Retraite : l’investissement immobilier demeure l’ancrage préféré des Français

La préparation de la retraite est devenue une préoccupation centrale pour les Français.

Entre les réformes successives du système de retraite, l’allongement de l’espérance de vie et les incertitudes économiques, de nombreux ménages s’interrogent sur leur capacité à maintenir leur niveau de vie une fois leur carrière terminée.

Dans ce contexte, l’immobilier continue de s’imposer comme l’un des placements privilégiés pour sécuriser l’avenir.

Une inquiétude croissante face au niveau de vie à la retraite

Les études récentes montrent une inquiétude largement partagée.

Selon une enquête réalisée par Kantar pour la société de gestion Iroko, 74 % des Français se disent préoccupés par leur niveau de vie futur à la retraite.

Cette inquiétude progresse avec l’âge :

• 69 % des 30-39 ans se disent préoccupés

• 73 % des 40-49 ans

• 77 % des 50-64 ans

Plusieurs facteurs expliquent cette situation :

• la perspective d’une baisse de revenus au moment du départ à la retraite

• l’incertitude sur la pérennité du système de retraite par répartition

• l’augmentation possible des dépenses de santé ou de dépendance

• la crainte de devoir faire face à des dépenses imprévues

Ainsi, 65 % des Français redoutent une diminution de leur pouvoir d’achat une fois à la retraite, tandis que plus de la moitié craignent de ne pas pouvoir faire face à certains aléas de la vie.

Ces préoccupations conduisent progressivement les ménages à prendre davantage en main la préparation de leur retraite.

Une stratégie d’épargne qui évolue

Face à ces incertitudes, les Français adaptent leur comportement financier.

Deux Français sur trois déclarent avoir modifié leur stratégie d’épargne à la suite des dernières réformes des retraites.

Aujourd’hui :

• 63 % des Français épargnent spécifiquement pour leur retraite

• près d’un tiers cherchent avant tout à se constituer un revenu complémentaire régulier

Cette évolution traduit un changement culturel : la retraite n’est plus seulement perçue comme un dispositif collectif garanti par l’État, mais comme un objectif financier à préparer individuellement.

L’immobilier, une valeur refuge durable

Dans ce contexte, l’immobilier reste le placement privilégié des Français.

Selon l’étude Kantar/Iroko :

• 62 % des Français considèrent l’immobilier comme une solution pertinente pour compléter leurs revenus à la retraite.

Plusieurs raisons expliquent cet attachement à la pierre :

1. Un actif tangible
   Contrairement aux placements financiers, l’immobilier est un actif concret, ce qui rassure les épargnants.

2. Un potentiel de revenus réguliers
   Les loyers peuvent constituer un complément de pension une fois le bien financé.

3. La constitution d’un patrimoine transmissible
   L’immobilier permet de transmettre un patrimoine aux enfants ou petits-enfants.

4. L’effet de levier du crédit
   Il est possible d’investir avec un capital limité grâce à l’emprunt bancaire.

Pour ces raisons, lorsqu’on demande aux Français où ils investiraient une somme importante, l’immobilier arrive souvent en tête des réponses, devant les placements financiers traditionnels.

Immobilier locatif et SCPI : deux approches complémentaires

Les Français envisagent plusieurs formes d’investissement immobilier pour préparer leur retraite.

L’immobilier locatif

L’investissement locatif reste une stratégie largement répandue. L’objectif est souvent simple : disposer d’un bien immobilier totalement remboursé au moment de la retraite afin de percevoir un revenu locatif complémentaire.

Cette approche présente plusieurs avantages :

• création d’un patrimoine durable

• revenus potentiels réguliers

• protection relative contre l’inflation

Cependant, elle implique également des contraintes :

• gestion locative

• risque de vacance

• fiscalité parfois élevée.

Les SCPI : l’immobilier sans gestion

Pour contourner ces contraintes, de nombreux épargnants se tournent vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).

Ces véhicules permettent d’investir dans un portefeuille d’actifs immobiliers mutualisé sans avoir à gérer directement les biens. Parmi les critères recherchés par les investisseurs :

• absence de frais d’entrée

• rendement potentiel attractif

• diversification du patrimoine immobilier.

Cette solution permet d’accéder à l’immobilier avec un ticket d’entrée plus faible et une gestion déléguée.

Des freins qui persistent

Malgré cet intérêt pour la pierre, plusieurs obstacles subsistent.

Le principal reste le manque de moyens financiers. De nombreux Français déclarent ne pas pouvoir épargner suffisamment pour préparer leur retraite, souvent en raison des contraintes budgétaires du quotidien.

Par ailleurs, l’étude révèle qu’une part importante des épargnants manque d’information :

• 34 % des Français ne savent pas vers quels placements se tourner pour compléter leur retraite.

Ce constat souligne l’importance du rôle des conseillers financiers et des professionnels du patrimoine pour accompagner les particuliers dans leurs choix.

Un rôle central de l’immobilier dans le patrimoine des seniors

L’importance de l’immobilier dans la stratégie patrimoniale des Français ne date pas d’aujourd’hui. Historiquement, la majorité des seniors possèdent leur résidence principale, souvent totalement remboursée au moment de la retraite.

Dans certains cas, ce patrimoine immobilier peut également devenir une source de revenus complémentaires, par exemple via :

• la location d’un bien immobilier

• la vente d’un logement devenu trop grand

• certaines solutions financières adossées au patrimoine immobilier.

Cette dimension patrimoniale explique pourquoi la pierre reste profondément ancrée dans la culture financière française.

Ce qu’il faut retenir sur le patrimoine immobilier déténu par les séniors

L’étude confirme une tendance de fond : face aux incertitudes entourant le système de retraite, les Français cherchent à sécuriser leur avenir financier par leurs propres moyens.

Dans cette stratégie, l’immobilier continue de jouer un rôle central. Perçu comme un actif tangible, durable et potentiellement générateur de revenus, il reste pour une majorité de ménages le placement le plus rassurant pour préparer leur retraite.

Mais cette tendance révèle aussi un besoin croissant d’accompagnement et de conseil, afin d’aider les épargnants à construire une stratégie patrimoniale adaptée à leur situation et à leurs objectifs de long terme.

Liquifier le patrimoine immobilier des seniors : deux solutions de financement

De nombreux seniors disposent d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités une fois à la retraite. Dans ce contexte, plusieurs solutions permettent de transformer une partie de la valeur de leur bien immobilier en liquidités, sans nécessairement vendre leur logement. Deux mécanismes sont particulièrement adaptés : le prêt hypothécaire et le prêt viager hypothécaire.

Le prêt hypothécaire : financer ses projets tout en conservant son bien

Le prêt hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Cette garantie permet à la banque de sécuriser le financement et offre ainsi des conditions d’accès plus souples pour les seniors.

Contrairement au crédit immobilier classique, ce type de financement présente plusieurs avantages pour les retraités :

• L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, ce qui évite les refus liés à l’âge ou à l’état de santé.

• Il n’y a généralement pas de questionnaire médical.

• Les banques peuvent accepter une fin de prêt tardive, parfois jusqu’à 95 ans.

Dans la pratique, cela signifie qu’une personne de 70 ans peut encore souscrire un prêt hypothécaire sur 25 ans, sans assurance, en mettant simplement son bien immobilier en garantie.

Le prêt peut être amortissable, comme un crédit classique, avec des mensualités permettant de rembourser progressivement le capital et les intérêts. Les fonds obtenus peuvent être utilisés librement :

• financer des travaux

• aider les enfants ou petits-enfants

• compléter ses revenus

• financer un projet personnel ou un investissement.

Cette solution permet donc de mobiliser la valeur de son patrimoine immobilier tout en conservant la pleine propriété du bien.

Le prêt viager hypothécaire : un financement sans mensualité

Le prêt viager hypothécaire constitue une solution encore plus spécifique pour les seniors propriétaires.

Il s’agit d’un prêt garanti par une hypothèque sur le logement, mais dont le remboursement est totalement différé. L’emprunteur ne rembourse rien pendant toute la durée du prêt : ni capital ni intérêts.

Concrètement :

• il n’y a aucune mensualité

• il n’y a pas de calcul de taux d’endettement

• l’assurance emprunteur n’est pas requise

• il n’existe pas d’âge limite de fin de prêt.

Le prêt viager hypothécaire fonctionne comme un prêt in fine à durée indéterminée. Le capital emprunté et les intérêts accumulés sont remboursés uniquement au terme du contrat, généralement au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien immobilier.

À ce moment-là, deux possibilités existent :

• les héritiers remboursent le prêt pour conserver le bien

• le bien est vendu et le produit de la vente sert à rembourser la banque, le solde éventuel revenant aux héritiers.

Cette solution permet donc à un senior de disposer d’un capital immédiat tout en continuant à vivre dans son logement, sans impact sur son budget mensuel.

Deux solutions complémentaires pour valoriser le patrimoine immobilier

Le prêt hypothécaire et le prêt viager hypothécaire répondent à des situations différentes, mais poursuivent le même objectif : transformer un patrimoine immobilier en liquidités pour financer des projets ou améliorer le niveau de vie à la retraite.

• Le prêt hypothécaire convient aux seniors qui souhaitent emprunter tout en conservant un remboursement mensuel.

• Le prêt viager hypothécaire s’adresse plutôt à ceux qui veulent obtenir des fonds sans supporter de mensualités.

Dans les deux cas, ces mécanismes permettent aux propriétaires seniors de tirer parti de la valeur de leur bien immobilier, souvent constitué au cours de leur vie, pour financer de nouveaux projets ou améliorer leur confort financier à la retraite.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Crédit Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

La banque doit alerter l’emprunteur sur le risque d’un crédit sans assurance : quel rôle pour un courtier comme Cibfinance ?

Lorsqu’un emprunteur contracte un crédit immobilier, un rachat de crédits ou un prêt hypothécaire, la question de l’assurance emprunteur se pose toujours.

La jurisprudence récente renforce désormais l’obligation pour les établissements prêteurs d’informer clairement le client sur les risques d’un défaut d’assurance ou d’une couverture inadaptée à son profil.

Dans ce contexte, l’intermédiaire bancaire, dont le rôle est d’accompagner le client dans la recherche et la compréhension du financement, se voit également engagé dans une mission de conseil essentielle.

Pourquoi l’assurance emprunteur est si importante ?

L’assurance emprunteur n’est pas juridiquement obligatoire, mais les banques l’exigent dans la majorité des situations, car elle couvre des événements graves :

• Décès

• Invalidité

• Incapacité temporaire de travail

• Perte totale et irréversible d’autonomie

Dans le cas d’un crédit sans assurance, sans couverture, le remboursement du crédit reste dû, même si l’emprunteur devient inapte à travailler.

Le risque financier peut alors devenir majeur, notamment lorsque le prêt est élevé ou que le projet concerne la résidence principale.

Une obligation renforcée d’information et d’alerte

La Cour de cassation rappelle désormais que le prêteur doit non seulement remettre une notice d’assurance, mais alerter l’emprunteur sur l’adéquation des garanties à sa situation personnelle.

Cette exigence continue de s’appliquer même si l’emprunteur refuse l’assurance de groupe de la banque et opte pour une délégation auprès d’un autre assureur.
Et si le client refuse toute assurance, la vigilance doit être encore plus forte.

La jurisprudence ouvre même la voie à une réparation financière : si la banque ne prouve pas avoir mis en garde l’emprunteur, elle peut être condamnée à payer des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi.

Le rôle de Cibfinance : informer, conseiller, sécuriser

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance n’est pas simple transmetteur de documents. Notre engagement repose sur trois piliers :

1. Informer

   • Nous expliquons clairement les garanties liées à l’assurance emprunteur.

   • Nous détaillons les conséquences financières d’un refus ou d’une quotité insuffisante.

2. Conseiller

   • Nous analysons le profil de l’emprunteur (revenus, patrimoine, état de santé, projet financé).

   • Nous l’aidons à faire un choix éclairé entre plusieurs solutions d’assurance.

3. Alerter

   • Lorsque le risque est jugé élevé, nous avertissons formellement le client par courrier recommandé avec AR.

   • Cela garantit la preuve que le client a reçu une information complète sur les risques encourus.

Oui, il est possible d’obtenir un crédit sans assurance… mais jamais sans explications !

Il arrive fréquemment que nous structurions :

• Des rachat de crédits

• Des financements hypothécaires

• Des prêts immobiliers sans assurance
  … et ce, sans assurance emprunteur ou avec une quotité réduite.

Ce type de montage peut être parfaitement légitime lorsque :

• Le patrimoine de l’emprunteur permet de couvrir le risque

• Le crédit est garanti par une hypothèque solide

• L’emprunteur fait un choix volontaire et éclairé après information

Mais dans tous les cas, notre devoir reste identique :

Assurer que le client comprend les risques auxquels il s’expose et consigne son choix en connaissance de cause.

Notre engagement : une mise en garde claire et formalisée

Chez Cibfinance, nous avons mis en place une procédure stricte :
Chaque fois que l’emprunteur refuse des garanties ou choisit une assurance insuffisante, nous :

• lui expliquons oralement les risques,

• lui remettons un document d’information,

• et, si nécessaire, lui adressons un courrier recommandé pour confirmer notre avertissement.

Cette démarche vise à protéger le client mais aussi à sécuriser le financement.

Ce qu’il faut retenir sur un crédit sans assurance

Le rôle de Cibfinance dans la prévention du risque de non-assurance

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance ne se limite pas à trouver un financement. Nous avons une responsabilité de conseil auprès de l’emprunteur, notamment sur l’assurance qui couvre son crédit.

Lorsque le client choisit de limiter ou de refuser l’assurance emprunteur, nous :

• expliquons clairement les conséquences possibles en cas d’incapacité, invalidité ou décès,

• vérifions l’adéquation entre son profil, son projet et la couverture envisagée,

• consignons son choix et l’informons par écrit des risques encourus,

• et si le risque est jugé élevé, nous l’alertons officiellement par courrier recommandé.

Nous accompagnons régulièrement des financements sans assurance (rachat de crédits, prêts hypothécaires…) lorsque le patrimoine ou la situation du client le justifient.
Cela peut être une stratégie financière cohérente, mais jamais sans une information complète et transparente.

Chez Cibfinance, un prêt sans assurance est possible.
Un prêt sans explication ni mise en garde, jamais.

Notre mission : sécuriser le financement et permettre un choix éclairé, toujours dans l’intérêt du client et dans le respect des exigences réglementaires.

Rachat de crédits : faites votre simulation gratuite avec Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Attention : La diminution du montant des mensualités peut engendrer un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total du crédit

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Prêt relais 2025 : pourquoi les banques refusent, et comment Cibfinance débloque encore des solutions

Le prêt relais est un outil incontournable lorsque l’on achète un logement avant d’avoir vendu le précédent.

Sur le papier, le mécanisme est simple. La banque avance une partie de la valeur du bien mis en vente, l’emprunteur paie les intérêts pendant l’année de transition, puis rembourse le capital dès la signature de l’acte de vente.

Dans un marché fluide, ce montage ne pose aucun problème. 

Pourtant, en 2024 et 2025, la majorité des banques généralistes freinent. Obtenir un prêt relais auprès de son établissement habituel est devenu compliqué, voire impossible selon les profils.

Cibfinance constate depuis plusieurs mois une hausse importante des demandes refusées par les banques traditionnelles.

Les raisons sont multiples, mais toutes sont liées à la conjoncture immobilière.

Cet article détaille les causes du blocage actuel, ses conséquences pour les emprunteurs et les solutions qui existent encore grâce aux partenaires spécialisés de Cibfinance.

Un marché immobilier trop lent pour rassurer les banques

La première difficulté est la baisse de la fluidité du marché. Les délais de vente se sont nettement allongés. Dans certaines zones, il faut désormais plusieurs mois pour trouver un acheteur.

Or, un prêt relais repose sur un élément essentiel : la certitude que le bien sera vendu dans un délai court. La banque n’a pas vocation à conserver un prêt relais pendant des années. Elle en fixe donc la durée à douze mois, renouvelable une fois, ce qui crée une limite stricte.

Le problème est simple. Si la vente ne se concrétise pas avant l’échéance du prêt, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.

En théorie, elle peut accorder douze mois supplémentaires, mais seulement si elle constate une vraie dynamique de vente. Sans dossier solide, la situation bascule vers le contentieux.

Dans un marché calme, les banques acceptent ce risque. Dans un marché ralenti, elles préfèrent l’éviter.

Premier problème : le risque de dépassement de délai

Lorsque la vente traîne, les conséquences sont importantes.

Au-delà de douze à vingt-quatre mois, la banque n’a plus de solution contractuelle. Le prêt relais doit être remboursé.

S’il ne l’est pas, elle engage une procédure de recouvrement.

Ces dossiers sont de plus en plus fréquents. Ils coûtent cher à la banque, immobilisent du capital et alourdissent ses statistiques de créances douteuses.

Résultat : de nombreux établissements ont servi la même consigne à leurs conseillers. En cas de doute, il vaut mieux refuser le relais.

On observe aujourd’hui des refus pour des dossiers qui auraient été validés sans problème il y a quelques années. Même des propriétaires disposant d’un bien situé, d’un apport important ou d’un historique bancaire irréprochable essuient des refus.

Deuxième problème : la vente en dessous du prix espéré

Dans un marché tendu, les vendeurs doivent parfois revoir leurs ambitions. La négociation est devenue plus fréquente. Les acheteurs disposent de davantage de pouvoir.

Cela crée un risque pour la banque : si le bien se vend moins cher que prévu, le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser le prêt relais.

Exemple simple : un logement estimé 300 000 euros. La banque accorde un relais sur la base de 70 %, soit 210 000 euros, moins le crédit restant dû.

Si le bien ne trouve pas preneur et que le vendeur baisse son prix à 260 000 euros, la marge disparaît. L’emprunteur doit alors compléter avec son épargne ou emprunter à nouveau.

Beaucoup de ménages n’ont pas cette capacité. Pour la banque, c’est un risque trop important. Le prêt relais devient un dossier fragile, même si la situation financière du client semble solide.

Troisième problème : la valeur réelle du bien

Les banques ne financent jamais le relais sur la totalité de la valeur du logement. Elles appliquent une quotité prudente, généralement autour de 60 à 70 %.

Elles demandent aussi plusieurs avis de valeur, souvent trois estimations d’agences immobilières différentes, ou même une évaluation notariale. Malgré ces précautions, les établissements ne sont plus certains de la valeur de marché. La baisse du volume de transactions fausse les comparatifs. Les ventes de référence sont moins nombreuses.

Il devient difficile d’anticiper un prix de revente fiable, même sur un bien de qualité.

Autre élément : de nombreux biens ont été mis en vente à des prix encore liés aux années précédentes. Le vendeur espère maintenir un niveau élevé, mais le marché ne suit pas.

Pour la banque, c’est un signal d’alerte. Elle peut considérer que le prix affiché ne reflète pas la réalité, et donc refuser le financement dès le départ.

Une augmentation des dossiers contentieux

Conséquence logique : les banques ont vu augmenter les contentieux liés aux prêts relais. Trop de ventes tardent. Trop de biens ne se vendent pas au prix prévu.

Trop de dossiers se prolongent au-delà des limites contractuelles. Le relais devient alors un risque que les directions crédit veulent réduire. Le plus simple est de refuser.

Ce phénomène est général. Il touche les grandes banques comme les banques régionales. Les clients qui sollicitent leur établissement habituel essuient de plus en plus de réponses négatives, parfois sans possibilité de solution alternative.

Autres raisons du blocage

Il existe également d’autres causes, moins visibles mais tout aussi déterminantes.

Les contraintes prudentielles imposées aux banques sont plus strictes. Les établissements doivent provisionner les risques. Un prêt relais n’est pas amorti et repose sur un événement futur. Il est considéré comme plus risqué qu’un prêt classique.

L’environnement économique pèse aussi. Les banques cherchent à réduire leur exposition aux dossiers incertains. Elles privilégient les prêts amortissables classiques, qui génèrent une trésorerie régulière, plutôt que les crédits courts dépendant d’une vente.

Enfin, certaines banques ont fermé presque totalement le robinet des relais. Elles acceptent seulement des dossiers très sécurisés, avec compromis déjà signé ou vente en cours. Les autres sont automatiquement écartés.

Pourquoi passer par Cibfinance change la donne

Le constat pourrait être pessimiste, mais il existe encore des solutions.

La principale différence entre un refus et un accord tient à la nature de la banque interrogée.

• Les établissements généralistes ne veulent plus prendre ces risques.
• Les banques spécialisées, au contraire, ont développé des offres adaptées aux achats-reventes, même dans ce contexte.

Cibfinance travaille avec plusieurs partenaires qui analysent différemment ce type de dossier.

Plutôt que d’appliquer des règles standardisées, ils étudient la réalité du projet : attractivité du bien, emplacement, prix de marché, situation patrimoniale, stratégie de vente. Cette approche permet d’accorder des prêt-relai que d’autres refusent.

Autre élément déterminant : la possibilité d’accorder des relais avec paiement mensuel des intérêts, mais sans assurance, lorsque les garanties réelles sont suffisantes. Cet avantage est extrêmement important pour les séniors qui rencontrent souvent des problèmes d’assurabilité

Dans un contexte où le risque médical bloque de nombreux dossiers seniors, c’est une réponse concrète.

Les clients ne sont pas exclus du financement simplement parce qu’ils ne rentrent pas dans les cases d’assurance traditionnelles.

Une analyse de faisabilité indispensable

Cibfinance commence par une étude précise du dossier. Cette étape permet d’éviter les mauvaises surprises. Elle repose sur une estimation objective du bien, une évaluation de la capacité d’endettement, et une vérification des conditions de sortie du prêt. Le réseau fournit ensuite un montage adapté et sollicite les partenaires les plus pertinents.

L’objectif est clair : sécuriser le projet du client, limiter les risques, éviter les situations où le dossier pourrait basculer vers un contentieux. Cibfinance ne se contente pas de transmettre un dossier. Le travail consiste à structurer un financement crédible, réaliste, compatible avec le marché.

Ce qu’il faut retenir sur le prêt relais en cette période difficile

Le prêt relais est un outil très utile, mais la conjoncture immobilière a durci les règles du jeu. Les banques ont accumulé trop de dossiers en difficulté. Elles craignent les ventes tardives, les baisses de prix et les estimations incertaines. Résultat : elles refusent massivement des projets pourtant viables.

Cibfinance propose une alternative. Grâce à ses partenaires spécialisés et à son expertise dans l’achat-revente, le réseau obtient des acceptations là où les banques traditionnelles bloquent. La clé est dans l’accompagnement, l’analyse du bien, la structure du financement et la compréhension des contraintes actuelles du marché.

Pour les emprunteurs, le message est simple : un refus bancaire n’est pas une fin de projet. Il existe encore des solutions. Une étude personnalisée permet de vérifier rapidement la faisabilité et de trouver une banque prête à accompagner l’achat-revente dans de bonnes conditions.

Vous recherchez un prêt-relais et un projet immobilier en tête ?

Ne laissez pas votre banque freiner vos ambitions. Chez Cibfinance, nous avons les solutions adaptées à votre situation.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Prêt in fine : pour quel choix stratégique ?

Dans le cadre d’une bonne gestion de patrimoine, chaque levier doit être bien compris, pesé, et aligné avec les objectifs personnels (revenus, fiscalité, transmission, liquidité).

Le prêt hypothécaire in fine ressort fréquemment comme un outil intéressant pour certains profils.

• Mais à quel moment le recommander ?
• Quels sont les points de vigilance ?
• Et pourquoi les gestionnaires de patrimoine le suggèrent-ils ?
• Voici le panorama stratégique.

Qu’est-ce que le prêt in fine, résumé stratégique

Le prêt in fine est un crédit immobilier où seuls les intérêts (et les frais connexes : assurance, garanties) sont remboursés pendant la durée du prêt, tandis que le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.

Quelques caractéristiques clés :

• Mensualités plus faibles que pour un prêt amortissable de même montant, car aucun capital n’est remboursé avant l’échéance.

• Coût total plus élevé : les intérêts s’appliquent toute la durée sur le montant emprunté complet.

• Garantie exigée : souvent un nantissement d’un placement (assurance-vie, contrat de capitalisation, portefeuille) ou hypothèque sur le bien.

Pourquoi les gestionnaires de patrimoine recommandent-ils le prêt in fine ?

D’après la littérature spécialisée et le discours des gestionnaires de patrimoine, voici les raisons stratégiques les plus souvent invoquées :

1. Optimisation fiscale, en particulier pour les investisseurs fortement imposés
   Le prêt in fine permet de maximiser la déductibilité des intérêts sur les revenus fonciers. Pour un investisseur dans une tranche marginale élevée d’imposition, cela représente un levier fort.
   De plus, dans certains cas, il peut avoir des conséquences sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : le capital restant dû du prêt peut être déduit de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.

2. Gestion de trésorerie et allocation des ressources
   En ne remboursant que les intérêts, l’emprunteur conserve une meilleure trésorerie pendant la durée du prêt. Cela permet de mobiliser des ressources pour d’autres projets (autres biens à acquérir, placements financiers, optimisation patrimoniale).

3. Ingénierie patrimoniale et transmission
   Le prêt in fine trouve une place dans les stratégies de transmission : si un emprunteur décédé laisse un prêt in fine accompagné d’une assurance emprunteur ou d’un placement en nantissement, les héritiers peuvent recevoir le bien sans devoir rembourser immédiatement le capital par leurs propres fonds, voire le bien est couvert par les garanties souscrites.

4. Effet de levier
   Ce mécanisme permet à l’investisseur de tirer parti de la dette sans réduire son capital (financier ou mobilier) immédiatement, laissant ce capital fructifier potentiellement ailleurs. Si le rendement des placements est supérieur au coût du crédit (taux d’intérêt), le gain patrimonial peut être intéressant.

5. Flexibilité et adaptation au contexte réglementaire
   Dans certaines périodes, les taux d’intérêt, les règles fiscales ou les incitations changent. Le prêt in fine peut être un outil flexible dans la boîte à outil du gestionnaire pour s’ajuster à un environnement où les rendements des placements, les taux, et la fiscalité sont avantageux.

Pour quel profil et quelles conditions le prêt in fine est stratégique ?

Selon les gestionnaires de patrimoine, ce prêt ne convient pas à tous. Il est stratégique lorsqu’on dispose :

Les risques et les pièges selon les gestionnaires de patrimoine

Un bon conseil patrimonial ne peut omettre les limites. Voici les principaux points de vigilance :

• Coût global du crédit plus élevé : intérêts sur l’ensemble du capital pendant toute la durée, ce qui se traduit souvent par un coût très significatif comparé à un prêt amortissable.

• Risque lié au remboursement du capital à l’échéance : si les placements prévus pour accumuler ce capital ne performent pas comme prévu ou sont moins liquides, l’emprunteur peut être en difficulté.

• Exigences de garanties : nantissement, assurance emprunteur, hypothèque, ce qui peut réduire la flexibilité sur l’épargne ou les placements.

• Risque réglementaire et fiscal : les législations peuvent évoluer, les conditions fiscales se durcir, ce qui peut réduire l’avantage anticipé.

• Sensibilité aux taux : même si souvent à taux fixe, le coût des intérêts peut être lourd, surtout si les taux sont élevés. Un emprunt in fine à taux élevé sera moins rentable.

Stratégies concrètes : quand recommander un prêt in fine ?

Voici quelques situations dans lesquelles les gestionnaires de patrimoine considèrent que le prêt in fine est particulièrement indiqué :

1. Investissement locatif avec déficit foncier ou régime réel
   Pour des biens locatifs, si l’investisseur est sous le régime réel, les intérêts sont déductibles. Le prêt in fine maximise cette déduction. De plus, si le loyer couvre bien les charges et intérêts, l’opération peut générer un cash-flow relativement faible, mais optimisé fiscalement.

2. Transmission patrimoniale
   Lorsqu’un investisseur souhaite transmettre un bien immobilier, le prêt in fine combiné à une assurance emprunteur ou à une protection patrimoniale peut permettre de structurer la transmission, protéger les héritiers, tout en conservant le bien durant sa vie.

3. Diversification de patrimoine avec effet de levier
   Lorsqu’un investisseur veut créer un portefeuille immobilier tout en maintenant des investissements financiers parallèles (actions, assurance-vie, fonds), le prêt in fine libère des ressources pour ces placements. Si ces placements ont des rendements raisonnables, cela peut compenser le coût élevé des intérêts.

4. Optimisation de la trésorerie
   Si l’investisseur a d’autres usages pour la trésorerie (autres investissements ou placements), ne pas immobiliser une part importante dans le remboursement de capital peut être un avantage.

Recommandations des gestionnaires de patrimoine : checklist stratégique

Pour qu’un prêt in fine devienne une bonne décision patrimoniale, voici les étapes / critères que les experts contrôlent systématiquement :

• Estimer le coût total du prêt in fine (intérêts + assurance + garanties) et le comparer à un prêt amortissable pour le même montant et durée.

• Évaluer la performance attendue des placements (assurance-vie ou autre) destinés à rembourser le capital à l’échéance : rendement espéré, frais, impôts, risque.

• S’assurer que le placement nantissé ou garanti soit solide, liquide (dans la mesure du possible), avec transparence des frais.

• Vérifier la stabilité des revenus et la capacité à supporter des mensualités uniquement d’intérêts sans amortissement.

• Prendre en compte l’environnement fiscal : taux d’imposition, règles de déduction, régime foncier, IFI, etc.

• Simuler les scénarios pessimistes : baisse du rendement du placement, vacance locative, évolution des taux d’intérêt ou des conditions bancaires.

Prêt in fine, oui… mais avec discernement

Le prêt in fine est un outil puissant dans la boîte à outils patrimoniale. Bien utilisé, il permet une optimisation fiscale, une gestion de trésorerie plus fluide, un effet de levier, et une structuration avantageuse pour la transmission.

Mais ce n’est pas une panacée : il y a des coûts plus élevés, des risques – notamment autour de la capacité à rembourser le capital à l’échéance –, et une exigence forte de rigueur financière et de stratégie.

Pour Cibfinance, le message est clair : le prêt in fine peut être recommandé lorsqu’il s’inscrit dans une stratégie claire, quand le profil de l’emprunteur le permet (revenus, patrimoine, capacité d’épargne), et quand toutes les hypothèses (fiscalité, rendements, risque) sont simulées.

Besoin d’une étude personnalisée ?

Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Prêt in fine : la banque exige de connaître la solution de sortie

Le prêt hypothécaire in fine est un mode de financement particulier qui séduit de nombreux investisseurs pour ses avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais il comporte aussi une contrainte majeure : au terme du contrat, le capital emprunté doit être remboursé en une seule fois.

Contrairement au prêt amortissable où le capital est restitué progressivement, ici la banque veut une certitude absolue que l’emprunteur saura solder son prêt in fine le moment venu.

C’est pourquoi, dès la souscription d’un prêt hypothécaire In Fine, les établissements de crédit exigent de connaître la solution de sortie envisagée par le client. Sans preuve solide de cette stratégie, il est impossible d’obtenir un accord de financement.

Pourquoi la sortie du contrat est un point crucial dans un prêt in fine

L’enjeu est simple : la banque prête une somme importante qui ne sera pas amortie pendant la durée du crédit. Pendant plusieurs années, l’emprunteur paie uniquement les intérêts et l’assurance, mais le capital reste intact.

Au terme, il faudra rembourser la totalité d’un coup. Par exemple, pour un emprunt in fine de 200 000 € sur 15 ans, ce sont bien 200 000 € qu’il faudra restituer en une fois. La banque veut donc savoir dès le départ comment cette somme sera trouvée et quelles garanties existent pour sécuriser le remboursement.

Quelles solutions de sortie sont acceptées par les banques ?

Chaque dossier est unique, mais les banques exigent des preuves tangibles d’une capacité à rembourser. Les solutions les plus fréquentes sont :

1. L’assurance-vie comme support de remboursement

C’est le schéma le plus courant. L’emprunteur souscrit ou nantit un contrat d’assurance-vie, qui est alimenté pendant la durée du prêt. À l’échéance, le capital accumulé sert à rembourser intégralement le crédit in fine.
La banque accepte cette solution, car l’assurance-vie est un produit financier stable, sécurisé et facilement mobilisable.

2. La vente d’un bien immobilier

Certains emprunteurs envisagent de vendre un autre bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif déjà détenu, terrain, etc.) pour solder leur prêt in fine. Dans ce cas, la banque demande des preuves de détention du bien et, si possible, une estimation de sa valeur actuelle.

3. Les titres financiers (actions, obligations, parts de fonds, PEA…)

Un portefeuille boursier peut aussi être nanti en garantie du prêt in fine. La banque s’assure de la valeur et de la liquidité de ces actifs. Elle reste toutefois prudente, car la valeur des titres peut fluctuer.

Des décotes de sécurité sont souvent appliquées pour couvrir le risque de baisse.

4. Le produit d’une succession ou d’une donation programmée

Dans certains cas particuliers, l’emprunteur peut démontrer qu’il recevra des liquidités à travers une succession, une donation, ou un partage patrimonial déjà prévu. Ce montage est plus rare et doit être documenté par des actes notariés solides.

L’obligation d’apporter une preuve dès la souscription

Un point essentiel à comprendre : la banque n’accordera jamais un prêt in fine sur une simple promesse. Elle veut des garanties concrètes. Cela signifie :

• Un contrat d’assurance-vie déjà ouvert et nantit, avec une épargne régulière prévue.

• Un bien immobilier détenu et valorisé par expertise.

• Un portefeuille financier existant, nantit et facilement mobilisable.

• Dans certains cas, une hypothèque sur le bien financé peut venir renforcer la sécurité.

L’objectif de l’établissement prêteur est d’avoir l’assurance que, quoi qu’il arrive, l’emprunteur pourra rembourser le capital à l’échéance sans se mettre en défaut.

Pourquoi cette exigence protège aussi l’emprunteur

Cette rigueur n’est pas seulement dans l’intérêt de la banque : elle protège également l’emprunteur.
En obligeant à définir dès le départ une stratégie de sortie, la banque évite à son client de se retrouver piégé dans 10 ou 15 ans avec un capital impossible à rembourser.

Le prêt in fine est un outil puissant, mais il peut devenir risqué si la sortie n’est pas correctement anticipée. Une mauvaise gestion patrimoniale ou des placements hasardeux peuvent mettre en danger la solidité financière de l’emprunteur.

Conclusion : le prêt in fine exige une vision patrimoniale claire

Le prêt in fine n’est pas un crédit comme les autres. Il nécessite une vraie ingénierie patrimoniale et une planification dès l’origine. La banque exigera toujours de savoir comment le capital sera remboursé : assurance-vie, vente d’un bien, portefeuille de titres ou autre solution solide.

Sans preuve concrète de cette stratégie de sortie, l’obtention d’un prêt in fine est impossible. Mais avec une planification rigoureuse, ce financement peut devenir un levier efficace d’optimisation fiscale et patrimoniale.

Vous envisagez un projet avec un prêt in fine ?

Les experts de Cibfinance vous accompagnent pour construire votre stratégie de financement et sécuriser votre sortie, afin d’obtenir les meilleures conditions auprès de nos partenaires bancaires.

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La diversification avec un partenariat : un moteur de développement pour le courtier crédit

Dans un marché du crédit où la concurrence est forte et les marges parfois sous pression, un constat s’impose : le coût d’acquisition d’un client est l’un des postes les plus lourds du modèle économique du courtier.

Obtenir un rendez-vous, inspirer confiance, transformer une demande… chaque étape demande du temps, des efforts et des investissements marketing.

Dès lors, il devient stratégique de valoriser chaque relation client. Et c’est précisément là qu’intervient la diversification.

Cibfinance vous propose un partenariat pour distribuer des solutions innovantes.

Diversification : plus de valeur, plus de fidélisation

La diversification permet au courtier d’aller au-delà de son métier “cœur” – souvent le crédit immobilier – pour proposer des solutions complémentaires adaptées aux besoins variés de ses clients.
C’est un double bénéfice :

• Générer des revenus additionnels immédiats sans coûts d’acquisition supplémentaires.

• Renforcer la fidélisation en répondant à des problématiques plus larges (patrimoine, transmission, projets divers).

C’est en ce sens que Cibfinance accompagne depuis plus de 30 ans les courtiers en crédits, mais aussi les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), à se diversifier grâce à des solutions différenciantes et singulières à forte valeur ajoutée.

Cibfinance : un partenaire de croissance

Nous animons un réseau de courtiers immobiliers et de CGP présent sur toute la France et dans les DROM. Notre mission : permettre à nos partenaires de se démarquer grâce à une offre que leurs clients n’attendent pas toujours, mais qui répond à de vrais besoins.

Parmi nos solutions :

• Prêt hypothécaire : rachat de soulte, sortie d’indivision, frais de succession, financement de projets.

• Rachat de crédits (RAC) : financer sans augmenter l’endettement apparent.

• Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu, mais puissant pour les seniors.

• SCI & nantissement : optimiser le cash-flow et sécuriser un projet d’investissement.

Former et accompagner pour mieux performer

Parce que nous croyons à la force de l’accompagnement, nous organisons régulièrement :

• des ateliers en visioconférence,

• des réunions régionales,

• des temps d’échange dédiés.

Ces rendez-vous permettent à nos apporteurs de :

• découvrir ou approfondir nos solutions,

• monter en compétence,

• apprendre à optimiser leur fichier client pour détecter de nouvelles opportunités.

Une relation gagnant-gagnant

Chez Cibfinance, notre approche est simple :

Vous apportez un client, nous apportons la solution.

C’est une relation gagnant-gagnant, qui repose sur la confiance, la complémentarité et la création de valeur pour toutes les parties.

Nouer un partenariat avec Cibfinance

Dans un contexte de marché parfois incertain, la diversification est bien plus qu’une option : c’est un facteur essentiel de développement pour les courtiers en crédit et les CGP. Grâce à son expérience, son réseau et ses solutions innovantes,

Cibfinance est depuis 30 ans le partenaire privilégié de ceux qui veulent accélérer leur croissance et transformer chaque client en une opportunité durable.

Réforme du DPE 2026 : un atout pour le financement des investissements locatifs

À partir du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va évoluer.

Cette réforme, très attendue, va modifier en profondeur la manière dont sont classés les logements, et pourrait avoir un impact direct sur le marché immobilier et sur les financements bancaires des investisseurs.

Cette réforme du DPE en 2026 va permettre le retour sur le marché de logements bannis est une bonne nouvelle pour un investisseur immobilier.

Il reste néanmoins des questions en suspens comme les baux antérieurs signé avec des DPE Fou G qui serait désormais en E ?

Ce qui change dans le calcul du DPE en 2026

Le DPE est un outil essentiel dans l’évaluation de la performance énergétique d’un logement. Aujourd’hui, les logements chauffés à l’électricité sont désavantagés car le calcul applique un coefficient de conversion élevé (2,3).

Dès janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9, afin de mieux refléter le mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.

Conséquences de cette réforme :

• 7 millions de logements gagneront automatiquement une classe DPE.

• 850 000 logements classés F ou G (les fameuses « passoires thermiques ») sortiront de cette catégorie sans travaux.

• Les petites surfaces chauffées à l’électricité (moins de 40 m²) seront les grandes gagnantes, avec une forte proportion de reclassements.

Pourquoi le gouvernement change-t-il le mode de calcul ?

Cette réforme vise à corriger une injustice : les logements chauffés à l’électricité étaient pénalisés, alors même que l’électricité française est beaucoup moins émettrice de CO₂ que le gaz ou le fioul.

En réduisant ce biais, l’État :

• encourage la transition vers des énergies bas carbone,

• améliore la fiabilité du classement DPE,

• et évite de décourager les propriétaires bailleurs ou investisseurs qui privilégient l’électricité.

Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers

Au-delà de l’aspect environnemental, cette réforme est une opportunité stratégique pour les investisseurs locatifs.

1. Prise en compte des revenus fonciers dans les plans de financement

Depuis plusieurs mois, de nombreuses banques refusent de prendre en compte les revenus locatifs à venir pour les biens classés F ou G dans le DPE. Cela pénalisait les investisseurs lors de la constitution de leur plan de financement, car les loyers potentiels n’entraient pas dans le calcul de leur capacité d’endettement.

Avec la réforme de 2026, une partie des biens sortira de ces classes F ou G, ce qui permettra aux investisseurs de réintégrer les revenus fonciers dans leur dossier bancaire. Résultat : des plans de financement plus solides et des projets d’investissement plus facilement finançables.

2. Une rentabilité locative renforcée

Les logements initialement classés F ou G, souvent mal valorisés sur le marché, se négocient à des prix plus attractifs. Leur reclassement en E ou D, sans travaux, représente un double avantage :

• un prix d’achat plus faible que la moyenne,

• des revenus locatifs désormais comptabilisés par les banques, améliorant à la fois le financement et la rentabilité nette.

3. Anticiper pour mieux investir

Les investisseurs avisés ont donc intérêt à se positionner dès maintenant sur certains biens énergivores (notamment de petites surfaces chauffées à l’électricité). Ces logements pourraient gagner une classe dès 2026, ce qui les rendra non seulement plus faciles à financer, mais aussi plus attractifs à la revente.

Ce qu’il faut retenir sur la réforme DPE 2026

La réforme du DPE 2026 n’est pas seulement un ajustement technique. C’est un levier puissant qui :

• valorise les logements électriques,

• soulage des centaines de milliers de propriétaires,

• et surtout redonne des perspectives intéressantes aux investisseurs locatifs.

Chez Cibfinance, nous accompagnons nos clients investisseurs dans leurs projets de financement, en tenant compte de ces évolutions réglementaires pour optimiser leur rentabilité et leur plan de financement.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS.

Quelle différence entre prêt amortissable et prêt in fine ? Explications et exemple

Lorsqu’un emprunteur envisage de financer un projet immobilier, deux grandes catégories de crédits se présentent généralement : le prêt amortissable et le prêt in fine.

S’ils permettent tous deux de financer un bien, leur fonctionnement, leur logique financière et leurs objectifs diffèrent profondément.

Alors que le prêt amortissable reste le schéma classique choisi par la majorité des particuliers, le prêt in fine se destine à des situations bien particulières, souvent liées à une optimisation patrimoniale ou fiscale.

Dans cet article, nous allons détailler ces deux modes de financement, illustrer leur différence par un exemple chiffré et expliquer pourquoi le prêt in fine exige davantage de connaissances et d’expérience que le prêt amortissable.

Enfin, nous verrons dans quels cas Cibfinance peut vous proposer une solution adaptée en prêt in fine.

1. Le prêt amortissable : la formule la plus répandue

Le prêt amortissable est le modèle de crédit immobilier le plus courant en France. Son principe est simple : l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté ainsi que les intérêts dus à la banque.

Au fil du temps, la part des intérêts diminue tandis que la part du capital remboursé augmente. C’est ce qu’on appelle le mécanisme d’amortissement.

Exemple

Un particulier emprunte 200 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 3 %.

• Sa mensualité sera d’environ 1 109 €.

• Chaque mois, il rembourse une fraction du capital (qui augmente progressivement) et des intérêts (qui diminuent).

• À la fin des 20 ans, il a entièrement remboursé son capital, les intérêts et il est pleinement propriétaire de son bien sans dette.

Le prêt amortissable est adapté à la majorité des projets immobiliers, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou locative. Sa logique est simple et rassurante : on rembourse progressivement et on s’allège de sa dette au fil du temps.

2. Le prêt in fine : un fonctionnement particulier

Le prêt in fine repose sur une logique totalement différente. Dans ce type de financement, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du crédit, et le capital en une seule fois à l’échéance.

Cela signifie que :

• Les mensualités sont plus faibles (puisqu’elles ne couvrent que les intérêts),

• Mais l’emprunteur doit être en mesure de rembourser d’un seul coup le capital initial à la fin du contrat.

Exemple

Reprenons le même cas : 200 000 € empruntés sur 20 ans à un taux fixe de 3 %.

• Avec un prêt in fine, les mensualités sont d’environ 500 € par mois (uniquement les intérêts).

• Mais au terme des 20 ans, il faudra rembourser 200 000 € d’un seul coup.

C’est une contrainte majeure : l’emprunteur doit anticiper et sécuriser ce remboursement. Souvent, la banque exige la mise en place d’un placement financier dédié (assurance-vie, parts de SCPI, portefeuille de titres, etc.) destiné à constituer ou à garantir le remboursement du capital.

3. Prêt amortissable vs prêt in fine : le tableau comparatif

4. À qui s’adresse le prêt in fine ?

Le prêt in fine n’est pas un financement destiné à tous les emprunteurs. Il répond à des besoins spécifiques, souvent liés à une logique patrimoniale et fiscale.

Parmi les profils concernés :

• Investisseurs immobiliers locatifs : les intérêts étant déductibles des revenus fonciers, le prêt in fine maximise l’avantage fiscal (car les intérêts restent constants pendant toute la durée du prêt).

• Personnes disposant d’un capital ou d’une épargne importante : elles peuvent placer leurs liquidités sur un support financier, et utiliser ce capital pour solder le prêt à l’échéance.

• Stratégies patrimoniales spécifiques : optimisation de transmission, financement en lien avec un portefeuille d’assurance-vie, ou mise en place de montages financiers sur mesure.

En revanche, pour l’achat d’une résidence principale, le prêt in fine est rarement adapté, sauf cas particuliers.

5. Pourquoi le prêt in fine exige plus de connaissances et d’expérience ?

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine comporte des risques et des contraintes qui nécessitent une parfaite maîtrise financière :

1. Anticipation du remboursement final : il faut s’assurer que le capital sera bien disponible à l’échéance.

2. Volatilité des placements adossés : si l’épargne prévue pour rembourser le prêt est investie sur des supports financiers, elle peut fluctuer. Cela suppose une bonne compréhension des risques.

3. Fiscalité : l’intérêt du prêt in fine réside souvent dans son avantage fiscal (déduction des intérêts des revenus fonciers). Il faut donc maîtriser ces mécanismes.

4. Sélection des emprunteurs : les banques sont plus exigeantes, car le risque de défaut est plus important que dans un prêt amortissable.

En résumé, le prêt in fine est une solution technique, réservée à une population avertie, souvent conseillée par un professionnel (banquier privé, gestionnaire de patrimoine, courtier spécialisé).

6. Exemple comparatif : investissement locatif

Imaginons un investisseur qui souhaite financer un appartement de 200 000 € destiné à la location.

Cas 1 : prêt amortissable (20 ans, 3 %)

• Mensualité : 1 109 €

• Intérêts totaux payés : environ 65 000 €

• Avantage fiscal : les intérêts diminuant au fil des ans, la déduction fiscale s’amenuise.

Cas 2 : prêt in fine (20 ans, 3 %)

• Mensualité : 500 €

• Intérêts totaux payés : environ 120 000 €

• Avantage fiscal : l’investisseur déduit 500 € d’intérêts chaque mois, soit 6 000 € par an, pendant toute la durée du prêt.

• À l’échéance, il rembourse 200 000 € grâce à une assurance-vie placée en parallèle.

Dans ce cas, le prêt in fine permet de maximiser l’avantage fiscal et de conserver une trésorerie plus souple pendant 20 ans. En revanche, il coûte plus cher en intérêts et nécessite un placement solide pour rembourser le capital.

7. Le prêt in fine chez Cibfinance

Chez Cibfinance, nous proposons des solutions de financement in fine adaptées aux investisseurs et aux profils avertis.

Notre rôle est d’analyser votre projet, d’évaluer la pertinence d’un financement in fine par rapport à un prêt amortissable, et de sécuriser la mise en place d’une solution globale incluant le crédit et, le cas échéant, le support d’épargne ou de placement nécessaire.

Parce que nous savons que ce type de financement exige une expertise particulière, nous accompagnons chaque client pas à pas, afin de trouver l’équilibre entre avantage fiscal, rentabilité patrimoniale et sécurité financière.

Ce qu’il faut retenir sur la différence entre prêt hypothécaire in fine et prêt amortissable

Le prêt amortissable et le prêt in fine répondent à des logiques radicalement différentes. Le premier est simple, universel et adapté à la majorité des emprunteurs. Le second est un outil patrimonial pointu, qui permet d’optimiser une stratégie fiscale ou financière, mais qui implique une maîtrise approfondie des mécanismes de remboursement et des placements associés.

En tant que courtier spécialisé, Cibfinance est en mesure de proposer des solutions en prêt in fine pour les investisseurs avertis qui souhaitent optimiser leur stratégie patrimoniale. Avant de s’engager, il est essentiel d’être bien conseillé afin de choisir le financement réellement adapté à son profil et à ses objectifs.

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

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Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Financer un investissement immobilier en SCI à l’IS pour limiter la fiscalité

Investir dans l’immobilier est un choix privilégié par de nombreux Français en quête de rendement et de constitution de patrimoine.

Toutefois, la fiscalité liée aux revenus fonciers peut rapidement alourdir la rentabilité d’un projet. Pour optimiser cette fiscalité, de plus en plus d’investisseurs choisissent de constituer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ce montage, bien qu’un peu plus complexe qu’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), présente des avantages non négligeables.

L’un des principaux atouts réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le résultat imposable de la société.

Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de la SCI à l’IS, ses avantages fiscaux, son mode d’imposition, les conséquences en cas de distribution de dividendes, mais aussi les limites de ce dispositif.

Enfin, nous verrons comment Cibfinance peut accompagner les investisseurs dans le financement SCI.

La SCI à l’IS : un fonctionnement proche de l’entreprise

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Par défaut, une SCI est imposée à l’IR. Dans ce cas, les revenus fonciers sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur part dans le capital, et intégrés à leur propre déclaration de revenus.

Mais les associés peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI est traitée comme une entreprise :

• Elle doit tenir une comptabilité commerciale complète.

• Elle établit un bilan et un compte de résultat.

• Elle calcule un bénéfice imposable, sur lequel elle paie l’IS.

Cette option ouvre la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable du bien, ce qui constitue un levier fiscal particulièrement intéressant.

L’amortissement du bien immobilier : un avantage fiscal clé

Le principal intérêt de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir l’achat du bien immobilier. L’amortissement consiste à répartir la valeur d’un bien sur sa durée d’utilisation estimée. Chaque année, une fraction du prix d’acquisition est ainsi passée en charge comptable.

Exemple simplifié :

• Un bien immobilier acheté 500 000 € peut être amorti sur 30 ans.

• Chaque année, environ 16 600 € peuvent être déduits du résultat en tant que charge d’amortissement.

Cet amortissement vient réduire le bénéfice comptable, voire générer un résultat fiscal négatif. Ce déficit peut ensuite être reporté sur les exercices futurs. Ainsi, même si la SCI perçoit des loyers conséquents, son bénéfice imposable peut rester très faible, limitant la fiscalité.

Comment la SCI à l’IS est-elle imposée ?

Une fois les amortissements et les autres charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges courantes) déduits, la SCI calcule son bénéfice imposable. Celui-ci est soumis à l’impôt sur les sociétés selon deux taux :

• 15 % pour la fraction de bénéfice jusqu’à 42 500 €.

• 25 % au-delà de ce seuil.

Ce mécanisme est souvent plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers dans une SCI à l’IR, où les loyers sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un investisseur imposé dans une tranche marginale de 30 % ou 41 %, l’économie fiscale est donc considérable.

Que se passe-t-il en cas de distribution des bénéfices ?

Une fois l’IS payé, les associés de la SCI peuvent choisir de conserver les bénéfices dans la société (ce qui permet de réinvestir plus facilement) ou de les distribuer sous forme de dividendes.

Dans ce second cas, les associés sont imposés personnellement. Deux options existent :

• Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux de 30 % (dont 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

• Le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % sur les dividendes perçus. Cette option peut être intéressante pour certains profils dont le taux marginal d’imposition est modéré.

Ainsi, la SCI à l’IS permet une double optimisation : d’abord au niveau de la société grâce à l’amortissement, puis au niveau personnel grâce au choix du mode d’imposition des dividendes.

Les limites de la SCI à l’IS

Si les avantages fiscaux sont indéniables, la SCI à l’IS présente aussi des contraintes qu’il est important d’anticiper :

• Complexité administrative : tenue d’une comptabilité commerciale, obligations déclaratives plus lourdes.

• Fiscalité en cas de revente : la plus-value est calculée différemment. Elle ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention comme dans le cadre de l’IR. Au contraire, elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements). Ce point peut fortement augmenter l’imposition lors de la cession.

• Moins de souplesse pour certains profils d’investisseurs particuliers, qui ne souhaitent pas s’engager dans une gestion comptable poussée.

C’est pourquoi il est essentiel de consulter un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer.

Financer une SCI à l’IS avec Cibfinance

La réussite d’un projet immobilier en SCI dépend non seulement de la structure juridique et fiscale choisie, mais aussi du financement. Chez Cibfinance, nous accompagnons les investisseurs dans la recherche et la mise en place de financements adaptés.

Nous travaillons avec deux banques partenaires proposant des solutions spécifiques pour les SCI à l’IS. Ces produits permettent de financer aussi bien :

• L’acquisition d’immeubles de rapport.

• L’achat de bureaux ou locaux commerciaux.

• L’investissement locatif résidentiel.

Grâce à notre expertise, nous sommes en mesure de présenter votre dossier de manière optimale, en tenant compte des particularités fiscales et comptables de la SCI.

À retenir sur le financement SCI à l’IS

Opter pour une SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier est une stratégie efficace pour limiter la fiscalité et optimiser la rentabilité d’un projet. L’amortissement du bien immobilier réduit considérablement le résultat imposable, et l’imposition à l’IS reste souvent plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers classiques.

Cependant, ce choix n’est pas adapté à tous les profils. Les contraintes administratives, la fiscalité en cas de revente et la nécessité de se faire accompagner par des professionnels rendent ce montage plus exigeant.

Chez Cibfinance, nous mettons notre savoir-faire au service des investisseurs souhaitant financer leur projet en SCI. Grâce à nos partenariats bancaires, nous proposons des solutions sur mesure pour concrétiser vos ambitions immobilières.

 Vous envisagez un investissement en SCI à l’IS ? Contactez dès maintenant Cibfinance pour étudier votre projet et obtenir un financement adapté.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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FAQ : Tout savoir sur la SCI à l’IS

Quelle différence entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?

• La SCI à l’IR est transparente fiscalement : les loyers sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

• La SCI à l’IS est une véritable entité fiscale : elle paie l’impôt sur ses bénéfices après avoir déduit charges et amortissements.

Comment fonctionne l’amortissement en SCI à l’IS ?

L’amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du bien immobilier de manière comptable. Cela réduit le bénéfice imposable et limite donc la fiscalité.

Quels sont les risques de la SCI à l’IS ?

Le principal risque se situe lors de la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et non sur le prix d’achat. Cela peut fortement augmenter l’impôt dû.

La SCI à l’IS est-elle toujours avantageuse ?

Non. Tout dépend de la stratégie patrimoniale. La SCI à l’IS est très intéressante pour générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés, mais elle est moins adaptée pour des projets de revente à court ou moyen terme.

Comment financer une SCI à l’IS ?

Les banques demandent souvent une présentation structurée du projet. Chez Cibfinance, nous travaillons avec des partenaires bancaires spécialisés qui proposent des produits conçus pour ce type de montage.