Peut-on faire un prêt viager hypothécaire sur une maison détenue en SCI ?

De nombreux seniors découvrent le prêt viager hypothécaire au moment où ils recherchent une solution pour :

• obtenir des liquidités sans vendre leur maison
• améliorer leur retraite
• financer des travaux
• aider leurs enfants
• ou préparer leur succession

Mais une difficulté revient régulièrement dans les dossiers patrimoniaux : que se passe-t-il lorsque la résidence principale est détenue dans une SCI familiale pour faire un prêt viager hypothécaire ?

La question paraît simple. Et pourtant, la réponse repose sur un point juridique fondamental souvent mal compris par les emprunteurs :
qui est réellement propriétaire du bien immobilier ?

Car contrairement à une idée reçue très répandue, détenir 100 % des parts d’une SCI ne signifie pas être directement propriétaire du bien immobilier.

Et cette nuance change tout dans le cadre du prêt viager hypothécaire.

Le prêt viager hypothécaire est strictement encadré par la loi

Le prêt viager hypothécaire ne fonctionne pas comme un crédit classique.

Il s’agit d’un financement très spécifique encadré par le Code de la consommation, notamment à l’article L315-1.

Le texte prévoit :

“Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt (…) garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation…”

Cette définition juridique est essentielle car elle fixe précisément le périmètre du prêt viager hypothécaire.

Trois éléments apparaissent immédiatement :

• l’emprunteur doit être une personne physique
• le bien doit appartenir à l’emprunteur
• le logement doit être à usage exclusif d’habitation

Et c’est précisément sur la notion de “personne physique” que les difficultés apparaissent avec les SCI.

Une SCI est une personne morale

En droit français, une SCI est une personne morale.

Cela signifie que la société possède une existence juridique distincte de celle de ses associés.

Même lorsque :

• un couple détient 100 % des parts sociales
• même lorsqu’il habite la maison depuis 30 ans
• même lorsque la SCI est purement familiale

les associés ne sont pas juridiquement propriétaires du bien immobilier.

Ils sont uniquement propriétaires :

• des parts sociales de la SCI

Le propriétaire réel du logement reste :

• la SCI elle-même

Cette distinction paraît parfois théorique pour les familles, mais elle est fondamentale juridiquement.

Pourquoi ce point bloque le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire suppose qu’une personne physique hypothèque son propre bien immobilier personnel.

Or, dans une SCI :

• le bien appartient à une société
• donc à une personne morale
• et non directement aux associés

Le cadre prévu par le Code de la consommation ne correspond donc plus.

C’est la raison principale pour laquelle les banques refusent généralement de mettre en place un prêt viager hypothécaire sur un bien détenu en SCI.

Une confusion extrêmement fréquente chez les emprunteurs

Cette situation génère souvent beaucoup d’incompréhension.

De nombreux couples pensent sincèrement : “Nous détenons 100 % de la SCI, donc la maison nous appartient.”

D’un point de vue affectif ou économique, ce raisonnement paraît logique.

Mais juridiquement, il est inexact.

Le couple ne possède pas directement :

• la maison
• le terrain
• ni le bien immobilier

Le couple possède :

• des parts sociales d’une société civile immobilière

Et c’est cette société qui est propriétaire du bien.

Cette nuance est déterminante dans le cadre du prêt viager hypothécaire.

Pourquoi les banques restent très prudentes

Aujourd’hui, la conformité juridique est devenue un pilier central du fonctionnement bancaire.

Les établissements prêteurs cherchent à limiter :

• les risques réglementaires
• les risques de requalification
• les risques de contentieux
• et les risques de non-conformité

Le prêt viager hypothécaire étant déjà un produit très spécifique et très encadré, les banques évitent généralement tout montage pouvant s’éloigner du cadre légal prévu par le Code de la consommation.

Accepter un PVH sur un bien appartenant à une SCI reviendrait justement à sortir du cadre strict prévu par le texte.

Les établissements bancaires ne peuvent dons pas intervenir car ces deux conditions du code de la consommation ne sont pas remplies avec un bien détenu par une SCI :

• consent à une personne physique
• bien immobilier de l’emprunteur

Le problème de l’utilisation d’un bien appartenant à une société

Un autre sujet juridique apparaît également.

Même lorsque les associés détiennent 100 % des parts de la SCI, le bien immobilier appartient juridiquement à la société.

Utiliser ce bien pour financer un besoin strictement personnel peut alors soulever une difficulté liée à l’intérêt social de la SCI.

Concrètement :

• le bien appartient à une personne morale
• mais les fonds du prêt serviraient à financer des besoins personnels des associés

Par exemple :

• améliorer leur retraite
• financer des dépenses privées
• aider leurs enfants
• voyager
• ou simplement augmenter leur niveau de vie

Le sujet devient alors juridiquement plus sensible.

Sans parler directement d’abus de bien social, notion principalement réservée aux sociétés commerciales, il existe malgré tout une vraie problématique d’utilisation d’un actif appartenant à une société dans un intérêt personnel.

Là encore, les banques préfèrent éviter ce type de situation.

Une situation souvent frustrante pour les seniors

Cette réalité juridique crée parfois des situations difficiles à comprendre pour les emprunteurs.

Certains seniors :

• vivent dans leur maison depuis des décennies
• détiennent 100 % de la SCI familiale
• considèrent naturellement le bien comme leur maison
• mais découvrent qu’ils ne peuvent pas mobiliser ce patrimoine via un prêt viager hypothécaire

Le problème n’est donc pas patrimonial ou économique.

Il est essentiellement juridique.

Pourquoi certaines familles ont créé une SCI familiale

Il faut aussi rappeler que beaucoup de SCI ont été créées à une époque où le prêt viager hypothécaire était quasiment inexistant en France.

Les objectifs étaient souvent :

• préparer la succession
• protéger le conjoint
• organiser une transmission
• éviter certaines indivisions
• ou gérer un patrimoine familial

À l’époque, personne n’imaginait forcément qu’un jour les associés pourraient avoir besoin :

• d’un financement patrimonial
• d’un complément de retraite
• ou d’un prêt viager hypothécaire

Le vieillissement de la population et la baisse du pouvoir d’achat des retraités font aujourd’hui apparaître de nouvelles problématiques patrimoniales.

Existe-t-il des solutions alternatives ?

Dans certains cas, des solutions patrimoniales peuvent être étudiées :

• dissolution de la SCI
• sortie du bien de la société
• crédit hypothécaire classique
• vente en viager
• vente de la nue-propriété
• arbitrage patrimonial global

Mais ces opérations peuvent avoir :

• des conséquences fiscales
• des coûts importants
• des impacts successoraux
• ou des conséquences familiales sensibles

Chaque situation nécessite donc une analyse approfondie.

Une réflexion globale avec des professionnels reste indispensable

Lorsqu’un bien immobilier est détenu en SCI, il est essentiel d’étudier la situation avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du financement

L’objectif est de comprendre :

• la structure juridique du patrimoine
• les conséquences d’une éventuelle restructuration
• les possibilités de financement
• et les impacts fiscaux ou successoraux

Cibfinance accompagne les situations patrimoniales complexes

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques patrimoniales complexes :

• SCI familiale
• indivision
• démembrement
• succession
• transmission
• financement patrimonial

Chaque situation étant différente, une étude personnalisée reste indispensable afin d’analyser :

• la structure de détention du patrimoine
• les contraintes juridiques
• les possibilités de financement
• et les solutions patrimoniales envisageables.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

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Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

Veuillez ne pas remplir ce champ. Veuillez ne pas remplir ce champ.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE RCS de St ETienne N° 442 287512. Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Alternative prêt viager hypothécaire : quelle solution choisir pour obtenir des liquidités sans vendre sa maison ?

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution unique permettant aux seniors propriétaires de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités tout en conservant la propriété de leur logement.

Mais est-ce réellement la seule solution, existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire ?

Selon votre âge, votre situation familiale, votre niveau de revenus, votre patrimoine immobilier et vos objectifs de transmission, plusieurs alternatives peuvent être envisagées. Certaines privilégient la conservation du patrimoine, d’autres permettent d’obtenir davantage de liquidités, tandis que certaines solutions impliquent une vente totale ou partielle du bien immobilier.

Avant de choisir un prêt viager hypothécaire, il est donc indispensable d’étudier l’ensemble des options disponibles.

Le prêt viager hypothécaire : une solution patrimoniale particulière

Avant de comparer les alternatives, rappelons ce qui rend le prêt viager hypothécaire si spécifique.

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’obtenir un capital garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation sans rembourser ni le capital ni les intérêts de son vivant. L’emprunteur reste propriétaire du logement et conserve son droit d’occupation.

Cette combinaison est relativement rare sur le marché français :

• aucune mensualité
• maintien de la propriété
• conservation du logement
• transmission possible aux héritiers
• remboursement au décès ou à la vente du bien

C’est précisément parce qu’il répond à des besoins très particuliers qu’il faut le comparer à d’autres solutions patrimoniales.

La vente en viager : l’alternative la plus connue

Lorsqu’un senior cherche à obtenir des liquidités, le viager est souvent la première solution qui vient à l’esprit.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• le vendeur perçoit généralement un bouquet
• une rente peut être versée jusqu’au décès
• le vendeur conserve souvent un droit d’usage ou d’habitation

Cette solution présente un avantage majeur : elle permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier sans avoir recours à un crédit.

Mais la contrepartie est importante.

Contrairement au prêt viager hypothécaire, le bien n’appartient plus au vendeur après la vente. Il sort progressivement du patrimoine familial et de la succession.

Le choix entre viager et prêt viager hypothécaire dépend donc souvent d’une question simple :

Souhaitez-vous conserver la propriété du bien ou êtes-vous prêt à la céder ?

La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue-propriété constitue aujourd’hui l’une des principales alternatives au prêt viager hypothécaire.

Le propriétaire vend la nue-propriété de son logement mais conserve l’usufruit.

Concrètement, il peut :

• continuer à habiter le logement
• continuer à le louer
• percevoir les loyers

En échange, il reçoit immédiatement un capital.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• obtention de liquidités importantes
• absence de dette
• maintien de l’occupation du logement

Mais elle comporte également une conséquence irréversible : la nue-propriété est définitivement vendue.

À la différence du prêt viager hypothécaire, aucun retour en arrière n’est possible.

Le crédit hypothécaire classique

Le crédit hypothécaire classique permet également d’obtenir des liquidités sans vendre son bien immobilier.

Le principe est simple :

• une hypothèque est prise sur le bien
• l’emprunteur reçoit un capital
• il rembourse ensuite des mensualités

Cette solution peut être très intéressante pour les emprunteurs disposant encore :

• de revenus confortables
• d’une capacité d’endettement suffisante
• d’une assurance emprunteur accessible

Son principal avantage est son coût généralement inférieur à celui d’un prêt viager hypothécaire.

Mais son principal inconvénient est également évident : il faut rembourser chaque mois.

Pour de nombreux seniors de plus de 70 ans, l’accès à ce type de financement devient d’ailleurs plus difficile.

Le prêt hypothécaire in fine

Le prêt in fine constitue une solution intermédiaire.

Pendant toute la durée du contrat :

• seuls les intérêts sont remboursés
• le capital est remboursé à l’échéance

Cette formule réduit les mensualités par rapport à un crédit amortissable classique.

Mais contrairement au prêt viager hypothécaire, elle suppose tout de même une capacité de remboursement régulière.

Elle reste donc réservée à des profils disposant de revenus suffisants.

Le prêt familial

Certaines familles choisissent une approche plus simple.

Les enfants peuvent parfois :

• prêter de l’argent à leurs parents
• réaliser une avance familiale
• organiser un financement intrafamilial

Cette solution présente l’avantage d’éviter les frais bancaires et certaines contraintes administratives.

Mais elle nécessite :

• des capacités financières importantes du côté des enfants
• un cadre juridique clair
• une bonne entente familiale

Les conséquences successorales doivent également être soigneusement étudiées.

La vente d’un bien immobilier secondaire

De nombreux seniors possèdent :

• une résidence secondaire
• un appartement locatif
• un terrain constructible

La vente de l’un de ces biens constitue souvent une alternative naturelle au prêt viager hypothécaire.

Cette solution permet :

• d’obtenir immédiatement des liquidités
• d’éviter toute dette bancaire
• de simplifier parfois la succession

Mais elle implique également :

• la perte définitive du bien
• la perte éventuelle des revenus locatifs
• une possible fiscalité sur les plus-values

Le réméré : une solution très particulière

La vente à réméré est parfois présentée comme une alternative pour les propriétaires en difficulté.

Le propriétaire vend temporairement son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement.

Cette solution est généralement utilisée dans des situations exceptionnelles :

• difficultés financières importantes
• contentieux
• risque de saisie immobilière

Elle répond donc à une logique très différente du prêt viager hypothécaire.

Quelle est la meilleure solution ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Tout dépend de vos objectifs.

Si vous souhaitez conserver votre logement et votre propriété

Le prêt viager hypothécaire reste souvent la solution la plus adaptée.

Si vous privilégiez un revenu complémentaire à vie

La vente en viager peut être plus pertinente.

Si vous souhaitez maximiser les liquidités immédiatement

La vente de la nue-propriété peut parfois être étudiée.

Si vous disposez encore de revenus confortables

Le crédit hypothécaire classique peut être une alternative intéressante.

Pourquoi une étude personnalisée est indispensable

Les conséquences d’un choix patrimonial sont souvent importantes :

• transmission aux héritiers
• fiscalité
• maintien à domicile
• revenus futurs
• valeur du patrimoine

Une mauvaise décision peut avoir des effets pendant plusieurs décennies.

C’est pourquoi toute réflexion doit intégrer :

• la situation familiale
• le patrimoine immobilier
• les revenus
• les objectifs successoraux
• les besoins de liquidités

Cibfinance vous aide à comparer toutes les solutions

Chez Cibfinance, nous considérons qu’un prêt viager hypothécaire n’est pas systématiquement la meilleure solution.

Notre rôle consiste avant tout à analyser votre situation afin de déterminer quelle stratégie patrimoniale répond réellement à vos objectifs.

Prêt viager hypothécaire, crédit hypothécaire classique, financement de succession, aide aux enfants, conservation du patrimoine familial : chaque projet mérite une étude personnalisée.

Si vous souhaitez savoir quelle solution est la plus adaptée à votre situation, les équipes de Cibfinance peuvent réaliser une analyse confidentielle et sans engagement de votre patrimoine immobilier et de vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu pour optimiser sa transmission

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution permettant aux seniors propriétaires d’obtenir des liquidités sans vendre leur bien immobilier.

Mais ce financement possède également une autre dimension beaucoup moins connue : son intérêt patrimonial et fiscal.

Transmission anticipée, donation aux enfants, organisation successorale, optimisation du patrimoine immobilier, absence d’imposition des fonds débloqués… le prêt viager hypothécaire peut, dans certaines situations, s’intégrer dans une véritable stratégie patrimoniale.

Attention toutefois : il ne s’agit pas d’un outil de défiscalisation “miracle”. Chaque situation doit être analysée avec prudence par des professionnels du patrimoine, du droit et du financement.

Alors, le prêt viager hypothécaire permet-il réellement d’optimiser sa fiscalité ?

La réponse est oui, dans certains cas bien précis.

Le prêt viager hypothécaire n’est pas un revenu imposable

Premier point essentiel à comprendre : les sommes obtenues grâce à un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu.

Il s’agit juridiquement d’un prêt.

L’argent perçu n’est donc pas soumis :

• à l’impôt sur le revenu
• aux prélèvements sociau
• ni à une taxation assimilable à une plus-value

C’est une différence fondamentale avec d’autres solutions patrimoniales.

Par exemple :

• des revenus fonciers sont imposables
• des rachats d’assurance vie peuvent générer une fiscalité
• certaines cessions patrimoniales peuvent déclencher des impôts

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds débloqués correspondent simplement à une avance de trésorerie garantie par une hypothèque sur un bien immobilier détenu en pleine propriété.

Cette caractéristique constitue déjà un avantage patrimonial important pour certains seniors.

Transformer une partie de son patrimoine immobilier en liquidités

Beaucoup de retraités disposent d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités.

Le patrimoine existe, mais il reste “bloqué dans la pierre”.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de mobiliser une partie de cette valeur immobilière sans vendre le bien.

Cette logique peut présenter un intérêt patrimonial fort :

• obtenir des liquidités
• tout en conservant la propriété du logement

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien jusqu’à son décès ou jusqu’à la vente du logement.

Le bien continue donc de faire partie du patrimoine familial et de la succession.

Une solution pour organiser des donations de son vivant

Le prêt viager hypothécaire peut également permettre d’anticiper la transmission du patrimoine.

Certains parents souhaitent aider leurs enfants de leur vivant plutôt que de transmettre uniquement au moment de la succession.

Les fonds obtenus grâce au prêt viager hypothécaire peuvent ainsi permettre :

• d’aider un enfant à acheter sa résidence principale
• de financer un apport immobilier
• de participer au financement d’un projet professionnel
• d’aider un enfant à financer un rachat de soulte
• ou simplement de réaliser une donation familiale

Dans certains cas, cette stratégie peut permettre d’utiliser les abattements fiscaux existants sur les donations.

Anticiper la succession plutôt que subir l’urgence

L’une des grandes difficultés des successions est souvent le manque de liquidités disponibles.

Beaucoup de familles héritent d’un patrimoine immobilier important mais disposent de peu de trésorerie pour :

• payer les droits de succession
• financer un partage
• ou conserver certains biens familiaux

Le prêt viager hypothécaire peut permettre d’anticiper cette problématique.

En organisant une partie de la transmission de son vivant, il devient parfois possible :

• de réduire certaines tensions successorales
• de préparer la transmission progressivement
• et d’éviter des ventes immobilières réalisées dans l’urgence

Cette logique relève davantage de l’organisation patrimoniale que de la pure fiscalité, mais les conséquences fiscales peuvent être importantes.

Un outil intéressant pour les familles fortement “immobilières”

En France, beaucoup de patrimoines sont essentiellement composés d’immobilier.

Maison familiale
résidence secondaire
immeuble locatif
patrimoine détenu depuis plusieurs décennies

Mais l’immobilier présente une limite : il génère peu de liquidités immédiates.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de rendre une partie de ce patrimoine plus “liquide” sans vendre immédiatement les biens.

Cette souplesse peut permettre :

• d’organiser des donations
• de préparer la succession
• de répartir certains actifs différemment
• ou d’aider les enfants au moment où ils en ont réellement besoin

Aider ses enfants au bon moment

C’est un point souvent évoqué par les familles.

Dans beaucoup de situations, les enfants ont surtout besoin d’aide : entre 30 et 45 ans

C’est souvent à cette période qu’ils :

• achètent leur résidence principale
• fondent une famille
• créent une entreprise
• ou traversent une séparation avec rachat de soulte

Or, attendre une succession à 60 ans ou 65 ans n’a parfois plus le même impact patrimonial.

Le prêt viager hypothécaire peut permettre à certains parents de transmettre une partie de leur patrimoine plus tôt et au moment où leurs enfants en ont réellement besoin.

Une logique différente d’une vente en viager

Le prêt viager hypothécaire est parfois comparé au viager immobilier.

Mais les mécanismes sont très différents.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• la propriété est transférée
• le patrimoine sort progressivement de la succession

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire :

• il n’y a pas de vente
• le senior reste propriétaire
• le bien reste dans le patrimoine familial

Cette différence est essentielle dans une réflexion patrimoniale et successorale.

Attention : le prêt viager hypothécaire ne supprime pas les droits de succession

Il faut néanmoins éviter certaines idées reçues.

Le prêt viager hypothécaire ne permet pas de “faire disparaître” la fiscalité successorale.

Au décès de l’emprunteur :

• le bien immobilier reste dans l’actif successoral
• mais la dette liée au prêt viager hypothécaire apparaît au passif de la succession

La dette vient donc diminuer la valeur nette du patrimoine transmis.

Mais chaque situation fiscale dépend :

• du patrimoine global
• du régime matrimonial
• des donations antérieures
• des héritiers concernés
• et de nombreux paramètres juridiques et fiscaux

Une analyse personnalisée reste donc indispensable.

Un outil patrimonial qui doit être encadré

Le prêt viager hypothécaire reste un produit très spécifique.

Il doit être utilisé avec prudence dans une logique patrimoniale globale.

Avant toute décision, il est fortement recommandé d’échanger avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du prêt viager hypothécaire

L’objectif est d’évaluer :

• les conséquences successorales
• les impacts familiaux
• les effets fiscaux
• et la cohérence globale de la stratégie envisagée

Pourquoi cette solution intéresse de plus en plus les seniors

Le vieillissement de la population française change progressivement les problématiques patrimoniales.

Beaucoup de seniors :

• possèdent un patrimoine immobilier important
• mais disposent de revenus parfois modestes
• et souhaitent aider leurs enfants sans vendre immédiatement leurs biens

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire apparaît progressivement comme un outil patrimonial plus moderne qu’on ne l’imagine souvent.

Cibfinance accompagne les stratégies patrimoniales autour du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors souhaitant étudier les possibilités offertes par le prêt viager hypothécaire.

Chaque situation fait l’objet d’une étude personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs familiaux
• les enjeux successoraux
• et les conséquences patrimoniales du financement

Le prêt viager hypothécaire reste un outil complexe qui nécessite une véritable expertise patrimoniale et financière.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
Aider vos enfants ?
Préparer votre succession ?
Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut s’intégrer dans votre stratégie patrimoniale ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Quel avenir pour le prêt viager hypothécaire ? Les notaires alertent sur un outil encore sous-utilisé

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui l’un des financements les plus méconnus en France.

Pourtant, les notaires de France considèrent désormais qu’il pourrait devenir un outil majeur pour répondre aux enjeux du vieillissement de la population, du financement de la dépendance et du maintien à domicile des seniors.

Dans leur rapport du 119e Congrès des notaires de France consacré au logement, les notaires dressent un constat très clair : le prêt viager hypothécaire n’a jamais réellement trouvé sa place en France malgré son intérêt patrimonial évident.

• Pourquoi ce produit reste-t-il aussi marginal ?
• Pourquoi les notaires souhaitent-ils aujourd’hui le relancer ?
• Et pourquoi le prêt viager hypothécaire pourrait-il prendre une place beaucoup plus importante dans les prochaines années ?

Le prêt viager hypothécaire : un outil créé en 2006 mais resté confidentiel

Le prêt viager hypothécaire a été créé en France par l’ordonnance du 23 mars 2006 dans le cadre de la réforme des sûretés.

Inspiré des systèmes anglo-saxons de type “equity release”, ce financement permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant son bien immobilier sans avoir à le vendre.

Sa particularité est simple : aucune mensualité n’est remboursée pendant la durée du prêt.

Le remboursement intervient principalement

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Le prêt viager hypothécaire permet donc de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en liquidités immédiatement disponibles.

Sur le papier, le produit répond pourtant à de nombreuses problématiques :

• complément de retraite
• financement de travaux
• maintien à domicile
• aide aux enfants
• financement de succession
• adaptation du logement à la perte d’autonomie

Mais malgré ces avantages, le marché français reste extrêmement faible.

Un échec commercial reconnu par les notaires

Dans leur rapport, les notaires parlent clairement d’un “insuccès” du prêt viager hypothécaire.

Le constat est même particulièrement sévère : le produit est commercialisé “à la marge” par les établissements bancaires.

Les notaires soulignent plusieurs raisons expliquant cette situation.

Un produit quasiment inconnu du grand public

Premier problème identifié : la méconnaissance totale du produit.

Le prêt viager hypothécaire souffre d’une absence quasi complète de communication.

Contrairement au crédit immobilier classique :

• aucune publicité nationale
• très peu de communication bancaire
• peu de formation des réseaux commerciaux
• faible présence dans les agences

Résultat : beaucoup de Français ignorent simplement son existence.

Les notaires eux-mêmes constatent que le prêt viager hypothécaire reste très peu connu alors qu’il pourrait répondre à des besoins patrimoniaux majeurs.

Les banques commercialisent peu ce financement

Le rapport des notaires pointe également un autre problème important : les banques proposent très peu ce produit.

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui distribué par un nombre très limité d’établissements spécialisés.

Pourquoi ? Parce que le modèle économique du produit reste moins attractif pour les banques.

Le prêt viager hypothécaire :

• mobilise des fonds propres sur de longues périodes
• génère peu de produits bancaires annexes
• concerne principalement des seniors
• et nécessite une expertise technique importante

Or, les banques privilégient généralement :

• les crédits à la consommation
• les crédits immobiliers classiques
• les clients générant davantage de Produit Net Bancaire

Les notaires reconnaissent donc que le manque d’offre bancaire constitue aujourd’hui un frein majeur au développement du produit.

Un outil pourtant essentiel pour financer le vieillissement

Malgré ce constat, les notaires considèrent le prêt viager hypothécaire comme un outil particulièrement utile pour les années à venir.

Le rapport insiste fortement sur un point : le prêt viager hypothécaire constitue une solution importante pour financer la dépendance et le maintien à domicile des seniors.

Les notaires rappellent également une réalité économique incontournable : de nombreux seniors possèdent un patrimoine immobilier important mais disposent de faibles revenus à la retraite.

Le patrimoine existe. Mais il reste immobilisé dans la pierre.

Le prêt viager hypothécaire permet précisément de mobiliser ce patrimoine sans vendre immédiatement le logement.

Le seul financement encore accessible à certains seniors

Le rapport des notaires souligne également un autre point essentiel :
le prêt viager hypothécaire est parfois “le seul moyen d’obtenir un financement pour les personnes âgées qui ne peuvent plus avoir recours au prêt classique”.

Après 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué :

• durée limitée
• assurance emprunteur difficile
• taux d’endettement
• revenus insuffisants

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente.

Comme il n’existe pas de mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire
• la solvabilité repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier

Cette mécanique permet à certains seniors d’obtenir des liquidités malgré des revenus modestes.

Les notaires proposent d’élargir le prêt viager hypothécaire

Le 119e Congrès des notaires ne se contente pas de dresser un constat.

Les notaires proposent également plusieurs pistes d’amélioration importantes afin de relancer le prêt viager hypothécaire.

Parmi les propositions les plus marquantes :

• élargir le champ d’application du produit
• autoriser davantage de garanties immobilières
• ouvrir le dispositif dans un cadre familial
• faciliter son accès

Aujourd’hui, seuls les biens à usage d’habitation peuvent généralement garantir un prêt viager hypothécaire.

Les notaires proposent d’étendre cette possibilité à tout bien ou droit immobilier, quelle qu’en soit la destination.

Cette évolution pourrait considérablement élargir le marché.

Une réflexion autour du prêt viager hypothécaire familial

Les notaires évoquent également l’idée d’un prêt viager hypothécaire dans un cadre familial.

L’objectif serait notamment :
de favoriser la solidarité familiale
de faciliter le financement du grand âge
et de préserver les patrimoines immobiliers familiaux

Cette approche montre que le prêt viager hypothécaire est désormais vu comme un véritable outil patrimonial et successoral.

Un marché appelé à se développer ?

Le vieillissement de la population française pourrait progressivement modifier la place du prêt viager hypothécaire.

Plusieurs facteurs jouent en sa faveur :

• augmentation du nombre de seniors propriétaires
• allongement de la durée de vie
• hausse des coûts liés à la dépendance
• difficultés croissantes d’accès au crédit après 70 ans
• importance du patrimoine immobilier détenu par les retraités

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire pourrait progressivement devenir un outil patrimonial beaucoup plus utilisé.

Les notaires semblent clairement considérer qu’il existe aujourd’hui un potentiel largement sous-exploité.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés depuis plusieurs années.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques concrètes :
complément de retraite

• financement de succession
• travaux d’adaptation du logement
• rachat de soulte
• aide aux enfants
• maintien à domicile

Cette expertise permet d’apporter des réponses adaptées à des situations souvent complexes que les réseaux bancaires traditionnels maîtrisent encore peu.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

• Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
• Financer une succession ?
• Préserver votre patrimoine familial ?
• Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut correspondre à votre situation ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre projet patrimonial.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

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