Emprunter après 70 ans : quelles solutions de financement pour les seniors ?

Peut-on encore emprunter après 70 ans ? La réponse est oui. L’âge peut réduire le nombre de solutions disponibles et rendre l’accès au crédit plus complexe, mais il ne constitue pas à lui seul une impossibilité d’emprunter.

À 70, 75 ou même 80 ans, les besoins de financement continuent d’exister. Un senior peut souhaiter acheter une nouvelle résidence principale, acquérir une résidence secondaire, réaliser des travaux, adapter son logement à la perte d’autonomie, aider ses enfants, financer une donation, disposer d’une trésorerie ou encore regrouper ses crédits pour réduire ses mensualités et financer un nouveau projet.

La principale différence avec un emprunteur plus jeune réside dans la manière dont le dossier est étudié. Les revenus restent naturellement importants, mais l’âge en fin de prêt, le patrimoine détenu, la valeur des biens immobiliers, l’assurance emprunteur et la nature du projet prennent une place déterminante.

Peut-on obtenir un crédit après 70 ans ?

Il n’existe pas d’interdiction générale empêchant une personne de plus de 70 ans de souscrire un crédit.

En revanche, chaque établissement financier détermine ses propres critères d’acceptation. L’âge de l’emprunteur au moment de la demande est pris en considération, mais c’est souvent son âge à la fin du financement qui devient déterminant.

Une personne âgée de 72 ans souhaitant emprunter sur 10 ans ne présente évidemment pas la même situation qu’une personne du même âge souhaitant emprunter sur 20 ou 25 ans.

Les établissements vont notamment analyser :

• le montant des pensions de retraite et des autres revenus ;

• les charges du foyer ;

• les crédits déjà en cours ;

• la capacité de remboursement ;

• la durée du financement ;

• la nature du projet ;

• le patrimoine financier et immobilier ;

• la valeur du bien éventuellement proposé en garantie ;

• le coût et la possibilité de souscrire une assurance emprunteur.

Pour certains financements spécialisés, le patrimoine immobilier peut devenir un élément essentiel de l’analyse.

Pourquoi est-il plus difficile d’emprunter après 70 ans ?

La première difficulté provient naturellement de la durée du financement.

Plus l’emprunteur avance en âge, plus la durée possible du crédit peut se réduire. Or une durée plus courte entraîne généralement une mensualité plus importante.

La deuxième difficulté concerne l’assurance emprunteur.

Son coût augmente généralement avec l’âge et peut devenir une composante importante du coût global du financement. Certaines garanties deviennent également plus difficiles à obtenir au-delà d’un certain âge.

Selon le type de financement et l’établissement prêteur, l’assurance peut toutefois ne pas être systématiquement exigée. L’absence d’assurance doit alors être appréciée avec attention puisqu’elle modifie la protection de l’emprunteur et de ses héritiers.

Enfin, les banques traditionnelles ne disposent pas toujours de solutions adaptées aux emprunteurs âgés. Il peut alors être nécessaire de rechercher des établissements spécialisés dans le financement des seniors ou dans le crédit hypothécaire.

Le patrimoine immobilier : un véritable levier après 70 ans

De nombreux seniors présentent une situation particulière : leurs revenus ont diminué lors du passage à la retraite alors que leur patrimoine s’est constitué progressivement au cours de leur vie.

Ils peuvent ainsi disposer d’une pension de retraite relativement modeste tout en étant propriétaires d’une résidence principale dont le crédit est totalement remboursé, d’une résidence secondaire ou de plusieurs biens immobiliers.

Ce patrimoine peut, dans certaines situations, être utilisé comme garantie pour obtenir un financement.

L’hypothèque permet alors de sécuriser l’établissement prêteur en prenant une garantie sur un bien immobilier.

Cette approche ouvre différentes possibilités selon l’âge de l’emprunteur, ses revenus, la valeur de son patrimoine et son projet.

Le prêt hypothécaire amortissable après 70 ans

Le crédit hypothécaire amortissable fonctionne selon un principe relativement classique.

L’établissement prêteur accorde un financement garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Celui-ci rembourse ensuite chaque mois une échéance comprenant une partie du capital et des intérêts.

Cette solution peut notamment être étudiée pour obtenir une trésorerie importante, réaliser des travaux ou financer certains projets patrimoniaux.

La valeur du bien immobilier constitue alors un élément important du dossier, mais elle ne remplace pas l’analyse de la capacité de remboursement.

L’établissement vérifie donc également que les mensualités restent compatibles avec les revenus et les charges de l’emprunteur.

Acheter un bien immobilier après 70 ans

Changer de logement au moment de la retraite est devenu une situation relativement fréquente.

Certains seniors souhaitent quitter une grande maison devenue difficile à entretenir pour acquérir un appartement. D’autres veulent se rapprocher de leurs enfants ou changer de région.

Il peut également s’agir de l’acquisition d’une résidence secondaire.

Le financement peut être réalisé par un crédit immobilier classique lorsque la situation de l’emprunteur le permet.

Lorsque celui-ci possède déjà un patrimoine immobilier, d’autres montages peuvent également être étudiés.

Il est donc important de ne pas raisonner uniquement à partir de l’âge de l’emprunteur, mais d’étudier l’ensemble de son patrimoine et l’opération envisagée.

Le prêt relais pour les seniors

Un senior peut également souhaiter acheter son nouveau logement avant d’avoir vendu son habitation actuelle.

Le prêt relais permet précisément de répondre à cette problématique.

Une partie de la valeur du bien mis en vente est mobilisée temporairement pour financer la nouvelle acquisition. Le relais est ensuite remboursé lors de la vente de l’ancien logement.

Des solutions spécifiques peuvent être recherchées pour les seniors lorsque les critères des banques traditionnelles ne permettent pas de réaliser l’opération.

Cette stratégie peut notamment éviter de devoir vendre son logement dans l’urgence avant de pouvoir acheter le suivant.

Le prêt in fine pour certaines situations patrimoniales

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine ne prévoit pas l’amortissement progressif du capital selon le même mécanisme.

Pendant la durée prévue au contrat, l’emprunteur règle les intérêts selon les modalités convenues. Le capital est remboursé à l’échéance.

Ce type de financement nécessite donc d’identifier dès l’origine la manière dont le capital pourra être remboursé.

Il peut correspondre à certaines situations patrimoniales spécifiques, mais nécessite une étude particulièrement attentive du patrimoine et de la stratégie de remboursement.

Le rachat de crédits après 70 ans pour réduire ses mensualités

Le regroupement ou rachat de crédits constitue une autre solution particulièrement intéressante à étudier pour les seniors.

Au moment du passage à la retraite, les revenus diminuent généralement alors que les mensualités des crédits contractés quelques années auparavant restent identiques.

Un ménage peut par exemple continuer à rembourser un crédit immobilier, un prêt automobile, un prêt personnel ou différents crédits à la consommation.

Le regroupement de crédits consiste à réunir tout ou partie de ces financements dans une nouvelle opération.

L’objectif peut être de réduire le montant des mensualités en adaptant la durée de remboursement à la nouvelle situation financière du foyer.

Attention toutefois : une diminution de mensualité obtenue par un allongement de la durée peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être analysée dans son ensemble et pas uniquement au regard de la nouvelle mensualité.

Rachat de crédits senior : il est également possible de financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits ne sert pas uniquement à réorganiser un budget.

Selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur, une trésorerie supplémentaire peut être intégrée à l’opération.

Prenons l’exemple d’un couple de retraités qui rembourse encore plusieurs crédits et souhaite réaliser 40 000 euros de travaux dans sa résidence principale.

Une première solution consisterait à ajouter un nouveau crédit aux financements existants. Mais cette nouvelle mensualité pourrait déséquilibrer le budget.

Une autre possibilité consiste à étudier simultanément le regroupement des crédits existants et le financement des travaux.

Une seule opération peut alors permettre de restructurer l’endettement existant et de financer le nouveau projet.

Cette trésorerie peut, selon les possibilités offertes par l’établissement prêteur, répondre à différents besoins : travaux, aménagement du logement, achat d’un véhicule, aide familiale ou autre besoin de trésorerie.

Lorsque l’emprunteur est propriétaire, le regroupement de crédits peut également être garanti par une hypothèque.

Cette possibilité peut permettre d’étudier des montants ou des durées différents de ceux d’un regroupement de crédits sans garantie.

Le prêt viager hypothécaire après 70 ans

Le prêt viager hypothécaire répond à une logique totalement différente.

Il s’adresse aux propriétaires souhaitant mobiliser une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier.

Dans son fonctionnement classique, aucune mensualité de remboursement du capital ou des intérêts n’est exigée pendant la durée de vie du prêt. Les intérêts sont capitalisés.

Le remboursement intervient notamment au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien si celle-ci intervient auparavant.

L’un de ses intérêts réside donc dans l’absence de mensualité dans sa forme classique.

La capacité de remboursement mensuelle n’est ainsi pas analysée de la même manière que pour un crédit amortissable.

Le prêt viager hypothécaire peut notamment permettre de disposer d’une trésorerie pour améliorer son niveau de vie, réaliser certains travaux, aider ses proches ou financer différents projets autorisés.

Cette solution présente néanmoins un coût qu’il est indispensable de mesurer. Les intérêts se capitalisent et viennent progressivement augmenter le montant de la dette.

Elle doit donc être étudiée en tenant compte de la situation patrimoniale de l’emprunteur et de ses objectifs de transmission.

Crédit amortissable, rachat de crédits ou prêt viager hypothécaire : comment choisir ?

Il n’existe pas une solution unique pour financer les projets d’une personne de plus de 70 ans.

Un senior disposant de revenus confortables et souhaitant financer un projet peut privilégier un crédit amortissable.

Une personne possédant plusieurs crédits et souhaitant réduire ses mensualités peut avoir intérêt à étudier un regroupement de crédits.

Si cette personne souhaite également financer un projet, une enveloppe de trésorerie peut éventuellement être intégrée au regroupement.

Un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier important mais de revenus ne permettant pas de supporter une nouvelle mensualité peut, quant à lui, étudier la possibilité d’un prêt viager hypothécaire.

Enfin, un propriétaire souhaitant acheter un nouveau logement avant de vendre le précédent pourra plutôt rechercher une solution de prêt relais adaptée aux seniors.

La bonne solution dépend donc moins de l’âge pris isolément que de la combinaison entre le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Il n’existe pas d’âge maximum légal unique pour emprunter.

Les limites sont principalement déterminées par les politiques de risque des établissements prêteurs et, lorsqu’elle est nécessaire, par les conditions de l’assurance emprunteur.

L’âge en fin de financement constitue souvent un critère essentiel.

Il est donc possible qu’un établissement refuse une opération alors qu’un autre organisme, disposant de solutions spécialisées pour les seniors, puisse l’étudier.

C’est précisément pour cette raison que l’accès à plusieurs établissements et à plusieurs types de financements prend davantage d’importance avec l’âge.

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé dans le financement des seniors ?

Après 70 ans, la question n’est généralement plus simplement : « Quel est le meilleur taux ? »

La première question consiste à déterminer quel montage est réellement réalisable.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits avec ou sans garantie hypothécaire, financement avec trésorerie, prêt relais senior, prêt in fine ou prêt viager hypothécaire répondent à des logiques différentes.

Cibfinance travaille avec plusieurs établissements bancaires et financiers et dispose notamment de solutions destinées aux propriétaires et aux seniors.

L’étude consiste à analyser le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine afin d’identifier les solutions susceptibles de correspondre à la situation de l’emprunteur.

Après 70 ans, un projet de financement mérite donc d’être étudié

Avoir plus de 70 ans ne signifie pas automatiquement qu’il est trop tard pour emprunter.

Les solutions deviennent simplement plus spécifiques.

Pour certains emprunteurs, le crédit amortissable restera la solution la plus adaptée. Pour d’autres, le patrimoine immobilier pourra être utilisé comme garantie.

Le regroupement de crédits peut également permettre de réorganiser les financements existants et, lorsque le dossier le permet, d’intégrer une trésorerie destinée à un nouveau projet.

Enfin, le prêt viager hypothécaire offre une approche différente pour les propriétaires souhaitant transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités sans supporter de mensualités dans son fonctionnement classique.

Avant d’abandonner un projet en raison de son âge, il peut donc être utile de faire étudier précisément sa situation.

C’est l’analyse combinée de l’âge, des revenus, des charges, du patrimoine et du projet qui permettra de déterminer les solutions réellement envisageables.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Rachat de crédits : un outil pour financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits change de visage.

Longtemps associé aux ménages fortement endettés rencontrant des difficultés pour faire face à leurs mensualités, il répond aujourd’hui à des motivations beaucoup plus larges.

Selon l’Observatoire du regroupement de crédits réalisé par Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar, 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits.

Un chiffre significatif qui invite surtout à s’interroger sur les raisons pour lesquelles les ménages utilisent désormais cette solution.

Chez Cibfinance, l’évolution des dossiers que nous observons est assez nette : les situations caractérisées par un endettement très élevé sont moins systématiques.

De plus en plus souvent, l’objectif est différent.

Les emprunteurs souhaitent agir avant que leur budget ne devienne réellement contraint ou retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet.

Le regroupement de crédits devient alors un outil de réorganisation du budget.

Le regroupement de crédits n’est plus une réponse au surendettement

C’est probablement l’une des idées reçues les plus persistantes.

Un particulier qui envisage un regroupement de crédits ne se trouve pas nécessairement dans une situation financière difficile.

Le principe du regroupement consiste à restructurer tout ou partie des crédits existants afin de les remplacer par un nouveau financement dont la durée, et donc la mensualité, sont adaptées à la situation et aux objectifs de l’emprunteur.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue grâce à un allongement de la durée de remboursement. Cette opération peut donc augmenter le coût total du financement.

Mais regarder uniquement ce coût revient à passer à côté de la finalité recherchée par de nombreux emprunteurs.

La question est de savoir ce que permet la nouvelle organisation budgétaire.

Et c’est précisément sur ce point que le marché évolue.

Retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet

Prenons un exemple simple.

Un ménage rembourse plusieurs crédits représentant 1 000 euros de mensualités.

Il souhaite réaliser 30 000 euros de travaux dans son logement.

Il pourrait théoriquement souscrire un nouveau crédit.

Mais cette solution viendrait ajouter une mensualité supplémentaire aux 1 000 euros déjà consacrés chaque mois aux crédits existants.

Son projet est donc financièrement réalisable, mais son budget mensuel risque de devenir trop contraint.

Une autre approche consiste à étudier simultanément les crédits existants et le nouveau besoin de financement.

Le regroupement de crédits peut alors permettre de restructurer les financements en cours et d’intégrer, lorsque la situation de l’emprunteur et les critères du prêteur le permettent, une trésorerie destinée au nouveau projet.

L’objectif devient complètement différent.

Il ne s’agit plus seulement de « baisser ses mensualités ».

Il s’agit de financer un nouveau projet sans augmenter, ou en limitant fortement l’augmentation, de la charge mensuelle consacrée aux crédits.

C’est une différence fondamentale.

Restructurer avant d’ajouter un nouveau crédit

Pendant longtemps, le réflexe était relativement simple.

Un nouveau projet nécessitait un nouveau crédit.

Crédit automobile, travaux, équipement du logement ou autre besoin : chaque projet pouvait entraîner l’apparition d’une nouvelle mensualité.

Mais l’accumulation successive de financements finit mécaniquement par peser sur le budget.

Le regroupement de crédits propose une autre logique : avant d’ajouter une nouvelle mensualité, pourquoi ne pas examiner l’ensemble des crédits existants ?

Cette analyse permet de déterminer s’il est préférable de conserver l’organisation actuelle ou de restructurer préalablement l’endettement.

Le rôle du courtier prend alors tout son sens.

• Il ne s’agit pas uniquement de rechercher un financement supplémentaire.
• Il faut analyser globalement le budget du ménage et comparer plusieurs scénarios.

Protéger son pouvoir d’achat avant d’être en difficulté

La deuxième évolution que nous constatons concerne l’anticipation.

Certains emprunteurs n’attendent plus d’être confrontés à une situation financière difficile pour agir.

Ils constatent simplement que l’accumulation de leurs mensualités réduit progressivement leur reste à vivre.

Ils disposent encore d’une situation financière saine et règlent normalement leurs crédits, mais souhaitent retrouver davantage de souplesse.

La démarche devient alors préventive.

L’objectif peut être de dégager quelques centaines d’euros supplémentaires chaque mois afin de retrouver une marge de sécurité.

Cette logique prend tout son sens dans le contexte actuel.

Selon la Banque de France, l’encours des crédits à la consommation des particuliers atteignait 219 milliards d’euros en mai 2026, en progression de 2,2 % sur un an.

Dans le même temps, le taux moyen des nouveaux prêts amortissables à la consommation atteignait 6,53 % en mai 2026.

Le crédit reste donc largement utilisé par les ménages, mais son coût et son impact sur le budget justifient plus que jamais une approche globale des engagements financiers.

Passer d’une logique curative à une logique préventive

C’est probablement la transformation la plus intéressante du marché du regroupement de crédits.

Historiquement, beaucoup de dossiers étaient engagés lorsque le niveau d’endettement était déjà devenu difficilement supportable.

La logique était essentiellement curative.

Aujourd’hui, une partie des emprunteurs intervient plus tôt.

Le raisonnement devient :

« Mes crédits ne me mettent pas en difficulté, mais ils mobilisent une part importante de mes revenus. Puis-je organiser différemment mon budget ? »

Ou encore :

« Je souhaite financer un nouveau projet. Dois-je ajouter un crédit supplémentaire ou réorganiser les crédits que je rembourse déjà ? »

Cette évolution change profondément la manière d’aborder le regroupement de crédits.

Un outil de gestion du budget et pas seulement de réduction des mensualités

Présenter le regroupement de crédits uniquement comme une solution permettant de réduire les mensualités est donc devenu trop restrictif.

Il peut répondre à trois objectifs différents.

1. Rééquilibrer un budget devenu trop contraint.
2. Anticiper et préserver son pouvoir d’achat.
3. Ou retrouver une capacité financière permettant de réaliser un nouveau projet.

Dans les deux derniers cas, l’emprunteur n’est pas nécessairement en difficulté.

Il cherche à optimiser la répartition de ses revenus entre remboursement des crédits, dépenses courantes, épargne et nouveaux projets.

C’est une approche beaucoup plus patrimoniale et budgétaire du regroupement de crédits.

Tous les crédits ne doivent pas nécessairement être regroupés

Une étude sérieuse doit néanmoins aller plus loin que la simple recherche de la mensualité la plus basse.

Regrouper systématiquement tous les crédits existants n’est pas nécessairement pertinent.

Un prêt bénéficiant d’un taux particulièrement avantageux peut, par exemple, avoir intérêt à être conservé.

De même, la durée restante de chaque financement, son taux, son capital restant dû et son coût doivent être examinés.

Le courtier doit donc rechercher une solution cohérente avec l’objectif du client plutôt qu’une simple diminution maximale de la mensualité.

C’est tout l’intérêt d’une approche personnalisée.

Réduire la mensualité a une contrepartie

Le regroupement de crédits n’efface évidemment pas les dettes.

La diminution de la mensualité est principalement obtenue grâce à l’allongement de la durée de remboursement.

Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être appréciée globalement en fonction de la situation de l’emprunteur, de ses objectifs et de la durée du financement.

Une baisse importante de mensualité n’est pas automatiquement synonyme de bonne opération.

Elle devient pertinente lorsqu’elle répond à un objectif clairement identifié.

8 % des Français détiennent déjà un regroupement de crédits

Le chiffre communiqué par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance réalisé avec Kantar est finalement révélateur.

Si 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, le produit ne peut plus être considéré uniquement comme une solution destinée aux situations d’endettement excessif.

Le marché évolue. Et les motivations des emprunteurs avec lui.

Chez Cibfinance, nous constatons cette transformation à travers les dossiers présentés par nos courtiers partenaires.

Le regroupement de crédits devient de plus en plus souvent un outil d’anticipation et de financement.

L’emprunteur ne cherche plus nécessairement à sortir d’une situation difficile.

Il peut simplement vouloir reprendre la maîtrise de sa capacité mensuelle avant d’engager un nouveau projet.

C’est probablement ainsi qu’il faut désormais regarder le regroupement de crédits : non plus seulement comme une réponse à un endettement devenu trop important, mais comme un outil permettant d’organiser différemment son endettement pour préserver son budget et continuer à financer ses projets.

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Pourquoi le regroupement de crédits il reste exclu du conseil indépendant avec la DCC2 !

Le conseil indépendant en crédit va connaître une évolution importante à compter du 20 novembre 2026.

Jusqu’à présent essentiellement prévu pour le crédit immobilier, il sera étendu au crédit à la consommation avec la transposition de la directive européenne DCC2.

Mais une catégorie d’opérations restera expressément à l’écart : le regroupement de crédits.

Ce choix peut surprendre.

Pourquoi un consommateur peut-il bénéficier d’une prestation de conseil indépendant pour rechercher un crédit immobilier ou un crédit à la consommation, mais pas dans le cadre d’un regroupement de crédits ?

La réponse n’est pas explicitement donnée par le législateur. Mais l’analyse des textes et des particularités du regroupement de crédits permet d’identifier plusieurs explications possibles.

Et l’une d’elles mérite une attention particulière : la protection d’emprunteurs qui peuvent parfois se trouver en situation de fragilité financière.

Le regroupement de crédits exclu depuis 2016

Premier constat important : cette exclusion n’est pas nouvelle.

Lors de l’introduction en France du service de conseil en crédit immobilier en 2016, l’article L.519-1-1 du Code monétaire et financier a expressément écarté les opérations de regroupement de crédits.

Dix ans plus tard, le législateur fait exactement le même choix.

À compter du 20 novembre 2026, l’article L.519-1-1 sera élargi aux crédits à la consommation. Mais il continuera à préciser que le service de conseil est proposé « à l’exclusion des opérations de regroupement de crédits ».

Ce maintien est significatif.

En 2025, le législateur aurait pu profiter de la transposition de la DCC2 pour supprimer cette exclusion.

Il ne l’a pas fait.

Le regroupement de crédits conserve donc volontairement un traitement particulier.

Une précision importante : ce choix est français

Il faut éviter une confusion.

Ce ne sont pas directement les directives européennes DCI et DCC2 qui ont formulé cette exclusion dans les termes retenus par l’article L.519-1-1.

C’est le droit français qui a choisi d’exclure les opérations de regroupement de crédits du service de conseil prévu pour les IOBSP.

La France avait fait ce choix en 2016.

Elle le maintient en 2026 lors de l’extension du dispositif au crédit à la consommation.

En revanche, les textes consultés ne donnent pas de motivation officielle détaillée permettant d’affirmer avec certitude pourquoi le législateur français a souhaité maintenir cette exclusion.

Il faut donc être prudent : les explications qui suivent constituent une analyse de la cohérence du dispositif, et non l’exposé d’une motivation officielle que le législateur aurait expressément formulée.

Le conseil indépendant repose sur un modèle économique particulier

Pour comprendre le sujet, il faut revenir sur la nature du conseil indépendant.

À compter du 20 novembre 2026, le conseil indépendant en crédit à la consommation reposera notamment sur deux principes.

Le professionnel devra prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats disponibles sur le marché.

Et surtout, la prestation ne pourra donner lieu à aucune rémunération provenant d’un prêteur ou d’un intermédiaire de crédit. La rémunération du conseil pourra être versée par l’emprunteur.

Le client rémunère donc une prestation intellectuelle.

Il paie le professionnel pour analyser sa situation, comparer des solutions et lui délivrer une recommandation personnalisée.

Cette logique est très différente de celle d’une rémunération conditionnée à la réalisation effective d’une opération de financement.

Pourquoi cette logique est-elle sensible en regroupement de crédits ?

Parce que le consommateur recherchant un regroupement de crédits peut se trouver dans une situation très particulière.

Attention à ne pas généraliser.

De nombreux emprunteurs utilisent aujourd’hui le regroupement de crédits comme un outil de gestion budgétaire : réduire leurs mensualités, anticiper une baisse de revenus, financer un nouveau projet ou retrouver une capacité mensuelle disponible.

Mais une autre partie de la clientèle peut connaître de véritables difficultés financières.

Accumulation de crédits, découvert bancaire, mensualités devenues trop importantes, baisse de revenus, incidents de paiement ou forte dégradation du reste à vivre peuvent conduire un ménage à rechercher rapidement une solution.

Dans ces situations, le consommateur ne cherche plus simplement « le meilleur crédit ».

Il cherche parfois une solution à une situation devenue difficile.

Et cette différence change profondément la problématique du conseil.

Le risque de faire payer l’espoir d’une solution

Imaginons un consommateur fortement endetté qui pense que le regroupement de crédits constitue sa dernière possibilité pour retrouver un budget équilibré.

Un professionnel lui propose une prestation :

« Nous allons analyser votre situation et rechercher la meilleure solution de restructuration. Nos honoraires de conseil sont de 800 euros. »

Le client accepte.

L’étude est réalisée.

Mais après analyse, aucun financement n’est possible.

Si cette intervention pouvait être organisée comme une simple prestation de conseil indépendant rémunérée pour le travail d’analyse effectué, le consommateur pourrait avoir payé 800 euros sans obtenir la restructuration qu’il recherchait.

C’est ici qu’apparaît un risque spécifique.

Un professionnel peu scrupuleux pourrait être tenté de commercialiser non pas une véritable possibilité de financement, mais l’espoir qu’une solution existe.

Plus le consommateur est en difficulté, plus il peut être disposé à payer pour cette promesse d’analyse.

Une protection particulièrement importante pour les emprunteurs vulnérables

Cette hypothèse permet de comprendre la cohérence possible de l’exclusion.

Le regroupement de crédits touche une population très hétérogène.

Tous les emprunteurs concernés ne sont évidemment pas vulnérables.

Mais le produit se distingue des crédits destinés uniquement à financer l’acquisition d’un bien ou d’un service par le fait qu’il peut servir à restructurer un endettement déjà existant.

Le niveau d’asymétrie entre le professionnel et le consommateur peut alors être important.

Le professionnel connaît les critères des établissements.

Le consommateur, lui, ne sait généralement pas si son dossier a réellement des chances d’aboutir.

Il peut donc difficilement apprécier la valeur d’une prestation payante destinée à rechercher une solution.

Cette asymétrie devient encore plus problématique lorsque le ménage est soumis à une forte pression financière.

Le regroupement de crédits n’est pas un simple produit à comparer

Une autre explication peut être avancée.

Le conseil indépendant repose largement sur une logique de comparaison des contrats.

Pour un crédit classique, le professionnel peut comparer plusieurs solutions portant sur un montant et une durée déterminés.

En regroupement de crédits, l’analyse est beaucoup plus individualisée.

La faisabilité peut notamment dépendre de la composition des crédits repris, des revenus, du reste à vivre, de la situation professionnelle, du statut d’occupation, de l’âge, des incidents bancaires, d’une éventuelle inscription au FICP, de la valeur d’un bien donné en garantie ou encore des politiques de risque propres à chaque établissement.

Avant de comparer plusieurs offres, il faut donc souvent déterminer quels établissements seraient susceptibles d’accepter le dossier.

Le regroupement de crédits relève ainsi très fortement d’une logique de recherche de faisabilité et de montage d’une opération.

Cela peut expliquer pourquoi le législateur français a souhaité le maintenir en dehors du régime spécifique du conseil indépendant.

Éviter le contournement de la rémunération à bonne fin

L’exclusion présente également un autre intérêt potentiel.

Le Code monétaire et financier affirme que le service de conseil est une activité distincte de l’intermédiation.

Permettre d’utiliser librement le conseil indépendant pour un regroupement de crédits pourrait donc créer un risque de confusion.

Un professionnel pourrait être tenté de qualifier de « conseil indépendant » une intervention qui correspond en réalité à la recherche d’une solution de regroupement de crédits.

La prestation serait alors facturée pour l’analyse réalisée, même en l’absence de réalisation effective du financement.

L’exclusion du regroupement de crédits ferme cette possibilité dans le cadre de L.519-1-1.

Elle contribue ainsi à maintenir une frontière entre une véritable prestation autonome de conseil et une activité consistant à rechercher et mettre en place une restructuration financière.

La DCC2 renforce la protection des consommateurs en difficulté

Cette lecture est d’autant plus intéressante que la DCC2 accorde une place importante à la prévention des difficultés financières.

Le rapport français de transposition souligne plus généralement le renforcement de la protection des consommateurs résultant de la nouvelle directive et l’adaptation de la réglementation aux évolutions du marché du crédit.

La DCC2 distingue également le conseil portant sur le choix d’un crédit des dispositifs destinés aux consommateurs rencontrant des difficultés d’endettement.

Cette distinction est importante.

Conseiller un consommateur sur le choix d’un financement et accompagner une personne confrontée à des difficultés pour honorer ses engagements financiers ne répondent pas exactement à la même logique.

Dans le second cas, la protection du consommateur doit nécessairement occuper une place centrale.

Une exclusion qui protège aussi le regroupement de crédits

Cette exclusion ne doit donc pas être interprétée comme une défiance à l’égard du regroupement de crédits.

Elle peut au contraire contribuer à protéger ce financement.

Le regroupement de crédits est un outil qui peut permettre à un ménage de réorganiser durablement son budget, d’adapter ses mensualités à sa capacité financière ou de retrouver une capacité pour financer un nouveau projet.

Mais sa commercialisation doit rester particulièrement encadrée.

Le risque serait de voir se développer, parallèlement aux professionnels qui recherchent réellement une solution de financement, un marché d’« études de restructuration » facturées à des consommateurs parfois fragiles sans perspective réaliste d’obtenir le financement recherché.

Pourquoi le législateur a-t-il maintenu l’exclusion en 2026 ?

C’est finalement le point le plus révélateur.

L’exclusion existait depuis 2016.

La transposition de la DCC2 a conduit le législateur à modifier profondément le dispositif et à ouvrir le service de conseil au crédit à la consommation. L’ordonnance du 3 septembre 2025 aurait donc pu être l’occasion de remettre en cause l’exclusion du regroupement de crédits.

Il a choisi de la maintenir expressément.

Nous ne disposons pas, dans les textes consultés, d’une explication officielle permettant d’affirmer que ce choix repose précisément sur la vulnérabilité potentielle des emprunteurs ou sur la protection de la rémunération à bonne fin.

Mais cette interprétation présente une réelle cohérence économique et juridique.

Regroupement de crédits et conseil indépendant : une frontière à préserver

À compter du 20 novembre 2026, le paysage du conseil en crédit va donc évoluer.

Le conseil pourra porter sur le crédit immobilier et désormais sur le crédit à la consommation.

Le conseil indépendant pourra être rémunéré par le client dans les conditions prévues par la réglementation.

Mais le regroupement de crédits restera en dehors de ce dispositif.

Cette exclusion rappelle une réalité essentielle.

Le regroupement de crédits ne consiste pas uniquement à comparer des taux et des mensualités.

Il s’agit souvent de construire une nouvelle organisation financière à partir d’un endettement existant et d’évaluer si cette restructuration est réellement adaptée et réalisable.

Lorsqu’un consommateur se trouve en difficulté, cette recherche de solution ne doit pas devenir elle-même une nouvelle source de dépenses.

C’est peut-être finalement la meilleure manière de comprendre la cohérence du choix français : empêcher que la détresse financière ou l’espoir d’une restructuration puissent devenir un produit facturable indépendamment de l’existence d’une véritable solution.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

8 % des Français ont un rachat de crédits : que révèle ce chiffre ?

8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, selon l’Observatoire du regroupement de crédits réalisé par Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar.

Autrement dit, près d’un Français sur douze serait aujourd’hui détenteur d’un regroupement de crédits.

Un chiffre qui mérite que l’on s’y attarde.

Car le rachat de crédits reste encore souvent présenté comme un produit de niche, principalement destiné aux ménages confrontés à un endettement important.

La réalité est devenue beaucoup plus large.

Le rachat de crédits s’est progressivement installé dans le paysage financier des Français et ses usages évoluent. Réduction des mensualités, réorganisation du budget, protection du pouvoir d’achat ou financement d’un nouveau projet : les motivations sont désormais multiples.

Que nous apprend alors ce chiffre de 8 % sur le rapport des Français au crédit ?

Le regroupement de crédits concerne désormais une part significative des Français

8 % peut sembler relativement faible.

Mais rapporté à l’ensemble de la population, ce taux montre au contraire que le regroupement de crédits est loin d’être un financement marginal.

Il faut surtout distinguer la détention actuelle d’un regroupement de crédits du nombre de personnes qui ont pu utiliser cette solution au cours de leur vie.

Un rachat de crédits est généralement souscrit pour plusieurs années. Les détenteurs actuels ne représentent donc qu’une photographie du marché à un instant donné.

Au fil des années, la proportion de ménages ayant eu recours à cette solution est nécessairement plus importante.

Le chiffre publié par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar permet ainsi de mesurer l’importance prise par cette forme de financement dans le budget des ménages français.

Pourquoi autant de Français ont-ils recours au rachat de crédits ?

La réponse tient notamment à l’évolution des modes de financement.

Au cours d’une vie, un ménage peut successivement souscrire plusieurs crédits : un prêt automobile peut être suivi d’un financement pour des travaux, d’un crédit destiné à l’équipement du logement ou encore d’un prêt immobilier.

À cela peuvent s’ajouter différentes formes de financement ou de paiement fractionné.

Pris individuellement, chacun de ces engagements peut parfaitement être compatible avec le budget du ménage.

Mais leur accumulation entraîne progressivement une multiplication des mensualités.

C’est précisément à ce moment que le regroupement de crédits peut trouver son utilité.

Son principe consiste à restructurer tout ou partie des financements existants pour les remplacer par un nouveau crédit dont la durée et la mensualité sont adaptées à la situation de l’emprunteur.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue par un allongement de la durée de remboursement et peut donc entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Mais l’objectif recherché par les emprunteurs ne se résume plus nécessairement à faire face à une situation financière difficile.

Regroupement de crédits ne signifie pas surendettement

C’est probablement l’un des principaux enseignements à tirer de l’évolution du marché.

Il existe encore une confusion entre regroupement de crédits et surendettement.

Les deux situations sont pourtant très différentes.

• Le rachat de crédits est une opération de financement qui suppose que la situation de l’emprunteur puisse répondre aux critères d’acceptation d’un établissement prêteur.
• Le surendettement correspond, quant à lui, à une situation dans laquelle une personne ne parvient plus à faire face à l’ensemble de ses dettes exigibles ou à échoir.

Assimiler systématiquement les détenteurs d’un regroupement de crédits à des personnes surendettées donne donc une vision très réductrice du marché.

L’expérience de Cibfinance et de ses courtiers partenaires montre d’ailleurs une évolution intéressante des profils.

Les dossiers caractérisés par des niveaux d’endettement extrêmement élevés ne constituent plus nécessairement le profil type du candidat au regroupement de crédits.

De nombreux emprunteurs décident désormais d’agir beaucoup plus tôt.

Des Français qui restructurent leur budget avant d’être en difficulté

Cette évolution est particulièrement importante.

Pendant longtemps, le rachat de crédits pouvait être envisagé lorsque l’accumulation des mensualités avait déjà fortement dégradé le budget.

L’intervention était essentiellement corrective.

Une autre logique se développe aujourd’hui : l’anticipation.

Un ménage peut parfaitement honorer l’ensemble de ses échéances tout en constatant que la part de ses revenus consacrée chaque mois aux crédits devient trop importante.

Il peut alors décider de réorganiser ses financements avant que la situation ne devienne problématique.

L’objectif est simple : retrouver davantage de souplesse budgétaire et protéger son reste à vivre.

Le rachat de crédits devient dans ce cas un outil préventif. On n’attend plus nécessairement d’avoir un problème pour restructurer ses crédits.

Préserver son pouvoir d’achat

Cette dimension préventive prend également tout son sens lorsqu’on raisonne en pouvoir d’achat.

• Une mensualité de crédit reste fixe alors que les autres dépenses du ménage peuvent évoluer.
• Logement, alimentation, énergie, assurances, transports ou dépenses liées aux enfants : l’équilibre d’un budget peut changer sans que les revenus du foyer diminuent.
• Un ménage peut ainsi parfaitement continuer à payer ses crédits tout en constatant que son reste à vivre se réduit progressivement.

Le rachat de crédits peut alors être étudié comme l’un des moyens permettant de redonner de la souplesse au budget.

L’objectif n’est plus de traiter une situation d’urgence. Il est d’éviter qu’elle n’apparaisse.

Le rachat de crédits peut également préparer un nouveau projet

L’autre transformation importante concerne le financement de nouveaux projets.

Un ménage qui rembourse déjà plusieurs crédits et souhaite financer des travaux, changer de véhicule ou réaliser un autre projet dispose généralement de deux possibilités.

• La première consiste à conserver tous les financements existants et à ajouter un nouveau crédit.
• La seconde consiste à examiner l’ensemble de l’endettement avant de financer le projet.

C’est là que le rachat de crédits prend une nouvelle dimension.

Lorsque la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur le permettent, une enveloppe destinée au financement du nouveau projet peut être intégrée à l’opération.

L’objectif n’est alors plus seulement de réduire les mensualités existantes.

Il consiste à retrouver une capacité mensuelle permettant de financer un nouveau besoin sans additionner mécaniquement une nouvelle mensualité à toutes celles qui existent déjà.

Cette approche contribue également à expliquer pourquoi le regroupement de crédits touche aujourd’hui une population plus large.

Plusieurs profils derrière un même produit

Derrière les 8 % de détenteurs se cachent donc des situations très différentes.

Il peut s’agir d’un ménage qui souhaite retrouver un reste à vivre plus confortable.

• D’un propriétaire qui veut financer des travaux.
• D’un emprunteur qui préfère restructurer plusieurs crédits avant de financer l’achat d’un nouveau véhicule.
• D’une personne qui anticipe une future baisse de revenus, notamment à l’approche de la retraite.
• Ou encore d’un ménage qui souhaite simplement simplifier la gestion de plusieurs échéances mensuelles.

Parler du « client du rachat de crédits » au singulier devient donc de moins en moins pertinent.

Le marché du regroupement de crédits accompagne l’évolution du crédit en France

Le développement du regroupement de crédits doit également être replacé dans un marché du crédit à la consommation très important.

Selon la Banque de France, les encours de crédits à la consommation des particuliers représentent plus de 200 milliards d’euros.

Des millions de ménages français utilisent donc le crédit pour financer leurs équipements et leurs projets.

Dans un tel environnement, il est logique qu’un marché de la restructuration des financements se soit développé parallèlement.

Plus le nombre de financements détenus au cours de la vie augmente, plus la question de leur organisation peut se poser.

Le rachat de crédits constitue l’une des réponses possibles à cette problématique.

Un marché qui se professionnalise

Le chiffre de 8 % montre également l’importance de l’accompagnement.

Une opération de rachat de crédits ne doit pas se limiter à rechercher la mensualité la plus basse possible.

Il faut comprendre l’objectif réel de l’emprunteur.

• Cherche-t-il à diminuer son taux d’effort ?
• À préserver son pouvoir d’achat ?
• À financer un nouveau projet ?
• À anticiper une baisse future de revenus ?
• À simplifier son budget ?

Selon la réponse, la solution proposée peut être différente.

Certains crédits peuvent être regroupés tandis que d’autres peuvent éventuellement être conservés.

La durée du nouveau financement doit également être mise en perspective avec la diminution recherchée de la mensualité et le coût total de l’opération.

C’est précisément sur cette analyse globale que le rôle du courtier prend toute son importance.

8 % des Français : le signe d’un changement de perception ?

Le chiffre publié par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar mérite finalement d’être regardé au-delà de sa seule dimension statistique.

Si 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, c’est aussi parce que cette solution répond désormais à des besoins beaucoup plus diversifiés.

Le regroupement de crédits reste naturellement une solution permettant de réduire le poids mensuel des remboursements lorsque celui-ci devient trop important.

Mais il est aussi devenu un outil d’anticipation.

• Un moyen de protéger son pouvoir d’achat.
• Une possibilité de réorganiser plusieurs financements.
• Et, de plus en plus souvent, une solution permettant de retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet.

Le marché du rachat de crédits évolue donc avec les comportements financiers des Français.

Chez Cibfinance, nous observons cette transformation dans les dossiers transmis par nos courtiers partenaires : le regroupement de crédits intervient de moins en moins uniquement lorsque l’endettement est devenu problématique.

Il intervient également en amont.

C’est peut-être finalement ce que révèle le mieux le chiffre des 8 % : le regroupement de crédits est progressivement passé d’un financement perçu comme essentiellement curatif à un véritable outil de gestion et d’anticipation du budget des ménages.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Retraités propriétaires : et si votre maison pouvait améliorer sa retraite sans être vendue grâce ou prêt viager hypothécaire ?

Après une vie de travail, beaucoup de retraités se retrouvent dans une situation paradoxale.

Leur maison est entièrement remboursée. Sa valeur a parfois doublé, voire triplé au fil des années. Pourtant, chaque fin de mois devient un peu plus difficile.

L’augmentation du coût de la vie, les dépenses de santé, les travaux d’entretien ou encore l’envie d’aider ses enfants ou ses petits-enfants viennent peser sur un budget désormais limité à la pension de retraite.

Faut-il alors vendre son logement pour retrouver un peu d’aisance financière ?

Pas nécessairement.

Une solution encore méconnue permet de transformer une partie de la valeur de son bien immobilier en capital, tout en continuant à vivre chez soi : le prêt viager hypothécaire.

« Nous voulions simplement vivre un peu plus sereinement »

Imaginons le parcours de Michel et Françoise : Lui a 76 ans, elle 73.

Ils vivent depuis plus de trente ans dans une maison estimée aujourd’hui à 350 000 euros.

Le crédit est remboursé depuis longtemps.

Leur retraite leur permet de vivre correctement, mais ils doivent désormais composer avec des dépenses qui n’existaient pas auparavant, mais :

• La toiture doit être rénovée.
• La salle de bains nécessite quelques aménagements pour rester confortable avec l’âge.
• Leur petite-fille commence ses études et ils aimeraient lui donner un coup de pouce.
• Ils rêvent aussi de voyager tant que leur santé le leur permet.

Ils disposent pourtant d’un patrimoine conséquent.

Mais celui-ci est « dans les murs ».

Comme beaucoup de retraités, ils sont riches de leur maison, mais pas forcément de leur trésorerie.

Une banque ne raisonne pas toujours comme un retraité

Le premier réflexe est souvent de demander un prêt classique.

Pourtant, l’âge, la durée du financement, les règles d’octroi du crédit et parfois le coût de l’assurance rendent cette solution difficile, voire impossible.

Ce refus est souvent mal compris.

• Le patrimoine existe.
• La maison vaut plusieurs centaines de milliers d’euros.

Mais les revenus ne permettent plus toujours d’obtenir un crédit amortissable dans de bonnes conditions.

Une autre façon d’utiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire repose sur une logique différente.

Au lieu d’évaluer principalement votre capacité de remboursement, l’établissement prêteur prend en compte la valeur de votre bien immobilier et votre âge.

Vous recevez alors un capital.

En contrepartie, votre logement est simplement donné en garantie par une hypothèque.

• Vous restez pleinement propriétaire.
• Vous continuez à habiter votre maison.

Vous n’avez, dans la formule classique, aucune mensualité à rembourser de votre vivant. Le capital et les intérêts sont remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.

À quoi peut servir cet argent ?

Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas réservé aux situations difficiles.

Il permet souvent de financer des projets qui améliorent simplement la qualité de vie.

Par exemple :

• adapter son logement au vieillissement ;
• réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
• remplacer un véhicule ;
• rembourser des crédits devenus trop lourds ;
• financer une aide à domicile ;
• compléter ses revenus ;
• aider un enfant ou un petit-enfant ;
• profiter de sa retraite en voyageant davantage.

Autrement dit, il permet de transformer un patrimoine immobilisé en une ressource immédiatement disponible.

Les idées reçues ont la vie dure

Beaucoup de retraités hésitent parce qu’ils imaginent un produit complexe ou risqué.

Pourtant, plusieurs idées méritent d’être nuancées.

« Je vais perdre ma maison. »

Non.

Vous restez propriétaire de votre logement.

Vous continuez à y vivre aussi longtemps que vous le souhaitez.

« Mes enfants hériteront de mes dettes. »

Non.

Au décès, les héritiers disposent de plusieurs possibilités.

Ils peuvent vendre le bien afin de rembourser le prêt, ou le conserver en remboursant la dette.

Si le prix de vente est supérieur au montant dû, le solde leur revient.

À l’inverse, si la valeur du bien est insuffisante, ils ne sont pas tenus de payer la différence : leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué.

« Il faut avoir de gros revenus. »

Non.

Le prêt viager hypothécaire est justement conçu pour des propriétaires dont le patrimoine immobilier est important, mais dont les revenus sont parfois modestes.

Une solution encore trop méconnue

Créé en France en 2006, le prêt viager hypothécaire reste peu utilisé alors qu’il répond à une problématique de plus en plus fréquente : celle des retraités propriétaires qui souhaitent améliorer leur niveau de vie sans vendre leur résidence principale.

Avec le vieillissement de la population et la hausse de la valeur des biens immobiliers, cette solution pourrait concerner un nombre croissant de ménages dans les années à venir.

Et si votre patrimoine travaillait enfin pour vous ?

Pendant des décennies, votre maison a représenté le fruit de vos efforts.

Aujourd’hui, elle peut aussi devenir un levier pour financer vos projets, préserver votre autonomie et profiter plus sereinement de votre retraite, sans renoncer à y vivre.

Le prêt viager hypothécaire n’est évidemment pas adapté à toutes les situations. Il mérite une étude personnalisée, en tenant compte de votre patrimoine, de vos besoins et de vos objectifs de transmission.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les retraités et leurs familles pour analyser cette solution en toute transparence. Notre rôle est de vérifier si le prêt viager hypothécaire est réellement adapté à votre situation et de vous orienter vers la solution la plus pertinente pour concilier qualité de vie, sécurité financière et préservation de votre patrimoine.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

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Cession de parts de SCI : une réforme qui change les règles du jeu pour les investisseurs et les professionnels du financement

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont devenues un outil incontournable de détention et de transmission du patrimoine immobilier. Elles permettent d’organiser la propriété d’un bien entre plusieurs associés, de préparer une succession, de faciliter l’acquisition d’un immeuble ou encore de réaliser des investissements locatifs.

Jusqu’à présent, la cession de parts sociales d’une SCI pouvait être réalisée relativement simplement par un acte sous seing privé signé entre les parties.

Cette pratique va profondément évoluer.

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, validée pour l’essentiel par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-904 DC, instaure un nouveau formalisme obligatoire pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Cette réforme ne concerne pas uniquement les juristes. Elle aura également des conséquences concrètes pour les investisseurs, les chefs d’entreprise, les conseillers en gestion de patrimoine, les courtiers en crédit et les établissements bancaires.

Une réforme destinée à sécuriser les cessions de parts sociales

L’objectif du législateur est clair : renforcer la traçabilité des opérations portant sur des sociétés détenant principalement des biens immobiliers.

Les pouvoirs publics considèrent que les cessions de parts sociales réalisées par simple acte sous seing privé pouvaient favoriser certaines fraudes fiscales, des montages opaques ou compliquer l’identification des bénéficiaires effectifs.

Pour répondre à ces difficultés, un nouvel article 1865-1 est créé dans le Code civil.

Désormais, certaines cessions devront respecter un formalisme renforcé.

Ce que prévoit le nouvel article 1865-1 du Code civil

À compter de l’entrée en vigueur de la loi, les cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière devront être établies :

• par acte authentique reçu par un notaire ;
• ou par un acte contresigné par un avocat ;
• ou par un acte établi par un expert-comptable dans les conditions prévues par la loi.

Cette exigence est particulièrement importante puisqu’elle est prévue à peine de nullité.

Autrement dit, une cession réalisée sans respecter ce formalisme pourra être annulée.

Il ne s’agit donc pas d’une simple formalité administrative mais d’une condition de validité de l’acte.

Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ?

Beaucoup de professionnels pensent immédiatement aux SCI.

En réalité, le champ d’application est plus large.

Une société est considérée comme étant à prépondérance immobilière lorsque l’essentiel de son actif est constitué de biens ou de droits immobiliers.

Sont notamment concernées :

• les SCI familiales ;
• les SCI d’investissement ;
• certaines SARL familiales ;
• certaines SAS patrimoniales ;
• certaines holdings détenant principalement un patrimoine immobilier.

Chaque situation devra naturellement être analysée au regard des critères fiscaux applicables.

Pourquoi cette réforme ?

Cette évolution poursuit plusieurs objectifs.

Le premier consiste à renforcer la sécurité juridique des cessions.

Le second vise à améliorer la lutte contre :

• la fraude fiscale ;
• la fraude sociale ;
• le blanchiment de capitaux ;
• le financement du terrorisme.

Les professionnels désormais chargés d’établir ces actes sont tous soumis à des obligations strictes de vigilance, d’identification des parties et de déclaration en matière de lutte contre le blanchiment (LCB-FT).

Le législateur souhaite ainsi limiter les risques de cessions dissimulées ou insuffisamment contrôlées.

Des conséquences pratiques pour les associés de SCI

Cette réforme aura plusieurs effets immédiats.

• Le coût d’une cession de parts augmentera généralement puisqu’un professionnel devra désormais intervenir.
• Les délais de réalisation pourront également être légèrement plus longs afin de permettre les vérifications nécessaires.
• Les associés devront fournir davantage de documents justificatifs concernant leur identité, l’origine des fonds ou encore la situation de la société.

Pour les transmissions familiales, les donations ou les réorganisations patrimoniales, cette nouvelle étape devra être intégrée dans le calendrier de l’opération.

Une réforme qui concerne aussi les professionnels du crédit

Cette évolution intéresse directement les établissements prêteurs et les courtiers spécialisés dans le financement patrimonial.

De nombreuses opérations financées par les banques reposent en effet sur une cession de parts de SCI.

On peut citer notamment :

• le rachat des parts d’un associé ;
• les sorties d’indivision organisées via une SCI ;
• les rachats de soulte ;
• les transmissions familiales ;
• les restructurations patrimoniales ;
• les acquisitions d’immeubles détenus par une SCI.

Lorsque la cession constitue une condition préalable au financement, la conformité juridique de l’acte devient un élément essentiel du dossier bancaire.

Une irrégularité pourrait retarder, voire empêcher, le déblocage des fonds.

Le courtier en crédit devra donc vérifier très en amont que le calendrier juridique est cohérent avec le calendrier bancaire.

Anticiper les conséquences sur le financement

Pour les investisseurs, il devient indispensable d’intégrer ce nouveau formalisme dès la préparation de leur projet.

Il ne suffira plus de trouver un accord entre associés.

Il faudra également prévoir :

• le choix du professionnel chargé de rédiger l’acte ;
• le délai nécessaire à son intervention ;
• les coûts supplémentaires ;
• la coordination avec le notaire, l’avocat, l’expert-comptable et le prêteur.

Cette anticipation permettra d’éviter les retards lors de la signature des financements.

Le rôle du courtier devient encore plus stratégique

Le financement d’une SCI est rarement un simple crédit immobilier.

Chaque établissement bancaire applique ses propres critères.

• Certains financent les SCI familiales.
• D’autres privilégient les SCI patrimoniales.
• D’autres encore acceptent le financement de parts sociales, les rachats de soulte, les acquisitions de parts ou les investissements locatifs.

Le courtier intervient alors comme coordinateur entre tous les intervenants du dossier.

Il veille à la cohérence du montage juridique, financier et bancaire afin de limiter les risques de blocage.

Les solutions de financement SCI proposées par Cibfinance

Chez Cibfinance, nous accompagnons depuis plus de trente ans les professionnels du financement dans la recherche de solutions adaptées aux opérations réalisées au travers d’une SCI.

Notre réseau de partenaires permet d’étudier de nombreuses situations, notamment :

• le financement de l’acquisition de parts de SCI ;
• le rachat de soulte entre associés ;
• les financements de SCI patrimoniales ou familiales ;
• les refinancements avec garantie hypothécaire ;
• les opérations de restructuration patrimoniale ;
• le financement de parts de SCPI détenues via une SCI lorsque le projet le permet.

Chaque dossier fait l’objet d’une analyse préalable afin de vérifier la faisabilité juridique, la cohérence du montage et les critères d’intervention des partenaires bancaires.

L’objectif n’est pas uniquement d’obtenir un accord de financement, mais de construire une opération juridiquement sécurisée et adaptée aux besoins du client.

Ce qu’il faut retenir

La réforme du formalisme des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière constitue une évolution majeure du droit patrimonial.

Si elle augmente les exigences lors des cessions, elle renforce également la sécurité juridique des opérations.

Pour les investisseurs comme pour les professionnels du crédit, cette évolution rappelle une règle essentielle : un financement réussi commence toujours par un montage juridique solide.

Dans les dossiers impliquant une SCI, l’anticipation des formalités, la coordination entre les différents professionnels et le choix d’une solution de financement adaptée seront plus que jamais les clés de la réussite.

Besoin d’une étude personnalisée pour un financement de SCI ?

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Droit de rétractation en rachat de crédits : ce que tout courtier en crédit doit savoir depuis le 19 juin 2026

La signature électronique est aujourd’hui devenue la norme dans le courtage en crédit. Un mandat peut être signé en quelques minutes, les pièces justificatives sont déposées sur un espace sécurisé et le dossier est transmis rapidement aux partenaires bancaires.

Cette digitalisation simplifie les démarches pour le consommateur et accélère le traitement des dossiers. Elle impose toutefois aux courtiers de nouvelles obligations.

Depuis le 19 juin 2026, lorsqu’un mandat est conclu en ligne, le professionnel doit permettre au consommateur d’exercer son droit de rétractation directement depuis son interface numérique.

Cette évolution résulte de l’ordonnance du 5 janvier 2026 et de son décret d’application, qui renforcent les obligations applicables aux contrats conclus à distance.

Pour les IOBSP, cette réforme est l’occasion de revenir sur une distinction essentielle : dans un dossier de rachat de crédits sans garantie, il existe non pas un, mais deux droits de rétractation. Ils interviennent à des moments différents de la procédure et produisent des effets distincts.

Comprendre cette différence est indispensable pour exercer son activité dans le respect du Code de la consommation et du Code monétaire et financier.

Deux droits de rétractation dans un même dossier

Un dossier de rachat de crédits comporte généralement deux contrats successifs.

1. Le premier est le mandat confié au courtier.
2. Le second est le contrat de crédit proposé par l’établissement prêteur.

Ces deux contrats sont indépendants.

Le consommateur peut donc exercer un droit de rétractation sur le mandat sans jamais aller jusqu’à l’offre de prêt. À l’inverse, il peut conserver son mandat jusqu’au bout puis décider de renoncer au crédit proposé par la banque.

Cette distinction est fondamentale, car elle conditionne les droits du consommateur et les obligations du courtier.

Première étape : la rétractation du mandat signé avec le courtier

Prenons un exemple concret.

Un particulier souhaite regrouper plusieurs crédits à la consommation.

Il prend contact avec un courtier via Internet.

Après une première étude, le cabinet lui adresse un mandat de recherche de financement par signature électronique.

Le client signe immédiatement.

Le contrat est alors conclu à distance.

Comme pour de nombreuses prestations de services conclues à distance entre un professionnel et un consommateur, le client bénéficie d’un délai légal de rétractation.

1. Jusqu’au 19 juin 2026, il pouvait exercer ce droit par courrier, par courriel, au moyen du formulaire type ou par toute déclaration exprimant clairement sa volonté de se rétracter.
2. Depuis le 19 juin 2026, lorsqu’un contrat est conclu au moyen d’une interface en ligne, le professionnel doit mettre à disposition une fonctionnalité spécifique permettant d’exercer ce droit directement en ligne. Cette fonctionnalité doit être gratuite, visible, facilement accessible et disponible pendant toute la durée du délai légal. Le professionnel doit ensuite adresser un accusé de réception sur un support durable.

Pour les cabinets de courtage qui disposent d’un espace client, d’un extranet ou d’une plateforme de signature électronique, cette évolution implique de vérifier que les outils utilisés sont conformes à ces nouvelles exigences.

Deuxième étape : la rétractation de l’offre de rachat de crédits

Le second droit de rétractation intervient beaucoup plus tard.

Le courtier a analysé le dossier, recherché une solution de financement et obtenu un accord d’un partenaire bancaire.

Le consommateur reçoit alors une offre de crédit.

Dans un rachat de crédits sans garantie hypothécaire, l’opération relève du crédit à la consommation.

L’emprunteur peut accepter l’offre tout en conservant un délai légal de quatorze jours calendaires pour revenir sur sa décision.

Durant cette période, il peut annuler le contrat de crédit sans avoir à justifier sa décision.

Si cette rétractation est exercée, le prêt n’est pas exécuté et les fonds ne sont pas débloqués.

Cette protection est totalement indépendante de celle applicable au mandat du courtier.

Deux mécanismes, une même conséquence pour le courtier

C’est probablement le point le plus important que tout futur IOBSP doit connaître.

Que le consommateur :

• exerce son droit de rétractation sur le mandat confié au courtier ;

ou

• exerce son droit de rétractation sur l’offre de rachat de crédits sans garantie,

la conséquence est identique.

Le courtier ne peut percevoir aucune rémunération.

Cette interdiction ne résulte pas uniquement du droit de la consommation.

Elle trouve son fondement dans la loi MURCEF du 11 décembre 2001, aujourd’hui codifiée à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Ce texte interdit à tout intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement de recevoir, directement ou indirectement, une somme d’argent, des honoraires ou une rémunération avant le versement effectif des fonds par l’établissement prêteur.

Cette règle protège le consommateur. Elle garantit qu’un particulier reste libre de changer d’avis sans supporter le coût d’une opération qui n’a finalement pas abouti.

Pourquoi la loi MURCEF est essentielle

Dans la pratique, un courtier peut avoir consacré plusieurs heures à un dossier :

• analyse de la situation financière ;
• collecte des pièces justificatives ;
• calcul de la faisabilité ;
• échanges avec plusieurs partenaires bancaires ;
• préparation du dossier ;
• suivi administratif.

Malgré ce travail, si le client exerce son droit de rétractation avant le déblocage des fonds, le courtier ne peut pas facturer cette prestation.

Le risque économique est donc assumé par le professionnel.

C’est précisément l’esprit de la loi MURCEF : éviter qu’un consommateur soit financièrement engagé avant que le crédit soit effectivement réalisé.

Cette règle constitue l’un des fondements de la protection des emprunteurs en matière d’intermédiation bancaire.

Ce que change réellement la réforme du 19 juin 2026

La réforme n’a pas créé un nouveau droit de rétractation.

Elle a rendu son exercice plus simple.

Le législateur a considéré qu’un consommateur qui signe un contrat en quelques clics doit pouvoir y renoncer avec la même simplicité.

Concrètement, les courtiers proposant une contractualisation en ligne doivent désormais prévoir un parcours numérique permettant au client de notifier sa rétractation directement depuis leur interface.

Il ne suffit plus d’indiquer une adresse e-mail dans les conditions générales.

Le parcours de rétractation doit être pensé dès la conception du parcours client.

Les bonnes pratiques pour les courtiers

Les cabinets de courtage ont intérêt à vérifier plusieurs points.

• Leur solution de signature électronique permet-elle la rétractation en ligne ?
• L’espace client comporte-t-il un accès permanent à cette fonctionnalité pendant toute la durée du délai légal ?
• Les accusés de réception sont-ils automatiquement générés et archivés ?
• Les procédures internes distinguent-elles clairement la rétractation du mandat de celle de l’offre de crédit ?
• Les collaborateurs sont-ils formés à ces deux mécanismes afin d’apporter une information claire aux clients ?

Autant de questions qui relèvent directement de la conformité réglementaire du cabinet.

Ce qu’un courtier en rachat de crédits doit retenir

Le métier de courtier ne consiste pas uniquement à rechercher le meilleur financement.

Il suppose également de maîtriser les règles qui protègent le consommateur tout au long de la relation contractuelle.

Le droit de rétractation en est une parfaite illustration.

Le futur IOBSP doit être capable d’expliquer à son client qu’il peut renoncer au mandat confié au courtier, puis, si le dossier aboutit, qu’il dispose également d’un droit de rétractation sur l’offre de crédit lorsque le rachat de crédits relève du crédit à la consommation.

Dans les deux situations, le principe reste identique : tant que les fonds n’ont pas été effectivement débloqués par l’établissement prêteur, le courtier ne peut prétendre à aucune rémunération, conformément à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.

Cette règle est l’une des pierres angulaires de l’intermédiation bancaire. Elle garantit l’indépendance du conseil, renforce la protection du consommateur et rappelle qu’en matière de courtage, la rémunération est la conséquence d’un financement effectivement réalisé, jamais d’une simple promesse de financement.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Indivision : la réforme 2026 va-t-elle enfin débloquer les successions immobilières ?

Chaque année, des milliers de biens immobiliers restent bloqués pendant des années à la suite d’une succession.

Non pas parce que les héritiers ne souhaitent pas vendre, mais parce qu’un seul d’entre eux s’y oppose.

Le résultat est souvent le même : un logement vacant, des charges qui continuent de s’accumuler, des travaux qui sont reportés, une fiscalité qui perdure et un patrimoine familial qui se dégrade progressivement.

Cette situation est fréquente en matière d’indivision successorale.

Afin de répondre à ces blocages, le législateur a adopté la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

Cette réforme, dont plusieurs dispositions entreront en vigueur en 2027, constitue une évolution importante du droit des successions.

Sans remettre en cause les principes fondamentaux de l’indivision, elle offre de nouveaux leviers pour résoudre certaines situations qui pouvaient jusqu’à présent rester figées pendant de nombreuses années.

L’indivision : un fonctionnement parfois source de blocages

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens composant la succession.

On parle alors d’indivision.

Chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine, mais aucun n’est propriétaire d’une partie déterminée du bien.

Cette organisation permet de préserver temporairement le patrimoine familial, le temps que les héritiers prennent leurs décisions.

En pratique, les difficultés apparaissent rapidement lorsque les indivisaires ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’un souhaite vendre, un autre souhaite conserver le bien, un troisième refuse simplement de prendre une décision.

Dans de nombreuses situations, cette absence d’accord bloque totalement la vente du bien immobilier.

Les conséquences peuvent être importantes :

• paiement continu de la taxe foncière et des charges ;
• entretien du bien devenu difficile ;
• dégradation progressive du patrimoine ;
• impossibilité pour certains héritiers de récupérer leur part d’héritage ;
• multiplication des conflits familiaux.

Le principe de l’unanimité atteignait parfois ses limites

Le Code civil repose sur un principe protecteur des droits de chaque indivisaire.

Pour les actes les plus importants, notamment la vente d’un bien immobilier, l’accord de l’ensemble des indivisaires était généralement requis.

Cette règle protégeait chacun des héritiers.

Mais elle pouvait également conduire à une situation paradoxale : un seul indivisaire pouvait empêcher durablement tous les autres de sortir de l’indivision.

Certaines successions restaient ainsi bloquées pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies.

Pourtant, l’article 815 du Code civil affirme depuis longtemps un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Encore fallait-il disposer d’une procédure suffisamment efficace pour rendre ce principe réellement applicable.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 apporte plusieurs évolutions destinées à faciliter la sortie des indivisions successorales.

La réforme ne supprime pas les droits des indivisaires minoritaires.

En revanche, elle permet désormais au juge d’intervenir plus facilement lorsque le blocage apparaît contraire à l’intérêt commun.

Dans certaines situations, le président du tribunal judiciaire pourra autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure est justifiée par l’urgence ou par l’intérêt commun des indivisaires.

Autre évolution importante : lorsque les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre ou procéder au partage, une procédure spécifique pourra être engagée.

Le notaire devra informer officiellement les autres indivisaires.

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, le tribunal pourra être saisi afin d’autoriser l’opération si les intérêts légitimes des autres indivisaires sont suffisamment préservés.

Le juge conserve naturellement un pouvoir d’appréciation.

Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique à vendre sans l’accord des autres héritiers.

Une réforme qui concerne également les indivisions existantes

L’un des intérêts majeurs de cette réforme réside dans son application aux situations déjà en cours.

De nombreuses familles vivent aujourd’hui avec une succession bloquée depuis plusieurs années.

Les nouvelles dispositions pourront, sous réserve des conditions prévues par la loi, être utilisées pour tenter de résoudre ces dossiers.

Pour certains héritiers, cela représente enfin une perspective de sortie.

Pour les collectivités locales, cette évolution pourrait également contribuer à remettre progressivement sur le marché des logements aujourd’hui vacants.

Une avancée… mais pas une solution universelle

Cette réforme constitue une évolution importante.

Elle ne réglera toutefois pas toutes les difficultés rencontrées en matière successorale.

Certaines situations demeurent exclues ou particulièrement complexes.

• C’est notamment le cas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire.
• De même, lorsqu’un conflit familial profond oppose les héritiers, l’autorisation judiciaire ne permettra pas toujours d’apaiser les relations.

La procédure devant le tribunal suppose également de démontrer que les conditions prévues par la loi sont réunies.

Chaque dossier devra donc être analysé individuellement.

Anticiper reste la meilleure protection

Cette réforme rappelle surtout une réalité souvent constatée par les professionnels du patrimoine.

Les successions les plus simples sont généralement celles qui ont été préparées.

De nombreux outils permettent d’organiser la transmission d’un patrimoine avant le décès :

• la donation-partage ;
• le testament ;
• la création d’une SCI familiale lorsque celle-ci répond à un véritable objectif patrimonial ;
• certaines stratégies de démembrement de propriété ;
• l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Une transmission anticipée permet souvent d’éviter des années de blocages, de procédures judiciaires et de tensions familiales.

Quel rôle pour un courtier en crédit ?

À première vue, l’indivision peut sembler éloignée de l’activité d’un courtier.

Pourtant, ses conséquences financières sont nombreuses.

Lorsqu’un bien reste bloqué pendant plusieurs années, il devient souvent difficile de financer un nouveau projet immobilier, de procéder à un rachat de crédits ou de restructurer son patrimoine.

À l’inverse, la sortie d’une indivision peut ouvrir de nouvelles possibilités :

• acquisition de la part d’un cohéritier grâce à un financement adapté ;
• financement d’une soulte ;
• restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• investissement dans une nouvelle résidence principale ou locative.

Le courtier intervient alors en analysant la faisabilité financière de l’opération et en recherchant la solution de financement la plus adaptée à la situation patrimoniale des héritiers comme un prêt hypothécaire, solution pour racheter l’indivis.

Chaque dossier présente des particularités juridiques et fiscales qui nécessitent une étude préalable.

Ce qu’il faut retenir

La loi du 7 avril 2026 marque une évolution importante du droit de l’indivision.

Sans remettre en cause les droits de chacun, elle offre de nouvelles possibilités pour sortir de certaines situations devenues inextricables.

Pour autant, elle ne dispense pas d’une véritable réflexion patrimoniale.

Préparer une transmission reste le meilleur moyen d’éviter que les héritiers se retrouvent confrontés à des années de blocage.

Enfin, lorsqu’une indivision doit être dénouée, il est souvent utile d’être accompagné à la fois par un notaire pour les aspects juridiques et par un professionnel du financement lorsque l’opération implique une soulte, un rachat de parts ou un nouveau projet immobilier.

La meilleure succession n’est pas celle qui se règle devant le tribunal, mais celle qui a été organisée suffisamment tôt pour éviter d’y parvenir.

Cibfinance accompagne le rachat d’une indivision grâce au prêt hypothécaire

Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier détenu en indivision, il peut être nécessaire de racheter les parts des autres indivisaires.

Cette opération implique généralement le versement d’une soulte, dont le montant correspond à la valeur des droits détenus par les autres héritiers.

Cibfinance propose des solutions de financement adaptées à ce type de situation grâce au prêt hypothécaire.

Le principe consiste à utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie afin de financer tout ou partie du rachat de l’indivision. Selon la situation, le financement peut notamment permettre :

• de régler la soulte due aux autres indivisaires ;
• de reprendre un prêt immobilier déjà en cours ;
• de regrouper d’autres crédits existants ;
• d’intégrer certains frais liés à l’opération ;
• de prévoir, sous conditions, une enveloppe de trésorerie complémentaire.

Le prêt hypothécaire peut ainsi permettre à un héritier de devenir seul propriétaire du bien, sans être contraint de le vendre pour désintéresser les autres membres de l’indivision.

Cette solution nécessite toutefois une étude approfondie.

Cibfinance analyse notamment la valeur du bien proposé en garantie, le montant de la soulte, les crédits restant à rembourser, les revenus de l’emprunteur, son niveau d’endettement et sa capacité à supporter la future mensualité.

L’opération doit également être juridiquement sécurisée. Le montant des droits de chaque indivisaire et les conditions du partage doivent être établis avec le notaire chargé du dossier.

Cibfinance intervient donc sur la partie financière, en complément du travail réalisé par le notaire.

Pour les courtiers et les professionnels du financement, le rachat d’indivision constitue un dossier technique qui nécessite une bonne coordination entre les différents intervenants.

Grâce à son expertise du financement hypothécaire, Cibfinance peut étudier des solutions permettant de conserver le bien familial, de régler les autres héritiers et de sortir définitivement de l’indivision.

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Crédit consommation : la CJUE rappelle que les intérêts ne peuvent rémunérer que le capital réellement prêté

Le 23 avril 2026, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a rendu un arrêt important dans l’affaire C-744/24, P.W. c/ Bank Polska Kasa Opieki S.A..

Contrairement à ce que l’on peut lire ici ou là, cette décision ne crée pas une nouvelle règle de droit.

Elle apporte une interprétation officielle de la directive européenne 2008/48/CE relative aux contrats de crédit consommation, interprétation qui s’impose désormais à l’ensemble des juridictions des États membres de l’Union européenne.

Pour les professionnels du crédit consommation ou rachat de crédits, comme pour les emprunteurs, cette décision constitue avant tout un rappel d’un principe fondamental : les intérêts rémunèrent la mise à disposition d’un capital. Ils ne peuvent pas être calculés sur des sommes qui correspondent uniquement aux frais du crédit.

Pourquoi la CJUE a-t-elle été saisie ?

L’affaire trouve son origine en Pologne.

À l’occasion d’un litige opposant un emprunteur à son établissement bancaire, le juge polonais s’est interrogé sur l’interprétation de plusieurs dispositions de la directive 2008/48/CE.

La question posée à la CJUE était particulièrement précise :

La directive 2008/48/CE autorise-t-elle un établissement de crédit à percevoir des intérêts sur des sommes correspondant uniquement aux coûts du crédit, tels que des commissions ou une prime d’assurance financée ?

Ne pouvant interpréter lui-même le droit de l’Union, le juge polonais a utilisé la procédure prévue à l’article 267 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) : le renvoi préjudiciel.

Dans ce mécanisme, la CJUE ne tranche pas le litige entre les parties. Elle répond uniquement à la question d’interprétation du droit européen.

Il appartiendra ensuite au juge national d’appliquer cette interprétation au litige dont il est saisi.

Le texte européen concerné

La Cour ne s’est pas fondée sur un nouveau texte.

Elle a interprété la directive 2008/48/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 avril 2008 concernant les contrats de crédit aux consommateurs, notamment :

• l’article 3, point g), relatif à la notion de « coût total du crédit pour le consommateur » ;
• l’article 3, point j), définissant le « taux débiteur » ;
• l’article 10, paragraphe 2, sous f), relatif aux informations devant figurer dans le contrat de crédit.

Ces dispositions distinguent clairement :

• le capital mis à disposition de l’emprunteur ;
• le coût du crédit (commissions, frais, primes d’assurance lorsqu’elles font partie du coût du crédit, etc.).

C’est précisément cette distinction qui était au cœur du litige.

La réponse de la Cour

La CJUE répond sans ambiguïté.

Elle juge que les dispositions de la directive doivent être interprétées comme s’opposant à une clause contractuelle qui prévoit l’application du taux débiteur non seulement au montant effectivement prêté, mais également à des sommes destinées à financer les coûts du crédit.

Autrement dit, lorsqu’une somme correspond uniquement à un coût du crédit et non à un capital librement utilisable par l’emprunteur, elle ne peut pas produire d’intérêts.

La Cour rappelle que le taux débiteur constitue la rémunération de la mise à disposition d’un capital.

Il ne peut devenir un moyen d’augmenter artificiellement le coût du crédit en produisant des intérêts sur des frais.

Pourquoi cette décision est importante ?

La portée de cette décision dépasse largement le litige polonais.

En matière de renvoi préjudiciel, l’interprétation donnée par la CJUE s’impose à toutes les juridictions nationales appelées à appliquer la directive 2008/48/CE.

Les tribunaux français devront donc interpréter le droit national conformément à cette décision lorsqu’ils seront confrontés à une situation comparable.

L’arrêt ne modifie pas directement le Code de la consommation français.

En revanche, il précise la manière dont les dispositions nationales transposant la directive doivent être comprises.

Il s’agit là d’une conséquence classique du principe de primauté du droit de l’Union européenne.

Une décision qui renforce la transparence

Depuis plusieurs années, le droit européen poursuit un objectif constant : permettre au consommateur de comprendre réellement le coût de son crédit.

Cette transparence repose sur plusieurs mécanismes :

• la définition harmonisée du coût total du crédit ;
• le calcul du TAEG ;
• les mentions obligatoires du contrat ;
• l’information précontractuelle.

La décision du 23 avril 2026 s’inscrit dans cette logique.

Elle évite que certains coûts du crédit puissent eux-mêmes générer des intérêts, ce qui aurait pour effet d’augmenter artificiellement le coût global du financement.

Vous souhaitez étudier un regroupement de crédits ?

Chaque situation est différente. Le montant des mensualités, la durée restante des prêts, les crédits à reprendre ( crédit immobilier et/ou crédit consommation, les revenus du foyer ou encore les projets futurs doivent être analysés avec précision.

Les spécialistes de Cibfinance étudient gratuitement votre situation afin de déterminer si un regroupement de crédit consommation peut vous permettre de retrouver un budget plus confortable ou de financer un nouveau projet dans les meilleures conditions.

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Rachat de crédits : Après un deuxième trimestre sous tension, les normes de rachat de crédits s’ouvrent de nouveau

Après un deuxième trimestre particulièrement difficile, les premiers signes d’amélioration se confirment.

Le contexte géopolitique du printemps a fortement perturbé les marchés financiers.

La hausse brutale du coût de refinancement des banques a conduit de nombreux établissements à durcir leurs politiques d’octroi.

Les critères de financement se sont resserrés, certains produits ont été suspendus et plusieurs dossiers, pourtant finançables quelques semaines auparavant, sont devenus beaucoup plus difficiles à réaliser.

Aujourd’hui, la tendance s’inverse progressivement.

L’accalmie observée sur les marchés financiers permet aux établissements bancaires de retrouver des conditions de refinancement plus favorables.

Les premiers effets commencent à se faire sentir avec un assouplissement progressif des conditions d’octroi sur le rachat de crédits.

Nous ne sommes probablement qu’au début de ce mouvement, mais les premiers signaux envoyés par plusieurs de nos partenaires sont particulièrement encourageants.

Un premier partenaire repousse les limites du financement sans garantie

Premier signal fort : l’un de nos partenaires fait évoluer son offre de regroupement de crédits sans garantie.

Une évolution qui aurait été difficilement envisageable il y a encore quelques mois.

Il est désormais possible de financer un regroupement de crédits sur une durée pouvant atteindre 20 ans, sans garantie hypothécaire.

Cette évolution permet :

• des mensualités plus faibles grâce à l’allongement de la durée ;
• un engagement limité à 85 % du patrimoine de l’emprunteur ;
• un taux d’effort inférieur à 45 %.

Pour de nombreux clients, cette évolution change complètement l’équilibre financier de leur projet. Une mensualité plus faible permet d’améliorer la faisabilité de dossiers qui étaient jusque-là trop contraints.

Un autre partenaire augmente fortement ses montants de financement

Autre évolution significative, un partenaire bancaire relève sensiblement ses plafonds de financement pur un rachat de crédits pour les meilleurs profils.

Les nouvelles possibilités sont désormais les suivantes :

Ces nouveaux plafonds illustrent la volonté de certains établissements de reprendre progressivement davantage de dossiers.

Pour les courtiers, cela signifie également que certains projets, mis en attente ces derniers mois, peuvent désormais retrouver une issue favorable.

Réouverture d’une offre LS2 : un excellent indicateur de marché

Autre excellente nouvelle : l’un de nos partenaires rouvre son offre LS2, suspendue depuis le mois d’avril.

Cette fermeture n’était pas liée à un changement de stratégie commerciale, mais à une réalité économique.

Au cours du deuxième trimestre, le coût auquel les banques se refinançaient avait fortement augmenté. Dans le même temps, le taux d’usure limitait les taux pouvant être proposés aux emprunteurs. L’écart entre ces deux paramètres était devenu trop faible pour permettre à certains financements d’être commercialisés dans des conditions économiquement viables.

En d’autres termes, la marge disponible ne permettait plus de couvrir les coûts d’exploitation et le risque pris par la banque.

La stabilisation des marchés financiers permet aujourd’hui de retrouver un niveau de rentabilité suffisant pour remettre cette offre sur le marché.

Là encore, il s’agit d’un signal particulièrement encourageant.

Que permet de financer cette offre ?

Cette solution s’adresse principalement aux opérations comportant une part importante d’immobilier, notamment :

• un regroupement de crédits comprenant plus de 60 % de crédits immobiliers ;
• un rachat de soulte avec reprise du crédit immobilier ;
• un rachat de soulte intégrant crédits immobiliers, crédits à la consommation et trésorerie.

Les principales caractéristiques sont les suivantes :

• taux d’endettement après opération : 40 % ;
• taux débiteur : 4,84 % ;
• aucune obligation de domiciliation bancaire ;
• durée comprise entre 20 et 25 ans ;
• ratio hypothécaire pouvant atteindre 90 % ;
• frais de dossier de 2,10 %, plafonnés à 1 900 €.

Il convient néanmoins de rester prudent.

Les opérations portant sur de faibles montants ou sur des durées courtes demeurent encore pénalisées par le niveau actuel du taux d’usure. Il faudra probablement attendre une nouvelle baisse du coût de refinancement ou une évolution du taux d’usure pour retrouver une offre complète sur l’ensemble des segments du marché.

Une dynamique qui devrait se poursuivre

Ces différentes annonces ne constituent probablement qu’une première étape.

L’évolution des marchés financiers permet progressivement aux établissements bancaires de retrouver davantage de souplesse dans leurs politiques d’octroi. Si cette tendance se confirme, d’autres assouplissements devraient intervenir dans les prochaines semaines.

Chez Cibfinance, nous suivons quotidiennement ces évolutions afin d’identifier les meilleures opportunités pour nos partenaires.

Notre rôle consiste à connaître, presque en temps réel, les changements de politique commerciale de chaque établissement afin d’orienter chaque dossier vers la solution la plus pertinente.

Plus que jamais, c’est le moment de relancer vos dossiers

Le premier semestre a été particulièrement éprouvant pour l’ensemble de la profession.

Aujourd’hui, les premiers signes d’amélioration sont là.

Certains financements réapparaissent, les durées s’allongent, les montants progressent et plusieurs établissements recommencent progressivement à ouvrir le risque.

Nous restons pleinement mobilisés tout au long de cette période estivale afin de vous accompagner sur l’ensemble de vos dossiers :

• regroupement de crédits ;
• prêts hypothécaires de trésorerie ;
• rachats de soulte ;
• prêts viagers hypothécaires ;
• financements SCI et SCPI ;
• financements patrimoniaux spécifiques.

Chaque semaine apporte son lot d’évolutions.

Plus que jamais, c’est le moment de nous consulter. Un dossier qui semblait difficile, voire impossible il y a quelques semaines, peut aujourd’hui redevenir parfaitement finançable grâce à l’évolution des politiques bancaires.

Les premiers signaux sont clairement au vert. Après plusieurs mois de forte prudence, les banques reviennent progressivement sur le marché du financement. Une excellente nouvelle pour les courtiers… et surtout pour leurs clients.

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