Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu pour optimiser sa transmission

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution permettant aux seniors propriétaires d’obtenir des liquidités sans vendre leur bien immobilier.

Mais ce financement possède également une autre dimension beaucoup moins connue : son intérêt patrimonial et fiscal.

Transmission anticipée, donation aux enfants, organisation successorale, optimisation du patrimoine immobilier, absence d’imposition des fonds débloqués… le prêt viager hypothécaire peut, dans certaines situations, s’intégrer dans une véritable stratégie patrimoniale.

Attention toutefois : il ne s’agit pas d’un outil de défiscalisation “miracle”. Chaque situation doit être analysée avec prudence par des professionnels du patrimoine, du droit et du financement.

Alors, le prêt viager hypothécaire permet-il réellement d’optimiser sa fiscalité ?

La réponse est oui, dans certains cas bien précis.

Le prêt viager hypothécaire n’est pas un revenu imposable

Premier point essentiel à comprendre : les sommes obtenues grâce à un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu.

Il s’agit juridiquement d’un prêt.

L’argent perçu n’est donc pas soumis :

• à l’impôt sur le revenu
• aux prélèvements sociau
• ni à une taxation assimilable à une plus-value

C’est une différence fondamentale avec d’autres solutions patrimoniales.

Par exemple :

• des revenus fonciers sont imposables
• des rachats d’assurance vie peuvent générer une fiscalité
• certaines cessions patrimoniales peuvent déclencher des impôts

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds débloqués correspondent simplement à une avance de trésorerie garantie par une hypothèque sur un bien immobilier détenu en pleine propriété.

Cette caractéristique constitue déjà un avantage patrimonial important pour certains seniors.

Transformer une partie de son patrimoine immobilier en liquidités

Beaucoup de retraités disposent d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités.

Le patrimoine existe, mais il reste “bloqué dans la pierre”.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de mobiliser une partie de cette valeur immobilière sans vendre le bien.

Cette logique peut présenter un intérêt patrimonial fort :

• obtenir des liquidités
• tout en conservant la propriété du logement

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien jusqu’à son décès ou jusqu’à la vente du logement.

Le bien continue donc de faire partie du patrimoine familial et de la succession.

Une solution pour organiser des donations de son vivant

Le prêt viager hypothécaire peut également permettre d’anticiper la transmission du patrimoine.

Certains parents souhaitent aider leurs enfants de leur vivant plutôt que de transmettre uniquement au moment de la succession.

Les fonds obtenus grâce au prêt viager hypothécaire peuvent ainsi permettre :

• d’aider un enfant à acheter sa résidence principale
• de financer un apport immobilier
• de participer au financement d’un projet professionnel
• d’aider un enfant à financer un rachat de soulte
• ou simplement de réaliser une donation familiale

Dans certains cas, cette stratégie peut permettre d’utiliser les abattements fiscaux existants sur les donations.

Anticiper la succession plutôt que subir l’urgence

L’une des grandes difficultés des successions est souvent le manque de liquidités disponibles.

Beaucoup de familles héritent d’un patrimoine immobilier important mais disposent de peu de trésorerie pour :

• payer les droits de succession
• financer un partage
• ou conserver certains biens familiaux

Le prêt viager hypothécaire peut permettre d’anticiper cette problématique.

En organisant une partie de la transmission de son vivant, il devient parfois possible :

• de réduire certaines tensions successorales
• de préparer la transmission progressivement
• et d’éviter des ventes immobilières réalisées dans l’urgence

Cette logique relève davantage de l’organisation patrimoniale que de la pure fiscalité, mais les conséquences fiscales peuvent être importantes.

Un outil intéressant pour les familles fortement “immobilières”

En France, beaucoup de patrimoines sont essentiellement composés d’immobilier.

Maison familiale
résidence secondaire
immeuble locatif
patrimoine détenu depuis plusieurs décennies

Mais l’immobilier présente une limite : il génère peu de liquidités immédiates.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de rendre une partie de ce patrimoine plus “liquide” sans vendre immédiatement les biens.

Cette souplesse peut permettre :

• d’organiser des donations
• de préparer la succession
• de répartir certains actifs différemment
• ou d’aider les enfants au moment où ils en ont réellement besoin

Aider ses enfants au bon moment

C’est un point souvent évoqué par les familles.

Dans beaucoup de situations, les enfants ont surtout besoin d’aide : entre 30 et 45 ans

C’est souvent à cette période qu’ils :

• achètent leur résidence principale
• fondent une famille
• créent une entreprise
• ou traversent une séparation avec rachat de soulte

Or, attendre une succession à 60 ans ou 65 ans n’a parfois plus le même impact patrimonial.

Le prêt viager hypothécaire peut permettre à certains parents de transmettre une partie de leur patrimoine plus tôt et au moment où leurs enfants en ont réellement besoin.

Une logique différente d’une vente en viager

Le prêt viager hypothécaire est parfois comparé au viager immobilier.

Mais les mécanismes sont très différents.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• la propriété est transférée
• le patrimoine sort progressivement de la succession

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire :

• il n’y a pas de vente
• le senior reste propriétaire
• le bien reste dans le patrimoine familial

Cette différence est essentielle dans une réflexion patrimoniale et successorale.

Attention : le prêt viager hypothécaire ne supprime pas les droits de succession

Il faut néanmoins éviter certaines idées reçues.

Le prêt viager hypothécaire ne permet pas de “faire disparaître” la fiscalité successorale.

Au décès de l’emprunteur :

• le bien immobilier reste dans l’actif successoral
• mais la dette liée au prêt viager hypothécaire apparaît au passif de la succession

La dette vient donc diminuer la valeur nette du patrimoine transmis.

Mais chaque situation fiscale dépend :

• du patrimoine global
• du régime matrimonial
• des donations antérieures
• des héritiers concernés
• et de nombreux paramètres juridiques et fiscaux

Une analyse personnalisée reste donc indispensable.

Un outil patrimonial qui doit être encadré

Le prêt viager hypothécaire reste un produit très spécifique.

Il doit être utilisé avec prudence dans une logique patrimoniale globale.

Avant toute décision, il est fortement recommandé d’échanger avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du prêt viager hypothécaire

L’objectif est d’évaluer :

• les conséquences successorales
• les impacts familiaux
• les effets fiscaux
• et la cohérence globale de la stratégie envisagée

Pourquoi cette solution intéresse de plus en plus les seniors

Le vieillissement de la population française change progressivement les problématiques patrimoniales.

Beaucoup de seniors :

• possèdent un patrimoine immobilier important
• mais disposent de revenus parfois modestes
• et souhaitent aider leurs enfants sans vendre immédiatement leurs biens

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire apparaît progressivement comme un outil patrimonial plus moderne qu’on ne l’imagine souvent.

Cibfinance accompagne les stratégies patrimoniales autour du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors souhaitant étudier les possibilités offertes par le prêt viager hypothécaire.

Chaque situation fait l’objet d’une étude personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs familiaux
• les enjeux successoraux
• et les conséquences patrimoniales du financement

Le prêt viager hypothécaire reste un outil complexe qui nécessite une véritable expertise patrimoniale et financière.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
Aider vos enfants ?
Préparer votre succession ?
Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut s’intégrer dans votre stratégie patrimoniale ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

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Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Comment financer une succession sans vendre la maison familiale grâce au prêt viager hypothécaire ?

Lors d’une succession, il existe plusieurs solutions pour financer les droits de succession ou les frais liés au partage du patrimoine.

Parmi elles, le prêt hypothécaire classique peut permettre à certains héritiers ou au conjoint survivant d’obtenir les liquidités nécessaires tout en conservant les biens immobiliers familiaux.

Le principe est relativement simple : la banque accorde un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Mais dans la pratique, cette solution devient souvent beaucoup plus compliquée lorsque les emprunteurs ont plus de 65 ans ou plus de 70 ans.

Pourquoi ? Parce qu’un prêt hypothécaire classique reste un crédit amortissable avec des mensualités de remboursement.

La banque doit donc analyser :

• les revenus des emprunteurs
• leur taux d’endettement
• leur reste à vivre
• leur âge en fin de prêt
• leur capacité de remboursement
• la possibilité d’obtenir une assurance emprunteur

Or, après 65 ou 70 ans, les difficultés augmentent fortement.

Les revenus à la retraite sont souvent plus faibles, les durées de financement deviennent limitées et l’assurance emprunteur peut devenir très coûteuse, voire impossible à obtenir.

Même des seniors disposant d’un patrimoine immobilier important peuvent ainsi se retrouver bloqués faute de revenus suffisants ou en raison de leur âge.

C’est précisément dans ce type de situation que le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.

Contrairement à un crédit hypothécaire amortissable classique, le prêt viager hypothécaire fonctionne sans mensualité.

L’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant toute la durée du contrat.

Cette particularité change totalement l’analyse du dossier puisque le financement repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier et non sur la capacité mensuelle de remboursement.

Le prêt viager hypothécaire peut ainsi permettre à certains seniors de financer des droits de succession, préserver la maison familiale et retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Lors d’une succession, de nombreuses familles se retrouvent confrontées à une situation difficile : hériter d’un patrimoine immobilier important mais ne pas disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession, les frais de notaire ou les éventuelles soultes entre héritiers.

Cette problématique est particulièrement fréquente lorsque le patrimoine familial est essentiellement composé d’immobilier.

Maison familiale conservée depuis plusieurs générations, résidence principale des parents, immeuble locatif, résidence secondaire… les actifs existent, mais ils ne génèrent pas immédiatement les liquidités nécessaires pour faire face aux obligations fiscales et successorales.

Dans ce contexte, beaucoup de familles pensent qu’elles n’ont qu’une seule solution : vendre rapidement le bien immobilier.

Pourtant, il existe une autre possibilité encore largement méconnue : le prêt viager hypothécaire.

Ce financement peut permettre à certains seniors de financer des droits de succession, de préserver la maison familiale et de retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Pourquoi les successions deviennent parfois un problème financier

Au décès d’un parent, les héritiers doivent souvent faire face à plusieurs dépenses importantes dans un délai relativement court.

Il peut s’agir :

• des droits de succession
• des frais de notaire
• des frais de partage
• d’un rachat de soulte
• des frais d’entretien du patrimoine immobilier
• des éventuels crédits restant dus

L’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Or, de nombreuses familles possèdent un patrimoine immobilier conséquent mais disposent de peu de trésorerie immédiatement mobilisable.

Cette situation est fréquente chez les seniors ayant consacré leur vie à constituer un patrimoine immobilier.

Le patrimoine existe bien, mais il est “immobilisé dans la pierre”.

Pourquoi obtenir un crédit classique devient difficile après 65 ou 70 ans

Lorsque le conjoint survivant ou les héritiers ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué.

Les banques traditionnelles analysent plusieurs éléments :

• les revenus
• le taux d’endettement
• le reste à vivre
• l’âge en fin de prêt
• l’assurance emprunteur

Or, les seniors rencontrent souvent plusieurs difficultés :

• revenus à la retraite plus faibles
• durée de financement limitée
• coût élevé de l’assurance emprunteur
• refus médicaux des assureurs
• faible rentabilité commerciale pour la banque

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier important peut ainsi se voir refuser un financement faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge considéré comme trop avancé.

Dans beaucoup de cas, les familles pensent alors être contraintes de vendre rapidement le bien immobilier.

Le prêt viager hypothécaire : une solution encore méconnue

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible.

La particularité essentielle du prêt viager hypothécaire est l’absence totale de mensualité.

L’emprunteur ne rembourse :

• ni le capital
• ni les intérêts

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Cette mécanique change totalement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe aucune mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

La banque analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du logement

Cette approche permet à certains seniors exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Financer des droits de succession sans vendre dans l’urgence

Le principal intérêt du prêt viager hypothécaire dans une succession est de permettre aux familles de retrouver du temps.

Sans solution de financement, certaines familles sont contraintes de vendre rapidement un bien immobilier afin de régler les droits de succession dans le délai fiscal.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions.

La pression fiscale peut entraîner :

• une baisse du prix de vente
• des négociations défavorables
• des tensions entre héritiers
• une vente précipitée de la maison familiale

Grâce au prêt viager hypothécaire, les droits de succession peuvent être financés rapidement.

Une fois les frais réglés, les héritiers ou le conjoint survivant peuvent arbitrer le patrimoine immobilier beaucoup plus sereinement.

Ils retrouvent alors une véritable liberté de décision.

Conserver la maison familiale

La question de la maison familiale revient très souvent dans les successions.

Pour beaucoup de familles, la résidence principale des parents possède une forte valeur affective.

Mais lorsque les droits de succession deviennent importants, la vente paraît parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire peut justement permettre d’éviter cette situation.

Une solution également adaptée aux rachats de soulte

Le prêt hypothécaire peut aussi intervenir dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais absence de liquidités suffisantes

Le prêt hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier qui souhaite conserver le logement est lui-même un senior disposant d’un patrimoine immobilier mais de revenus modestes.

Le prêt viager hypothécaire laisse du temps aux familles

C’est probablement l’un des plus grands avantages de ce financement.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt hypothécaire, la famille peut prendre des décisions patrimoniales plus rationnelles.

Elle peut notamment :

• conserver les biens immobiliers
• vendre un actif secondaire
• attendre une meilleure conjoncture immobilière
• organiser une vente dans de bonnes conditions
• éviter une négociation sous pression

Le patrimoine n’est plus géré dans l’urgence.

Cette liberté change souvent totalement la qualité des décisions prises par les familles.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur prévu par le Code de la consommation.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Concrètement :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément particulièrement rassurant pour les familles.

Peut-on rembourser le prêt avant le décès ?

Oui. : Comme tout crédit, le prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation.

Le remboursement peut être :

• total
• ou partiel

Cette possibilité offre une grande souplesse patrimoniale.

Dans la pratique, de nombreux prêts viagers hypothécaires sont remboursés avant le décès de l’emprunteur.

Plusieurs situations peuvent conduire à un remboursement :

• vente d’un autre bien immobilier
• perception d’un héritage
• déblocage d’une assurance vie
• vente d’une résidence secondaire
• amélioration de la situation patrimoniale
• départ en maison de retraite et vente de la résidence principale

Le prêt viager hypothécaire ne constitue donc pas forcément une dette “à vie”.

Une solution patrimoniale encore trop méconnue

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui très peu connu du grand public.

Pourtant, il répond à des problématiques patrimoniales très concrètes rencontrées par de nombreuses familles :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour organiser son patrimoine

Dans un contexte de vieillissement de la population et de hausse du patrimoine immobilier détenu par les seniors, cette solution pourrait prendre une place de plus en plus importante dans les années à venir.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés par nos équipes.

Nous accompagnons régulièrement des seniors et leurs familles confrontés à des problématiques de succession, de transmission patrimoniale ou de financement après 70 ans.

Nos équipes étudient chaque situation de manière personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs successoraux
• les solutions possibles pour préserver le patrimoine familial

Chaque dossier étant unique, une étude patrimoniale approfondie reste indispensable.

Vous souhaitez financer une succession sans vendre votre bien immobilier ?

Vous souhaitez comprendre si un prêt viager hypothécaire peut permettre de financer des droits de succession, préserver la maison familiale ou financer un rachat de soulte ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans l’étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Contactez Cibfinance pour étudier les solutions adaptées à votre patrimoine et à vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

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• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Peut-on financer des droits de succession avec un prêt viager hypothécaire ?

Le règlement d’une succession peut rapidement devenir un problème financier lorsque le patrimoine transmis est principalement constitué de biens immobiliers. Lepayement du droit de succession devient uen question centrale !

De nombreuses familles héritent d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens immobiliers, mais disposent de peu de liquidités pour régler :

• les droits de succession
• les frais de notaire
• les frais de partage
• les éventuelles soultes entre héritiers

Cette situation est extrêmement fréquente chez les seniors propriétaires.

Et lorsque les héritiers ou le conjoint survivant ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit bancaire classique pour financer ces frais devient souvent très compliqué.

Le prêt viager hypothécaire peut alors constituer une solution patrimoniale particulièrement pertinente pour éviter une vente forcée et préserver le patrimoine familial.

Pourquoi financer des droits de succession devient compliqué après 65 ans

Lorsqu’un décès intervient, l’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Sur le papier, ce délai peut sembler confortable.

Mais dans la réalité, les difficultés apparaissent rapidement lorsque le patrimoine transmis est essentiellement immobilier.

La famille peut se retrouver propriétaire d’un patrimoine important, tout en manquant totalement de trésorerie disponible.

Or, après 65 ou 70 ans, les banques deviennent beaucoup plus prudentes pour accorder un financement classique.

Plusieurs éléments compliquent alors l’accès au crédit :

• l’âge des emprunteurs
• les revenus à la retraite
• les contraintes de taux d’endettement
• la durée du financement
• les difficultés d’assurance emprunteur

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent peut se voir refuser un prêt classique faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge jugé trop avancé.

Le prêt viager hypothécaire permet de financer les droits de succession

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior de financer des droits de succession en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible sans imposer de mensualités de remboursement pendant toute la durée du prêt.

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien

Cette particularité change complètement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe pas de mensualité :

• il n’y a pas de calcul de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

Le prêteur analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du bien

Cette approche permet à des seniors parfois exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Le délai fiscal de six mois est généralement suffisant

Le délai laissé par l’administration fiscale pour régler les droits de succession permet généralement de mettre en place un dossier de prêt viager hypothécaire dans de bonnes conditions.

Contrairement à certaines idées reçues, le montage d’un dossier de Prêt Viager Hypothécaire reste compatible avec les contraintes successorales lorsque le dossier est anticipé rapidement.

L’évaluation du bien, l’étude notariale et la mise en place de l’hypothèque peuvent être organisées dans des délais compatibles avec le règlement de la succession.

Cette solution permet ainsi d’éviter des décisions prises dans l’urgence.

Éviter une vente forcée dans de mauvaises conditions

C’est souvent l’un des grands intérêts du prêt viager hypothécaire dans une succession.

Sans solution de financement, certaines familles se retrouvent contraintes de vendre rapidement un bien immobilier pour payer les droits de succession.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions de négociation.

La pression fiscale peut pousser à :

• accepter une offre inférieure au marché
• réduire fortement le délai de vente
• fragiliser la négociation
• créer des tensions familiales

Grâce au prêt viager hypothécaire, les héritiers ou le conjoint survivant retrouvent du temps et de la liberté patrimoniale.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt, la famille peut arbitrer son patrimoine immobilier plus sereinement :

• conserver les biens
• vendre un actif secondaire
• attendre un meilleur marché immobilier
• organiser une vente dans de bonnes conditions

Le patrimoine n’est plus géré sous la contrainte de l’urgence.

Conserver la maison familiale

Le prêt viager hypothécaire peut aussi permettre de préserver un bien auquel la famille est attachée.

Prenons une situation fréquente.

Au décès du premier parent, le conjoint survivant souhaite continuer à vivre dans la maison familiale. Les enfants souhaitent également conserver ce bien chargé d’histoire familiale.

Mais les droits de succession et les frais liés au partage représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Sans solution de financement, la vente devient parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire permet alors de trouver les liquidités nécessaires sans vendre immédiatement le logement.

La famille conserve ainsi une véritable liberté dans l’organisation future du patrimoine.

Une solution également adaptée au rachat de soulte

Le prêt viager hypothécaire peut également être utilisé dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Là encore, le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais manque de liquidités disponibles

Le prêt viager hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier souhaitant conserver le logement est lui-même un senior disposant de revenus modestes mais d’un patrimoine immobilier important.

Un patrimoine immobilier sans liquidités

Le prêt viager hypothécaire répond parfaitement à une problématique de plus en plus fréquente :
être riche en patrimoine immobilier mais pauvre en trésorerie.

De nombreux seniors ont consacré leur vie active à acquérir :

• leur résidence principale
• des biens locatifs
• une résidence secondaire

Mais au moment d’une succession, ces actifs immobiliers ne permettent pas toujours de dégager rapidement les liquidités nécessaires.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de transformer une partie de cette valeur immobilière en capital disponible immédiatement sans vendre le patrimoine.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Au terme du prêt :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément très rassurant pour les familles.

Une solution patrimoniale à étudier au cas par cas

Le prêt viager hypothécaire ne constitue pas une solution universelle, mais il peut répondre efficacement à plusieurs problématiques :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour arbitrer son patrimoine immobilier

Chaque succession étant différente, une étude personnalisée reste indispensable afin d’évaluer la solution la plus adaptée à la situation familiale et patrimoniale.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des familles confrontées à ces problématiques successorales afin de rechercher des solutions de financement adaptées aux seniors propriétaires.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Indivision successorale : une réforme pour sortir indivision et quelles solutions de financement ?

L’indivision successorale est une situation fréquente en France.

Lorsqu’un bien immobilier est transmis à plusieurs héritiers, chacun devient propriétaire d’une quote-part sans qu’aucune division matérielle du bien ne soit effectuée.

Cette situation, souvent temporaire en théorie, peut pourtant durer de nombreuses années et devenir source de blocages importants.

Une récente réflexion et réforme de l’indivision vise justement à faciliter la sortie de ces situations complexes.

Comprendre les enjeux de l’indivision et les solutions possibles, notamment financières, est aujourd’hui essentiel pour les héritiers.

Qu’est-ce que l’indivision successorale et pourquoi pose-t-elle problème ?

L’indivision naît automatiquement lorsque plusieurs héritiers reçoivent un bien en commun.

Chaque indivisaire détient une part du bien, mais aucune portion physique ne lui est attribuée. Toutes les décisions importantes concernant le bien doivent être prises collectivement, selon des règles de majorité plus ou moins contraignantes.

Dans les faits, cette organisation peut rapidement devenir source de tensions. Les héritiers peuvent avoir des intérêts divergents. Certains souhaitent conserver le bien, d’autres veulent vendre.

Certains peuvent occuper le bien, tandis que d’autres n’en tirent aucun bénéfice. Les désaccords ralentissent les prises de décision et peuvent même conduire à une situation de blocage total.

Dans certains cas, l’indivision peut durer des années, voire des décennies, notamment lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’entendre ou lorsque des situations familiales complexes entrent en jeu.

Cela entraîne une immobilisation du patrimoine et peut également générer des coûts importants, notamment en matière de fiscalité ou d’entretien du bien.

Une réforme envisagée pour fluidifier les successions

Face à ces difficultés, une réflexion est engagée pour simplifier les règles de sortie de l’indivision. L’objectif est clair : éviter que des biens immobiliers restent bloqués pendant de longues périodes, ce qui nuit à la fluidité du marché immobilier et à la valorisation du patrimoine.

Aujourd’hui, le principe est que nul ne peut être contraint à rester en indivision. En théorie, tout indivisaire peut demander à en sortir. Mais dans la pratique, cela nécessite soit un accord entre les parties, soit une procédure judiciaire longue et coûteuse.

La réforme envisagée vise notamment à faciliter les prises de décision à la majorité plutôt qu’à l’unanimité dans certains cas. Elle pourrait également simplifier les procédures de vente lorsque certains indivisaires sont opposés ou absents.

L’objectif est de réduire les situations de blocage et de permettre une gestion plus efficace des biens en indivision.

Cette évolution s’inscrit dans une volonté plus large d’adapter le droit des successions aux réalités actuelles. Les familles sont plus recomposées, les patrimoines plus diversifiés, et les situations d’indivision plus fréquentes. Il devient donc nécessaire de proposer des outils juridiques et financiers plus souples.

Les conséquences concrètes pour les héritiers

Pour les héritiers, une réforme de l’indivision pourrait avoir des conséquences importantes. Elle permettrait notamment d’accélérer les décisions liées à la vente ou à la gestion du bien.

Cela pourrait également réduire les conflits en clarifiant les règles et en limitant les possibilités de blocage par un seul indivisaire.

Cependant, même avec une réforme, la question centrale restera souvent la même : comment sortir concrètement de l’indivision lorsque les héritiers ne souhaitent pas vendre le bien à un tiers ?

Dans de nombreuses situations, l’un des héritiers souhaite conserver le bien immobilier.

Cela peut être pour des raisons affectives, familiales ou patrimoniales. Dans ce cas, il doit racheter les parts des autres indivisaires. On parle alors de rachat de soulte.

Ce rachat nécessite généralement un financement, car les montants en jeu peuvent être importants. C’est ici que les solutions de crédit, et notamment le prêt hypothécaire, prennent tout leur sens.

Le prêt hypothécaire comme solution pour sortir de l’indivision

Le prêt hypothécaire constitue une solution particulièrement adaptée pour sortir d’une indivision successorale.

Il permet à un héritier de financer le rachat des parts des autres indivisaires et de devenir pleinement propriétaire du bien à l’issue de l’opération.

Ce type de financement repose sur la mise en garantie du bien immobilier.

Contrairement à un crédit immobilier classique, il offre une plus grande souplesse, notamment en termes de profil emprunteur et d’utilisation des fonds.

Dans le cadre d’un rachat de soulte, le prêt hypothécaire permet de débloquer rapidement une situation d’indivision.

Il évite la vente du bien à un tiers et permet de conserver un patrimoine familial. Il constitue donc une solution concrète face aux blocages souvent rencontrés dans les successions.

Les solutions proposées par Cibfinance

Dans ce contexte, Cibfinance accompagne les emprunteurs confrontés à des situations d’indivision successorale.

Grâce à plusieurs partenaires bancaires spécialisés, il est possible de mettre en place des financements adaptés aux profils et aux situations les plus complexes.

Les solutions proposées permettent notamment de financer le rachat des parts des autres indivisaires à condition que l’emprunteur devienne pleinement propriétaire du bien au terme de l’opération.

Ce point est essentiel, car il conditionne l’acceptation du dossier par les établissements prêteurs.

Les financements peuvent aller jusqu’à une durée de 25 ans, avec une condition importante : l’âge de fin de prêt ne doit pas dépasser 85 ans. Ce type de montage s’adresse donc également à une clientèle plus âgée, souvent concernée par les successions.

Il est important de préciser qu’il n’y a généralement pas d’assurance emprunteur sur ces opérations. La décision d’octroi repose donc sur d’autres critères d’analyse, tels que la valeur du bien, le montant de la garantie, le niveau d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur.

Au-delà du simple rachat de soulte, ces solutions permettent également d’intégrer d’autres besoins financiers. Il est possible de financer les frais de succession, mais aussi de regrouper d’autres crédits ou dettes dans le même financement. Cette approche globale permet d’assainir la situation financière de l’emprunteur et de sécuriser le projet.

Bien entendu, chaque dossier fait l’objet d’une étude approfondie. L’octroi du financement dépend du respect des critères bancaires, notamment le taux d’endettement, le reste à vivre, la qualité de la garantie et l’ensemble des normes d’analyse propres à chaque établissement.

Anticiper pour éviter les blocages

La question de l’indivision successorale ne doit pas être abordée uniquement au moment de la succession. Une bonne anticipation peut permettre d’éviter de nombreuses difficultés.

Il est possible, par exemple, d’organiser la transmission du patrimoine en amont, de prévoir des solutions de financement ou encore d’envisager des montages juridiques adaptés. L’objectif est de limiter les situations de blocage et de préserver la valeur du patrimoine.

Pour les héritiers déjà confrontés à une indivision, il est important d’agir rapidement. Plus la situation dure, plus elle devient complexe à résoudre. Le recours à des solutions de financement adaptées peut permettre de débloquer la situation et de retrouver une maîtrise du patrimoine.

Conclusion

L’indivision successorale reste une problématique majeure en France. Les réflexions en cours autour d’une réforme montrent bien la nécessité de faire évoluer les règles pour les adapter aux réalités actuelles.

Cependant, au-delà du cadre juridique, les solutions concrètes passent souvent par des outils financiers. Le prêt hypothécaire apparaît comme une réponse efficace pour permettre à un héritier de racheter les parts des autres et de sortir d’une situation bloquée.

Grâce à son expertise et à ses partenaires bancaires, Cibfinance propose des solutions adaptées pour accompagner ces projets. Chaque situation étant unique, une étude personnalisée permet de déterminer la faisabilité et de proposer une réponse sur mesure.

Dans un contexte où les successions sont de plus en plus complexes, disposer d’un accompagnement spécialisé fait toute la différence pour transformer une situation bloquée en opportunité patrimoniale.

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Spécialiste du prêt hypothécaire depuis 30 ans pour ces financement de racaht de soulte pour sortir d’une indivision, nos équipes vous accompagnent gratuitement et sans engagement pour :

• étudier la faisabilité de votre projet,
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La grande transmission des baby-boomers : 9000 milliards € au cœur d’un choc patrimonial inédit.

Au cours des quinze prochaines années, la France va connaître un phénomène économique majeur souvent qualifié de “grande transmission”.

Derrière cette expression se cache un chiffre impressionnant : près de 9000 milliards € devraient faire l’objet d’une transmission entre générations, principalement à la suite de la disparition progressive de la génération du baby-boom.

Ce volume de patrimoine n’a aucun précédent dans l’histoire économique française.

Il dépasse largement les cycles habituels de transmission et pose des enjeux concrets pour les familles, les héritiers, les professionnels du patrimoine et bien sûr les courtiers en crédit avec de solutions de financement pour les frais de succession, sortir d’une indivision ou encore liquidifier le patrimoine pour préparer l’héritage avec un prêt hypothécaire.

Cet article propose d’analyser ce phénomène en profondeur, ses conséquences et surtout les solutions concrètes à mettre en place pour anticiper ces transmissions.

Une génération qui concentre une grande partie du patrimoine

Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, ont bénéficié d’un contexte économique particulièrement favorable.

Croissance soutenue, accès facilité à la propriété, progression des revenus et valorisation continue de l’immobilier ont contribué à constituer un patrimoine important.

Aujourd’hui, cette génération détient une part significative du patrimoine national, notamment sous forme immobilière.

Dans de nombreux cas, il s’agit de résidences principales, de résidences secondaires ou de biens locatifs acquis il y a plusieurs décennies et dont la valeur a fortement augmenté.

Ce patrimoine est souvent peu liquide. Il est constitué majoritairement de pierre et non de liquidités disponibles. C’est précisément ce point qui va créer des tensions au moment des successions.

Une accélération mécanique des successions

Le vieillissement de la population entraîne une augmentation naturelle du nombre de successions. Ce phénomène est amplifié par la taille de la génération concernée et par la valeur élevée des patrimoines détenus.

Chaque année, les montants transmis progressent. Ils atteignent désormais plusieurs centaines de milliards d’euros par an. Cette dynamique devrait se poursuivre jusqu’à l’horizon 2040.

Ce mouvement de fond transforme la structure même de la richesse en France.

Une part croissante du patrimoine détenu par les ménages provient désormais de l’héritage et non plus uniquement de l’épargne constituée au cours de la vie active.

Vers une société de plus en plus dépendante de l’héritage

Cette évolution n’est pas neutre. Elle modifie profondément les équilibres économiques et sociaux.

D’un côté, les ménages qui héritent d’un patrimoine immobilier important bénéficient d’un effet de levier considérable. Ils peuvent conserver, louer, arbitrer ou transmettre à leur tour ce patrimoine.

De l’autre, ceux qui ne bénéficient pas d’héritage se retrouvent plus dépendants de leurs revenus et de leur capacité d’endettement pour accéder à la propriété ou se constituer un patrimoine.

Cette situation accentue les écarts et renforce le rôle stratégique de l’accompagnement patrimonial.

Un enjeu majeur mais encore sous-anticipé

Malgré l’ampleur du phénomène, de nombreuses familles n’anticipent pas suffisamment les conséquences pratiques d’une succession.

Le sujet reste souvent tabou. Pourtant, les enjeux sont concrets et immédiats au moment du décès : droits de succession à payer, partage du patrimoine, gestion de l’indivision, arbitrage entre conservation et vente des biens.

Dans la majorité des cas, le principal actif transmis est un bien immobilier. Or, les droits de succession doivent être réglés en numéraire dans des délais relativement courts.

C’est ici que se pose une problématique essentielle.

Le paradoxe de l’héritage immobilier sans liquidité

De nombreux héritiers se retrouvent dans une situation paradoxale. Ils héritent d’un patrimoine immobilier de valeur mais ne disposent pas des liquidités nécessaires pour payer les droits de succession.

Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à eux, mais certaines sont subies plutôt que choisies.

La solution la plus fréquente consiste à vendre le bien immobilier pour dégager les fonds nécessaires. Cette vente peut intervenir dans l’urgence, parfois dans des conditions défavorables, sans réelle stratégie patrimoniale.

Pourtant, cette situation n’est pas une fatalité.

Financer les droits de succession sans vendre le bien

Il existe des solutions permettant aux héritiers de conserver le patrimoine immobilier tout en s’acquittant des droits de succession.

Le prêt hypothécaire constitue une réponse particulièrement adaptée dans ce contexte. Il permet de financer tout ou partie des droits de succession en s’appuyant sur la valeur du bien immobilier reçu.

Ce type de financement présente plusieurs avantages. Il évite la vente précipitée du bien, permet de préserver le patrimoine familial et offre la possibilité d’étaler le remboursement dans le temps.

Dans certains cas, il peut également faciliter le rachat de parts entre héritiers, notamment lorsque l’un souhaite conserver le bien et indemniser les autres.

Pour les professionnels du courtage, ce type de montage représente une véritable opportunité d’accompagnement à forte valeur ajoutée. Il nécessite une analyse fine de la situation patrimoniale, des objectifs des héritiers et des capacités de remboursement.

Anticiper la transmission en amont : un levier stratégique

Au-delà de la gestion des successions, la grande transmission pose aussi la question de l’anticipation.

De nombreux seniors souhaitent aujourd’hui transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant, que ce soit pour aider leurs enfants, optimiser la fiscalité ou financer des projets personnels.

Cependant, là encore, le patrimoine est souvent immobilisé dans l’immobilier.

La question devient alors la suivante : comment transformer ce patrimoine en liquidités sans vendre le bien ?

Le prêt hypothécaire pour libérer des liquidités

Le prêt hypothécaire permet aux propriétaires de mobiliser une partie de la valeur de leur bien immobilier sans s’en séparer.

Cette solution peut être utilisée pour réaliser des donations, financer des projets ou réorganiser son patrimoine.

Elle offre une grande souplesse et permet d’anticiper la transmission dans de meilleures conditions, en évitant les situations d’urgence au moment de la succession.

Le prêt viager hypothécaire : une solution adaptée aux seniors

Pour les seniors, une solution spécifique existe : le prêt viager hypothécaire.

Ce produit s’adresse aux propriétaires âgés qui souhaitent obtenir des liquidités sans avoir à rembourser de mensualités de leur vivant.

Le capital et les intérêts sont remboursés au décès, généralement par la vente du bien ou par les héritiers s’ils souhaitent le conserver.

Le prêt viager hypothécaire présente plusieurs avantages. Il permet de compléter ses revenus, de financer des projets, d’aider ses proches ou d’anticiper la transmission.

Il constitue également un outil pertinent pour éviter de transmettre un patrimoine uniquement immobilier et sans liquidité.

Un rôle clé pour les courtiers en crédit

Face à cette vague de transmission, le rôle des courtiers en crédit est appelé à évoluer.

Ils ne sont plus seulement des intermédiaires dans le financement immobilier classique. Ils deviennent des acteurs centraux de l’accompagnement patrimonial.

Leur expertise permet d’identifier des solutions adaptées, de structurer des financements complexes et d’apporter des réponses concrètes à des problématiques souvent mal anticipées.

Chez Cibfinance, cette approche fait partie intégrante de l’accompagnement proposé aux clients et aux partenaires.

Ce qu’il faut retenir sur la grande transmission

La transmission des 9 000 milliards d’euros constitue un tournant majeur pour l’économie française et pour les ménages.

Derrière ce chiffre, il y a des enjeux très concrets : préserver un patrimoine, éviter des ventes contraintes, optimiser la transmission et accompagner les familles dans des moments clés.

Anticiper, structurer et financer intelligemment ces transmissions devient essentiel.

Les solutions existent. Encore faut-il les connaître et les mettre en œuvre au bon moment.

C’est précisément là que l’expertise d’un courtier spécialisé prend tout son sens.

Le prêt hypothécaire et el prêt viager hypothécaire, une solution d’avenir accompagnée par Cibfinance

Dans un environnement économique et démographique en mutation, le prêt hypothécaire s’impose comme une solution moderne, souple et patrimoniale. Loin d’être un produit marginal, il répond à des besoins concrets et de plus en plus répandus.

Encore faut il être accompagné par un spécialiste capable d’en maîtriser les subtilités et d’en faire un véritable outil de stratégie patrimoniale.

Cibfinance s’inscrit pleinement dans cette démarche d’expertise, en proposant des solutions de prêt hypothécaire pensées pour durer, sécurisées et adaptées aux enjeux réels de ses clients.

Le prêt hypothécaire n’est pas un aveu de faiblesse patrimoniale. Lorsqu’il est bien structuré, il devient une décision éclairée et assumée.

Besoin d’une étude personnalisée pour un prêt hypothécaire ?

Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

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Vente d’un bien immobilier hérité : comprendre la fiscalité de la plus-value

Hériter d’un bien immobilier est souvent un moment particulier dans une vie.

Derrière l’aspect patrimonial se cache aussi une dimension émotionnelle forte, liée à la disparition d’un proche. Pourtant, lorsqu’il s’agit de vendre ce bien, une autre réalité apparaît rapidement : la fiscalité de la plus-value immobilière.

De nombreux héritiers découvrent en effet que la revente d’un bien reçu par succession peut entraîner une imposition.

Entre la valeur retenue dans la succession, les abattements pour durée de détention et les situations particulières, les règles peuvent sembler complexes.

Voici ce qu’il faut savoir pour vendre un bien immobilier hérité en toute connaissance de cause.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier hérité ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’administration fiscale peut considérer qu’il existe une plus-value immobilière, c’est-à-dire un gain entre la valeur du bien et son prix de vente.

Dans le cas d’un bien hérité, la règle diffère d’un achat classique.

Le calcul se fait ainsi :

• Plus-value immobilière = prix de vente – valeur du bien au jour du décès

La valeur retenue n’est donc pas celle à laquelle le défunt avait acheté le bien, mais la valeur déclarée dans la succession.

Cette valeur correspond généralement à l’estimation réalisée par le notaire lors du règlement de la succession.

Exemple concret

Imaginons la situation suivante :

• Valeur du bien déclarée dans la succession : 280 000 €

• Prix de vente du bien : 340 000 €

La plus-value brute est donc :

340 000 € – 280 000 € = 60 000 €

C’est cette somme qui peut être soumise à l’impôt, après application éventuelle des abattements et des charges déductibles.

Quelle est la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière ?

En France, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposée à deux niveaux.

Elle comprend :

• 19 % d’impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux

L’imposition totale atteint donc 36,2 % de la plus-value, avant l’application des abattements pour durée de détention.

Il existe également une surtaxe sur les plus-values élevées, applicable lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €. Cette surtaxe varie entre 2 % et 6 % selon le montant du gain réalisé.

Cependant, dans de nombreux cas, la fiscalité réelle est réduite grâce aux mécanismes d’abattement.

Les abattements selon la durée de détention

La législation française prévoit un système d’abattement progressif lorsque le bien est conservé plusieurs années avant d’être vendu.

Un point important doit être compris : la durée de détention commence à la date du décès, et non à la date d’achat par le défunt.

Autrement dit, même si le défunt possédait le bien depuis 30 ans, le compteur repart à zéro au moment de la succession.

Exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans

Pour l’impôt sur le revenu, les abattements sont les suivants :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année

• 4 % la 22e année

Au bout de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

Exonération totale après 30 ans

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est plus progressif :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année

• 1,60 % la 22e année

• 9 % par an de la 23e à la 30e année

Après 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

Les dépenses qui peuvent réduire la plus-value imposable

Avant de calculer l’impôt, certaines dépenses peuvent être déduites du montant de la plus-value.

Ces éléments permettent souvent de réduire sensiblement l’imposition.

Parmi les charges prises en compte, on trouve notamment :

• certains frais liés à la succession

• les travaux réalisés sur le bien après le décès

• les dépenses de rénovation ou d’amélioration

Lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % peut également être appliqué si aucun justificatif n’est disponible.

Il est donc important de conserver toutes les factures de travaux afin d’optimiser le calcul fiscal lors de la revente.

Les cas d’exonération possibles

Dans certaines situations, la vente d’un bien immobilier hérité peut être totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

La résidence principale

Si l’héritier occupe le bien comme résidence principale au moment de la vente, la plus-value peut être exonérée.

Cette situation concerne par exemple un enfant qui décide de vivre dans la maison familiale avant de la vendre.

La vente rapide après la succession

Dans certains cas, lorsque le bien est vendu peu de temps après la succession et que le prix est proche de la valeur déclarée dans l’acte notarié, la plus-value peut être très faible, voire inexistante.

Les situations particulières

Certaines configurations juridiques peuvent également modifier les règles :

• indivision entre plusieurs héritiers

• démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété)

• occupation du bien par le conjoint survivant

Chaque situation doit être analysée précisément afin d’éviter les erreurs fiscales.

Pourquoi l’estimation du bien dans la succession est déterminante

La valeur du bien déclarée dans la succession joue un rôle central dans le calcul de la plus-value.

Si cette valeur est sous-estimée, la plus-value sera mécaniquement plus importante lors de la vente, ce qui peut entraîner une fiscalité plus élevée.

À l’inverse, une estimation réaliste permet souvent d’éviter une imposition excessive.

C’est pourquoi le travail d’estimation réalisé lors du règlement de la succession est une étape essentielle.

L’intérêt de se faire accompagner par un professionnel

La vente d’un bien immobilier hérité implique souvent plusieurs dimensions :

• fiscales

• juridiques

• patrimoniales

• familiales

Entre le calcul de la plus-value, les abattements applicables et les situations spécifiques liées à l’indivision ou au démembrement, les règles peuvent rapidement devenir complexes.

Un professionnel de l’immobilier ou du financement peut vous accompagner pour :

• analyser la situation patrimoniale des héritiers

• estimer la fiscalité de la vente

• anticiper les conséquences financières

• faciliter la vente du bien

Cet accompagnement permet souvent de sécuriser la transaction et d’éviter les mauvaises surprises fiscales.

Vendre un bien hérité : une décision qui mérite réflexion

La vente d’un bien reçu par succession ne se limite pas à une simple transaction immobilière. Elle s’inscrit souvent dans un contexte familial et patrimonial particulier.

Comprendre les règles de la fiscalité sur la plus-value immobilière permet d’aborder cette étape avec plus de sérénité.

Avant de vendre, il est toujours recommandé de prendre le temps de :

• vérifier la valeur déclarée dans la succession

• estimer la plus-value potentielle

• analyser les possibilités d’exonération

Une bonne information et un accompagnement adapté sont souvent les clés pour vendre un bien hérité dans les meilleures conditions.

Financer les frais de succession grâce au prêt hypothécaire pour conserver le bien hérité

Il existe également une solution souvent méconnue pour les héritiers qui souhaitent conserver un bien immobilier reçu en succession sans être contraints de le vendre pour payer les droits ou indemniser les autres héritiers : le prêt hypothécaire.

Ce financement permet d’emprunter une somme d’argent en utilisant le bien immobilier comme garantie auprès de la banque.

Les fonds obtenus peuvent servir à régler les frais de succession, payer une soulte dans le cadre d’un partage entre héritiers, ou encore financer des travaux.

L’avantage de cette solution est qu’elle permet de préserver le patrimoine familial tout en étalant le remboursement dans le temps.

Dans certaines situations patrimoniales, le prêt hypothécaire constitue donc une alternative intéressante à la vente immédiate du bien hérité.

Un courtier ou un conseiller en financement peut accompagner les héritiers afin d’étudier la faisabilité de cette solution et d’identifier les établissements susceptibles de proposer ce type de financement.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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