptées à vos besoins

• Mandataire de Cibfinance : bénéficiez d’un accompagnement complet et de l’expertise de Cibfinance pour proposer directement nos solutions à vos clients, tout en renforçant votre offre de services.
• Indicateur d’affaires : Orientez vos clients vers Cibfinance et percevez une rémunération pour chaque dossier abouti, sans vous engager dans le processus de courtage.

En choisissant Cibfinance comme partenaire, vous disposez d’une alternative solide pour répondre aux besoins financiers de vos clients, tout en bénéficiant d’un soutien professionnel et d’une expertise reconnue.

Donations familiales 2027 : jusqu’à 50 000 € exonérés pour aider les jeunes générations ?

La transmission aux jeunes générations du patrimoine pourrait connaître une évolution importante en 2027.

Le gouvernement souhaite encourager la donation familiale des Français à transmettre une partie de leur épargne plus tôt à leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, plutôt que d’attendre le règlement d’une succession.

L’objectif est à la fois patrimonial et économique : permettre aux jeunes générations de disposer d’un capital au moment où elles en ont réellement besoin pour acheter leur résidence principale, financer des travaux, créer une entreprise ou réaliser un investissement.

Le Premier ministre Sébastien Lecornu a résumé l’objectif du dispositif annoncé pour le budget 2027 : la France épargne beaucoup mais transmet tardivement son patrimoine.

Le plan « Transmissions 2027 » pourrait donc modifier sensiblement la fiscalité des donations familiales.

Attention toutefois : au 14 septembre 2026, ces mesures sont annoncées par le Gouvernement mais ne sont pas encore définitivement adoptées. Elles doivent être intégrées au projet de loi de finances pour 2027 puis examinées par le Parlement.

Pourquoi le Gouvernement veut-il favoriser les donations ?

La France possède une épargne privée considérable. Une partie importante du patrimoine financier et immobilier est aujourd’hui détenue par les générations les plus âgées.

Parallèlement, les héritages interviennent de plus en plus tard dans la vie.

Cette situation crée un décalage : le patrimoine est souvent transmis à un âge où les héritiers ont déjà réalisé une grande partie de leurs projets patrimoniaux.

À l’inverse, les besoins financiers sont particulièrement importants entre 25 et 45 ans : achat d’une résidence principale, naissance des enfants, travaux, investissement locatif, création ou reprise d’une entreprise.

Le Gouvernement souhaite donc favoriser une transmission anticipée du patrimoine.

L’idée est simple : plutôt que de transmettre principalement au moment du décès, pourquoi ne pas inciter les familles qui en ont les moyens à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant ?

Le don familial exonéré pourrait passer de 31 865 € à 50 000 €

C’est probablement la mesure la plus lisible du dispositif annoncé.

Actuellement, l’article 790 G du Code général des impôts prévoit, sous certaines conditions, une exonération des dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 €.

Cette exonération est notamment applicable lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur ou émancipé.

Le Gouvernement souhaite porter temporairement ce plafond à 50 000 €.

Un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent répondant aux conditions du dispositif pourrait ainsi transmettre jusqu’à 50 000 € en numéraire en bénéficiant de cette exonération spécifique.

Cela représente 18 135 € supplémentaires par rapport au plafond actuel.

Cette exonération peut-elle se cumuler avec les abattements existants ?

C’est un point essentiel pour comprendre l’intérêt du dispositif.

Aujourd’hui, le don familial de sommes d’argent de 31 865 € constitue un mécanisme distinct des abattements applicables aux donations selon le lien de parenté.

Par exemple, un enfant peut actuellement bénéficier d’un abattement de 100 000 € sur une donation consentie par chacun de ses parents, renouvelable tous les quinze ans.

Sous réserve du respect des conditions prévues pour le don familial de sommes d’argent, les deux mécanismes peuvent se cumuler.

Actuellement, un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur jusqu’à 131 865 € sans droits de donation lorsque l’ensemble des conditions sont réunies et que les abattements correspondants sont intégralement disponibles.

Si la réforme annoncée pour 2027 est adoptée dans les conditions présentées, cette capacité pourrait théoriquement atteindre 150 000 € : 100 000 € au titre de l’abattement en ligne directe et 50 000 € au titre du don familial de sommes d’argent.

Pour deux parents, les montants potentiellement transmissibles peuvent donc devenir particulièrement significatifs.

Chaque situation doit cependant être étudiée individuellement, notamment en fonction des donations déjà réalisées au cours des quinze années précédentes.

Un taux temporaire de 6 % sur certaines donations taxables

La deuxième mesure annoncée pourrait avoir un impact encore plus important pour certaines familles.

Le Gouvernement envisage d’appliquer temporairement un taux unique de 6 % sur la fraction taxable de certaines donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur.

Le dispositif interviendrait après prise en compte des abattements disponibles.

Selon l’exemple communiqué par Matignon, lorsqu’un parent a déjà utilisé son abattement et souhaite donner 100 000 € supplémentaires à son enfant, les droits pourraient passer d’environ 18 200 € actuellement à 6 000 € avec le nouveau dispositif.

La réduction peut donc être considérable.

L’intérêt du mécanisme serait également de concerner une famille plus large, notamment certaines transmissions entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

Les modalités précises devront toutefois être vérifiées dans le texte du PLF 2027.

Un taux ramené à 5 % en cas de don à une association

Un troisième mécanisme est envisagé.

Le taux temporaire de 6 % pourrait être ramené à 5 % lorsque le bénéficiaire réalise simultanément un don au profit d’une association venant en aide aux personnes les plus démunies.

Le Gouvernement cherche ainsi à associer transmission familiale et solidarité.

Là encore, les conditions exactes, le montant du don nécessaire et les organismes éligibles devront être examinés lorsque le texte législatif sera disponible.

Une donation de 50 000 € peut-elle faciliter un achat immobilier ?

C’est probablement l’un des effets les plus concrets de cette réforme pour les jeunes ménages.

L’apport personnel reste un élément important dans le financement d’une acquisition immobilière.

Une donation familiale peut permettre de financer tout ou partie des frais d’acquisition, d’augmenter l’apport personnel ou de réduire le montant du crédit immobilier nécessaire.

Prenons un jeune ménage souhaitant acheter sa résidence principale.

Une aide familiale de 30 000 €, 40 000 € ou 50 000 € peut modifier sensiblement son plan de financement. Elle peut réduire le montant emprunté, améliorer le rapport entre le financement et la valeur du bien et diminuer les mensualités.

Elle ne garantit évidemment pas l’accord de la banque. L’établissement prêteur reste tenu d’étudier la solvabilité des emprunteurs, leurs revenus, leurs charges et l’ensemble des caractéristiques du financement.

Mais disposer d’un apport familial plus important peut faciliter la construction du projet.

Transmettre pour financer des travaux ou un projet

La transmission ne concerne pas uniquement l’achat immobilier.

Les sommes reçues peuvent également permettre de financer des travaux dans une résidence principale, un projet professionnel, un investissement ou différents besoins familiaux.

Pour les parents et grands-parents disposant d’une épargne importante, la question patrimoniale pourrait ainsi évoluer : faut-il conserver l’intégralité de son patrimoine jusqu’à la succession ou transmettre progressivement une partie de celui-ci lorsque les enfants ou petits-enfants en ont davantage besoin ?

La réponse dépend évidemment de la situation du donateur.

Il est indispensable de conserver suffisamment de patrimoine et de liquidités pour financer ses propres besoins futurs, particulièrement lorsqu’on avance en âge.

Donner sans fragiliser son propre patrimoine

Une donation est irréversible dans la plupart des situations.

La décision ne doit donc jamais être prise uniquement en fonction de l’avantage fiscal.

Avant de transmettre 50 000 €, 100 000 € ou davantage, il convient d’évaluer son patrimoine, ses revenus futurs, ses dépenses prévisibles et les éventuels besoins liés à la dépendance.

Pour une personne propriétaire de son logement mais disposant de revenus ou d’une épargne limitée, transmettre une part trop importante de ses liquidités peut créer ultérieurement des difficultés.

La transmission patrimoniale doit donc s’inscrire dans une stratégie globale.

Selon l’importance du patrimoine et la situation familiale, l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel du conseil patrimonial peut être nécessaire afin d’étudier les conséquences civiles et fiscales de l’opération.

Donation, crédit immobilier et stratégie familiale : anticiper plutôt que subir

La réforme annoncée pour 2027 pourrait finalement modifier la manière dont certaines familles envisagent la transmission.

Au lieu de raisonner uniquement en termes de succession, il devient possible de réfléchir à l’utilisation du patrimoine sur plusieurs générations.

Un capital transmis à 30 ou 35 ans peut contribuer à l’achat d’une première résidence principale. À 40 ans, il peut permettre de financer des travaux ou un investissement. Plus tard, il peut contribuer à la création ou à la reprise d’une entreprise.

C’est précisément l’objectif recherché par le Gouvernement : faire circuler une partie de l’épargne au moment où elle peut contribuer directement à la réalisation d’un projet.

Ce qui pourrait changer en 2027

Si les mesures annoncées sont adoptées, trois évolutions principales seraient donc à retenir : le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, certaines donations familiales taxables pourraient bénéficier temporairement d’un taux de 6 % dans la limite prévue par le dispositif, et ce taux pourrait être ramené à 5 % lorsqu’un don répondant aux conditions prévues est simultanément réalisé au profit d’une association.

Il faudra toutefois attendre le texte définitif pour connaître précisément la durée de ces mesures, leurs conditions d’application et leur articulation avec les dispositifs fiscaux existants.

Cibfinance : financer un projet en tenant compte de l’ensemble du patrimoine

Une donation familiale peut constituer un apport déterminant dans un projet immobilier ou patrimonial. Elle ne représente cependant qu’un élément du plan de financement.

L’âge des emprunteurs, leurs revenus, leur patrimoine immobilier, leur endettement, la nature du projet et les garanties disponibles doivent également être pris en compte.

Depuis plus de 30 ans, Cibfinance accompagne les particuliers et les professionnels du crédit dans la recherche de solutions de financement adaptées à des situations patrimoniales parfois complexes.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire, financement de travaux, rachat de crédits ou solutions destinées aux propriétaires seniors : l’enjeu consiste à construire un financement cohérent avec le projet mais également avec la situation patrimoniale de l’emprunteur.

La réforme des donations annoncée pour 2027 pourrait ainsi créer de nouvelles possibilités pour de nombreuses familles. Encore faudra-t-il articuler correctement transmission, fiscalité et financement.

Une nouvelle illustration d’un principe simple : un patrimoine n’est pas seulement destiné à être transmis. Il peut aussi être mobilisé au bon moment pour aider une nouvelle génération à réaliser ses projets.

Prêt hypothécaire ou crédit de trésorerie pour financer une donation ?

Une donation n’est pas nécessairement financée uniquement avec l’épargne disponible du donateur. Dans certaines situations, une personne dispose d’un patrimoine immobilier important mais de liquidités insuffisantes pour transmettre immédiatement une somme d’argent à ses enfants ou petits-enfants. Il peut alors être envisagé de rechercher un financement permettant de dégager la trésorerie nécessaire à cette transmission.

Pour un propriétaire, le prêt hypothécaire peut constituer une solution. Le principe consiste à utiliser la valeur d’un bien immobilier comme garantie afin d’obtenir une trésorerie. Selon les critères de l’établissement prêteur, le montant accordé dépend notamment de la valeur du bien donné en garantie, du capital restant dû sur les éventuels crédits existants, de l’âge de l’emprunteur, de ses revenus, de ses charges et de sa capacité à rembourser le nouveau financement.

Un crédit de trésorerie sans garantie hypothécaire peut également être étudié lorsque le montant recherché est plus limité et que la situation financière du donateur le permet. Cette solution évite la constitution d’une hypothèque, mais sa durée, son montant et son coût peuvent être différents de ceux d’un financement hypothécaire.

Emprunter pour donner : une opération qui doit rester cohérente

Financer une donation à crédit peut sembler paradoxal. Pourtant, certaines situations patrimoniales peuvent justifier cette réflexion. Un parent ou un grand-parent peut, par exemple, être propriétaire d’un patrimoine immobilier significatif et souhaiter aider immédiatement un enfant à constituer l’apport nécessaire à l’achat de sa résidence principale, sans vendre un bien immobilier ou mobiliser la totalité de son épargne.

Le financement permet alors de transformer une partie de la valeur du patrimoine en liquidités disponibles immédiatement. Le donateur conserve son bien immobilier tandis que le bénéficiaire reçoit les fonds nécessaires à son projet.

Cette stratégie doit néanmoins être étudiée avec précaution. Le crédit reste souscrit et remboursé par le donateur. Il convient donc de vérifier que les mensualités, la durée du financement et son coût restent compatibles avec ses revenus présents et futurs. Le coût total du crédit doit également être mis en perspective avec l’intérêt patrimonial et familial de la transmission anticipée.

L’objectif ne doit pas être de s’endetter uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal. Il s’agit plutôt, dans certaines situations, d’utiliser intelligemment un patrimoine immobilier peu liquide pour aider une génération plus jeune au moment où elle en a besoin.

Cibfinance : mobiliser son patrimoine immobilier pour transmettre plus tôt

Cette réflexion prend une dimension particulière avec les mesures annoncées pour 2027 visant à encourager les transmissions anticipées. Si elles sont définitivement adoptées, certains propriétaires pourraient souhaiter profiter de ce nouveau cadre pour aider leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant leur patrimoine immobilier.

Cibfinance peut étudier les différentes solutions permettant de dégager une trésorerie à partir d’un patrimoine existant : crédit de trésorerie, prêt hypothécaire ou, lorsque la situation le justifie, restructuration de crédits intégrant une trésorerie complémentaire.

Chaque opération doit toutefois faire l’objet d’une étude personnalisée. La valeur du patrimoine ne suffit pas à obtenir un financement. La capacité de remboursement, l’âge, les revenus, les charges, l’endettement existant, la nature du bien donné en garantie et l’objectif de la trésorerie sont autant d’éléments pris en compte par les établissements prêteurs.

Dans ce contexte, le crédit peut devenir un outil de transmission patrimoniale : non pas pour transmettre davantage que ses moyens ne le permettent, mais pour transmettre plus tôt une partie de la valeur d’un patrimoine déjà constitué.

Prêt hypothécaire – Prêt de trésorerie : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Hériter d’un bien immobilier sans avoir les liquidités pour payer les droits de succession : quelles solutions ?

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un patrimoine immobilier important ne signifie pas nécessairement hériter de liquidités.

C’est même une situation assez paradoxale : un héritier peut devenir propriétaire d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros et se retrouver simultanément dans l’obligation de trouver rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour régler les droits de succession.

Faut-il alors vendre le bien hérité ? Demander un délai à l’administration fiscale ? Souscrire un crédit ? Utiliser le bien immobilier comme garantie pour obtenir les liquidités nécessaires ?

Plusieurs solutions existent. Le prêt hypothécaire peut notamment permettre de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en trésorerie, sans être obligé de vendre immédiatement le bien.

Mais ce n’est pas la seule solution et chaque situation doit être étudiée individuellement.

Pourquoi peut-on hériter d’un patrimoine important et manquer de liquidités ?

Une succession peut être principalement constituée d’actifs immobiliers.

Prenons un exemple simple.

Un héritier reçoit un patrimoine immobilier d’une valeur importante mais dispose de peu d’épargne disponible. À la suite du calcul effectué dans le cadre de la succession, il doit régler 60 000 € de droits.

Son patrimoine s’est considérablement accru.

Sa trésorerie, elle, n’a pas changé.

La difficulté provient donc d’un décalage entre la valeur du patrimoine reçu et les liquidités immédiatement disponibles.

L’héritier peut alors être tenté de vendre rapidement le bien pour payer les droits de succession.

Cette vente n’est pourtant pas nécessairement la seule solution.

Première possibilité : utiliser ses liquidités disponibles

Lorsque l’héritier dispose d’une épargne suffisante, le règlement des droits avec ses propres liquidités constitue naturellement la solution la plus simple.

Mais mobiliser toute son épargne n’est pas toujours souhaitable.

Un héritier peut vouloir conserver une épargne de précaution ou avoir besoin de liquidités pour réaliser des travaux sur le bien hérité, financer un autre projet ou simplement maintenir son équilibre financier.

La question ne consiste donc pas uniquement à déterminer si l’héritier possède suffisamment d’argent. Il faut également déterminer s’il est pertinent de mobiliser la totalité de cette épargne.

Deuxième possibilité : demander le paiement fractionné ou différé des droits de succession

Sous certaines conditions, l’administration fiscale peut accorder des facilités de paiement.

Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement des droits.

Lorsque la succession comporte une proportion importante de biens non liquides, notamment immobiliers, la durée du fractionnement peut être plus longue.

Il existe également certaines situations permettant un paiement différé.

Ces mécanismes doivent être étudiés avec le notaire et l’administration fiscale.

Ils peuvent être particulièrement intéressants car leur coût peut être inférieur à celui d’un financement bancaire.

Mais étaler une dette fiscale sur quelques années ne règle pas systématiquement le problème.

Un héritier devant payer une somme importante peut rester confronté à des échéances trop élevées par rapport à ses revenus.

C’est alors que la recherche d’un financement bancaire peut devenir pertinente.

Le prêt hypothécaire pour financer les droits de succession

Lorsqu’un héritier possède un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, il peut être possible de mobiliser la valeur de ce patrimoine grâce à un prêt hypothécaire.

Le principe consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque.

En contrepartie, celle-ci accorde un financement qui peut notamment permettre de régler les droits de succession.

L’objectif n’est donc pas de vendre le patrimoine pour obtenir de l’argent. Il s’agit d’utiliser temporairement une partie de sa valeur pour créer de la liquidité.

Le propriétaire conserve son bien tout en obtenant les fonds nécessaires au règlement de la succession.

Un exemple pour comprendre le mécanisme

Imaginons un héritier devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent.

À l’issue de la succession, il doit régler 80 000 € de droits de succession.

Il souhaite conserver le bien et ne dispose pas des 80 000 € nécessaires.

Sous réserve de l’acceptation de son dossier par un établissement bancaire, un prêt hypothécaire peut permettre de financer les droits de succession.

Au lieu de devoir mobiliser immédiatement 80 000 €, l’héritier rembourse progressivement le financement selon la durée et les conditions prévues au contrat.

Il conserve ainsi le bien immobilier.

Il faut cependant rappeler qu’un prêt hypothécaire reste un crédit.

L’existence d’un patrimoine immobilier important ne dispense donc pas la banque d’étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

L’hypothèque ne remplace pas les revenus

C’est une idée reçue fréquente.

Un propriétaire possédant un bien de 800 000 € ne peut pas automatiquement emprunter 200 000 € simplement parce que la banque dispose d’une garantie immobilière importante.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire amortissable, l’établissement prêteur analyse notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine, l’âge de l’emprunteur et sa capacité à supporter la nouvelle mensualité.

L’hypothèque sécurise la banque, mais elle ne remplace pas l’analyse de solvabilité.

C’est pourquoi deux personnes possédant un patrimoine immobilier identique peuvent obtenir des solutions de financement très différentes.

Peut-on financer davantage que les seuls droits de succession ?

C’est un autre intérêt du financement hypothécaire.

La succession peut être à l’origine du besoin, sans nécessairement constituer le seul projet du client.

Un héritier peut par exemple avoir 50 000 € de droits à régler et souhaiter parallèlement financer un projet.

Selon sa situation patrimoniale, ses revenus, la valeur du bien donné en garantie et les critères de l’établissement prêteur, une enveloppe complémentaire peut éventuellement être étudiée.

Cette trésorerie peut permettre de financer un projet licite : acquisition immobilière selon le montage retenu, travaux, investissement ou autre besoin patrimonial.

Il faut toutefois distinguer juridiquement les différents objets du financement. Un crédit destiné à financer directement l’acquisition d’un bien immobilier n’obéit pas nécessairement aux mêmes règles qu’un financement de trésorerie garanti par une hypothèque.

C’est précisément l’un des intérêts de faire analyser le dossier par un professionnel spécialisé.

Droits de succession et crédits existants : penser au regroupement de crédits hypothécaire

La situation est différente lorsque l’héritier rembourse déjà plusieurs crédits.

Ajouter une nouvelle mensualité destinée au financement des droits de succession n’est alors pas toujours la meilleure solution.

Il peut être pertinent d’étudier un regroupement de crédits hypothécaire.

Le principe consiste à reprendre tout ou partie des crédits existants et à intégrer au nouveau financement la somme nécessaire au règlement de la succession, lorsque les conditions du prêteur le permettent.

L’opération permet alors de raisonner sur l’endettement global du client.

L’allongement de la durée de remboursement peut réduire la mensualité, mais augmente généralement le coût total du crédit. Cette conséquence doit être clairement présentée à l’emprunteur avant toute décision.

Succession et rachat de soulte : un autre besoin fréquent

Le problème ne se limite pas aux droits de succession.

Imaginons trois enfants héritant ensemble d’une maison.

L’un d’eux souhaite conserver le bien familial.

Il doit alors éventuellement financer les droits de succession mais également indemniser ses cohéritiers dans le cadre du partage.

Le besoin de financement peut devenir important alors même que l’héritier dispose désormais d’un patrimoine immobilier conséquent.

Un financement hypothécaire peut, selon la situation, permettre d’accompagner cette sortie d’indivision, le financement d’une soulte et les droits de successions.

Il faut alors étudier simultanément la valeur du bien, les droits de chacun, le montant de la soulte, les crédits éventuels et la capacité financière de l’héritier souhaitant conserver le patrimoine.

Et si l’héritier souhaite finalement vendre le bien ?

Financer les droits de succession ne signifie pas nécessairement conserver le bien pendant vingt ans.

Un héritier peut simplement vouloir éviter une vente précipitée.

Il peut avoir besoin de plusieurs mois pour vider une maison, effectuer certains travaux, résoudre une indivision ou attendre de meilleures conditions de commercialisation.

Un financement temporaire peut alors lui donner du temps.

L’objectif est différent : obtenir les liquidités nécessaires aujourd’hui et rembourser le financement lors de la vente future du bien.

Attention cependant : la perspective d’une vente future ne suffit pas à transformer automatiquement le financement en « prêt relais ». La nature du crédit doit correspondre au montage réellement mis en place par l’établissement prêteur.

Quelles solutions après 60 ou 65 ans ?

L’âge peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

Les revenus diminuent souvent avec le passage à la retraite et la durée possible du financement peut être réduite.

Pour certains propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire peut constituer une alternative.

Son fonctionnement est très différent d’un prêt amortissable traditionnel.

Il permet à un propriétaire répondant aux critères du prêteur de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans supporter les mensualités d’un crédit amortissable classique.

Cette solution peut notamment être étudiée pour financer des droits de succession, une soulte ou certains besoins patrimoniaux.

Elle présente toutefois des caractéristiques et un coût spécifiques qui doivent être parfaitement compris avant de s’engager.

Faut-il vendre ou emprunter pour payer les droits de succession ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

• Vendre peut être la meilleure solution lorsque l’héritier ne souhaite pas conserver le patrimoine.
• Le paiement fractionné accordé par l’administration fiscale peut être préférable lorsqu’il est accessible et que les échéances sont compatibles avec les revenus.
• Le prêt hypothécaire peut être pertinent lorsque l’objectif est de conserver le patrimoine ou d’obtenir davantage de temps.
• Le regroupement de crédits peut être envisagé lorsque l’héritier possède déjà plusieurs financements.

Une solution destinée aux seniors peut enfin être étudiée lorsque les revenus ne permettent plus d’envisager facilement un crédit amortissable traditionnel.

Le rôle du courtier consiste précisément à analyser ces différentes possibilités avant de rechercher un financement.

Le véritable sujet : transformer du patrimoine immobilier en liquidités

C’est finalement toute la particularité de ces dossiers.

Le client n’est pas nécessairement confronté à un problème de patrimoine. Il est confronté à un problème de liquidité.

Il peut posséder 500 000 €, 800 000 € ou davantage de patrimoine immobilier et ne pas disposer des 50 000 € ou 100 000 € nécessaires au règlement de sa succession.

Le financement hypothécaire peut permettre de créer cette liquidité sans procéder immédiatement à la vente du patrimoine.

Mais cette transformation a un coût : le taux, les intérêts, les frais de garantie, les frais liés à l’hypothèque et, le cas échéant, l’assurance doivent être intégrés dans l’analyse.

Il faut donc comparer le coût du financement avec les autres solutions disponibles et avec les objectifs patrimoniaux de l’héritier.

Pourquoi faire étudier le dossier avant de vendre le bien hérité ?

Une succession est souvent accompagnée d’un délai et d’une pression financière.

C’est précisément dans ce contexte qu’une décision prise trop rapidement peut avoir des conséquences importantes.

Avant de mettre en vente un bien uniquement pour obtenir les liquidités nécessaires au paiement des droits, il peut être utile de faire étudier les différentes possibilités de financement.

L’analyse doit notamment porter sur :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier ;
• le montant des droits à régler ;
• les liquidités disponibles ;
• les revenus de l’héritier ;
• ses crédits et charges existants ;
• son âge ;
• la durée pendant laquelle il souhaite conserver le bien ;
• l’existence éventuelle d’une indivision ;
• les autres projets qu’il souhaite financer.

C’est l’ensemble de ces éléments qui permet de déterminer si un financement est envisageable et surtout s’il présente un véritable intérêt pour l’emprunteur.

Cibfinance : des solutions de financement pour les successions immobilières

Cibfinance intervient sur des problématiques de financement qui ne trouvent pas toujours de réponse dans les circuits bancaires traditionnels.

Selon la situation du client, différentes solutions peuvent être étudiées : prêt hypothécaire de trésorerie, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, financement d’une soulte ou solution destinée aux propriétaires seniors.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement un crédit.

Il est d’identifier la solution de financement cohérente avec la situation financière et patrimoniale de l’héritier.

Vous avez hérité d’un bien immobilier mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ?

Avant d’envisager une vente précipitée, une étude de votre patrimoine et de votre capacité de financement peut permettre de déterminer si une autre solution est possible.

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Rachat de crédits : un outil pour financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits change de visage.

Longtemps associé aux ménages fortement endettés rencontrant des difficultés pour faire face à leurs mensualités, il répond aujourd’hui à des motivations beaucoup plus larges.

Selon l’Observatoire du regroupement de crédits réalisé par Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar, 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits.

Un chiffre significatif qui invite surtout à s’interroger sur les raisons pour lesquelles les ménages utilisent désormais cette solution.

Chez Cibfinance, l’évolution des dossiers que nous observons est assez nette : les situations caractérisées par un endettement très élevé sont moins systématiques.

De plus en plus souvent, l’objectif est différent.

Les emprunteurs souhaitent agir avant que leur budget ne devienne réellement contraint ou retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet.

Le regroupement de crédits devient alors un outil de réorganisation du budget.

Le regroupement de crédits n’est plus une réponse au surendettement

C’est probablement l’une des idées reçues les plus persistantes.

Un particulier qui envisage un regroupement de crédits ne se trouve pas nécessairement dans une situation financière difficile.

Le principe du regroupement consiste à restructurer tout ou partie des crédits existants afin de les remplacer par un nouveau financement dont la durée, et donc la mensualité, sont adaptées à la situation et aux objectifs de l’emprunteur.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue grâce à un allongement de la durée de remboursement. Cette opération peut donc augmenter le coût total du financement.

Mais regarder uniquement ce coût revient à passer à côté de la finalité recherchée par de nombreux emprunteurs.

La question est de savoir ce que permet la nouvelle organisation budgétaire.

Et c’est précisément sur ce point que le marché évolue.

Retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet

Prenons un exemple simple.

Un ménage rembourse plusieurs crédits représentant 1 000 euros de mensualités.

Il souhaite réaliser 30 000 euros de travaux dans son logement.

Il pourrait théoriquement souscrire un nouveau crédit.

Mais cette solution viendrait ajouter une mensualité supplémentaire aux 1 000 euros déjà consacrés chaque mois aux crédits existants.

Son projet est donc financièrement réalisable, mais son budget mensuel risque de devenir trop contraint.

Une autre approche consiste à étudier simultanément les crédits existants et le nouveau besoin de financement.

Le regroupement de crédits peut alors permettre de restructurer les financements en cours et d’intégrer, lorsque la situation de l’emprunteur et les critères du prêteur le permettent, une trésorerie destinée au nouveau projet.

L’objectif devient complètement différent.

Il ne s’agit plus seulement de « baisser ses mensualités ».

Il s’agit de financer un nouveau projet sans augmenter, ou en limitant fortement l’augmentation, de la charge mensuelle consacrée aux crédits.

C’est une différence fondamentale.

Restructurer avant d’ajouter un nouveau crédit

Pendant longtemps, le réflexe était relativement simple.

Un nouveau projet nécessitait un nouveau crédit.

Crédit automobile, travaux, équipement du logement ou autre besoin : chaque projet pouvait entraîner l’apparition d’une nouvelle mensualité.

Mais l’accumulation successive de financements finit mécaniquement par peser sur le budget.

Le regroupement de crédits propose une autre logique : avant d’ajouter une nouvelle mensualité, pourquoi ne pas examiner l’ensemble des crédits existants ?

Cette analyse permet de déterminer s’il est préférable de conserver l’organisation actuelle ou de restructurer préalablement l’endettement.

Le rôle du courtier prend alors tout son sens.

• Il ne s’agit pas uniquement de rechercher un financement supplémentaire.
• Il faut analyser globalement le budget du ménage et comparer plusieurs scénarios.

Protéger son pouvoir d’achat avant d’être en difficulté

La deuxième évolution que nous constatons concerne l’anticipation.

Certains emprunteurs n’attendent plus d’être confrontés à une situation financière difficile pour agir.

Ils constatent simplement que l’accumulation de leurs mensualités réduit progressivement leur reste à vivre.

Ils disposent encore d’une situation financière saine et règlent normalement leurs crédits, mais souhaitent retrouver davantage de souplesse.

La démarche devient alors préventive.

L’objectif peut être de dégager quelques centaines d’euros supplémentaires chaque mois afin de retrouver une marge de sécurité.

Cette logique prend tout son sens dans le contexte actuel.

Selon la Banque de France, l’encours des crédits à la consommation des particuliers atteignait 219 milliards d’euros en mai 2026, en progression de 2,2 % sur un an.

Dans le même temps, le taux moyen des nouveaux prêts amortissables à la consommation atteignait 6,53 % en mai 2026.

Le crédit reste donc largement utilisé par les ménages, mais son coût et son impact sur le budget justifient plus que jamais une approche globale des engagements financiers.

Passer d’une logique curative à une logique préventive

C’est probablement la transformation la plus intéressante du marché du regroupement de crédits.

Historiquement, beaucoup de dossiers étaient engagés lorsque le niveau d’endettement était déjà devenu difficilement supportable.

La logique était essentiellement curative.

Aujourd’hui, une partie des emprunteurs intervient plus tôt.

Le raisonnement devient :

« Mes crédits ne me mettent pas en difficulté, mais ils mobilisent une part importante de mes revenus. Puis-je organiser différemment mon budget ? »

Ou encore :

« Je souhaite financer un nouveau projet. Dois-je ajouter un crédit supplémentaire ou réorganiser les crédits que je rembourse déjà ? »

Cette évolution change profondément la manière d’aborder le regroupement de crédits.

Un outil de gestion du budget et pas seulement de réduction des mensualités

Présenter le regroupement de crédits uniquement comme une solution permettant de réduire les mensualités est donc devenu trop restrictif.

Il peut répondre à trois objectifs différents.

1. Rééquilibrer un budget devenu trop contraint.
2. Anticiper et préserver son pouvoir d’achat.
3. Ou retrouver une capacité financière permettant de réaliser un nouveau projet.

Dans les deux derniers cas, l’emprunteur n’est pas nécessairement en difficulté.

Il cherche à optimiser la répartition de ses revenus entre remboursement des crédits, dépenses courantes, épargne et nouveaux projets.

C’est une approche beaucoup plus patrimoniale et budgétaire du regroupement de crédits.

Tous les crédits ne doivent pas nécessairement être regroupés

Une étude sérieuse doit néanmoins aller plus loin que la simple recherche de la mensualité la plus basse.

Regrouper systématiquement tous les crédits existants n’est pas nécessairement pertinent.

Un prêt bénéficiant d’un taux particulièrement avantageux peut, par exemple, avoir intérêt à être conservé.

De même, la durée restante de chaque financement, son taux, son capital restant dû et son coût doivent être examinés.

Le courtier doit donc rechercher une solution cohérente avec l’objectif du client plutôt qu’une simple diminution maximale de la mensualité.

C’est tout l’intérêt d’une approche personnalisée.

Réduire la mensualité a une contrepartie

Le regroupement de crédits n’efface évidemment pas les dettes.

La diminution de la mensualité est principalement obtenue grâce à l’allongement de la durée de remboursement.

Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être appréciée globalement en fonction de la situation de l’emprunteur, de ses objectifs et de la durée du financement.

Une baisse importante de mensualité n’est pas automatiquement synonyme de bonne opération.

Elle devient pertinente lorsqu’elle répond à un objectif clairement identifié.

8 % des Français détiennent déjà un regroupement de crédits

Le chiffre communiqué par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance réalisé avec Kantar est finalement révélateur.

Si 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, le produit ne peut plus être considéré uniquement comme une solution destinée aux situations d’endettement excessif.

Le marché évolue. Et les motivations des emprunteurs avec lui.

Chez Cibfinance, nous constatons cette transformation à travers les dossiers présentés par nos courtiers partenaires.

Le regroupement de crédits devient de plus en plus souvent un outil d’anticipation et de financement.

L’emprunteur ne cherche plus nécessairement à sortir d’une situation difficile.

Il peut simplement vouloir reprendre la maîtrise de sa capacité mensuelle avant d’engager un nouveau projet.

C’est probablement ainsi qu’il faut désormais regarder le regroupement de crédits : non plus seulement comme une réponse à un endettement devenu trop important, mais comme un outil permettant d’organiser différemment son endettement pour préserver son budget et continuer à financer ses projets.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

8 % des Français ont un rachat de crédits : que révèle ce chiffre ?

8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, selon l’Observatoire du regroupement de crédits réalisé par Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar.

Autrement dit, près d’un Français sur douze serait aujourd’hui détenteur d’un regroupement de crédits.

Un chiffre qui mérite que l’on s’y attarde.

Car le rachat de crédits reste encore souvent présenté comme un produit de niche, principalement destiné aux ménages confrontés à un endettement important.

La réalité est devenue beaucoup plus large.

Le rachat de crédits s’est progressivement installé dans le paysage financier des Français et ses usages évoluent. Réduction des mensualités, réorganisation du budget, protection du pouvoir d’achat ou financement d’un nouveau projet : les motivations sont désormais multiples.

Que nous apprend alors ce chiffre de 8 % sur le rapport des Français au crédit ?

Le regroupement de crédits concerne désormais une part significative des Français

8 % peut sembler relativement faible.

Mais rapporté à l’ensemble de la population, ce taux montre au contraire que le regroupement de crédits est loin d’être un financement marginal.

Il faut surtout distinguer la détention actuelle d’un regroupement de crédits du nombre de personnes qui ont pu utiliser cette solution au cours de leur vie.

Un rachat de crédits est généralement souscrit pour plusieurs années. Les détenteurs actuels ne représentent donc qu’une photographie du marché à un instant donné.

Au fil des années, la proportion de ménages ayant eu recours à cette solution est nécessairement plus importante.

Le chiffre publié par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar permet ainsi de mesurer l’importance prise par cette forme de financement dans le budget des ménages français.

Pourquoi autant de Français ont-ils recours au rachat de crédits ?

La réponse tient notamment à l’évolution des modes de financement.

Au cours d’une vie, un ménage peut successivement souscrire plusieurs crédits : un prêt automobile peut être suivi d’un financement pour des travaux, d’un crédit destiné à l’équipement du logement ou encore d’un prêt immobilier.

À cela peuvent s’ajouter différentes formes de financement ou de paiement fractionné.

Pris individuellement, chacun de ces engagements peut parfaitement être compatible avec le budget du ménage.

Mais leur accumulation entraîne progressivement une multiplication des mensualités.

C’est précisément à ce moment que le regroupement de crédits peut trouver son utilité.

Son principe consiste à restructurer tout ou partie des financements existants pour les remplacer par un nouveau crédit dont la durée et la mensualité sont adaptées à la situation de l’emprunteur.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue par un allongement de la durée de remboursement et peut donc entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Mais l’objectif recherché par les emprunteurs ne se résume plus nécessairement à faire face à une situation financière difficile.

Regroupement de crédits ne signifie pas surendettement

C’est probablement l’un des principaux enseignements à tirer de l’évolution du marché.

Il existe encore une confusion entre regroupement de crédits et surendettement.

Les deux situations sont pourtant très différentes.

• Le rachat de crédits est une opération de financement qui suppose que la situation de l’emprunteur puisse répondre aux critères d’acceptation d’un établissement prêteur.
• Le surendettement correspond, quant à lui, à une situation dans laquelle une personne ne parvient plus à faire face à l’ensemble de ses dettes exigibles ou à échoir.

Assimiler systématiquement les détenteurs d’un regroupement de crédits à des personnes surendettées donne donc une vision très réductrice du marché.

L’expérience de Cibfinance et de ses courtiers partenaires montre d’ailleurs une évolution intéressante des profils.

Les dossiers caractérisés par des niveaux d’endettement extrêmement élevés ne constituent plus nécessairement le profil type du candidat au regroupement de crédits.

De nombreux emprunteurs décident désormais d’agir beaucoup plus tôt.

Des Français qui restructurent leur budget avant d’être en difficulté

Cette évolution est particulièrement importante.

Pendant longtemps, le rachat de crédits pouvait être envisagé lorsque l’accumulation des mensualités avait déjà fortement dégradé le budget.

L’intervention était essentiellement corrective.

Une autre logique se développe aujourd’hui : l’anticipation.

Un ménage peut parfaitement honorer l’ensemble de ses échéances tout en constatant que la part de ses revenus consacrée chaque mois aux crédits devient trop importante.

Il peut alors décider de réorganiser ses financements avant que la situation ne devienne problématique.

L’objectif est simple : retrouver davantage de souplesse budgétaire et protéger son reste à vivre.

Le rachat de crédits devient dans ce cas un outil préventif. On n’attend plus nécessairement d’avoir un problème pour restructurer ses crédits.

Préserver son pouvoir d’achat

Cette dimension préventive prend également tout son sens lorsqu’on raisonne en pouvoir d’achat.

• Une mensualité de crédit reste fixe alors que les autres dépenses du ménage peuvent évoluer.
• Logement, alimentation, énergie, assurances, transports ou dépenses liées aux enfants : l’équilibre d’un budget peut changer sans que les revenus du foyer diminuent.
• Un ménage peut ainsi parfaitement continuer à payer ses crédits tout en constatant que son reste à vivre se réduit progressivement.

Le rachat de crédits peut alors être étudié comme l’un des moyens permettant de redonner de la souplesse au budget.

L’objectif n’est plus de traiter une situation d’urgence. Il est d’éviter qu’elle n’apparaisse.

Le rachat de crédits peut également préparer un nouveau projet

L’autre transformation importante concerne le financement de nouveaux projets.

Un ménage qui rembourse déjà plusieurs crédits et souhaite financer des travaux, changer de véhicule ou réaliser un autre projet dispose généralement de deux possibilités.

• La première consiste à conserver tous les financements existants et à ajouter un nouveau crédit.
• La seconde consiste à examiner l’ensemble de l’endettement avant de financer le projet.

C’est là que le rachat de crédits prend une nouvelle dimension.

Lorsque la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur le permettent, une enveloppe destinée au financement du nouveau projet peut être intégrée à l’opération.

L’objectif n’est alors plus seulement de réduire les mensualités existantes.

Il consiste à retrouver une capacité mensuelle permettant de financer un nouveau besoin sans additionner mécaniquement une nouvelle mensualité à toutes celles qui existent déjà.

Cette approche contribue également à expliquer pourquoi le regroupement de crédits touche aujourd’hui une population plus large.

Plusieurs profils derrière un même produit

Derrière les 8 % de détenteurs se cachent donc des situations très différentes.

Il peut s’agir d’un ménage qui souhaite retrouver un reste à vivre plus confortable.

• D’un propriétaire qui veut financer des travaux.
• D’un emprunteur qui préfère restructurer plusieurs crédits avant de financer l’achat d’un nouveau véhicule.
• D’une personne qui anticipe une future baisse de revenus, notamment à l’approche de la retraite.
• Ou encore d’un ménage qui souhaite simplement simplifier la gestion de plusieurs échéances mensuelles.

Parler du « client du rachat de crédits » au singulier devient donc de moins en moins pertinent.

Le marché du regroupement de crédits accompagne l’évolution du crédit en France

Le développement du regroupement de crédits doit également être replacé dans un marché du crédit à la consommation très important.

Selon la Banque de France, les encours de crédits à la consommation des particuliers représentent plus de 200 milliards d’euros.

Des millions de ménages français utilisent donc le crédit pour financer leurs équipements et leurs projets.

Dans un tel environnement, il est logique qu’un marché de la restructuration des financements se soit développé parallèlement.

Plus le nombre de financements détenus au cours de la vie augmente, plus la question de leur organisation peut se poser.

Le rachat de crédits constitue l’une des réponses possibles à cette problématique.

Un marché qui se professionnalise

Le chiffre de 8 % montre également l’importance de l’accompagnement.

Une opération de rachat de crédits ne doit pas se limiter à rechercher la mensualité la plus basse possible.

Il faut comprendre l’objectif réel de l’emprunteur.

• Cherche-t-il à diminuer son taux d’effort ?
• À préserver son pouvoir d’achat ?
• À financer un nouveau projet ?
• À anticiper une baisse future de revenus ?
• À simplifier son budget ?

Selon la réponse, la solution proposée peut être différente.

Certains crédits peuvent être regroupés tandis que d’autres peuvent éventuellement être conservés.

La durée du nouveau financement doit également être mise en perspective avec la diminution recherchée de la mensualité et le coût total de l’opération.

C’est précisément sur cette analyse globale que le rôle du courtier prend toute son importance.

8 % des Français : le signe d’un changement de perception ?

Le chiffre publié par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar mérite finalement d’être regardé au-delà de sa seule dimension statistique.

Si 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, c’est aussi parce que cette solution répond désormais à des besoins beaucoup plus diversifiés.

Le regroupement de crédits reste naturellement une solution permettant de réduire le poids mensuel des remboursements lorsque celui-ci devient trop important.

Mais il est aussi devenu un outil d’anticipation.

• Un moyen de protéger son pouvoir d’achat.
• Une possibilité de réorganiser plusieurs financements.
• Et, de plus en plus souvent, une solution permettant de retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet.

Le marché du rachat de crédits évolue donc avec les comportements financiers des Français.

Chez Cibfinance, nous observons cette transformation dans les dossiers transmis par nos courtiers partenaires : le regroupement de crédits intervient de moins en moins uniquement lorsque l’endettement est devenu problématique.

Il intervient également en amont.

C’est peut-être finalement ce que révèle le mieux le chiffre des 8 % : le regroupement de crédits est progressivement passé d’un financement perçu comme essentiellement curatif à un véritable outil de gestion et d’anticipation du budget des ménages.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Droit de rétractation en rachat de crédits : ce que tout courtier en crédit doit savoir depuis le 19 juin 2026

La signature électronique est aujourd’hui devenue la norme dans le courtage en crédit. Un mandat peut être signé en quelques minutes, les pièces justificatives sont déposées sur un espace sécurisé et le dossier est transmis rapidement aux partenaires bancaires.

Cette digitalisation simplifie les démarches pour le consommateur et accélère le traitement des dossiers. Elle impose toutefois aux courtiers de nouvelles obligations.

Depuis le 19 juin 2026, lorsqu’un mandat est conclu en ligne, le professionnel doit permettre au consommateur d’exercer son droit de rétractation directement depuis son interface numérique.

Cette évolution résulte de l’ordonnance du 5 janvier 2026 et de son décret d’application, qui renforcent les obligations applicables aux contrats conclus à distance.

Pour les IOBSP, cette réforme est l’occasion de revenir sur une distinction essentielle : dans un dossier de rachat de crédits sans garantie, il existe non pas un, mais deux droits de rétractation. Ils interviennent à des moments différents de la procédure et produisent des effets distincts.

Comprendre cette différence est indispensable pour exercer son activité dans le respect du Code de la consommation et du Code monétaire et financier.

Deux droits de rétractation dans un même dossier

Un dossier de rachat de crédits comporte généralement deux contrats successifs.

1. Le premier est le mandat confié au courtier.
2. Le second est le contrat de crédit proposé par l’établissement prêteur.

Ces deux contrats sont indépendants.

Le consommateur peut donc exercer un droit de rétractation sur le mandat sans jamais aller jusqu’à l’offre de prêt. À l’inverse, il peut conserver son mandat jusqu’au bout puis décider de renoncer au crédit proposé par la banque.

Cette distinction est fondamentale, car elle conditionne les droits du consommateur et les obligations du courtier.

Première étape : la rétractation du mandat signé avec le courtier

Prenons un exemple concret.

Un particulier souhaite regrouper plusieurs crédits à la consommation.

Il prend contact avec un courtier via Internet.

Après une première étude, le cabinet lui adresse un mandat de recherche de financement par signature électronique.

Le client signe immédiatement.

Le contrat est alors conclu à distance.

Comme pour de nombreuses prestations de services conclues à distance entre un professionnel et un consommateur, le client bénéficie d’un délai légal de rétractation.

1. Jusqu’au 19 juin 2026, il pouvait exercer ce droit par courrier, par courriel, au moyen du formulaire type ou par toute déclaration exprimant clairement sa volonté de se rétracter.
2. Depuis le 19 juin 2026, lorsqu’un contrat est conclu au moyen d’une interface en ligne, le professionnel doit mettre à disposition une fonctionnalité spécifique permettant d’exercer ce droit directement en ligne. Cette fonctionnalité doit être gratuite, visible, facilement accessible et disponible pendant toute la durée du délai légal. Le professionnel doit ensuite adresser un accusé de réception sur un support durable.

Pour les cabinets de courtage qui disposent d’un espace client, d’un extranet ou d’une plateforme de signature électronique, cette évolution implique de vérifier que les outils utilisés sont conformes à ces nouvelles exigences.

Deuxième étape : la rétractation de l’offre de rachat de crédits

Le second droit de rétractation intervient beaucoup plus tard.

Le courtier a analysé le dossier, recherché une solution de financement et obtenu un accord d’un partenaire bancaire.

Le consommateur reçoit alors une offre de crédit.

Dans un rachat de crédits sans garantie hypothécaire, l’opération relève du crédit à la consommation.

L’emprunteur peut accepter l’offre tout en conservant un délai légal de quatorze jours calendaires pour revenir sur sa décision.

Durant cette période, il peut annuler le contrat de crédit sans avoir à justifier sa décision.

Si cette rétractation est exercée, le prêt n’est pas exécuté et les fonds ne sont pas débloqués.

Cette protection est totalement indépendante de celle applicable au mandat du courtier.

Deux mécanismes, une même conséquence pour le courtier

C’est probablement le point le plus important que tout futur IOBSP doit connaître.

Que le consommateur :

• exerce son droit de rétractation sur le mandat confié au courtier ;

ou

• exerce son droit de rétractation sur l’offre de rachat de crédits sans garantie,

la conséquence est identique.

Le courtier ne peut percevoir aucune rémunération.

Cette interdiction ne résulte pas uniquement du droit de la consommation.

Elle trouve son fondement dans la loi MURCEF du 11 décembre 2001, aujourd’hui codifiée à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Ce texte interdit à tout intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement de recevoir, directement ou indirectement, une somme d’argent, des honoraires ou une rémunération avant le versement effectif des fonds par l’établissement prêteur.

Cette règle protège le consommateur. Elle garantit qu’un particulier reste libre de changer d’avis sans supporter le coût d’une opération qui n’a finalement pas abouti.

Pourquoi la loi MURCEF est essentielle

Dans la pratique, un courtier peut avoir consacré plusieurs heures à un dossier :

• analyse de la situation financière ;
• collecte des pièces justificatives ;
• calcul de la faisabilité ;
• échanges avec plusieurs partenaires bancaires ;
• préparation du dossier ;
• suivi administratif.

Malgré ce travail, si le client exerce son droit de rétractation avant le déblocage des fonds, le courtier ne peut pas facturer cette prestation.

Le risque économique est donc assumé par le professionnel.

C’est précisément l’esprit de la loi MURCEF : éviter qu’un consommateur soit financièrement engagé avant que le crédit soit effectivement réalisé.

Cette règle constitue l’un des fondements de la protection des emprunteurs en matière d’intermédiation bancaire.

Ce que change réellement la réforme du 19 juin 2026

La réforme n’a pas créé un nouveau droit de rétractation.

Elle a rendu son exercice plus simple.

Le législateur a considéré qu’un consommateur qui signe un contrat en quelques clics doit pouvoir y renoncer avec la même simplicité.

Concrètement, les courtiers proposant une contractualisation en ligne doivent désormais prévoir un parcours numérique permettant au client de notifier sa rétractation directement depuis leur interface.

Il ne suffit plus d’indiquer une adresse e-mail dans les conditions générales.

Le parcours de rétractation doit être pensé dès la conception du parcours client.

Les bonnes pratiques pour les courtiers

Les cabinets de courtage ont intérêt à vérifier plusieurs points.

• Leur solution de signature électronique permet-elle la rétractation en ligne ?
• L’espace client comporte-t-il un accès permanent à cette fonctionnalité pendant toute la durée du délai légal ?
• Les accusés de réception sont-ils automatiquement générés et archivés ?
• Les procédures internes distinguent-elles clairement la rétractation du mandat de celle de l’offre de crédit ?
• Les collaborateurs sont-ils formés à ces deux mécanismes afin d’apporter une information claire aux clients ?

Autant de questions qui relèvent directement de la conformité réglementaire du cabinet.

Ce qu’un courtier en rachat de crédits doit retenir

Le métier de courtier ne consiste pas uniquement à rechercher le meilleur financement.

Il suppose également de maîtriser les règles qui protègent le consommateur tout au long de la relation contractuelle.

Le droit de rétractation en est une parfaite illustration.

Le futur IOBSP doit être capable d’expliquer à son client qu’il peut renoncer au mandat confié au courtier, puis, si le dossier aboutit, qu’il dispose également d’un droit de rétractation sur l’offre de crédit lorsque le rachat de crédits relève du crédit à la consommation.

Dans les deux situations, le principe reste identique : tant que les fonds n’ont pas été effectivement débloqués par l’établissement prêteur, le courtier ne peut prétendre à aucune rémunération, conformément à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Cette règle est l’une des pierres angulaires de l’intermédiation bancaire. Elle garantit l’indépendance du conseil, renforce la protection du consommateur et rappelle qu’en matière de courtage, la rémunération est la conséquence d’un financement effectivement réalisé, jamais d’une simple promesse de financement.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Indivision : la réforme 2026 va-t-elle enfin débloquer les successions immobilières ?

Chaque année, des milliers de biens immobiliers restent bloqués pendant des années à la suite d’une succession.

Non pas parce que les héritiers ne souhaitent pas vendre, mais parce qu’un seul d’entre eux s’y oppose.

Le résultat est souvent le même : un logement vacant, des charges qui continuent de s’accumuler, des travaux qui sont reportés, une fiscalité qui perdure et un patrimoine familial qui se dégrade progressivement.

Cette situation est fréquente en matière d’indivision successorale.

Afin de répondre à ces blocages, le législateur a adopté la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

Cette réforme, dont plusieurs dispositions entreront en vigueur en 2027, constitue une évolution importante du droit des successions.

Sans remettre en cause les principes fondamentaux de l’indivision, elle offre de nouveaux leviers pour résoudre certaines situations qui pouvaient jusqu’à présent rester figées pendant de nombreuses années.

L’indivision : un fonctionnement parfois source de blocages

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens composant la succession.

On parle alors d’indivision.

Chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine, mais aucun n’est propriétaire d’une partie déterminée du bien.

Cette organisation permet de préserver temporairement le patrimoine familial, le temps que les héritiers prennent leurs décisions.

En pratique, les difficultés apparaissent rapidement lorsque les indivisaires ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’un souhaite vendre, un autre souhaite conserver le bien, un troisième refuse simplement de prendre une décision.

Dans de nombreuses situations, cette absence d’accord bloque totalement la vente du bien immobilier.

Les conséquences peuvent être importantes :

• paiement continu de la taxe foncière et des charges ;
• entretien du bien devenu difficile ;
• dégradation progressive du patrimoine ;
• impossibilité pour certains héritiers de récupérer leur part d’héritage ;
• multiplication des conflits familiaux.

Le principe de l’unanimité atteignait parfois ses limites

Le Code civil repose sur un principe protecteur des droits de chaque indivisaire.

Pour les actes les plus importants, notamment la vente d’un bien immobilier, l’accord de l’ensemble des indivisaires était généralement requis.

Cette règle protégeait chacun des héritiers.

Mais elle pouvait également conduire à une situation paradoxale : un seul indivisaire pouvait empêcher durablement tous les autres de sortir de l’indivision.

Certaines successions restaient ainsi bloquées pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies.

Pourtant, l’article 815 du Code civil affirme depuis longtemps un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Encore fallait-il disposer d’une procédure suffisamment efficace pour rendre ce principe réellement applicable.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 apporte plusieurs évolutions destinées à faciliter la sortie des indivisions successorales.

La réforme ne supprime pas les droits des indivisaires minoritaires.

En revanche, elle permet désormais au juge d’intervenir plus facilement lorsque le blocage apparaît contraire à l’intérêt commun.

Dans certaines situations, le président du tribunal judiciaire pourra autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure est justifiée par l’urgence ou par l’intérêt commun des indivisaires.

Autre évolution importante : lorsque les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre ou procéder au partage, une procédure spécifique pourra être engagée.

Le notaire devra informer officiellement les autres indivisaires.

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, le tribunal pourra être saisi afin d’autoriser l’opération si les intérêts légitimes des autres indivisaires sont suffisamment préservés.

Le juge conserve naturellement un pouvoir d’appréciation.

Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique à vendre sans l’accord des autres héritiers.

Une réforme qui concerne également les indivisions existantes

L’un des intérêts majeurs de cette réforme réside dans son application aux situations déjà en cours.

De nombreuses familles vivent aujourd’hui avec une succession bloquée depuis plusieurs années.

Les nouvelles dispositions pourront, sous réserve des conditions prévues par la loi, être utilisées pour tenter de résoudre ces dossiers.

Pour certains héritiers, cela représente enfin une perspective de sortie.

Pour les collectivités locales, cette évolution pourrait également contribuer à remettre progressivement sur le marché des logements aujourd’hui vacants.

Une avancée… mais pas une solution universelle

Cette réforme constitue une évolution importante.

Elle ne réglera toutefois pas toutes les difficultés rencontrées en matière successorale.

Certaines situations demeurent exclues ou particulièrement complexes.

• C’est notamment le cas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire.
• De même, lorsqu’un conflit familial profond oppose les héritiers, l’autorisation judiciaire ne permettra pas toujours d’apaiser les relations.

La procédure devant le tribunal suppose également de démontrer que les conditions prévues par la loi sont réunies.

Chaque dossier devra donc être analysé individuellement.

Anticiper reste la meilleure protection

Cette réforme rappelle surtout une réalité souvent constatée par les professionnels du patrimoine.

Les successions les plus simples sont généralement celles qui ont été préparées.

De nombreux outils permettent d’organiser la transmission d’un patrimoine avant le décès :

• la donation-partage ;
• le testament ;
• la création d’une SCI familiale lorsque celle-ci répond à un véritable objectif patrimonial ;
• certaines stratégies de démembrement de propriété ;
• l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Une transmission anticipée permet souvent d’éviter des années de blocages, de procédures judiciaires et de tensions familiales.

Quel rôle pour un courtier en crédit ?

À première vue, l’indivision peut sembler éloignée de l’activité d’un courtier.

Pourtant, ses conséquences financières sont nombreuses.

Lorsqu’un bien reste bloqué pendant plusieurs années, il devient souvent difficile de financer un nouveau projet immobilier, de procéder à un rachat de crédits ou de restructurer son patrimoine.

À l’inverse, la sortie d’une indivision peut ouvrir de nouvelles possibilités :

• acquisition de la part d’un cohéritier grâce à un financement adapté ;
• financement d’une soulte ;
• restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• investissement dans une nouvelle résidence principale ou locative.

Le courtier intervient alors en analysant la faisabilité financière de l’opération et en recherchant la solution de financement la plus adaptée à la situation patrimoniale des héritiers comme un prêt hypothécaire, solution pour racheter l’indivis.

Chaque dossier présente des particularités juridiques et fiscales qui nécessitent une étude préalable.

Ce qu’il faut retenir

La loi du 7 avril 2026 marque une évolution importante du droit de l’indivision.

Sans remettre en cause les droits de chacun, elle offre de nouvelles possibilités pour sortir de certaines situations devenues inextricables.

Pour autant, elle ne dispense pas d’une véritable réflexion patrimoniale.

Préparer une transmission reste le meilleur moyen d’éviter que les héritiers se retrouvent confrontés à des années de blocage.

Enfin, lorsqu’une indivision doit être dénouée, il est souvent utile d’être accompagné à la fois par un notaire pour les aspects juridiques et par un professionnel du financement lorsque l’opération implique une soulte, un rachat de parts ou un nouveau projet immobilier.

La meilleure succession n’est pas celle qui se règle devant le tribunal, mais celle qui a été organisée suffisamment tôt pour éviter d’y parvenir.

Cibfinance accompagne le rachat d’une indivision grâce au prêt hypothécaire

Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier détenu en indivision, il peut être nécessaire de racheter les parts des autres indivisaires.

Cette opération implique généralement le versement d’une soulte, dont le montant correspond à la valeur des droits détenus par les autres héritiers.

Cibfinance propose des solutions de financement adaptées à ce type de situation grâce au prêt hypothécaire.

Le principe consiste à utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie afin de financer tout ou partie du rachat de l’indivision. Selon la situation, le financement peut notamment permettre :

• de régler la soulte due aux autres indivisaires ;
• de reprendre un prêt immobilier déjà en cours ;
• de regrouper d’autres crédits existants ;
• d’intégrer certains frais liés à l’opération ;
• de prévoir, sous conditions, une enveloppe de trésorerie complémentaire.

Le prêt hypothécaire peut ainsi permettre à un héritier de devenir seul propriétaire du bien, sans être contraint de le vendre pour désintéresser les autres membres de l’indivision.

Cette solution nécessite toutefois une étude approfondie.

Cibfinance analyse notamment la valeur du bien proposé en garantie, le montant de la soulte, les crédits restant à rembourser, les revenus de l’emprunteur, son niveau d’endettement et sa capacité à supporter la future mensualité.

L’opération doit également être juridiquement sécurisée. Le montant des droits de chaque indivisaire et les conditions du partage doivent être établis avec le notaire chargé du dossier.

Cibfinance intervient donc sur la partie financière, en complément du travail réalisé par le notaire.

Pour les courtiers et les professionnels du financement, le rachat d’indivision constitue un dossier technique qui nécessite une bonne coordination entre les différents intervenants.

Grâce à son expertise du financement hypothécaire, Cibfinance peut étudier des solutions permettant de conserver le bien familial, de régler les autres héritiers et de sortir définitivement de l’indivision.

Prêt hypothécaire : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.