Retraite en France : un système solide mais sous pression… et quelles solutions pour préserver son niveau de vie ?

Le système de retraite français suscite régulièrement inquiétudes et débats. Vieillissement de la population, déficit annoncé, réformes successives…

Autant d’éléments qui nourrissent une question centrale : peut-on encore compter sur la retraite pour maintenir son niveau de vie ?

Contrairement à certaines idées alarmistes, plusieurs analyses récentes rappellent qu’il n’y a pas de raison immédiate de considérer le système par répartition comme insoutenable.

Pour autant, les équilibres évoluent, et les particuliers doivent désormais anticiper davantage leur situation financière, notamment à l’approche de la retraite.

Le système par répartition : un modèle basé sur la solidarité

Le fonctionnement du système français repose sur un principe simple : les actifs financent les pensions des retraités.

Ce modèle présente des avantages majeurs :

• une solidarité entre générations
• une protection collective
• une certaine stabilité face aux crises financières

Mais il implique aussi une dépendance forte à l’équilibre démographique.

Un déséquilibre démographique inévitable

Depuis plusieurs décennies, la France connaît une transformation profonde de sa pyramide des âges :

• l’espérance de vie augmente
• le nombre de retraités progresse
• la natalité ralentit

Résultat : le ratio entre actifs et retraités se dégrade.

Là où il y avait environ 4 actifs pour 1 retraité dans les années 1960, on se rapproche aujourd’hui de 1,7 actif pour 1 retraité. Cette évolution exerce une pression directe sur le financement du système.

Un système adaptable mais sous tension

Malgré ces contraintes, le système n’est pas figé. Sa particularité est justement sa capacité d’ajustement.

Plusieurs leviers peuvent être actionnés :

• l’âge de départ à la retraite
• le niveau des cotisations
• le montant des pensions
• la durée de cotisation

Cela signifie que le système peut rester viable, à condition d’accepter des ajustements réguliers.

Des dépenses de retraite en constante augmentation

Le poids des retraites dans les finances publiques est considérable.

Chaque année, plusieurs centaines de milliards d’euros sont versés aux retraités. Cette enveloppe continue d’augmenter sous l’effet combiné :

• du nombre croissant de bénéficiaires
• de l’inflation
• des mécanismes de revalorisation

Même si ces dépenses sont maîtrisées à l’échelle macroéconomique, elles posent une question essentielle : celle du niveau de vie des retraités.

Une réalité souvent sous-estimée : la baisse de revenus à la retraite

Pour une grande majorité de Français, le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse de revenus.

En moyenne, le taux de remplacement (rapport entre dernier salaire et pension) se situe entre 60 % et 75 %.

Cela implique concrètement :

• une diminution du pouvoir d’achat
• une nécessité d’adapter son budget
• parfois des arbitrages financiers

Et c’est ici que la question du crédit devient centrale.

Crédit et retraite : une équation délicate

De nombreux futurs retraités arrivent à la retraite avec :

• un crédit immobilier en cours
• des crédits à la consommation
• ou de nouveaux projets à financer

Le problème est simple :
les mensualités, elles, ne baissent pas automatiquement.

Cette situation peut créer un déséquilibre financier, notamment lorsque les revenus diminuent.

Le rachat de crédits pour seniors : une solution stratégique

Le rachat de crédits apparaît comme une solution particulièrement pertinente pour les seniors confrontés à une baisse de revenus liée à la retraite.

Son principe est simple :

regrouper plusieurs crédits en un seul, avec une mensualité réduite et une durée adaptée.

Mais pour les seniors, cette solution va bien plus loin qu’un simple regroupement.

Adapter ses mensualités à la transition vers la retraite

L’un des grands intérêts du rachat de crédits pour seniors est sa capacité d’adaptation dans le temps.

Concrètement, il est possible de mettre en place des solutions sur mesure.

Exemple très fréquent :

• Monsieur est déjà à la retraite
• Madame est encore en activité pour quelques années

Dans ce cas, une solution peut être construite en deux temps :

1. une première mensualité pendant la période d’activité de Madame
2. puis une mensualité réduite au moment de son passage à la retraite

L’objectif est clair :

maintenir un taux d’endettement stable malgré la baisse de revenus.

Ce type de montage permet d’anticiper plutôt que de subir.

Réduire ses mensualités pour préserver son confort de vie

Le principal avantage du rachat de crédits est la diminution des mensualités.

Cela permet :

• d’augmenter le reste à vivre
• de sécuriser son budget
• de retrouver de la souplesse financière

Pour un senior, c’est souvent un enjeu majeur.

Car au-delà des chiffres, il s’agit de préserver son confort de vie à la retraite.

Des solutions possibles jusqu’à un âge avancé

Contrairement à une idée reçue, l’âge n’est pas forcément un frein.

Aujourd’hui, certaines solutions permettent :

• des fins de prêt jusqu’à 85 ans
• voire 90 ans dans certains cas

Ces montages sont étudiés au cas par cas, en fonction :

• du patrimoine
• des revenus
• de la situation globale

Ils peuvent notamment s’appuyer sur des garanties hypothécaires.

Financer de nouveaux projets à la retraite

Le rachat de crédits ne sert pas uniquement à alléger une situation existante.

Il peut aussi permettre de financer de nouveaux projets :

• travaux dans la résidence principale
• aide aux enfants ou petits-enfants
• investissement immobilier ou financier
• amélioration du cadre de vie

Cela permet de continuer à concrétiser des projets, même à la retraite.

Une approche globale indispensable

Le rachat de crédits pour seniors ne s’improvise pas.

Il nécessite :

• une analyse complète de la situation
• une anticipation des revenus futurs
• une projection sur plusieurs années

C’est pourquoi l’accompagnement par un professionnel est essentiel.

Retraite : anticiper pour mieux décider

Le système de retraite français reste globalement solide, mais il impose une réalité :

le niveau de vie à la retraite ne peut plus être laissé au hasard.

Entre évolution démographique, ajustements politiques et baisse de revenus, chacun doit désormais adopter une approche proactive.

Passage en retraite : transformer une contrainte en opportunité

La retraite ne doit pas être vécue comme une contrainte financière, mais comme une étape à préparer.

Pour les seniors ayant des crédits en cours ou des projets, le rachat de crédits représente une solution concrète et efficace :

• pour réduire ses mensualités
• pour anticiper une baisse de revenus
• pour préserver son équilibre financier

Chez Cibfinance, nous accompagnons quotidiennement des profils seniors dans cette réflexion, avec des solutions sur mesure adaptées à chaque situation.

Parce que bien préparer sa retraite, c’est aussi savoir adapter son financement.

Rachat de crédits : faites votre simulation en ligne avec Cibfinance

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

MaPrimeRénov’ : de nouvelles conditions qui changent la donne pour les projets de rénovation

La rénovation énergétique des logements est devenue un enjeu central du marché immobilier français.

Entre la hausse durable du coût de l’énergie, les nouvelles contraintes réglementaires liées au DPE et l’interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques, de nombreux propriétaires n’ont désormais plus le choix : ils doivent engager des travaux.

Dans ce contexte, MaPrimeRénov’ reste l’aide publique de référence. Pourtant, en 2025, le dispositif a connu d’importantes évolutions, parfois mal comprises, qui impactent directement la faisabilité des projets.

Conditions d’accès plus strictes, priorisation de certains ménages, plafonds modifiés : ces changements imposent une réflexion globale, notamment sur le financement du reste à charge.

Vous également la possibilité de faire un prêt travaux complémentaire sur 20 ans par exemple.

MaPrimeRénov’ : un dispositif recentré sur la rénovation d’ampleur

Depuis sa réforme, MaPrimeRénov’ privilégie de plus en plus les rénovations globales, aussi appelées « rénovations d’ampleur ».

L’objectif de l’État est clair : ne plus financer uniquement des travaux isolés, mais encourager des projets permettant un gain énergétique réel et mesurable.

Concrètement, pour bénéficier de MaPrimeRénov’ dans le cadre du parcours « rénovation d’ampleur », le logement doit désormais :

• être une résidence principale,

• être achevé depuis plus de 15 ans,

• présenter une performance énergétique insuffisante, généralement classée E, F ou G au DPE,

• faire l’objet de travaux permettant un gain d’au moins deux classes énergétiques.

Ce recentrage exclut de nombreux projets partiels, mais il renforce la cohérence économique et environnementale des rénovations financées.

Des conditions d’accès plus restrictives

L’année 2025 marque un tournant. Après une suspension temporaire du dispositif liée à l’afflux massif de dossiers, MaPrimeRénov’ a rouvert avec des conditions plus strictes, notamment jusqu’à la fin de l’année.

La principale évolution concerne la priorisation des ménages très modestes. Jusqu’au 31 décembre 2025, le dépôt des dossiers de rénovation d’ampleur est fortement contingenté, avec un nombre limité de demandes acceptées.

Cette restriction vise à concentrer les budgets disponibles sur les foyers les plus fragiles, mais elle crée de fait une forme de sélection.

Autre évolution notable : les plafonds de travaux éligibles ont été ajustés.

Désormais, le montant maximal pris en compte dépend du gain énergétique obtenu après travaux. Plus le saut de classes est important, plus le plafond est élevé.

En revanche, certains bonus précédemment accordés, notamment pour la sortie du statut de passoire thermique, ont été supprimés.

Ces changements réduisent parfois le montant de l’aide perçue, augmentant mécaniquement le reste à charge pour les propriétaires.

Rénovation énergétique : un reste à charge souvent sous-estimé

C’est l’un des points les plus sensibles des projets de rénovation. Même avec MaPrimeRénov’, le coût global des travaux reste élevé.

Une rénovation d’ampleur peut facilement représenter 30 000 à 60 000 euros, voire davantage selon l’état du logement.

Or, l’aide publique ne couvre qu’une partie de cette enveloppe.

De nombreux propriétaires se retrouvent confrontés à une difficulté majeure : comment financer la part non subventionnée sans déséquilibrer leur budget ?

C’est ici que l’approche globale défendue par Cibfinance prend tout son sens. La réussite d’un projet de rénovation ne repose pas uniquement sur l’obtention d’une aide, mais sur la structuration intelligente du financement.

Financer une rénovation énergétique sur le long terme

Contrairement à une idée reçue, le financement des travaux de rénovation énergétique ne doit pas nécessairement reposer sur l’épargne disponible ou sur des crédits courts et coûteux.

Plusieurs solutions existent pour étaler l’effort financier dans le temps, tout en sécurisant le projet :

• le prêt travaux de longue durée,

• le crédit hypothécaire,

• l’intégration des travaux dans un financement immobilier existant,

• ou encore un regroupement de crédits incluant une enveloppe travaux.

Chez Cibfinance, l’analyse se fait au cas par cas, en tenant compte de la situation patrimoniale, de l’endettement existant et de l’objectif poursuivi.

Pour un propriétaire bailleur, par exemple, la rénovation énergétique est souvent un investissement contraint, rendu obligatoire par la réglementation.

Le financement doit donc préserver la rentabilité locative.

DPE, réglementation et urgence d’agir

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location.

Cette interdiction s’étendra progressivement aux logements classés F, puis E dans les prochaines années.

Pour de nombreux propriétaires, la rénovation énergétique n’est donc plus un choix, mais une nécessité juridique et économique.

Ne pas engager de travaux, c’est accepter une perte de valeur du bien, une vacance locative forcée ou une revente à prix décoté.

MaPrimeRénov’, malgré ses nouvelles contraintes, reste un levier essentiel. Mais elle doit être intégrée dans une stratégie de financement globale, anticipée et sécurisée.

Anticiper les évolutions de MaPrimeRénov’ en 2026

Les incertitudes budgétaires laissent planer un doute sur l’évolution du dispositif à partir de 2026. Une nouvelle suspension ou une réorientation des aides n’est pas exclue. Attendre une hypothétique amélioration des conditions peut s’avérer risqué.

Dans ce contexte, les propriétaires ayant un projet mûr ont tout intérêt à anticiper dès maintenant, tant sur le plan technique que financier.

Monter un dossier de financement en amont permet de gagner du temps et d’éviter les blocages lorsque les aides sont accordées.

L’accompagnement Cibfinance : au-delà de la simple simulation

Chez Cibfinance, nous considérons que la rénovation énergétique ne peut pas être traitée comme un simple crédit travaux standard. Chaque projet mérite une approche personnalisée, intégrant :

• le cadre réglementaire,

• les aides mobilisables,

• le reste à charge réel,

• et la solution de financement la plus adaptée sur le long terme.

Notre rôle de courtier est précisément d’orchestrer ces éléments, en lien avec les partenaires bancaires spécialisés dans les financements de solutions.

MaPrimeRénov’, une opportunité à sécuriser par le financement

Les nouvelles conditions de MaPrimeRénov’ en 2025 traduisent une volonté claire : privilégier les rénovations efficaces et durables. Mais elles complexifient aussi les projets pour de nombreux propriétaires.

Dans ce contexte, la réussite d’une rénovation énergétique passe autant par la compréhension des aides que par la mise en place d’un financement intelligent et soutenable.

C’est précisément l’expertise que Cibfinance met au service de ses clients.

Vous avez un projet de rénovation énergétique ? Avant de vous lancer, prenez le temps d’étudier l’ensemble des solutions de financement possibles.

Une bonne anticipation fait souvent la différence entre un projet subi et un projet maîtrisé.

Grâce à des montages financiers adaptés, comme le prêt hypothécaire, il est tout à fait possible de réaliser de grands projets de rénovation sans déséquilibrer son budget. Mieux encore, en choisissant une durée longue, vous :

• Évitez des mensualités trop élevées

• Préservez votre trésorerie

• Maximisez le montant de travaux réalisables

• Valorisez votre bien à long terme

Chez Cibfinance, nous accompagnons les propriétaires souhaitant emprunter intelligemment pour rénover leur bien. Que vous ayez un seul bien ou plusieurs, nous trouvons avec vous la meilleure solution de financement.

Vous avez un projet de travaux de 100.000 € ou plus ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire en ligne pour une étude gratuite et confidentielle.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Pourquoi le prêt viager hypothécaire ne peut pas financer une acquisition immobilière ?

Le prêt viager hypothécaire suscite un intérêt croissant auprès des seniors propriétaires souhaitant améliorer leur niveau de vie, anticiper une transmission ou financer des projets sans vendre leur bien immobilier.

Pourtant, une question revient régulièrement chez les emprunteurs, les notaires et les professionnels du financement : Peut on financer un projet immobilier avec un prêt viager hypothécaire ?

La réponse juridique est claire
Non

Mais loin d’être une contrainte, cette distinction renforce au contraire la pertinence et la sécurité du prêt viager hypothécaire dans le paysage du financement patrimonial.

Le crédit immobilier est strictement défini par le Code de la consommation

Le Code de la consommation encadre précisément les crédits immobiliers aux articles L313 1 et suivants.

Ces dispositions s’appliquent à tous les financements dont l’objet porte notamment sur :

• l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte
• la construction d’un bien immobilier
• certaines opérations de travaux assimilables à une opération immobilière

Le point fondamental est le suivant
La qualification juridique du crédit dépend de l’objet du financement et non de la dénomination du prêt ou de la garantie associée.

Dès lors qu’un financement a pour objet une opération immobilière au sens des articles L313 1 et suivants, il relève obligatoirement du régime du crédit immobilier et doit respecter l’ensemble des obligations prévues par ce cadre légal :

• offre préalable de crédit immobilier
• mentions obligatoires
• délais de réflexion
• règles spécifiques de protection de l’emprunteur

Ce principe est constant en droit de la consommation et constitue un socle essentiel de protection des particuliers.

Source
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGISCTA000032225748/

Le prêt viager hypothécaire relève d’un régime juridique autonome

Le prêt viager hypothécaire est lui aussi encadré par le Code de la consommation, mais dans un chapitre distinct, aux articles L315 1 et suivants.

Il s’agit d’un produit juridique spécifique, avec des caractéristiques propres :

• un prêt consenti à une personne physique
• garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation
• un remboursement différé, généralement au décès de l’emprunteur
• une absence d’exigence de remboursement périodique de capital

Le prêt viager hypothécaire n’a pas été conçu comme un crédit d’acquisition immobilière.Il a été pensé comme un outil de mobilisation du patrimoine existant, permettant à un propriétaire senior de transformer une partie de la valeur de son bien en liquidités, tout en continuant à l’occuper.

Source
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032225775/

L’impossibilité juridique de financer une acquisition immobilière par un PVH

La logique juridique est double et parfaitement cohérente.

Premièrement

Un projet relevant des articles L313 1 et suivants doit obligatoirement être financé par un crédit immobilier.
Il ne peut pas être financé par un produit relevant d’un autre régime juridique, même si une garantie hypothécaire est prévue.

Deuxièmement

Le prêt viager hypothécaire, régi par les articles L315 1 et suivants, a un objectif clairement défini par la loi :

• mobiliser un bien immobilier déjà détenu par l’emprunteur
• et non financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier

Utiliser un prêt viager hypothécaire pour financer une opération relevant du crédit immobilier reviendrait à contourner les obligations légales applicables aux crédits immobiliers, ce qui n’est juridiquement pas possible.

En pratique, cela signifie que :

• si un projet doit juridiquement être qualifié de crédit immobilie
• il doit faire l’objet d’une offre de prêt immobilier
• et non d’une offre de prêt viager hypothécaire

Une distinction qui protège l’emprunteur

Cette séparation stricte entre crédit immobilier et prêt viager hypothécaire n’est pas un hasard.

Elle vise à garantir une parfaite lisibilité des droits et obligations de l’emprunteur.

Le crédit immobilier protège l’acquéreur dans une opération engageante, souvent complexe, avec des délais et des formalismes spécifiques.

Le prêt viager hypothécaire protège le senior propriétaire en lui offrant un cadre sécurisé, sans risque de saisie lié à une incapacité de remboursement mensuel.

Chaque produit répond à un objectif précis. Les confondre serait juridiquement risqué et économiquement contre productif.

Pourquoi le prêt viager hypothécaire reste une solution patrimoniale puissante

Le fait que le prêt viager hypothécaire ne puisse pas financer une acquisition immobilière ne réduit en rien son intérêt.
Au contraire, cela confirme sa vocation patrimoniale.

Le PVH permet notamment :

• d’améliorer le niveau de vie à la retraite
• de financer des travaux dans un logement existant
• de faire face à des dépenses de santé ou de dépendance
• d’aider financièrement ses enfants de son vivant
• de rééquilibrer une succession

Il s’adresse à des propriétaires qui disposent d’un actif immobilier mais souhaitent éviter la vente, le démembrement ou les solutions plus complexes.

Source d’information complémentaire
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F15846

Le rôle du courtier spécialisé en prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un produit complexe, à la frontière du droit bancaire, du droit patrimonial et du droit des successions.
Son montage nécessite une parfaite maîtrise du cadre juridique et des pratiques bancaires.

Chez Cibfinance, nous accompagnons nos clients et nos partenaires :

• dans l’analyse de la faisabilité du projet
• dans la qualification juridique du besoin
• dans le choix du bon produit de financement
• dans la sécurisation du parcours emprunteur

Notre approche consiste à utiliser le prêt viager hypothécaire pour ce qu’il est réellement :
un outil puissant de valorisation du patrimoine existant
et non un substitut inadapté au crédit immobilier classique.

Ce qu’il faut retenir sur le prêt viager hypothécaire et le financement immobilier

Le prêt viager hypothécaire et le crédit immobilier relèvent de deux régimes juridiques distincts, clairement définis par le Code de la consommation.

Un projet immobilier relevant des articles L313 1 et suivants doit être financé par un crédit immobilier.

Un prêt viager hypothécaire, encadré par les articles L315 1 et suivants, ne peut pas se substituer à ce régime.

Cette distinction n’est pas une faiblesse.
Elle garantit la sécurité juridique, la protection de l’emprunteur et la cohérence du système de financement français.

Bien utilisé, dans le respect de son cadre légal, le prêt viager hypothécaire constitue l’une des solutions patrimoniales les plus pertinentes pour les seniors propriétaires.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.
Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

*Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

La banque doit alerter l’emprunteur sur le risque d’un crédit sans assurance : quel rôle pour un courtier comme Cibfinance ?

Lorsqu’un emprunteur contracte un crédit immobilier, un rachat de crédits ou un prêt hypothécaire, la question de l’assurance emprunteur se pose toujours.

La jurisprudence récente renforce désormais l’obligation pour les établissements prêteurs d’informer clairement le client sur les risques d’un défaut d’assurance ou d’une couverture inadaptée à son profil.

Dans ce contexte, l’intermédiaire bancaire, dont le rôle est d’accompagner le client dans la recherche et la compréhension du financement, se voit également engagé dans une mission de conseil essentielle.

Pourquoi l’assurance emprunteur est si importante ?

L’assurance emprunteur n’est pas juridiquement obligatoire, mais les banques l’exigent dans la majorité des situations, car elle couvre des événements graves :

• Décès

• Invalidité

• Incapacité temporaire de travail

• Perte totale et irréversible d’autonomie

Dans le cas d’un crédit sans assurance, sans couverture, le remboursement du crédit reste dû, même si l’emprunteur devient inapte à travailler.

Le risque financier peut alors devenir majeur, notamment lorsque le prêt est élevé ou que le projet concerne la résidence principale.

Une obligation renforcée d’information et d’alerte

La Cour de cassation rappelle désormais que le prêteur doit non seulement remettre une notice d’assurance, mais alerter l’emprunteur sur l’adéquation des garanties à sa situation personnelle.

Cette exigence continue de s’appliquer même si l’emprunteur refuse l’assurance de groupe de la banque et opte pour une délégation auprès d’un autre assureur.
Et si le client refuse toute assurance, la vigilance doit être encore plus forte.

La jurisprudence ouvre même la voie à une réparation financière : si la banque ne prouve pas avoir mis en garde l’emprunteur, elle peut être condamnée à payer des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi.

Le rôle de Cibfinance : informer, conseiller, sécuriser

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance n’est pas simple transmetteur de documents. Notre engagement repose sur trois piliers :

1. Informer

   • Nous expliquons clairement les garanties liées à l’assurance emprunteur.

   • Nous détaillons les conséquences financières d’un refus ou d’une quotité insuffisante.

2. Conseiller

   • Nous analysons le profil de l’emprunteur (revenus, patrimoine, état de santé, projet financé).

   • Nous l’aidons à faire un choix éclairé entre plusieurs solutions d’assurance.

3. Alerter

   • Lorsque le risque est jugé élevé, nous avertissons formellement le client par courrier recommandé avec AR.

   • Cela garantit la preuve que le client a reçu une information complète sur les risques encourus.

Oui, il est possible d’obtenir un crédit sans assurance… mais jamais sans explications !

Il arrive fréquemment que nous structurions :

• Des rachat de crédits

• Des financements hypothécaires

• Des prêts immobiliers sans assurance
  … et ce, sans assurance emprunteur ou avec une quotité réduite.

Ce type de montage peut être parfaitement légitime lorsque :

• Le patrimoine de l’emprunteur permet de couvrir le risque

• Le crédit est garanti par une hypothèque solide

• L’emprunteur fait un choix volontaire et éclairé après information

Mais dans tous les cas, notre devoir reste identique :

Assurer que le client comprend les risques auxquels il s’expose et consigne son choix en connaissance de cause.

Notre engagement : une mise en garde claire et formalisée

Chez Cibfinance, nous avons mis en place une procédure stricte :
Chaque fois que l’emprunteur refuse des garanties ou choisit une assurance insuffisante, nous :

• lui expliquons oralement les risques,

• lui remettons un document d’information,

• et, si nécessaire, lui adressons un courrier recommandé pour confirmer notre avertissement.

Cette démarche vise à protéger le client mais aussi à sécuriser le financement.

Ce qu’il faut retenir sur un crédit sans assurance

Le rôle de Cibfinance dans la prévention du risque de non-assurance

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance ne se limite pas à trouver un financement. Nous avons une responsabilité de conseil auprès de l’emprunteur, notamment sur l’assurance qui couvre son crédit.

Lorsque le client choisit de limiter ou de refuser l’assurance emprunteur, nous :

• expliquons clairement les conséquences possibles en cas d’incapacité, invalidité ou décès,

• vérifions l’adéquation entre son profil, son projet et la couverture envisagée,

• consignons son choix et l’informons par écrit des risques encourus,

• et si le risque est jugé élevé, nous l’alertons officiellement par courrier recommandé.

Nous accompagnons régulièrement des financements sans assurance (rachat de crédits, prêts hypothécaires…) lorsque le patrimoine ou la situation du client le justifient.
Cela peut être une stratégie financière cohérente, mais jamais sans une information complète et transparente.

Chez Cibfinance, un prêt sans assurance est possible.
Un prêt sans explication ni mise en garde, jamais.

Notre mission : sécuriser le financement et permettre un choix éclairé, toujours dans l’intérêt du client et dans le respect des exigences réglementaires.

Rachat de crédits : faites votre simulation gratuite avec Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Attention : La diminution du montant des mensualités peut engendrer un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total du crédit

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Prêt viager hypothécaire : pourquoi l’entretien du bien est une obligation incontournable

Le prêt viager hypothécaire est une solution de financement de plus en plus utilisée par les seniors souhaitant obtenir une rente, une trésorerie ou financer un projet sans vendre leur logement.

Il permet de transformer une partie de la valeur du bien en capital, tout en restant propriétaire de son habitation et sans avoir de mensualités à rembourser.

Mais un élément juridique et pratique est trop souvent méconnu : même si le remboursement du prêt n’intervient qu’au décès de l’emprunteur, celui-ci a l’obligation d’entretenir son bien pendant toute la durée du contrat.

L’entretien n’est pas une recommandation, mais une obligation légale et contractuelle, avec un risque important en cas de manquement : la banque peut exiger le remboursement anticipé du prêt.

Cet article revient en détail sur ces obligations, le rôle des expertises, les conséquences d’un défaut d’entretien et la nécessité de louer le bien lorsqu’il n’est plus occupé.

Pourquoi l’entretien du bien est central dans un prêt viager hypothécaire

Dans un prêt viager hypothécaire, la banque ne se rembourse pas grâce à des mensualités. Elle patientera jusqu’au décès de l’emprunteur, puis récupèrera la somme due :

• soit par la vente du bien,

• soit par les héritiers qui choisissent de rembourser pour garder le logement,

• soit, en l’absence d’héritiers, par transfert de propriété au prêteur.

Autrement dit, toute la garantie repose sur la valeur future du bien immobilier.

Si le logement se dégrade, perd de la valeur ou devient inhabitable, la banque prend un risque important. C’est pour cela que la loi impose à l’emprunteur d’en assurer la conservation.

Une obligation légale inscrite dans le Code de la consommation

Le prêt viager hypothécaire fait l’objet d’un encadrement strict, notamment aux articles L. 315-1 et suivants du Code de la consommation.

La loi prévoit que l’emprunteur conserve la jouissance du bien, mais aussi le devoir de l’entretenir en bon père de famille, c’est-à-dire de manière raisonnable, diligente et continue.

Cela implique notamment :

• entretien régulier du logement,

• réparations nécessaires en cas de dégradations,

• prévention des risques de détérioration,

• maintien d’une assurance habitation en vigueur.

Même si l’emprunteur n’a pas d’héritiers et que le bien reviendra à la banque, il est obligé de l’entretenir jusqu’à son décès. Ce n’est pas une option.

La banque peut contrôler l’état du bien hypothéqué

Parce que la valeur du bien constitue l’unique garantie du prêt viager hypothécaire, la banque dispose d’un droit de contrôle. Pendant la durée du contrat, elle peut :

• missionner un expert,

• visiter le logement,

• vérifier l’état général,

• demander des justificatifs d’entretien ou d’assurance.

Ces visites doivent être programmées de manière raisonnable, mais elles font partie des droits du prêteur. La plupart des contrats prévoient qu’elles peuvent avoir lieu à intervalles réguliers ou en cas de doute sur l’état du bien.

Que se passe-t-il si le bien hypothéqué n’est pas entretenu ?

Si l’expertise révèle une dégradation importante ou un défaut d’entretien, la banque peut :

1. adresser une mise en demeure,

2. exiger la réalisation de travaux,

3. imposer des mesures de remise en état.

Et en cas de persistance, elle peut aller plus loin : la déchéance du terme.

La déchéance du terme signifie que le prêt devient immédiatement exigible. Même dans un prêt viager hypothécaire sans mensualités, la banque peut demander le remboursement immédiat des sommes avancées.

Cette possibilité est expressément prévue dans les contrats et repose légalement sur la dégradation de la garantie hypothécaire.

Pourquoi un logement hypothéqué ne peut pas rester vide

Le prêt viager hypothécaire est souvent souscrit par des seniors qui souhaitent financer leur maintien à domicile, des travaux, ou encore un départ en établissement spécialisé.

Lorsque l’emprunteur quitte son logement, la règle change : le bien ne peut pas rester vide.

Un logement inoccupé se dégrade rapidement :

• humidité en hiver,

• absence de chauffage,

• absence de ventilation,

• risques de vandalisme ou de squats,

• infiltrations non détectées,

• usure accélérée.

La valeur du bien peut diminuer fortement et, par conséquence, la garantie de la banque aussi.

C’est pourquoi, dans la plupart des contrats, lorsqu’un emprunteur entre en EHPAD ou quitte son logement durablement, l’obligation est la suivante : le logement doit être loué. Habité, il continue d’être entretenu et surveillé. Loué, il reste économiquement valorisé. Un logement vide devient une source de dépréciation et représente une mise en péril de la garantie hypothécaire.

Et si les héritiers ne souhaitent pas récupérer le bien hypothéqué ?

Beaucoup d’emprunteurs pensent que si leurs héritiers n’ont pas l’intention de récupérer le bien, l’entretien n’a plus d’importance. C’est faux.

Même si les héritiers souhaitent laisser la propriété à la banque, la société prêteuse doit être en mesure de récupérer un bien en état satisfaisant pour couvrir au moins le capital prêté. La logique économique et juridique est la même : protéger la valeur immobilière.

De plus, tant que la succession n’est pas réglée, les héritiers ont la même obligation d’entretien que l’emprunteur.

Entretien, assurances et charges : trois obligations indissociables

Pour se protéger, la banque impose aussi le maintien :

• d’une assurance habitation,

• du paiement des charges (taxes, copropriété, eau, chauffage),

• de l’entretien courant.

En cas de sinistre non assuré, incendie, dégât des eaux ou effondrement, la valeur du bien pourrait être fortement réduite. Là encore, la banque peut exiger la remise en état ou engager une procédure de remboursement anticipé.

Le prêt viager hypothécaire protège aussi l’emprunteur

Même si ces règles peuvent sembler strictes, elles protègent également l’emprunteur et sa famille. Un bien entretenu :

• perd moins de valeur dans le temps,

• peut même se valoriser selon le marché,

• peut laisser un solde positif à la succession après remboursement du prêt.

Dans de nombreux dossiers, après la vente du bien au décès, il reste un excédent transmis aux héritiers. L’entretien augmente donc les chances de transmission patrimoniale.

Sources officielles pour approfondir le sujet

Pour en savoir plus, plusieurs textes publics sont disponibles :

• Code de la consommation : articles L. 315-1 et suivants sur le prêt viager hypothécaire, disponible sur Légifrance

• Fiche d’information officielle sur le prêt viager hypothécaire : service-public.fr

• Informations sur les crédits régulés et la protection du consommateur : economie.gouv.fr

Ce qu’il faut retenir de l’obligation d’entretenir son bien pour un prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire offre une solution efficace pour obtenir des liquidités sans vendre son logement et sans charge de remboursement. Mais cette liberté s’accompagne d’un engagement clair : le bien doit être entretenu pendant toute la durée du contrat.

La banque est en droit de :

• effectuer des expertises,

• vérifier l’état du bien,

• réclamer des travaux,

• et, en dernier recours, exiger le remboursement anticipé.

L’entretien du bien n’est donc ni symbolique ni facultatif. Il fait partie intégrante du fonctionnement même du prêt viager hypothécaire, car la valeur du bien est la seule garantie de remboursement.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire, obtenir une simulation ou étudier votre situation, l’équipe ImmoFinances peut vous accompagner et vous proposer une étude personnalisée.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire

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Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS.

Le risque dépendance inquiète, quelle solution de financement ?

Le vieillissement de la population française représente un défi économique, social et assurantiel majeur.

Si les réassureurs s’intéressent désormais de près au risque de dépendance, c’est que celui-ci devient inévitablement central dans les années à venir.

Pourtant, malgré les initiatives institutionnelles et les propositions des assureurs, la couverture de la dépendance reste limitée.

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire se positionne comme une solution complémentaire et concrète pour anticiper ou financer la perte d’autonomie.

Un risque identifié, mais encore mal couvert

En France, seuls 6,4 millions de personnes disposent aujourd’hui d’une assurance dépendance spécifique. Ce chiffre reste modeste face à l’enjeu démographique : 3 millions de personnes pourraient être en situation de dépendance d’ici 2030.
Les assureurs, comme les pouvoirs publics, peinent à structurer un modèle accessible et durable.

Selon un sondage Elabe pour France Assureurs, 84 % des Français souhaitent pourtant être couverts face à ce risque, mais une majorité attend encore une réponse de l’État.

Le projet de cinquième branche de la Sécurité sociale consacrée à l’autonomie, créé en 2020, n’a pas encore produit les effets attendus. Et malgré la volonté de France Assureurs et de la Mutualité Française d’intégrer la dépendance dans les contrats de complémentaire santé, la réalité reste la même : les solutions collectives avancent lentement, alors que le besoin, lui, s’accélère.

Le prêt viager hypothécaire : une réponse patrimoniale au risque de dépendance

Face à cette situation, de nombreux seniors s’interrogent : comment financer une éventuelle perte d’autonomie sans dépendre d’une aide publique incertaine ou d’une assurance coûteuse ?
C’est ici que le prêt viager hypothécaire (PVH) trouve tout son sens.

Le PVH permet à un propriétaire de transformer une partie de la valeur de son bien immobilier en liquidités, sans le vendre et tout en restant pleinement propriétaire de son logement. Ces fonds peuvent être utilisés librement : financement de travaux d’adaptation du domicile, aide à domicile, maison de retraite, ou encore soutien à un proche aidant.

Contrairement à une assurance dépendance classique, le prêt viager hypothécaire n’impose aucune condition médicale ni limite d’âge stricte. Il repose sur la valeur du bien et la longévité de l’emprunteur. Le remboursement s’effectue uniquement au décès ou lors de la vente du bien, évitant ainsi toute charge mensuelle supplémentaire pour des retraités au budget souvent contraint.

Un outil au service de la liberté et de la dignité

La dépendance n’est pas seulement un risque financier : c’est aussi une question de dignité et d’autonomie.
Grâce au prêt viager hypothécaire, une personne âgée peut rester vivre chez elle dans de bonnes conditions, adapter son logement et choisir ses solutions d’accompagnement. Elle préserve à la fois son cadre de vie et sa liberté de décision.

En parallèle, cette solution évite de solliciter systématiquement les enfants ou de vendre dans l’urgence un bien immobilier familial. Le prêt viager hypothécaire s’inscrit donc dans une logique de gestion patrimoniale responsable, complémentaire à une éventuelle couverture assurantielle.

Quand assurance et financement se complètent

Les réassureurs, de leur côté, jouent un rôle technique clé : ils stabilisent les modèles économiques des assureurs dépendance grâce à leurs modèles statistiques et à la mutualisation du risque.
Mais pour les particuliers, il est clair qu’aucune couverture collective ne suffira à elle seule à faire face au coût croissant de la perte d’autonomie, estimé à plus de 30 milliards d’euros dès 2030.

C’est pourquoi le couplage entre une assurance dépendance et une stratégie patrimoniale incluant le prêt viager hypothécaire constitue aujourd’hui une piste sérieuse.
La première apporte une rente en cas de perte d’autonomie, la seconde offre une réserve financière immédiate pour adapter son quotidien. Ensemble, elles peuvent véritablement redonner du souffle à un modèle de prévention et d’accompagnement du grand âge.

Cibfinance : des solutions concrètes pour anticiper la dépendance

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.
Nos partenaires bancaires spécialisés proposent des prêts viagers hypothécaires sécurisés, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

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La diversification avec un partenariat : un moteur de développement pour le courtier crédit

Dans un marché du crédit où la concurrence est forte et les marges parfois sous pression, un constat s’impose : le coût d’acquisition d’un client est l’un des postes les plus lourds du modèle économique du courtier.

Obtenir un rendez-vous, inspirer confiance, transformer une demande… chaque étape demande du temps, des efforts et des investissements marketing.

Dès lors, il devient stratégique de valoriser chaque relation client. Et c’est précisément là qu’intervient la diversification.

Cibfinance vous propose un partenariat pour distribuer des solutions innovantes.

Diversification : plus de valeur, plus de fidélisation

La diversification permet au courtier d’aller au-delà de son métier “cœur” – souvent le crédit immobilier – pour proposer des solutions complémentaires adaptées aux besoins variés de ses clients.
C’est un double bénéfice :

• Générer des revenus additionnels immédiats sans coûts d’acquisition supplémentaires.

• Renforcer la fidélisation en répondant à des problématiques plus larges (patrimoine, transmission, projets divers).

C’est en ce sens que Cibfinance accompagne depuis plus de 30 ans les courtiers en crédits, mais aussi les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), à se diversifier grâce à des solutions différenciantes et singulières à forte valeur ajoutée.

Cibfinance : un partenaire de croissance

Nous animons un réseau de courtiers immobiliers et de CGP présent sur toute la France et dans les DROM. Notre mission : permettre à nos partenaires de se démarquer grâce à une offre que leurs clients n’attendent pas toujours, mais qui répond à de vrais besoins.

Parmi nos solutions :

• Prêt hypothécaire : rachat de soulte, sortie d’indivision, frais de succession, financement de projets.

• Rachat de crédits (RAC) : financer sans augmenter l’endettement apparent.

• Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu, mais puissant pour les seniors.

• SCI & nantissement : optimiser le cash-flow et sécuriser un projet d’investissement.

Former et accompagner pour mieux performer

Parce que nous croyons à la force de l’accompagnement, nous organisons régulièrement :

• des ateliers en visioconférence,

• des réunions régionales,

• des temps d’échange dédiés.

Ces rendez-vous permettent à nos apporteurs de :

• découvrir ou approfondir nos solutions,

• monter en compétence,

• apprendre à optimiser leur fichier client pour détecter de nouvelles opportunités.

Une relation gagnant-gagnant

Chez Cibfinance, notre approche est simple :

Vous apportez un client, nous apportons la solution.

C’est une relation gagnant-gagnant, qui repose sur la confiance, la complémentarité et la création de valeur pour toutes les parties.

Nouer un partenariat avec Cibfinance

Dans un contexte de marché parfois incertain, la diversification est bien plus qu’une option : c’est un facteur essentiel de développement pour les courtiers en crédit et les CGP. Grâce à son expérience, son réseau et ses solutions innovantes,

Cibfinance est depuis 30 ans le partenaire privilégié de ceux qui veulent accélérer leur croissance et transformer chaque client en une opportunité durable.

Question souvent posée, est-il possible de vendre un bien hypothéqué ?

L’hypothèque est une sûreté réelle souvent associée aux financements immobiliers, aux prêts hypothécaires de trésorerie, aux rachats de crédits ou encore au prêt viager hypothécaire.

Elle permet à une banque de se protéger en cas de défaillance de remboursement, en inscrivant une garantie sur un bien immobilier.

Mais une question revient régulièrement : un propriétaire peut-il vendre son bien alors qu’il est hypothéqué ?

La réponse est oui.

Un bien hypothéqué peut parfaitement être vendu. L’hypothèque ne retire pas au propriétaire son droit de disposer de son bien.

En revanche, il y des conséqeunces, la vente déclenche un certain nombre de formalités et de contraintes juridiques, financières et notariales qu’il est important de comprendre.

Dans cet article, nous allons examiner en détail les différents cas d’hypothèques, les conséquences d’une vente, les pénalités éventuelles, le rôle du notaire et les frais associés.

1. L’hypothèque : rappel de définition

Une hypothèque est une garantie réelle prise par un établissement financier sur un bien immobilier (maison, appartement, local commercial, terrain, etc.). Elle ne prive pas le propriétaire de ses droits : il reste pleinement propriétaire de son bien, peut l’occuper, le louer ou même le vendre.

L’hypothèque intervient dans plusieurs situations :

• Le prêt immobilier classique : lors de l’achat d’un logement, la banque peut prendre une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD).

• Le prêt hypothécaire de trésorerie : un financement accordé en échange d’une hypothèque sur un bien existant, permettant au propriétaire de disposer de liquidités.

• Le rachat de crédits hypothécaire : regrouper plusieurs dettes (immobilières, crédits à la consommation, dettes diverses) en un seul prêt garanti par une hypothèque.

• Le prêt viager hypothécaire : un crédit destiné aux seniors, sans mensualités, remboursé uniquement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Dans tous ces cas, le propriétaire reste libre de vendre, à condition que les dettes garanties soient soldées lors de la transaction.

2. Vendre un bien hypothéqué : un droit conservé par le propriétaire

Contrairement à une idée reçue, une hypothèque n’empêche absolument pas la vente. Elle est inscrite comme une sûreté pour la banque, mais ne bloque pas la possibilité de céder le bien.

Lors d’une vente, le notaire va simplement vérifier la situation hypothécaire du bien et organiser le remboursement des créanciers inscrits.

Le propriétaire conserve donc sa liberté, mais doit accepter que le produit de la vente serve en priorité à rembourser les dettes garanties par l’hypothèque.

3. Le rôle du notaire dans la vente d’un bien hypothéqué

Le notaire est l’acteur clé de l’opération. Voici les étapes principales :

1. Demande d’état hypothécaire : le notaire interroge le service de publicité foncière pour savoir si des inscriptions (hypothèques, privilèges, saisies) existent sur le bien.

2. Interrogation des créanciers : en cas d’hypothèque, il contacte les banques concernées pour obtenir le capital restant dû.

3. Remboursement des dettes : lors de la signature de l’acte de vente, le prix payé par l’acheteur sert à rembourser les créanciers, dans l’ordre des inscriptions.

4. Remise du solde : une fois les dettes soldées et les frais réglés, le notaire reverse au vendeur le reliquat de la vente.

5. Radiation de l’hypothèque : le notaire procède à la mainlevée de l’hypothèque, moyennant des frais calculés selon un barème officiel.

Ainsi, la vente est possible, mais implique une affectation prioritaire du prix de vente au remboursement des dettes hypothécaires.

4. Les pénalités de remboursement anticipé

Vendre un bien hypothéqué entraîne le remboursement anticipé du prêt garanti. Or, selon les contrats, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s’appliquer.

• Pour un prêt immobilier classique : la loi encadre les IRA, généralement limitées à 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé ou à 3 % du capital restant dû, selon le plus petit montant.

• Pour un rachat de crédits hypothécaire : tout dépend des conditions négociées. Certaines banques appliquent des pénalités spécifiques.

• Pour un prêt de trésorerie hypothécaire : les indemnités sont souvent prévues dans le contrat, et peuvent être supérieures aux prêts immobiliers classiques.

• Pour le prêt viager hypothécaire : des pénalités spécifiques existent en cas de remboursement anticipé (vente volontaire du bien par exemple). Les conditions doivent être lues attentivement avant la signature.

• Pour les financements professionnels ou SCI : une vigilance particulière est nécessaire. Certains contrats prévoient des pénalités élevées, pouvant atteindre 10 % du capital restant dû.

Il est donc crucial, avant toute opération de vente, de relire son contrat de prêt ou de demander conseil à son courtier, afin d’anticiper le coût total du remboursement.

5. Les frais de mainlevée d’hypothèque

Lorsqu’un prêt garanti par hypothèque est intégralement remboursé, l’inscription doit être radiée. Cette opération, appelée mainlevée d’hypothèque, entraîne des frais.

Ces frais comprennent :

• Les émoluments du notaire, calculés selon un barème proportionnel au montant initial de l’hypothèque.

• La contribution de sécurité immobilière.

• Les droits fixes d’enregistrement.

En moyenne, les frais de mainlevée représentent 0,3 à 0,7 % du montant de l’hypothèque initiale, avec un minimum de quelques centaines d’euros.

Le vendeur doit donc prévoir cette dépense supplémentaire au moment de la vente de son bien.

6. Les différents cas pratiques

Cas n°1 : Vente d’un bien financé par un prêt immobilier

Un couple revend sa maison après 8 ans. Le notaire interroge la banque, constate un capital restant dû de 120 000 €. Sur le prix de vente (200 000 €), il rembourse la banque, puis reverse au vendeur 80 000 €, déduction faite des frais.

Cas n°2 : Vente d’un bien avec rachat de crédits hypothécaire

Un propriétaire a regroupé ses dettes en un prêt hypothécaire. Lorsqu’il revend, le notaire rembourse la banque du montant exact du capital restant dû, majoré des éventuelles IRA.

Cas n°3 : Vente d’un bien en prêt viager hypothécaire

Un senior décide de vendre son logement financé par un prêt viager hypothécaire. La vente déclenche le remboursement anticipé du prêt, avec les pénalités prévues au contrat. Le reliquat de la vente, une fois la banque remboursée, reste la propriété du vendeur.

Cas n°4 : Vente d’un bien détenu par une SCI financée par un prêt hypothécaire

La SCI revend son actif immobilier. Le notaire doit solder le prêt professionnel. Selon l’offre de prêt, les pénalités peuvent être importantes (jusqu’à 10 % du capital restant dû). La bonne lecture des clauses contractuelles est donc essentielle.

7. Faut-il craindre de mettre son bien en hypothèque ?

Beaucoup de propriétaires s’inquiètent : « Si je mets mon bien en hypothèque, vais-je perdre ma liberté ? »

La réponse est claire : non. L’hypothèque ne retire pas la propriété, ni la liberté de vendre. Elle n’est qu’une garantie juridique pour le prêteur.

Certes, la vente impose de rembourser les dettes garanties, mais cela reste logique et transparent. Les démarches sont encadrées par le notaire, et le vendeur conserve toujours le reliquat du prix de vente une fois les créanciers payés.

Vendre un bien hypothéqué, une opération possible et sécurisée

Vendre un bien hypothéqué est une démarche courante et parfaitement possible. Que le bien ait été financé par un prêt immobilier, un prêt hypothécaire de trésorerie, un rachat de crédits ou un prêt viager hypothécaire, le processus reste le même : le notaire s’assure du remboursement des dettes grâce au prix de vente, puis reverse le solde au vendeur.

Il faut simplement anticiper :

• Les indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat.

• Les frais de mainlevée d’hypothèque.

• Les éventuelles pénalités spécifiques pour les financements professionnels ou viagers.

Ainsi, les propriétaires n’ont pas à craindre de recourir à l’hypothèque comme garantie : elle leur permet d’accéder à des financements diversifiés, tout en conservant leur liberté de vendre leur bien immobilier à tout moment.

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Succession et transmission : un contexte démographique inédit qui redéfinit le patrimoine en France

1. Faits récents et chiffres clés

Un solde naturel négatif, du jamais-vu depuis 1944

La France traverse un tournant historique. Pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale, le pays enregistre un solde naturel négatif : en 2025, les décès dépassent légèrement les naissances.

• En juillet 2025, on compte 57 187 naissances (–0,8 % par rapport à juillet 2024) et 49 054 décès (+2,1 % en moyenne sur la période janvier-juillet 2025 vs 2024).

• Sur 12 mois glissants à mi-2025, plusieurs médias (France 24, RFI, Le Monde) signalent un excédent d’environ +800 à +1 000 décès sur les naissances.

• En 2024, la France avait déjà enregistré seulement 663 000 naissances (–2,2 % vs 2023) et une fécondité de 1,62 enfant par femme, le plus bas niveau depuis 1918. La croissance démographique (+169 000 habitants) provenait alors presque exclusivement du solde migratoire.

Marché immobilier et valeur des patrimoines

L’immobilier reste la pierre angulaire du patrimoine français.

• L’indice Insee des prix des logements a atteint 133,5 au 4ᵉ trimestre 2022, soit une hausse de +33,5 % depuis 2015.

• Une correction s’est amorcée en 2023-2024 : les prix des logements anciens ont reculé d’environ –4 % fin 2024, avec un creux des volumes de ventes à l’automne. Néanmoins, les transactions repartent début 2025, atteignant 803 000 ventes sur 12 mois glissants (février 2025).

• En 2023, le patrimoine des ménages a légèrement reculé (–0,9 %), conséquence de la baisse immobilière, partiellement compensée par le rebond des marchés financiers. À ce jour, les ménages détiennent encore près des trois quarts du patrimoine national.

Successions : volumes, fiscalité et délais

Le vieillissement et l’enrichissement des patrimoines se traduisent par une montée en charge des successions.

• En 2022, on a recensé 354 443 déclarations de succession, dont 47 % payantes et 53 % non payantes. Près de 98 % sont établies par un notaire.

• Les recettes fiscales issues des droits de succession atteignaient 16,6 milliards d’euros en 2023, plus du double de 2011 (7 milliards).

• Les délais administratifs s’allongent : l’enregistrement prenait en moyenne 25 jours en 2023, contre 17,6 jours en 2018, avec des écarts énormes selon les départements (de 0,1 à 112 jours). À noter : seules 33,7 % des déclarations sont déposées dans le délai légal de 6 mois.

• La digitalisation est en marche : les déclarations non payantes seront télédéclarables à partir de 2025, les déclarations payantes à partir de 2027 via la plateforme e-enregistrement.

• Enfin, les successions vacantes (biens sans héritiers) représentent environ 2 à 3 % du total. Les fonds issus de ces déshérences reversés à la Fondation du patrimoine ont atteint 10 millions d’euros en 2023, et devraient monter à 12 millions en 2024.

2. Pourquoi les successions augmentent mécaniquement

Deux facteurs expliquent cette hausse durable :

• Le vieillissement démographique, avec les générations nombreuses du baby-boom qui arrivent à un âge avancé. Le recul de la natalité accentue la tendance : le solde naturel négatif devient structurel.

• L’inflation patrimoniale entre 2015 et 2022, portée par la hausse de l’immobilier et des marchés financiers, a gonflé la valeur des successions. Même si les prix reculent légèrement depuis 2023, l’assiette reste historiquement élevée.

Conséquence : plus de successions, plus de valeur à transmettre, et plus de complexité dans leur traitement administratif et fiscal.

3. Courants de pensée et débats en France

Réformer pour plus d’égalité patrimoniale

Des économistes comme Thomas Piketty et des ONG telles qu’Oxfam militent pour une taxation accrue des gros héritages. Ils suggèrent une réduction des exonérations (notamment le pacte Dutreil pour les transmissions d’entreprises) et même une dotation universelle à 18 ans financée par ces droits. L’objectif : corriger une société de plus en plus marquée par le poids de l’héritage.

Le Conseil d’analyse économique ou l’OFCE plaident également pour une fiscalité plus progressive, prenant en compte l’ensemble des transmissions reçues au cours de la vie, et un resserrement des niches fiscales.

Alléger et simplifier, sans creuser le déficit

La Cour des comptes (2024) se montre prudente : selon elle, si une réforme doit intervenir, il faut d’abord réduire les avantages dérogatoires. Des baisses ciblées pourraient être envisagées (enfants du conjoint, collatéraux), mais à budget constant. La priorité doit aller à la modernisation des procédures (e-enregistrement).

Le rapport Mattei–Sansu (2023), au Parlement, a proposé une revue large de la fiscalité du patrimoine (PFU, successions, niches) et prône plutôt un élargissement d’assiette qu’une hausse brutale des barèmes.

Transmission d’entreprises : stabilité et continuité

Du côté des professionnels (notaires, écosystème PME), le mot d’ordre est clair : stabilité. Ils insistent sur la nécessité de sécuriser les dispositifs comme le pacte Dutreil, afin de faciliter les transmissions d’entreprises familiales, éviter des ventes forcées et préserver l’emploi.

4. Points à retenir pour les acteurs du crédit, de l’assurance et de la formation

• Un pic d’activité successoral est attendu entre 2025 et 2035, avec une forte hausse des dossiers, souvent complexes (familles recomposées, indivisions, successions vacantes). Il sera essentiel de renforcer la coordination entre notaires, banques et assureurs.

• Les assiettes successorales restent élevées malgré la correction immobilière, ce qui accroît l’intérêt pour l’ingénierie patrimoniale (donations, assurance-vie, organisation successorale).

• Les produits de financement (prêts relais-succession, prêts hypothécaires, prêts viagers hypothécaires) joueront un rôle croissant pour apporter les liquidités nécessaires.

• La veille réglementaire est indispensable : les évolutions attendues seront surtout techniques (niches, délais, télédéclaration) plutôt qu’un bouleversement des barèmes fiscaux.

5. Les solutions financières pour accompagner les familles

Face à cette nouvelle donne démographique et patrimoniale, certaines solutions financières se révèlent particulièrement adaptées. Chez Cibfinance, nous proposons deux leviers puissants pour accompagner les héritiers et les propriétaires dans leur gestion de patrimoine.

Le prêt hypothécaire classique

Le prêt hypothécaire permet d’obtenir des liquidités en mettant en garantie un bien immobilier, sans le vendre.

Il répond à plusieurs besoins concrets :

• Financer les droits de succession : régler l’administration fiscale sans devoir vendre un bien dans l’urgence.

• Sortir d’une indivision ou racheter une soulte : permettre à un héritier de conserver le bien familial tout en indemnisant les autres.

• Anticiper une donation : mobiliser la valeur d’un bien immobilier pour transmettre à ses enfants ou petits-enfants, tout en profitant des abattements fiscaux.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire s’adresse plus particulièrement aux seniors.

• Il permet de liquéfier son patrimoine immobilier sans remboursement de son vivant.

• Le capital (et les intérêts le cas échéant) n’est remboursé qu’au décès ou lors de la vente du bien.

• L’emprunteur reste propriétaire du logement, qu’il peut continuer à occuper ou à louer.

Cette solution est idéale pour ceux qui souhaitent :

• améliorer leur confort de vie,

• aider leurs enfants ou petits-enfants immédiatement (achat immobilier, études, installation professionnelle),

• et anticiper la transmission sans attendre la succession.

Ce qu’il faut retenir sur le financement des frais de succession et de sorti d’indivision.

La France entre dans une nouvelle ère démographique et patrimoniale : un solde naturel négatif inédit, des patrimoines plus élevés, et une hausse continue des successions à traiter.

Dans ce contexte, les solutions de financement adossées à l’immobilier – le prêt hypothécaire et le prêt viager hypothécaire – apparaissent comme des outils indispensables pour :

• préserver le patrimoine,

• éviter les ventes forcées,

• et organiser la transmission dans les meilleures conditions.

Pourquoi choisir Cibfinance pour un prêt viager hypothécaire à distance ?

En choisissant Cibfinance, vous bénéficiez :

• d’une expertise reconnue dans le financement des seniors et des solutions hypothécaires,

• d’un parcours digitalisé et sécurisé, adapté aux usages des seniors connectés,

• d’un accompagnement personnalisé tout au long du dossier,

• et de la sécurité juridique assurée par votre notaire.

Notre objectif : rendre accessible le prêt viager hypothécaire à tous les seniors, en combinant la puissance du digital et la confiance du face-à-face avec un notaire.

Ce qu’il faut retenir pour un prêt viager

Les seniors ne sont plus en marge du numérique : ils en sont aujourd’hui des acteurs actifs et exigeants. Loin d’être un frein, la digitalisation est devenue un facilitateur, à condition d’être sécurisée et claire.

Le prêt viager hypothécaire à distance, proposé par Cibfinance, illustre parfaitement cette évolution. Grâce à un espace client sécurisé, un accompagnement personnalisé et la garantie finale du notaire, tout le processus peut se dérouler en ligne, en toute confiance.

Ainsi, les seniors peuvent transformer leur patrimoine immobilier en liquidités, sans contrainte de déplacement, tout en restant propriétaires de leur logement. Une solution simple, moderne et rassurante, qui répond aux besoins d’aujourd’hui et de demain.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
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• Financement rachat de soulte plus un crédit
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS.

Quelle différence entre prêt amortissable et prêt in fine ? Explications et exemple

Lorsqu’un emprunteur envisage de financer un projet immobilier, deux grandes catégories de crédits se présentent généralement : le prêt amortissable et le prêt in fine.

S’ils permettent tous deux de financer un bien, leur fonctionnement, leur logique financière et leurs objectifs diffèrent profondément.

Alors que le prêt amortissable reste le schéma classique choisi par la majorité des particuliers, le prêt in fine se destine à des situations bien particulières, souvent liées à une optimisation patrimoniale ou fiscale.

Dans cet article, nous allons détailler ces deux modes de financement, illustrer leur différence par un exemple chiffré et expliquer pourquoi le prêt in fine exige davantage de connaissances et d’expérience que le prêt amortissable.

Enfin, nous verrons dans quels cas Cibfinance peut vous proposer une solution adaptée en prêt in fine.

1. Le prêt amortissable : la formule la plus répandue

Le prêt amortissable est le modèle de crédit immobilier le plus courant en France. Son principe est simple : l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts dus à la banque.

Au fil du temps, la part des intérêts diminue tandis que la part du capital remboursé augmente. C’est ce qu’on appelle le mécanisme d’amortissement.

Exemple

Un particulier emprunte 200 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3 %.

• Sa mensualité sera d’environ 1 109 €.

• Chaque mois, il rembourse une fraction du capital (qui augmente progressivement) et des intérêts (qui diminuent).

• À la fin des 20 ans, il a entièrement remboursé son capital, les intérêts et il est pleinement propriétaire de son bien sans dette.

Le prêt amortissable est adapté à la majorité des projets immobiliers, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou locative. Sa logique est simple et rassurante : on rembourse progressivement et on s’allège de sa dette au fil du temps.

2. Le prêt in fine : un fonctionnement particulier

Le prêt in fine repose sur une logique totalement différente. Dans ce type de financement, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du crédit, et le capital en une seule fois à l’échéance.

Cela signifie que :

• Les mensualités sont plus faibles (puisqu’elles ne couvrent que les intérêts),

• Mais l’emprunteur doit être en mesure de rembourser d’un seul coup le capital initial à la fin du contrat.

Exemple

Reprenons le même cas : 200 000 € empruntés sur 20 ans à un taux fixe de 3 %.

• Avec un prêt in fine, les mensualités sont d’environ 500 € par mois (uniquement les intérêts).

• Mais au terme des 20 ans, il faudra rembourser 200 000 € d’un seul coup.

C’est une contrainte majeure : l’emprunteur doit anticiper et sécuriser ce remboursement. Souvent, la banque exige la mise en place d’un placement financier dédié (assurance-vie, parts de SCPI, portefeuille de titres, etc.) destiné à constituer ou à garantir le remboursement du capital.

3. Prêt amortissable vs prêt in fine : le tableau comparatif

4. À qui s’adresse le prêt in fine ?

Le prêt in fine n’est pas un financement destiné à tous les emprunteurs. Il répond à des besoins spécifiques, souvent liés à une logique patrimoniale et fiscale.

Parmi les profils concernés :

• Investisseurs immobiliers locatifs : les intérêts étant déductibles des revenus fonciers, le prêt in fine maximise l’avantage fiscal (car les intérêts restent constants pendant toute la durée du prêt).

• Personnes disposant d’un capital ou d’une épargne importante : elles peuvent placer leurs liquidités sur un support financier, et utiliser ce capital pour solder le prêt à l’échéance.

• Stratégies patrimoniales spécifiques : optimisation de transmission, financement en lien avec un portefeuille d’assurance-vie, ou mise en place de montages financiers sur mesure.

En revanche, pour l’achat d’une résidence principale, le prêt in fine est rarement adapté, sauf cas particuliers.

5. Pourquoi le prêt in fine exige plus de connaissances et d’expérience ?

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine comporte des risques et des contraintes qui nécessitent une parfaite maîtrise financière :

1. Anticipation du remboursement final : il faut s’assurer que le capital sera bien disponible à l’échéance.

2. Volatilité des placements adossés : si l’épargne prévue pour rembourser le prêt est investie sur des supports financiers, elle peut fluctuer. Cela suppose une bonne compréhension des risques.

3. Fiscalité : l’intérêt du prêt in fine réside souvent dans son avantage fiscal (déduction des intérêts des revenus fonciers). Il faut donc maîtriser ces mécanismes.

4. Sélection des emprunteurs : les banques sont plus exigeantes, car le risque de défaut est plus important que dans un prêt amortissable.

En résumé, le prêt in fine est une solution technique, réservée à une population avertie, souvent conseillée par un professionnel (banquier privé, gestionnaire de patrimoine, courtier spécialisé).

6. Exemple comparatif : investissement locatif

Imaginons un investisseur qui souhaite financer un appartement de 200 000 € destiné à la location.

Cas 1 : prêt amortissable (20 ans, 3 %)

• Mensualité : 1 109 €

• Intérêts totaux payés : environ 65 000 €

• Avantage fiscal : les intérêts diminuant au fil des ans, la déduction fiscale s’amenuise.

Cas 2 : prêt in fine (20 ans, 3 %)

• Mensualité : 500 €

• Intérêts totaux payés : environ 120 000 €

• Avantage fiscal : l’investisseur déduit 500 € d’intérêts chaque mois, soit 6 000 € par an, pendant toute la durée du prêt.

• À l’échéance, il rembourse 200 000 € grâce à une assurance-vie placée en parallèle.

Dans ce cas, le prêt in fine permet de maximiser l’avantage fiscal et de conserver une trésorerie plus souple pendant 20 ans. En revanche, il coûte plus cher en intérêts et nécessite un placement solide pour rembourser le capital.

7. Le prêt in fine chez Cibfinance

Chez Cibfinance, nous proposons des solutions de financement in fine adaptées aux investisseurs et aux profils avertis.

Notre rôle est d’analyser votre projet, d’évaluer la pertinence d’un financement in fine par rapport à un prêt amortissable, et de sécuriser la mise en place d’une solution globale incluant le crédit et, le cas échéant, le support d’épargne ou de placement nécessaire.

Parce que nous savons que ce type de financement exige une expertise particulière, nous accompagnons chaque client pas à pas, afin de trouver l’équilibre entre avantage fiscal, rentabilité patrimoniale et sécurité financière.

Ce qu’il faut retenir sur la différence entre prêt hypothécaire in fine et prêt amortissable

Le prêt amortissable et le prêt in fine répondent à des logiques radicalement différentes. Le premier est simple, universel et adapté à la majorité des emprunteurs. Le second est un outil patrimonial pointu, qui permet d’optimiser une stratégie fiscale ou financière, mais qui implique une maîtrise approfondie des mécanismes de remboursement et des placements associés.

En tant que courtier spécialisé, Cibfinance est en mesure de proposer des solutions en prêt in fine pour les investisseurs avertis qui souhaitent optimiser leur stratégie patrimoniale. Avant de s’engager, il est essentiel d’être bien conseillé afin de choisir le financement réellement adapté à son profil et à ses objectifs.

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Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

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