Avec Cibélia, Cibfinance investit dans l’avenir du courtage.

Nous investissons dans l’avenir du courtage. Avec Cibélia, nous déployons progressivement l’intelligence artificielle dans l’extranet Cibfinance, avec une ambition très concrète. Vous aider à explorer plus facilement nos financements spécialisés, à monter vos dossiers plus vite et à développer votre chiffre d’affaires.

Cela fait 34 ans que j’exerce ce métier. Les produits, les critères des banques et nos façons de travailler ont changé. À chaque étape, j’ai su m’adapter en gardant la même conviction. Cibfinance ne progressera que si ses apporteurs progressent aussi. C’est dans cet intérêt commun que nous investissons aujourd’hui dans Cibélia.

Faites connaissance avec Cibélia, votre nouvelle assistante.

Un client souhaite financer un rachat de soulte, dégager de la trésorerie sur son bien ou regrouper ses crédits. Vous pensez à une solution, mais vous hésitez sur la garantie, la durée ou les critères d’une banque. C’est souvent à ce stade qu’une piste intéressante peut rester de côté.

Cibélia est là pour vous aider à y voir plus clair. Elle vous permet de mieux comprendre les solutions que nous distribuons, de repérer les situations dans lesquelles elles peuvent être utiles et d’en parler plus simplement à vos clients.

Testez Cibélia dès votre prochaine simulation

Un doute sur un critère bancaire, une durée ou une garantie ? Posez votre question directement dans l’extranet, lors de votre prochaine simulation. Par exemple, « Peut-on intégrer une trésorerie à ce regroupement de crédits ? » ou « Quels points vérifier avant de simuler le financement d’une soulte ? »

Cibélia s’appuie sur les fiches techniques et les grilles de taux de nos partenaires bancaires. Elle vous indique la source de sa réponse pour que vous puissiez retrouver l’information.

Cette première version est déjà accessible en phase de test. Vos questions et vos retours nous aideront à l’améliorer au fil de vos dossiers. Si une réponse vous paraît incomplète ou peu claire, dites-le-nous.

La prochaine étape, vous faire gagner du temps sur le montage des dossiers

Nous travaillons sur une nouvelle fonctionnalité. Vous pourrez déposer les pièces de votre client via un lien dans l’extranet. Cibélia pourra les renommer, les classer dans l’ordre du dossier, puis renseigner le formulaire client et le plan de financement à partir des informations disponibles. Elle fera ressortir, banque par banque, les pistes envisageables et les critères qui peuvent en écarter certaines.

Nous déciderons ensemble du montage à présenter. Chaque banque restera décisionnaire sur l’octroi du financement. Le temps gagné sur la préparation du dossier pourra être consacré à vos échanges avec vos clients et au développement de votre activité.

Et si votre prochain dossier était déjà dans votre fichier clients ?

Votre fichier clients recèle un potentiel que vous n’avez peut-être pas encore pleinement exploré. Pensez à ce propriétaire qui vous avait parlé de travaux, à cette personne qui souhaitait sortir d’une indivision ou à ce client dont le besoin de trésorerie était resté sans solution. Vous les connaissez déjà. Un nouvel échange peut suffire à faire ressortir un projet qui mérite d’être étudié.

Avec Cibélia et l’appui de notre équipe, nous allons vous aider à travailler ce portefeuille autant qu’à traiter vos demandes du jour. Vous pourrez repérer les situations à approfondir, vérifier plus vite les pistes pertinentes et engager la discussion avec vos clients. Pour vous, c’est l’occasion de développer votre chiffre d’affaires à partir de votre clientèle existante. Pour Cibfinance, c’est la possibilité de grandir avec vous, dossier après dossier.

Testez Cibélia sur un cas concret.

Vous êtes déjà partenaire Cibfinance ? Posez votre première question à Cibélia lors de votre prochaine simulation. Accéder à l’extranet Cibfinance

Vous envisagez de travailler avec nous ? Contactez notre équipe partenariats pour découvrir Cibélia. Vous avez un dossier en tête ? Parlons-en. C’est la façon la plus simple de voir ce que Cibélia et notre équipe peuvent vous apporter.

L’histoire avance. Avancez avec nous !

Pascal Cherin
Dirigeant de Cibfinance

Objet : Webinaire pour solution regroupement de crédits, financement SCI et financement SCPI

Bonjour à toutes et à tous,

3 dates, 3 solutions de financement et 3 nouvelles opportunités avec Cibfinance !

Comme annoncé lors du webinaire du 13 oct, 3 rendez-vous pour 3 rencontres consacrées à des solutions à proposer à vos clients.

L’objectif : vous donner des clés pour de nouvelles opportunités et développer votre activité.

1 – Jeudi 29 octobre, de 10 h à 12 h  –  Atelier SCI : une nouvelle dimension à vos dossiers

Quels projets financer en SCI ? Comment aborder ces dossiers ?
Meriem Othman, notre responsable des partenariats, animera cet atelier pour approfondir ce sujet, répondre à vos questions et échanger sur les possibilités de financement.

2 – Jeudi 5 novembre, de 10 h à 11 h – SCPI : découvrez la solution de Crédit Lift

Accompagnez les projets d’investissement de vos clients !

Deux représentants de Crédit Lift vous présenteront leur offre de financement de parts de SCPI : conditions d’octroi, taux proposés et principales caractéristiques.
Un rendez-vous pour mieux comprendre la solution d’un crédit pour SCPI et repérer les projets éligibles

3 – Mardi 17 novembre, de 10 h à 11 h 30 – Regroupement de crédits : les solutions Sygma

Une représentante de Sygma vous présentera les solutions de regroupement de crédits et répondra à vos questions.
L’occasion d’affiner votre lecture des dossiers et d’identifier de nouvelles possibilités d’accompagnement pour vos clients.

Inscrivez-vous dès maintenant à un ou plusieurs de ces trois créneaux : 04 77 32 32 09 ou accueil@cibfinance.fr

Les invitations et les modalités de connexion vous seront envoyées à la suite de l’inscription.

Nous avons hâte de vous retrouver pour ces échanges !

Toute l’équipe de Cibfinance

Cession de parts de SCI : une réforme qui change les règles du jeu pour les investisseurs et les professionnels du financement

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont devenues un outil incontournable de détention et de transmission du patrimoine immobilier. Elles permettent d’organiser la propriété d’un bien entre plusieurs associés, de préparer une succession, de faciliter l’acquisition d’un immeuble ou encore de réaliser des investissements locatifs.

Jusqu’à présent, la cession de parts sociales d’une SCI pouvait être réalisée relativement simplement par un acte sous seing privé signé entre les parties.

Cette pratique va profondément évoluer.

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, validée pour l’essentiel par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-904 DC, instaure un nouveau formalisme obligatoire pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Cette réforme ne concerne pas uniquement les juristes. Elle aura également des conséquences concrètes pour les investisseurs, les chefs d’entreprise, les conseillers en gestion de patrimoine, les courtiers en crédit et les établissements bancaires.

Une réforme destinée à sécuriser les cessions de parts sociales

L’objectif du législateur est clair : renforcer la traçabilité des opérations portant sur des sociétés détenant principalement des biens immobiliers.

Les pouvoirs publics considèrent que les cessions de parts sociales réalisées par simple acte sous seing privé pouvaient favoriser certaines fraudes fiscales, des montages opaques ou compliquer l’identification des bénéficiaires effectifs.

Pour répondre à ces difficultés, un nouvel article 1865-1 est créé dans le Code civil.

Désormais, certaines cessions devront respecter un formalisme renforcé.

Ce que prévoit le nouvel article 1865-1 du Code civil

À compter de l’entrée en vigueur de la loi, les cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière devront être établies :

• par acte authentique reçu par un notaire ;
• ou par un acte contresigné par un avocat ;
• ou par un acte établi par un expert-comptable dans les conditions prévues par la loi.

Cette exigence est particulièrement importante puisqu’elle est prévue à peine de nullité.

Autrement dit, une cession réalisée sans respecter ce formalisme pourra être annulée.

Il ne s’agit donc pas d’une simple formalité administrative mais d’une condition de validité de l’acte.

Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ?

Beaucoup de professionnels pensent immédiatement aux SCI.

En réalité, le champ d’application est plus large.

Une société est considérée comme étant à prépondérance immobilière lorsque l’essentiel de son actif est constitué de biens ou de droits immobiliers.

Sont notamment concernées :

• les SCI familiales ;
• les SCI d’investissement ;
• certaines SARL familiales ;
• certaines SAS patrimoniales ;
• certaines holdings détenant principalement un patrimoine immobilier.

Chaque situation devra naturellement être analysée au regard des critères fiscaux applicables.

Pourquoi cette réforme ?

Cette évolution poursuit plusieurs objectifs.

Le premier consiste à renforcer la sécurité juridique des cessions.

Le second vise à améliorer la lutte contre :

• la fraude fiscale ;
• la fraude sociale ;
• le blanchiment de capitaux ;
• le financement du terrorisme.

Les professionnels désormais chargés d’établir ces actes sont tous soumis à des obligations strictes de vigilance, d’identification des parties et de déclaration en matière de lutte contre le blanchiment (LCB-FT).

Le législateur souhaite ainsi limiter les risques de cessions dissimulées ou insuffisamment contrôlées.

Des conséquences pratiques pour les associés de SCI

Cette réforme aura plusieurs effets immédiats.

• Le coût d’une cession de parts augmentera généralement puisqu’un professionnel devra désormais intervenir.
• Les délais de réalisation pourront également être légèrement plus longs afin de permettre les vérifications nécessaires.
• Les associés devront fournir davantage de documents justificatifs concernant leur identité, l’origine des fonds ou encore la situation de la société.

Pour les transmissions familiales, les donations ou les réorganisations patrimoniales, cette nouvelle étape devra être intégrée dans le calendrier de l’opération.

Une réforme qui concerne aussi les professionnels du crédit

Cette évolution intéresse directement les établissements prêteurs et les courtiers spécialisés dans le financement patrimonial.

De nombreuses opérations financées par les banques reposent en effet sur une cession de parts de SCI.

On peut citer notamment :

• le rachat des parts d’un associé ;
• les sorties d’indivision organisées via une SCI ;
• les rachats de soulte ;
• les transmissions familiales ;
• les restructurations patrimoniales ;
• les acquisitions d’immeubles détenus par une SCI.

Lorsque la cession constitue une condition préalable au financement, la conformité juridique de l’acte devient un élément essentiel du dossier bancaire.

Une irrégularité pourrait retarder, voire empêcher, le déblocage des fonds.

Le courtier en crédit devra donc vérifier très en amont que le calendrier juridique est cohérent avec le calendrier bancaire.

Anticiper les conséquences sur le financement

Pour les investisseurs, il devient indispensable d’intégrer ce nouveau formalisme dès la préparation de leur projet.

Il ne suffira plus de trouver un accord entre associés.

Il faudra également prévoir :

• le choix du professionnel chargé de rédiger l’acte ;
• le délai nécessaire à son intervention ;
• les coûts supplémentaires ;
• la coordination avec le notaire, l’avocat, l’expert-comptable et le prêteur.

Cette anticipation permettra d’éviter les retards lors de la signature des financements.

Le rôle du courtier devient encore plus stratégique

Le financement d’une SCI est rarement un simple crédit immobilier.

Chaque établissement bancaire applique ses propres critères.

• Certains financent les SCI familiales.
• D’autres privilégient les SCI patrimoniales.
• D’autres encore acceptent le financement de parts sociales, les rachats de soulte, les acquisitions de parts ou les investissements locatifs.

Le courtier intervient alors comme coordinateur entre tous les intervenants du dossier.

Il veille à la cohérence du montage juridique, financier et bancaire afin de limiter les risques de blocage.

Les solutions de financement SCI proposées par Cibfinance

Chez Cibfinance, nous accompagnons depuis plus de trente ans les professionnels du financement dans la recherche de solutions adaptées aux opérations réalisées au travers d’une SCI.

Notre réseau de partenaires permet d’étudier de nombreuses situations, notamment :

• le financement de l’acquisition de parts de SCI ;
• le rachat de soulte entre associés ;
• les financements de SCI patrimoniales ou familiales ;
• les refinancements avec garantie hypothécaire ;
• les opérations de restructuration patrimoniale ;
• le financement de parts de SCPI détenues via une SCI lorsque le projet le permet.

Chaque dossier fait l’objet d’une analyse préalable afin de vérifier la faisabilité juridique, la cohérence du montage et les critères d’intervention des partenaires bancaires.

L’objectif n’est pas uniquement d’obtenir un accord de financement, mais de construire une opération juridiquement sécurisée et adaptée aux besoins du client.

Ce qu’il faut retenir

La réforme du formalisme des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière constitue une évolution majeure du droit patrimonial.

Si elle augmente les exigences lors des cessions, elle renforce également la sécurité juridique des opérations.

Pour les investisseurs comme pour les professionnels du crédit, cette évolution rappelle une règle essentielle : un financement réussi commence toujours par un montage juridique solide.

Dans les dossiers impliquant une SCI, l’anticipation des formalités, la coordination entre les différents professionnels et le choix d’une solution de financement adaptée seront plus que jamais les clés de la réussite.

Besoin d’une étude personnalisée pour un financement de SCI ?

Remplissez notre formulaire de demande sur www.cibfinance.fr pour recevoir une simulation sur mesure et être rappelé dans la journée par un expert.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
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• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

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L’ère de l’IA va boulverser le courtier crédit de demain

L’intelligence artificielle va profondément transformer le métier de courtier en crédit.

Mais contrairement à certaines idées reçues, elle ne signe pas la fin de l’intermédiation.

Elle marque au contraire une évolution majeure : la disparition progressive du courtier généraliste au profit d’un courtier spécialisé, expert des situations complexes.

Dans ce nouveau paysage, une chose est claire : plus un dossier est simple, plus il sera traité automatiquement. Plus il est atypique, plus la valeur du courtier sera forte.

La fin du courtage standardisé

Les demandes classiques, comme les primo-accédants avec des profils salariés stables ou les financements simples, sont déjà en voie d’automatisation.

Les banques, les fintechs et les plateformes intégrant de l’IA sont désormais capables d’analyser un dossier en quelques secondes, de proposer une offre de financement standardisée et d’automatiser une grande partie du parcours client.

Dans ce contexte, le courtier qui se positionne uniquement sur ces dossiers devient interchangeable et perd progressivement sa valeur ajoutée.

Le courtier de demain sera un spécialiste du complexe

Là où l’intelligence artificielle atteint ses limites, c’est dans la gestion des situations atypiques, multi-paramétriques, nécessitant arbitrage, expérience et capacité d’adaptation.

C’est précisément sur ce terrain que le courtier de demain devra se positionner.

Les domaines à forte valeur ajoutée sont déjà identifiés : le rachat de soulte avec crédits et dettes existantes, le prêt hypothécaire dans des situations refusées par les banques, le prêt viager hypothécaire, le prêt relais pour seniors avec financement complémentaire, le regroupement de crédits complexe, le financement de trésorerie ou encore les montages patrimoniaux spécifiques.

Ces dossiers ne relèvent pas d’un simple calcul. Ils nécessitent une compréhension globale de la situation du client, des contraintes bancaires et des solutions alternatives.

L’IA ne remplace pas le courtier, elle le transforme

Le véritable impact de l’IA n’est pas la substitution, mais l’optimisation.

Elle permet de supprimer une grande partie des tâches chronophages comme la collecte et le tri des informations clients, la pré-analyse de faisabilité, la génération de scénarios de financement ou encore la rédaction de synthèses.

Gagner du temps pour mieux accompagner

Le temps gagné grâce à l’intelligence artificielle doit être réinvesti là où il crée réellement de la valeur.

Il s’agit de mieux comprendre les besoins du client, d’expliquer des montages souvent complexes, de rassurer dans des situations sensibles comme une séparation ou une situation d’endettement, et surtout de construire des solutions sur mesure.

Le courtier ne sera plus un simple intermédiaire. Il deviendra un véritable accompagnateur stratégique.

La réactivité devient un avantage concurrentiel majeur

Dans un environnement où les clients attendent des réponses rapides, la vitesse devient déterminante.

Grâce à l’IA, un courtier peut analyser un dossier en quelques minutes, proposer plusieurs scénarios immédiatement et apporter une réponse structurée dès le premier échange.

Celui qui répond vite et bien prendra l’avantage sur celui qui reste dans un fonctionnement traditionnel.

Cibfinance : une expertise déjà positionnée sur l’avenir

Depuis toujours, Cibfinance s’est positionné sur des financements atypiques et différenciants.

L’accompagnement porte déjà sur des problématiques complexes comme le rachat de soulte avec reprise de crédits et de dettes, le prêt viager hypothécaire, le prêt hypothécaire, le prêt relais pour seniors avec financement complémentaire, le regroupement de crédits ou encore le financement de trésorerie.

Cette expertise constitue aujourd’hui un avantage stratégique évident dans un marché en mutation.

Une capacité d’adaptation au cœur du modèle

Le marché évolue, les outils changent, mais la capacité d’adaptation reste essentielle.

Cibfinance a toujours su identifier des besoins non couverts, structurer des solutions sur mesure, travailler avec des partenaires spécialisés et proposer des financements différenciants.

L’intégration de l’intelligence artificielle s’inscrit dans cette continuité.

Aborder le virage de l’IA avec lucidité

Le bouleversement à venir ne doit pas être subi, mais anticipé.

Le courtier de demain sera spécialisé plutôt que généraliste, rapide plutôt que lent, structuré plutôt qu’improvisé et accompagné par l’IA plutôt que concurrencé.

Quel avenir pour le courtier crédit de demain ?

L’intelligence artificielle ne remplace pas le courtier, elle redéfinit son rôle.

Dans ce nouveau modèle, la valeur ne repose plus sur l’accès à l’information ou la simple mise en relation.

Elle repose sur la capacité à traiter des situations complexes, à proposer des solutions adaptées et à accompagner des clients dans des moments clés de leur vie.

En se positionnant comme spécialiste des financements atypiques et en intégrant intelligemment l’IA dans ses méthodes de travail, Cibfinance est déjà aligné avec le courtier de demain.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

]]> https://www.cibfinance.fr/courtier-en-credit-edito-de-fin-dannee-2025/ Tue, 23 Dec 2025 09:14:06 +0000 https://www.cibfinance.fr/?p=11365 Courtier en crédit, édito de fin d’année 2025

Chère consœur, cher confrère, Après trois années marquées par une conjoncture exigeante, parfois éprouvante pour l’ensemble de notre écosystème, la fin de cette année 2025 nous offre enfin un motif collectif de respiration… et, osons le dire, de sourire.   Les signaux envoyés par le marché du crédit et de l’immobilier sont aujourd’hui objectivement plus […]

Courtier en crédit, édito de fin d’année 2025

Chère consœur, cher confrère,

Après trois années marquées par une conjoncture exigeante, parfois éprouvante pour l’ensemble de notre écosystème, la fin de cette année 2025 nous offre enfin un motif collectif de respiration… et, osons le dire, de sourire.

 

Les signaux envoyés par le marché du crédit et de l’immobilier sont aujourd’hui objectivement plus encourageants. Selon les dernières données des Notaires de France, le nombre de transactions dans l’immobilier ancien cumulées sur douze mois atteint environ 892 000 ventes, soit une progression annuelle de +2,5 %, une évolution positive qui ne s’était plus produite depuis 2022.

 

Mieux encore, le troisième trimestre 2025 affiche une hausse de +13 % des ventes par rapport à la même période de 2024, avec une activité cumulée sur douze mois en progression de +11 %. Ces chiffres traduisent un redémarrage réel de l’activité, après une phase de marché particulièrement tendue.

 

Dans le même temps, les volumes de crédits immobiliers repartent nettement à la hausse, portés par des conditions de financement plus lisibles et un retour progressif de la confiance des porteurs de projets. Ce ne sont pas encore des sommets, mais ce sont des bases solides, rassurantes, qui permettent de se projeter à nouveau avec pragmatisme et sérénité.

 

Chez Cibfinance, ces indicateurs macroéconomiques trouvent un écho très concret dans notre quotidien. Nous avons constaté, ces derniers mois, le retour d’apporteurs d’affaires qui ne nous avaient pas adressé de dossiers depuis longtemps. Ce phénomène est loin d’être anodin : il constitue pour nous un signal clair de reprise de l’activité, mais aussi un marqueur fort de confiance renouvelée dans les projets que nous construisons ensemble.

 

Cette dynamique s’ajoute à la fidélité constante de nos partenaires historiques, qui ont continué à nous faire confiance même dans les périodes les plus complexes. Elle confirme une conviction qui nous anime depuis toujours : les relations professionnelles fondées sur la durée, la transparence et l’expertise finissent toujours par produire des résultats, même lorsque le contexte impose patience et résilience.

 

Alors oui, après trois années de tempête, nous sentons que le ciel s’éclaircit. Et à l’approche des fêtes de fin d’année, il est permis d’être un peu plus léger. Peut-être même d’entendre, au loin, le Père Noël nous glisser avec un sourire :

« Oh, oh, oh… chers courtiers, j’apporte enfin de bonnes nouvelles dans ma hotte cette année : plus de projets, plus de dossiers, et un marché qui recommence à avancer. »

 

À travers cet édito, je souhaite remercier très sincèrement l’ensemble de nos apporteurs d’affaires pour leur confiance, leur engagement et leur fidélité au fil des années. Cibfinance reste pleinement mobilisé pour accompagner vos dossiers, sécuriser vos opérations et continuer à vous proposer des solutions adaptées, dans un marché qui, enfin, nous permet d’envisager l’avenir avec davantage de visibilité.

 

Nous vous souhaitons à toutes et à tous d’excellentes fêtes de fin d’année, et abordons 2026 avec un état d’esprit résolument positif, lucide et tourné vers l’avenir.

Pascal CHERIN

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IFI et SCI : la justice confirme la légitimité des montages patrimoniaux non exclusivement fiscaux

La détention d’un patrimoine immobilier significatif expose de nombreux contribuables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Dans ce contexte, la SCI (Société Civile Immobilière) est souvent utilisée comme outil de gestion, de transmission et d’organisation patrimoniale.

Cependant, depuis la mise en place de l’IFI, l’administration fiscale porte une attention particulière aux montages impliquant de l’endettement, notamment lorsque ces dettes viennent réduire l’assiette taxable.

La question centrale est alors la suivante :
la dette a-t-elle été contractée dans un objectif principalement fiscal ?

Une décision judiciaire récente vient précisément rappeler que la SCI ne doit pas être analysée uniquement sous l’angle de l’optimisation fiscale, mais bien dans sa globalité patrimoniale et successorale.

Rappel : comment la SCI est-elle prise en compte à l’IFI ?

Lorsqu’un contribuable détient des parts de SCI à prépondérance immobilière, celles-ci entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur nette, c’est-à-dire :

• valeur des biens immobiliers détenus par la SCI

• diminuée des dettes afférentes à ces biens

Ces dettes peuvent être :

• des emprunts bancaires contractés par la SCI,

• des comptes courants d’associés,

• ou des dettes liées à l’acquisition, la conservation ou l’amélioration des immeubles.

Toutefois, l’article 973, II du Code général des impôts prévoit une clause anti-abus : certaines dettes peuvent être écartées si elles ont été mises en place dans un objectif principalement fiscal, notamment pour réduire artificiellement l’IFI.

Une décision récente favorable aux montages patrimoniaux cohérents

Dans une affaire jugée récemment, l’administration fiscale avait remis en cause la déduction de dettes figurant au passif d’une SCI familiale, estimant que l’opération poursuivait avant tout un objectif fiscal.

Les faits

Un couple avait :

• constitué une SCI,

• apporté ou cédé plusieurs biens immobiliers à cette SCI,

• financé l’opération via un emprunt bancaire et des apports en compte courant,

• déduit les dettes correspondantes de la valeur de leurs parts pour le calcul de l’IFI.

L’administration fiscale a considéré que ce schéma visait principalement à réduire l’assiette IFI, et a donc refusé la déduction des dettes.

La position du juge : une analyse globale de l’opération

Le tribunal n’a pas suivi l’administration fiscale et a rappelé un principe fondamental :
l’objectif principalement fiscal ne peut pas être apprécié de manière isolée ou automatique.

Pour le juge, il convient d’analyser :

• l’ensemble des motivations du contribuable,

• les objectifs patrimoniaux poursuivis,

• et les avantages non fiscaux de l’opération.

Dans cette affaire, plusieurs éléments ont pesé en faveur des contribuables :

• la SCI s’inscrivait dans une stratégie globale d’organisation du patrimoine familial,

• l’opération facilitait la transmission aux enfants,

• elle permettait une gestion centralisée et sécurisée des biens immobiliers,

• le coût global et les contraintes juridiques allaient bien au-delà d’un simple objectif d’économie d’IFI.

Le tribunal a donc considéré que l’objectif fiscal n’était pas principal, mais accessoire à une opération patrimoniale plus large.

Ce que cette décision change concrètement

Cette décision est particulièrement intéressante pour les détenteurs de SCI soumises à l’IFI, car elle rappelle plusieurs points essentiels :

1. La SCI reste un outil patrimonial légitime, à condition qu’elle repose sur une logique économique et familiale réelle.

2. L’endettement n’est pas en soi abusif, dès lors qu’il répond à un besoin réel de financement.

3. L’administration ne peut pas se limiter à une lecture purement fiscale sans tenir compte du contexte global.

4. La charge de la preuve repose en grande partie sur le contribuable, qui doit être en mesure de justifier les motivations patrimoniales de l’opération.

En pratique, cela signifie qu’une SCI bien structurée, bien documentée et cohérente sur le plan patrimonial a de solides arguments en cas de contrôle IFI.

SCI et IFI : les points de vigilance à ne pas négliger

Même si cette jurisprudence est favorable, la prudence reste de mise. Certains éléments doivent faire l’objet d’une attention particulière :

• cohérence entre la création de la SCI et les objectifs annoncés,

• réalité des flux financiers (emprunts, comptes courants),

• conditions de remboursement crédibles,

• absence de montages artificiels ou circulaires,

• documentation claire sur les objectifs successoraux ou patrimoniaux.

C’est précisément à ce niveau que l’accompagnement par des professionnels (conseillers patrimoniaux, notaires, courtiers spécialisés) prend tout son sens.

Le rôle de Cibfinance dans les projets de SCI

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement des clients et des partenaires (courtiers, conseillers en gestion de patrimoine, notaires) sur des projets de financement en SCI, qu’il s’agisse :

• d’acquisition immobilière,

• de restructuration patrimoniale,

• de transmission,

• ou de financement d’un patrimoine existant.

Une offre volontairement ciblée et maîtrisée

À ce jour, nous collaborons avec un seul partenaire bancaire pour le financement de SCI. Ce choix implique une offre plus restreinte, mais également :

• une parfaite maîtrise des critères d’acceptation,

• une meilleure lisibilité des conditions,

• et un accompagnement sécurisé sur des dossiers souvent techniques.

Ce positionnement assumé nous permet de proposer des solutions adaptées à des projets précis, en toute transparence sur les possibilités et les limites du financement.

Pourquoi passer par Cibfinance pour un financement de SCI ?

Faire appel à Cibfinance, c’est bénéficier :

• d’une analyse préalable de la faisabilité du projet,

• d’un regard expérimenté sur les enjeux fiscaux et patrimoniaux,

• d’un accompagnement dans la structuration du dossier,

• et d’une mise en relation ciblée avec un partenaire bancaire connaissant parfaitement les spécificités des SCI.

Si vous avez un projet de SCI, ou si vous souhaitez vérifier la cohérence d’un montage existant dans un contexte IFI, une étude personnalisée permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses.

Vous avez un projet en SCI ? Parlons-en

Que vous envisagiez une SCI classique ou une SCI familiale, le montage doit être anticipé : statuts, fiscalité, financement, transmission…
Nous pouvons étudier votre dossier et rechercher la solution la plus adaptée.

Remplissez notre formulaire de contact, et nous vous rappelons pour analyser votre projet.
Un conseiller Cibfinance vous accompagne et vous aide à trouver la meilleure stratégie de financement.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

La banque doit alerter l’emprunteur sur le risque d’un crédit sans assurance : quel rôle pour un courtier comme Cibfinance ?

Lorsqu’un emprunteur contracte un crédit immobilier, un rachat de crédits ou un prêt hypothécaire, la question de l’assurance emprunteur se pose toujours.

La jurisprudence récente renforce désormais l’obligation pour les établissements prêteurs d’informer clairement le client sur les risques d’un défaut d’assurance ou d’une couverture inadaptée à son profil.

Dans ce contexte, l’intermédiaire bancaire, dont le rôle est d’accompagner le client dans la recherche et la compréhension du financement, se voit également engagé dans une mission de conseil essentielle.

Pourquoi l’assurance emprunteur est si importante ?

L’assurance emprunteur n’est pas juridiquement obligatoire, mais les banques l’exigent dans la majorité des situations, car elle couvre des événements graves :

• Décès

• Invalidité

• Incapacité temporaire de travail

• Perte totale et irréversible d’autonomie

Dans le cas d’un crédit sans assurance, sans couverture, le remboursement du crédit reste dû, même si l’emprunteur devient inapte à travailler.

Le risque financier peut alors devenir majeur, notamment lorsque le prêt est élevé ou que le projet concerne la résidence principale.

Une obligation renforcée d’information et d’alerte

La Cour de cassation rappelle désormais que le prêteur doit non seulement remettre une notice d’assurance, mais alerter l’emprunteur sur l’adéquation des garanties à sa situation personnelle.

Cette exigence continue de s’appliquer même si l’emprunteur refuse l’assurance de groupe de la banque et opte pour une délégation auprès d’un autre assureur.
Et si le client refuse toute assurance, la vigilance doit être encore plus forte.

La jurisprudence ouvre même la voie à une réparation financière : si la banque ne prouve pas avoir mis en garde l’emprunteur, elle peut être condamnée à payer des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi.

Le rôle de Cibfinance : informer, conseiller, sécuriser

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance n’est pas simple transmetteur de documents. Notre engagement repose sur trois piliers :

1. Informer

   • Nous expliquons clairement les garanties liées à l’assurance emprunteur.

   • Nous détaillons les conséquences financières d’un refus ou d’une quotité insuffisante.

2. Conseiller

   • Nous analysons le profil de l’emprunteur (revenus, patrimoine, état de santé, projet financé).

   • Nous l’aidons à faire un choix éclairé entre plusieurs solutions d’assurance.

3. Alerter

   • Lorsque le risque est jugé élevé, nous avertissons formellement le client par courrier recommandé avec AR.

   • Cela garantit la preuve que le client a reçu une information complète sur les risques encourus.

Oui, il est possible d’obtenir un crédit sans assurance… mais jamais sans explications !

Il arrive fréquemment que nous structurions :

• Des rachat de crédits

• Des financements hypothécaires

• Des prêts immobiliers sans assurance
  … et ce, sans assurance emprunteur ou avec une quotité réduite.

Ce type de montage peut être parfaitement légitime lorsque :

• Le patrimoine de l’emprunteur permet de couvrir le risque

• Le crédit est garanti par une hypothèque solide

• L’emprunteur fait un choix volontaire et éclairé après information

Mais dans tous les cas, notre devoir reste identique :

Assurer que le client comprend les risques auxquels il s’expose et consigne son choix en connaissance de cause.

Notre engagement : une mise en garde claire et formalisée

Chez Cibfinance, nous avons mis en place une procédure stricte :
Chaque fois que l’emprunteur refuse des garanties ou choisit une assurance insuffisante, nous :

• lui expliquons oralement les risques,

• lui remettons un document d’information,

• et, si nécessaire, lui adressons un courrier recommandé pour confirmer notre avertissement.

Cette démarche vise à protéger le client mais aussi à sécuriser le financement.

Ce qu’il faut retenir sur un crédit sans assurance

Le rôle de Cibfinance dans la prévention du risque de non-assurance

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance ne se limite pas à trouver un financement. Nous avons une responsabilité de conseil auprès de l’emprunteur, notamment sur l’assurance qui couvre son crédit.

Lorsque le client choisit de limiter ou de refuser l’assurance emprunteur, nous :

• expliquons clairement les conséquences possibles en cas d’incapacité, invalidité ou décès,

• vérifions l’adéquation entre son profil, son projet et la couverture envisagée,

• consignons son choix et l’informons par écrit des risques encourus,

• et si le risque est jugé élevé, nous l’alertons officiellement par courrier recommandé.

Nous accompagnons régulièrement des financements sans assurance (rachat de crédits, prêts hypothécaires…) lorsque le patrimoine ou la situation du client le justifient.
Cela peut être une stratégie financière cohérente, mais jamais sans une information complète et transparente.

Chez Cibfinance, un prêt sans assurance est possible.
Un prêt sans explication ni mise en garde, jamais.

Notre mission : sécuriser le financement et permettre un choix éclairé, toujours dans l’intérêt du client et dans le respect des exigences réglementaires.

Rachat de crédits : faites votre simulation gratuite avec Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Attention : La diminution du montant des mensualités peut engendrer un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total du crédit

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

SCI familiale ou SCI classique : laquelle choisir pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier ?

Créer une SCI est aujourd’hui l’une des solutions les plus efficaces pour organiser la gestion d’un bien immobilier à plusieurs.

Familles, investisseurs, partenaires immobiliers : cette structure séduit grâce à sa souplesse, sa gouvernance et son intérêt fiscal.

Mais lorsqu’il faut passer à l’action, une vraie question revient : doit-on opter pour une SCI classique ou une SCI familiale ?

Les deux reposent sur le même cadre juridique, mais leurs objectifs et leurs avantages peuvent être très différents.

Dans certains projets, le choix n’est pas neutre : il peut influencer la fiscalité, la transmission du patrimoine et même la manière de financer le bien.

Cibfinance fait le point.

1. La SCI classique : l’outil le plus souple pour investir à plusieurs

La SCI classique est la forme la plus connue et la plus utilisée.
Sa particularité : il n’est pas nécessaire d’avoir un lien de parenté entre les associés. Deux investisseurs, deux amis, un porteur de projet et un investisseur extérieur… tout est possible.

Pourquoi la SCI classique attire autant d’investisseurs ?

• Elle permet d’acheter, gérer ou rénover un bien à plusieurs
• Elle facilite la répartition des parts entre associés selon leur apport
• Elle offre une gestion beaucoup plus fluide que l’indivision
• Les statuts peuvent être très personnalisés

Les statuts sont d’ailleurs l’élément clé : ils organisent la prise de décision, la nomination du gérant, la possibilité d’entrer ou sortir du capital, et la répartition des résultats.
Si le projet vise à accueillir des investisseurs ou à faire entrer des financements extérieurs, la SCI classique est la forme la plus adaptée.

Un choix fiscal modulable

Par défaut, la SCI est imposée à l’Impôt sur le Revenu, chaque associé déclarant sa part des revenus fonciers.
Mais elle peut aussi opter pour l’Impôt sur les Sociétés, ce qui permet notamment :

• d’amortir l’immeuble

• de déduire davantage de charges

• de lisser l’imposition sur le long terme

Ce choix fiscal peut être particulièrement intéressant pour un projet locatif avec travaux ou un investissement patrimonial sur plusieurs années.

En résumé :
La SCI classique est la solution la plus flexible pour un projet d’investissement collectif, sans lien de famille obligatoire et avec une gouvernance modulable.

2. La SCI familiale : organiser la transmission et éviter les conflits

La SCI familiale n’est pas une forme juridique différente, mais une SCI dont tous les associés sont issus d’une même famille, jusqu’au quatrième degré (enfants, parents, frères, sœurs, oncles, cousins…).

Son objectif est clair : protéger et transmettre un patrimoine en évitant les blocages de l’indivision.

Pourquoi les familles l’utilisent-elles autant ?

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, certaines décisions nécessitent l’accord de tous. Une simple vente, un emprunt, ou un investissement dans des travaux peuvent devenir impossibles si un seul membre s’y oppose.

Avec une SCI familiale :

• chacun détient des parts, et non une partie indivise du bien

• les décisions sont prises selon les règles votées dans les statuts

• la gestion est stable, même en cas de désaccord ponctuel entre héritiers

C’est une solution précieuse pour conserver une résidence secondaire, un immeuble de famille ou un patrimoine locatif transmis de génération en génération.

Un avantage décisif : la transmission

La SCI familiale permet de transmettre le patrimoine progressivement, sans devoir vendre le bien.
Les parents peuvent donner des parts à leurs enfants tout en conservant la majorité décisionnelle grâce à une rédaction des statuts adaptée.

Fiscalement, c’est aussi très avantageux :

• Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits

• La donation de parts sociales est parfois plus intéressante que la donation d’un bien en direct

• La transmission peut être fractionnée dans le temps, ce qui limite l’impact fiscal

En résumé :
La SCI familiale est un outil de gestion patrimoniale et successorale. Elle sécurise la propriété, évite les conflits et permet une transmission anticipée à moindre coût.

SCI classique ou SCI familiale : comment choisir ?

Votre choix dépend d’abord de l’objectif :

Mais dans tous les cas, une chose ne change pas : la rédaction des statuts, cœur du fonctionnement de la SCI.
C’est elle qui protège les associés, organise la gouvernance et permet d’éviter les litiges.

Financer un bien à travers une SCI : une étape clé

Que votre SCI soit familiale ou classique, il reste un enjeu majeur : le financement.

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement :

• des SCI familiales souhaitant conserver un patrimoine

• des SCI d’investissement souhaitant financer un achat locatif

• des SCI réalisant des travaux, une restructuration ou un rachat de parts

• des projets nécessitant des financements spécialisés (SCPI, hypothèque, travaux, rachat)

Nous travaillons avec des établissements capables de financer :

• des SCI à l’IR ou à l’IS

• avec ou sans apport

• avec des associés personnes physiques ou morales

• ou encore des SCI patrimoniales familiales

Vous avez un projet en SCI ? Parlons-en

Que vous envisagiez une SCI classique ou une SCI familiale, le montage doit être anticipé : statuts, fiscalité, financement, transmission…
Nous pouvons étudier votre dossier et rechercher la solution la plus adaptée.

Remplissez notre formulaire de contact, et nous vous rappelons pour analyser votre projet.
Un conseiller Cibfinance vous accompagne et vous aide à trouver la meilleure stratégie de financement.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Position de la Cour de cassation sur une hypothèque et la caution 

Un arrêt récent de la Cour de cassation du 17 septembre 2025 (n° 24-11.619) vient bouleverser la pratique du cautionnement et de la garantie hypothécaire.
Jusqu’à présent, une caution pouvait invoquer la nullité de son engagement (en cas de défaut de mention manuscrite ou d’erreur formelle), tant que le contrat n’avait pas reçu un commencement d’exécution.

Désormais, la simple inscription d’une hypothèque judiciaire sur les biens de la caution est considérée comme un commencement d’exécution du cautionnement.

Conséquence : la caution ne peut plus invoquer la nullité par voie d’exception, mais doit agir par action en nullité dans un délai de 5 ans.

Les faits à l’origine de la décision

Une société contracte un prêt auprès d’une banque. Une personne physique se porte caution pour une partie de la dette.
Avant d’assigner la caution, le créancier obtient du juge l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur ses biens.
La caution invoque ensuite la nullité de son engagement pour irrégularité de forme, et la cour d’appel lui donne raison.

Mais la Cour de cassation casse cette décision : l’inscription hypothécaire sur les biens de la caution constitue un acte d’exécution du contrat, ce qui rend l’exception de nullité irrecevable.

Que dit la Cour de cassation ?

L’arrêt s’appuie sur l’article 1185 du Code civil, qui précise qu’une exception de nullité ne peut plus être soulevée dès qu’un contrat a reçu un commencement d’exécution.

La Cour juge que l’inscription hypothécaire n’est pas une simple mesure conservatoire : elle met en œuvre concrètement la garantie et démontre la volonté du créancier d’exécuter le contrat.
Ainsi, l’acte d’inscription suffit à faire basculer le cautionnement dans le champ de l’exécution, fermant définitivement la voie à l’exception de nullité.

Les conséquences pratiques

Pour les créanciers

• L’inscription d’une hypothèque, qu’elle soit provisoire ou définitive, devient un outil stratégique essentiel.
  En procédant rapidement à cette inscription, le créancier :

  • sécurise son rang en cas de procédure collective ;

  • rend inopérante toute exception de nullité ;

  • prépare la conversion de l’hypothèque provisoire en garantie définitive.

Une inscription bien chronométrée peut ainsi verrouiller la défense de la caution.

Pour les cautions

• Les cautions doivent désormais réagir vite.
  Si un vice affecte l’acte de cautionnement (vice de forme, disproportion, défaut d’information), il faut :

  • engager une action en nullité dans les 5 ans, et non plus compter sur l’exception en défense ;

  • anticiper toute inscription hypothécaire, qui rendrait l’exception inopérante.

La vigilance doit donc être exercée en amont de la publication de l’hypothèque.

Une décision à fort impact pour les acteurs du crédit

Cette décision rapproche le cautionnement des sûretés réelles : elle aligne leur régime sur la notion de commencement d’exécution.
Jusqu’ici, cette notion s’appliquait aisément à une hypothèque réelle, mais restait discutée pour une garantie personnelle.

Désormais, la sécurité juridique des prêteurs est renforcée : une simple inscription d’hypothèque suffit à bloquer toute contestation tardive.

Pour les courtiers en crédit, comme Cibfinance, cette évolution confirme l’importance :

• d’une maîtrise du droit des sûretés lors du montage des dossiers ;

• d’un accompagnement rigoureux des clients se portant caution ;

• et d’une veille juridique constante pour anticiper les changements jurisprudentiels.

Cas d’usage et accompagnement Cibfinance

En tant que courtier grossiste en crédit de solution, Cibfinance accompagne les professionnels et les particuliers dans la mise en place de garanties adaptées : hypothèque, nantissement, cautionnement.

Nos experts vous aident à anticiper les impacts juridiques de vos garanties et à sécuriser vos financements.

Découvrez nos solutions complémentaires :

• Prêt viager hypothécaire

• Prêt hypothécaire

• Rachat de soulte et rachat de crédits

• Rachat de crédits hypothécaire

Foire aux questions

1) L’inscription d’une hypothèque provisoire suffit-elle à bloquer l’exception de nullité ?
Oui. Même provisoire, l’inscription matérialise l’exécution de la garantie et rend l’exception de nullité irrecevable.

2) Quel est le délai pour contester un cautionnement irrégulier ?
La caution doit engager une action en nullité dans un délai de 5 ans à compter de la découverte du vice.

3) Quelles étapes prioriser pour le créancier ?
Obtenir l’autorisation judiciaire, publier rapidement l’inscription, la dénoncer à la caution, et constituer un dossier solide pour la procédure au fond.

4) Une caution peut-elle encore invoquer la nullité en défense ?
Non, pas si une inscription a déjà été réalisée. Elle devra agir par voie d’action, non plus par exception.

Ce qu’il faut retenir sur l’hypothéque et la caution

L’arrêt du 17 septembre 2025 met fin à une longue incertitude.
L’inscription hypothécaire sur les biens d’une caution constitue désormais un commencement d’exécution du cautionnement et neutralise l’exception de nullité.

Les créanciers disposent d’un outil supplémentaire pour sécuriser leurs garanties, tandis que les cautions doivent redoubler de vigilance et agir plus tôt.

Besoin d’une étude personnalisée ?

Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

Déposez votre demande dès maintenant et soyez rappelé par l’un de nos experts dans la journée.

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Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite, quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Comment faire un Rachat de crédits pour les professions libérales et médicales ?

Les professions libérales, notamment les professions médicales, exercent souvent une activité indépendante avec des revenus variables et des charges importantes. Il n’est donc pas rare qu’un médecin, un avocat ou un kinésithérapeute cumule plusieurs prêts : immobilier, consommation, auto, voire un découvert bancaire.
Le rachat de crédits apparaît alors comme une solution efficace pour simplifier la gestion financière et réduire les mensualités.

Cependant, le rachat de crédits pour une profession libérale obéit à des règles spécifiques : distinction entre dettes personnelles et professionnelles, analyse comptable adaptée, et critères de solvabilité particuliers.
Cet article vous explique en détail comment fonctionne le rachat de crédits pour les professions libérales et médicales, et dans quels cas il peut être combiné avec un rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’une profession libérale ?

Une activité indépendante, non commerciale

Une profession libérale est exercée à titre indépendant, sans lien de subordination, dans le cadre d’une activité intellectuelle, technique ou de soins. Elle repose principalement sur les compétences personnelles de celui qui l’exerce.
On distingue :

• Les professions libérales réglementées : médecins, avocats, notaires, architectes, infirmiers, experts-comptables, etc.

• Les professions libérales non réglementées : consultants, formateurs, ingénieurs indépendants, designers, etc.

Enregistrement au RNE, pas au RCS

Les professions libérales ne sont pas inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), mais au Répertoire National des Entreprises (RNE).
Cela marque une distinction importante avec les activités commerciales : elles ne relèvent pas du statut de commerçant et disposent de règles comptables allégées.

Un bilan simplifié

Sur le plan comptable, les professions libérales relèvent du régime des bénéfices non commerciaux (BNC).
Elles produisent généralement une déclaration 2035, qui tient lieu de bilan simplifié : recettes, dépenses, amortissements et résultat.
Ce mode de comptabilité rend l’analyse financière plus claire et plus rapide pour une banque, notamment lors de l’étude d’un rachat de crédits.

Les particularités financières des professions libérales

Des revenus irréguliers

Les revenus d’un professionnel libéral peuvent fluctuer selon la saison, la clientèle ou l’activité. Cette variabilité nécessite une approche prudente dans le calcul du taux d’endettement et du reste à vivre.

Des charges sociales et fiscales élevées

URSSAF, impôt sur le revenu, caisses professionnelles : les libéraux supportent des charges conséquentes. Il est donc essentiel d’intégrer ces charges dans le calcul de la capacité de remboursement.

Une séparation stricte entre dettes personnelles et professionnelles

Un point clé : les dettes liées à l’activité professionnelle (emprunts de matériel, leasing, dettes fournisseurs) ne peuvent pas être incluses dans un rachat de crédits personnel.
Seules les dettes personnelles sont éligibles : prêt immobilier, prêt auto, prêt personnel, crédits renouvelables, découvert bancaire.

Le rachat de crédits pour les professions libérales

Un rachat toujours à titre personnel

Le rachat de crédits pour un professionnel libéral se fait toujours à titre personnel, jamais au nom de la structure juridique (SEL, SCP, EURL, etc.).
Autrement dit, la banque ne reprend que les crédits personnels : en aucun cas les dettes de la structure professionnelle, sauf s’il existe une “queue de prêt pro”, c’est-à-dire un reliquat personnel d’un financement professionnel.

Ce qu’il est possible de regrouper

• Crédits immobiliers à titre personnel

• Crédits à la consommation

• Prêts personnels

• Crédits auto

• Découverts bancaires

• Dettes personnelles diverses (hors dettes professionnelles)

Ce qui ne peut pas être intégré

• Prêts professionnels contractés au nom de la société

• Crédits affectés à l’achat de matériel professionnel

• Dettes fournisseurs ou fiscales d’entreprise

• Bilans déficitaires ou incohérents d’une année sur l’autre

Les conditions d’éligibilité

Pour obtenir un rachat de crédits en profession libérale, plusieurs critères sont étudiés :

• Ancienneté d’activité : minimum 2 à 3 ans d’exercice

• Revenus stables et suffisants pour assurer la nouvelle mensualité

• Bilans cohérents et non déficitaires sur les 2 ou 3 dernières années

• Taux d’endettement raisonnable après regroupement (< 40 %)

• Bonne gestion bancaire (pas d’incident de paiement, ni fichage Banque de France)

• Bien immobilier à usage personnel pour les montages avec garantie hypothécaire

Une étude de solvabilité plus rapide

L’étude de solvabilité est souvent plus rapide pour les professions libérales : le dossier repose sur un bilan simplifié, les flux bancaires sont plus lisibles, et la situation patrimoniale est plus facile à évaluer.
Le tout permet aux établissements de crédit d’émettre une décision plus rapidement, à condition que le dossier soit bien préparé.

Le rachat de soulte pour les professions libérales

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte intervient lors d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession. Il permet à un des co-indivisaires de racheter la part de l’autre afin de devenir propriétaire unique du bien immobilier.
La banque finance alors le montant de la soulte, auquel s’ajoutent parfois :

• Le remboursement du capital restant dû du prêt immobilier existant

• Les frais de notaire et droits de partage

• Les frais annexes (assurance, garantie, dossier)

Combiner rachat de soulte et rachat de crédits

Les professions libérales peuvent parfaitement combiner un rachat de soulte avec un rachat de crédits personnels.
Ce montage est courant lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession, quand il faut à la fois racheter une part immobilière et regrouper des dettes personnelles.

Les conditions à respecter :

• Le bien doit être détenu à titre personnel

• L’ensemble des prêts rachetés doivent être personnels

• Le dossier doit présenter une solvabilité cohérente

• Le montant global ne doit pas dépasser la capacité d’endettement

Les points de vigilance

• Aucun bilan déficitaire sur les trois dernières années

• Soulte proportionnée à la valeur du bien immobilier

• Frais de notaire intégrés au financement global

• Durée et taux adaptés à la situation du libéral

Conseils pour réussir son rachat de crédits en profession libérale

1. Préparez un dossier complet : bilans, relevés bancaires, justificatifs de crédits, situation patrimoniale.

2. Soyez transparent : une communication claire avec la banque ou le courtier accélère l’analyse.

3. Vérifiez la cohérence des bilans : évitez les variations trop fortes de revenus.

4. Anticipez les frais annexes : notaire, garantie, assurance emprunteur.

5. Ne mélangez pas dettes personnelles et professionnelles.

6. Faites appel à un courtier spécialisé comme Cibfinance, expert en rachat de crédits pour professions libérales et médicales.

Pourquoi faire appel à Cibfinance ?

Grâce à une expertise reconnue dans le financement des professions libérales et médicales, Cibfinance accompagne les indépendants dans la recherche de la meilleure solution :

• Rachat de crédits personnels pour professions libérales

• Financement global intégrant un rachat de soulte

• Accompagnement sur mesure pour optimiser la présentation du dossier

• Réactivité et interlocuteur unique

Notre objectif : vous aider à retrouver une stabilité financière et une trésorerie équilibrée, tout en réduisant vos mensualités.

A retenir sur le rachat de crédits profession libérale et médicale

Le rachat de crédits pour les professions libérales et médicales est une solution efficace pour réorganiser sa situation financière, alléger ses charges et simplifier la gestion de ses remboursements.
Bien préparé et présenté, le dossier peut être accepté rapidement, à condition de respecter les règles : uniquement des dettes personnelles, bilans cohérents, et solvabilité démontrée.

Vous exercez une activité libérale et souhaitez étudier votre projet ?
Cibfinance vous accompagne dans l’analyse de votre situation et vous propose une simulation personnalisée et sans engagement.

Faites votre simulation gratuite avec Cibfinance

Vous êtes profession libérale, profession médicale ?
Vous souhaitez réduire vos mensualités ou retrouver une trésorerie personnelle ?
Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.