IFI et SCI : la justice confirme la légitimité des montages patrimoniaux non exclusivement fiscaux

La détention d’un patrimoine immobilier significatif expose de nombreux contribuables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Dans ce contexte, la SCI (Société Civile Immobilière) est souvent utilisée comme outil de gestion, de transmission et d’organisation patrimoniale.

Cependant, depuis la mise en place de l’IFI, l’administration fiscale porte une attention particulière aux montages impliquant de l’endettement, notamment lorsque ces dettes viennent réduire l’assiette taxable.

La question centrale est alors la suivante :
la dette a-t-elle été contractée dans un objectif principalement fiscal ?

Une décision judiciaire récente vient précisément rappeler que la SCI ne doit pas être analysée uniquement sous l’angle de l’optimisation fiscale, mais bien dans sa globalité patrimoniale et successorale.

Rappel : comment la SCI est-elle prise en compte à l’IFI ?

Lorsqu’un contribuable détient des parts de SCI à prépondérance immobilière, celles-ci entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur nette, c’est-à-dire :

• valeur des biens immobiliers détenus par la SCI

• diminuée des dettes afférentes à ces biens

Ces dettes peuvent être :

• des emprunts bancaires contractés par la SCI,

• des comptes courants d’associés,

• ou des dettes liées à l’acquisition, la conservation ou l’amélioration des immeubles.

Toutefois, l’article 973, II du Code général des impôts prévoit une clause anti-abus : certaines dettes peuvent être écartées si elles ont été mises en place dans un objectif principalement fiscal, notamment pour réduire artificiellement l’IFI.

Une décision récente favorable aux montages patrimoniaux cohérents

Dans une affaire jugée récemment, l’administration fiscale avait remis en cause la déduction de dettes figurant au passif d’une SCI familiale, estimant que l’opération poursuivait avant tout un objectif fiscal.

Les faits

Un couple avait :

• constitué une SCI,

• apporté ou cédé plusieurs biens immobiliers à cette SCI,

• financé l’opération via un emprunt bancaire et des apports en compte courant,

• déduit les dettes correspondantes de la valeur de leurs parts pour le calcul de l’IFI.

L’administration fiscale a considéré que ce schéma visait principalement à réduire l’assiette IFI, et a donc refusé la déduction des dettes.

La position du juge : une analyse globale de l’opération

Le tribunal n’a pas suivi l’administration fiscale et a rappelé un principe fondamental :
l’objectif principalement fiscal ne peut pas être apprécié de manière isolée ou automatique.

Pour le juge, il convient d’analyser :

• l’ensemble des motivations du contribuable,

• les objectifs patrimoniaux poursuivis,

• et les avantages non fiscaux de l’opération.

Dans cette affaire, plusieurs éléments ont pesé en faveur des contribuables :

• la SCI s’inscrivait dans une stratégie globale d’organisation du patrimoine familial,

• l’opération facilitait la transmission aux enfants,

• elle permettait une gestion centralisée et sécurisée des biens immobiliers,

• le coût global et les contraintes juridiques allaient bien au-delà d’un simple objectif d’économie d’IFI.

Le tribunal a donc considéré que l’objectif fiscal n’était pas principal, mais accessoire à une opération patrimoniale plus large.

Ce que cette décision change concrètement

Cette décision est particulièrement intéressante pour les détenteurs de SCI soumises à l’IFI, car elle rappelle plusieurs points essentiels :

1. La SCI reste un outil patrimonial légitime, à condition qu’elle repose sur une logique économique et familiale réelle.

2. L’endettement n’est pas en soi abusif, dès lors qu’il répond à un besoin réel de financement.

3. L’administration ne peut pas se limiter à une lecture purement fiscale sans tenir compte du contexte global.

4. La charge de la preuve repose en grande partie sur le contribuable, qui doit être en mesure de justifier les motivations patrimoniales de l’opération.

En pratique, cela signifie qu’une SCI bien structurée, bien documentée et cohérente sur le plan patrimonial a de solides arguments en cas de contrôle IFI.

SCI et IFI : les points de vigilance à ne pas négliger

Même si cette jurisprudence est favorable, la prudence reste de mise. Certains éléments doivent faire l’objet d’une attention particulière :

• cohérence entre la création de la SCI et les objectifs annoncés,

• réalité des flux financiers (emprunts, comptes courants),

• conditions de remboursement crédibles,

• absence de montages artificiels ou circulaires,

• documentation claire sur les objectifs successoraux ou patrimoniaux.

C’est précisément à ce niveau que l’accompagnement par des professionnels (conseillers patrimoniaux, notaires, courtiers spécialisés) prend tout son sens.

Le rôle de Cibfinance dans les projets de SCI

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement des clients et des partenaires (courtiers, conseillers en gestion de patrimoine, notaires) sur des projets de financement en SCI, qu’il s’agisse :

• d’acquisition immobilière,

• de restructuration patrimoniale,

• de transmission,

• ou de financement d’un patrimoine existant.

Une offre volontairement ciblée et maîtrisée

À ce jour, nous collaborons avec un seul partenaire bancaire pour le financement de SCI. Ce choix implique une offre plus restreinte, mais également :

• une parfaite maîtrise des critères d’acceptation,

• une meilleure lisibilité des conditions,

• et un accompagnement sécurisé sur des dossiers souvent techniques.

Ce positionnement assumé nous permet de proposer des solutions adaptées à des projets précis, en toute transparence sur les possibilités et les limites du financement.

Pourquoi passer par Cibfinance pour un financement de SCI ?

Faire appel à Cibfinance, c’est bénéficier :

• d’une analyse préalable de la faisabilité du projet,

• d’un regard expérimenté sur les enjeux fiscaux et patrimoniaux,

• d’un accompagnement dans la structuration du dossier,

• et d’une mise en relation ciblée avec un partenaire bancaire connaissant parfaitement les spécificités des SCI.

Si vous avez un projet de SCI, ou si vous souhaitez vérifier la cohérence d’un montage existant dans un contexte IFI, une étude personnalisée permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses.

Vous avez un projet en SCI ? Parlons-en

Que vous envisagiez une SCI classique ou une SCI familiale, le montage doit être anticipé : statuts, fiscalité, financement, transmission…
Nous pouvons étudier votre dossier et rechercher la solution la plus adaptée.

Remplissez notre formulaire de contact, et nous vous rappelons pour analyser votre projet.
Un conseiller Cibfinance vous accompagne et vous aide à trouver la meilleure stratégie de financement.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

La banque doit alerter l’emprunteur sur le risque d’un crédit sans assurance : quel rôle pour un courtier comme Cibfinance ?

Lorsqu’un emprunteur contracte un crédit immobilier, un rachat de crédits ou un prêt hypothécaire, la question de l’assurance emprunteur se pose toujours.

La jurisprudence récente renforce désormais l’obligation pour les établissements prêteurs d’informer clairement le client sur les risques d’un défaut d’assurance ou d’une couverture inadaptée à son profil.

Dans ce contexte, l’intermédiaire bancaire, dont le rôle est d’accompagner le client dans la recherche et la compréhension du financement, se voit également engagé dans une mission de conseil essentielle.

Pourquoi l’assurance emprunteur est si importante ?

L’assurance emprunteur n’est pas juridiquement obligatoire, mais les banques l’exigent dans la majorité des situations, car elle couvre des événements graves :

• Décès

• Invalidité

• Incapacité temporaire de travail

• Perte totale et irréversible d’autonomie

Dans le cas d’un crédit sans assurance, sans couverture, le remboursement du crédit reste dû, même si l’emprunteur devient inapte à travailler.

Le risque financier peut alors devenir majeur, notamment lorsque le prêt est élevé ou que le projet concerne la résidence principale.

Une obligation renforcée d’information et d’alerte

La Cour de cassation rappelle désormais que le prêteur doit non seulement remettre une notice d’assurance, mais alerter l’emprunteur sur l’adéquation des garanties à sa situation personnelle.

Cette exigence continue de s’appliquer même si l’emprunteur refuse l’assurance de groupe de la banque et opte pour une délégation auprès d’un autre assureur.
Et si le client refuse toute assurance, la vigilance doit être encore plus forte.

La jurisprudence ouvre même la voie à une réparation financière : si la banque ne prouve pas avoir mis en garde l’emprunteur, elle peut être condamnée à payer des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi.

Le rôle de Cibfinance : informer, conseiller, sécuriser

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance n’est pas simple transmetteur de documents. Notre engagement repose sur trois piliers :

1. Informer

   • Nous expliquons clairement les garanties liées à l’assurance emprunteur.

   • Nous détaillons les conséquences financières d’un refus ou d’une quotité insuffisante.

2. Conseiller

   • Nous analysons le profil de l’emprunteur (revenus, patrimoine, état de santé, projet financé).

   • Nous l’aidons à faire un choix éclairé entre plusieurs solutions d’assurance.

3. Alerter

   • Lorsque le risque est jugé élevé, nous avertissons formellement le client par courrier recommandé avec AR.

   • Cela garantit la preuve que le client a reçu une information complète sur les risques encourus.

Oui, il est possible d’obtenir un crédit sans assurance… mais jamais sans explications !

Il arrive fréquemment que nous structurions :

• Des rachat de crédits

• Des financements hypothécaires

• Des prêts immobiliers sans assurance
  … et ce, sans assurance emprunteur ou avec une quotité réduite.

Ce type de montage peut être parfaitement légitime lorsque :

• Le patrimoine de l’emprunteur permet de couvrir le risque

• Le crédit est garanti par une hypothèque solide

• L’emprunteur fait un choix volontaire et éclairé après information

Mais dans tous les cas, notre devoir reste identique :

Assurer que le client comprend les risques auxquels il s’expose et consigne son choix en connaissance de cause.

Notre engagement : une mise en garde claire et formalisée

Chez Cibfinance, nous avons mis en place une procédure stricte :
Chaque fois que l’emprunteur refuse des garanties ou choisit une assurance insuffisante, nous :

• lui expliquons oralement les risques,

• lui remettons un document d’information,

• et, si nécessaire, lui adressons un courrier recommandé pour confirmer notre avertissement.

Cette démarche vise à protéger le client mais aussi à sécuriser le financement.

Ce qu’il faut retenir sur un crédit sans assurance

Le rôle de Cibfinance dans la prévention du risque de non-assurance

En tant qu’intermédiaire bancaire, Cibfinance ne se limite pas à trouver un financement. Nous avons une responsabilité de conseil auprès de l’emprunteur, notamment sur l’assurance qui couvre son crédit.

Lorsque le client choisit de limiter ou de refuser l’assurance emprunteur, nous :

• expliquons clairement les conséquences possibles en cas d’incapacité, invalidité ou décès,

• vérifions l’adéquation entre son profil, son projet et la couverture envisagée,

• consignons son choix et l’informons par écrit des risques encourus,

• et si le risque est jugé élevé, nous l’alertons officiellement par courrier recommandé.

Nous accompagnons régulièrement des financements sans assurance (rachat de crédits, prêts hypothécaires…) lorsque le patrimoine ou la situation du client le justifient.
Cela peut être une stratégie financière cohérente, mais jamais sans une information complète et transparente.

Chez Cibfinance, un prêt sans assurance est possible.
Un prêt sans explication ni mise en garde, jamais.

Notre mission : sécuriser le financement et permettre un choix éclairé, toujours dans l’intérêt du client et dans le respect des exigences réglementaires.

Rachat de crédits : faites votre simulation gratuite avec Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Attention : La diminution du montant des mensualités peut engendrer un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût total du crédit

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

SCI familiale ou SCI classique : laquelle choisir pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier ?

Créer une SCI est aujourd’hui l’une des solutions les plus efficaces pour organiser la gestion d’un bien immobilier à plusieurs.

Familles, investisseurs, partenaires immobiliers : cette structure séduit grâce à sa souplesse, sa gouvernance et son intérêt fiscal.

Mais lorsqu’il faut passer à l’action, une vraie question revient : doit-on opter pour une SCI classique ou une SCI familiale ?

Les deux reposent sur le même cadre juridique, mais leurs objectifs et leurs avantages peuvent être très différents.

Dans certains projets, le choix n’est pas neutre : il peut influencer la fiscalité, la transmission du patrimoine et même la manière de financer le bien.

Cibfinance fait le point.

1. La SCI classique : l’outil le plus souple pour investir à plusieurs

La SCI classique est la forme la plus connue et la plus utilisée.
Sa particularité : il n’est pas nécessaire d’avoir un lien de parenté entre les associés. Deux investisseurs, deux amis, un porteur de projet et un investisseur extérieur… tout est possible.

Pourquoi la SCI classique attire autant d’investisseurs ?

• Elle permet d’acheter, gérer ou rénover un bien à plusieurs
• Elle facilite la répartition des parts entre associés selon leur apport
• Elle offre une gestion beaucoup plus fluide que l’indivision
• Les statuts peuvent être très personnalisés

Les statuts sont d’ailleurs l’élément clé : ils organisent la prise de décision, la nomination du gérant, la possibilité d’entrer ou sortir du capital, et la répartition des résultats.
Si le projet vise à accueillir des investisseurs ou à faire entrer des financements extérieurs, la SCI classique est la forme la plus adaptée.

Un choix fiscal modulable

Par défaut, la SCI est imposée à l’Impôt sur le Revenu, chaque associé déclarant sa part des revenus fonciers.
Mais elle peut aussi opter pour l’Impôt sur les Sociétés, ce qui permet notamment :

• d’amortir l’immeuble

• de déduire davantage de charges

• de lisser l’imposition sur le long terme

Ce choix fiscal peut être particulièrement intéressant pour un projet locatif avec travaux ou un investissement patrimonial sur plusieurs années.

En résumé :
La SCI classique est la solution la plus flexible pour un projet d’investissement collectif, sans lien de famille obligatoire et avec une gouvernance modulable.

2. La SCI familiale : organiser la transmission et éviter les conflits

La SCI familiale n’est pas une forme juridique différente, mais une SCI dont tous les associés sont issus d’une même famille, jusqu’au quatrième degré (enfants, parents, frères, sœurs, oncles, cousins…).

Son objectif est clair : protéger et transmettre un patrimoine en évitant les blocages de l’indivision.

Pourquoi les familles l’utilisent-elles autant ?

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, certaines décisions nécessitent l’accord de tous. Une simple vente, un emprunt, ou un investissement dans des travaux peuvent devenir impossibles si un seul membre s’y oppose.

Avec une SCI familiale :

• chacun détient des parts, et non une partie indivise du bien

• les décisions sont prises selon les règles votées dans les statuts

• la gestion est stable, même en cas de désaccord ponctuel entre héritiers

C’est une solution précieuse pour conserver une résidence secondaire, un immeuble de famille ou un patrimoine locatif transmis de génération en génération.

Un avantage décisif : la transmission

La SCI familiale permet de transmettre le patrimoine progressivement, sans devoir vendre le bien.
Les parents peuvent donner des parts à leurs enfants tout en conservant la majorité décisionnelle grâce à une rédaction des statuts adaptée.

Fiscalement, c’est aussi très avantageux :

• Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits

• La donation de parts sociales est parfois plus intéressante que la donation d’un bien en direct

• La transmission peut être fractionnée dans le temps, ce qui limite l’impact fiscal

En résumé :
La SCI familiale est un outil de gestion patrimoniale et successorale. Elle sécurise la propriété, évite les conflits et permet une transmission anticipée à moindre coût.

SCI classique ou SCI familiale : comment choisir ?

Votre choix dépend d’abord de l’objectif :

Mais dans tous les cas, une chose ne change pas : la rédaction des statuts, cœur du fonctionnement de la SCI.
C’est elle qui protège les associés, organise la gouvernance et permet d’éviter les litiges.

Financer un bien à travers une SCI : une étape clé

Que votre SCI soit familiale ou classique, il reste un enjeu majeur : le financement.

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement :

• des SCI familiales souhaitant conserver un patrimoine

• des SCI d’investissement souhaitant financer un achat locatif

• des SCI réalisant des travaux, une restructuration ou un rachat de parts

• des projets nécessitant des financements spécialisés (SCPI, hypothèque, travaux, rachat)

Nous travaillons avec des établissements capables de financer :

• des SCI à l’IR ou à l’IS

• avec ou sans apport

• avec des associés personnes physiques ou morales

• ou encore des SCI patrimoniales familiales

Vous avez un projet en SCI ? Parlons-en

Que vous envisagiez une SCI classique ou une SCI familiale, le montage doit être anticipé : statuts, fiscalité, financement, transmission…
Nous pouvons étudier votre dossier et rechercher la solution la plus adaptée.

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Un conseiller Cibfinance vous accompagne et vous aide à trouver la meilleure stratégie de financement.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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La diversification avec un partenariat : un moteur de développement pour le courtier crédit

Dans un marché du crédit où la concurrence est forte et les marges parfois sous pression, un constat s’impose : le coût d’acquisition d’un client est l’un des postes les plus lourds du modèle économique du courtier.

Obtenir un rendez-vous, inspirer confiance, transformer une demande… chaque étape demande du temps, des efforts et des investissements marketing.

Dès lors, il devient stratégique de valoriser chaque relation client. Et c’est précisément là qu’intervient la diversification.

Cibfinance vous propose un partenariat pour distribuer des solutions innovantes.

Diversification : plus de valeur, plus de fidélisation

La diversification permet au courtier d’aller au-delà de son métier “cœur” – souvent le crédit immobilier – pour proposer des solutions complémentaires adaptées aux besoins variés de ses clients.
C’est un double bénéfice :

• Générer des revenus additionnels immédiats sans coûts d’acquisition supplémentaires.

• Renforcer la fidélisation en répondant à des problématiques plus larges (patrimoine, transmission, projets divers).

C’est en ce sens que Cibfinance accompagne depuis plus de 30 ans les courtiers en crédits, mais aussi les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), à se diversifier grâce à des solutions différenciantes et singulières à forte valeur ajoutée.

Cibfinance : un partenaire de croissance

Nous animons un réseau de courtiers immobiliers et de CGP présent sur toute la France et dans les DROM. Notre mission : permettre à nos partenaires de se démarquer grâce à une offre que leurs clients n’attendent pas toujours, mais qui répond à de vrais besoins.

Parmi nos solutions :

• Prêt hypothécaire : rachat de soulte, sortie d’indivision, frais de succession, financement de projets.

• Rachat de crédits (RAC) : financer sans augmenter l’endettement apparent.

• Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu, mais puissant pour les seniors.

• SCI & nantissement : optimiser le cash-flow et sécuriser un projet d’investissement.

Former et accompagner pour mieux performer

Parce que nous croyons à la force de l’accompagnement, nous organisons régulièrement :

• des ateliers en visioconférence,

• des réunions régionales,

• des temps d’échange dédiés.

Ces rendez-vous permettent à nos apporteurs de :

• découvrir ou approfondir nos solutions,

• monter en compétence,

• apprendre à optimiser leur fichier client pour détecter de nouvelles opportunités.

Une relation gagnant-gagnant

Chez Cibfinance, notre approche est simple :

Vous apportez un client, nous apportons la solution.

C’est une relation gagnant-gagnant, qui repose sur la confiance, la complémentarité et la création de valeur pour toutes les parties.

Nouer un partenariat avec Cibfinance

Dans un contexte de marché parfois incertain, la diversification est bien plus qu’une option : c’est un facteur essentiel de développement pour les courtiers en crédit et les CGP. Grâce à son expérience, son réseau et ses solutions innovantes,

Cibfinance est depuis 30 ans le partenaire privilégié de ceux qui veulent accélérer leur croissance et transformer chaque client en une opportunité durable.

Réforme du DPE 2026 : un atout pour le financement des investissements locatifs

À partir du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va évoluer.

Cette réforme, très attendue, va modifier en profondeur la manière dont sont classés les logements, et pourrait avoir un impact direct sur le marché immobilier et sur les financements bancaires des investisseurs.

Cette réforme du DPE en 2026 va permettre le retour sur le marché de logements bannis est une bonne nouvelle pour un investisseur immobilier.

Il reste néanmoins des questions en suspens comme les baux antérieurs signé avec des DPE Fou G qui serait désormais en E ?

Ce qui change dans le calcul du DPE en 2026

Le DPE est un outil essentiel dans l’évaluation de la performance énergétique d’un logement. Aujourd’hui, les logements chauffés à l’électricité sont désavantagés car le calcul applique un coefficient de conversion élevé (2,3).

Dès janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9, afin de mieux refléter le mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.

Conséquences de cette réforme :

• 7 millions de logements gagneront automatiquement une classe DPE.

• 850 000 logements classés F ou G (les fameuses « passoires thermiques ») sortiront de cette catégorie sans travaux.

• Les petites surfaces chauffées à l’électricité (moins de 40 m²) seront les grandes gagnantes, avec une forte proportion de reclassements.

Pourquoi le gouvernement change-t-il le mode de calcul ?

Cette réforme vise à corriger une injustice : les logements chauffés à l’électricité étaient pénalisés, alors même que l’électricité française est beaucoup moins émettrice de CO₂ que le gaz ou le fioul.

En réduisant ce biais, l’État :

• encourage la transition vers des énergies bas carbone,

• améliore la fiabilité du classement DPE,

• et évite de décourager les propriétaires bailleurs ou investisseurs qui privilégient l’électricité.

Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers

Au-delà de l’aspect environnemental, cette réforme est une opportunité stratégique pour les investisseurs locatifs.

1. Prise en compte des revenus fonciers dans les plans de financement

Depuis plusieurs mois, de nombreuses banques refusent de prendre en compte les revenus locatifs à venir pour les biens classés F ou G dans le DPE. Cela pénalisait les investisseurs lors de la constitution de leur plan de financement, car les loyers potentiels n’entraient pas dans le calcul de leur capacité d’endettement.

Avec la réforme de 2026, une partie des biens sortira de ces classes F ou G, ce qui permettra aux investisseurs de réintégrer les revenus fonciers dans leur dossier bancaire. Résultat : des plans de financement plus solides et des projets d’investissement plus facilement finançables.

2. Une rentabilité locative renforcée

Les logements initialement classés F ou G, souvent mal valorisés sur le marché, se négocient à des prix plus attractifs. Leur reclassement en E ou D, sans travaux, représente un double avantage :

• un prix d’achat plus faible que la moyenne,

• des revenus locatifs désormais comptabilisés par les banques, améliorant à la fois le financement et la rentabilité nette.

3. Anticiper pour mieux investir

Les investisseurs avisés ont donc intérêt à se positionner dès maintenant sur certains biens énergivores (notamment de petites surfaces chauffées à l’électricité). Ces logements pourraient gagner une classe dès 2026, ce qui les rendra non seulement plus faciles à financer, mais aussi plus attractifs à la revente.

Ce qu’il faut retenir sur la réforme DPE 2026

La réforme du DPE 2026 n’est pas seulement un ajustement technique. C’est un levier puissant qui :

• valorise les logements électriques,

• soulage des centaines de milliers de propriétaires,

• et surtout redonne des perspectives intéressantes aux investisseurs locatifs.

Chez Cibfinance, nous accompagnons nos clients investisseurs dans leurs projets de financement, en tenant compte de ces évolutions réglementaires pour optimiser leur rentabilité et leur plan de financement.

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Financer un investissement immobilier en SCI à l’IS pour limiter la fiscalité

Investir dans l’immobilier est un choix privilégié par de nombreux Français en quête de rendement et de constitution de patrimoine.

Toutefois, la fiscalité liée aux revenus fonciers peut rapidement alourdir la rentabilité d’un projet. Pour optimiser cette fiscalité, de plus en plus d’investisseurs choisissent de constituer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ce montage, bien qu’un peu plus complexe qu’une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), présente des avantages non négligeables.

L’un des principaux atouts réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier, réduisant ainsi le résultat imposable de la société.

Dans cet article, nous allons détailler le fonctionnement de la SCI à l’IS, ses avantages fiscaux, son mode d’imposition, les conséquences en cas de distribution de dividendes, mais aussi les limites de ce dispositif.

Enfin, nous verrons comment Cibfinance peut accompagner les investisseurs dans le financement SCI.

La SCI à l’IS : un fonctionnement proche de l’entreprise

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Par défaut, une SCI est imposée à l’IR. Dans ce cas, les revenus fonciers sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur part dans le capital, et intégrés à leur propre déclaration de revenus.

Mais les associés peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI est traitée comme une entreprise :

• Elle doit tenir une comptabilité commerciale complète.

• Elle établit un bilan et un compte de résultat.

• Elle calcule un bénéfice imposable, sur lequel elle paie l’IS.

Cette option ouvre la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable du bien, ce qui constitue un levier fiscal particulièrement intéressant.

L’amortissement du bien immobilier : un avantage fiscal clé

Le principal intérêt de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir l’achat du bien immobilier. L’amortissement consiste à répartir la valeur d’un bien sur sa durée d’utilisation estimée. Chaque année, une fraction du prix d’acquisition est ainsi passée en charge comptable.

Exemple simplifié :

• Un bien immobilier acheté 500 000 € peut être amorti sur 30 ans.

• Chaque année, environ 16 600 € peuvent être déduits du résultat en tant que charge d’amortissement.

Cet amortissement vient réduire le bénéfice comptable, voire générer un résultat fiscal négatif. Ce déficit peut ensuite être reporté sur les exercices futurs. Ainsi, même si la SCI perçoit des loyers conséquents, son bénéfice imposable peut rester très faible, limitant la fiscalité.

Comment la SCI à l’IS est-elle imposée ?

Une fois les amortissements et les autres charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges courantes) déduits, la SCI calcule son bénéfice imposable. Celui-ci est soumis à l’impôt sur les sociétés selon deux taux :

• 15 % pour la fraction de bénéfice jusqu’à 42 500 €.

• 25 % au-delà de ce seuil.

Ce mécanisme est souvent plus avantageux que l’imposition des revenus fonciers dans une SCI à l’IR, où les loyers sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un investisseur imposé dans une tranche marginale de 30 % ou 41 %, l’économie fiscale est donc considérable.

Que se passe-t-il en cas de distribution des bénéfices ?

Une fois l’IS payé, les associés de la SCI peuvent choisir de conserver les bénéfices dans la société (ce qui permet de réinvestir plus facilement) ou de les distribuer sous forme de dividendes.

Dans ce second cas, les associés sont imposés personnellement. Deux options existent :

• Le prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux de 30 % (dont 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

• Le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % sur les dividendes perçus. Cette option peut être intéressante pour certains profils dont le taux marginal d’imposition est modéré.

Ainsi, la SCI à l’IS permet une double optimisation : d’abord au niveau de la société grâce à l’amortissement, puis au niveau personnel grâce au choix du mode d’imposition des dividendes.

Les limites de la SCI à l’IS

Si les avantages fiscaux sont indéniables, la SCI à l’IS présente aussi des contraintes qu’il est important d’anticiper :

• Complexité administrative : tenue d’une comptabilité commerciale, obligations déclaratives plus lourdes.

• Fiscalité en cas de revente : la plus-value est calculée différemment. Elle ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention comme dans le cadre de l’IR. Au contraire, elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements). Ce point peut fortement augmenter l’imposition lors de la cession.

• Moins de souplesse pour certains profils d’investisseurs particuliers, qui ne souhaitent pas s’engager dans une gestion comptable poussée.

C’est pourquoi il est essentiel de consulter un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer.

Financer une SCI à l’IS avec Cibfinance

La réussite d’un projet immobilier en SCI dépend non seulement de la structure juridique et fiscale choisie, mais aussi du financement. Chez Cibfinance, nous accompagnons les investisseurs dans la recherche et la mise en place de financements adaptés.

Nous travaillons avec deux banques partenaires proposant des solutions spécifiques pour les SCI à l’IS. Ces produits permettent de financer aussi bien :

• L’acquisition d’immeubles de rapport.

• L’achat de bureaux ou locaux commerciaux.

• L’investissement locatif résidentiel.

Grâce à notre expertise, nous sommes en mesure de présenter votre dossier de manière optimale, en tenant compte des particularités fiscales et comptables de la SCI.

À retenir sur le financement SCI à l’IS

Opter pour une SCI à l’IS pour investir dans l’immobilier est une stratégie efficace pour limiter la fiscalité et optimiser la rentabilité d’un projet. L’amortissement du bien immobilier réduit considérablement le résultat imposable, et l’imposition à l’IS reste souvent plus avantageuse que l’imposition des revenus fonciers classiques.

Cependant, ce choix n’est pas adapté à tous les profils. Les contraintes administratives, la fiscalité en cas de revente et la nécessité de se faire accompagner par des professionnels rendent ce montage plus exigeant.

Chez Cibfinance, nous mettons notre savoir-faire au service des investisseurs souhaitant financer leur projet en SCI. Grâce à nos partenariats bancaires, nous proposons des solutions sur mesure pour concrétiser vos ambitions immobilières.

 Vous envisagez un investissement en SCI à l’IS ? Contactez dès maintenant Cibfinance pour étudier votre projet et obtenir un financement adapté.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

FAQ : Tout savoir sur la SCI à l’IS

Quelle différence entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?

• La SCI à l’IR est transparente fiscalement : les loyers sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

• La SCI à l’IS est une véritable entité fiscale : elle paie l’impôt sur ses bénéfices après avoir déduit charges et amortissements.

Comment fonctionne l’amortissement en SCI à l’IS ?

L’amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d’achat du bien immobilier de manière comptable. Cela réduit le bénéfice imposable et limite donc la fiscalité.

Quels sont les risques de la SCI à l’IS ?

Le principal risque se situe lors de la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) et non sur le prix d’achat. Cela peut fortement augmenter l’impôt dû.

La SCI à l’IS est-elle toujours avantageuse ?

Non. Tout dépend de la stratégie patrimoniale. La SCI à l’IS est très intéressante pour générer des revenus locatifs faiblement fiscalisés, mais elle est moins adaptée pour des projets de revente à court ou moyen terme.

Comment financer une SCI à l’IS ?

Les banques demandent souvent une présentation structurée du projet. Chez Cibfinance, nous travaillons avec des partenaires bancaires spécialisés qui proposent des produits conçus pour ce type de montage.

1. Un contexte de forte tension locative favorable aux investisseurs

La demande locative ne faiblit pas : avec une offre en net retrait (jusqu’à – 20 % dans certains centres urbains entre 2021 et 2023) la vacance locative est réduite, les loyers augmentent et les biens partent rapidement. La location vide ou meublée fait face à une pression forte dans nombre de communes, ce qui constitue un terreau fertile pour les investisseurs avisés Le Monde.fr.

De plus, la fin du dispositif fiscal Pinel fin 2024 limite l’attractivité du neuf subventionné, mais ouvre des opportunités : les prix de l’immobilier ancien ont baissé, ce qui permet de trouver des biens décotés à rénover (notamment les passoires thermiques classées F ou G). Bien rénovés, ces logements peuvent offrir des rendements nets de 3 % à 5 % dès qu’ils séduisent un locataire Le Monde.fr+1.

2. Rendements locatifs : ce que l’on peut viser en 2025

Le rendement locatif brut moyen en France s’élève maintenant autour de 5,9 %, voire 6 % ou plus pour les villes jugées performantes. Certains sommets atteignent 11 % : villes comme Mulhouse (~11,3 %), Saint‑Étienne (~11 %), Limoges (~7–8 %) ou Le Mans (~9 %) offrent des opportunités d’investissement très attractives grâce à des prix d’achat bas (entre 1 200 et 1 900 €/m²) et des loyers stables.

Cela s’explique par la tension locative dans ces villes moyennes, souvent étudiantes ou de dynamisme économique modéré, mais constant. Les loyers y augmentent, la rotation locative est rapide, et les rendements sont supérieurs à ce que l’on observe dans les grandes métropoles (où ils plafonnent souvent entre 3 % et 4 %) Investissement Locatif.

3. Le rôle des taux d’intérêt dans la rentabilité locative

Depuis le début de l’année 2025, les taux de crédit sont restés globalement stables autour de 3,0 % à 3,3 % selon les durées et les profils emprunteurs :

• 3,07 % en moyenne en juin et juillet 2025 pour un prêt sur 20 ou 25 ans.

• Taux compétitifs négociés : parfois 2,9 % à 3,05 % sur des prêts de 25 ans pour les meilleurs dossiers.

• Sur 20 ans : entre 3,13 % et 3,35 % selon les sources Investissement Locatif.

Selon certaines projections, les taux pourraient légèrement remonter jusqu’à 3,30 % ou au-delà vers fin 2025, en raison de la stabilité ou d’une possible remontée des taux directeurs de la BCE ou des obligations d’État (OAT). En effet, même si la BCE a abaissé son taux directeur à 3,5 % (début 2025), elle a amorcé une stabilisation cet été, rendant l’avenir des taux incertain Chasseur Immo.

Impact concret sur la rentabilité

Une variation de 0,3 point sur le taux d’intérêt engendre mécaniquement une hausse des mensualités et diminue légèrement le cash‑flow net. Toutefois :

• Avec un rendement brut autour de 6 % et un coût du crédit proche de 3,3 %, la rentabilité nette locative reste viable entre 3 % et 5 % selon l’amortissement, les charges, les impôts et la vacance éventuelle Le Monde.fr

• Il devient essentiel de choisir un bon dossier, optimiser les frais d’acquisition et envisager la location meublée (bénéfices fiscaux LMNP, loyers supérieurs) ou la rénovation énergétique pour augmenter la valeur locative et réduire la vacance.

4. Où investir en 2025 pour optimiser le ratio risque/rendement ?

Villes à haut rendement brut

• Mulhouse (~11,3 %)

• Saint‑Étienne (~11 %)

• Limoges (~7,4–8 %)

• Le Mans, Niort, Angers, Perpignan, Le Havre, Nancy, Metz (~6–9 %)
  Ces villes offrent des prix d’entrée faibles et une demande locative forte, souvent portée par des étudiants ou jeunes actifs Le Monde.fr.

Zones périphériques de métropoles

Privilégier des communes bien desservies (transports, accès au centre-ville) permet de combiner stabilité de la demande et prix relativement bas. Par exemple : Meyzieu (Lyon), Pessac (Bordeaux), Blagnac (Toulouse) Le Monde.fr. Le neuf à prix remisés peut être une option, tout comme l’ancien à rénover avec potentiel de plus-value.

Critères à considérer pour choisir l’emplacement

• Proximité d’universités ou zones d’emplois, pour limiter la vacance.

• DPE du bien : éviter les logements classés G ou F sans garantie de travaux – ces biens deviendront interdits à la location dès 2025/2028 selon les classes.

• Potentiel locatif réel : loyer moyen local, durée moyenne de location, services de gestion.

5. Avantages et risques en 2025

Avantages

• Taux d’intérêt encore historiquement bas, favorables à la rentabilité.

• Demande locative structurellement élevée, avec des loyers à la hausse dans de nombreux secteurs.

• Prix d’acquisition en baisse récente, particulièrement dans l’ancien.

• Option de location meublée LMNP : loyers plus élevés, amortissements fiscaux.

• Possibilité de rénovation énergétique rentable, grâce à des aides (éco‑PTZ, MaPrimeRénov’)

Risques et contraintes

• Hausse des taux possible dans les mois à venir (prévisible jusqu’à ~3,3 %), impactant la capacité d’emprunt.

• Réglementation stricte sur les passoires thermiques, qui doivent être rénovées ou retirées du marché locatif

• Fin du dispositif Pinel, ce qui diminue l’attrait pour le neuf sans dispositifs de substitution.

• Encadrement des loyers dans certaines grandes villes, réduisant la marge locative possible.

6. Stratégies recommandées pour un investissement réussi

1. Soigner le dossier de financement : favoriser un profil solide, une mise de fonds, un apport personnel, et si possible passer par un courtier pour négocier un taux optimisé (~3 % ou légèrement en dessous).

2. Cibler les villes de rendement moyen‑élevé : privilégier celles avec des rendements bruts de 6 % ou plus.

3. Choisir la bonne typologie de bien : studio ou T2 dans les villes étudiantes, meublé si possible.

4. Anticiper les coûts de rénovation énergétique : travailler à un DPE C au minimum avant les interdictions de location (F et G).

5. Faire une simulation personnalisée : calcul des flux de trésorerie (loyer – charges – emprunt), impact fiscal, retour sur investissement.

7. L’investissement locatif en 2025, une opportunité mesurée

En 2025, malgré une légère remontée des taux de crédit (de ~3,0 % vers ~3,3 %), l’immobilier locatif reste globalement attractif. Avec un rendement brut souvent supérieur à 6 %, une demande locative élevée et des prix accessibles dans certaines villes, l’investissement peut générer des flux nets positifs et une valorisation patrimoniale durable.

Une bonne sélection géographique, une gestion soignée du financement, et une attention portée aux contraintes légales (DPE, fiscalité) sont les clés pour sécuriser et maximiser la rentabilité. Pour les investisseurs bien conseillés, c’est toujours un domaine à fort potentiel.

8. Les solutions de financement pour investisseurs de Cibfinance

En complément du contexte général des taux et des rendements, il est pertinent de présenter les offres spécifiques proposées en 2025 par Cibfinance, acteur B2B du financement immobilier investisseur, particulièrement pour les courtiers, gestionnaires de patrimoine et conseillers financiers Cibfinance .

Trois solutions de crédit adaptées aux investisseurs immobiliers

1. Crédit immobilier investisseur classique (en nom propre)

• • Accessible sans apport, jusqu’à 110 % du prix du bien, frais inclus, sous réserve d’une habitude gestion de garanties (Mutuelle Alsace Lorraine Jura au-delà).

  • Durée jusqu’à 25 ans, plafond âge fin de prêt à 95 ans, sans obligation de domiciliation bancaire.

  • Possibilité d’intégration partielle des revenus fonciers à 85 % de leur valeur future estimée dans le calcul de solvabilité.

2. Financement via une SCI (Société Civile Immobilière)

• • Le prêt est accordé à la SCI, dans un cadre professionnel, échappant aux normes strictes du HCSF (taux d’endettement de 35 %, etc.).

  • La SCI doit détenir ou acquérir au moins deux biens, et les associés cautionnent individuellement le prêt.

  • Permet une meilleure flexibilité pour plusieurs lots ou immeubles et un traitement professionnel du cash-flow Cibfinance • Plateforme de crédit BtoB+1.

3. Crédit hypothécaire de trésorerie

• • Le crédit hypothécaire permet d’emprunter en mettant en garantie un bien détenu, pour financer un nouvel investissement, avec jusqu’à 25 ans de durée.

  • Le montage « vente à soi-même » consiste pour une SCI à acheter un bien à un associé : ce dernier récupère des liquidités pour investir tout en restant indirectement propriétaire, via un cadre légal spécifique, sans passer par les contraintes HCSF pour les crédits grand public.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Le montant qui dort sur le compte bancaire des français est édifiant

Fin 2024, les dépôts à vue des ménages français — c’est-à-dire le montant de l’argent disponible sur le compte bancaire courant des français, atteint 752 milliards d’euros, selon les dernières données de la Banque de France. Ce montant, bien qu’en léger recul par rapport à 2023, reste massif, et reflète le comportement d’épargne de précaution de nombreux foyers.

Pour autant, cette épargne liquide est très inégalement répartie : d’après les graphiques complémentaires du rapport 2024 sur l’épargne réglementée, seuls 12 % des comptes détiennent un solde supérieur à 10 000 €, mais ces comptes concentrent à eux seuls 83 % de l’encours total. À l’autre extrémité du spectre, près de 30 % des comptes ont un solde inférieur à 150 €, représentant une part négligeable de l’encours global.

Une épargne dormante en baisse… mais encore significative

Le flux net annuel sur les dépôts à vue a été négatif en 2024, à hauteur de –4,9 milliards €, bien que ce chiffre soit en forte amélioration comparé à –50 milliards € un an plus tôt. Cette évolution traduit un rééquilibrage de l’épargne des ménages, qui cherchent à réallouer une partie de leurs liquidités vers des produits mieux rémunérés.

Des transferts massifs vers les livrets réglementés

L’épargne réglementée attire toujours plus de Français. Les encours cumulés du Livret A, LEP, LDDS et livrets ordinaires dépassent les 955 milliards € fin 2024, avec une collecte nette annuelle de +20,1 milliards €.

Dans le détail :

• Les livrets ordinaires suivent une logique de concentration similaire aux comptes à vue : 12 % des livrets ont un encours supérieur à 20 000 €, représentant 83 % de l’encours total.

• Les plus de 65 ans détiennent une part croissante de ces produits d’épargne : ils représentent 43 % de l’encours des livrets ordinaires, alors qu’ils ne constituent que 28 % de la population majeure.

Une épargne inégalement répartie… et souvent inactive

Autre enseignement du rapport : une partie importante de cette épargne reste peu ou pas mobilisée. Des centaines de milliers de livrets inactifs sont transférés chaque année à la Caisse des dépôts et consignations au titre de la loi Eckert :

• En 2024, 275 588 comptes ont ainsi été transférés, pour un montant de 67,6 millions d’euros.

Des profils socioprofessionnels distincts selon les produits

Les graphiques de la Banque de France montrent que l’ouverture des produits d’épargne varie sensiblement selon la catégorie socioprofessionnelle :

• Les livrets A sont principalement ouverts pour des mineurs ou des étudiants (plus de 30 %).

• Les LDDS sont surreprésentés chez les employés, tandis que les retraités en ouvrent proportionnellement moins.

• Les LEP, pourtant très attractifs (rendement de 5 % en 2024), restent sous-utilisés par les ouvriers, les professions intermédiaires et les jeunes.

Une épargne de précaution, concentrée et sous-optimisée

Les Français continuent de conserver une part importante de leur patrimoine financier sur leurs comptes courants, malgré leur faible rémunération. Cette habitude, renforcée par la crise sanitaire et les incertitudes économiques, commence à évoluer à mesure que les taux d’intérêt remontent. Mais l’analyse fine des données montre que seule une minorité de ménages détient une épargne de précaution importante — laissant de larges pans de la population avec peu ou pas de matelas financier.

Que font les banques de l’argent laissé sur les comptes bancaires des Français ?

En 2024, les Français laissent environ 752 milliards d’euros sur leurs comptes à vue, selon la Banque de France. Cette épargne non rémunérée — souvent perçue comme une réserve de précaution — représente pourtant une ressource hautement stratégique pour les banques.

Même si elle ne rapporte rien aux particuliers, elle est loin de rester inactive : les établissements financiers en font un outil de rentabilité essentiel.

Les banques utilisent ces liquidités de trois manières principales :

1. Elles les prêtent à d’autres clients (particuliers, entreprises), avec des prêts immobiliers, regroupement de crédits, etc…. générant des revenus via les intérêts perçus ;

2. Elles les placent auprès de la Banque centrale européenne, qui les rémunère autour de 3,75 % ;

3. Elles investissent une partie sur les marchés financiers ou dans des obligations d’État.

Autrement dit, des fonds laissés à 0 % sur un compte courant peuvent rapporter plusieurs centaines d’euros par an à la banque, sans contrepartie pour le déposant.

Les banques mutualistes

Elles jouent un rôle central dans ce dispositif. Des groupes comme le Crédit Agricole, le Groupe BPCE ou le Crédit Mutuel détiennent à eux seuls environ 67 % des dépôts des ménages et professionnels. Leur modèle coopératif et leur forte implantation territoriale expliquent cette domination.

Ce décalage entre la rentabilité bancaire et l’absence de rémunération client soulève une vraie question de pédagogie financière.

Pour les professionnels du crédit (courtier en crédit), comprendre ces mécanismes permet d’accompagner leurs clients vers des placements plus efficaces.

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Quels inconvénients d’acheter sa Résidence Principale dans une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil patrimonial efficace dans de nombreux cas, notamment pour gérer des biens locatifs ou organiser une transmission.

Mais lorsqu’il s’agit d’acheter sa résidence principale, la SCI peut devenir un frein juridique, fiscal et financier avec des inconvénients.

Chez Cibfinance, nous rencontrons souvent des clients mal informés qui envisagent ce montage sans en mesurer toutes les conséquences, surtout sur le financement d’une SCI. Voici les principaux inconvénients à connaître avant d’acheter votre résidence principale via une SCI.

1. Le financement d’une SCI : des conditions moins avantageuses

Acheter sa résidence principale via une SCI implique que c’est une personne morale qui emprunte, non un particulier. Cela change totalement le traitement bancaire du dossier.

En conséquence :

• La banque peut proposer un prêt professionnel, car l’emprunteur est une personne morale

• Dans ce cas vous perdez la protection du Code de la consommation :

  • Pas de délai de réflexion de 10 jours francs, pourtant obligatoire pour les prêts immobiliers à usage d’habitation principale,

  • Pénalités de remboursement anticipé plus élevées,

  • Absence d’assurance emprunteur individuelle réglementée,

  • Aucune garantie de taux ou de conditions alignées sur le marché du prêt immobilier classique.

La banque peut toutefois vous faire bénéficier de la protection du code de la consommation dans son offre de prêt.

2. Des frais de création souvent ignorés

Créer une SCI a un coût initial non négligeable, souvent sous-estimé par les particuliers.

Il faut prévoir :

• La rédaction des statuts (souvent avec l’aide d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable),

• La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (environ 150 à 200 €),

• Le dépôt au greffe du tribunal de commerce (environ 70 à 90 €),

• D’éventuels honoraires de conseil, pouvant aller de 500 à 1500 € selon le professionnel et la complexité du montage.

Ces frais s’ajoutent aux coûts de fonctionnement annuels de la société (comptabilité, frais bancaires, etc.).

3. Compte bancaire professionnel obligatoire… et payant

Créer une SCI implique l’ouverture d’un compte bancaire professionnel, distinct des comptes personnels des associés.
Et ce compte engendre des frais de tenue de compte mensuels, généralement compris entre 15 € et 25 €, selon les banques.

Cela représente un coût récurrent non négligeable, qui vient s’ajouter aux autres frais de fonctionnement de la société.

4. Une comptabilité, même sommaire, reste obligatoire

Même dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), dite « transparente », une tenue comptable est indispensable :

• Rédaction annuelle d’un compte de résultat simplifié,

• Suivi des apports, des dépenses, des flux bancaires,

• Répartition des quotes-parts de résultats entre associés.

Dans la pratique, de nombreux particuliers font appel à un expert-comptable, générant des honoraires annuels supplémentaires.

Dans le cas d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), la comptabilité est encore plus contraignante (bilan, compte de résultat, obligations fiscales et juridiques).

5. Une situation risquée pour le conjoint ou le partenaire

Lorsqu’un bien est détenu via une SCI, ce n’est pas le couple qui est propriétaire, mais la société. Cela a des conséquences importantes en cas de décès.

Le conjoint survivant ou partenaire de PACS :

• Ne bénéficie pas du droit de jouissance gratuite pendant un an, prévu pour les résidences principales détenues en direct,

• Perd le droit d’habitation viager sur le bien,

• Peut être évincé ou contraint de racheter les parts aux autres associés (souvent les enfants ou héritiers).

Le droit à l’attribution préférentielle du logement, prévu dans certaines successions comme dans un pacs, devient inapplicable.

6. Une fiscalité pénalisante à l’IFI

Les contribuables redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) bénéficient d’un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale lorsqu’elle est détenue en direct.
En SCI, cet abattement est perdu, même si vous occupez le bien.

Pourquoi ? Parce que l’administration fiscale considère que l’usage personnel d’un bien détenu par une société ne donne pas droit à cet avantage, sauf exceptions très limitées.

7. Revente : perte possible de l’exonération de plus-value

En cas de vente de la résidence principale détenue en SCI, l’exonération de plus-value (prévue pour les particuliers occupant leur logement principal) peut ne pas s’appliquer.

Si la SCI comprend plusieurs associés, notamment des enfants non occupants, leur quote-part de la plus-value sera imposable.
Même si un seul associé occupe le bien à titre de résidence principale, l’exonération ne s’applique que partiellement.

8. Des contraintes administratives et juridiques

Acheter via une SCI, c’est aussi :

• Rédiger des statuts juridiques personnalisés,

• Organiser des assemblées générales,

• Gérer la transparence fiscale,

• Respecter les obligations déclaratives annuelles.

Ce montage demande du temps, de la rigueur, et souvent l’intervention de professionnels payants (juristes, notaires, experts-comptables).

Conclusion : réfléchissez avant d’acheter votre résidence principale en SCI

La SCI est un outil patrimonial structurant, mais pas forcément adaptée à l’achat de la résidence principale.
Les conséquences juridiques, fiscales et financières sont nombreuses :

• Financement plus complexe,

• Perte de protections pour le conjoint,

• Imposition plus lourde,

• Frais de gestion et de constitution non négligeables.

Il existe des solutions alternatives plus simples et protectrices : indivision, régimes matrimoniaux adaptés, usufruit croisé, donation entre époux, etc.

La SCI un outil pour l’investisseur

Chez Cibfinance, nous distribuons un financement SCI pour de l’investissement au travers une SCI.

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