Prêt hypothécaire : pourquoi la France pourrait enfin rattraper son retard

En France, prononcer le mot « hypothèque » provoque encore souvent une réaction de méfiance. Pour beaucoup d’emprunteurs, hypothéquer son logement signifie prendre un risque important, voire mettre son patrimoine en danger.

Cette perception est très française.

Dans plusieurs pays, notamment aux États-Unis et au Royaume-Uni, utiliser la valeur de son patrimoine immobilier pour obtenir un financement est beaucoup plus courant. L’immobilier n’y est pas seulement considéré comme un patrimoine à conserver ou à transmettre. Il constitue également une réserve de valeur susceptible d’être mobilisée lorsqu’un besoin de financement apparaît.

La France commence seulement à redécouvrir cette logique.

Et dans un pays qui vieillit, où une part considérable du patrimoine est détenue par les générations les plus âgées et où plusieurs milliers de milliards d’euros vont être transmis dans les prochaines années, le prêt hypothécaire pourrait progressivement changer de dimension.

À l’étranger, mobiliser son patrimoine immobilier est beaucoup plus naturel

La comparaison internationale doit être maniée avec prudence car les produits ne sont pas strictement identiques d’un pays à l’autre. Mais les ordres de grandeur montrent une différence culturelle importante.

Aux États-Unis, les propriétaires disposent notamment des « Home Equity Loans », des HELOC, lignes de crédit garanties par le logement, ou encore du « cash-out refinancing ». Leur point commun est simple : permettre à un propriétaire de mobiliser une partie de la valeur accumulée dans son logement sans nécessairement le vendre.

En 2025, ICE estimait que les détenteurs américains de crédits immobiliers possédaient 17 600 milliards de dollars de valeur nette immobilière, dont 11 500 milliards étaient potentiellement mobilisables tout en conservant une marge de sécurité de 20 %. Rien qu’au premier trimestre 2025, près de 45 milliards de dollars avaient été retirés de cette valeur immobilière, tous mécanismes confondus.

Au Royaume-Uni, une autre forme de mobilisation du patrimoine immobilier s’est développée autour de l’« equity release », principalement destinée aux propriétaires âgés. En 2025, ce marché a représenté 2,57 milliards de livres de financements, en progression de 11 % sur un an. Plus de 99 % de ce marché est constitué de « lifetime mortgages ».

Ces produits ne sont pas directement comparables au prêt de trésorerie hypothécaire français. Ils démontrent néanmoins qu’ailleurs, utiliser son patrimoine immobilier comme support d’un financement est beaucoup plus largement accepté.

Les premières données dont nous disposons montrent au contraire un marché français beaucoup plus étroit et une offre encore concentrée auprès de quelques établissements spécialisés.

L’hypothèque n’est pas le prêt : c’est sa garantie

C’est probablement le premier malentendu à lever.

Une hypothèque n’est pas un financement. C’est une garantie donnée à l’établissement qui prête l’argent.

Lorsqu’une banque accorde plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros sur une durée longue, elle souhaite naturellement sécuriser sa créance. L’hypothèque lui confère une garantie sur un bien immobilier.

Mais l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Il continue à l’occuper, à le louer ou à en disposer dans les conditions prévues par son financement.

Surtout, l’objectif économique d’une banque n’est évidemment pas de récupérer les biens immobiliers de ses clients. Son métier consiste à prêter de l’argent et à percevoir les intérêts correspondant à ce financement.

La réalisation de la garantie n’intervient qu’en cas de défaillance grave et persistante de l’emprunteur.

On peut donc considérer l’hypothèque comme une sorte d’épée de Damoclès. Elle existe, elle sécurise le prêteur et rappelle la nécessité de respecter ses engagements. Mais lorsque le crédit est normalement remboursé, elle n’a pas vocation à jouer.

Et comme pour tout crédit, l’existence d’une hypothèque ne dispense jamais la banque d’étudier la solvabilité de l’emprunteur. La valeur du patrimoine ne remplace pas la capacité de remboursement.

Un financement qui répond à des situations que les crédits classiques couvrent mal

C’est précisément là que le prêt hypothécaire retrouve tout son intérêt.

Certains besoins ne rentrent pas facilement dans les cases traditionnelles du crédit bancaire.

Un propriétaire peut avoir besoin d’une somme importante pour réaliser des travaux, financer une soulte, aider ses enfants, disposer d’un apport, réorganiser son patrimoine, investir, financer un projet professionnel ou simplement obtenir de la trésorerie.

Le prêt hypothécaire permet alors de s’appuyer sur un actif que l’emprunteur possède déjà.

Cette caractéristique peut notamment présenter un intérêt pour certains chefs d’entreprise. Leur patrimoine peut être conséquent alors que leurs revenus sont plus irréguliers que ceux d’un salarié. Selon le projet, la situation financière et les critères de l’établissement prêteur, la garantie immobilière peut permettre d’étudier des opérations qui correspondent mal aux financements bancaires standards.

Le prêt hypothécaire peut également répondre à certains besoins patrimoniaux : financement d’une soulte, SCI ou SCPI, travaux importants, projet familial, trésorerie ou succession.

Une solution particulièrement intéressante pour certains seniors

Le vieillissement de la population devrait également accélérer la réflexion autour de la mobilisation du patrimoine immobilier.

Selon les projections 2026 de l’Insee, les personnes âgées de 75 ans ou plus représenteraient 12,3 % de la population française en 2030, 16,5 % en 2050 et 19,3 % en 2070.

Or une partie importante de cette population possède son logement.

Le paradoxe est connu : on peut disposer d’un patrimoine immobilier important tout en ayant des revenus mensuels plus limités.

Les besoins, eux, ne disparaissent pas avec l’âge. Travaux d’adaptation du logement, aide aux enfants ou petits-enfants, dépenses liées à l’autonomie, acquisition d’une résidence mieux adaptée, donation, trésorerie ou réorganisation patrimoniale peuvent nécessiter des sommes importantes.

Certains prêts hypothécaires présentent également un intérêt supplémentaire pour les emprunteurs seniors : selon les produits et les établissements, l’assurance emprunteur n’est pas systématiquement exigée.

C’est un élément important lorsque l’âge ou l’état de santé rend l’assurance coûteuse ou difficile à obtenir.

À côté du prêt hypothécaire amortissable existe également le prêt viager hypothécaire, qui répond à une logique différente : le capital n’est généralement pas amorti mensuellement et le remboursement intervient notamment au décès ou lors de la vente du bien. Les deux solutions ne doivent donc pas être confondues.

9 000 milliards d’euros de patrimoine à transmettre : un changement majeur se prépare

Une autre transformation pourrait donner au financement hypothécaire une place beaucoup plus importante : la grande transmission patrimoniale.

Selon une estimation présentée au Sénat, le flux successoral cumulé pourrait dépasser 9 000 milliards d’euros entre 2025 et 2040. Le flux annuel de successions pourrait atteindre environ 677 milliards d’euros en 2040.

Une grande partie de ce patrimoine sera constituée d’immobilier.

Or recevoir un patrimoine ne signifie pas nécessairement recevoir des liquidités.

Un héritier peut parfaitement devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens et devoir simultanément régler des droits de succession importants.

C’est précisément dans ce type de situation que le financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

Financer les droits de succession sans vendre dans l’urgence

Prenons une situation simple.

Des héritiers reçoivent plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine transmis possède une valeur importante, mais la succession génère des droits à régler et les héritiers ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires.

Une première solution consiste à vendre rapidement un bien.

Mais vendre dans l’urgence n’est pas toujours une bonne solution.

Il faut trouver un acquéreur, négocier le prix, organiser la vente et parfois gérer une indivision entre plusieurs héritiers. Une vente précipitée peut conduire à accepter des conditions qui n’auraient pas été retenues avec quelques mois supplémentaires.

Sous réserve de l’étude du dossier et des conditions du prêteur, un financement garanti par l’un des biens peut permettre d’apporter les liquidités nécessaires.

L’hypothèque change alors complètement de fonction dans l’esprit de l’emprunteur.

Elle n’est plus une menace sur le patrimoine. Elle devient au contraire un outil permettant de préserver temporairement ce patrimoine et de donner du temps aux héritiers.

Ils peuvent ensuite décider sereinement de conserver certains biens, d’en louer d’autres ou d’organiser leur vente dans de meilleures conditions.

Le prêt hypothécaire peut ainsi devenir un véritable outil de gestion de la transmission patrimoniale.

Pourquoi la France pourrait progressivement changer de regard

Pendant des décennies, le modèle français a été relativement simple : acheter sa résidence principale, rembourser son crédit, puis conserver un bien totalement désendetté jusqu’à sa transmission aux enfants.

Cette culture patrimoniale reste profondément ancrée.

Mais les besoins évoluent.

Nous vivons plus longtemps. Le patrimoine immobilier représente une part importante de la richesse des ménages. Les besoins de financement continuent après 60 ou 70 ans. Les familles souhaitent parfois aider les générations suivantes avant leur succession. Les entrepreneurs ont des besoins de liquidité qui ne correspondent pas toujours aux crédits traditionnels. Et la grande transmission patrimoniale va multiplier les situations dans lesquelles des ménages seront riches en immobilier mais momentanément pauvres en liquidités.

Dans ce contexte, laisser plusieurs centaines de milliers d’euros immobilisés dans un bien tout en rencontrant un besoin de financement peut conduire à reconsidérer certaines habitudes.

C’est exactement ce qui s’est produit dans d’autres pays.

La France est probablement au début de ce mouvement.

Le prêt hypothécaire doit encore être dépoussiéré

Le principal obstacle n’est donc peut-être pas uniquement financier ou bancaire. Il est également culturel.

Le mot « hypothèque » conserve une connotation négative qui correspond mal à la réalité moderne de ces financements.

Un travail de pédagogie est nécessaire.

Il faut expliquer qu’une hypothèque est avant tout une garantie. Qu’elle ne transforme pas la banque en propriétaire du logement. Qu’elle n’empêche pas l’emprunteur de rester propriétaire de son patrimoine. Et surtout qu’un prêt hypothécaire reste un crédit soumis à une véritable analyse de solvabilité, à des règles réglementaires et à une politique de risque bancaire.

Le financement hypothécaire n’est donc ni un financement occulte, ni un moyen de contourner les règles habituelles du crédit.

C’est un outil financier.

Et comme tout outil, son intérêt dépend de la situation dans laquelle il est utilisé.

Cibfinance accompagne le développement de ces nouvelles solutions hypothécaires.

Le prêt hypothécaire restera probablement un financement spécialisé. Il n’a pas vocation à remplacer le crédit immobilier ou le crédit à la consommation traditionnel.

Mais son potentiel est important.

Vieillissement de la population, financement des seniors, besoins des entrepreneurs, transmission de patrimoine, droits de succession, soultes, travaux, investissements et besoin de liquidité : de nombreuses évolutions économiques et démographiques convergent aujourd’hui.

La France possède un patrimoine immobilier considérable. Elle a simplement moins développé que d’autres pays les solutions permettant de mobiliser cette richesse sans vendre.

Le retard français pourrait donc progressivement se réduire.

Chez Cibfinance, nous travaillons avec des établissements spécialisés dans le financement hypothécaire et accompagnons les courtiers et leurs clients dans l’étude de ces opérations particulières.

Car demain, la question ne sera peut-être plus seulement : « Pourquoi hypothéquer mon bien ? »

Elle pourrait de plus en plus devenir : « Pourquoi vendre mon patrimoine si je peux simplement en mobiliser temporairement une partie de la valeur ? »

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Donations familiales 2027 : jusqu’à 50 000 € exonérés pour aider les jeunes générations ?

La transmission aux jeunes générations du patrimoine pourrait connaître une évolution importante en 2027.

Le gouvernement souhaite encourager la donation familiale des Français à transmettre une partie de leur épargne plus tôt à leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, plutôt que d’attendre le règlement d’une succession.

L’objectif est à la fois patrimonial et économique : permettre aux jeunes générations de disposer d’un capital au moment où elles en ont réellement besoin pour acheter leur résidence principale, financer des travaux, créer une entreprise ou réaliser un investissement.

Le Premier ministre Sébastien Lecornu a résumé l’objectif du dispositif annoncé pour le budget 2027 : la France épargne beaucoup mais transmet tardivement son patrimoine.

Le plan « Transmissions 2027 » pourrait donc modifier sensiblement la fiscalité des donations familiales.

Attention toutefois : au 14 septembre 2026, ces mesures sont annoncées par le Gouvernement mais ne sont pas encore définitivement adoptées. Elles doivent être intégrées au projet de loi de finances pour 2027 puis examinées par le Parlement.

Pourquoi le Gouvernement veut-il favoriser les donations ?

La France possède une épargne privée considérable. Une partie importante du patrimoine financier et immobilier est aujourd’hui détenue par les générations les plus âgées.

Parallèlement, les héritages interviennent de plus en plus tard dans la vie.

Cette situation crée un décalage : le patrimoine est souvent transmis à un âge où les héritiers ont déjà réalisé une grande partie de leurs projets patrimoniaux.

À l’inverse, les besoins financiers sont particulièrement importants entre 25 et 45 ans : achat d’une résidence principale, naissance des enfants, travaux, investissement locatif, création ou reprise d’une entreprise.

Le Gouvernement souhaite donc favoriser une transmission anticipée du patrimoine.

L’idée est simple : plutôt que de transmettre principalement au moment du décès, pourquoi ne pas inciter les familles qui en ont les moyens à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant ?

Le don familial exonéré pourrait passer de 31 865 € à 50 000 €

C’est probablement la mesure la plus lisible du dispositif annoncé.

Actuellement, l’article 790 G du Code général des impôts prévoit, sous certaines conditions, une exonération des dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 €.

Cette exonération est notamment applicable lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur ou émancipé.

Le Gouvernement souhaite porter temporairement ce plafond à 50 000 €.

Un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent répondant aux conditions du dispositif pourrait ainsi transmettre jusqu’à 50 000 € en numéraire en bénéficiant de cette exonération spécifique.

Cela représente 18 135 € supplémentaires par rapport au plafond actuel.

Cette exonération peut-elle se cumuler avec les abattements existants ?

C’est un point essentiel pour comprendre l’intérêt du dispositif.

Aujourd’hui, le don familial de sommes d’argent de 31 865 € constitue un mécanisme distinct des abattements applicables aux donations selon le lien de parenté.

Par exemple, un enfant peut actuellement bénéficier d’un abattement de 100 000 € sur une donation consentie par chacun de ses parents, renouvelable tous les quinze ans.

Sous réserve du respect des conditions prévues pour le don familial de sommes d’argent, les deux mécanismes peuvent se cumuler.

Actuellement, un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur jusqu’à 131 865 € sans droits de donation lorsque l’ensemble des conditions sont réunies et que les abattements correspondants sont intégralement disponibles.

Si la réforme annoncée pour 2027 est adoptée dans les conditions présentées, cette capacité pourrait théoriquement atteindre 150 000 € : 100 000 € au titre de l’abattement en ligne directe et 50 000 € au titre du don familial de sommes d’argent.

Pour deux parents, les montants potentiellement transmissibles peuvent donc devenir particulièrement significatifs.

Chaque situation doit cependant être étudiée individuellement, notamment en fonction des donations déjà réalisées au cours des quinze années précédentes.

Un taux temporaire de 6 % sur certaines donations taxables

La deuxième mesure annoncée pourrait avoir un impact encore plus important pour certaines familles.

Le Gouvernement envisage d’appliquer temporairement un taux unique de 6 % sur la fraction taxable de certaines donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur.

Le dispositif interviendrait après prise en compte des abattements disponibles.

Selon l’exemple communiqué par Matignon, lorsqu’un parent a déjà utilisé son abattement et souhaite donner 100 000 € supplémentaires à son enfant, les droits pourraient passer d’environ 18 200 € actuellement à 6 000 € avec le nouveau dispositif.

La réduction peut donc être considérable.

L’intérêt du mécanisme serait également de concerner une famille plus large, notamment certaines transmissions entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

Les modalités précises devront toutefois être vérifiées dans le texte du PLF 2027.

Un taux ramené à 5 % en cas de don à une association

Un troisième mécanisme est envisagé.

Le taux temporaire de 6 % pourrait être ramené à 5 % lorsque le bénéficiaire réalise simultanément un don au profit d’une association venant en aide aux personnes les plus démunies.

Le Gouvernement cherche ainsi à associer transmission familiale et solidarité.

Là encore, les conditions exactes, le montant du don nécessaire et les organismes éligibles devront être examinés lorsque le texte législatif sera disponible.

Une donation de 50 000 € peut-elle faciliter un achat immobilier ?

C’est probablement l’un des effets les plus concrets de cette réforme pour les jeunes ménages.

L’apport personnel reste un élément important dans le financement d’une acquisition immobilière.

Une donation familiale peut permettre de financer tout ou partie des frais d’acquisition, d’augmenter l’apport personnel ou de réduire le montant du crédit immobilier nécessaire.

Prenons un jeune ménage souhaitant acheter sa résidence principale.

Une aide familiale de 30 000 €, 40 000 € ou 50 000 € peut modifier sensiblement son plan de financement. Elle peut réduire le montant emprunté, améliorer le rapport entre le financement et la valeur du bien et diminuer les mensualités.

Elle ne garantit évidemment pas l’accord de la banque. L’établissement prêteur reste tenu d’étudier la solvabilité des emprunteurs, leurs revenus, leurs charges et l’ensemble des caractéristiques du financement.

Mais disposer d’un apport familial plus important peut faciliter la construction du projet.

Transmettre pour financer des travaux ou un projet

La transmission ne concerne pas uniquement l’achat immobilier.

Les sommes reçues peuvent également permettre de financer des travaux dans une résidence principale, un projet professionnel, un investissement ou différents besoins familiaux.

Pour les parents et grands-parents disposant d’une épargne importante, la question patrimoniale pourrait ainsi évoluer : faut-il conserver l’intégralité de son patrimoine jusqu’à la succession ou transmettre progressivement une partie de celui-ci lorsque les enfants ou petits-enfants en ont davantage besoin ?

La réponse dépend évidemment de la situation du donateur.

Il est indispensable de conserver suffisamment de patrimoine et de liquidités pour financer ses propres besoins futurs, particulièrement lorsqu’on avance en âge.

Donner sans fragiliser son propre patrimoine

Une donation est irréversible dans la plupart des situations.

La décision ne doit donc jamais être prise uniquement en fonction de l’avantage fiscal.

Avant de transmettre 50 000 €, 100 000 € ou davantage, il convient d’évaluer son patrimoine, ses revenus futurs, ses dépenses prévisibles et les éventuels besoins liés à la dépendance.

Pour une personne propriétaire de son logement mais disposant de revenus ou d’une épargne limitée, transmettre une part trop importante de ses liquidités peut créer ultérieurement des difficultés.

La transmission patrimoniale doit donc s’inscrire dans une stratégie globale.

Selon l’importance du patrimoine et la situation familiale, l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel du conseil patrimonial peut être nécessaire afin d’étudier les conséquences civiles et fiscales de l’opération.

Donation, crédit immobilier et stratégie familiale : anticiper plutôt que subir

La réforme annoncée pour 2027 pourrait finalement modifier la manière dont certaines familles envisagent la transmission.

Au lieu de raisonner uniquement en termes de succession, il devient possible de réfléchir à l’utilisation du patrimoine sur plusieurs générations.

Un capital transmis à 30 ou 35 ans peut contribuer à l’achat d’une première résidence principale. À 40 ans, il peut permettre de financer des travaux ou un investissement. Plus tard, il peut contribuer à la création ou à la reprise d’une entreprise.

C’est précisément l’objectif recherché par le Gouvernement : faire circuler une partie de l’épargne au moment où elle peut contribuer directement à la réalisation d’un projet.

Ce qui pourrait changer en 2027

Si les mesures annoncées sont adoptées, trois évolutions principales seraient donc à retenir : le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, certaines donations familiales taxables pourraient bénéficier temporairement d’un taux de 6 % dans la limite prévue par le dispositif, et ce taux pourrait être ramené à 5 % lorsqu’un don répondant aux conditions prévues est simultanément réalisé au profit d’une association.

Il faudra toutefois attendre le texte définitif pour connaître précisément la durée de ces mesures, leurs conditions d’application et leur articulation avec les dispositifs fiscaux existants.

Cibfinance : financer un projet en tenant compte de l’ensemble du patrimoine

Une donation familiale peut constituer un apport déterminant dans un projet immobilier ou patrimonial. Elle ne représente cependant qu’un élément du plan de financement.

L’âge des emprunteurs, leurs revenus, leur patrimoine immobilier, leur endettement, la nature du projet et les garanties disponibles doivent également être pris en compte.

Depuis plus de 30 ans, Cibfinance accompagne les particuliers et les professionnels du crédit dans la recherche de solutions de financement adaptées à des situations patrimoniales parfois complexes.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire, financement de travaux, rachat de crédits ou solutions destinées aux propriétaires seniors : l’enjeu consiste à construire un financement cohérent avec le projet mais également avec la situation patrimoniale de l’emprunteur.

La réforme des donations annoncée pour 2027 pourrait ainsi créer de nouvelles possibilités pour de nombreuses familles. Encore faudra-t-il articuler correctement transmission, fiscalité et financement.

Une nouvelle illustration d’un principe simple : un patrimoine n’est pas seulement destiné à être transmis. Il peut aussi être mobilisé au bon moment pour aider une nouvelle génération à réaliser ses projets.

Prêt hypothécaire ou crédit de trésorerie pour financer une donation ?

Une donation n’est pas nécessairement financée uniquement avec l’épargne disponible du donateur. Dans certaines situations, une personne dispose d’un patrimoine immobilier important mais de liquidités insuffisantes pour transmettre immédiatement une somme d’argent à ses enfants ou petits-enfants. Il peut alors être envisagé de rechercher un financement permettant de dégager la trésorerie nécessaire à cette transmission.

Pour un propriétaire, le prêt hypothécaire peut constituer une solution. Le principe consiste à utiliser la valeur d’un bien immobilier comme garantie afin d’obtenir une trésorerie. Selon les critères de l’établissement prêteur, le montant accordé dépend notamment de la valeur du bien donné en garantie, du capital restant dû sur les éventuels crédits existants, de l’âge de l’emprunteur, de ses revenus, de ses charges et de sa capacité à rembourser le nouveau financement.

Un crédit de trésorerie sans garantie hypothécaire peut également être étudié lorsque le montant recherché est plus limité et que la situation financière du donateur le permet. Cette solution évite la constitution d’une hypothèque, mais sa durée, son montant et son coût peuvent être différents de ceux d’un financement hypothécaire.

Emprunter pour donner : une opération qui doit rester cohérente

Financer une donation à crédit peut sembler paradoxal. Pourtant, certaines situations patrimoniales peuvent justifier cette réflexion. Un parent ou un grand-parent peut, par exemple, être propriétaire d’un patrimoine immobilier significatif et souhaiter aider immédiatement un enfant à constituer l’apport nécessaire à l’achat de sa résidence principale, sans vendre un bien immobilier ou mobiliser la totalité de son épargne.

Le financement permet alors de transformer une partie de la valeur du patrimoine en liquidités disponibles immédiatement. Le donateur conserve son bien immobilier tandis que le bénéficiaire reçoit les fonds nécessaires à son projet.

Cette stratégie doit néanmoins être étudiée avec précaution. Le crédit reste souscrit et remboursé par le donateur. Il convient donc de vérifier que les mensualités, la durée du financement et son coût restent compatibles avec ses revenus présents et futurs. Le coût total du crédit doit également être mis en perspective avec l’intérêt patrimonial et familial de la transmission anticipée.

L’objectif ne doit pas être de s’endetter uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal. Il s’agit plutôt, dans certaines situations, d’utiliser intelligemment un patrimoine immobilier peu liquide pour aider une génération plus jeune au moment où elle en a besoin.

Cibfinance : mobiliser son patrimoine immobilier pour transmettre plus tôt

Cette réflexion prend une dimension particulière avec les mesures annoncées pour 2027 visant à encourager les transmissions anticipées. Si elles sont définitivement adoptées, certains propriétaires pourraient souhaiter profiter de ce nouveau cadre pour aider leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant leur patrimoine immobilier.

Cibfinance peut étudier les différentes solutions permettant de dégager une trésorerie à partir d’un patrimoine existant : crédit de trésorerie, prêt hypothécaire ou, lorsque la situation le justifie, restructuration de crédits intégrant une trésorerie complémentaire.

Chaque opération doit toutefois faire l’objet d’une étude personnalisée. La valeur du patrimoine ne suffit pas à obtenir un financement. La capacité de remboursement, l’âge, les revenus, les charges, l’endettement existant, la nature du bien donné en garantie et l’objectif de la trésorerie sont autant d’éléments pris en compte par les établissements prêteurs.

Dans ce contexte, le crédit peut devenir un outil de transmission patrimoniale : non pas pour transmettre davantage que ses moyens ne le permettent, mais pour transmettre plus tôt une partie de la valeur d’un patrimoine déjà constitué.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Alternative prêt viager hypothécaire : quelle solution choisir pour obtenir des liquidités sans vendre sa maison ?

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution unique permettant aux seniors propriétaires de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités tout en conservant la propriété de leur logement.

Mais est-ce réellement la seule solution, existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire ?

Selon votre âge, votre situation familiale, votre niveau de revenus, votre patrimoine immobilier et vos objectifs de transmission, plusieurs alternatives peuvent être envisagées. Certaines privilégient la conservation du patrimoine, d’autres permettent d’obtenir davantage de liquidités, tandis que certaines solutions impliquent une vente totale ou partielle du bien immobilier.

Avant de choisir un prêt viager hypothécaire, il est donc indispensable d’étudier l’ensemble des options disponibles.

Le prêt viager hypothécaire : une solution patrimoniale particulière

Avant de comparer les alternatives, rappelons ce qui rend le prêt viager hypothécaire si spécifique.

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’obtenir un capital garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation sans rembourser ni le capital ni les intérêts de son vivant. L’emprunteur reste propriétaire du logement et conserve son droit d’occupation.

Cette combinaison est relativement rare sur le marché français :

• aucune mensualité
• maintien de la propriété
• conservation du logement
• transmission possible aux héritiers
• remboursement au décès ou à la vente du bien

C’est précisément parce qu’il répond à des besoins très particuliers qu’il faut le comparer à d’autres solutions patrimoniales.

La vente en viager : l’alternative la plus connue

Lorsqu’un senior cherche à obtenir des liquidités, le viager est souvent la première solution qui vient à l’esprit.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• le vendeur perçoit généralement un bouquet
• une rente peut être versée jusqu’au décès
• le vendeur conserve souvent un droit d’usage ou d’habitation

Cette solution présente un avantage majeur : elle permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier sans avoir recours à un crédit.

Mais la contrepartie est importante.

Contrairement au prêt viager hypothécaire, le bien n’appartient plus au vendeur après la vente. Il sort progressivement du patrimoine familial et de la succession.

Le choix entre viager et prêt viager hypothécaire dépend donc souvent d’une question simple :

Souhaitez-vous conserver la propriété du bien ou êtes-vous prêt à la céder ?

La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue-propriété constitue aujourd’hui l’une des principales alternatives au prêt viager hypothécaire.

Le propriétaire vend la nue-propriété de son logement mais conserve l’usufruit.

Concrètement, il peut :

• continuer à habiter le logement
• continuer à le louer
• percevoir les loyers

En échange, il reçoit immédiatement un capital.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• obtention de liquidités importantes
• absence de dette
• maintien de l’occupation du logement

Mais elle comporte également une conséquence irréversible : la nue-propriété est définitivement vendue.

À la différence du prêt viager hypothécaire, aucun retour en arrière n’est possible.

Le crédit hypothécaire classique

Le crédit hypothécaire classique permet également d’obtenir des liquidités sans vendre son bien immobilier.

Le principe est simple :

• une hypothèque est prise sur le bien
• l’emprunteur reçoit un capital
• il rembourse ensuite des mensualités

Cette solution peut être très intéressante pour les emprunteurs disposant encore :

• de revenus confortables
• d’une capacité d’endettement suffisante
• d’une assurance emprunteur accessible

Son principal avantage est son coût généralement inférieur à celui d’un prêt viager hypothécaire.

Mais son principal inconvénient est également évident : il faut rembourser chaque mois.

Pour de nombreux seniors de plus de 70 ans, l’accès à ce type de financement devient d’ailleurs plus difficile.

Le prêt hypothécaire in fine

Le prêt in fine constitue une solution intermédiaire.

Pendant toute la durée du contrat :

• seuls les intérêts sont remboursés
• le capital est remboursé à l’échéance

Cette formule réduit les mensualités par rapport à un crédit amortissable classique.

Mais contrairement au prêt viager hypothécaire, elle suppose tout de même une capacité de remboursement régulière.

Elle reste donc réservée à des profils disposant de revenus suffisants.

Le prêt familial

Certaines familles choisissent une approche plus simple.

Les enfants peuvent parfois :

• prêter de l’argent à leurs parents
• réaliser une avance familiale
• organiser un financement intrafamilial

Cette solution présente l’avantage d’éviter les frais bancaires et certaines contraintes administratives.

Mais elle nécessite :

• des capacités financières importantes du côté des enfants
• un cadre juridique clair
• une bonne entente familiale

Les conséquences successorales doivent également être soigneusement étudiées.

La vente d’un bien immobilier secondaire

De nombreux seniors possèdent :

• une résidence secondaire
• un appartement locatif
• un terrain constructible

La vente de l’un de ces biens constitue souvent une alternative naturelle au prêt viager hypothécaire.

Cette solution permet :

• d’obtenir immédiatement des liquidités
• d’éviter toute dette bancaire
• de simplifier parfois la succession

Mais elle implique également :

• la perte définitive du bien
• la perte éventuelle des revenus locatifs
• une possible fiscalité sur les plus-values

Le réméré : une solution très particulière

La vente à réméré est parfois présentée comme une alternative pour les propriétaires en difficulté.

Le propriétaire vend temporairement son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement.

Cette solution est généralement utilisée dans des situations exceptionnelles :

• difficultés financières importantes
• contentieux
• risque de saisie immobilière

Elle répond donc à une logique très différente du prêt viager hypothécaire.

Quelle est la meilleure solution ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Tout dépend de vos objectifs.

Si vous souhaitez conserver votre logement et votre propriété

Le prêt viager hypothécaire reste souvent la solution la plus adaptée.

Si vous privilégiez un revenu complémentaire à vie

La vente en viager peut être plus pertinente.

Si vous souhaitez maximiser les liquidités immédiatement

La vente de la nue-propriété peut parfois être étudiée.

Si vous disposez encore de revenus confortables

Le crédit hypothécaire classique peut être une alternative intéressante.

Pourquoi une étude personnalisée est indispensable

Les conséquences d’un choix patrimonial sont souvent importantes :

• transmission aux héritiers
• fiscalité
• maintien à domicile
• revenus futurs
• valeur du patrimoine

Une mauvaise décision peut avoir des effets pendant plusieurs décennies.

C’est pourquoi toute réflexion doit intégrer :

• la situation familiale
• le patrimoine immobilier
• les revenus
• les objectifs successoraux
• les besoins de liquidités

Cibfinance vous aide à comparer toutes les solutions

Chez Cibfinance, nous considérons qu’un prêt viager hypothécaire n’est pas systématiquement la meilleure solution.

Notre rôle consiste avant tout à analyser votre situation afin de déterminer quelle stratégie patrimoniale répond réellement à vos objectifs.

Prêt viager hypothécaire, crédit hypothécaire classique, financement de succession, aide aux enfants, conservation du patrimoine familial : chaque projet mérite une étude personnalisée.

Si vous souhaitez savoir quelle solution est la plus adaptée à votre situation, les équipes de Cibfinance peuvent réaliser une analyse confidentielle et sans engagement de votre patrimoine immobilier et de vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

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Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu pour optimiser sa transmission

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution permettant aux seniors propriétaires d’obtenir des liquidités sans vendre leur bien immobilier.

Mais ce financement possède également une autre dimension beaucoup moins connue : son intérêt patrimonial et fiscal.

Transmission anticipée, donation aux enfants, organisation successorale, optimisation du patrimoine immobilier, absence d’imposition des fonds débloqués… le prêt viager hypothécaire peut, dans certaines situations, s’intégrer dans une véritable stratégie patrimoniale.

Attention toutefois : il ne s’agit pas d’un outil de défiscalisation “miracle”. Chaque situation doit être analysée avec prudence par des professionnels du patrimoine, du droit et du financement.

Alors, le prêt viager hypothécaire permet-il réellement d’optimiser sa fiscalité ?

La réponse est oui, dans certains cas bien précis.

Le prêt viager hypothécaire n’est pas un revenu imposable

Premier point essentiel à comprendre : les sommes obtenues grâce à un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu.

Il s’agit juridiquement d’un prêt.

L’argent perçu n’est donc pas soumis :

• à l’impôt sur le revenu
• aux prélèvements sociau
• ni à une taxation assimilable à une plus-value

C’est une différence fondamentale avec d’autres solutions patrimoniales.

Par exemple :

• des revenus fonciers sont imposables
• des rachats d’assurance vie peuvent générer une fiscalité
• certaines cessions patrimoniales peuvent déclencher des impôts

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds débloqués correspondent simplement à une avance de trésorerie garantie par une hypothèque sur un bien immobilier détenu en pleine propriété.

Cette caractéristique constitue déjà un avantage patrimonial important pour certains seniors.

Transformer une partie de son patrimoine immobilier en liquidités

Beaucoup de retraités disposent d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités.

Le patrimoine existe, mais il reste “bloqué dans la pierre”.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de mobiliser une partie de cette valeur immobilière sans vendre le bien.

Cette logique peut présenter un intérêt patrimonial fort :

• obtenir des liquidités
• tout en conservant la propriété du logement

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien jusqu’à son décès ou jusqu’à la vente du logement.

Le bien continue donc de faire partie du patrimoine familial et de la succession.

Une solution pour organiser des donations de son vivant

Le prêt viager hypothécaire peut également permettre d’anticiper la transmission du patrimoine.

Certains parents souhaitent aider leurs enfants de leur vivant plutôt que de transmettre uniquement au moment de la succession.

Les fonds obtenus grâce au prêt viager hypothécaire peuvent ainsi permettre :

• d’aider un enfant à acheter sa résidence principale
• de financer un apport immobilier
• de participer au financement d’un projet professionnel
• d’aider un enfant à financer un rachat de soulte
• ou simplement de réaliser une donation familiale

Dans certains cas, cette stratégie peut permettre d’utiliser les abattements fiscaux existants sur les donations.

Anticiper la succession plutôt que subir l’urgence

L’une des grandes difficultés des successions est souvent le manque de liquidités disponibles.

Beaucoup de familles héritent d’un patrimoine immobilier important mais disposent de peu de trésorerie pour :

• payer les droits de succession
• financer un partage
• ou conserver certains biens familiaux

Le prêt viager hypothécaire peut permettre d’anticiper cette problématique.

En organisant une partie de la transmission de son vivant, il devient parfois possible :

• de réduire certaines tensions successorales
• de préparer la transmission progressivement
• et d’éviter des ventes immobilières réalisées dans l’urgence

Cette logique relève davantage de l’organisation patrimoniale que de la pure fiscalité, mais les conséquences fiscales peuvent être importantes.

Un outil intéressant pour les familles fortement “immobilières”

En France, beaucoup de patrimoines sont essentiellement composés d’immobilier.

Maison familiale
résidence secondaire
immeuble locatif
patrimoine détenu depuis plusieurs décennies

Mais l’immobilier présente une limite : il génère peu de liquidités immédiates.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de rendre une partie de ce patrimoine plus “liquide” sans vendre immédiatement les biens.

Cette souplesse peut permettre :

• d’organiser des donations
• de préparer la succession
• de répartir certains actifs différemment
• ou d’aider les enfants au moment où ils en ont réellement besoin

Aider ses enfants au bon moment

C’est un point souvent évoqué par les familles.

Dans beaucoup de situations, les enfants ont surtout besoin d’aide : entre 30 et 45 ans

C’est souvent à cette période qu’ils :

• achètent leur résidence principale
• fondent une famille
• créent une entreprise
• ou traversent une séparation avec rachat de soulte

Or, attendre une succession à 60 ans ou 65 ans n’a parfois plus le même impact patrimonial.

Le prêt viager hypothécaire peut permettre à certains parents de transmettre une partie de leur patrimoine plus tôt et au moment où leurs enfants en ont réellement besoin.

Une logique différente d’une vente en viager

Le prêt viager hypothécaire est parfois comparé au viager immobilier.

Mais les mécanismes sont très différents.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• la propriété est transférée
• le patrimoine sort progressivement de la succession

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire :

• il n’y a pas de vente
• le senior reste propriétaire
• le bien reste dans le patrimoine familial

Cette différence est essentielle dans une réflexion patrimoniale et successorale.

Attention : le prêt viager hypothécaire ne supprime pas les droits de succession

Il faut néanmoins éviter certaines idées reçues.

Le prêt viager hypothécaire ne permet pas de “faire disparaître” la fiscalité successorale.

Au décès de l’emprunteur :

• le bien immobilier reste dans l’actif successoral
• mais la dette liée au prêt viager hypothécaire apparaît au passif de la succession

La dette vient donc diminuer la valeur nette du patrimoine transmis.

Mais chaque situation fiscale dépend :

• du patrimoine global
• du régime matrimonial
• des donations antérieures
• des héritiers concernés
• et de nombreux paramètres juridiques et fiscaux

Une analyse personnalisée reste donc indispensable.

Un outil patrimonial qui doit être encadré

Le prêt viager hypothécaire reste un produit très spécifique.

Il doit être utilisé avec prudence dans une logique patrimoniale globale.

Avant toute décision, il est fortement recommandé d’échanger avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du prêt viager hypothécaire

L’objectif est d’évaluer :

• les conséquences successorales
• les impacts familiaux
• les effets fiscaux
• et la cohérence globale de la stratégie envisagée

Pourquoi cette solution intéresse de plus en plus les seniors

Le vieillissement de la population française change progressivement les problématiques patrimoniales.

Beaucoup de seniors :

• possèdent un patrimoine immobilier important
• mais disposent de revenus parfois modestes
• et souhaitent aider leurs enfants sans vendre immédiatement leurs biens

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire apparaît progressivement comme un outil patrimonial plus moderne qu’on ne l’imagine souvent.

Cibfinance accompagne les stratégies patrimoniales autour du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors souhaitant étudier les possibilités offertes par le prêt viager hypothécaire.

Chaque situation fait l’objet d’une étude personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs familiaux
• les enjeux successoraux
• et les conséquences patrimoniales du financement

Le prêt viager hypothécaire reste un outil complexe qui nécessite une véritable expertise patrimoniale et financière.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
Aider vos enfants ?
Préparer votre succession ?
Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut s’intégrer dans votre stratégie patrimoniale ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Quel avenir pour le prêt viager hypothécaire ? Les notaires alertent sur un outil encore sous-utilisé

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui l’un des financements les plus méconnus en France.

Pourtant, les notaires de France considèrent désormais qu’il pourrait devenir un outil majeur pour répondre aux enjeux du vieillissement de la population, du financement de la dépendance et du maintien à domicile des seniors.

Dans leur rapport du 119e Congrès des notaires de France consacré au logement, les notaires dressent un constat très clair : le prêt viager hypothécaire n’a jamais réellement trouvé sa place en France malgré son intérêt patrimonial évident.

• Pourquoi ce produit reste-t-il aussi marginal ?
• Pourquoi les notaires souhaitent-ils aujourd’hui le relancer ?
• Et pourquoi le prêt viager hypothécaire pourrait-il prendre une place beaucoup plus importante dans les prochaines années ?

Le prêt viager hypothécaire : un outil créé en 2006 mais resté confidentiel

Le prêt viager hypothécaire a été créé en France par l’ordonnance du 23 mars 2006 dans le cadre de la réforme des sûretés.

Inspiré des systèmes anglo-saxons de type “equity release”, ce financement permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant son bien immobilier sans avoir à le vendre.

Sa particularité est simple : aucune mensualité n’est remboursée pendant la durée du prêt.

Le remboursement intervient principalement

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Le prêt viager hypothécaire permet donc de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en liquidités immédiatement disponibles.

Sur le papier, le produit répond pourtant à de nombreuses problématiques :

• complément de retraite
• financement de travaux
• maintien à domicile
• aide aux enfants
• financement de succession
• adaptation du logement à la perte d’autonomie

Mais malgré ces avantages, le marché français reste extrêmement faible.

Un échec commercial reconnu par les notaires

Dans leur rapport, les notaires parlent clairement d’un “insuccès” du prêt viager hypothécaire.

Le constat est même particulièrement sévère : le produit est commercialisé “à la marge” par les établissements bancaires.

Les notaires soulignent plusieurs raisons expliquant cette situation.

Un produit quasiment inconnu du grand public

Premier problème identifié : la méconnaissance totale du produit.

Le prêt viager hypothécaire souffre d’une absence quasi complète de communication.

Contrairement au crédit immobilier classique :

• aucune publicité nationale
• très peu de communication bancaire
• peu de formation des réseaux commerciaux
• faible présence dans les agences

Résultat : beaucoup de Français ignorent simplement son existence.

Les notaires eux-mêmes constatent que le prêt viager hypothécaire reste très peu connu alors qu’il pourrait répondre à des besoins patrimoniaux majeurs.

Les banques commercialisent peu ce financement

Le rapport des notaires pointe également un autre problème important : les banques proposent très peu ce produit.

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui distribué par un nombre très limité d’établissements spécialisés.

Pourquoi ? Parce que le modèle économique du produit reste moins attractif pour les banques.

Le prêt viager hypothécaire :

• mobilise des fonds propres sur de longues périodes
• génère peu de produits bancaires annexes
• concerne principalement des seniors
• et nécessite une expertise technique importante

Or, les banques privilégient généralement :

• les crédits à la consommation
• les crédits immobiliers classiques
• les clients générant davantage de Produit Net Bancaire

Les notaires reconnaissent donc que le manque d’offre bancaire constitue aujourd’hui un frein majeur au développement du produit.

Un outil pourtant essentiel pour financer le vieillissement

Malgré ce constat, les notaires considèrent le prêt viager hypothécaire comme un outil particulièrement utile pour les années à venir.

Le rapport insiste fortement sur un point : le prêt viager hypothécaire constitue une solution importante pour financer la dépendance et le maintien à domicile des seniors.

Les notaires rappellent également une réalité économique incontournable : de nombreux seniors possèdent un patrimoine immobilier important mais disposent de faibles revenus à la retraite.

Le patrimoine existe. Mais il reste immobilisé dans la pierre.

Le prêt viager hypothécaire permet précisément de mobiliser ce patrimoine sans vendre immédiatement le logement.

Le seul financement encore accessible à certains seniors

Le rapport des notaires souligne également un autre point essentiel :
le prêt viager hypothécaire est parfois “le seul moyen d’obtenir un financement pour les personnes âgées qui ne peuvent plus avoir recours au prêt classique”.

Après 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué :

• durée limitée
• assurance emprunteur difficile
• taux d’endettement
• revenus insuffisants

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente.

Comme il n’existe pas de mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire
• la solvabilité repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier

Cette mécanique permet à certains seniors d’obtenir des liquidités malgré des revenus modestes.

Les notaires proposent d’élargir le prêt viager hypothécaire

Le 119e Congrès des notaires ne se contente pas de dresser un constat.

Les notaires proposent également plusieurs pistes d’amélioration importantes afin de relancer le prêt viager hypothécaire.

Parmi les propositions les plus marquantes :

• élargir le champ d’application du produit
• autoriser davantage de garanties immobilières
• ouvrir le dispositif dans un cadre familial
• faciliter son accès

Aujourd’hui, seuls les biens à usage d’habitation peuvent généralement garantir un prêt viager hypothécaire.

Les notaires proposent d’étendre cette possibilité à tout bien ou droit immobilier, quelle qu’en soit la destination.

Cette évolution pourrait considérablement élargir le marché.

Une réflexion autour du prêt viager hypothécaire familial

Les notaires évoquent également l’idée d’un prêt viager hypothécaire dans un cadre familial.

L’objectif serait notamment :
de favoriser la solidarité familiale
de faciliter le financement du grand âge
et de préserver les patrimoines immobiliers familiaux

Cette approche montre que le prêt viager hypothécaire est désormais vu comme un véritable outil patrimonial et successoral.

Un marché appelé à se développer ?

Le vieillissement de la population française pourrait progressivement modifier la place du prêt viager hypothécaire.

Plusieurs facteurs jouent en sa faveur :

• augmentation du nombre de seniors propriétaires
• allongement de la durée de vie
• hausse des coûts liés à la dépendance
• difficultés croissantes d’accès au crédit après 70 ans
• importance du patrimoine immobilier détenu par les retraités

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire pourrait progressivement devenir un outil patrimonial beaucoup plus utilisé.

Les notaires semblent clairement considérer qu’il existe aujourd’hui un potentiel largement sous-exploité.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés depuis plusieurs années.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques concrètes :
complément de retraite

• financement de succession
• travaux d’adaptation du logement
• rachat de soulte
• aide aux enfants
• maintien à domicile

Cette expertise permet d’apporter des réponses adaptées à des situations souvent complexes que les réseaux bancaires traditionnels maîtrisent encore peu.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

• Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
• Financer une succession ?
• Préserver votre patrimoine familial ?
• Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut correspondre à votre situation ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre projet patrimonial.

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Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Comment financer une succession sans vendre la maison familiale grâce au prêt viager hypothécaire ?

Lors d’une succession, il existe plusieurs solutions pour financer les droits de succession ou les frais liés au partage du patrimoine.

Parmi elles, le prêt hypothécaire classique peut permettre à certains héritiers ou au conjoint survivant d’obtenir les liquidités nécessaires tout en conservant les biens immobiliers familiaux.

Le principe est relativement simple : la banque accorde un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Mais dans la pratique, cette solution devient souvent beaucoup plus compliquée lorsque les emprunteurs ont plus de 65 ans ou plus de 70 ans.

Pourquoi ? Parce qu’un prêt hypothécaire classique reste un crédit amortissable avec des mensualités de remboursement.

La banque doit donc analyser :

• les revenus des emprunteurs
• leur taux d’endettement
• leur reste à vivre
• leur âge en fin de prêt
• leur capacité de remboursement
• la possibilité d’obtenir une assurance emprunteur

Or, après 65 ou 70 ans, les difficultés augmentent fortement.

Les revenus à la retraite sont souvent plus faibles, les durées de financement deviennent limitées et l’assurance emprunteur peut devenir très coûteuse, voire impossible à obtenir.

Même des seniors disposant d’un patrimoine immobilier important peuvent ainsi se retrouver bloqués faute de revenus suffisants ou en raison de leur âge.

C’est précisément dans ce type de situation que le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.

Contrairement à un crédit hypothécaire amortissable classique, le prêt viager hypothécaire fonctionne sans mensualité.

L’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant toute la durée du contrat.

Cette particularité change totalement l’analyse du dossier puisque le financement repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier et non sur la capacité mensuelle de remboursement.

Le prêt viager hypothécaire peut ainsi permettre à certains seniors de financer des droits de succession, préserver la maison familiale et retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Lors d’une succession, de nombreuses familles se retrouvent confrontées à une situation difficile : hériter d’un patrimoine immobilier important mais ne pas disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession, les frais de notaire ou les éventuelles soultes entre héritiers.

Cette problématique est particulièrement fréquente lorsque le patrimoine familial est essentiellement composé d’immobilier.

Maison familiale conservée depuis plusieurs générations, résidence principale des parents, immeuble locatif, résidence secondaire… les actifs existent, mais ils ne génèrent pas immédiatement les liquidités nécessaires pour faire face aux obligations fiscales et successorales.

Dans ce contexte, beaucoup de familles pensent qu’elles n’ont qu’une seule solution : vendre rapidement le bien immobilier.

Pourtant, il existe une autre possibilité encore largement méconnue : le prêt viager hypothécaire.

Ce financement peut permettre à certains seniors de financer des droits de succession, de préserver la maison familiale et de retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Pourquoi les successions deviennent parfois un problème financier

Au décès d’un parent, les héritiers doivent souvent faire face à plusieurs dépenses importantes dans un délai relativement court.

Il peut s’agir :

• des droits de succession
• des frais de notaire
• des frais de partage
• d’un rachat de soulte
• des frais d’entretien du patrimoine immobilier
• des éventuels crédits restant dus

L’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Or, de nombreuses familles possèdent un patrimoine immobilier conséquent mais disposent de peu de trésorerie immédiatement mobilisable.

Cette situation est fréquente chez les seniors ayant consacré leur vie à constituer un patrimoine immobilier.

Le patrimoine existe bien, mais il est “immobilisé dans la pierre”.

Pourquoi obtenir un crédit classique devient difficile après 65 ou 70 ans

Lorsque le conjoint survivant ou les héritiers ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué.

Les banques traditionnelles analysent plusieurs éléments :

• les revenus
• le taux d’endettement
• le reste à vivre
• l’âge en fin de prêt
• l’assurance emprunteur

Or, les seniors rencontrent souvent plusieurs difficultés :

• revenus à la retraite plus faibles
• durée de financement limitée
• coût élevé de l’assurance emprunteur
• refus médicaux des assureurs
• faible rentabilité commerciale pour la banque

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier important peut ainsi se voir refuser un financement faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge considéré comme trop avancé.

Dans beaucoup de cas, les familles pensent alors être contraintes de vendre rapidement le bien immobilier.

Le prêt viager hypothécaire : une solution encore méconnue

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible.

La particularité essentielle du prêt viager hypothécaire est l’absence totale de mensualité.

L’emprunteur ne rembourse :

• ni le capital
• ni les intérêts

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Cette mécanique change totalement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe aucune mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

La banque analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du logement

Cette approche permet à certains seniors exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Financer des droits de succession sans vendre dans l’urgence

Le principal intérêt du prêt viager hypothécaire dans une succession est de permettre aux familles de retrouver du temps.

Sans solution de financement, certaines familles sont contraintes de vendre rapidement un bien immobilier afin de régler les droits de succession dans le délai fiscal.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions.

La pression fiscale peut entraîner :

• une baisse du prix de vente
• des négociations défavorables
• des tensions entre héritiers
• une vente précipitée de la maison familiale

Grâce au prêt viager hypothécaire, les droits de succession peuvent être financés rapidement.

Une fois les frais réglés, les héritiers ou le conjoint survivant peuvent arbitrer le patrimoine immobilier beaucoup plus sereinement.

Ils retrouvent alors une véritable liberté de décision.

Conserver la maison familiale

La question de la maison familiale revient très souvent dans les successions.

Pour beaucoup de familles, la résidence principale des parents possède une forte valeur affective.

Mais lorsque les droits de succession deviennent importants, la vente paraît parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire peut justement permettre d’éviter cette situation.

Une solution également adaptée aux rachats de soulte

Le prêt hypothécaire peut aussi intervenir dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais absence de liquidités suffisantes

Le prêt hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier qui souhaite conserver le logement est lui-même un senior disposant d’un patrimoine immobilier mais de revenus modestes.

Le prêt viager hypothécaire laisse du temps aux familles

C’est probablement l’un des plus grands avantages de ce financement.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt hypothécaire, la famille peut prendre des décisions patrimoniales plus rationnelles.

Elle peut notamment :

• conserver les biens immobiliers
• vendre un actif secondaire
• attendre une meilleure conjoncture immobilière
• organiser une vente dans de bonnes conditions
• éviter une négociation sous pression

Le patrimoine n’est plus géré dans l’urgence.

Cette liberté change souvent totalement la qualité des décisions prises par les familles.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur prévu par le Code de la consommation.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Concrètement :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément particulièrement rassurant pour les familles.

Peut-on rembourser le prêt avant le décès ?

Oui. : Comme tout crédit, le prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation.

Le remboursement peut être :

• total
• ou partiel

Cette possibilité offre une grande souplesse patrimoniale.

Dans la pratique, de nombreux prêts viagers hypothécaires sont remboursés avant le décès de l’emprunteur.

Plusieurs situations peuvent conduire à un remboursement :

• vente d’un autre bien immobilier
• perception d’un héritage
• déblocage d’une assurance vie
• vente d’une résidence secondaire
• amélioration de la situation patrimoniale
• départ en maison de retraite et vente de la résidence principale

Le prêt viager hypothécaire ne constitue donc pas forcément une dette “à vie”.

Une solution patrimoniale encore trop méconnue

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui très peu connu du grand public.

Pourtant, il répond à des problématiques patrimoniales très concrètes rencontrées par de nombreuses familles :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour organiser son patrimoine

Dans un contexte de vieillissement de la population et de hausse du patrimoine immobilier détenu par les seniors, cette solution pourrait prendre une place de plus en plus importante dans les années à venir.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés par nos équipes.

Nous accompagnons régulièrement des seniors et leurs familles confrontés à des problématiques de succession, de transmission patrimoniale ou de financement après 70 ans.

Nos équipes étudient chaque situation de manière personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs successoraux
• les solutions possibles pour préserver le patrimoine familial

Chaque dossier étant unique, une étude patrimoniale approfondie reste indispensable.

Vous souhaitez financer une succession sans vendre votre bien immobilier ?

Vous souhaitez comprendre si un prêt viager hypothécaire peut permettre de financer des droits de succession, préserver la maison familiale ou financer un rachat de soulte ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans l’étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Contactez Cibfinance pour étudier les solutions adaptées à votre patrimoine et à vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
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• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

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