Prêt familial et reconnaissance de dette : comment prêter de l’argent à un proche ?

Aider son enfant à acheter son premier logement, avancer de l’argent à un frère après une séparation ou soutenir un ami dans une période difficile.

Le prêt familial entre proches répond souvent à un besoin concret, avec une volonté simple : donner un coup de main. Au moment du virement, tout paraît évident.

L’argent sera remboursé lorsque la situation le permettra. Mais quelques années plus tard, les souvenirs peuvent diverger. Le prêteur attend un remboursement.

L’emprunteur pensait disposer de davantage de temps. Une reconnaissance de dette permet de clarifier cet engagement.

Quelles règles respecter pour un prêt familial ? Faut-il le déclarer aux impôts ? Et peut-on ensuite le rembourser dans le cadre d’un rachat de crédits ?

Pourquoi formaliser un prêt familial entre proches ?

La confiance facilite le prêt. Un document écrit permet de préciser les engagements de chacun. Il distingue notamment :

• une somme prêtée, qui doit être remboursée,
• d’une aide consentie sans contrepartie.
• Il fixe aussi les conditions de remboursement avant que des difficultés ou des incompréhensions apparaissent.

Deux solutions sont possibles :

• un contrat de prêt signé par le prêteur et l’emprunteur,
• une reconnaissance de dette signée par l’emprunteur. L’accord peut être établi directement entre particuliers ou devant un notaire.

Un parent qui prête 20 000 € à son enfant peut ainsi préciser si le remboursement commencera immédiatement, après un délai convenu ou à une échéance déterminée. Chacun sait alors à quoi s’en tenir.

À partir de quel montant faut-il un écrit ?

Au-delà de 1 500 €, la preuve du prêt doit, en principe, être apportée par un écrit, conformément à l’article 1359 du Code civil. Cette règle concerne la preuve de l’engagement.

L’absence de document ne signifie donc pas automatiquement que le prêt n’existe pas. Elle peut toutefois compliquer considérablement la demande de remboursement en cas de contestation.

Même pour une somme inférieure, un écrit reste recommandé. Le montant qui semble modeste aujourd’hui peut devenir important si la situation financière de l’un des proches se dégrade.

Comment rédiger une reconnaissance de dette ?

Pour une reconnaissance de dette sur papier, un point mérite une attention particulière : l’emprunteur doit signer le document et écrire lui-même le montant en chiffres et en lettres.

En cas de différence, la somme écrite en lettres prévaut. C’est l’exigence prévue par l’article 1376 du Code civil. Le document doit aussi préciser l’identité des parties, sa date, l’échéance de remboursement et le taux d’intérêt éventuel.

Le prêteur conserve l’original jusqu’au remboursement intégral. Pour rendre l’accord facile à appliquer, mieux vaut détailler :

• la date de remise des fonds ;
• le montant et la fréquence des remboursements ;
• la date de la première échéance ;
• l’existence ou l’absence d’intérêts ;
• les conditions d’un remboursement anticipé.

En pratique, conserver le justificatif du virement initial et les traces des remboursements permet de suivre les sommes effectivement versées.

Faut-il déclarer un prêt familial aux impôts ?

Le seuil fiscal est différent du seuil applicable à la preuve écrite. Lorsque le montant total emprunté dépasse 5 000 € au cours d’une même année, une déclaration est nécessaire. 4

Plusieurs petits prêts peuvent donc déclencher cette obligation. Deux prêts de 3 000 € représentent, par exemple, un total de 6 000 €. La déclaration incombe en priorité à l’emprunteur.

Elle s’effectue avec la déclaration annuelle de revenus, au moyen de l’annexe 2062. Les prêts sans intérêts sont également concernés, y compris lorsqu’ils ont été remboursés avant la fin de l’année.

Déclarer un prêt ne signifie pas payer un impôt sur le capital reçu. Cette formalité permet d’identifier la nature de l’opération.

Peut-on prêter de l’argent sans intérêts ?

Oui. Un prêt familial ou amical peut être accordé gratuitement.

Il est préférable de l’indiquer expressément dans le document. Si des intérêts sont prévus, le taux doit respecter le plafond de l’usure applicable.

Le prêteur doit déclarer les intérêts perçus parmi ses revenus. Le choix dépend de l’accord entre les parties. Il doit surtout être clairement exprimé dès le départ.

Quand le recours au notaire est-il utile ?

Pour une somme importante ou un engagement de longue durée, le notaire apporte une sécurité supplémentaire.

Un acte notarié doté de la force exécutoire permet au prêteur d’engager le recouvrement sans devoir obtenir préalablement un jugement reconnaissant sa créance.

Cela ne garantit pas la solvabilité de l’emprunteur, mais facilite les démarches en cas d’impayé. Le professionnel peut également aider les parties à prévoir des modalités adaptées à leur situation.

Que faire si le proche ne rembourse plus ?

Une difficulté de remboursement mérite d’abord un échange précis :

• Quelle somme reste due ?
• Quel montant l’emprunteur peut-il réellement verser ?
• Un nouvel échéancier est-il envisageable ?

Si les parties modifient leur accord, il est prudent de formaliser cette évolution par écrit.

En l’absence de solution, une mise en demeure puis une procédure de recouvrement peuvent être envisagées. Une injonction de payer permet notamment de demander au juge un titre exécutoire.

Il faut aussi surveiller les délais. L’action en remboursement se prescrit, en principe, par cinq ans à compter de l’exigibilité de la dette, sous réserve des événements pouvant modifier ce délai.

Peut-on intégrer un prêt familial dans un rachat de crédits ?

Le remboursement d’un prêt souscrit auprès d’un parent, d’un membre de la famille ou d’un ami peut être étudié dans le cadre d’un regroupement de crédits.

Cette possibilité dépend de la politique de l’établissement prêteur, des justificatifs disponibles et de la situation financière de l’emprunteur.

La banque peut notamment demander la reconnaissance de dette ou le contrat de prêt, la preuve du versement initial, la déclaration fiscale lorsqu’elle était obligatoire et un décompte actualisé de la somme restant à rembourser.

Une dette bien documentée facilite son examen, sans garantir son acceptation.

Par exemple, un ménage qui rembourse plusieurs crédits et doit encore 15 000 € à ses parents peut demander une étude intégrant cette dette familiale.

L’objectif est de vérifier si un financement global permet de rembourser les proches et d’obtenir une échéance compatible avec le budget du foyer.

Cibfinance peut étudier cette possibilité auprès de ses partenaires, selon les caractéristiques du dossier. L’intérêt de l’opération doit être apprécié dans son ensemble : mensualité, durée, frais et coût total.

Remplacer un prêt familial gratuit par un financement bancaire génère un coût. Une mensualité réduite peut aussi résulter d’un allongement de la durée et augmenter le coût global du crédit.

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Objet : Webinaire pour solution regroupement de crédits, financement SCI et financement SCPI

Bonjour à toutes et à tous,

3 dates, 3 solutions de financement et 3 nouvelles opportunités avec Cibfinance !

Comme annoncé lors du webinaire du 13 oct, 3 rendez-vous pour 3 rencontres consacrées à des solutions à proposer à vos clients.

L’objectif : vous donner des clés pour de nouvelles opportunités et développer votre activité.

1 – Jeudi 29 octobre, de 10 h à 12 h  –  Atelier SCI : une nouvelle dimension à vos dossiers

Quels projets financer en SCI ? Comment aborder ces dossiers ?
Meriem Othman, notre responsable des partenariats, animera cet atelier pour approfondir ce sujet, répondre à vos questions et échanger sur les possibilités de financement.

2 – Jeudi 5 novembre, de 10 h à 11 h – SCPI : découvrez la solution de Crédit Lift

Accompagnez les projets d’investissement de vos clients !

Deux représentants de Crédit Lift vous présenteront leur offre de financement de parts de SCPI : conditions d’octroi, taux proposés et principales caractéristiques.
Un rendez-vous pour mieux comprendre la solution d’un crédit pour SCPI et repérer les projets éligibles

3 – Mardi 17 novembre, de 10 h à 11 h 30 – Regroupement de crédits : les solutions Sygma

Une représentante de Sygma vous présentera les solutions de regroupement de crédits et répondra à vos questions.
L’occasion d’affiner votre lecture des dossiers et d’identifier de nouvelles possibilités d’accompagnement pour vos clients.

Inscrivez-vous dès maintenant à un ou plusieurs de ces trois créneaux : 04 77 32 32 09 ou accueil@cibfinance.fr

Les invitations et les modalités de connexion vous seront envoyées à la suite de l’inscription.

Nous avons hâte de vous retrouver pour ces échanges !

Toute l’équipe de Cibfinance

Faux documents et demandes de crédit : les banques renforcent leurs contrôles

Une banque partenaire de Cibfinance vient d’alerter son réseau sur la progression des usurpations d’identité et des faux documents dans les demandes de financement.

Sans révéler les procédures internes propres à cet établissement, cette communication illustre une tendance de fond : les banques et les sociétés de crédit renforcent leurs contrôles avant de débloquer les fonds.

Ces vérifications peuvent parfois surprendre l’emprunteur ou prolonger légèrement le traitement de son dossier.

Elles ne traduisent pas une défiance particulière envers lui. Elles visent au contraire à protéger son identité, à sécuriser son financement et à éviter qu’un crédit soit souscrit frauduleusement en son nom.

Des faux documents de plus en plus difficiles à détecter

La fraude documentaire n’est pas nouvelle. Les banques ont toujours été confrontées à des pièces d’identité falsifiées, des bulletins de salaire modifiés, de faux avis d’imposition, des relevés bancaires retouchés ou des justificatifs de domicile fabriqués.

Ce qui change aujourd’hui, c’est la facilité avec laquelle certains documents peuvent être transformés. Les outils de retouche sont accessibles à tous.

L’intelligence artificielle permet également de générer des documents, des photographies ou des vidéos particulièrement réalistes.

Une incohérence autrefois visible à l’œil nu peut désormais être beaucoup plus difficile à repérer.

Un faux document peut reprendre une mise en page crédible, un logo, une typographie et des informations qui paraissent cohérentes.

L’ACPR reconnaît expressément que la fraude documentaire peut concerner les documents d’identité comme les justificatifs nécessaires à une opération de crédit.

Ses lignes directrices invitent les organismes financiers à analyser les situations dans lesquelles un document semble faux, falsifié ou utilisé par une personne qui n’en est pas le véritable titulaire.

L’usurpation d’identité peut conduire à la souscription d’un faux crédit.

Le risque ne concerne pas uniquement les banques. La première victime peut être une personne dont l’identité a été volée. À partir d’une copie de pièce d’identité, d’un justificatif de domicile, d’un relevé bancaire et de quelques informations personnelles, un fraudeur peut tenter de constituer un dossier de financement.

La victime découvre parfois la fraude plusieurs mois plus tard, lorsqu’elle reçoit une relance ou constate une inscription dans un fichier d’incidents.

L’ACPR rappelle que la mention d’une usurpation d’identité dans les fichiers concernés permet d’alerter les établissements qui les consultent avant d’accorder un crédit.

Mais cette procédure intervient souvent après la découverte de la fraude. L’objectif prioritaire reste donc d’empêcher la souscription frauduleuse dès l’origine.

Les établissements financiers ont par ailleurs l’obligation d’identifier leurs clients et de vérifier leur identité. Cette vigilance participe à la lutte contre le blanchiment de capitaux, mais aussi à la sécurisation générale des opérations financières.

Pourquoi une simple copie de pièce d’identité ne suffit-elle plus toujours ?

Pendant longtemps, la transmission d’une copie de carte nationale d’identité ou de passeport pouvait constituer l’essentiel du contrôle.

Cette méthode présente aujourd’hui certaines limites. Une copie peut avoir été volée lors d’une précédente démarche. Elle peut avoir été interceptée après une fuite de données ou récupérée sur un appareil piraté.

Elle peut également avoir été modifiée ou associée à de fausses coordonnées. Les banques cherchent donc à vérifier simultanément plusieurs éléments :

• l’authenticité apparente du document d’identité ;
• la concordance entre la photographie et la personne qui sollicite le crédit ;
• la validité des coordonnées communiquées ;
• la cohérence entre l’identité, le téléphone, l’adresse électronique et les documents financiers ;
• la correspondance entre le titulaire du compte bancaire et l’emprunteur ;
• l’absence d’anomalies ou de modifications suspectes dans les pièces transmises.

Aucun contrôle pris isolément n’est infaillible. C’est le croisement des informations qui permet de réduire le risque de fraude.

Reconnaissance faciale, preuve de vie et entretien en visioconférence

Pour vérifier que le demandeur est bien la personne figurant sur son titre d’identité, certains établissements peuvent demander une photographie prise en direct ou une courte séquence vidéo. Le dispositif compare alors le visage du demandeur avec la photographie présente sur sa pièce d’identité.

La reconnaissance faciale peut servir à authentifier une personne, c’est-à-dire à confirmer qu’elle est bien celle qu’elle prétend être.

La CNIL rappelle cependant que les données biométriques sont des données personnelles particulièrement sensibles. Leur collecte doit donc être encadrée, sécurisée et limitée à un objectif déterminé. Une preuve de vie peut également être demandée.

Elle vise à s’assurer que la caméra filme une personne réellement présente et non une photographie, une vidéo enregistrée ou une image artificiellement générée. Lorsque la vérification automatisée ne peut pas aboutir, un entretien en visioconférence peut être proposé.

Il ne signifie pas nécessairement que le dossier est frauduleux. Une mauvaise luminosité, un téléphone ancien, une pièce d’identité abîmée ou une connexion insuffisante peuvent simplement empêcher le contrôle automatique.

Le téléphone et l’adresse électronique deviennent aussi des éléments de sécurité

Les coordonnées utilisées dans une demande de crédit font désormais partie de l’analyse antifraude. Un numéro de téléphone incohérent, récemment activé ou rattaché à un opérateur non identifié, peut entraîner une vérification complémentaire.

Il en va de même pour une adresse électronique nouvellement créée, inhabituelle ou différente de celle utilisée au début des échanges. Une anomalie ne constitue pas à elle seule une preuve de fraude. Une personne peut légitimement changer de numéro, créer une nouvelle adresse électronique ou utiliser un téléphone professionnel.

La banque peut néanmoins suspendre temporairement le déblocage des fonds le temps d’obtenir une explication ou un justificatif.

Cette prudence évite qu’un fraudeur ne remplace les véritables coordonnées de la victime par les siennes afin de recevoir les messages de validation et de contrôler l’ensemble du parcours de souscription.

Pourquoi ces contrôles peuvent rallonger le délai de financement

Dans un dossier de crédit, la rapidité reste importante. Mais elle ne doit jamais se faire au détriment de la sécurité.

Lorsque les systèmes détectent une incohérence, l’établissement peut demander une nouvelle pièce, effectuer une vérification manuelle ou organiser un échange avec l’emprunteur. Le déblocage des fonds peut alors être différé. Ce délai supplémentaire protège toutes les parties.

Il protège le client contre l’utilisation de son identité. Il protège la banque contre le versement des fonds à un fraudeur.

Il protège enfin le courtier, dont la responsabilité professionnelle et la réputation reposent sur la qualité des dossiers transmis.

Un contrôle supplémentaire ne doit donc pas être interprété comme un refus de financement. Il s’agit généralement d’une étape de sécurisation à régulariser.

Les bons réflexes pour présenter un dossier de crédit

Pour éviter un blocage ou une demande de pièces complémentaires, l’emprunteur doit transmettre des documents complets, lisibles et non modifiés. Il est notamment recommandé de :

• photographier ou numériser la totalité du document ;
• transmettre les deux faces de la pièce d’identité ;
• vérifier sa date de validité ;
• ne pas retoucher, recadrer excessivement ou recomposer les justificatifs ;
• utiliser ses propres coordonnées téléphoniques et électroniques ;
• signaler immédiatement tout changement de numéro ou d’adresse ;
• répondre rapidement aux demandes de vérification ;
• ne jamais transmettre ses pièces par l’intermédiaire d’un canal non sécurisé ;
• prévenir son courtier en cas de difficulté technique.

Même une modification réalisée sans intention frauduleuse peut éveiller un doute. Supprimer une opération sur un relevé bancaire, modifier un libellé ou recomposer plusieurs pages en un seul document peut conduire au rejet du dossier.

Le rôle de Cibfinance dans la prévention de la fraude

En qualité d’intermédiaire entre les courtiers et les établissements prêteurs, Cibfinance participe activement à la sécurisation des demandes de financement. Nos équipes vérifient la cohérence générale des dossiers avant leur transmission.

Elles sensibilisent les partenaires aux exigences des banques et accompagnent les emprunteurs lorsqu’une procédure de vérification complémentaire est nécessaire. Cette vigilance ne remplace pas les contrôles réalisés par l’établissement prêteur.

Elle permet néanmoins de repérer plus tôt une anomalie, une pièce incomplète ou une incohérence susceptible de retarder l’étude. Dans un environnement où les techniques de falsification évoluent rapidement, la confiance ne peut plus reposer uniquement sur l’apparence d’un document.

Elle repose sur la vérification de plusieurs éléments concordants et sur la traçabilité des échanges.

Des précautions renforcées pour mieux protéger les emprunteurs

Les contrôles d’identité, les vérifications biométriques et l’analyse des coordonnées peuvent sembler plus contraignants. Ils répondent pourtant à une réalité : une demande de crédit entièrement réalisée à distance peut être détournée par une personne disposant de documents volés ou falsifiés.

Le but d’une banque n’est pas de compliquer inutilement le parcours de ses clients. Il est de s’assurer que les fonds seront bien versés à la personne qui a réellement demandé le financement. Chez Cibfinance, nous considérons que la lutte contre les faux documents est une responsabilité collective.

Banques, sociétés de crédit, courtiers et emprunteurs ont tous intérêt à coopérer.

Quelques minutes consacrées à une vérification peuvent éviter les conséquences financières et administratives durables d’une usurpation d’identité.

La sécurité d’un financement commence par une certitude simple : savoir précisément à qui l’on prête.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

DCC2 et remboursement anticipé crédit à la consommation: un décret  sécurise les honoraires des courtiers en regroupement de crédits

Le décret n° 2026-861 du 12 septembre 2026 pourrait passer inaperçu parmi les nombreux textes accompagnant la réforme du crédit à la consommation. Il traite pourtant d’un sujet essentiel pour les intermédiaires en opérations de banque et, plus particulièrement, pour les professionnels du regroupement de crédits.

À compter du 20 novembre 2026, les règles applicables au remboursement anticipé d’un crédit à la consommation vont évoluer avec l’entrée en application de la transposition de la directive européenne 2023/2225, dite DCC2.

Le nouvel article L. 312-34 du Code de la consommation prévoit qu’en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur bénéficie d’une réduction du coût total du crédit proportionnelle à la durée restant à courir. Il précise surtout que « tous les frais imposés par le prêteur à l’emprunteur » sont pris en compte pour calculer cette réduction.

Cette nouvelle rédaction soulevait une question majeure : qu’en est-il des honoraires payés à un courtier ?

Pour le regroupement de crédits, la réponse était déterminante.

DCC2 : une nouvelle logique pour le remboursement anticipé

La directive européenne 2023/2225 renforce les droits du consommateur lorsqu’il rembourse son crédit avant son terme. Son article 29 consacre le droit à une réduction du coût total du crédit correspondant à la durée résiduelle du contrat.

La France a transposé cette disposition par l’ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025.

Jusqu’au 20 novembre 2026, l’article L. 312-34 prévoit que les « intérêts et frais afférents à la durée résiduelle du contrat de crédit » ne sont pas dus en cas de remboursement anticipé.

À partir du 20 novembre 2026, la rédaction change sensiblement. L’emprunteur aura droit à une réduction du coût total du crédit proportionnelle à la durée restante et tous les frais imposés par le prêteur devront entrer dans le calcul de cette réduction.

Cette évolution concerne naturellement les établissements prêteurs et conduit à réexaminer la place des frais facturés à l’origine du financement, notamment les frais de dossier lorsqu’ils entrent dans le champ défini par le texte.

Les établissements disposent de plusieurs possibilités pour adapter leur tarification. Certains pourraient notamment réduire ou supprimer certains frais initiaux et répercuter davantage leur rémunération dans le taux du crédit. Il s’agit toutefois d’une conséquence économique possible du nouveau cadre, et non d’une obligation prévue par le décret.

Pour les courtiers, la problématique était différente.

Les honoraires du courtier pouvaient-ils être concernés ?

La question était particulièrement sensible.

Un courtier peut percevoir directement de son client des honoraires correspondant à son travail d’intermédiation. Or, sans clarification réglementaire, se posait la question de savoir dans quelles circonstances ces frais pouvaient être considérés comme entrant dans l’assiette de la réduction du coût total du crédit en cas de remboursement anticipé.

Dans le regroupement de crédits, cette incertitude faisait peser un risque économique particulièrement important.

Pourquoi ?

Parce que le modèle économique d’un courtier n’est pas celui d’une banque.

Banque et courtier : deux modèles économiques différents

Un établissement prêteur exerce une activité qui s’inscrit dans la durée du crédit. Une partie essentielle de son modèle économique repose sur les intérêts perçus au cours de la vie du financement, en contrepartie notamment du capital mis à disposition et du risque supporté.

Le courtier fonctionne selon une logique différente.

L’essentiel de son travail est réalisé avant la conclusion et le déblocage du crédit.

Dans une opération de regroupement de crédits, il faut rechercher le client, effectuer la découverte de sa situation, recueillir les pièces, analyser ses revenus et ses charges, reconstituer son endettement, comprendre les causes de son besoin de restructuration, vérifier la faisabilité de l’opération, sélectionner une solution bancaire adaptée, constituer le dossier, répondre aux demandes complémentaires du prêteur et accompagner l’emprunteur jusqu’à l’aboutissement du financement.

Cette prestation peut représenter de nombreuses heures de travail.

Et surtout, son coût n’est pas proportionnel à la durée pendant laquelle le client conservera ensuite son crédit.

Pourquoi les honoraires du courtier sont décorrélés de la durée du prêt

Prenons un crédit accordé sur 15 ans.

Que l’emprunteur conserve ce financement pendant 15 ans ou qu’il le rembourse après 5 ans ne modifie pas le travail qui a été nécessaire au courtier pour obtenir le financement initial.

• La recherche de la solution bancaire a été réalisée.
• L’étude du dossier a été réalisée.
• Le montage a été réalisé.
• L’accompagnement du client jusqu’à l’offre et au financement a été réalisé.

La prestation économique du courtier est donc essentiellement consommée au moment où l’opération est mise en place.

C’est un point fondamental pour comprendre le décret du 12 septembre 2026 : la rémunération d’une prestation d’intermédiation réellement indépendante de la durée du crédit ne répond pas à la même logique économique qu’un coût directement attaché à cette durée.

Un enjeu encore plus important en regroupement de crédits

Cette distinction prend une importance particulière dans le regroupement de crédits.

Le RAC est une activité technique. Les dossiers peuvent associer plusieurs crédits à la consommation, des prêts immobiliers, des dettes diverses et parfois une trésorerie destinée à financer un nouveau projet.

L’analyse doit être globale.

Il faut comprendre la situation passée du ménage, sa situation actuelle et l’équilibre budgétaire recherché après l’opération.

Cette technicité explique que les honoraires d’intermédiation puissent être plus importants que dans certaines opérations de crédit immobilier plus standardisées.

Il existe par ailleurs une autre particularité du marché.

Une partie significative des emprunteurs ayant déjà réalisé un regroupement de crédits peut, plusieurs années plus tard, avoir de nouveau besoin d’une restructuration. Les professionnels parlent parfois de clients de deuxième ou de troisième génération.

Une nouvelle opération entraîne alors le remboursement anticipé de la précédente.

Si le courtier ayant réalisé la première opération avait dû restituer une fraction de ses honoraires plusieurs années après avoir intégralement exécuté sa prestation, la viabilité économique de l’activité aurait été profondément remise en cause.

L’enjeu dépassait donc largement une simple question de facturation.

Le décret n° 2026-861 apporte la clarification attendue

Publié au Journal officiel du 13 septembre 2026, le décret introduit un nouvel article D. 312-15-1 dans le Code de la consommation. Il entrera en vigueur le 20 novembre 2026. Son objet officiel est précisément de « préciser l’assiette de frais restituables à l’emprunteur en cas de remboursement anticipé du prêt ».

Le texte établit qu’un certain nombre de frais versés à un tiers ne sont pas considérés comme des frais imposés par le prêteur pour l’application de la réduction du coût total du crédit.

Quatre conditions doivent être réunies cumulativement.

1. Les frais doivent avoir été convenus entre le tiers et l’emprunteur, sauf lorsque le recours à ce tiers était imposé par le prêteur.
2. Ils doivent avoir été facturés par ce tiers.
3. Ils doivent avoir été payés directement à ce tiers, y compris lorsque le prêteur en fait l’avance.
4. Enfin, ils ne doivent pas dépendre de la durée du contrat de crédit.

Ces quatre conditions constituent désormais le cœur du dispositif.

La première condition est fondamentale pour le courtage

Le premier critère mérite une attention particulière.

Les frais doivent avoir été convenus entre le tiers et l’emprunteur et le recours à ce tiers ne doit pas avoir été imposé par le prêteur.

Cette rédaction correspond à une caractéristique essentielle du courtage.

La relation commerciale relative aux honoraires existe entre le courtier et son client. Le montant ou les modalités de calcul de la rémunération doivent être prévus dans leur relation contractuelle.

L’établissement prêteur n’a pas vocation à fixer les honoraires librement convenus entre le courtier et son client.

Le décret vient donc établir une distinction essentielle entre les frais imposés par le prêteur et la rémunération d’un tiers répondant aux quatre conditions prévues par l’article D. 312-15-1.

Un an de travail pour faire reconnaître la spécificité du regroupement de crédits

Cette clarification est aussi l’aboutissement d’un important travail professionnel.

La commission Regroupement de crédits de l’APIC, présidée par Pascal CHERIN, courtier spécialisé en regroupement de crédits depuis plus de 30 ans, s’est mobilisée sur ce sujet dès 2025.

Une première rencontre avec la Direction générale du Trésor à Bercy s’est tenue en juillet 2025.

L’objectif était de faire comprendre une réalité économique simple mais essentielle : les honoraires du courtier rémunèrent une prestation réalisée lors de la recherche, du montage et de la réalisation du financement. Ils ne constituent pas la rémunération d’une prestation exécutée progressivement pendant toute la durée du prêt.

Plus d’une année d’échanges, de travaux techniques et de réunions aura été nécessaire.

Les banques spécialisées en regroupement de crédits ont participé aux réflexions et aux travaux menés avec l’APIC. La Direction générale du Trésor a pris en considération les particularités de cette activité. L’ASF et la Fédération bancaire française ont également accompagné les travaux ayant conduit à cette clarification réglementaire.

Le résultat est aujourd’hui inscrit dans le Code de la consommation.

Une avancée importante, mais pas un blanc-seing pour les courtiers

Le décret sécurise le principe. Il ne dispense pas les professionnels d’être rigoureux.

C’est même exactement l’inverse.

Les quatre conditions étant cumulatives, les courtiers doivent maintenant vérifier que leurs pratiques contractuelles correspondent précisément au nouveau cadre réglementaire.

Le mandat, les conditions de rémunération, la facture, le circuit de paiement et la définition de la prestation doivent être cohérents.

Une attention particulière devra être portée à la démonstration que les honoraires ne dépendent pas de la durée du contrat de crédit et que le recours au courtier n’a pas été imposé par le prêteur.

La conformité documentaire devient donc un élément essentiel de la sécurisation des honoraires.

Cibfinance : la technicité réglementaire au service de ses partenaires

Pour Cibfinance, cette évolution illustre parfaitement la technicité du métier de courtier grossiste en regroupement de crédits.

Connaître un produit bancaire ne suffit plus.

Il faut comprendre le Code de la consommation, les règles applicables aux IOBSP, les conséquences de la DCC2, les pratiques des établissements prêteurs et les évolutions réglementaires susceptibles d’avoir une incidence directe sur le montage des opérations.

Cette expertise est particulièrement importante dans le regroupement de crédits, où chaque dossier nécessite une lecture à la fois financière, bancaire, réglementaire et commerciale.

Cibfinance accompagne depuis plus de 30 ans les professionnels du crédit dans la recherche et la mise en place de solutions de financement adaptées aux situations de leurs clients.

Le décret n° 2026-861 du 12 septembre 2026 constitue une avancée importante pour la profession.

Mais il rappelle également une réalité : dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, la maîtrise technique n’est plus seulement un avantage. Elle fait partie intégrante du métier.

Et c’est précisément sur cette expertise que Cibfinance entend continuer à accompagner ses partenaires.

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Hériter d’un bien immobilier sans avoir les liquidités pour payer les droits de succession : quelles solutions ?

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un patrimoine immobilier important ne signifie pas nécessairement hériter de liquidités.

C’est même une situation assez paradoxale : un héritier peut devenir propriétaire d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros et se retrouver simultanément dans l’obligation de trouver rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour régler les droits de succession.

Faut-il alors vendre le bien hérité ? Demander un délai à l’administration fiscale ? Souscrire un crédit ? Utiliser le bien immobilier comme garantie pour obtenir les liquidités nécessaires ?

Plusieurs solutions existent. Le prêt hypothécaire peut notamment permettre de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en trésorerie, sans être obligé de vendre immédiatement le bien.

Mais ce n’est pas la seule solution et chaque situation doit être étudiée individuellement.

Pourquoi peut-on hériter d’un patrimoine important et manquer de liquidités ?

Une succession peut être principalement constituée d’actifs immobiliers.

Prenons un exemple simple.

Un héritier reçoit un patrimoine immobilier d’une valeur importante mais dispose de peu d’épargne disponible. À la suite du calcul effectué dans le cadre de la succession, il doit régler 60 000 € de droits.

Son patrimoine s’est considérablement accru.

Sa trésorerie, elle, n’a pas changé.

La difficulté provient donc d’un décalage entre la valeur du patrimoine reçu et les liquidités immédiatement disponibles.

L’héritier peut alors être tenté de vendre rapidement le bien pour payer les droits de succession.

Cette vente n’est pourtant pas nécessairement la seule solution.

Première possibilité : utiliser ses liquidités disponibles

Lorsque l’héritier dispose d’une épargne suffisante, le règlement des droits avec ses propres liquidités constitue naturellement la solution la plus simple.

Mais mobiliser toute son épargne n’est pas toujours souhaitable.

Un héritier peut vouloir conserver une épargne de précaution ou avoir besoin de liquidités pour réaliser des travaux sur le bien hérité, financer un autre projet ou simplement maintenir son équilibre financier.

La question ne consiste donc pas uniquement à déterminer si l’héritier possède suffisamment d’argent. Il faut également déterminer s’il est pertinent de mobiliser la totalité de cette épargne.

Deuxième possibilité : demander le paiement fractionné ou différé des droits de succession

Sous certaines conditions, l’administration fiscale peut accorder des facilités de paiement.

Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement des droits.

Lorsque la succession comporte une proportion importante de biens non liquides, notamment immobiliers, la durée du fractionnement peut être plus longue.

Il existe également certaines situations permettant un paiement différé.

Ces mécanismes doivent être étudiés avec le notaire et l’administration fiscale.

Ils peuvent être particulièrement intéressants car leur coût peut être inférieur à celui d’un financement bancaire.

Mais étaler une dette fiscale sur quelques années ne règle pas systématiquement le problème.

Un héritier devant payer une somme importante peut rester confronté à des échéances trop élevées par rapport à ses revenus.

C’est alors que la recherche d’un financement bancaire peut devenir pertinente.

Le prêt hypothécaire pour financer les droits de succession

Lorsqu’un héritier possède un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, il peut être possible de mobiliser la valeur de ce patrimoine grâce à un prêt hypothécaire.

Le principe consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque.

En contrepartie, celle-ci accorde un financement qui peut notamment permettre de régler les droits de succession.

L’objectif n’est donc pas de vendre le patrimoine pour obtenir de l’argent. Il s’agit d’utiliser temporairement une partie de sa valeur pour créer de la liquidité.

Le propriétaire conserve son bien tout en obtenant les fonds nécessaires au règlement de la succession.

Un exemple pour comprendre le mécanisme

Imaginons un héritier devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent.

À l’issue de la succession, il doit régler 80 000 € de droits de succession.

Il souhaite conserver le bien et ne dispose pas des 80 000 € nécessaires.

Sous réserve de l’acceptation de son dossier par un établissement bancaire, un prêt hypothécaire peut permettre de financer les droits de succession.

Au lieu de devoir mobiliser immédiatement 80 000 €, l’héritier rembourse progressivement le financement selon la durée et les conditions prévues au contrat.

Il conserve ainsi le bien immobilier.

Il faut cependant rappeler qu’un prêt hypothécaire reste un crédit.

L’existence d’un patrimoine immobilier important ne dispense donc pas la banque d’étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

L’hypothèque ne remplace pas les revenus

C’est une idée reçue fréquente.

Un propriétaire possédant un bien de 800 000 € ne peut pas automatiquement emprunter 200 000 € simplement parce que la banque dispose d’une garantie immobilière importante.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire amortissable, l’établissement prêteur analyse notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine, l’âge de l’emprunteur et sa capacité à supporter la nouvelle mensualité.

L’hypothèque sécurise la banque, mais elle ne remplace pas l’analyse de solvabilité.

C’est pourquoi deux personnes possédant un patrimoine immobilier identique peuvent obtenir des solutions de financement très différentes.

Peut-on financer davantage que les seuls droits de succession ?

C’est un autre intérêt du financement hypothécaire.

La succession peut être à l’origine du besoin, sans nécessairement constituer le seul projet du client.

Un héritier peut par exemple avoir 50 000 € de droits à régler et souhaiter parallèlement financer un projet.

Selon sa situation patrimoniale, ses revenus, la valeur du bien donné en garantie et les critères de l’établissement prêteur, une enveloppe complémentaire peut éventuellement être étudiée.

Cette trésorerie peut permettre de financer un projet licite : acquisition immobilière selon le montage retenu, travaux, investissement ou autre besoin patrimonial.

Il faut toutefois distinguer juridiquement les différents objets du financement. Un crédit destiné à financer directement l’acquisition d’un bien immobilier n’obéit pas nécessairement aux mêmes règles qu’un financement de trésorerie garanti par une hypothèque.

C’est précisément l’un des intérêts de faire analyser le dossier par un professionnel spécialisé.

Droits de succession et crédits existants : penser au regroupement de crédits hypothécaire

La situation est différente lorsque l’héritier rembourse déjà plusieurs crédits.

Ajouter une nouvelle mensualité destinée au financement des droits de succession n’est alors pas toujours la meilleure solution.

Il peut être pertinent d’étudier un regroupement de crédits hypothécaire.

Le principe consiste à reprendre tout ou partie des crédits existants et à intégrer au nouveau financement la somme nécessaire au règlement de la succession, lorsque les conditions du prêteur le permettent.

L’opération permet alors de raisonner sur l’endettement global du client.

L’allongement de la durée de remboursement peut réduire la mensualité, mais augmente généralement le coût total du crédit. Cette conséquence doit être clairement présentée à l’emprunteur avant toute décision.

Succession et rachat de soulte : un autre besoin fréquent

Le problème ne se limite pas aux droits de succession.

Imaginons trois enfants héritant ensemble d’une maison.

L’un d’eux souhaite conserver le bien familial.

Il doit alors éventuellement financer les droits de succession mais également indemniser ses cohéritiers dans le cadre du partage.

Le besoin de financement peut devenir important alors même que l’héritier dispose désormais d’un patrimoine immobilier conséquent.

Un financement hypothécaire peut, selon la situation, permettre d’accompagner cette sortie d’indivision, le financement d’une soulte et les droits de successions.

Il faut alors étudier simultanément la valeur du bien, les droits de chacun, le montant de la soulte, les crédits éventuels et la capacité financière de l’héritier souhaitant conserver le patrimoine.

Et si l’héritier souhaite finalement vendre le bien ?

Financer les droits de succession ne signifie pas nécessairement conserver le bien pendant vingt ans.

Un héritier peut simplement vouloir éviter une vente précipitée.

Il peut avoir besoin de plusieurs mois pour vider une maison, effectuer certains travaux, résoudre une indivision ou attendre de meilleures conditions de commercialisation.

Un financement temporaire peut alors lui donner du temps.

L’objectif est différent : obtenir les liquidités nécessaires aujourd’hui et rembourser le financement lors de la vente future du bien.

Attention cependant : la perspective d’une vente future ne suffit pas à transformer automatiquement le financement en « prêt relais ». La nature du crédit doit correspondre au montage réellement mis en place par l’établissement prêteur.

Quelles solutions après 60 ou 65 ans ?

L’âge peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

Les revenus diminuent souvent avec le passage à la retraite et la durée possible du financement peut être réduite.

Pour certains propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire peut constituer une alternative.

Son fonctionnement est très différent d’un prêt amortissable traditionnel.

Il permet à un propriétaire répondant aux critères du prêteur de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans supporter les mensualités d’un crédit amortissable classique.

Cette solution peut notamment être étudiée pour financer des droits de succession, une soulte ou certains besoins patrimoniaux.

Elle présente toutefois des caractéristiques et un coût spécifiques qui doivent être parfaitement compris avant de s’engager.

Faut-il vendre ou emprunter pour payer les droits de succession ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

• Vendre peut être la meilleure solution lorsque l’héritier ne souhaite pas conserver le patrimoine.
• Le paiement fractionné accordé par l’administration fiscale peut être préférable lorsqu’il est accessible et que les échéances sont compatibles avec les revenus.
• Le prêt hypothécaire peut être pertinent lorsque l’objectif est de conserver le patrimoine ou d’obtenir davantage de temps.
• Le regroupement de crédits peut être envisagé lorsque l’héritier possède déjà plusieurs financements.

Une solution destinée aux seniors peut enfin être étudiée lorsque les revenus ne permettent plus d’envisager facilement un crédit amortissable traditionnel.

Le rôle du courtier consiste précisément à analyser ces différentes possibilités avant de rechercher un financement.

Le véritable sujet : transformer du patrimoine immobilier en liquidités

C’est finalement toute la particularité de ces dossiers.

Le client n’est pas nécessairement confronté à un problème de patrimoine. Il est confronté à un problème de liquidité.

Il peut posséder 500 000 €, 800 000 € ou davantage de patrimoine immobilier et ne pas disposer des 50 000 € ou 100 000 € nécessaires au règlement de sa succession.

Le financement hypothécaire peut permettre de créer cette liquidité sans procéder immédiatement à la vente du patrimoine.

Mais cette transformation a un coût : le taux, les intérêts, les frais de garantie, les frais liés à l’hypothèque et, le cas échéant, l’assurance doivent être intégrés dans l’analyse.

Il faut donc comparer le coût du financement avec les autres solutions disponibles et avec les objectifs patrimoniaux de l’héritier.

Pourquoi faire étudier le dossier avant de vendre le bien hérité ?

Une succession est souvent accompagnée d’un délai et d’une pression financière.

C’est précisément dans ce contexte qu’une décision prise trop rapidement peut avoir des conséquences importantes.

Avant de mettre en vente un bien uniquement pour obtenir les liquidités nécessaires au paiement des droits, il peut être utile de faire étudier les différentes possibilités de financement.

L’analyse doit notamment porter sur :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier ;
• le montant des droits à régler ;
• les liquidités disponibles ;
• les revenus de l’héritier ;
• ses crédits et charges existants ;
• son âge ;
• la durée pendant laquelle il souhaite conserver le bien ;
• l’existence éventuelle d’une indivision ;
• les autres projets qu’il souhaite financer.

C’est l’ensemble de ces éléments qui permet de déterminer si un financement est envisageable et surtout s’il présente un véritable intérêt pour l’emprunteur.

Cibfinance : des solutions de financement pour les successions immobilières

Cibfinance intervient sur des problématiques de financement qui ne trouvent pas toujours de réponse dans les circuits bancaires traditionnels.

Selon la situation du client, différentes solutions peuvent être étudiées : prêt hypothécaire de trésorerie, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, financement d’une soulte ou solution destinée aux propriétaires seniors.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement un crédit.

Il est d’identifier la solution de financement cohérente avec la situation financière et patrimoniale de l’héritier.

Vous avez hérité d’un bien immobilier mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ?

Avant d’envisager une vente précipitée, une étude de votre patrimoine et de votre capacité de financement peut permettre de déterminer si une autre solution est possible.

Faites votre simulation pour financer les droits de succession dès maintenant.

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Rachat de crédits pour financer un projet : les taux repartent à la hausse, n’attendez pas trop !

Travaux, agrandissement de la maison, changement de voiture, aménagement extérieur, aide à un enfant ou simplement besoin d’une trésorerie supplémentaire : de nombreux ménages ont des projets qu’ils reportent dans l’attente d’un contexte financier plus favorable.

Mais attendre est-il encore la bonne stratégie ?

En septembre 2026, plusieurs signaux montrent au contraire que le coût du crédit pourrait rester sous pression dans les prochains mois.

Dans ce contexte, les propriétaires qui disposent déjà de plusieurs crédits peuvent avoir intérêt à étudier dès maintenant une solution de rachat de crédits intégrant le financement de leur nouveau projet.

L’objectif n’est alors pas seulement de regrouper les crédits existants. Il peut également être de dégager une enveloppe de trésorerie permettant de financer un nouveau besoin tout en conservant une mensualité adaptée au budget du ménage.

Les taux de marché repartent à la hausse

Depuis plusieurs semaines, les marchés obligataires connaissent de nouvelles tensions.

L’un des indicateurs à surveiller en France est le rendement des Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans, communément appelé OAT 10 ans.

Pourquoi cet indicateur est-il important ?

Parce qu’il constitue l’une des références du marché pour les financements à long terme. Lorsque les rendements obligataires progressent durablement, les conditions auxquelles les établissements financiers se refinancent et couvrent leurs risques peuvent également se tendre.

Début septembre 2026, l’OAT française à 10 ans a ainsi franchi la barre des 4 %, retrouvant des niveaux qui n’avaient plus été observés depuis de nombreuses années.

Cette hausse commence à se retrouver dans les barèmes bancaires.

Les premières grilles de septembre montrent ainsi des augmentations de taux de crédit immobilier généralement comprises entre 0,10 et 0,20 point selon les établissements.

Cela ne signifie évidemment pas que tous les taux de crédit vont automatiquement augmenter dans les mêmes proportions.

Mais la tendance mérite d’être prise en considération lorsqu’un projet est déjà défini.

Attendre une baisse des taux : un pari qui n’est pas sans risque

Depuis plusieurs mois, certains emprunteurs retardent leurs projets dans l’espoir de bénéficier prochainement de meilleures conditions de financement.

Cette stratégie pouvait se comprendre lorsque les marchés anticipaient une détente durable des taux.

La situation est aujourd’hui moins évidente.

Les marchés obligataires sont confrontés à plusieurs facteurs de tension : besoins importants de financement des États, déficits publics, évolution de l’inflation, contexte géopolitique et incertitudes sur les politiques monétaires.

Personne ne peut prévoir avec certitude l’évolution des taux dans les prochains mois.

Une chose est cependant certaine : lorsqu’un ménage possède aujourd’hui un projet concret et dispose de la capacité financière nécessaire pour le réaliser, attendre uniquement dans l’espoir d’obtenir un taux inférieur constitue également une décision financière.

Et cette décision comporte un risque : devoir finalement financer le même projet plus tard, à des conditions moins favorables.

Le rachat de crédits ne sert pas uniquement à réduire ses mensualités

C’est probablement l’une des idées reçues les plus fréquentes concernant le regroupement de crédits.

Le rachat de crédits est souvent associé aux ménages qui souhaitent réduire leur taux d’endettement ou retrouver davantage de pouvoir d’achat mensuel.

C’est effectivement l’une de ses fonctions.

Mais ce n’est pas la seule.

Un regroupement de crédits peut également permettre d’intégrer une trésorerie destinée à financer un nouveau projet.

L’établissement financier reprend alors tout ou partie des crédits existants et met en place un nouveau financement.

Selon la situation de l’emprunteur, la nature de ses crédits, son patrimoine et le projet envisagé, une enveloppe supplémentaire peut être intégrée à l’opération.

Le ménage peut ainsi restructurer ses engagements existants tout en finançant son nouveau projet.

Quels projets peuvent être financés grâce à un rachat de crédits ?

Les besoins sont très différents d’un ménage à l’autre.

Un propriétaire peut par exemple souhaiter réaliser 40 000 euros de travaux dans sa résidence principale alors qu’il rembourse déjà son crédit immobilier, un prêt automobile et plusieurs crédits à la consommation.

Un autre souhaite agrandir sa maison plutôt que déménager.

Un ménage peut également avoir besoin de remplacer une voiture, d’installer une piscine, de refaire une toiture ou de financer différents travaux d’amélioration de son logement.

D’autres besoins peuvent nécessiter une trésorerie plus libre : accompagner financièrement un enfant, faire face à une dépense importante ou disposer d’une enveloppe destinée à plusieurs projets.

Dans toutes ces situations, la question ne doit pas uniquement être : « Quel nouveau crédit pouvons-nous souscrire ? »

Il peut être plus pertinent d’analyser l’ensemble de l’endettement existant.

Financer des travaux grâce au regroupement de crédits

Les travaux représentent justement l’un des besoins pour lesquels le rachat de crédits peut présenter un intérêt particulier.

Imaginons un ménage propriétaire d’une maison depuis plusieurs années.

Il souhaite réaliser une extension, rénover son logement ou engager d’importants travaux énergétiques.

Il rembourse cependant encore son prêt immobilier et différents crédits.

Ajouter simplement un nouveau prêt travaux peut augmenter fortement ses charges mensuelles et son taux d’endettement.

Une autre approche consiste à étudier simultanément les crédits existants et le nouveau besoin.

Le regroupement de crédits peut alors permettre de restructurer les encours et d’intégrer le montant nécessaire aux travaux dans le nouveau financement.

Lorsque la situation patrimoniale le permet, une solution avec garantie hypothécaire peut également être envisagée pour des projets plus importants.

Un rachat de crédits pour changer de voiture

L’achat d’un véhicule représente également un budget de plus en plus important pour les ménages.

Lorsqu’un foyer rembourse déjà plusieurs crédits, souscrire un nouveau financement automobile peut sensiblement augmenter la mensualité globale.

Le regroupement de crédits peut constituer une autre possibilité.

Le financement nécessaire à l’achat du véhicule peut, sous certaines conditions, être intégré dans l’opération de rachat de crédits.

Le ménage ne raisonne alors plus crédit par crédit, mais sur son budget global.

Cette approche peut être particulièrement intéressante lorsque plusieurs financements arrivent à des échéances différentes et pèsent déjà sur les charges mensuelles.

Propriétaires : la valeur du patrimoine immobilier peut ouvrir d’autres possibilités

Pour les propriétaires, l’analyse peut aller encore plus loin.

La valeur du bien immobilier et le capital restant dû sur le crédit immobilier permettent d’évaluer la marge patrimoniale éventuellement disponible.

Dans certaines situations, le recours à une garantie hypothécaire permet d’envisager des montants de financement plus importants et des durées adaptées à l’opération.

Il devient alors possible d’étudier simultanément le remboursement de crédits existants et le financement d’un projet significatif.

C’est notamment le cas pour des travaux importants, l’agrandissement d’une résidence principale ou certains besoins de trésorerie.

Chaque opération reste naturellement soumise à l’étude et à l’acceptation de l’établissement prêteur.

Pourquoi étudier son projet maintenant ?

Il ne s’agit pas d’affirmer que les taux vont nécessairement augmenter chaque mois.

Les marchés financiers peuvent évoluer rapidement et une détente reste toujours possible.

En revanche, les signaux observés en septembre 2026 ne plaident plus clairement en faveur d’une baisse prochaine et généralisée du coût du crédit.

L’OAT française à 10 ans a franchi des niveaux particulièrement élevés et les banques ont commencé à ajuster certains de leurs barèmes.

Pour un ménage qui envisage depuis plusieurs mois des travaux, un agrandissement, le remplacement de son véhicule ou un autre projet important, attendre six mois ou un an uniquement pour espérer obtenir de meilleures conditions n’est donc pas nécessairement la meilleure stratégie.

Le bon raisonnement consiste plutôt à vérifier dès maintenant si le projet est finançable.

Le taux n’est pas le seul élément à regarder

Un rachat de crédits ne doit toutefois jamais être décidé uniquement parce que les taux risquent d’augmenter.

L’opération doit être étudiée dans sa globalité.

Il faut notamment prendre en considération le montant des crédits restant à rembourser, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, les frais liés à l’opération, le coût de l’assurance, les frais de garantie lorsqu’une hypothèque est nécessaire, la durée du nouveau financement et son coût total.

La réduction de la mensualité est généralement obtenue grâce à un allongement de la durée de remboursement.

Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Le regroupement de crédits doit donc être considéré comme un outil permettant de réorganiser un budget et éventuellement de financer un nouveau projet, et non comme une solution permettant systématiquement de réaliser une économie.

Faire étudier son projet avant de prendre une décision

Chez Cibfinance, nous travaillons avec des professionnels du crédit et des établissements spécialisés dans le regroupement de crédits et les financements avec ou sans garantie hypothécaire.

L’objectif est d’étudier la situation dans son ensemble : crédits en cours, mensualités, revenus, charges, patrimoine immobilier, âge des emprunteurs, projet et montant de trésorerie recherché.

Cette analyse permet de déterminer si une restructuration est envisageable et quelle solution peut être adaptée à la situation du ménage.

Car dans le contexte actuel, la véritable question n’est peut-être plus seulement :

« Dois-je attendre que les taux baissent ? »

Elle pourrait plutôt être :

« Mon projet est-il finançable aujourd’hui dans de bonnes conditions ? »

Si vous avez un projet de travaux, d’agrandissement, de changement de véhicule ou un besoin de trésorerie, le moment est peut-être venu de le faire étudier.

Attendre une baisse hypothétique des taux peut parfois être une stratégie.

Mais lorsque les taux obligataires progressent et que les banques commencent à relever leurs barèmes, attendre devient aussi un pari.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

La grande transmission des baby-boomers : 9000 milliards € au cœur d’un choc patrimonial inédit.

Au cours des quinze prochaines années, la France va connaître un phénomène économique majeur souvent qualifié de “grande transmission”.

Derrière cette expression se cache un chiffre impressionnant : près de 9000 milliards € devraient faire l’objet d’une transmission entre générations, principalement à la suite de la disparition progressive de la génération du baby-boom.

Ce volume de patrimoine n’a aucun précédent dans l’histoire économique française.

Il dépasse largement les cycles habituels de transmission et pose des enjeux concrets pour les familles, les héritiers, les professionnels du patrimoine et bien sûr les courtiers en crédit avec de solutions de financement pour les frais de succession, sortir d’une indivision ou encore liquidifier le patrimoine pour préparer l’héritage avec un prêt hypothécaire.

Cet article propose d’analyser ce phénomène en profondeur, ses conséquences et surtout les solutions concrètes à mettre en place pour anticiper ces transmissions.

Une génération qui concentre une grande partie du patrimoine

Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, ont bénéficié d’un contexte économique particulièrement favorable.

Croissance soutenue, accès facilité à la propriété, progression des revenus et valorisation continue de l’immobilier ont contribué à constituer un patrimoine important.

Aujourd’hui, cette génération détient une part significative du patrimoine national, notamment sous forme immobilière.

Dans de nombreux cas, il s’agit de résidences principales, de résidences secondaires ou de biens locatifs acquis il y a plusieurs décennies et dont la valeur a fortement augmenté.

Ce patrimoine est souvent peu liquide. Il est constitué majoritairement de pierre et non de liquidités disponibles. C’est précisément ce point qui va créer des tensions au moment des successions.

Une accélération mécanique des successions

Le vieillissement de la population entraîne une augmentation naturelle du nombre de successions. Ce phénomène est amplifié par la taille de la génération concernée et par la valeur élevée des patrimoines détenus.

Chaque année, les montants transmis progressent. Ils atteignent désormais plusieurs centaines de milliards d’euros par an. Cette dynamique devrait se poursuivre jusqu’à l’horizon 2040.

Ce mouvement de fond transforme la structure même de la richesse en France.

Une part croissante du patrimoine détenu par les ménages provient désormais de l’héritage et non plus uniquement de l’épargne constituée au cours de la vie active.

Vers une société de plus en plus dépendante de l’héritage

Cette évolution n’est pas neutre. Elle modifie profondément les équilibres économiques et sociaux.

D’un côté, les ménages qui héritent d’un patrimoine immobilier important bénéficient d’un effet de levier considérable. Ils peuvent conserver, louer, arbitrer ou transmettre à leur tour ce patrimoine.

De l’autre, ceux qui ne bénéficient pas d’héritage se retrouvent plus dépendants de leurs revenus et de leur capacité d’endettement pour accéder à la propriété ou se constituer un patrimoine.

Cette situation accentue les écarts et renforce le rôle stratégique de l’accompagnement patrimonial.

Un enjeu majeur mais encore sous-anticipé

Malgré l’ampleur du phénomène, de nombreuses familles n’anticipent pas suffisamment les conséquences pratiques d’une succession.

Le sujet reste souvent tabou. Pourtant, les enjeux sont concrets et immédiats au moment du décès : droits de succession à payer, partage du patrimoine, gestion de l’indivision, arbitrage entre conservation et vente des biens.

Dans la majorité des cas, le principal actif transmis est un bien immobilier. Or, les droits de succession doivent être réglés en numéraire dans des délais relativement courts.

C’est ici que se pose une problématique essentielle.

Le paradoxe de l’héritage immobilier sans liquidité

De nombreux héritiers se retrouvent dans une situation paradoxale. Ils héritent d’un patrimoine immobilier de valeur mais ne disposent pas des liquidités nécessaires pour payer les droits de succession.

Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à eux, mais certaines sont subies plutôt que choisies.

La solution la plus fréquente consiste à vendre le bien immobilier pour dégager les fonds nécessaires. Cette vente peut intervenir dans l’urgence, parfois dans des conditions défavorables, sans réelle stratégie patrimoniale.

Pourtant, cette situation n’est pas une fatalité.

Financer les droits de succession sans vendre le bien

Il existe des solutions permettant aux héritiers de conserver le patrimoine immobilier tout en s’acquittant des droits de succession.

Le prêt hypothécaire constitue une réponse particulièrement adaptée dans ce contexte. Il permet de financer tout ou partie des droits de succession en s’appuyant sur la valeur du bien immobilier reçu.

Ce type de financement présente plusieurs avantages. Il évite la vente précipitée du bien, permet de préserver le patrimoine familial et offre la possibilité d’étaler le remboursement dans le temps.

Dans certains cas, il peut également faciliter le rachat de parts entre héritiers, notamment lorsque l’un souhaite conserver le bien et indemniser les autres.

Pour les professionnels du courtage, ce type de montage représente une véritable opportunité d’accompagnement à forte valeur ajoutée. Il nécessite une analyse fine de la situation patrimoniale, des objectifs des héritiers et des capacités de remboursement.

Anticiper la transmission en amont : un levier stratégique

Au-delà de la gestion des successions, la grande transmission pose aussi la question de l’anticipation.

De nombreux seniors souhaitent aujourd’hui transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant, que ce soit pour aider leurs enfants, optimiser la fiscalité ou financer des projets personnels.

Cependant, là encore, le patrimoine est souvent immobilisé dans l’immobilier.

La question devient alors la suivante : comment transformer ce patrimoine en liquidités sans vendre le bien ?

Le prêt hypothécaire pour libérer des liquidités

Le prêt hypothécaire permet aux propriétaires de mobiliser une partie de la valeur de leur bien immobilier sans s’en séparer.

Cette solution peut être utilisée pour réaliser des donations, financer des projets ou réorganiser son patrimoine.

Elle offre une grande souplesse et permet d’anticiper la transmission dans de meilleures conditions, en évitant les situations d’urgence au moment de la succession.

Le prêt viager hypothécaire : une solution adaptée aux seniors

Pour les seniors, une solution spécifique existe : le prêt viager hypothécaire.

Ce produit s’adresse aux propriétaires âgés qui souhaitent obtenir des liquidités sans avoir à rembourser de mensualités de leur vivant.

Le capital et les intérêts sont remboursés au décès, généralement par la vente du bien ou par les héritiers s’ils souhaitent le conserver.

Le prêt viager hypothécaire présente plusieurs avantages. Il permet de compléter ses revenus, de financer des projets, d’aider ses proches ou d’anticiper la transmission.

Il constitue également un outil pertinent pour éviter de transmettre un patrimoine uniquement immobilier et sans liquidité.

Un rôle clé pour les courtiers en crédit

Face à cette vague de transmission, le rôle des courtiers en crédit est appelé à évoluer.

Ils ne sont plus seulement des intermédiaires dans le financement immobilier classique. Ils deviennent des acteurs centraux de l’accompagnement patrimonial.

Leur expertise permet d’identifier des solutions adaptées, de structurer des financements complexes et d’apporter des réponses concrètes à des problématiques souvent mal anticipées.

Chez Cibfinance, cette approche fait partie intégrante de l’accompagnement proposé aux clients et aux partenaires.

Ce qu’il faut retenir sur la grande transmission

La transmission des 9 000 milliards d’euros constitue un tournant majeur pour l’économie française et pour les ménages.

Derrière ce chiffre, il y a des enjeux très concrets : préserver un patrimoine, éviter des ventes contraintes, optimiser la transmission et accompagner les familles dans des moments clés.

Anticiper, structurer et financer intelligemment ces transmissions devient essentiel.

Les solutions existent. Encore faut-il les connaître et les mettre en œuvre au bon moment.

C’est précisément là que l’expertise d’un courtier spécialisé prend tout son sens.

Le prêt hypothécaire et el prêt viager hypothécaire, une solution d’avenir accompagnée par Cibfinance

Dans un environnement économique et démographique en mutation, le prêt hypothécaire s’impose comme une solution moderne, souple et patrimoniale. Loin d’être un produit marginal, il répond à des besoins concrets et de plus en plus répandus.

Encore faut il être accompagné par un spécialiste capable d’en maîtriser les subtilités et d’en faire un véritable outil de stratégie patrimoniale.

Cibfinance s’inscrit pleinement dans cette démarche d’expertise, en proposant des solutions de prêt hypothécaire pensées pour durer, sécurisées et adaptées aux enjeux réels de ses clients.

Le prêt hypothécaire n’est pas un aveu de faiblesse patrimoniale. Lorsqu’il est bien structuré, il devient une décision éclairée et assumée.

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Crédit immobilier et consommation : pourquoi les Français empruntent de moins en moins en 2025 ?

Le constat est sans appel : les Français empruntent de moins en moins et la baisse de la détention d’un crédit en 2025 est nette.

Selon la dernière édition de l’Observatoire des crédits aux ménages publié par la Fédération bancaire française et l’Association française des sociétés financières, le taux de détention des crédits est tombé à un niveau historiquement bas en 2025.

Une tendance lourde qui en dit long sur l’évolution du marché du crédit… et sur les nouvelles attentes des ménages.

Un taux de détention au plus bas historique

En 2025, seuls 40,4 % des ménages français détiennent un crédit, qu’il soit immobilier ou à la consommation.

C’est :

• un recul significatif par rapport aux années précédentes
• environ 380 000 ménages emprunteurs en moins en un an
• un niveau bien inférieur à la moyenne historique, longtemps située autour de 50 %

Ce chiffre marque un tournant. Le crédit, autrefois largement répandu, devient progressivement moins accessible… ou moins attractif.

Une baisse qui touche tous les types de crédits

Contrairement à certaines périodes où seul un segment était affecté, la baisse actuelle est généralisée.

Le crédit immobilier en recul

Le taux de détention des crédits immobiliers diminue depuis 2020. Tous les projets sont concernés :

• acquisition de résidence principale
• résidence secondaire
• investissement locatif
• financement de travaux

La conséquence est directe : moins de transactions, moins de nouveaux emprunteurs et un marché globalement ralenti.

Le crédit à la consommation également touché

Le crédit conso n’échappe pas à la tendance :

• recul des financements en magasin
• baisse du crédit renouvelable
• diminution des prêts personnels

Fait notable : même les crédits distribués par les banques et organismes spécialisés reculent fortement.

Un facteur clé de cette baisse du crédit en 2025 : la perte de confiance des ménages

Pour Michel Mouillart, auteur de l’étude, l’explication est claire :

Les ménages ont le sentiment que leur situation financière se dégrade.

Plusieurs éléments expliquent cette prudence :

• l’impact durable de l’inflation
• la hausse du coût de la vie
• des taux d’intérêt encore élevés
• un climat économique incertain

Résultat : les ménages hésitent à s’endetter et privilégient l’attentisme.

Moins de primo-accédants : un signal fort

Un autre indicateur clé est particulièrement préoccupant : la baisse du nombre de primo-accédants.

Depuis 2021, de nombreux ménages sont sortis du marché immobilier.

Les raisons sont connues :

• capacité d’emprunt réduite par la hausse des taux
• exigences d’apport plus élevées
• conditions d’octroi plus strictes

Cette situation bloque l’entrée de nouveaux acheteurs, ce qui entraîne mécaniquement une baisse du taux global de détention des crédits.

Une tendance installée depuis plus de 10 ans expliquant cette baisse du crédit pour 2025

La baisse actuelle ne date pas d’hier. Elle s’inscrit dans une évolution plus longue, amorcée après les réformes du crédit à la consommation :

• Loi Lagarde
• Loi Hamon

Ces lois ont permis de mieux encadrer le crédit et de protéger les emprunteurs, mais elles ont aussi contribué à réduire l’accès au financement pour certains profils.

Aujourd’hui, cette tendance structurelle est amplifiée par le contexte économique.

Des intentions d’emprunt au plus bas pour 2026

Les perspectives ne sont pas plus encourageantes à court terme.

Selon l’Observatoire :

• 2,8 % des ménages envisagent un crédit immobilier
• 3 % un crédit à la consommation

Ces niveaux sont historiquement faibles.

Ils traduisent un marché encore bloqué, malgré une légère détente des taux observée récemment.

Dans ce contexte, le rôle du courtier devient essentiel

Dans un marché plus complexe et plus sélectif, l’accompagnement devient un enjeu majeur.

Aujourd’hui, obtenir un financement ne se résume plus à comparer des taux.

Il s’agit de :

• structurer son projet
• optimiser sa capacité d’emprunt
• identifier les bonnes solutions selon son profil
• accéder à des financements spécifiques souvent méconnus

C’est précisément là que l’intervention d’un courtier prend tout son sens.

Quelles solutions pour concrétiser son projet malgré tout ?

Même dans un contexte difficile, des solutions existent.

Selon les profils et les objectifs, il est possible d’envisager :

• un crédit immobilier optimisé avec montage adapté
• un regroupement de crédits pour retrouver de la capacité d’emprunt
• un prêt hypothécaire pour des situations spécifiques
• un financement de travaux sur longue durée
• des montages patrimoniaux (SCPI, SCI…)

L’enjeu est d’adapter la stratégie de financement à la réalité du marché actuel.

Rachat de crédit : une solution pour financer un nouveau projet sans alourdir ses mensualités

Dans un contexte où l’accès au crédit se complique, il existe une solution souvent pertinente pour dégager de la trésorerie sans déséquilibrer son budget : le rachat de crédit.

Le principe est simple. Il s’agit de regrouper un ou plusieurs crédits existants (immobilier et/ou consommation), puis d’y intégrer une enveloppe de trésorerie supplémentaire, par exemple 20 000 €, 30 000 € ou 50 000 €, destinée à financer un nouveau projet.

L’intérêt est immédiat. Plutôt que de souscrire un troisième crédit avec une nouvelle mensualité, vous n’avez plus qu’un seul prêt, avec une mensualité unique.

Cela permet de conserver un taux d’endettement maîtrisé et d’éviter une pression excessive sur votre budget.

Bien sûr, cette opération repose sur un allongement de la durée de remboursement. Cela entraîne mécaniquement une augmentation du coût total du crédit. Mais en contrepartie, vous gagnez en lisibilité financière et en confort de gestion, ce qui est essentiel dans un contexte d’inflation où les dépenses du quotidien augmentent rapidement.

Les fonds débloqués peuvent être utilisés pour des projets utiles et valorisants, tels que :

• des travaux d’agrandissement ou d’extension
• une rénovation énergétique
• l’amélioration globale de votre habitation

Autant d’investissements qui s’inscrivent dans une logique de valorisation patrimoniale, tout en améliorant votre cadre de vie.

Dans un marché du crédit plus contraint, le rachat de crédit devient ainsi un véritable levier pour continuer à concrétiser ses projets sans fragiliser sa situation financière.

Un marché en mutation, pas à l’arrêt

La baisse du taux de détention des crédits en 2025 marque une évolution profonde du marché.

Mais elle ne signifie pas la fin des projets.

Elle impose simplement :

• plus de préparation
• plus d’expertise
• et un accompagnement sur mesure

Rachat de crédits + projet : faites votre simulation en ligne avec Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits plus projet sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Immobilier des seniors : une richesse sous-exploitée au service des générations futures

La crise du logement en France s’installe durablement.

Accès à la propriété plus difficile, baisse de la construction, tension locative…

Dans ce contexte, une question revient avec insistance : comment mobiliser intelligemment le patrimoine existant ?

Un élément souvent oublié mérite pourtant toute notre attention : le patrimoine immobilier détenu par les seniors.

Il existe des solutions pour liquéfier le patrimoine immobilier d’un senior : prêt hypothécaire ou prêt viager hypothécaire.

Un paradoxe français : des seniors riches en immobilier, mais pauvres en liquidités

Aujourd’hui, une grande partie du patrimoine immobilier français est détenue par les plus de 60 ans.

Ces derniers ont souvent fini de rembourser leur crédit et disposent d’un actif important… mais peu liquide.

Dans le même temps :

• les jeunes générations peinent à accéder à la propriété
• le marché immobilier ralentit
• la mobilité résidentielle est freinée

Ce décalage crée une forme d’“immobilité patrimoniale”.

Autrement dit, la richesse existe… mais elle ne circule pas.

Une clé de lecture nouvelle : faire circuler la valeur immobilière

Certains experts défendent une approche différente : plutôt que de construire toujours plus, il faudrait mieux utiliser l’existant.

L’idée est simple :

• permettre aux seniors de mobiliser la valeur de leur bien
• injecter cette liquidité dans l’économie
• faciliter la transmission ou l’aide aux plus jeunes

Cette vision repose sur un changement de paradigme : ne plus considérer l’immobilier uniquement comme un actif figé, mais comme une ressource mobilisable.

Pourquoi les seniors hésitent à utiliser leur patrimoine ?

Malgré cette richesse immobilière, les propriétaires âgés restent prudents. Plusieurs freins sont identifiés :

• peur de perdre leur logement
• méconnaissance des solutions existantes
• attachement émotionnel au bien
• volonté de transmettre intact aux héritiers

Résultat : le patrimoine reste souvent “dormant”.

Pourtant, des solutions existent pour concilier sécurité, maintien à domicile et mobilisation de capital.

Enjeu sociétal : financer la longévité sans fragiliser les générations

L’allongement de la durée de vie change profondément les équilibres économiques :

• besoin de financement de la dépendance
• complément de revenus à la retraite
• adaptation du logement

Dans ce contexte, la question devient centrale :

Comment permettre aux seniors de mieux vivre… sans peser davantage sur les générations suivantes ?

La réponse passe en partie par une meilleure utilisation du patrimoine immobilier existant.

Deux solutions concrètes pour liquéfier l’immobilier des seniors

Il ne s’agit pas de vendre son bien ou de quitter son logement. Il existe aujourd’hui des solutions permettant de transformer une partie de la valeur immobilière en liquidités, tout en conservant son cadre de vie.

1. Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire permet d’emprunter une somme d’argent en mettant son bien immobilier en garantie.

Concrètement :

• vous restez pleinement propriétaire
• vous disposez de liquidités immédiates
• vous remboursez selon des modalités définies (mensualités ou in fine)

C’est une solution adaptée pour :

• financer des projets
• aider ses enfants
• restructurer son patrimoine
• faire face à un besoin ponctuel de trésorerie

2. Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire va plus loin dans la logique de simplification.

• aucun remboursement de votre vivant
• vous restez propriétaire de votre bien
• le remboursement intervient au décès, via la vente du bien

Ce dispositif est particulièrement pertinent pour :

• compléter ses revenus à la retraite
• financer le maintien à domicile
• faire face à des dépenses de santé ou de dépendance

Il permet de transformer un patrimoine immobilier en revenus, sans contrainte financière immédiate.

Vers un nouveau rôle du courtier : accompagner cette transformation

Dans ce contexte, le rôle du courtier évolue.

Il ne s’agit plus seulement de financer un projet immobilier, mais d’accompagner une réflexion patrimoniale globale :

• arbitrer entre transmission et utilisation
• sécuriser les montages
• adapter la solution au profil du client

Chez Cibfinance, cette approche s’inscrit dans une logique claire : proposer des solutions concrètes pour redonner de la mobilité au patrimoine immobilier.

Comment liquéfier le patrimoine des seniors ?

L’immobilier des seniors représente un levier majeur pour répondre aux défis actuels du logement et du financement de la longévité.

Encore faut-il savoir l’activer intelligemment.

Le prêt hypothécaire et le prêt viager hypothécaire offrent aujourd’hui deux réponses complémentaires, permettant de concilier :

• sécurité
• maintien à domicile
• accès à la liquidité

Une nouvelle manière de penser l’immobilier… au service de toutes les générations.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Crédit Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

]]> https://www.cibfinance.fr/courtier-en-credit-assurance-emprunteur-en-2026/ Mon, 30 Mar 2026 17:49:21 +0000 https://www.cibfinance.fr/?p=12123 Courtier en crédit : maîtriser la vente à distance de l’assurance emprunteur en 2026

Courtier en crédit et assurance emprunteur : comment rester conforme face aux nouvelles règles de vente à distance ? Le métier de courtier en crédit immobilier a profondément évolué ces dernières années. Aujourd’hui, proposer une assurance emprunteur fait partie intégrante de l’accompagnement client. Mais cette double compétence, crédit et assurance, entraîne aussi de nouvelles obligations […]

Courtier en crédit : maîtriser la vente à distance de l’assurance emprunteur en 2026

Courtier en crédit et assurance emprunteur : comment rester conforme face aux nouvelles règles de vente à distance ?

Le métier de courtier en crédit immobilier a profondément évolué ces dernières années. Aujourd’hui, proposer une assurance emprunteur fait partie intégrante de l’accompagnement client.

Mais cette double compétence, crédit et assurance, entraîne aussi de nouvelles obligations réglementaires, souvent mal comprises.

Beaucoup de courtiers pensent encore qu’un rendez-vous physique initial suffit à sécuriser la vente d’assurance, même si celle-ci est finalisée à distance.

En réalité, ce raisonnement est juridiquement faux et peut exposer à des risques importants.

Cet article a pour objectif de clarifier les règles applicables et de donner une lecture simple, opérationnelle et conforme du cadre légal.

Le point clé : ce qui compte, c’est la conclusion du contrat

La première chose à comprendre est fondamentale :

Ce n’est pas le moment où vous parlez de l’assurance qui compte.
C’est le moment et les conditions dans lesquelles le contrat est conclu.

Concrètement :

1. Si l’assurance est signée en présence du client, en agence → pas de vente à distance
   Si elle est finalisée par téléphone, email ou signature électronique → vente à distance

Peu importe qu’un rendez-vous physique ait eu lieu avant.

C’est une erreur fréquente chez les courtiers : penser que le fait d’avoir “vu le client” suffit à sortir du cadre de la vente à distance. Ce n’est pas le cas.

Le cas typique du courtier en crédit

Prenons une situation très classique.

Un client se présente pour un projet immobilier. Le courtier :

• analyse son besoin
• construit un plan de financement
• travaille un montage avec PTZ, prêt complémentaire, lissage ou palier
• prépare la stratégie bancaire

Lors de ce premier rendez-vous, il évoque aussi l’assurance emprunteur :

• rôle de l’assurance
• garanties
• quotité
• délégation possible

Tout cela est parfaitement conforme et même recommandé.

Mais à ce stade, un problème se pose souvent : le plan de financement n’est pas encore définitivement arrêté. Le courtier ne connaît pas encore avec précision :

• le montant exact du crédit
• la durée finale
• le taux retenu
• les exigences de la banque

Il ne peut donc pas proposer une assurance parfaitement ajustée.

La bascule : la finalisation à distance

Quelques jours plus tard, le financement est stabilisé.

Le courtier :

• envoie une proposition d’assurance par mail
• appelle le client
• ajuste les paramètres
• fait signer électroniquement

Dans cette configuration, il faut être très clair : La vente de l’assurance est une vente à distance.

Le premier rendez-vous ne change rien à cette qualification.

Vente à distance et démarchage : attention à la confusion

Il est essentiel de distinguer deux notions :

La vente à distance

• Elle dépend du mode de conclusion du contrat.
• Dès que le contrat est signé sans présence physique simultanée, vous êtes dans ce cadre.

Le démarchage téléphonique

Il s’agit d’un appel visant à vendre un contrat d’assurance.

Ce régime est encore plus strict, notamment depuis les évolutions réglementaires récentes.

Mais il existe une nuance importante :

Un appel peut ne pas être considéré comme du démarchage si le client :

• a demandé à être rappelé
• ou a donné un consentement clair pour être contacté

Cette distinction est essentielle pour les courtiers.

Les obligations en cas de vente à distance

Dès lors que l’assurance est conclue à distance, plusieurs obligations s’imposent.

1. Une information précontractuelle complète

Avant toute signature, le client doit recevoir :

• les caractéristiques du contrat
• les garanties et exclusions
• le tarif
• les modalités de résiliation
• le droit de rétractation

Ces éléments doivent être transmis sur un support durable, généralement par email.

2. Un devoir de conseil renforcé

Le courtier doit être en mesure de démontrer :

• qu’il a analysé les besoins du client
• que le contrat proposé est adapté
• que la recommandation est justifiée

C’est un point central en cas de contrôle.

3. Un consentement clair et traçable

Le client doit donner un accord :

• libre
• éclairé
• non équivoque

La traçabilité est essentielle. Une simple validation orale non encadrée est insuffisante.

4. Un droit de rétractation

Le client dispose de 14 jours pour se rétracter après la conclusion du contrat.

Le cas particulier du téléphone : un encadrement renforcé

Lorsque la vente implique un appel téléphonique, la vigilance doit être maximale.

Si l’appel entre dans le cadre du démarchage téléphonique, des obligations spécifiques s’appliquent :

• informer le client que l’appel est enregistré
• obtenir son accord pour poursuivre
• envoyer les documents avant toute signature
• respecter un délai de réflexion
• ne pas faire signer pendant l’appel
• enregistrer les conversations

Les enregistrements doivent être conservés et exploitables en cas de contrôle.

Focus 2026 : un durcissement majeur des règles sur le téléphone

À compter du 11 août 2026, le cadre réglementaire va encore se renforcer de manière significative. Le principe devient clair : le démarchage téléphonique en assurance sera interdit, sauf si le client a donné au préalable un consentement explicite pour être contacté.

Mais surtout, lorsque le téléphone est utilisé pour vendre une assurance emprunteur, l’article L112-2-2 du Code des assurances continue de s’appliquer pleinement. Cela signifie que le courtier devra être en mesure de prouver chaque étape du parcours.

Concrètement, il devra informer le client dès le début de l’appel que la conversation est enregistrée, recueillir son accord pour poursuivre, enregistrer l’intégralité des échanges ayant conduit à la souscription et conserver ces enregistrements pendant une durée de deux ans à compter de la signature du contrat.

Ces obligations ne sont pas accessoires : elles visent à garantir la preuve du consentement du client et du respect du devoir de conseil.

À partir de 2026, le téléphone devient donc un canal fortement encadré, qui impose une organisation rigoureuse et une traçabilité irréprochable.

Ce que vous devez faire dès le premier rendez-vous

Le premier rendez-vous reste une étape clé.

Même si la vente est finalisée plus tard, vous devez :

• présenter l’assurance emprunteur
• expliquer votre rôle en tant que courtier IAS
• recueillir les besoins du client
• commencer votre devoir de conseil

Mais surtout, vous devez sécuriser la suite.

Une bonne pratique consiste à :

• formaliser la demande du client d’être rappelé
• ou recueillir son accord explicite pour un échange ultérieur

Cela permet de sécuriser juridiquement les échanges futurs.

Les erreurs à éviter absolument

Certaines pratiques sont à proscrire :

• penser qu’un rendez-vous physique suffit à éviter la vente à distance
• rappeler un client sans preuve de sa demande ou de son consentement
• conclure une vente au téléphone sans formalisation
• ne pas enregistrer les appels lorsque cela est requis
• négliger la remise des documents précontractuels

Ces erreurs peuvent avoir des conséquences lourdes.

Des sanctions bien réelles

Le non-respect des règles peut entraîner :

• des sanctions de l’ACPR
• des contrôles de la DGCCRF
• des amendes
• la nullité du contrat
• des litiges clients

Au-delà du risque juridique, c’est aussi la crédibilité du courtier qui est en jeu.

La bonne approche : structurer son parcours client

Dans la pratique, la vente à distance est souvent inévitable pour les courtiers.

L’enjeu n’est donc pas de l’éviter, mais de la maîtriser.

Cela passe par :

• un parcours client clair
• une documentation complète
• une traçabilité systématique
• des outils adaptés (signature électronique, enregistrement, CRM)

Un cabinet bien structuré transforme cette contrainte en avantage concurrentiel.

Cumul de courtage en crédit et en assurance, ce qu’il faut retenir

Le cumul courtage en crédit et assurance emprunteur impose aujourd’hui une rigueur accrue.

La règle est simple :

Dès que l’assurance est conclue à distance, vous devez appliquer le cadre correspondant, même si tout a été préparé en rendez-vous.

Plutôt que de chercher à contourner la réglementation, les courtiers ont tout intérêt à structurer leur pratique.

C’est la meilleure façon de :

• sécuriser leurs dossiers
• protéger leurs clients
• renforcer leur professionnalisme

Et, au final, développer une activité durable et conforme.

Courtier crédit immobilier diversifier votre activité

Le marché du courtage évolue et les situations clients sont de plus en plus variées.

Pouvoir s’appuyer sur un partenaire spécialisé permet aux courtiers :

• d’élargir leur champ d’intervention

• de proposer des solutions adaptées à des situations plus complexes

• de développer leur chiffre d’affaires

• tout en conservant leur organisation et leur cœur de métier.

C’est précisément l’ambition de Cibfinance : apporter aux courtiers en crédit immobilier des solutions de financement complémentaires et un accompagnement opérationnel sur les dossiers les plus techniques.

Mettre en place un partenariat sur des crédits différentiants

• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
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