Hausse des frais de notaire : ce que les acheteurs doivent savoir pour 2025

À partir du 1er avril 2025, une hausse significative des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire », est prévue dans de nombreux départements français.

Cette augmentation, autorisée par la loi de finances 2025, vise à compenser la baisse des recettes fiscales des collectivités territoriales due au ralentissement du marché immobilier.​Immobilier-danger

Comprendre les frais de notaire et les droits de mutation

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acheteur s’acquitte de frais de notaire, qui se décomposent principalement en :​Immobilier-danger

• Les droits de mutation : taxes perçues par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales, représentant la majeure partie des frais.​

• Les émoluments du notaire : rémunération du notaire pour la rédaction des actes.​

• Les débours : sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur (frais d’obtention de documents, etc.).​

La part départementale des droits de mutation était jusqu’à présent fixée à 4,5 % du prix de vente. Avec la nouvelle mesure, les départements peuvent augmenter ce taux jusqu’à 5 %, soit une hausse de 0,5 point.​CNews+2FranceTransactions.com+2Immobilier-danger+2

Pourquoi cette augmentation ?

Les départements ont constaté une baisse significative des recettes issues des droits de mutation, conséquence directe du ralentissement du marché immobilier.

Pour pallier ce manque à gagner estimé à environ 1 milliard d’euros, le gouvernement a autorisé une hausse temporaire des DMTO.

Cette mesure est applicable pour une durée maximale de trois ans, mais pourrait être prolongée en fonction de l’évolution des finances locales.

Les départements concernés

Dès le 1er avril 2025, plusieurs départements ont décidé d’appliquer cette hausse, parmi lesquels :​Immobilier-danger+1FranceTransactions.com+1

• Loiret : a voté à l’unanimité la mesure, espérant récupérer 7 millions d’euros de recettes supplémentaires.​

• Ariège, Aude, Charente-Maritime, Corrèze, Côte-d’Or, Creuse, Dordogne, Eure-et-Loir, Finistère, Gard, Haute-Garonne, Gers, Hérault, Ille-et-Vilaine, Isère, Loir-et-Cher, Loire, Lot-et-Garonne, Maine-et-Loire, Haute-Marne, Mayenne, Meurthe-et-Moselle, Rhône, Haute-Savoie, Paris, Somme, Var, Vendée, Vosges, Yonne, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne : ont également voté ou prévoient de voter cette augmentation.​

D’autres départements pourraient suivre dans les mois à venir, en fonction de leur situation budgétaire.​

Impact pour les acheteurs

Cette augmentation des droits de mutation aura un impact direct sur le coût d’acquisition d’un bien immobilier. Par exemple, pour un achat de 200 000 euros, une hausse de 0,5 % représente un coût supplémentaire de 1 000 euros.​FranceTransactions.com

Il est important de noter que cette mesure ne concerne pas les primo-accédants pour les achats inférieurs à 250 000 euros. Cette exonération vise à ne pas pénaliser les ménages accédant pour la première fois à la propriété.

Conseils pour les futurs acquéreurs

• Anticiper les coûts : intégrer cette hausse dans le budget global de l’achat immobilier.​

• Négocier le prix d’achat : tenter de compenser l’augmentation des frais par une négociation à la baisse du prix du bien.​

• Comparer les offres de crédit : rechercher les meilleures conditions de financement pour alléger le coût total de l’opération.​

• Consulter un notaire : obtenir des informations précises sur les frais applicables dans le département concerné.​

Ce qu’il faut retenir sur la hausse des frais de notaire

La hausse des droits de mutation à partir du 1er avril 2025 représente une charge supplémentaire pour les acquéreurs immobiliers dans de nombreux départements.

Il est essentiel pour les futurs acheteurs de se renseigner sur les taux en vigueur dans leur département et d’ajuster leur budget en conséquence.

Cette mesure, bien que temporaire, pourrait avoir des répercussions durables sur le marché immobilier et les finances des ménages.​Immobilier

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
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• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.  

Il est assez difficile de financer une vente à soi-même, car les banques sont réticentes à ces montages pour plusieurs raisons.

La « vente à soi-même » est une opération qui consiste pour un propriétaire à céder un bien immobilier à une entité qu’il contrôle, comme une SCI (Société Civile Immobilière).

Si cette pratique peut répondre à certains besoins patrimoniaux, elle est souvent perçue avec prudence par les établissements bancaires.

Voici les principales raisons de cette réticence.

1. Risque de requalification fiscale et d’abus de droit

L’administration fiscale veille à ce que ces transactions ne soient pas des montages artificiels visant à réduire indûment la fiscalité. Si l’objectif principal de l’opération est d’éviter l’impôt, elle peut être requalifiée en abus de droit, entraînant :

• L’annulation des avantages fiscaux obtenus,
• Un redressement fiscal avec réintégration des sommes concernées,
• Des pénalités pouvant atteindre 80 % des sommes en jeu.

2. Justification économique insuffisante

Les banques exigent une motivation économique claire pour accorder un financement.

Une vente à soi-même sans justification tangible, comme la transmission patrimoniale ou la restructuration d’un investissement immobilier, sera perçue comme une simple optimisation fiscale, ce qui dissuade les établissements financiers d’accorder un prêt.

3. Risques liés à la lutte contre le blanchiment d’argent

Les banques ont l’obligation de s’assurer de la provenance et de l’utilisation des fonds dans toute transaction financière.

Une opération atypique, telle qu’une vente à soi-même, peut être suspectée de masquer une tentative de blanchiment de capitaux, incitant ainsi les banques à refuser le financement.

4. Responsabilité légale et réputationnelle des banques

Les établissements bancaires peuvent être tenus responsables s’ils facilitent, même involontairement, un montage fiscal abusif.

Par conséquent, ils préfèrent adopter une position prudente et n’interviennent que lorsque toutes les garanties de conformité sont respectées.

5. Complexité et contraintes de conformité

L’analyse de ces transactions demande une étude approfondie, impliquant des coûts de conformité élevés pour les banques.

Elles préfèrent donc souvent éviter ce type d’opération plutôt que de prendre le risque d’un contrôle fiscal ou d’une réputation entachée.

Comment réaliser une vente à soi-même en toute sécurité ?

Chez Cibfinance, nous proposons une solution encadrée pour réaliser une vente à soi-même tout en respectant les exigences fiscales et bancaires. Les critères d’intervention de notre partenaire bancaire sont assez restrictifs et peu de dossiers sont finalement éligibles.

Les critères à respecter

• Une motivation économique justifiée : Transmission du patrimoine aux enfants via une SCI, optimisation de la gestion immobilière, restructuration patrimoniale.
• Justification de l’utilisation des fonds : Le produit de la vente doit avoir une affectation claire (investissement immobilier, remboursement de dettes, financement de travaux, etc.).
• Respect des normes bancaires : La SCI doit être déjà constituée et dégager des revenus fonciers suffisants pour rembourser le crédit.
• Absence de but fiscal abusif : Toute opération visant exclusivement à réduire la fiscalité sans justification économique réelle est exclue.

Il est très difficile de trouver un financement pour une vente à soi-même. 

A ce jour, nous n’avons aucune banque partenaire en capacité de réaliser ces montages.

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