L’investissement immobilier est souvent associé à une idée simple : il faut disposer d’un capital important avant de pouvoir acheter.

Pourtant, il existe une autre approche qui permet de se constituer progressivement un patrimoine sans mobiliser immédiatement une somme importante : l’acquisition de parts de SCPI à crédit.

Cette stratégie, encore méconnue de nombreux épargnants, repose sur un mécanisme simple : utiliser la capacité d’emprunt plutôt que son épargne disponible pour investir dans l’immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’investir dans un parc immobilier diversifié composé de bureaux, commerces, locaux d’activités, établissements de santé ou logements selon les stratégies des sociétés de gestion.

En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient indirectement propriétaire d’une fraction de ce patrimoine et perçoit des revenus locatifs sous forme de dividendes.

L’un des principaux avantages réside dans la simplicité de gestion :

• aucun locataire à rechercher ;
• aucun impayé à gérer directement ;
• aucun travaux à organiser ;
• aucune contrainte administrative liée à la location.

La société de gestion s’occupe de l’ensemble des opérations.

Pourquoi acheter des SCPI à crédit ?

Contrairement à de nombreux placements financiers, les SCPI peuvent être financées par emprunt bancaire.

Concrètement, la banque finance l’acquisition des parts et l’investisseur rembourse le crédit sur plusieurs années.

Cette possibilité permet de profiter de l’effet de levier du crédit.

Prenons un exemple simplifié :

• apport personnel : 5 000 € ;
• financement bancaire : 50 000 € ;
• montant investi en SCPI : 55 000 €.

L’investisseur devient immédiatement propriétaire de 55 000 € de parts alors qu’il ne disposait initialement que de 5 000 € d’épargne.

Les loyers participent au remboursement du crédit

L’un des intérêts majeurs de cette stratégie est que les revenus distribués par la SCPI contribuent à rembourser une partie de l’emprunt.

Dans l’exemple présenté :

• investissement : 55 000 € ;
• rendement annuel estimé : 5,5 % ;
• revenus annuels : environ 3 025 € ;
• revenus mensuels : environ 252 €.

Si la mensualité du crédit est de 330 € par mois, l’effort d’épargne réel de l’investisseur n’est plus que de 78 € mensuels avant prise en compte de la fiscalité.

Cette réalité est souvent mal connue. Beaucoup d’épargnants imaginent devoir supporter seuls l’intégralité de la mensualité alors qu’une partie importante est financée par les revenus de la SCPI.

Un avantage fiscal souvent sous-estimé

Le financement à crédit présente un autre atout important : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Cela signifie que seuls les revenus nets après déduction des intérêts sont soumis à l’impôt.

Durant les premières années du crédit, les intérêts représentent une part significative des mensualités. La fiscalité sur les revenus de la SCPI est donc souvent fortement réduite.

Pour un contribuable imposé à 30 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, l’économie fiscale peut être significative.

Dans l’exemple présenté :

• revenus fonciers : 3 025 € ;
• intérêts d’emprunt déductibles : 2 470 € ;
• base imposable restante : 555 €.

L’imposition n’est alors calculée que sur cette base réduite.

Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus cet avantage fiscal devient intéressant.

À l’inverse, un achat comptant ne permet pas de bénéficier de cette déduction d’intérêts.

Le crédit permet d’investir plus tôt

L’un des principaux bénéfices du financement de SCPI à crédit est de ne pas attendre plusieurs années pour accumuler un capital important.

Plutôt que d’épargner pendant dix ou quinze ans avant d’investir, l’épargnant investit immédiatement et laisse le temps agir.

Pendant toute la durée du crédit :

• les loyers participent au remboursement ;
• les intérêts génèrent un avantage fiscal ;
• le patrimoine immobilier se constitue progressivement.

À l’échéance du prêt, les parts sont entièrement détenues et continuent potentiellement à générer des revenus.

Quels sont les risques ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent également des risques qu’il convient de connaître.

Le risque de baisse de la valeur des parts

Certaines SCPI ont vu leur prix de part diminuer en 2023 et 2024 sous l’effet de la remontée des taux et de la correction de certains marchés immobiliers.

L’investissement doit donc être envisagé sur le long terme.

Le risque de baisse des revenus

Les performances passées ne garantissent jamais les performances futures.

Les loyers distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse selon la qualité du patrimoine détenu et les conditions économiques.

Le risque lié au crédit

Le prêt doit être remboursé quelles que soient les performances de la SCPI.

L’investisseur doit donc conserver une capacité financière suffisante pour faire face aux mensualités du financement de SCPI à crédit en cas de baisse temporaire des distributions.

À qui s’adresse cette stratégie ?

Le financement de SCPI à crédit s’adresse principalement :

• aux actifs souhaitant préparer leur retraite ;
• aux contribuables fortement fiscalisés ;
• aux investisseurs disposant d’une capacité d’emprunt ;
• aux personnes recherchant un investissement immobilier sans gestion locative ;
• aux épargnants ayant un horizon d’investissement supérieur à 10 ans.

Avant toute opération, il est essentiel d’étudier la qualité des SCPI sélectionnées, la cohérence du financement et l’impact global sur le budget du foyer.

Cibfinance vous accompagne dans le financement de vos SCPI

Contrairement à certaines idées reçues, plusieurs établissements financiers continuent de financer l’acquisition de parts de SCPI, parfois sans obligation de domiciliation des revenus et sur des durées pouvant aller jusqu’à 25 ans selon les dossiers.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les investisseurs dans :

• la recherche d’un financement adapté ;
• l’étude de la capacité d’emprunt ;
• le choix de la durée optimale ;
• l’analyse de l’effort d’épargne réel ;
• la mise en place d’une stratégie patrimoniale cohérente.

Chaque situation étant différente, une étude personnalisée permet de mesurer précisément l’intérêt d’un financement de SCPI à crédit en fonction de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

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