La France vieillit, mais à 70 ans, les projets continuent.

La France vieillit. Ce constat démographique est désormais incontestable. L’allongement de l’espérance de vie, l’arrivée des générations du baby-boom aux âges de la retraite et la baisse de la natalité transforment progressivement la société française. Mais comment bien vieillir en France ?

Mais derrière les statistiques, une autre réalité apparaît : avoir 70 ans aujourd’hui ne signifie plus nécessairement être vieux, dépendant ou sans projet. De nombreux seniors sont autonomes, actifs, propriétaires de leur logement et souhaitent continuer à voyager, réaliser des travaux, aider leurs enfants ou simplement améliorer leur confort de vie.

Le véritable enjeu n’est donc pas seulement de vivre plus longtemps. Il est de bien vieillir, en conservant son autonomie, son logement et sa liberté de décision. Cette ambition suppose parfois de trouver des solutions de financement adaptées aux seniors.

La France face au vieillissement de sa population

En 2025, la France a connu un changement démographique historique : le nombre de décès a dépassé celui des naissances pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Les personnes âgées de 65 ans ou plus représentent désormais environ 22 % de la population. Leur proportion devrait continuer à progresser au cours des prochaines décennies. Selon les projections démographiques de l’Insee, la France comptera une population plus âgée en 2070, avec une progression particulièrement forte du nombre de personnes de plus de 75 ans.

Cette évolution ne signifie pas uniquement que la France comptera davantage de personnes dépendantes. Elle signifie surtout que des millions de Français passeront une période de plus en plus longue à la retraite.

À 65 ans, l’espérance de vie atteint environ 20 ans pour les hommes et plus de 23 ans pour les femmes. Une personne qui part à la retraite doit donc souvent organiser une nouvelle étape de sa vie susceptible de durer deux décennies, parfois davantage.

À 70 ans, on n’est pas nécessairement vieux

L’âge administratif ne correspond pas toujours à l’âge réel, à l’état de santé ou au degré d’autonomie.

Selon la DREES, l’espérance de vie sans incapacité à 65 ans atteignait, en 2024, 11,8 ans pour les femmes et 10,5 ans pour les hommes. Cela signifie qu’une grande partie des personnes de 70 ans vivent encore sans limitation importante dans leurs activités quotidiennes.

Beaucoup conduisent, voyagent, pratiquent une activité sportive, s’investissent dans une association, s’occupent de leurs petits-enfants ou lancent de nouveaux projets. Certains souhaitent également reprendre une activité professionnelle, créer une entreprise ou investir dans l’immobilier.

Parler du vieillissement uniquement sous l’angle de la dépendance donnerait donc une image incomplète de la réalité. Les seniors ne forment pas une population homogène. Une personne de 65 ans récemment retraitée n’a pas les mêmes besoins qu’une personne de 85 ans confrontée à une diminution de sa mobilité.

Cette diversité doit être prise en compte par les établissements bancaires et les professionnels du financement.

Bien vieillir, c’est d’abord préserver son autonomie

Bien vieillir repose sur plusieurs facteurs. L’activité physique, une alimentation adaptée, la prévention médicale et le maintien d’une vie sociale jouent un rôle déterminant. Mais le logement et les moyens financiers sont également essentiels.

Une grande majorité des Français souhaite rester le plus longtemps possible à son domicile. Pour rendre ce choix possible, certains travaux doivent être anticipés : remplacement d’une baignoire par une douche accessible, installation d’un monte-escalier, suppression des différences de niveau, élargissement des portes, motorisation des volets ou aménagement d’une chambre au rez-de-chaussée.

Il peut également être nécessaire d’engager une rénovation énergétique. Un logement mal isolé devient coûteux à chauffer et peut être inconfortable, particulièrement pour une personne âgée.

MaPrimeAdapt’ peut financer une partie des travaux d’adaptation du logement sous certaines conditions d’âge, de ressources ou de perte d’autonomie. Cette aide peut couvrir 50 % ou 70 % des dépenses éligibles. Cependant, elle ne finance pas toujours la totalité du projet et peut laisser un reste à charge important.

Les seniors ont encore de nombreux projets à financer

Les besoins financiers ne disparaissent pas au moment de la retraite. Ils évoluent.

Un senior peut avoir besoin de financer :

• des travaux d’adaptation ou de rénovation de son logement ;
• l’achat d’un véhicule plus confortable ;
• des services d’aide à domicile ;
• des dépenses de santé insuffisamment remboursées ;
• un voyage ou un projet personnel ;
• un déménagement vers un logement mieux adapté ;
• une donation ou une aide apportée à ses enfants ;
• les études ou l’acquisition immobilière d’un petit-enfant ;
• des droits de succession ;
• le remboursement de crédits existants ;
• les dépenses liées à une perte d’autonomie.

La difficulté réside souvent dans le décalage entre le patrimoine détenu et les revenus disponibles.

De nombreux retraités sont propriétaires d’un logement entièrement ou presque entièrement remboursé. Ils disposent donc d’un patrimoine immobilier, mais pas nécessairement d’une épargne immédiatement disponible. Dans le même temps, le montant de leur pension peut limiter leur capacité à souscrire un crédit bancaire classique.

Ils peuvent ainsi être propriétaires d’un bien de grande valeur tout en rencontrant des difficultés pour financer 30 000, 50 000 ou 100 000 euros de travaux ou de projets.

Pourquoi emprunter devient-il plus difficile avec l’âge ?

Il n’existe pas d’âge légal maximal pour emprunter. Chaque banque fixe cependant ses propres critères concernant l’âge en fin de prêt, les revenus, l’assurance emprunteur et l’état de santé.

À partir d’un certain âge, la durée possible du financement diminue. Le coût de l’assurance peut également augmenter ou rendre le crédit moins accessible. Lorsque le senior est déjà retraité, l’établissement prêteur analyse principalement le montant de la pension, les charges, le patrimoine et le reste à vivre.

Un refus de crédit classique ne signifie pourtant pas qu’aucune solution n’existe. Plusieurs financements peuvent être étudiés selon l’âge, les revenus, la valeur du patrimoine et la nature du projet.

Quelles solutions de financement pour les seniors pour bien vieillir en France ?

Pour un besoin limité, un prêt personnel ou un crédit à la consommation peut être envisagé si les revenus permettent de supporter les mensualités.

Lorsqu’il existe plusieurs crédits, le regroupement de crédits peut permettre de réduire le montant des échéances et de retrouver un budget mensuel plus confortable. Cette opération doit toutefois être analysée dans son ensemble, car l’allongement de la durée peut augmenter le coût total du financement.

Pour des montants plus importants, le prêt hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter en apportant son bien immobilier en garantie. Il peut notamment financer des travaux, une donation, des dépenses de succession, l’aide aux enfants ou un projet personnel.

Le prêt relais senior peut aussi accompagner la vente d’une résidence devenue trop grande ou inadaptée et l’acquisition d’un nouveau logement.

Enfin, lorsque les revenus ne permettent pas d’assumer une mensualité classique, le prêt viager hypothécaire peut constituer une solution particulièrement adaptée.

Le prêt viager hypothécaire pour mobiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire, ou PVH, permet à un propriétaire d’obtenir une somme d’argent en donnant son logement en garantie, sans être obligé de le vendre.

L’emprunteur reste propriétaire de son bien et continue à l’occuper. Il ne verse généralement aucune mensualité pendant la durée du prêt. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Le montant pouvant être obtenu dépend principalement :

• de l’âge de l’emprunteur ;
• de la valeur du logement ;
• de la localisation et de la qualité du bien ;
• des conditions proposées par l’établissement prêteur.

Plus l’emprunteur est âgé, plus la part de la valeur du logement susceptible d’être mobilisée peut être importante.

La trésorerie obtenue peut servir à adapter le domicile, financer des travaux, améliorer le niveau de vie, aider ses proches ou concrétiser un projet longtemps différé.

Une solution qui doit être étudiée avec précaution

Le prêt viager hypothécaire présente un avantage majeur : il permet d’utiliser son patrimoine immobilier sans vendre son logement et sans alourdir son budget mensuel.

Mais son coût doit être clairement expliqué. Les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent progressivement au capital emprunté. La dette augmente donc avec le temps et réduit la valeur qui pourra être transmise aux héritiers.

Le PVH doit être comparé avec les autres solutions envisageables : prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits, vente en viager, vente du logement, prêt relais senior ou mobilisation d’une épargne financière.

Il ne s’agit pas de choisir un produit uniquement en fonction de l’âge. Il faut tenir compte du projet, de la situation familiale, du patrimoine, des revenus et de la volonté de conserver ou de transmettre le bien immobilier.

Cibfinance accompagne les projets des seniors

Le vieillissement de la population française crée de nouveaux besoins, mais aussi de nouvelles responsabilités pour les professionnels du financement.

À 70 ans, on peut encore avoir vingt années de vie devant soi et de nombreux projets à concrétiser. L’accès au crédit ne devrait donc pas être pensé uniquement à travers l’âge, mais à partir de la situation globale de chaque emprunteur.

Cibfinance étudie différentes solutions destinées aux seniors : crédit à la consommation, regroupement de crédits, prêt hypothécaire, prêt relais senior et prêt viager hypothécaire.

L’objectif est de rechercher un financement cohérent avec les ressources, le patrimoine et le projet de chacun. Bien vieillir, c’est aussi conserver la liberté d’utiliser son patrimoine pour choisir sa manière de vivre.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

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DCC2 et remboursement anticipé crédit à la consommation: un décret  sécurise les honoraires des courtiers en regroupement de crédits

Le décret n° 2026-861 du 12 septembre 2026 pourrait passer inaperçu parmi les nombreux textes accompagnant la réforme du crédit à la consommation. Il traite pourtant d’un sujet essentiel pour les intermédiaires en opérations de banque et, plus particulièrement, pour les professionnels du regroupement de crédits.

À compter du 20 novembre 2026, les règles applicables au remboursement anticipé d’un crédit à la consommation vont évoluer avec l’entrée en application de la transposition de la directive européenne 2023/2225, dite DCC2.

Le nouvel article L. 312-34 du Code de la consommation prévoit qu’en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur bénéficie d’une réduction du coût total du crédit proportionnelle à la durée restant à courir. Il précise surtout que « tous les frais imposés par le prêteur à l’emprunteur » sont pris en compte pour calculer cette réduction.

Cette nouvelle rédaction soulevait une question majeure : qu’en est-il des honoraires payés à un courtier ?

Pour le regroupement de crédits, la réponse était déterminante.

DCC2 : une nouvelle logique pour le remboursement anticipé

La directive européenne 2023/2225 renforce les droits du consommateur lorsqu’il rembourse son crédit avant son terme. Son article 29 consacre le droit à une réduction du coût total du crédit correspondant à la durée résiduelle du contrat.

La France a transposé cette disposition par l’ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025.

Jusqu’au 20 novembre 2026, l’article L. 312-34 prévoit que les « intérêts et frais afférents à la durée résiduelle du contrat de crédit » ne sont pas dus en cas de remboursement anticipé.

À partir du 20 novembre 2026, la rédaction change sensiblement. L’emprunteur aura droit à une réduction du coût total du crédit proportionnelle à la durée restante et tous les frais imposés par le prêteur devront entrer dans le calcul de cette réduction.

Cette évolution concerne naturellement les établissements prêteurs et conduit à réexaminer la place des frais facturés à l’origine du financement, notamment les frais de dossier lorsqu’ils entrent dans le champ défini par le texte.

Les établissements disposent de plusieurs possibilités pour adapter leur tarification. Certains pourraient notamment réduire ou supprimer certains frais initiaux et répercuter davantage leur rémunération dans le taux du crédit. Il s’agit toutefois d’une conséquence économique possible du nouveau cadre, et non d’une obligation prévue par le décret.

Pour les courtiers, la problématique était différente.

Les honoraires du courtier pouvaient-ils être concernés ?

La question était particulièrement sensible.

Un courtier peut percevoir directement de son client des honoraires correspondant à son travail d’intermédiation. Or, sans clarification réglementaire, se posait la question de savoir dans quelles circonstances ces frais pouvaient être considérés comme entrant dans l’assiette de la réduction du coût total du crédit en cas de remboursement anticipé.

Dans le regroupement de crédits, cette incertitude faisait peser un risque économique particulièrement important.

Pourquoi ?

Parce que le modèle économique d’un courtier n’est pas celui d’une banque.

Banque et courtier : deux modèles économiques différents

Un établissement prêteur exerce une activité qui s’inscrit dans la durée du crédit. Une partie essentielle de son modèle économique repose sur les intérêts perçus au cours de la vie du financement, en contrepartie notamment du capital mis à disposition et du risque supporté.

Le courtier fonctionne selon une logique différente.

L’essentiel de son travail est réalisé avant la conclusion et le déblocage du crédit.

Dans une opération de regroupement de crédits, il faut rechercher le client, effectuer la découverte de sa situation, recueillir les pièces, analyser ses revenus et ses charges, reconstituer son endettement, comprendre les causes de son besoin de restructuration, vérifier la faisabilité de l’opération, sélectionner une solution bancaire adaptée, constituer le dossier, répondre aux demandes complémentaires du prêteur et accompagner l’emprunteur jusqu’à l’aboutissement du financement.

Cette prestation peut représenter de nombreuses heures de travail.

Et surtout, son coût n’est pas proportionnel à la durée pendant laquelle le client conservera ensuite son crédit.

Pourquoi les honoraires du courtier sont décorrélés de la durée du prêt

Prenons un crédit accordé sur 15 ans.

Que l’emprunteur conserve ce financement pendant 15 ans ou qu’il le rembourse après 5 ans ne modifie pas le travail qui a été nécessaire au courtier pour obtenir le financement initial.

• La recherche de la solution bancaire a été réalisée.
• L’étude du dossier a été réalisée.
• Le montage a été réalisé.
• L’accompagnement du client jusqu’à l’offre et au financement a été réalisé.

La prestation économique du courtier est donc essentiellement consommée au moment où l’opération est mise en place.

C’est un point fondamental pour comprendre le décret du 12 septembre 2026 : la rémunération d’une prestation d’intermédiation réellement indépendante de la durée du crédit ne répond pas à la même logique économique qu’un coût directement attaché à cette durée.

Un enjeu encore plus important en regroupement de crédits

Cette distinction prend une importance particulière dans le regroupement de crédits.

Le RAC est une activité technique. Les dossiers peuvent associer plusieurs crédits à la consommation, des prêts immobiliers, des dettes diverses et parfois une trésorerie destinée à financer un nouveau projet.

L’analyse doit être globale.

Il faut comprendre la situation passée du ménage, sa situation actuelle et l’équilibre budgétaire recherché après l’opération.

Cette technicité explique que les honoraires d’intermédiation puissent être plus importants que dans certaines opérations de crédit immobilier plus standardisées.

Il existe par ailleurs une autre particularité du marché.

Une partie significative des emprunteurs ayant déjà réalisé un regroupement de crédits peut, plusieurs années plus tard, avoir de nouveau besoin d’une restructuration. Les professionnels parlent parfois de clients de deuxième ou de troisième génération.

Une nouvelle opération entraîne alors le remboursement anticipé de la précédente.

Si le courtier ayant réalisé la première opération avait dû restituer une fraction de ses honoraires plusieurs années après avoir intégralement exécuté sa prestation, la viabilité économique de l’activité aurait été profondément remise en cause.

L’enjeu dépassait donc largement une simple question de facturation.

Le décret n° 2026-861 apporte la clarification attendue

Publié au Journal officiel du 13 septembre 2026, le décret introduit un nouvel article D. 312-15-1 dans le Code de la consommation. Il entrera en vigueur le 20 novembre 2026. Son objet officiel est précisément de « préciser l’assiette de frais restituables à l’emprunteur en cas de remboursement anticipé du prêt ».

Le texte établit qu’un certain nombre de frais versés à un tiers ne sont pas considérés comme des frais imposés par le prêteur pour l’application de la réduction du coût total du crédit.

Quatre conditions doivent être réunies cumulativement.

1. Les frais doivent avoir été convenus entre le tiers et l’emprunteur, sauf lorsque le recours à ce tiers était imposé par le prêteur.
2. Ils doivent avoir été facturés par ce tiers.
3. Ils doivent avoir été payés directement à ce tiers, y compris lorsque le prêteur en fait l’avance.
4. Enfin, ils ne doivent pas dépendre de la durée du contrat de crédit.

Ces quatre conditions constituent désormais le cœur du dispositif.

La première condition est fondamentale pour le courtage

Le premier critère mérite une attention particulière.

Les frais doivent avoir été convenus entre le tiers et l’emprunteur et le recours à ce tiers ne doit pas avoir été imposé par le prêteur.

Cette rédaction correspond à une caractéristique essentielle du courtage.

La relation commerciale relative aux honoraires existe entre le courtier et son client. Le montant ou les modalités de calcul de la rémunération doivent être prévus dans leur relation contractuelle.

L’établissement prêteur n’a pas vocation à fixer les honoraires librement convenus entre le courtier et son client.

Le décret vient donc établir une distinction essentielle entre les frais imposés par le prêteur et la rémunération d’un tiers répondant aux quatre conditions prévues par l’article D. 312-15-1.

Un an de travail pour faire reconnaître la spécificité du regroupement de crédits

Cette clarification est aussi l’aboutissement d’un important travail professionnel.

La commission Regroupement de crédits de l’APIC, présidée par Pascal CHERIN, courtier spécialisé en regroupement de crédits depuis plus de 30 ans, s’est mobilisée sur ce sujet dès 2025.

Une première rencontre avec la Direction générale du Trésor à Bercy s’est tenue en juillet 2025.

L’objectif était de faire comprendre une réalité économique simple mais essentielle : les honoraires du courtier rémunèrent une prestation réalisée lors de la recherche, du montage et de la réalisation du financement. Ils ne constituent pas la rémunération d’une prestation exécutée progressivement pendant toute la durée du prêt.

Plus d’une année d’échanges, de travaux techniques et de réunions aura été nécessaire.

Les banques spécialisées en regroupement de crédits ont participé aux réflexions et aux travaux menés avec l’APIC. La Direction générale du Trésor a pris en considération les particularités de cette activité. L’ASF et la Fédération bancaire française ont également accompagné les travaux ayant conduit à cette clarification réglementaire.

Le résultat est aujourd’hui inscrit dans le Code de la consommation.

Une avancée importante, mais pas un blanc-seing pour les courtiers

Le décret sécurise le principe. Il ne dispense pas les professionnels d’être rigoureux.

C’est même exactement l’inverse.

Les quatre conditions étant cumulatives, les courtiers doivent maintenant vérifier que leurs pratiques contractuelles correspondent précisément au nouveau cadre réglementaire.

Le mandat, les conditions de rémunération, la facture, le circuit de paiement et la définition de la prestation doivent être cohérents.

Une attention particulière devra être portée à la démonstration que les honoraires ne dépendent pas de la durée du contrat de crédit et que le recours au courtier n’a pas été imposé par le prêteur.

La conformité documentaire devient donc un élément essentiel de la sécurisation des honoraires.

Cibfinance : la technicité réglementaire au service de ses partenaires

Pour Cibfinance, cette évolution illustre parfaitement la technicité du métier de courtier grossiste en regroupement de crédits.

Connaître un produit bancaire ne suffit plus.

Il faut comprendre le Code de la consommation, les règles applicables aux IOBSP, les conséquences de la DCC2, les pratiques des établissements prêteurs et les évolutions réglementaires susceptibles d’avoir une incidence directe sur le montage des opérations.

Cette expertise est particulièrement importante dans le regroupement de crédits, où chaque dossier nécessite une lecture à la fois financière, bancaire, réglementaire et commerciale.

Cibfinance accompagne depuis plus de 30 ans les professionnels du crédit dans la recherche et la mise en place de solutions de financement adaptées aux situations de leurs clients.

Le décret n° 2026-861 du 12 septembre 2026 constitue une avancée importante pour la profession.

Mais il rappelle également une réalité : dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, la maîtrise technique n’est plus seulement un avantage. Elle fait partie intégrante du métier.

Et c’est précisément sur cette expertise que Cibfinance entend continuer à accompagner ses partenaires.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Courtiers en crédit : vos factures devront mentionner de nouvelles références pour l’exonération de TVA

Les courtiers en crédit bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération TVA sur les rémunérations correspondant à une véritable prestation de négociation de crédit.

Cette exonération est aujourd’hui fondée sur l’article 261 C du Code général des impôts. À compter du 1er janvier 2027, cette référence devra être remplacée par les nouveaux articles du Code des impositions sur les biens et services, appelé CIBS.

Pour les cabinets de courtage déjà en activité, cette évolution nécessite une mise à jour des factures, mais également des modèles de documents, des logiciels comptables et des procédures internes.

Pourquoi la référence à l’article 261 C du CGI va-t-elle disparaître ?

L’article 261 C du Code général des impôts prévoit l’exonération de TVA de certaines opérations bancaires et financières. Cette disposition constitue actuellement le fondement de l’exonération applicable à l’octroi et à la négociation de crédits.

Dans le cadre de la réorganisation du droit fiscal, les règles relatives à la TVA doivent être transférées dans le Code des impositions sur les biens et services.

Cette opération de recodification ne remet pas en cause, dans son principe, l’exonération applicable à la négociation de crédits. Elle modifie néanmoins les références juridiques utilisées pour justifier cette exonération.

Les courtiers devront donc actualiser la mention légale portée sur leurs factures.

Une modification reportée au 1er janvier 2027

La recodification des dispositions relatives à la TVA devait initialement entrer en vigueur le 1er septembre 2026.

Une ordonnance publiée en juillet 2026 a toutefois reporté l’entrée en vigueur du transfert de ces règles au 1er janvier 2027. Jusqu’au 31 décembre 2026, l’article 261 C du Code général des impôts reste donc la référence applicable.

Ce report laisse aux cabinets de courtage quelques mois pour adapter leurs outils et vérifier les mentions portées sur leurs factures.

Il convient ainsi de distinguer deux périodes.

Jusqu’au 31 décembre 2026, la facture peut conserver la mention :

« Exonéré de TVA en vertu de l’article 261 C du Code général des impôts. »

À compter du 1er janvier 2027, sous réserve d’une nouvelle modification législative, cette référence devra être remplacée par :

« Exonéré de TVA en vertu des articles L. 213-133 et L. 213-137 du Code des impositions sur les biens et services. »

Il ne faut donc pas modifier prématurément les factures. La nouvelle mention doit être utilisée à partir de la date d’entrée en vigueur effective des articles concernés.

Pourquoi faut-il citer deux articles du CIBS ?

Le nouveau dispositif repose sur l’articulation de deux articles.

• L’article L. 213-137 du Code des impositions sur les biens et services prévoit l’exonération applicable à l’octroi d’un crédit.
• L’article L. 213-133 précise que lorsqu’un acte financier bénéficie d’une exonération, celle-ci s’applique également à l’opération de négociation relative à cet acte.

La négociation est définie comme un service d’entremise fourni par un tiers et ayant pour finalité la conclusion du contrat.

Pour justifier l’exonération de TVA applicable à la rémunération du courtier, il sera donc nécessaire de faire référence à la fois à l’exonération de l’opération de crédit et à son extension à la prestation de négociation.

Quelles factures sont concernées ?

Cette évolution concerne les factures correspondant à une prestation de négociation de crédit exonérée de TVA.

Il peut notamment s’agir :

• des factures de commissions adressées aux établissements bancaires ;
• des factures d’honoraires adressées aux emprunteurs ;
• des factures émises à l’occasion d’un crédit immobilier ;
• des factures concernant un crédit à la consommation ;
• des factures liées à un regroupement de crédits ;
• des rémunérations portant sur un financement professionnel, lorsque la prestation répond aux conditions de la négociation exonérée.

La qualité d’IOBSP ne suffit toutefois pas, à elle seule, pour bénéficier de l’exonération. C’est la nature réelle de la prestation rémunérée qui doit être examinée.

L’exonération ne couvre pas automatiquement toutes les prestations du courtier

Une prestation de négociation suppose une intervention destinée à rapprocher les parties et à permettre la conclusion d’un contrat de crédit.

La recherche d’une solution de financement, la présentation du dossier à un établissement prêteur, les échanges portant sur les conditions du financement et l’accompagnement jusqu’à la conclusion du contrat peuvent caractériser une prestation d’entremise.

À l’inverse, une prestation autonome de conseil, d’audit, d’étude financière, d’assistance administrative ou de formation ne bénéficie pas nécessairement de la même exonération.

Lorsqu’un cabinet exerce plusieurs activités, il est donc important de distinguer les différentes prestations sur les factures. Une seule facture ne doit pas conduire à appliquer indistinctement l’exonération à des services qui relèveraient de régimes fiscaux différents.

Les modifications à préparer avant le 1er janvier 2027

La mise à jour ne doit pas se limiter au modèle principal de facture. Les courtiers doivent identifier tous les supports sur lesquels l’article 261 C du CGI peut apparaître.

Les vérifications peuvent porter sur :

• les modèles de factures adressées aux banques ;
• les factures d’honoraires destinées aux clients ;
• les factures générées automatiquement par l’extranet ;
• le paramétrage du logiciel de facturation ;
• les modèles enregistrés dans le logiciel comptable ;
• les conventions de partenariat ;
• les mandats de recherche de financement ;
• les conventions d’honoraires ;
• les procédures comptables internes ;
• les modèles de notes d’honoraires et d’avoirs.

Les factures automatisées méritent une attention particulière. Une ancienne référence peut continuer à apparaître si le modèle n’est pas actualisé dans le logiciel ou si plusieurs modèles sont utilisés selon les produits et les partenaires bancaires.

Une mise à jour juridique, mais aussi une vérification des pratiques

Ce changement de référence peut être l’occasion de contrôler la cohérence du régime de TVA appliqué par le cabinet.

Le courtier doit pouvoir expliquer la nature de la prestation rémunérée et démontrer qu’elle correspond bien à une opération de négociation de crédit. Les mandats, les conventions d’honoraires et les factures doivent employer des formulations cohérentes avec les diligences réellement accomplies.

En présence de prestations mixtes ou d’activités distinctes, une vérification avec l’expert-comptable ou le conseil fiscal du cabinet est recommandée.

Anticiper sans modifier les factures trop tôt

Les courtiers peuvent préparer dès maintenant leurs nouveaux modèles, tout en programmant leur mise en service au 1er janvier 2027.

Jusqu’au 31 décembre 2026, la référence à l’article 261 C du CGI reste applicable. À partir du 1er janvier 2027, elle devra être remplacée par les articles L. 213-133 et L. 213-137 du CIBS.

Cette évolution ne bouleverse pas le régime fiscal de la négociation de crédits. Elle impose toutefois une actualisation précise des factures et des outils du cabinet. Une modification simple en apparence, mais indispensable pour maintenir des documents professionnels juridiquement à jour.

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Donations familiales 2027 : jusqu’à 50 000 € exonérés pour aider les jeunes générations ?

La transmission aux jeunes générations du patrimoine pourrait connaître une évolution importante en 2027.

Le gouvernement souhaite encourager la donation familiale des Français à transmettre une partie de leur épargne plus tôt à leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, plutôt que d’attendre le règlement d’une succession.

L’objectif est à la fois patrimonial et économique : permettre aux jeunes générations de disposer d’un capital au moment où elles en ont réellement besoin pour acheter leur résidence principale, financer des travaux, créer une entreprise ou réaliser un investissement.

Le Premier ministre Sébastien Lecornu a résumé l’objectif du dispositif annoncé pour le budget 2027 : la France épargne beaucoup mais transmet tardivement son patrimoine.

Le plan « Transmissions 2027 » pourrait donc modifier sensiblement la fiscalité des donations familiales.

Attention toutefois : au 14 septembre 2026, ces mesures sont annoncées par le Gouvernement mais ne sont pas encore définitivement adoptées. Elles doivent être intégrées au projet de loi de finances pour 2027 puis examinées par le Parlement.

Pourquoi le Gouvernement veut-il favoriser les donations ?

La France possède une épargne privée considérable. Une partie importante du patrimoine financier et immobilier est aujourd’hui détenue par les générations les plus âgées.

Parallèlement, les héritages interviennent de plus en plus tard dans la vie.

Cette situation crée un décalage : le patrimoine est souvent transmis à un âge où les héritiers ont déjà réalisé une grande partie de leurs projets patrimoniaux.

À l’inverse, les besoins financiers sont particulièrement importants entre 25 et 45 ans : achat d’une résidence principale, naissance des enfants, travaux, investissement locatif, création ou reprise d’une entreprise.

Le Gouvernement souhaite donc favoriser une transmission anticipée du patrimoine.

L’idée est simple : plutôt que de transmettre principalement au moment du décès, pourquoi ne pas inciter les familles qui en ont les moyens à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant ?

Le don familial exonéré pourrait passer de 31 865 € à 50 000 €

C’est probablement la mesure la plus lisible du dispositif annoncé.

Actuellement, l’article 790 G du Code général des impôts prévoit, sous certaines conditions, une exonération des dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 €.

Cette exonération est notamment applicable lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur ou émancipé.

Le Gouvernement souhaite porter temporairement ce plafond à 50 000 €.

Un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent répondant aux conditions du dispositif pourrait ainsi transmettre jusqu’à 50 000 € en numéraire en bénéficiant de cette exonération spécifique.

Cela représente 18 135 € supplémentaires par rapport au plafond actuel.

Cette exonération peut-elle se cumuler avec les abattements existants ?

C’est un point essentiel pour comprendre l’intérêt du dispositif.

Aujourd’hui, le don familial de sommes d’argent de 31 865 € constitue un mécanisme distinct des abattements applicables aux donations selon le lien de parenté.

Par exemple, un enfant peut actuellement bénéficier d’un abattement de 100 000 € sur une donation consentie par chacun de ses parents, renouvelable tous les quinze ans.

Sous réserve du respect des conditions prévues pour le don familial de sommes d’argent, les deux mécanismes peuvent se cumuler.

Actuellement, un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur jusqu’à 131 865 € sans droits de donation lorsque l’ensemble des conditions sont réunies et que les abattements correspondants sont intégralement disponibles.

Si la réforme annoncée pour 2027 est adoptée dans les conditions présentées, cette capacité pourrait théoriquement atteindre 150 000 € : 100 000 € au titre de l’abattement en ligne directe et 50 000 € au titre du don familial de sommes d’argent.

Pour deux parents, les montants potentiellement transmissibles peuvent donc devenir particulièrement significatifs.

Chaque situation doit cependant être étudiée individuellement, notamment en fonction des donations déjà réalisées au cours des quinze années précédentes.

Un taux temporaire de 6 % sur certaines donations taxables

La deuxième mesure annoncée pourrait avoir un impact encore plus important pour certaines familles.

Le Gouvernement envisage d’appliquer temporairement un taux unique de 6 % sur la fraction taxable de certaines donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur.

Le dispositif interviendrait après prise en compte des abattements disponibles.

Selon l’exemple communiqué par Matignon, lorsqu’un parent a déjà utilisé son abattement et souhaite donner 100 000 € supplémentaires à son enfant, les droits pourraient passer d’environ 18 200 € actuellement à 6 000 € avec le nouveau dispositif.

La réduction peut donc être considérable.

L’intérêt du mécanisme serait également de concerner une famille plus large, notamment certaines transmissions entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

Les modalités précises devront toutefois être vérifiées dans le texte du PLF 2027.

Un taux ramené à 5 % en cas de don à une association

Un troisième mécanisme est envisagé.

Le taux temporaire de 6 % pourrait être ramené à 5 % lorsque le bénéficiaire réalise simultanément un don au profit d’une association venant en aide aux personnes les plus démunies.

Le Gouvernement cherche ainsi à associer transmission familiale et solidarité.

Là encore, les conditions exactes, le montant du don nécessaire et les organismes éligibles devront être examinés lorsque le texte législatif sera disponible.

Une donation de 50 000 € peut-elle faciliter un achat immobilier ?

C’est probablement l’un des effets les plus concrets de cette réforme pour les jeunes ménages.

L’apport personnel reste un élément important dans le financement d’une acquisition immobilière.

Une donation familiale peut permettre de financer tout ou partie des frais d’acquisition, d’augmenter l’apport personnel ou de réduire le montant du crédit immobilier nécessaire.

Prenons un jeune ménage souhaitant acheter sa résidence principale.

Une aide familiale de 30 000 €, 40 000 € ou 50 000 € peut modifier sensiblement son plan de financement. Elle peut réduire le montant emprunté, améliorer le rapport entre le financement et la valeur du bien et diminuer les mensualités.

Elle ne garantit évidemment pas l’accord de la banque. L’établissement prêteur reste tenu d’étudier la solvabilité des emprunteurs, leurs revenus, leurs charges et l’ensemble des caractéristiques du financement.

Mais disposer d’un apport familial plus important peut faciliter la construction du projet.

Transmettre pour financer des travaux ou un projet

La transmission ne concerne pas uniquement l’achat immobilier.

Les sommes reçues peuvent également permettre de financer des travaux dans une résidence principale, un projet professionnel, un investissement ou différents besoins familiaux.

Pour les parents et grands-parents disposant d’une épargne importante, la question patrimoniale pourrait ainsi évoluer : faut-il conserver l’intégralité de son patrimoine jusqu’à la succession ou transmettre progressivement une partie de celui-ci lorsque les enfants ou petits-enfants en ont davantage besoin ?

La réponse dépend évidemment de la situation du donateur.

Il est indispensable de conserver suffisamment de patrimoine et de liquidités pour financer ses propres besoins futurs, particulièrement lorsqu’on avance en âge.

Donner sans fragiliser son propre patrimoine

Une donation est irréversible dans la plupart des situations.

La décision ne doit donc jamais être prise uniquement en fonction de l’avantage fiscal.

Avant de transmettre 50 000 €, 100 000 € ou davantage, il convient d’évaluer son patrimoine, ses revenus futurs, ses dépenses prévisibles et les éventuels besoins liés à la dépendance.

Pour une personne propriétaire de son logement mais disposant de revenus ou d’une épargne limitée, transmettre une part trop importante de ses liquidités peut créer ultérieurement des difficultés.

La transmission patrimoniale doit donc s’inscrire dans une stratégie globale.

Selon l’importance du patrimoine et la situation familiale, l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel du conseil patrimonial peut être nécessaire afin d’étudier les conséquences civiles et fiscales de l’opération.

Donation, crédit immobilier et stratégie familiale : anticiper plutôt que subir

La réforme annoncée pour 2027 pourrait finalement modifier la manière dont certaines familles envisagent la transmission.

Au lieu de raisonner uniquement en termes de succession, il devient possible de réfléchir à l’utilisation du patrimoine sur plusieurs générations.

Un capital transmis à 30 ou 35 ans peut contribuer à l’achat d’une première résidence principale. À 40 ans, il peut permettre de financer des travaux ou un investissement. Plus tard, il peut contribuer à la création ou à la reprise d’une entreprise.

C’est précisément l’objectif recherché par le Gouvernement : faire circuler une partie de l’épargne au moment où elle peut contribuer directement à la réalisation d’un projet.

Ce qui pourrait changer en 2027

Si les mesures annoncées sont adoptées, trois évolutions principales seraient donc à retenir : le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, certaines donations familiales taxables pourraient bénéficier temporairement d’un taux de 6 % dans la limite prévue par le dispositif, et ce taux pourrait être ramené à 5 % lorsqu’un don répondant aux conditions prévues est simultanément réalisé au profit d’une association.

Il faudra toutefois attendre le texte définitif pour connaître précisément la durée de ces mesures, leurs conditions d’application et leur articulation avec les dispositifs fiscaux existants.

Cibfinance : financer un projet en tenant compte de l’ensemble du patrimoine

Une donation familiale peut constituer un apport déterminant dans un projet immobilier ou patrimonial. Elle ne représente cependant qu’un élément du plan de financement.

L’âge des emprunteurs, leurs revenus, leur patrimoine immobilier, leur endettement, la nature du projet et les garanties disponibles doivent également être pris en compte.

Depuis plus de 30 ans, Cibfinance accompagne les particuliers et les professionnels du crédit dans la recherche de solutions de financement adaptées à des situations patrimoniales parfois complexes.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire, financement de travaux, rachat de crédits ou solutions destinées aux propriétaires seniors : l’enjeu consiste à construire un financement cohérent avec le projet mais également avec la situation patrimoniale de l’emprunteur.

La réforme des donations annoncée pour 2027 pourrait ainsi créer de nouvelles possibilités pour de nombreuses familles. Encore faudra-t-il articuler correctement transmission, fiscalité et financement.

Une nouvelle illustration d’un principe simple : un patrimoine n’est pas seulement destiné à être transmis. Il peut aussi être mobilisé au bon moment pour aider une nouvelle génération à réaliser ses projets.

Prêt hypothécaire ou crédit de trésorerie pour financer une donation ?

Une donation n’est pas nécessairement financée uniquement avec l’épargne disponible du donateur. Dans certaines situations, une personne dispose d’un patrimoine immobilier important mais de liquidités insuffisantes pour transmettre immédiatement une somme d’argent à ses enfants ou petits-enfants. Il peut alors être envisagé de rechercher un financement permettant de dégager la trésorerie nécessaire à cette transmission.

Pour un propriétaire, le prêt hypothécaire peut constituer une solution. Le principe consiste à utiliser la valeur d’un bien immobilier comme garantie afin d’obtenir une trésorerie. Selon les critères de l’établissement prêteur, le montant accordé dépend notamment de la valeur du bien donné en garantie, du capital restant dû sur les éventuels crédits existants, de l’âge de l’emprunteur, de ses revenus, de ses charges et de sa capacité à rembourser le nouveau financement.

Un crédit de trésorerie sans garantie hypothécaire peut également être étudié lorsque le montant recherché est plus limité et que la situation financière du donateur le permet. Cette solution évite la constitution d’une hypothèque, mais sa durée, son montant et son coût peuvent être différents de ceux d’un financement hypothécaire.

Emprunter pour donner : une opération qui doit rester cohérente

Financer une donation à crédit peut sembler paradoxal. Pourtant, certaines situations patrimoniales peuvent justifier cette réflexion. Un parent ou un grand-parent peut, par exemple, être propriétaire d’un patrimoine immobilier significatif et souhaiter aider immédiatement un enfant à constituer l’apport nécessaire à l’achat de sa résidence principale, sans vendre un bien immobilier ou mobiliser la totalité de son épargne.

Le financement permet alors de transformer une partie de la valeur du patrimoine en liquidités disponibles immédiatement. Le donateur conserve son bien immobilier tandis que le bénéficiaire reçoit les fonds nécessaires à son projet.

Cette stratégie doit néanmoins être étudiée avec précaution. Le crédit reste souscrit et remboursé par le donateur. Il convient donc de vérifier que les mensualités, la durée du financement et son coût restent compatibles avec ses revenus présents et futurs. Le coût total du crédit doit également être mis en perspective avec l’intérêt patrimonial et familial de la transmission anticipée.

L’objectif ne doit pas être de s’endetter uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal. Il s’agit plutôt, dans certaines situations, d’utiliser intelligemment un patrimoine immobilier peu liquide pour aider une génération plus jeune au moment où elle en a besoin.

Cibfinance : mobiliser son patrimoine immobilier pour transmettre plus tôt

Cette réflexion prend une dimension particulière avec les mesures annoncées pour 2027 visant à encourager les transmissions anticipées. Si elles sont définitivement adoptées, certains propriétaires pourraient souhaiter profiter de ce nouveau cadre pour aider leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant leur patrimoine immobilier.

Cibfinance peut étudier les différentes solutions permettant de dégager une trésorerie à partir d’un patrimoine existant : crédit de trésorerie, prêt hypothécaire ou, lorsque la situation le justifie, restructuration de crédits intégrant une trésorerie complémentaire.

Chaque opération doit toutefois faire l’objet d’une étude personnalisée. La valeur du patrimoine ne suffit pas à obtenir un financement. La capacité de remboursement, l’âge, les revenus, les charges, l’endettement existant, la nature du bien donné en garantie et l’objectif de la trésorerie sont autant d’éléments pris en compte par les établissements prêteurs.

Dans ce contexte, le crédit peut devenir un outil de transmission patrimoniale : non pas pour transmettre davantage que ses moyens ne le permettent, mais pour transmettre plus tôt une partie de la valeur d’un patrimoine déjà constitué.

Prêt hypothécaire – Prêt de trésorerie : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Rachat de crédits et intelligence artificielle : pourquoi l’IA ne suffit pas encore pour analyser votre projet

Avant de contacter un courtier pour un rachat de crédits, avez-vous déjà posé la question à ChatGPT ou à une autre intelligence artificielle ?

• « Est-ce que je peux regrouper mes crédits ? »
• « De combien puis-je réduire mes mensualités ? »
• « Puis-je ajouter 30 000 euros de trésorerie à mon rachat de crédits ? »
• « Je pars à la retraite dans deux ans, dois-je regrouper mes crédits maintenant ? »
• « Mon taux d’endettement est trop élevé, le rachat de crédits peut-il me permettre de financer un nouveau projet ? »

Ce réflexe va probablement devenir de plus en plus fréquent.

L’intelligence artificielle permet aujourd’hui d’obtenir en quelques secondes une première réponse à des questions financières qui nécessitaient autrefois de consulter directement un professionnel.

C’est une évolution positive. Un emprunteur mieux informé comprend mieux les solutions qui peuvent lui être proposées.

Mais le rachat de crédits présente une particularité : c’est un financement particulièrement technique, dans lequel la situation du client ne peut pas être résumée à quelques chiffres.

Le client du courtier en rachat de crédits devient un « client augmenté »

Pendant longtemps, le particulier qui envisageait un regroupement de crédits commençait généralement ses recherches sur Internet.

Il consultait des sites spécialisés, utilisait un simulateur et comparait différentes offres.

L’intelligence artificielle change profondément cette démarche.

Le client ne recherche plus seulement une information. Il expose sa situation à l’IA et lui demande directement une analyse.

Il peut indiquer ses revenus, ses mensualités de crédits, son capital restant dû, son âge, la valeur de son logement et le montant de trésorerie dont il aurait besoin.

L’IA peut alors calculer, expliquer, comparer et suggérer certaines solutions.

Le client qui contacte ensuite son courtier dispose donc déjà d’informations et parfois même d’une première stratégie.

C’est ce que l’on pourrait appeler le « client augmenté ».

Mais dans le domaine du regroupement de crédits, une première analyse ne permet pas toujours de déterminer si l’opération est réellement réalisable ni quelle solution sera la plus pertinente.

Un rachat de crédits peut répondre à des besoins très différents

C’est probablement l’une des premières difficultés que rencontre aujourd’hui l’intelligence artificielle lorsqu’elle analyse une demande de regroupement de crédits.

Deux clients qui demandent exactement la même opération ne poursuivent pas nécessairement le même objectif.

• Le premier souhaite diminuer le poids de ses mensualités dans son budget.
• Le deuxième veut retrouver une capacité financière pour préparer un nouveau projet.
• Le troisième souhaite regrouper ses crédits et intégrer une trésorerie pour financer des travaux.
• Le quatrième anticipe son départ à la retraite et la diminution prochaine de ses revenus.
• Le cinquième connaît temporairement une baisse de revenus et souhaite adapter ses charges financières à sa nouvelle situation.
• Un propriétaire peut également vouloir restructurer son endettement avant un nouveau projet immobilier.
• Un autre peut souhaiter financer un véhicule, des travaux, des études, aider ses enfants ou simplement retrouver davantage de souplesse dans son budget.

On parle dans tous ces exemples de « rachat de crédits ».

Pourtant, la problématique financière n’est pas la même.

La première question n’est pas « combien ? », mais « pourquoi ? »

C’est l’une des différences fondamentales entre un simulateur, une IA et l’intervention d’un courtier spécialisé.

Lorsqu’un client demande :

« Puis-je faire un rachat de crédits de 120 000 euros ? »

la première question du professionnel ne devrait pas nécessairement être de calculer une nouvelle mensualité.

Il doit d’abord comprendre pourquoi le client souhaite réaliser cette opération.

• Cherche-t-il simplement à diminuer ses mensualités ?
• Veut-il financer un projet ?
• Son endettement actuel l’empêche-t-il d’obtenir un nouveau financement ?
• Anticipe-t-il une évolution de sa situation familiale ou professionnelle ?
• Ses revenus vont-ils diminuer ?
• Souhaite-t-il préparer son passage à la retraite ?

Cette phase de découverte est essentielle.

Une opération techniquement réalisable n’est pas automatiquement la solution la plus adaptée à l’objectif du client.

Le rachat de crédits repose sur de nombreux paramètres

L’analyse devient ensuite beaucoup plus technique.

Le courtier spécialisé doit notamment examiner la nature des crédits existants, leurs capitaux restant dus, les mensualités, les revenus, les charges, l’âge des emprunteurs, leur situation professionnelle et patrimoniale ou encore le fonctionnement de leurs comptes.

La situation immobilière est également déterminante.

• Le client est-il locataire, propriétaire ou hébergé ?
• S’il est propriétaire, quelle est la valeur de son bien ?
• Existe-t-il encore un crédit immobilier ?
• Une garantie hypothécaire peut-elle être envisagée ?
• Quelle quotité pourrait être retenue par l’établissement prêteur ?

À cela peuvent s’ajouter la durée recherchée, la trésorerie demandée, la situation bancaire du client et de nombreux autres critères propres aux établissements financiers.

Une IA peut expliquer chacun de ces paramètres.

Elle rencontre davantage de difficultés lorsqu’il faut les combiner et les confronter aux critères réels des banques spécialisées.

Réduire ses mensualités n’est pas le seul objectif

Le rachat de crédits est souvent présenté comme une solution permettant de réduire les mensualités.

C’est effectivement l’un de ses principaux usages, généralement en allongeant la durée de remboursement. Cet allongement peut toutefois augmenter le coût total du financement.

Mais réduire la mensualité n’est qu’une partie du sujet.

Dans certains dossiers, l’objectif est de normaliser l’endettement.

Le client peut parfaitement honorer ses crédits, mais leur accumulation a progressivement créé une structure budgétaire qui ne correspond plus à ses projets.

Dans d’autres situations, le regroupement de crédits peut permettre d’intégrer une trésorerie destinée à un nouveau besoin.

L’objectif devient alors différent : restructurer les engagements existants pour construire un nouveau financement cohérent avec le projet et la capacité financière du ménage.

Anticiper la retraite : un exemple que l’IA doit apprendre à regarder autrement

Prenons le cas d’un emprunteur âgé de 60 ans qui doit partir à la retraite dans trois ans.

Aujourd’hui, ses revenus lui permettent peut-être de supporter ses mensualités.

Une analyse reposant uniquement sur sa situation présente pourrait donc conclure que son budget est équilibré.

Mais le courtier doit regarder plus loin.

• Quels seront ses revenus à la retraite ?
• Quels crédits seront encore en cours ?
• Quelle sera alors sa charge mensuelle ?
• Est-il préférable d’attendre ou, au contraire, de restructurer ses crédits pendant qu’il dispose encore de ses revenus professionnels ?

Le regroupement de crédits peut donc être utilisé dans une logique d’anticipation et pas uniquement pour répondre à une difficulté existante.

C’est précisément dans ce type de situation que l’analyse humaine et la compréhension du projet prennent toute leur importance.

Un taux d’endettement ne raconte pas toute l’histoire

L’intelligence artificielle est particulièrement efficace lorsqu’il s’agit d’effectuer des calculs.

Mais un dossier de regroupement de crédits ne se décide pas uniquement sur un taux d’endettement.

1. Un client présentant un endettement important peut parfois disposer d’un patrimoine immobilier conséquent.
2. Un autre peut avoir des revenus confortables mais une accumulation de mensualités qui bloque un nouveau projet.
3. Un troisième peut disposer aujourd’hui d’une situation parfaitement acceptable, mais savoir que ses revenus diminueront fortement dans quelques années.

L’analyse doit donc être globale.

Il faut comprendre la situation actuelle, mais également l’objectif recherché et, lorsque cela est pertinent, la situation financière future de l’emprunteur.

Toutes les banques ne proposent pas les mêmes solutions

C’est également une limite importante d’une analyse réalisée uniquement par intelligence artificielle.

Le marché du regroupement de crédits possède ses propres acteurs et ses propres critères d’acceptation.

Les établissements spécialisés ne financent pas nécessairement les mêmes profils ni les mêmes opérations.

Certains financements peuvent être réalisés sans garantie immobilière.

D’autres nécessitent ou permettent de recourir à une garantie hypothécaire.

Les durées, les montants, les critères d’âge, les niveaux d’endettement acceptés, les catégories de revenus prises en compte ou les possibilités d’intégrer une trésorerie peuvent différer selon les établissements.

La véritable question n’est donc pas seulement :

« Un rachat de crédits est-il théoriquement possible ? »

Elle devient :

« Quel établissement est susceptible de financer mon dossier et dans quelles conditions ? »

C’est précisément le rôle du courtier spécialisé.

Le rachat de crédits reste largement un métier de spécialistes

En France métropolitaine comme dans les DROM, le regroupement de crédits est principalement distribué par des intermédiaires et courtiers spécialisés travaillant avec les établissements positionnés sur ce marché.

Ce mode de distribution s’explique notamment par la technicité des dossiers.

Le courtier doit recueillir de nombreuses informations, comprendre l’objectif du client, analyser sa situation et déterminer vers quel établissement orienter le dossier.

Il doit également expliquer les conséquences de l’opération.

Une diminution de mensualité obtenue par un allongement de la durée peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Le client doit donc pouvoir comparer sa situation avant et après l’opération et comprendre ce que la restructuration change réellement.

Le regroupement de crédits bénéficie d’ailleurs d’un encadrement spécifique dans le Code de la consommation, notamment aux articles L.314-10 et suivants.

« ChatGPT me dit que mon rachat de crédits est possible »

Les courtiers spécialisés vont probablement entendre cette phrase de plus en plus souvent.

Et il n’y a aucune raison de s’en inquiéter.

L’intelligence artificielle peut devenir un excellent outil de préparation.

Elle permet au client de comprendre le vocabulaire, de réfléchir à son projet et d’identifier les questions à poser.

Mais sa réponse doit être considérée comme le début de la réflexion et non comme une décision d’octroi.

Une IA ne décide pas d’accorder un financement.

• Elle ne connaît pas nécessairement l’ensemble des critères d’acceptation actualisés des établissements spécialisés.
• Elle ne dispose pas toujours de toutes les informations permettant d’apprécier la situation.
• Et surtout, elle doit comprendre non seulement ce que le client demande, mais pourquoi il le demande.

L’IA apporte l’information, le courtier construit la solution

C’est probablement ainsi qu’il faut envisager la complémentarité entre intelligence artificielle et courtier en rachat de crédits.

• L’IA peut expliquer ce qu’est un regroupement de crédits.

Le courtier analyse si cette solution correspond réellement au besoin du client.

• L’IA peut calculer un taux d’endettement.

Le courtier analyse la situation financière dans son ensemble.

• L’IA peut simuler une nouvelle mensualité.

Le courtier recherche l’établissement susceptible d’accepter le dossier.

• L’IA peut expliquer ce qu’est un rachat de crédits avec trésorerie.

Le courtier doit déterminer si cette trésorerie peut être intégrée au financement et dans quelles conditions.

• L’IA peut regarder votre situation aujourd’hui.

Le courtier doit parfois vous aider à anticiper celle de demain.

Le client augmenté a encore besoin d’un courtier spécialisé

L’intelligence artificielle va profondément transformer la manière dont les particuliers préparent leurs projets financiers.

Chez Cibfinance, nous ne pensons pas que cette évolution réduise l’utilité du courtier.

Elle pourrait au contraire renforcer la valeur du conseil spécialisé.

Un client mieux informé pose de meilleures questions. Il comprend davantage les enjeux de son financement et peut participer plus activement à la construction de sa solution.

Mais le regroupement de crédits reste une opération technique.

Derrière une demande apparemment simple peuvent se cacher des objectifs très différents : diminuer ses mensualités, normaliser son endettement, anticiper une baisse de revenus, préparer sa retraite ou encore dégager une trésorerie pour financer un nouveau projet.

Vous avez déjà interrogé une IA sur votre rachat de crédits ?

C’est une excellente première étape.

La suivante consiste à confronter cette première analyse à votre situation réelle, à votre objectif et aux critères des établissements spécialisés.

Car en matière de rachat de crédits, la bonne question n’est pas seulement « est-ce possible ? ».

La vraie question est : « quelle solution est adaptée à ma situation et à ce que je veux faire demain ? »

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Rachat de crédits : un outil pour financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits change de visage.

Longtemps associé aux ménages fortement endettés rencontrant des difficultés pour faire face à leurs mensualités, il répond aujourd’hui à des motivations beaucoup plus larges.

Selon l’Observatoire du regroupement de crédits réalisé par Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar, 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits.

Un chiffre significatif qui invite surtout à s’interroger sur les raisons pour lesquelles les ménages utilisent désormais cette solution.

Chez Cibfinance, l’évolution des dossiers que nous observons est assez nette : les situations caractérisées par un endettement très élevé sont moins systématiques.

De plus en plus souvent, l’objectif est différent.

Les emprunteurs souhaitent agir avant que leur budget ne devienne réellement contraint ou retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet.

Le regroupement de crédits devient alors un outil de réorganisation du budget.

Le regroupement de crédits n’est plus une réponse au surendettement

C’est probablement l’une des idées reçues les plus persistantes.

Un particulier qui envisage un regroupement de crédits ne se trouve pas nécessairement dans une situation financière difficile.

Le principe du regroupement consiste à restructurer tout ou partie des crédits existants afin de les remplacer par un nouveau financement dont la durée, et donc la mensualité, sont adaptées à la situation et aux objectifs de l’emprunteur.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue grâce à un allongement de la durée de remboursement. Cette opération peut donc augmenter le coût total du financement.

Mais regarder uniquement ce coût revient à passer à côté de la finalité recherchée par de nombreux emprunteurs.

La question est de savoir ce que permet la nouvelle organisation budgétaire.

Et c’est précisément sur ce point que le marché évolue.

Retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet

Prenons un exemple simple.

Un ménage rembourse plusieurs crédits représentant 1 000 euros de mensualités.

Il souhaite réaliser 30 000 euros de travaux dans son logement.

Il pourrait théoriquement souscrire un nouveau crédit.

Mais cette solution viendrait ajouter une mensualité supplémentaire aux 1 000 euros déjà consacrés chaque mois aux crédits existants.

Son projet est donc financièrement réalisable, mais son budget mensuel risque de devenir trop contraint.

Une autre approche consiste à étudier simultanément les crédits existants et le nouveau besoin de financement.

Le regroupement de crédits peut alors permettre de restructurer les financements en cours et d’intégrer, lorsque la situation de l’emprunteur et les critères du prêteur le permettent, une trésorerie destinée au nouveau projet.

L’objectif devient complètement différent.

Il ne s’agit plus seulement de « baisser ses mensualités ».

Il s’agit de financer un nouveau projet sans augmenter, ou en limitant fortement l’augmentation, de la charge mensuelle consacrée aux crédits.

C’est une différence fondamentale.

Restructurer avant d’ajouter un nouveau crédit

Pendant longtemps, le réflexe était relativement simple.

Un nouveau projet nécessitait un nouveau crédit.

Crédit automobile, travaux, équipement du logement ou autre besoin : chaque projet pouvait entraîner l’apparition d’une nouvelle mensualité.

Mais l’accumulation successive de financements finit mécaniquement par peser sur le budget.

Le regroupement de crédits propose une autre logique : avant d’ajouter une nouvelle mensualité, pourquoi ne pas examiner l’ensemble des crédits existants ?

Cette analyse permet de déterminer s’il est préférable de conserver l’organisation actuelle ou de restructurer préalablement l’endettement.

Le rôle du courtier prend alors tout son sens.

• Il ne s’agit pas uniquement de rechercher un financement supplémentaire.
• Il faut analyser globalement le budget du ménage et comparer plusieurs scénarios.

Protéger son pouvoir d’achat avant d’être en difficulté

La deuxième évolution que nous constatons concerne l’anticipation.

Certains emprunteurs n’attendent plus d’être confrontés à une situation financière difficile pour agir.

Ils constatent simplement que l’accumulation de leurs mensualités réduit progressivement leur reste à vivre.

Ils disposent encore d’une situation financière saine et règlent normalement leurs crédits, mais souhaitent retrouver davantage de souplesse.

La démarche devient alors préventive.

L’objectif peut être de dégager quelques centaines d’euros supplémentaires chaque mois afin de retrouver une marge de sécurité.

Cette logique prend tout son sens dans le contexte actuel.

Selon la Banque de France, l’encours des crédits à la consommation des particuliers atteignait 219 milliards d’euros en mai 2026, en progression de 2,2 % sur un an.

Dans le même temps, le taux moyen des nouveaux prêts amortissables à la consommation atteignait 6,53 % en mai 2026.

Le crédit reste donc largement utilisé par les ménages, mais son coût et son impact sur le budget justifient plus que jamais une approche globale des engagements financiers.

Passer d’une logique curative à une logique préventive

C’est probablement la transformation la plus intéressante du marché du regroupement de crédits.

Historiquement, beaucoup de dossiers étaient engagés lorsque le niveau d’endettement était déjà devenu difficilement supportable.

La logique était essentiellement curative.

Aujourd’hui, une partie des emprunteurs intervient plus tôt.

Le raisonnement devient :

« Mes crédits ne me mettent pas en difficulté, mais ils mobilisent une part importante de mes revenus. Puis-je organiser différemment mon budget ? »

Ou encore :

« Je souhaite financer un nouveau projet. Dois-je ajouter un crédit supplémentaire ou réorganiser les crédits que je rembourse déjà ? »

Cette évolution change profondément la manière d’aborder le regroupement de crédits.

Un outil de gestion du budget et pas seulement de réduction des mensualités

Présenter le regroupement de crédits uniquement comme une solution permettant de réduire les mensualités est donc devenu trop restrictif.

Il peut répondre à trois objectifs différents.

1. Rééquilibrer un budget devenu trop contraint.
2. Anticiper et préserver son pouvoir d’achat.
3. Ou retrouver une capacité financière permettant de réaliser un nouveau projet.

Dans les deux derniers cas, l’emprunteur n’est pas nécessairement en difficulté.

Il cherche à optimiser la répartition de ses revenus entre remboursement des crédits, dépenses courantes, épargne et nouveaux projets.

C’est une approche beaucoup plus patrimoniale et budgétaire du regroupement de crédits.

Tous les crédits ne doivent pas nécessairement être regroupés

Une étude sérieuse doit néanmoins aller plus loin que la simple recherche de la mensualité la plus basse.

Regrouper systématiquement tous les crédits existants n’est pas nécessairement pertinent.

Un prêt bénéficiant d’un taux particulièrement avantageux peut, par exemple, avoir intérêt à être conservé.

De même, la durée restante de chaque financement, son taux, son capital restant dû et son coût doivent être examinés.

Le courtier doit donc rechercher une solution cohérente avec l’objectif du client plutôt qu’une simple diminution maximale de la mensualité.

C’est tout l’intérêt d’une approche personnalisée.

Réduire la mensualité a une contrepartie

Le regroupement de crédits n’efface évidemment pas les dettes.

La diminution de la mensualité est principalement obtenue grâce à l’allongement de la durée de remboursement.

Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être appréciée globalement en fonction de la situation de l’emprunteur, de ses objectifs et de la durée du financement.

Une baisse importante de mensualité n’est pas automatiquement synonyme de bonne opération.

Elle devient pertinente lorsqu’elle répond à un objectif clairement identifié.

8 % des Français détiennent déjà un regroupement de crédits

Le chiffre communiqué par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance réalisé avec Kantar est finalement révélateur.

Si 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, le produit ne peut plus être considéré uniquement comme une solution destinée aux situations d’endettement excessif.

Le marché évolue. Et les motivations des emprunteurs avec lui.

Chez Cibfinance, nous constatons cette transformation à travers les dossiers présentés par nos courtiers partenaires.

Le regroupement de crédits devient de plus en plus souvent un outil d’anticipation et de financement.

L’emprunteur ne cherche plus nécessairement à sortir d’une situation difficile.

Il peut simplement vouloir reprendre la maîtrise de sa capacité mensuelle avant d’engager un nouveau projet.

C’est probablement ainsi qu’il faut désormais regarder le regroupement de crédits : non plus seulement comme une réponse à un endettement devenu trop important, mais comme un outil permettant d’organiser différemment son endettement pour préserver son budget et continuer à financer ses projets.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Droit de rétractation en rachat de crédits : ce que tout courtier en crédit doit savoir depuis le 19 juin 2026

La signature électronique est aujourd’hui devenue la norme dans le courtage en crédit. Un mandat peut être signé en quelques minutes, les pièces justificatives sont déposées sur un espace sécurisé et le dossier est transmis rapidement aux partenaires bancaires.

Cette digitalisation simplifie les démarches pour le consommateur et accélère le traitement des dossiers. Elle impose toutefois aux courtiers de nouvelles obligations.

Depuis le 19 juin 2026, lorsqu’un mandat est conclu en ligne, le professionnel doit permettre au consommateur d’exercer son droit de rétractation directement depuis son interface numérique.

Cette évolution résulte de l’ordonnance du 5 janvier 2026 et de son décret d’application, qui renforcent les obligations applicables aux contrats conclus à distance.

Pour les IOBSP, cette réforme est l’occasion de revenir sur une distinction essentielle : dans un dossier de rachat de crédits sans garantie, il existe non pas un, mais deux droits de rétractation. Ils interviennent à des moments différents de la procédure et produisent des effets distincts.

Comprendre cette différence est indispensable pour exercer son activité dans le respect du Code de la consommation et du Code monétaire et financier.

Deux droits de rétractation dans un même dossier

Un dossier de rachat de crédits comporte généralement deux contrats successifs.

1. Le premier est le mandat confié au courtier.
2. Le second est le contrat de crédit proposé par l’établissement prêteur.

Ces deux contrats sont indépendants.

Le consommateur peut donc exercer un droit de rétractation sur le mandat sans jamais aller jusqu’à l’offre de prêt. À l’inverse, il peut conserver son mandat jusqu’au bout puis décider de renoncer au crédit proposé par la banque.

Cette distinction est fondamentale, car elle conditionne les droits du consommateur et les obligations du courtier.

Première étape : la rétractation du mandat signé avec le courtier

Prenons un exemple concret.

Un particulier souhaite regrouper plusieurs crédits à la consommation.

Il prend contact avec un courtier via Internet.

Après une première étude, le cabinet lui adresse un mandat de recherche de financement par signature électronique.

Le client signe immédiatement.

Le contrat est alors conclu à distance.

Comme pour de nombreuses prestations de services conclues à distance entre un professionnel et un consommateur, le client bénéficie d’un délai légal de rétractation.

1. Jusqu’au 19 juin 2026, il pouvait exercer ce droit par courrier, par courriel, au moyen du formulaire type ou par toute déclaration exprimant clairement sa volonté de se rétracter.
2. Depuis le 19 juin 2026, lorsqu’un contrat est conclu au moyen d’une interface en ligne, le professionnel doit mettre à disposition une fonctionnalité spécifique permettant d’exercer ce droit directement en ligne. Cette fonctionnalité doit être gratuite, visible, facilement accessible et disponible pendant toute la durée du délai légal. Le professionnel doit ensuite adresser un accusé de réception sur un support durable.

Pour les cabinets de courtage qui disposent d’un espace client, d’un extranet ou d’une plateforme de signature électronique, cette évolution implique de vérifier que les outils utilisés sont conformes à ces nouvelles exigences.

Deuxième étape : la rétractation de l’offre de rachat de crédits

Le second droit de rétractation intervient beaucoup plus tard.

Le courtier a analysé le dossier, recherché une solution de financement et obtenu un accord d’un partenaire bancaire.

Le consommateur reçoit alors une offre de crédit.

Dans un rachat de crédits sans garantie hypothécaire, l’opération relève du crédit à la consommation.

L’emprunteur peut accepter l’offre tout en conservant un délai légal de quatorze jours calendaires pour revenir sur sa décision.

Durant cette période, il peut annuler le contrat de crédit sans avoir à justifier sa décision.

Si cette rétractation est exercée, le prêt n’est pas exécuté et les fonds ne sont pas débloqués.

Cette protection est totalement indépendante de celle applicable au mandat du courtier.

Deux mécanismes, une même conséquence pour le courtier

C’est probablement le point le plus important que tout futur IOBSP doit connaître.

Que le consommateur :

• exerce son droit de rétractation sur le mandat confié au courtier ;

ou

• exerce son droit de rétractation sur l’offre de rachat de crédits sans garantie,

la conséquence est identique.

Le courtier ne peut percevoir aucune rémunération.

Cette interdiction ne résulte pas uniquement du droit de la consommation.

Elle trouve son fondement dans la loi MURCEF du 11 décembre 2001, aujourd’hui codifiée à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Ce texte interdit à tout intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement de recevoir, directement ou indirectement, une somme d’argent, des honoraires ou une rémunération avant le versement effectif des fonds par l’établissement prêteur.

Cette règle protège le consommateur. Elle garantit qu’un particulier reste libre de changer d’avis sans supporter le coût d’une opération qui n’a finalement pas abouti.

Pourquoi la loi MURCEF est essentielle

Dans la pratique, un courtier peut avoir consacré plusieurs heures à un dossier :

• analyse de la situation financière ;
• collecte des pièces justificatives ;
• calcul de la faisabilité ;
• échanges avec plusieurs partenaires bancaires ;
• préparation du dossier ;
• suivi administratif.

Malgré ce travail, si le client exerce son droit de rétractation avant le déblocage des fonds, le courtier ne peut pas facturer cette prestation.

Le risque économique est donc assumé par le professionnel.

C’est précisément l’esprit de la loi MURCEF : éviter qu’un consommateur soit financièrement engagé avant que le crédit soit effectivement réalisé.

Cette règle constitue l’un des fondements de la protection des emprunteurs en matière d’intermédiation bancaire.

Ce que change réellement la réforme du 19 juin 2026

La réforme n’a pas créé un nouveau droit de rétractation.

Elle a rendu son exercice plus simple.

Le législateur a considéré qu’un consommateur qui signe un contrat en quelques clics doit pouvoir y renoncer avec la même simplicité.

Concrètement, les courtiers proposant une contractualisation en ligne doivent désormais prévoir un parcours numérique permettant au client de notifier sa rétractation directement depuis leur interface.

Il ne suffit plus d’indiquer une adresse e-mail dans les conditions générales.

Le parcours de rétractation doit être pensé dès la conception du parcours client.

Les bonnes pratiques pour les courtiers

Les cabinets de courtage ont intérêt à vérifier plusieurs points.

• Leur solution de signature électronique permet-elle la rétractation en ligne ?
• L’espace client comporte-t-il un accès permanent à cette fonctionnalité pendant toute la durée du délai légal ?
• Les accusés de réception sont-ils automatiquement générés et archivés ?
• Les procédures internes distinguent-elles clairement la rétractation du mandat de celle de l’offre de crédit ?
• Les collaborateurs sont-ils formés à ces deux mécanismes afin d’apporter une information claire aux clients ?

Autant de questions qui relèvent directement de la conformité réglementaire du cabinet.

Ce qu’un courtier en rachat de crédits doit retenir

Le métier de courtier ne consiste pas uniquement à rechercher le meilleur financement.

Il suppose également de maîtriser les règles qui protègent le consommateur tout au long de la relation contractuelle.

Le droit de rétractation en est une parfaite illustration.

Le futur IOBSP doit être capable d’expliquer à son client qu’il peut renoncer au mandat confié au courtier, puis, si le dossier aboutit, qu’il dispose également d’un droit de rétractation sur l’offre de crédit lorsque le rachat de crédits relève du crédit à la consommation.

Dans les deux situations, le principe reste identique : tant que les fonds n’ont pas été effectivement débloqués par l’établissement prêteur, le courtier ne peut prétendre à aucune rémunération, conformément à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Cette règle est l’une des pierres angulaires de l’intermédiation bancaire. Elle garantit l’indépendance du conseil, renforce la protection du consommateur et rappelle qu’en matière de courtage, la rémunération est la conséquence d’un financement effectivement réalisé, jamais d’une simple promesse de financement.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Indivision : la réforme 2026 va-t-elle enfin débloquer les successions immobilières ?

Chaque année, des milliers de biens immobiliers restent bloqués pendant des années à la suite d’une succession.

Non pas parce que les héritiers ne souhaitent pas vendre, mais parce qu’un seul d’entre eux s’y oppose.

Le résultat est souvent le même : un logement vacant, des charges qui continuent de s’accumuler, des travaux qui sont reportés, une fiscalité qui perdure et un patrimoine familial qui se dégrade progressivement.

Cette situation est fréquente en matière d’indivision successorale.

Afin de répondre à ces blocages, le législateur a adopté la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

Cette réforme, dont plusieurs dispositions entreront en vigueur en 2027, constitue une évolution importante du droit des successions.

Sans remettre en cause les principes fondamentaux de l’indivision, elle offre de nouveaux leviers pour résoudre certaines situations qui pouvaient jusqu’à présent rester figées pendant de nombreuses années.

L’indivision : un fonctionnement parfois source de blocages

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens composant la succession.

On parle alors d’indivision.

Chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine, mais aucun n’est propriétaire d’une partie déterminée du bien.

Cette organisation permet de préserver temporairement le patrimoine familial, le temps que les héritiers prennent leurs décisions.

En pratique, les difficultés apparaissent rapidement lorsque les indivisaires ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’un souhaite vendre, un autre souhaite conserver le bien, un troisième refuse simplement de prendre une décision.

Dans de nombreuses situations, cette absence d’accord bloque totalement la vente du bien immobilier.

Les conséquences peuvent être importantes :

• paiement continu de la taxe foncière et des charges ;
• entretien du bien devenu difficile ;
• dégradation progressive du patrimoine ;
• impossibilité pour certains héritiers de récupérer leur part d’héritage ;
• multiplication des conflits familiaux.

Le principe de l’unanimité atteignait parfois ses limites

Le Code civil repose sur un principe protecteur des droits de chaque indivisaire.

Pour les actes les plus importants, notamment la vente d’un bien immobilier, l’accord de l’ensemble des indivisaires était généralement requis.

Cette règle protégeait chacun des héritiers.

Mais elle pouvait également conduire à une situation paradoxale : un seul indivisaire pouvait empêcher durablement tous les autres de sortir de l’indivision.

Certaines successions restaient ainsi bloquées pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies.

Pourtant, l’article 815 du Code civil affirme depuis longtemps un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Encore fallait-il disposer d’une procédure suffisamment efficace pour rendre ce principe réellement applicable.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 apporte plusieurs évolutions destinées à faciliter la sortie des indivisions successorales.

La réforme ne supprime pas les droits des indivisaires minoritaires.

En revanche, elle permet désormais au juge d’intervenir plus facilement lorsque le blocage apparaît contraire à l’intérêt commun.

Dans certaines situations, le président du tribunal judiciaire pourra autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure est justifiée par l’urgence ou par l’intérêt commun des indivisaires.

Autre évolution importante : lorsque les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre ou procéder au partage, une procédure spécifique pourra être engagée.

Le notaire devra informer officiellement les autres indivisaires.

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, le tribunal pourra être saisi afin d’autoriser l’opération si les intérêts légitimes des autres indivisaires sont suffisamment préservés.

Le juge conserve naturellement un pouvoir d’appréciation.

Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique à vendre sans l’accord des autres héritiers.

Une réforme qui concerne également les indivisions existantes

L’un des intérêts majeurs de cette réforme réside dans son application aux situations déjà en cours.

De nombreuses familles vivent aujourd’hui avec une succession bloquée depuis plusieurs années.

Les nouvelles dispositions pourront, sous réserve des conditions prévues par la loi, être utilisées pour tenter de résoudre ces dossiers.

Pour certains héritiers, cela représente enfin une perspective de sortie.

Pour les collectivités locales, cette évolution pourrait également contribuer à remettre progressivement sur le marché des logements aujourd’hui vacants.

Une avancée… mais pas une solution universelle

Cette réforme constitue une évolution importante.

Elle ne réglera toutefois pas toutes les difficultés rencontrées en matière successorale.

Certaines situations demeurent exclues ou particulièrement complexes.

• C’est notamment le cas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire.
• De même, lorsqu’un conflit familial profond oppose les héritiers, l’autorisation judiciaire ne permettra pas toujours d’apaiser les relations.

La procédure devant le tribunal suppose également de démontrer que les conditions prévues par la loi sont réunies.

Chaque dossier devra donc être analysé individuellement.

Anticiper reste la meilleure protection

Cette réforme rappelle surtout une réalité souvent constatée par les professionnels du patrimoine.

Les successions les plus simples sont généralement celles qui ont été préparées.

De nombreux outils permettent d’organiser la transmission d’un patrimoine avant le décès :

• la donation-partage ;
• le testament ;
• la création d’une SCI familiale lorsque celle-ci répond à un véritable objectif patrimonial ;
• certaines stratégies de démembrement de propriété ;
• l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Une transmission anticipée permet souvent d’éviter des années de blocages, de procédures judiciaires et de tensions familiales.

Quel rôle pour un courtier en crédit ?

À première vue, l’indivision peut sembler éloignée de l’activité d’un courtier.

Pourtant, ses conséquences financières sont nombreuses.

Lorsqu’un bien reste bloqué pendant plusieurs années, il devient souvent difficile de financer un nouveau projet immobilier, de procéder à un rachat de crédits ou de restructurer son patrimoine.

À l’inverse, la sortie d’une indivision peut ouvrir de nouvelles possibilités :

• acquisition de la part d’un cohéritier grâce à un financement adapté ;
• financement d’une soulte ;
• restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• investissement dans une nouvelle résidence principale ou locative.

Le courtier intervient alors en analysant la faisabilité financière de l’opération et en recherchant la solution de financement la plus adaptée à la situation patrimoniale des héritiers comme un prêt hypothécaire, solution pour racheter l’indivis.

Chaque dossier présente des particularités juridiques et fiscales qui nécessitent une étude préalable.

Ce qu’il faut retenir

La loi du 7 avril 2026 marque une évolution importante du droit de l’indivision.

Sans remettre en cause les droits de chacun, elle offre de nouvelles possibilités pour sortir de certaines situations devenues inextricables.

Pour autant, elle ne dispense pas d’une véritable réflexion patrimoniale.

Préparer une transmission reste le meilleur moyen d’éviter que les héritiers se retrouvent confrontés à des années de blocage.

Enfin, lorsqu’une indivision doit être dénouée, il est souvent utile d’être accompagné à la fois par un notaire pour les aspects juridiques et par un professionnel du financement lorsque l’opération implique une soulte, un rachat de parts ou un nouveau projet immobilier.

La meilleure succession n’est pas celle qui se règle devant le tribunal, mais celle qui a été organisée suffisamment tôt pour éviter d’y parvenir.

Cibfinance accompagne le rachat d’une indivision grâce au prêt hypothécaire

Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier détenu en indivision, il peut être nécessaire de racheter les parts des autres indivisaires.

Cette opération implique généralement le versement d’une soulte, dont le montant correspond à la valeur des droits détenus par les autres héritiers.

Cibfinance propose des solutions de financement adaptées à ce type de situation grâce au prêt hypothécaire.

Le principe consiste à utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie afin de financer tout ou partie du rachat de l’indivision. Selon la situation, le financement peut notamment permettre :

• de régler la soulte due aux autres indivisaires ;
• de reprendre un prêt immobilier déjà en cours ;
• de regrouper d’autres crédits existants ;
• d’intégrer certains frais liés à l’opération ;
• de prévoir, sous conditions, une enveloppe de trésorerie complémentaire.

Le prêt hypothécaire peut ainsi permettre à un héritier de devenir seul propriétaire du bien, sans être contraint de le vendre pour désintéresser les autres membres de l’indivision.

Cette solution nécessite toutefois une étude approfondie.

Cibfinance analyse notamment la valeur du bien proposé en garantie, le montant de la soulte, les crédits restant à rembourser, les revenus de l’emprunteur, son niveau d’endettement et sa capacité à supporter la future mensualité.

L’opération doit également être juridiquement sécurisée. Le montant des droits de chaque indivisaire et les conditions du partage doivent être établis avec le notaire chargé du dossier.

Cibfinance intervient donc sur la partie financière, en complément du travail réalisé par le notaire.

Pour les courtiers et les professionnels du financement, le rachat d’indivision constitue un dossier technique qui nécessite une bonne coordination entre les différents intervenants.

Grâce à son expertise du financement hypothécaire, Cibfinance peut étudier des solutions permettant de conserver le bien familial, de régler les autres héritiers et de sortir définitivement de l’indivision.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Les faux documents dans le crédit change de visage

La fraude documentaire n’a jamais été aussi sophistiquée.

Hier encore, un faux bulletin de salaire ou un relevé bancaire modifié étaient souvent repérables à l’œil nu. Une police différente, un logo approximatif ou une mise en page maladroite suffisaient à éveiller les soupçons.

Aujourd’hui, la situation est tout autre.

Les logiciels de retouche, les générateurs de PDF et plus récemment l’intelligence artificielle permettent de produire des documents particulièrement crédibles. Dans certains cas, même un professionnel expérimenté peut avoir des difficultés à détecter une anomalie dans de faux documents pour obtenir un crédit.

Cette évolution impose aux courtiers en crédit de renforcer leurs procédures de contrôle. Car au-delà de la recherche de financement, ils participent à la sécurisation des opérations et à la prévention de la fraude.

L’intelligence artificielle constitue désormais un nouvel outil au service de cette mission.

Quand un document paraît authentique… sans l’être

Récemment, un accord de principe bancaire transmis au format PDF semblait parfaitement conforme.

À première vue, rien ne permettait d’affirmer qu’il s’agissait d’un faux.

Pourtant, notre nouvel assistant de vérification documentaire basé sur l’intelligence artificielle a immédiatement identifié plusieurs signaux d’alerte.

Parmi eux :

• des métadonnées incompatibles avec l’origine supposée du document ;
• l’absence de signature électronique ou de certificat numérique ;
• une fonction du signataire incohérente avec les informations publiques disponibles ;
• un montant de financement différent de celui réellement demandé ;
• une absence d’identification claire de l’intermédiaire ayant transmis le dossier.

Pris isolément, chacun de ces éléments pouvait trouver une explication.

En revanche, leur accumulation constituait un faisceau d’indices suffisamment sérieux pour justifier une vérification approfondie.

Conformément à nos procédures, le document a été transmis au service fraude de la banque concernée.

Quelques heures plus tard, la réponse tombait : le document était bien un faux.

Sans cette analyse préalable, ce document aurait pu être considéré comme authentique.

L’IA ne détecte pas uniquement les faux

Contrairement à une idée répandue, l’intelligence artificielle ne dit pas qu’un document est faux.

Elle détecte des anomalies.

La nuance est essentielle.

Son rôle consiste à analyser des centaines de points de contrôle invisibles ou difficilement perceptibles lors d’une lecture classique.

Elle peut notamment examiner :

• les métadonnées du fichier ;
• l’historique de création du document ;
• les logiciels utilisés pour sa génération ;
• la cohérence des dates ;
• la structure interne du PDF ;
• la présence d’une signature électronique ;
• les certificats numériques ;
• les incohérences entre plusieurs documents d’un même dossier ;
• les différences de montants ;
• les anomalies de présentation ;
• les informations relatives au signataire ;
• la cohérence avec des données publiques accessibles.

Cette capacité d’analyse permet d’identifier des signaux faibles qui passeraient facilement inaperçus.

Une aide à la décision, jamais un juge

Il est important de rappeler que l’intelligence artificielle ne remplace jamais le professionnel.

• Elle attire simplement son attention.
• La décision appartient toujours au courtier.

Lorsqu’un doute apparaît, la seule attitude professionnelle consiste à procéder à une levée de doute.

Cela peut passer par :

• un échange avec le client ;
• une demande de justificatifs complémentaires ;
• une vérification auprès de l’établissement bancaire ;
• une confirmation auprès du service fraude ;
• un contrôle des informations publiques disponibles.

Autrement dit, l’IA accélère la détection. L’humain conserve la responsabilité de l’analyse et de la décision.

Une réponse adaptée aux nouvelles formes de fraude

Les tentatives de fraude évoluent rapidement.

Les fraudeurs exploitent désormais des outils extrêmement performants capables de produire des documents très convaincants.

Certaines modifications sont pratiquement invisibles :

• changement d’un bénéficiaire ;
• modification d’un revenu ;
• altération d’une date ;
• remplacement d’un logo ;
• création d’un faux accord bancaire ;
• falsification d’un relevé de compte ;
• modification d’un avis d’imposition.

Dans ce contexte, les méthodes traditionnelles montrent leurs limites.

L’analyse automatisée apporte une nouvelle couche de sécurité sans ralentir le traitement des dossiers.

Un enjeu de protection pour toutes les parties

La détection des anomalies ne protège pas uniquement le courtier.

Elle protège également :

• le client victime d’une éventuelle usurpation d’identité ;
• les établissements bancaires ;
• les partenaires financiers ;
• les apporteurs d’affaires ;
• les assureurs ;
• l’ensemble de la chaîne de financement.

Un faux document peut entraîner des conséquences importantes :

• refus de financement ;
• préjudice financier ;
• procédures judiciaires ;
• perte de confiance ;
• atteinte à la réputation des professionnels concernés.

Mieux vaut détecter un faux positif nécessitant une vérification qu’accepter un faux document qui aurait échappé aux contrôles.

Une démarche qui s’inscrit dans les obligations des courtiers

Les courtiers en crédit sont soumis à de nombreuses obligations professionnelles.

Ils doivent notamment recueillir les informations nécessaires à l’étude du financement, vérifier la cohérence des éléments transmis et participer à la lutte contre la fraude documentaire.

Cette vigilance s’inscrit également dans le cadre plus large des obligations de connaissance du client et de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).

L’utilisation d’outils d’analyse documentaire ne remplace évidemment pas ces obligations.

Elle permet simplement de les exercer avec davantage d’efficacité.

La technologie au service de l’expertise humaine

Chez Cibfinance, nous sommes convaincus que l’avenir du courtage ne repose ni exclusivement sur l’humain, ni exclusivement sur l’intelligence artificielle.

Il repose sur leur complémentarité.

Notre activité nous conduit à traiter quotidiennement des financements qui sortent des schémas classiques : rachats de crédits, prêts hypothécaires, prêts de trésorerie garantis par une hypothèque, prêts in fine, prêts viagers hypothécaires, financements de SCI ou encore opérations patrimoniales complexes.

Ces dossiers mobilisent souvent des montants importants et nécessitent une analyse particulièrement approfondie. Les établissements prêteurs attendent des intermédiaires une qualité documentaire irréprochable et une parfaite maîtrise des informations transmises.

Fort heureusement, les tentatives de fraude restent très minoritaires. Elles ne représentent qu’une infime partie des dossiers que nous recevons.

Mais quelques dossiers frauduleux suffisent à fragiliser la confiance entre les différents acteurs de la chaîne de financement. Ils peuvent ralentir les délais d’instruction, renforcer les contrôles des banques et pénaliser l’ensemble des emprunteurs honnêtes.

C’est la raison pour laquelle chaque document transmis à Cibfinance fait l’objet d’un contrôle rigoureux.

Au-delà de la simple lecture des pièces, nos équipes vérifient leur cohérence globale, confrontent les informations entre elles et s’assurent que chaque document s’intègre logiquement dans l’ensemble du dossier.

Lorsque cela est nécessaire, notre assistant d’analyse documentaire basé sur l’intelligence artificielle vient compléter cette vérification. Il analyse les métadonnées des fichiers, recherche des incohérences techniques ou documentaires et met en évidence les signaux faibles susceptibles de justifier une investigation complémentaire.

Pour autant, un document signalé comme atypique n’est jamais considéré comme frauduleux par principe.

L’intelligence artificielle constitue un outil d’aide à la décision. La levée de doute reste toujours réalisée par un professionnel, qui procède aux vérifications nécessaires, échange avec le client lorsque cela est utile et, si besoin, sollicite directement l’établissement bancaire concerné afin de confirmer l’authenticité des documents.

Cette approche nous permet de concilier deux exigences essentielles : protéger les établissements prêteurs contre les tentatives de fraude tout en garantissant à nos clients une instruction sérieuse, objective et équitable de leur demande de financement.

Les faux documents, inquiétude des banques et des courtiers

La fraude documentaire évolue au même rythme que les technologies qui permettent de fabriquer des faux toujours plus convaincants.

Pour les intermédiaires en opérations de banque, la vigilance ne peut plus se limiter à une simple lecture des pièces justificatives. Elle suppose aujourd’hui de combiner expertise humaine, méthodes de contrôle rigoureuses et outils technologiques capables d’identifier des anomalies invisibles au premier regard.

Chez Cibfinance, cette vigilance fait partie intégrante de notre métier.

Chaque dossier est analysé avec le même niveau d’exigence, quelle que soit sa nature. Parce qu’un financement repose avant tout sur une relation de confiance entre le client, le courtier et l’établissement prêteur, nous considérons que la qualité des vérifications documentaires est une composante essentielle de cette confiance.

L’intelligence artificielle ne remplace pas l’expérience du courtier. Elle lui apporte un regard complémentaire, capable d’examiner en quelques secondes des centaines de points de contrôle. Associée à l’expertise de nos équipes, elle contribue à renforcer la sécurité des opérations et à préserver la confiance indispensable au bon fonctionnement du marché du crédit.

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession
• Financement de SCPI par nantissement.

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

 

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

 

 

Rachat de crédits : quelles sont les lois qui protègent les emprunteurs ?

Le regroupement de crédits est aujourd’hui une solution connue pour retrouver un équilibre budgétaire, financer un nouveau projet ou simplifier la gestion de ses finances.

Pourtant, peu d’emprunteurs savent que cette opération est strictement encadrée par de nombreux textes législatifs destinés à les protéger.

Depuis plus de trente ans, plusieurs lois sont venues renforcer les droits des consommateurs, améliorer l’information précontractuelle et responsabiliser les établissements financiers.

Cette réglementation constitue aujourd’hui un véritable socle de protection pour les particuliers qui souhaitent effectuer un rachat de credits.

Le regroupement de crédits : une opération réglementée

Le regroupement de crédits consiste à réunir plusieurs prêts existants en un seul financement. L’opération peut concerner :

• des crédits à la consommation ;
• des prêts automobiles ;
• des crédits travaux ;
• des découverts bancaires ;
• des dettes diverses ;
• des crédits immobiliers.

L’objectif est généralement de réduire le montant des mensualités grâce à un allongement de la durée de remboursement ou à une restructuration globale des dettes.

Parce qu’elle modifie profondément la situation financière de l’emprunteur, cette opération fait l’objet d’un encadrement juridique particulièrement important.

Les lois Scrivener : les fondations de la protection de l’emprunteur

Les lois Scrivener de 1978 et 1979 constituent les premiers grands textes protecteurs en matière de crédit. Elles ont instauré plusieurs principes qui restent encore aujourd’hui au cœur du droit bancaire français :

• l’obligation d’information préalable ;
• la remise d’une offre écrite ;
• la transparence sur le coût du crédit ;
• les délais de réflexion ou de rétractation selon la nature du financement.

Ces dispositions ont profondément modifié la relation entre le prêteur et l’emprunteur en imposant davantage de transparence.

La loi Neiertz : la lutte contre le surendettement

Adoptée en 1989, la loi Neiertz marque un tournant important dans la protection des consommateurs.

Cette loi crée notamment les commissions de surendettement et met en place des procédures destinées à aider les ménages confrontés à des difficultés financières importantes.

Même si le regroupement de crédits n’est pas réservé aux personnes en situation de surendettement, cette réforme a contribué à renforcer les obligations des établissements financiers concernant l’analyse de la situation budgétaire des emprunteurs.

Aujourd’hui encore, les organismes spécialisés doivent vérifier la capacité de remboursement du client avant d’accorder un financement.

La loi MURCEF : renforcer l’information du consommateur

La loi MURCEF de 2001 (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Économique et Financier) a apporté de nouvelles garanties. Elle vise notamment à :

• améliorer la transparence bancaire ;
• encadrer les pratiques commerciales ;
• renforcer l’information délivrée aux consommateurs.

Cette loi a contribué à professionnaliser davantage le secteur du crédit et à améliorer la qualité des informations remises aux particuliers.

La loi Lagarde : une réforme majeure du crédit

La loi Lagarde du 1er juillet 2010 constitue l’une des évolutions les plus importantes du crédit à la consommation. Elle a notamment renforcé :

• les obligations d’information ;
• la vérification de la solvabilité des emprunteurs ;
• l’encadrement de la publicité ;
• la lutte contre le surendettement.

Pour les opérations de regroupement de crédits, cette loi impose notamment une analyse approfondie de la situation financière du client avant toute décision.

Le prêteur ne peut plus se limiter à examiner les revenus déclarés. Il doit vérifier la cohérence globale du dossier et s’assurer que l’opération est adaptée à la situation de l’emprunteur.

La loi de régulation bancaire et financière

La loi de régulation bancaire et financière de 2010 poursuit le même objectif : renforcer la stabilité du système bancaire et améliorer la protection des consommateurs.

Elle participe à une meilleure surveillance des établissements financiers et impose davantage de rigueur dans la distribution des crédits.

Le décret du 30 avril 2012 : une information renforcée pour le regroupement de crédits

Le décret n° 2012-609 du 30 avril 2012, modifié notamment en 2018, constitue une étape importante dans l’encadrement du regroupement de crédits.

Ce texte impose la remise d’un document d’information spécifique permettant au consommateur de comparer sa situation avant et après l’opération.

L’objectif est simple : permettre à l’emprunteur de mesurer clairement les conséquences du regroupement de crédits. Ce document présente notamment :

• le montant des crédits remboursés ;
• les nouvelles mensualités ;
• la durée du financement ;
• le coût total de l’opération ;
• les éventuelles garanties demandées.

Cette obligation de transparence permet au consommateur de prendre sa décision en parfaite connaissance de cause.

Le devoir de conseil du courtier et du prêteur

Au-delà des textes législatifs, les professionnels du regroupement de crédits sont soumis à un devoir de conseil. Ils doivent notamment :

• analyser les besoins réels du client ;
• vérifier sa capacité de remboursement ;
• expliquer les avantages et les inconvénients de l’opération ;
• présenter les conséquences financières à long terme ;
• alerter l’emprunteur lorsque l’opération présente un risque particulier.

Le regroupement de crédits ne doit jamais être proposé comme une solution universelle. Chaque dossier nécessite une étude personnalisée.

Une réglementation qui protège les emprunteurs

Contrairement à certaines idées reçues, le regroupement de crédits est aujourd’hui l’un des financements les plus encadrés du marché.

Les nombreuses réformes successives ont permis de construire un dispositif complet de protection du consommateur.

Grâce aux lois Scrivener, Neiertz, MURCEF, Lagarde, à la loi de régulation bancaire et financière ainsi qu’au décret spécifique de 2012, les emprunteurs bénéficient d’un niveau élevé d’information et de sécurité.

Cette réglementation permet aux particuliers de prendre une décision éclairée et de recourir au regroupement de crédits dans un cadre sécurisé.

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Chaque situation est différente. Le montant des mensualités, la durée restante des prêts, les revenus du foyer ou encore les projets futurs doivent être analysés avec précision.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.