Pour une SCI, quel intérêt ou non d’opter à l’impôt sur les sociétés ?

L’objet social d’une Société Civile Immobilière est essentiellement la location de biens immobiliers.

L’activité réservée à une Société Civile Immobilière doit avoir un caractère civil. Sauf option à l’impôt sur les sociétés, le régime fiscal qui s’applique est celui des revenus fonciers.

C’est-à-dire que l’on peut déduire du montant des loyers encaissés les charges telles que les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les réparations, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière.

Par contre, il n’est pas possible de déduire le montant de l’investissement et tous travaux ayant un caractère d’investissement immobilier.

Le résultat net réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital est imposable à l’impôt sur le revenu et est soumis aux prélèvements sociaux.

Des dispositions spécifiques permettant le bénéfice d’abattement sont applicables pour certains types d’investissements remplissant certaines conditions (Loi Cosse, Loi Malraux, etc.)

Est-il possible d’appliquer le régime du microfoncier ?

Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas un montant de 15 000 € au titre de l’année, le régime qui s’applique est celui du microfoncier, c’est-à-dire avec application sur le montant des recettes d’un abattement forfaitaire de charges de 30 %.

En cas de cession du bien immobilier, les associés peuvent bénéficier de l’abattement pour durée de détention et d’une éventuelle exonération tant au niveau de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

Quelles conséquences en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés ?

Dans le choix fiscal de l’Impôt Société, toutes les charges sont déductibles et l’investissement ainsi que les travaux à caractère immobilier sont déductibles par le biais d’un amortissement annuel.

Le résultat net bénéficiaire est imposé au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà Le solde est soit distribué aux associés au prorata de leur participation au capital et imposable entre leurs mains à l’impôt sur le revenu au taux progressif après abattement de 40 % avec prélèvements sociaux ou au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit mis en réserve pour être taxé ultérieurement lors de la distribution de celle-ci.

En cas de cession de l’immobilier, la plus-value est taxable à l’impôt sur les sociétés.

Elle est calculée par la différence entre la valeur nette comptable du bien compte tenu des cumuls d’amortissement et le prix de vente. Si le bien est totalement amorti, la plus-value correspond au montant du prix de vente.

Ensuite pour que les associés puissent appréhender le produit de la vente après déduction de l’impôt sur les sociétés une distribution de bénéfices doit être effectuée sous forme de dividendes.

Ceux-ci sont imposables au barème de l’impôt progressif plus les prélèvements sociaux ou au prélèvement forfaitaire unique.

On constate donc que l’option à l’impôt sur les sociétés est intéressante dans un premier temps parce qu’elle permet de déduire davantage de charges. Mais au moment de la vente, cet avantage est anéanti par le coût fiscal. Surtout si la plus-value est forte parce que le bien a pris beaucoup de valeur.

L’option fiscale de l’Impôt Société est-il révocable ?

L’option est un engagement définitif sauf révocation pendant les cinq ans qui suivent celle-ci, mais avec des conséquences lourdes du fait du changement de régime fiscal lié à la renonciation.

De plus, l’option à l’impôt sur les sociétés peut rendre plus difficile la vente des parts à un tiers qui prendra en compte la lourdeur fiscale pour évaluer le prix de vente.

Il faut donc être prudent et bien analyser les conséquences de l’option à l’impôt sur les sociétés pour une Société Civile Immobilière dont l’activité est la location.

Cibfinance propose des solutions de financement de SCI.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Comment trouver un crédit immobilier SCI familiale ?

Cibfinance peut vous apporter une solution de financement d’une SCI familiale à l’I.R (Impôt sur le Revenu)

Si les démarches peuvent paraître similaire que pour la souscription d’un prêt immobilier, il y a des différences notoires.

Tout d’abord, le financement sera demandé par la Société Civile Immobilier, s’agissant d’une personne morale, elle sera représentée par son gérant ou ses co-gérants

Ensuite le prêt accordé à une Société Civile Immobilière sera un prêt professionnel et ne sera pas soumis au code de la consommation.

Enfin, elle est composée de membres d’une même famille : Mari, épouse, enfants, frères et sœurs, etc… bien souvent guidé par un souci de simplification de transmission patrimoniale.

C’est aujourd’hui le principal atout de la Société Civile Immobilière : la transmission patrimoniale.

Mais un point technique, le prêt immobilier SCI ne rentre pas dans les normes du HCSF car ils s’agit d’un prêt professionnel et non d’un prêt immobilier pour une personne physique.

Ainsi, acquérir un bien via une Société Civile Immobilière pourra permettre de s’exonérer des recommandations imposées par le HCSF, très préjudiciables aux investisseurs.

Quel niveau de connaissance minimum pour un crédit pour une SCI familiale ?

L’acquisition d’un bien via une Société Civile Immobilier demande un minimum de connaissances :

• Fiscale : Opter pour l’Impôt société ou l’Impôt sur le revenu
• juridique : Rédaction des statuts, tenu d’assemblées générales, etc
• Comptable : Tenu d’une comptabilité obligatoire à l’IS, recommandée à l’IS
• etc…

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel : Notaire, Avocat, Gestionnaire de patrimoine, etc…. avant de se lancer dans un mode d’acquisition et de financement « à la mode » actuellement.

Comment constituer un dossier pour un crédit d’une SCI familiale ?

Bien que le prêt soit demandé par la Société Civile Immobilière, tous les associés devront déposer un dossier individuel.

La banque étudiera que le prêt puisse être cautionné par les associés ou au moins un associé.

Pour ce faire chaque associé constituera un dossier composé au moins :

• De son identité et de sa situation de famille
• De sa Situation financière (revenu, avis d’imposition etc…)
• De ses relevés de tous ses comptes bancaires
• Des crédits qu’il a encours

Pour évaluer la solvabilité des associés.

Pour tous les dossiers de financement de SCI à l’IR que nous présentons, notre banque partenaire nous demande de vérifier que le prêt sera cautionné par les associés ou au moins l’un d’entre eux. Une fiche technique de normes d’éligibilités doit être respectée.

Actuellement Les banques sont peu enclines à accorder un prêt immobilier à une Société Civile Immobilière, surtout sur des durées longues comme 20 ou 25 ans.

Quel compte bancaire pour une SCI familiale ?

Attention, une SCI étant une personne morale, elle ouvrira donc un compte bancaire professionnel avec une convention de compte différente que pour un particulier. Par exemple, généralement, les banques prennent 15 € par mois de frais de tenu de compte. De même, l’information annuelle des cautionnaires est également facturée à chaque caution, etc…

Prenez la peine de vérifier les conditions de gestion du compte bancaire ouvert au nom de la SCI familiale.

Crédit d’une SCI et le taux d’usure

Dès lors ou le financement de la Société Civile Immobilier est un financement professionnel, elle ne sera pas soumis au taux d’usure des prêts immobiliers pour les particuliers.

Il est important que la SCI ne détienne pas un bien servant de résidence principale à l’un des associés pour éviter toute requalification sous le code de la consommation.

Cibfinance distribue-t-il un crédit pour une SCI familiale ?

Nous distribuons deux produits pour un financement de SCI

Véritable alternative pour permettre de financer des dossiers d’investisseurs exclus par les normes HCSF ou le taux d’usure.

Les dossiers sont plus complexes et demandent plus de rigueur que pour des financements immobiliers traditionnels.

Nos équipes maitrisent toutes les particularités techniques et sont en mesure de vous répondre rapidement sur la faisabilité de votre projet.

Un simulateur à disposition dans notre extranet vous permet aussi une plus grande autonomie dans la simulation de vos projets.

Cibfinance distribue, pour le compte d’une banque, un financement pour des SCI familiales.

Cibfinance, depuis 2001, est une plateforme pour les professionnels et apporte des solutions de financement pour un  :

• Financement de SCPI
• Financement de SCI à l’IR ou IS
• Regroupement de crédits,
• Crédit conso,
• Crédit de trésorerie hypothécaire

Notre mission : Apporter des solutions de financement à des courtiers, CIF, Assureur qui n’ont pas le produit pour leurs clients.

Nous mettons en place un partenariat et animons un réseau de mandataires ou d’Indicateur d’affaires France entière.

1 – Vous souhaitez monter et suivre vos dossiers de crédits : MIOB : Mandataire de Cibfinance
2 – Vous souhaitez sous-traiter entièrement la gestion de la demande : Indicateur d’affaires crédits

Avantages

– Un extranet pour suivre l’avancement de vos dossiers
– Pas de droit d’entrée
– Des équipes dédiées
– Un savoir faire éprouvé depuis 2001
De nombreux professionnels nous font confiance depuis 2001, pourquoi pas vous ?

Tel : 04 77 32 32 09
Mail : accueil@cibfinance.fr
Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE

Mentions légales : Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, crédit à la consommation et courtier en crédit immobilier CFCAL – IAS Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.

Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Crédit immobilier SCI, comment trouver un financement immobilier pour votre SCI ?

• des SCI familiale à l’IR
• des SCI Patrimoniale

• Simuler votre demande sur notre site : www.cibfinance.fr
• Nous contacter au 04 77 32 3 09 pour faire une simulation en directe

Faudra-t-il monter autant de dossiers que d’associés ?

L’emprunteur doit-être profane pour engager la responsabilité du devoir de mise en garde de la banque ?

La loi Hamon et le code de la consommation

La qualité de consommateur étant la condition sinequanone pour bénéficier des dispositions protectrice du droit de la consommation.

La loi Hamon du 17 mars 2014 du code de la consommation définit désormais le consommateur comme toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.

Pour simplifier, un « consommateur » sera donc un particulier, non professionnel.

Le financement d’une Société Civile Immobilière et le taux d’usure

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