Prêt relais achat revente : une solution pratique pour acheter avant de vendre… mais qui comporte des risques

Dans un marché immobilier parfois incertain, de nombreux propriétaires souhaitent acheter leur futur logement avant d’avoir vendu leur bien actuel.

Pour répondre à cette situation, les banques proposent un financement spécifique appelé prêt relais, souvent présenté sous la forme d’un montage « achat-revente ».

Ce dispositif peut sembler séduisant car il permet de ne pas manquer une opportunité d’achat. Pourtant,

il comporte aussi des risques importants, au point que certaines banques se montrent aujourd’hui très prudentes avec ce type de financement.

Il est encadré juridiquement : 

Article L311-1 du Code de la consommation (16°)

« Crédit relais, un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien. »

Cet article vous propose de comprendre le fonctionnement du financement achat-revente, ses avantages, mais aussi les dangers qui expliquent pourquoi il doit être étudié avec beaucoup de prudence.

Le principe du financement achat-revente

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme qui permet à un propriétaire d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre afin de constituer l’apport pour le nouvel achat.

Dans la majorité des cas :

• la banque prête entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre

• l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts pendant la durée du prêt

• le capital est remboursé lors de la vente du bien immobilier

La durée du prêt relais est généralement d’un an, renouvelable une fois, soit deux ans maximum.

Le montage est simple sur le papier : le produit de la vente du premier logement sert à rembourser le prêt relais, qui disparaît une fois la transaction réalisée.

Mais dans la pratique, la situation peut devenir beaucoup plus complexe.

Les avantages du financement achat-revente

Le prêt relais répond à une problématique réelle du marché immobilier : la difficulté de synchroniser une vente et un achat.

Acheter sans attendre d’avoir vendu

Le premier avantage est évident : il permet de sécuriser un achat immobilier sans attendre la vente de son logement actuel. Dans certains marchés dynamiques, cela évite de perdre un bien intéressant.

Éviter deux déménagements

Sans ce financement, de nombreux ménages seraient contraints de vendre leur logement puis de louer temporairement en attendant de trouver un nouveau bien. Le prêt relais permet donc d’éviter une phase locative et un double déménagement.

Simplifier la transition immobilière

Le financement achat-revente permet de transformer la valeur du bien actuel en apport pour le nouveau projet. La transition entre les deux logements peut donc se faire plus facilement.

Gagner du temps pour vendre

Avec une durée pouvant aller jusqu’à deux ans, ce type de financement laisse théoriquement le temps de vendre son bien dans de bonnes conditions.

Mais c’est précisément sur ce point que se situent les principaux risques.

Le principal danger : ne pas vendre dans les délais

Le fonctionnement du prêt relais repose sur une hypothèse simple : le bien va se vendre dans un délai raisonnable.

Or cette hypothèse peut être remise en cause par plusieurs facteurs :

• ralentissement du marché immobilier

• prix de vente trop élevé

• localisation peu dynamique

• changement de conjoncture économique

Si le bien ne se vend pas, l’emprunteur se retrouve alors propriétaire de deux biens immobiliers financés par crédit, ce qui augmente considérablement le risque financier.

Dans la pratique, le niveau de risque augmente fortement avec le temps.

Le point critique des 18 mois

L’expérience des professionnels du crédit montre que la situation devient particulièrement préoccupante lorsque le bien n’est toujours pas vendu après 18 mois.

Si aucun compromis de vente n’a été signé à ce stade :

• la banque peut refuser de prolonger le prêt relais

• l’emprunteur doit trouver une solution de remboursement

• la vente peut devenir urgente

Dans ce cas, le vendeur est souvent contraint de baisser fortement le prix de son bien, parfois bien en dessous de l’estimation initiale.

Le risque d’une vente à perte

Un autre danger du prêt relais réside dans l’écart possible entre :

• le prix de vente estimé au moment du financement

• le prix réel auquel le bien sera vendu

Les banques basent généralement le montant du prêt relais sur une estimation immobilière.

Mais si le marché se retourne ou si la demande locale est faible, la vente peut finalement se faire à un prix nettement inférieur.

Dans ce cas, le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser totalement le prêt relais et le financement du nouveau bien.

L’emprunteur doit alors trouver des fonds complémentaires ou augmenter son crédit immobilier.

Le risque lié aux travaux dans le nouveau bien

Le financement achat-revente peut devenir encore plus risqué lorsque l’acquisition concerne un bien nécessitant des travaux importants.

Plusieurs situations peuvent alors compliquer l’opération :

• retard dans les travaux

• surcoût du chantier

• découverte de défauts structurels

• problèmes techniques imprévus

Ces aléas peuvent rapidement déséquilibrer le plan de financement.

Si les travaux prennent du retard, l’emprunteur peut se retrouver dans une situation délicate :

• il ne peut pas habiter immédiatement le nouveau logement

• le bien actuel n’est pas encore vendu

• le prêt relais continue de courir

Dans certains cas, la situation financière devient très tendue.

Pourquoi les banques restent prudentes avec ce financement

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le prêt relais n’est pas un produit que les banques apprécient particulièrement.

La raison est simple : il comporte un risque plus élevé que les crédits immobiliers classiques.

Dans de nombreux dossiers, les établissements bancaires constatent :

• des délais de vente plus longs que prévu

• des baisses de prix importantes

• des situations de surendettement temporaire

Certaines opérations de prêt relais peuvent même se terminer en contentieux bancaire, notamment lorsque l’emprunteur n’arrive plus à assumer la situation financière créée par la double propriété.

C’est pour cette raison que les banques analysent aujourd’hui ces dossiers avec beaucoup de prudence.

Une solution difficile pour les emprunteurs âgés

Un autre point souvent sous-estimé concerne l’assurance emprunteur.

Pour les personnes proches de la retraite ou déjà retraitées, le prêt relais peut devenir difficile à mettre en place.

Deux raisons principales expliquent cette situation :

Le coût de l’assurance

Avec l’âge, le coût de l’assurance emprunteur augmente fortement. Cela peut faire grimper le coût total du financement.

Le risque d’usure

Si le coût global du crédit (taux, assurance, frais) dépasse le taux d’usure, le prêt devient juridiquement impossible.

Dans certains cas, le dossier devient tout simplement non finançable, même si la situation patrimoniale du client est solide.

Une solution à utiliser avec prudence

Le financement achat-revente peut être un outil efficace lorsqu’il est utilisé dans de bonnes conditions :

• un bien immobilier facilement vendable

• un prix de vente réaliste

• un marché immobilier actif

• une capacité financière solide

En revanche, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, le prêt relais peut rapidement devenir une source de stress financier.

Avant de s’engager dans ce type d’opération, il est donc essentiel de :

• faire estimer son bien de manière réaliste

• analyser la dynamique du marché local

• prévoir une marge de sécurité financière

• étudier des solutions alternatives si nécessaire

L’accompagnement par un professionnel du financement peut permettre d’anticiper les risques et d’éviter des situations difficiles.

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Prêt relais sur 5 ans avec assurance facultative. Une solution CIBfinance pour un marché immobilier sous tension

Le prêt relais est depuis longtemps un outil essentiel pour fluidifier les projets immobiliers.

Il permet à un propriétaire d’acquérir un nouveau logement avant d’avoir finalisé la vente de son ancien bien.

Historiquement, ce type de financement est principalement proposé par les banques sur une période courte, généralement comprise entre douze et vingt-quatre mois. L’emprunteur doit alors vendre rapidement son bien pour rembourser le prêt relais dans les délais convenus.

Cependant, le contexte immobilier actuel a profondément changé cette réalité. Le marché est marqué par un ralentissement significatif.

Les volumes de transactions baissent, les délais de vente s’allongent, l’accès au crédit se complique et les acheteurs deviennent plus exigeants, voire hésitants. Résultat. De plus en plus de propriétaires connaissent des difficultés à vendre leur bien dans les deux ans impartis par un prêt relais classique.

Cette situation expose les emprunteurs à des risques importants et pousse les banques à être très prudentes dans l’octroi de ces crédits.

Dans cet environnement, une solution alternative et sécurisante prend tout son sens. Le prêt relais sur 5 ans avec assurance facultative proposé par CIBFinance.

Cette offre unique sur le marché répond spécifiquement aux enjeux actuels et aux besoins des profils les plus fragilisés par le financement immobilier, notamment les seniors.

Pourquoi les banques sont frileuses sur le prêt relais aujourd’hui

Le risque lié au prêt relais a fortement augmenté. Quand un emprunteur ne parvient pas à vendre son bien dans le délai accordé, généralement vingt-quatre mois au maximum, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.

Si la vente n’est pas réalisable rapidement, le dossier bascule en contentieux.

Cette perspective est lourde de conséquences. Pression psychologique, risque patrimonial majeur, pouvant même aller jusqu’à une procédure de saisie.

Pour éviter ces situations, les banques ont durci leurs conditions. Elles financent un pourcentage plus faible du bien à vendre, sélectionnent les dossiers les plus solides et refusent la plupart des projets pouvant comporter un risque de délai prolongé ou de revente complexe.

Certaines établissements ne distribuent même plus de prêt relais depuis 2023.

Les vendeurs les plus touchés sont ceux qui possèdent un bien difficile à valoriser rapidement. Il peut s’agir d’une grande résidence familiale située en périphérie, d’un logement nécessitant de lourds travaux, ou encore d’un bien présentant une performance énergétique faible.

Ces configurations sont courantes aujourd’hui, surtout pour les propriétaires seniors qui souhaitent quitter un logement devenu trop grand ou inadapté.

Le défi supplémentaire des seniors. Un accès au crédit souvent compliqué

Même en dehors du prêt relais, les seniors rencontrent déjà de nombreuses contraintes lorsqu’ils souhaitent financer un projet immobilier.

Avec la baisse de revenus à la retraite, le niveau d’endettement toléré par les banques diminue mécaniquement. Les établissements financiers appliquent également des limites d’âge à l’octroi de crédit, en majorant les conditions, en exigeant l’amortissement complet avant un âge déterminé ou en refusant tout simplement le dossier.

Mais le principal obstacle demeure l’assurance emprunteur. Celle-ci représente aujourd’hui l’une des causes majeures de refus de crédit pour les retraités.

L’augmentation des risques de santé liée à l’âge entraîne des primes élevées, des exclusions de garantie ou des refus d’assurance pure et simple.

Sans assurance emprunteur, aucune banque traditionnelle n’accepte de prêter pour un achat immobilier.

Cette exclusion place de nombreux seniors dans une forme d’impasse immobilière.

Ils ont la capacité financière de rembourser un crédit. Ils souhaitent simplement adapter leur logement à leur situation de vie. Pourtant, les solutions classiques leur sont difficilement accessibles.

Une situation à risque pour ceux qui ont déjà un prêt relais en cours

De nombreux propriétaires ayant souscrit un prêt relais classique se retrouvent aujourd’hui dans l’angoisse.

Ils ont acheté un nouveau logement en espérant vendre leur ancien bien rapidement. Or la conjoncture actuelle ralentit la concrétisation de cette vente.

Tant que l’opération n’est pas finalisée, ils supportent des charges importantes. Le capital du prêt relais, les intérêts intercalaires et parfois le remboursement d’un crédit classique associé au nouveau bien.

Lorsque la vente tarde trop, le risque de défaut de remboursement devient très réel.

Le prêt relais peut alors basculer en contentieux. La banque peut exiger une vente contrainte et accélérée du bien, souvent à un prix plus bas que prévu, ce qui fragilise encore la situation financière du propriétaire.

Dans un nombre croissant de cas, ce scénario se transforme en véritable crise personnelle et patrimoniale.

Pourquoi une solution sur 5 ans change complètement la donne

Dans ce contexte tendu, allonger la durée du prêt relais représente une réponse concrète à la situation du marché. La solution distribuée par CIBFinance permet d’obtenir un financement relais avec une durée allant jusqu’à cinq années complètes.

Cela apporte plusieurs avantages déterminants.

Premièrement. L’emprunteur bénéficie d’un temps conséquent pour vendre son bien au juste prix, sans subir la pression du calendrier. Dans un marché ralenti, cette marge temporelle est essentielle pour préserver son capital immobilier.

Deuxièmement. La qualité de vie est préservée. Le propriétaire peut s’installer sereinement dans son nouveau logement, tout en sachant que la vente de l’ancien pourra se faire au moment le plus opportun.

Troisièmement. La relation avec la banque reste apaisée. Le risque de contentieux lié à la contrainte temporelle disparaît presque totalement.

Cette sécurité temporelle modifie totalement la perception et le risque du prêt relais.

Une assurance emprunteur facultative. un atout majeur pour les seniors

L’autre force essentielle de la solution proposée par CIBFinance réside dans le caractère facultatif de l’assurance emprunteur.

Cela ouvre véritablement la porte du financement à des personnes qui en sont aujourd’hui écartées.

Un senior doit souvent payer une assurance équivalente au coût de ses intérêts, voire davantage. Dans certains cas, l’assurance est tout simplement refusée en raison d’un historique médical.

En rendant cette assurance facultative, CIBFinance élimine un frein majeur à l’obtention du prêt. L’emprunteur peut accéder au crédit même si son assureur refuse de le couvrir ou impose des conditions trop lourdes à supporter.

Une accessibilité clairement pensée pour les seniors

La solution a été conçue pour répondre à une contrainte souvent imposée par les banques. Celle de devoir solder le crédit avant 75 ou 80 ans. CIBFinance accepte que l’emprunteur ait jusqu’à 85 ans à la fin du contrat.

Cette particularité change tout. Elle permet aux retraités, y compris les plus âgés, de financer un déménagement, une adaptation de leur logement, un rapprochement familial ou un changement de ville.

Elle leur redonne un accès à la mobilité immobilière, qui est pourtant une nécessité fréquente avec l’âge.

Les seniors peuvent enfin envisager un projet immobilier sans craindre d’être rejetés d’emblée par les critères d’âge.

À qui s’adresse ce prêt relais sur 5 ans

Cette solution est particulièrement pertinente pour plusieurs profils.

Les seniors propriétaires qui souhaitent changer de résidence ou se rapprocher de leurs proches.
Les emprunteurs possédant un bien difficile à vendre rapidement en raison de sa localisation, de ses caractéristiques ou de son état général.
Les ménages pris dans un prêt relais classique risquant l’échéance de terme avec impossibilité de remboursement dans les deux ans.
Les propriétaires qui ne veulent pas brader leur bien sous la pression du calendrier.

Dans toutes ces situations, la durée de cinq ans constitue une protection indispensable contre les aléas du marché.

Possibilité de racheter un prêt relais existant et de le prolonger

L’un des avantages majeurs du prêt relais sur 5 ans distribué par CIBFinance est la possibilité de racheter un prêt relais déjà en cours dans une autre banque.

Cette solution s’adresse aux propriétaires qui arrivent au terme de leur prêt relais classique, généralement limité à vingt-quatre mois, et qui n’ont toujours pas trouvé d’acquéreur pour leur bien.

Dans ce cas de figure, la situation peut devenir critique.

L’établissement prêteur initial peut exiger un remboursement immédiat du capital. L’emprunteur se retrouve alors exposé à une pression financière lourde et parfois à un risque de contentieux. Le rachat du prêt relais permet d’éviter cette impasse.

Avec CIBFinance, le prêt relais en cours peut être refinancé dans de nouvelles conditions.

Une durée prolongée jusqu’au délai maximal total de cinq ans pour les deux prêts relais cumulés, ce qui offre une véritable bouffée d’oxygène à l’emprunteur. Il dispose du temps nécessaire pour vendre son bien dans de bonnes conditions, tout en sécurisant sa situation financière.

Cette possibilité s’avère particulièrement utile dans un marché immobilier où les délais de vente s’allongent et où de nombreux propriétaires craignent l’échéance imminente de leur prêt relais initial.

Prolonger la durée disponible, sans dépasser un total de cinq années, permet de remettre le projet immobilier sur les rails en toute sérénité.

Ce qu’il faut retenir sur le prêt relais

Le prêt relais a longtemps été considéré comme un produit simple et pratique. Aujourd’hui, il est devenu une source d’inquiétude pour de nombreux emprunteurs et un risque trop important pour les banques traditionnelles. La contraction du marché immobilier rend les reventes beaucoup plus incertaines.

Les seniors se retrouvent encore plus fragilisés par les obstacles liés à l’assurance emprunteur et aux limitations d’âge.

Face à cette réalité, il est indispensable d’adapter l’offre de financement. La solution proposée par CIBFinance constitue une réponse crédible et sécurisante. Un prêt relais sur 5 ans. Une assurance facultative.

Un âge maximum en fin de crédit fixé à 85 ans. Une accessibilité élargie aux propriétaires seniors. Une protection contre la pression du marché.

Dans le contexte actuel, cette solution représente une véritable opportunité pour réussir son projet immobilier sans renoncer à sa sérénité ni sacrifier son patrimoine.

CIBFinance prouve ainsi qu’il existe encore des alternatives pour financer l’achat de sa nouvelle résidence, même quand les banques ferment la porte.

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Prolongation du prêt-relais : la solution pour éviter le contentieux et vendre sereinement

Le prêt relais est un outil couramment utilisé pour acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Mais lorsque la vente tarde, de nombreux emprunteurs se retrouvent sous pression à l’approche des 24 mois, durée maximale standard du prêt-relais.

Dans un marché immobilier difficile et avec un accès au crédit plus restreint, la revente peut prendre plus de temps que prévu.

Pour ceux qui se trouvent dans cette situation, la possibilité de prolonger le prêt relais jusqu’à 5 ans peut représenter une solution particulièrement adaptée.

Le prêt-relais : principes, durée et fonctionnement

Le prêt relais, parfois appelé « crédit-pont », permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’actuel. La banque avance une partie du prix estimé du bien mis en vente, souvent entre 50 % et 70 % (voire jusqu’à 80 % selon les cas) de sa valeur estimée.

Pendant la durée du prêt-relais, l’emprunteur paie généralement uniquement les intérêts (et éventuellement l’assurance emprunteur). Le capital ne sera remboursé qu’au moment de la vente du bien.

La durée standard d’un prêt-relais est de 12 à 24 mois : en général un an, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum.

À l’issue de ces 24 mois (ou lorsqu’un compromis/vente n’a pu être signé), l’emprunteur doit rembourser le capital. En l’absence de vente, la banque peut demander le remboursement intégral, ce qui peut générer un risque important de contentieux, voire de saisie si l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face.

Pourquoi certaines ventes n’aboutissent pas dans les 2 ans : la montée du stress pour les emprunteurs

Dans le contexte actuel :

• Le marché immobilier connaît des phases de ralentissement, ce qui allonge les délais de vente — surtout pour des biens difficilement vendables (secteurs peu demandés, biens atypiques, etc.).

• Les acquéreurs potentiels peuvent être plus prudents, et l’accès au crédit plus contraignant, ce qui réduit le nombre d’acheteurs solvables.

• Par conséquent, un nombre croissant de prêts-relais arrivent à terme sans vente concrétisée — ce qui met les emprunteurs dans une situation incertaine, avec la perspective d’un remboursement forcé ou d’un contentieux.

Ce contexte pèse sur les esprits : l’angoisse de ne pas vendre, de ne pas trouver de solution de repli, voire de perdre un bien, devient une réalité pour beaucoup.

Les issues classiques quand la vente tarde

Quand la vente n’est pas finalisée à l’échéance du prêt-relais, plusieurs scénarios peuvent s’envisager :

• Certains établissements peuvent accepter une prolongation ponctuelle — mais cela reste rare, limité dans le temps, et souvent sans garantie.

• Une alternative fréquente est la conversion du prêt-relais en prêt amortissable classique (crédit immobilier traditionnel). Cela permet d’étaler le remboursement dans le temps, mais modifie le montage initial et peut alourdir le coût global.

• D’autres solutions, plus marginales et souvent moins optimales (location, vente à réméré, etc.), peuvent être envisagées. Cibfinance • Plateforme de crédit BtoB+1

Ces issues sont souvent le résultat d’un manque d’anticipation, d’une vente tardive, ou d’un contexte défavorable — d’où l’intérêt, dans certains cas, d’envisager dès le départ une solution plus souple.

Une offre différenciante : prolonger le prêt-relais jusqu’à 3 ans

Chez Cibfinance, nous proposons une solution alternative, peu commune sur le marché, consistant à prolonger un prêt-relais sur une durée pouvant atteindre 5 ans au total.

Concrètement, l’emprunteur bénéficie d’un horizon bien plus long pour vendre son bien :

• Si le prêt-relais a encore un an à courir, il peut être prolongé de 4 années supplémentaires.

• Si le prêt atteint son terme, un prolongement de 3 années supplémentaires peut être envisagé, sous réserve que les conditions soient remplies et que le dossier soit accepté.

Ce type de montage s’adresse aux situations où la revente peut prendre un peu plus de temps, marchés difficiles, biens spécifiques, contextes incertains et permet d’éviter la pression de la vente rapide, le stress, ou la crainte d’un contentieux.

Conditions d’éligibilité et points de vigilance

Bien entendu, cette solution, proposée via Cibfinance, ne peut pas être systématiquement accordée :

• La prolongation doit être envisagée avant le 18ᵉ mois du prêt-relais initial : c’est un point déterminant pour l’acceptation du dossier.

• Comme pour tout financement, la banque reste décisionnaire. Elle analysera le dossier en fonction de ses propres normes (valeur estimée du bien, solvabilité, perspectives de revente, marché immobilier, etc.).

• Par ailleurs, plus la durée s’allonge, plus le coût global (intérêts, éventuellement assurance) peut être élevé — d’où l’importance d’évaluer la faisabilité sérieusement dès le départ.

Pourquoi cette offre peut faire la différence

Opter pour la prolongation jusqu’à 5 ans avec Cibfinance présente plusieurs avantages :

• Elle offre une souplesse et un répit dans un contexte incertain, l’emprunteur n’est pas contraint à vendre dans l’urgence.

• Elle évite les risques liés à un non-remboursement à échéance (contentieux, saisie, renégociation en pression, vente bradée, stress inutile).

• Elle permet de vendre dans de meilleures conditions, sans précipitation, ce qui augmente les chances d’optimiser le prix de vente.

• Elle donne un horizon plus long pour s’organiser sereinement — que ce soit pour la vente, le rachat de prêt, ou une transformation en prêt amortissable si nécessaire.

Ce qu’il convient de faire si vous êtes concerné

Si vous êtes dans une situation avec un prêt relais en cours, et que vous pressentez que la vente de votre bien pourrait manquer de temps, nous vous recommandons d’agir rapidement.

Contactez-nous sans attendre : nous étudierons votre dossier, analyserons vos chances d’éligibilité à une prolongation jusqu’à 5 ans, et vous accompagnerons dans la meilleure solution, selon votre profil et votre projet.

Vous cherchez à prolonger un prêt-relais ?

Nous distribuons deux solutions de deux banques différentes. Contactez-nous pour une première étude et vérifier que votre demande rentre dans les critères d’éligibilité de nos partenaires bancaires.

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Racheter un prêt relais : les cas où c’est encore possible

Même si les banques traditionnelles refusent, d’autres solutions existent.

1. Rachat en amortissable avec revenus suffisants

Certaines demandes passent encore, en particulier lorsque l’emprunteur dispose de revenus stables et d’un endettement raisonnable. La clé est la solidité financière.

2. Prise en compte des revenus locatifs

Comme expliqué précédemment, mettre le bien en location peut complètement changer la faisabilité du dossier. C’est souvent une option intéressante pour un bien difficile à vendre.

3. Rachat par une banque spécialisée

Certaines banques spécialisées peuvent :

• convertir un relais en amortissable

• proposer un prêt in fine avec remboursement du capital plus tard

• accepter l’absence d’assurance emprunteur si le bien est hypothéqué

• étaler le financement sur une durée longue

C’est souvent la seule issue pour les emprunteurs refusés par leur banque habituelle.

4. Rachat via un crédit hypothécaire

Le bien est hypothéqué. Le capital emprunté sert à rembourser le relais et laisse le temps de vendre ou de louer.
C’est une solution patrimoniale utilisée lorsque d’autres options ne sont pas possibles.

Comment Cibfinance peut débloquer la situation

Cibfinance travaille à la fois avec des banques classiques et avec des établissements spécialisés capables de reprendre ou restructurer un prêt relais en difficulté.

L’accompagnement consiste à analyser la faisabilité, proposer des alternatives et présenter le dossier à la banque la plus adaptée.

Cibfinance peut étudier :

• un rachat en prêt amortissable

• un passage en prêt in fine

• un montage sans assurance emprunteur

• une prise en compte des revenus locatifs futurs

• une solution hypothécaire pour protéger l’emprunteur du contentieux

C’est précisément dans les situations où la banque dit non que le courtier devient indispensable.
Chaque dossier est étudié sur mesure, en fonction du bien, du marché, des revenus et du patrimoine.

• Pour mieux comprendre les enjeux du taux d’endettement, le Ministère de l’Économie publie une page dédiée au crédit immobilier et aux règles du HCSF : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/credit-immobilier
• Pour connaître les tendances de location et de marché, il est possible de consulter les données de l’Observatoire National de la Rénovation et des Loyers privés : https://www.insee.fr/fr/statistiques

Ce qu’il faut retenir sur le rachat de prêt relais

Oui, il est parfois possible de racheter un prêt relais. Mais pas toujours.

Le rachat dépend de la solvabilité, de l’assurance, de la valeur réelle du bien, du reste à vivre et de la stratégie de sortie.

En période de marché immobilier lent, les banques sont prudentes et refusent de nombreux dossiers que les emprunteurs pensaient pourtant simples.

Cibfinance intervient précisément dans ces situations. Nous travaillons avec plusieurs partenaires spécialisés et nous pouvons proposer des solutions lorsqu’une banque traditionnelle refuse.

Si votre prêt relais arrive bientôt à l’échéance ou si vous souhaitez transformer votre financement pour éviter un contentieux, une analyse personnalisée permet de savoir rapidement si une solution est possible.

Attention, il faut impérativement que nous soyons à 6 mois maximum du terme. Après cette date, les délais sont trop courts et peuvent genérer des litiges.

Vous cherchez à racheter un prêt-relais ?

Nous distribuons deux solutions de deux banques différentes. Contactez-nous pour une première étude et vérifier que votre demande rentre dans les critères d’éligibilité de nos partenaires bancaires.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
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• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt-relais senior après 65 ans

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Banques spécialisées en prêt relais : pourquoi elles sont devenues indispensables en 2025

Le prêt relais est un crédit utilisé par les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. En théorie, toutes les banques proposent ce financement.

En pratique, c’est devenu l’un des crédits les plus difficiles à obtenir en 2024 et 2025. Les banques généralistes refusent la majorité des dossiers, même lorsque les emprunteurs sont solvables, que leur bien est de qualité ou qu’il existe un apport important.

Pourquoi un tel blocage alors que le prêt relais reste un outil essentiel pour fluidifier l’achat-revente immobilier ?

Le constat est simple : les banques traditionnelles ne veulent plus prendre de risques.

Elles jugent ce financement trop peu rentable, trop exposé au marché et trop souvent sujet à contentieux. Dans ce contexte, seuls quelques établissements spécialisés financent encore des prêts relais, en particulier via des courtiers comme Cibfinance.

Cet article explique pourquoi les banques classiques se sont retirées, comment fonctionnent les banques spécialisées, et dans quels cas elles peuvent accorder un prêt relais là où les autres refusent.

Les banques classiques freinent massivement sur les prêts relais

Depuis la baisse de l’activité immobilière, les délais de vente des logements se sont allongés. Un prêt relais repose pourtant sur une condition fondamentale : la certitude de vendre dans un délai court, car le capital doit être remboursé à la vente de l’ancien bien.

Dans un marché fluide, cela fonctionne. Dans un marché ralenti, cela devient incertain.

Les banques ont enregistré trop de dossiers en retard, trop de ventes tardives et trop de situations où le bien ne s’est pas vendu au prix espéré. Résultat : elles ont accumulé des contentieux coûteux.

À partir de là, les directions des risques ont imposé des consignes strictes aux conseillers. Pour être accepté, un prêt relais doit aujourd’hui remplir des conditions presque irréalisables :

• Quotité très faible, souvent limitée à 50 % de la valeur du bien

• Délai de vente déjà bien avancé ou compromis signé

• Très faible endettement

• Revenus élevés et stables

• Bien situé dans une zone liquide et recherchée

Si un seul de ces critères manque, la banque préfère refuser.

Trois causes principales du blocage

1. Le risque de dépassement de délai

Un prêt relais bancaire classique dure douze mois, renouvelable une fois. Passé vingt-quatre mois, le capital doit être remboursé. Si la vente n’est pas finalisée, la banque peut engager une procédure de contentieux. Comme de nombreuses ventes dépassent aujourd’hui les délais contractuels, les banques préfèrent éviter ce type de dossier.

2. Les biens vendus en dessous du prix prévu

Beaucoup de propriétaires surévaluent leur bien. Ils affichent encore des prix inspirés de la période où les taux étaient bas. Les acheteurs, eux, ont retrouvé du pouvoir de négociation.

Lorsqu’un bien se vend dix ou vingt pour cent moins cher que prévu, le produit de la vente peut ne plus suffire à rembourser le prêt relais.

Cela crée des situations de blocage, de dettes résiduelles et d’impayés. Les banques classiques s’en protègent en réduisant fortement la quotité ou en refusant le dossier dès le départ.

3. Une estimation immobilière moins fiable

Pour sécuriser un prêt relais, les banques demandent plusieurs avis de valeur, souvent trois estimations d’agences ou une évaluation notariale.

Malgré cela, la volatilité du marché rend la valeur réelle incertaine. Si les transactions sont faibles dans une zone, il est difficile d’en déterminer un prix objectif.

Dans le doute, les banques choisissent la prudence.

Résultat : un produit peu rentable, à fort risque

Un prêt relais mobilise du capital bancaire pendant de nombreux mois. Il ne rapporte que des intérêts limités. Il nécessite un suivi administratif et juridique coûteux.

Sur le plan commercial, il est loin d’être stratégique. Un emprunteur qui fait un prêt relais ne rapporte pas la même rentabilité qu’un emprunteur qui souscrit un prêt immobilier long, une carte bancaire haut de gamme, une assurance habitation et des placements.

Pour les banques classiques, le raisonnement est simple : un produit risqué et peu rentable n’a aucun intérêt.

Les dossiers prêyt relais seniors sont les plus pénalisés

Pour les emprunteurs de plus de 60 ans, la situation est encore plus difficile. La plupart des banques refusent les prêts relais seniors. Ce n’est pas une question de solvabilité. C’est une question d’assurance.

Les banques exigent au minimum une assurance décès et perte totale et irréversible d’autonomie. À partir d’un certain âge, l’assurance devient très chère ou même impossible. Sans assurance, la banque classique ne finance pas.

Même quand le client est propriétaire, dispose d’une retraite solide, possède un patrimoine élevé et un bien facile à vendre, il est bloqué.

Et il y a un autre aspect rarement évoqué. Commercialement, un client senior n’est pas rentable pour une banque traditionnelle. Il ne consomme pas de produits annexes, n’ouvre pas de crédits sur 20 ans et ne génère pas de commissions additionnelles.

Conclusion logique : les banques ne font aucun effort pour financer un prêt relais senior.

Les banques spécialisées : la vraie solution en 2025

Heureusement, il existe encore des organismes qui financent ce type de crédit : les banques spécialisées en prêt relais et en financement patrimonial.

Elles étudient les dossiers selon une logique différente. Elles ne se basent pas seulement sur le revenu, mais aussi sur la valeur réelle du bien, la structure du patrimoine, et la faisabilité de la vente.

Ces acteurs permettent ce que les banques classiques refusent :

• Limite d’âge beaucoup plus large, avec des fins de prêt possibles jusqu’à 85 ans

• Assurance emprunteur non obligatoire, car la garantie repose sur le bien en vente

• Quotités plus élevées, souvent autour de 60 à 70 %

• Pas de refus automatique pour les seniors

• Capacité à analyser des biens atypiques ou situés en zones moins liquides

Surtout, ces banques sont capables d’accorder des durées bien plus longues qu’un prêt relais classique.
Certaines vont jusqu’à 60 mois, soit cinq ans, ce qui laisse largement le temps de vendre sans pression.

C’est un point essentiel. Beaucoup de biens exigent un délai plus long : maisons de campagne, logements à rénover, grandes surfaces, biens atypiques. Avec un relais de douze mois, le client est sous tension. Avec un relais spécialisé pouvant aller jusqu’à cinq ans, le risque disparaît presque totalement.

Enfin, certaines banques patrimoniales ne proposent pas officiellement de prêt relais, mais financent le projet grâce à un prêt in fine sur une durée pouvant atteindre dix ans. Le principe est le même : l’emprunteur paie des intérêts, et le capital est remboursé au moment de la vente ou de la libération des fonds.
Ce type de montage devient une alternative très efficace au relais classique.

Pour comprendre l’évolution du marché immobilier, le site du Ministère de la Transition écologique publie régulièrement des statistiques sur les ventes et les prix : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/

Comment Cibfinance intervient

Cibfinance fait partie des rares courtiers en France qui travaillent avec plusieurs établissements spécialisés capables de financer des prêts relais dans ce contexte.

Nous distribuons deux solutions de deux banques différentes, chacune avec ses propres critères. Cela nous permet de couvrir un large éventail de situations, y compris des dossiers rejetés par les banques traditionnelles.

Notre rôle consiste à :

• analyser la valeur réelle du bien

• étudier la faisabilité du financement

• présenter le dossier à la banque la plus adaptée

• obtenir des conditions sécurisées

• accompagner le client jusqu’au déblocage des fonds et à la vente

Nous sommes en mesure de proposer :

• des prêts relais avec fin de prêt jusqu’à 85 ans

• des financements sans assurance emprunteur

• des durées allant jusqu’à 60 mois pour laisser le temps de vendre

• des prêts in fine pouvant remplacer un relais classique

• des solutions pour les seniors ou profils refusés par leur banque

Pour mieux comprendre le fonctionnement des relais et leur encadrement, il est possible de consulter la fiche Service-Public consacrée aux prêts immobiliers sécurisés : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F23249

Ce qu’il faut retenir sur les banques spécialisées en prêt relais un prêt relais

Le marché immobilier de 2025 a rendu les prêts relais plus difficiles à obtenir que jamais. Les banques classiques ont décidé de s’écarter d’un produit qu’elles jugent risqué et peu rentable. Les critères sont devenus si stricts que des dossiers solides sont refusés sans solution.

Les banques spécialisées apportent une réponse concrète. Elles maîtrisent le risque, connaissent la mécanique de l’achat-revente, analysent les dossiers avec précision et acceptent encore de financer des propriétaires, y compris les seniors ou les emprunteurs présentant une situation particulière.

Cibfinance travaille avec 2 établissements spécialisées. Nous obtenons régulièrement des accords sur des dossiers refusés partout ailleurs. Si vous souhaitez acheter avant de vendre, ou si votre banque refuse de vous suivre, une étude personnalisée permet de savoir rapidement si un prêt relais spécialisé est possible dans votre situation.

Vous recherchez un prêt-relais ?

Ne laissez pas votre banque freiner vos ambitions. Chez Cibfinance, nous avons les solutions adaptées à votre situation.

Faites une demande de simulation dès maintenant ou contactez-nous pour étudier votre projet en toute confidentialité.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Prêt relais 2025 : pourquoi les banques refusent, et comment Cibfinance débloque encore des solutions

Le prêt relais est un outil incontournable lorsque l’on achète un logement avant d’avoir vendu le précédent.

Sur le papier, le mécanisme est simple. La banque avance une partie de la valeur du bien mis en vente, l’emprunteur paie les intérêts pendant l’année de transition, puis rembourse le capital dès la signature de l’acte de vente.

Dans un marché fluide, ce montage ne pose aucun problème. 

Pourtant, en 2024 et 2025, la majorité des banques généralistes freinent. Obtenir un prêt relais auprès de son établissement habituel est devenu compliqué, voire impossible selon les profils.

Cibfinance constate depuis plusieurs mois une hausse importante des demandes refusées par les banques traditionnelles.

Les raisons sont multiples, mais toutes sont liées à la conjoncture immobilière.

Cet article détaille les causes du blocage actuel, ses conséquences pour les emprunteurs et les solutions qui existent encore grâce aux partenaires spécialisés de Cibfinance.

Un marché immobilier trop lent pour rassurer les banques

La première difficulté est la baisse de la fluidité du marché. Les délais de vente se sont nettement allongés. Dans certaines zones, il faut désormais plusieurs mois pour trouver un acheteur.

Or, un prêt relais repose sur un élément essentiel : la certitude que le bien sera vendu dans un délai court. La banque n’a pas vocation à conserver un prêt relais pendant des années. Elle en fixe donc la durée à douze mois, renouvelable une fois, ce qui crée une limite stricte.

Le problème est simple. Si la vente ne se concrétise pas avant l’échéance du prêt, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital.

En théorie, elle peut accorder douze mois supplémentaires, mais seulement si elle constate une vraie dynamique de vente. Sans dossier solide, la situation bascule vers le contentieux.

Dans un marché calme, les banques acceptent ce risque. Dans un marché ralenti, elles préfèrent l’éviter.

Premier problème : le risque de dépassement de délai

Lorsque la vente traîne, les conséquences sont importantes.

Au-delà de douze à vingt-quatre mois, la banque n’a plus de solution contractuelle. Le prêt relais doit être remboursé.

S’il ne l’est pas, elle engage une procédure de recouvrement.

Ces dossiers sont de plus en plus fréquents. Ils coûtent cher à la banque, immobilisent du capital et alourdissent ses statistiques de créances douteuses.

Résultat : de nombreux établissements ont servi la même consigne à leurs conseillers. En cas de doute, il vaut mieux refuser le relais.

On observe aujourd’hui des refus pour des dossiers qui auraient été validés sans problème il y a quelques années. Même des propriétaires disposant d’un bien situé, d’un apport important ou d’un historique bancaire irréprochable essuient des refus.

Deuxième problème : la vente en dessous du prix espéré

Dans un marché tendu, les vendeurs doivent parfois revoir leurs ambitions. La négociation est devenue plus fréquente. Les acheteurs disposent de davantage de pouvoir.

Cela crée un risque pour la banque : si le bien se vend moins cher que prévu, le produit de la vente peut ne pas suffire à rembourser le prêt relais.

Exemple simple : un logement estimé 300 000 euros. La banque accorde un relais sur la base de 70 %, soit 210 000 euros, moins le crédit restant dû.

Si le bien ne trouve pas preneur et que le vendeur baisse son prix à 260 000 euros, la marge disparaît. L’emprunteur doit alors compléter avec son épargne ou emprunter à nouveau.

Beaucoup de ménages n’ont pas cette capacité. Pour la banque, c’est un risque trop important. Le prêt relais devient un dossier fragile, même si la situation financière du client semble solide.

Troisième problème : la valeur réelle du bien

Les banques ne financent jamais le relais sur la totalité de la valeur du logement. Elles appliquent une quotité prudente, généralement autour de 60 à 70 %.

Elles demandent aussi plusieurs avis de valeur, souvent trois estimations d’agences immobilières différentes, ou même une évaluation notariale. Malgré ces précautions, les établissements ne sont plus certains de la valeur de marché. La baisse du volume de transactions fausse les comparatifs. Les ventes de référence sont moins nombreuses.

Il devient difficile d’anticiper un prix de revente fiable, même sur un bien de qualité.

Autre élément : de nombreux biens ont été mis en vente à des prix encore liés aux années précédentes. Le vendeur espère maintenir un niveau élevé, mais le marché ne suit pas.

Pour la banque, c’est un signal d’alerte. Elle peut considérer que le prix affiché ne reflète pas la réalité, et donc refuser le financement dès le départ.

Une augmentation des dossiers contentieux

Conséquence logique : les banques ont vu augmenter les contentieux liés aux prêts relais. Trop de ventes tardent. Trop de biens ne se vendent pas au prix prévu.

Trop de dossiers se prolongent au-delà des limites contractuelles. Le relais devient alors un risque que les directions crédit veulent réduire. Le plus simple est de refuser.

Ce phénomène est général. Il touche les grandes banques comme les banques régionales. Les clients qui sollicitent leur établissement habituel essuient de plus en plus de réponses négatives, parfois sans possibilité de solution alternative.

Autres raisons du blocage

Il existe également d’autres causes, moins visibles mais tout aussi déterminantes.

Les contraintes prudentielles imposées aux banques sont plus strictes. Les établissements doivent provisionner les risques. Un prêt relais n’est pas amorti et repose sur un événement futur. Il est considéré comme plus risqué qu’un prêt classique.

L’environnement économique pèse aussi. Les banques cherchent à réduire leur exposition aux dossiers incertains. Elles privilégient les prêts amortissables classiques, qui génèrent une trésorerie régulière, plutôt que les crédits courts dépendant d’une vente.

Enfin, certaines banques ont fermé presque totalement le robinet des relais. Elles acceptent seulement des dossiers très sécurisés, avec compromis déjà signé ou vente en cours. Les autres sont automatiquement écartés.

Pourquoi passer par Cibfinance change la donne

Le constat pourrait être pessimiste, mais il existe encore des solutions.

La principale différence entre un refus et un accord tient à la nature de la banque interrogée.

• Les établissements généralistes ne veulent plus prendre ces risques.
• Les banques spécialisées, au contraire, ont développé des offres adaptées aux achats-reventes, même dans ce contexte.

Cibfinance travaille avec plusieurs partenaires qui analysent différemment ce type de dossier.

Plutôt que d’appliquer des règles standardisées, ils étudient la réalité du projet : attractivité du bien, emplacement, prix de marché, situation patrimoniale, stratégie de vente. Cette approche permet d’accorder des prêt-relai que d’autres refusent.

Autre élément déterminant : la possibilité d’accorder des relais avec paiement mensuel des intérêts, mais sans assurance, lorsque les garanties réelles sont suffisantes. Cet avantage est extrêmement important pour les séniors qui rencontrent souvent des problèmes d’assurabilité

Dans un contexte où le risque médical bloque de nombreux dossiers seniors, c’est une réponse concrète.

Les clients ne sont pas exclus du financement simplement parce qu’ils ne rentrent pas dans les cases d’assurance traditionnelles.

Une analyse de faisabilité indispensable

Cibfinance commence par une étude précise du dossier. Cette étape permet d’éviter les mauvaises surprises. Elle repose sur une estimation objective du bien, une évaluation de la capacité d’endettement, et une vérification des conditions de sortie du prêt. Le réseau fournit ensuite un montage adapté et sollicite les partenaires les plus pertinents.

L’objectif est clair : sécuriser le projet du client, limiter les risques, éviter les situations où le dossier pourrait basculer vers un contentieux. Cibfinance ne se contente pas de transmettre un dossier. Le travail consiste à structurer un financement crédible, réaliste, compatible avec le marché.

Ce qu’il faut retenir sur le prêt relais en cette période difficile

Le prêt relais est un outil très utile, mais la conjoncture immobilière a durci les règles du jeu. Les banques ont accumulé trop de dossiers en difficulté. Elles craignent les ventes tardives, les baisses de prix et les estimations incertaines. Résultat : elles refusent massivement des projets pourtant viables.

Cibfinance propose une alternative. Grâce à ses partenaires spécialisés et à son expertise dans l’achat-revente, le réseau obtient des acceptations là où les banques traditionnelles bloquent. La clé est dans l’accompagnement, l’analyse du bien, la structure du financement et la compréhension des contraintes actuelles du marché.

Pour les emprunteurs, le message est simple : un refus bancaire n’est pas une fin de projet. Il existe encore des solutions. Une étude personnalisée permet de vérifier rapidement la faisabilité et de trouver une banque prête à accompagner l’achat-revente dans de bonnes conditions.

Vous recherchez un prêt-relais et un projet immobilier en tête ?

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Compléter un prêt-relais quand le montant est insuffisant pour la nouvelle acquisition : la solution alternative

Lorsqu’un propriétaire souhaite acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le sien, le prêt-relais est la solution la plus courante.

Toutefois, dans la réalité, les banques classiques ne financent presque jamais la totalité du prix du bien mis en vente.

Résultat : le montant du prêt-relais insuffisant si l’emprunteur n’a pas de trésorerie et le projet peut être bloqué. Un prêt immobilier complémentaire est la solution.

Il existe pourtant une solution méconnue : combiner un prêt-relais avec un prêt immobilier complémentaire, accordés par des financeurs spécialisés. Cette alternative permet de débloquer des situations qui seraient refusées dans le circuit bancaire habituel, notamment pour les seniors ou les profils atypiques.

Pourquoi le prêt-relais classique est souvent insuffisant ?

Même lorsque le bien est estimé ou déjà sous compromis, la plupart des banques se limitent à 60 ou 70% de sa valeur. Sans apport, l’emprunteur se retrouve dans l’impossibilité de financer son achat.

Avec un financeur spécialisé, le fonctionnement est plus souple.

La solution : un montage en deux étapes

1. Un prêt-relais basé sur la valeur du bien en vente

• Garantie hypothécaire uniquement sur le bien à vendre

• Financement jusqu’à environ 70% de la valeur

• Durée pouvant aller jusqu’à 5 ans

• Possibilité de différé

• Pas d’assurance systématique

• Endettement limité à 35%

2. Un prêt immobilier complémentaire

• Garantie sur le bien acheté

• Financement pouvant aller jusqu’à 100% du prix du nouveau logement

• Durée jusqu’à 25 ans

• Possible même sans apport

• Dans certains cas, assurance non obligatoire

• Conditions plus flexibles que dans le réseau bancaire classique

En combinant les deux, le nouveau logement peut être financé immédiatement, même si la vente n’est pas encore finalisée.

Exemple réel : un senior qui change de résidence

• Bien actuel mis en vente : 500 000 €

• Achat d’un appartement neuf : 400 000 €

Les banques classiques refusent car le client n’a pas d’apport.
Le relais ne suffit pas à payer le bien et les frais.

Étape 1 : prêt-relais

• Montant maximal : 70% du bien, soit 350 000 €

• Mensualité des intérêts : 1 312,50 € (sans assurance)

• Frais liés au relais : notaire, hypothèque, expertise, dossier, mandat

• Total des frais : 33 470 €

• Montant réellement mobilisable : 350 000 – 33 470 = 316 530 €

Il manque donc 83 470 € pour finaliser l’achat.

Étape 2 : prêt immobilier complémentaire

• Montant : 87 155 € (manque + frais annexes)

• Durée : 20 ans

• Mensualité : environ 543,89 € (sans assurance)

Vérification du taux d’endettement

• Intérêts relais : 1 312,50 €

• Mensualité complémentaire : 543,89 €

• Total : 1 856,39 € → endettement conforme aux critères des financeurs spécialisés

Résultat : le client peut acheter immédiatement, sans attendre la vente, et sans passer par une assurance obligatoire.

Pour qui cette solution est idéale ?

• Seniors qui souhaitent changer de cadre de vie

• Clients qui vendent un bien important sans disposer d’apport

• Personnes refusées par leur banque malgré une vente prochaine

• Projets urgents (mutation, opportunité immobilière, succession)

• Investisseurs qui achètent avant arbitrage patrimonial

FAQ – Prêt-relais insuffisant : questions les plus fréquentes

1. Pourquoi mon prêt-relais est-il inférieur au prix de mon bien ?
Les banques ne financent jamais 100 % de la valeur du bien vendu. Elles appliquent une marge de sécurité et limitent généralement le prêt-relais à 70 ou 80 % du prix, même si la vente est sous compromis. C’est la raison pour laquelle beaucoup d’emprunteurs se retrouvent avec un prêt-relais insuffisant.

2. Peut-on acheter un bien immobilier même si le prêt-relais ne suffit pas ?
Oui. Il est possible de compléter le prêt-relais avec un financement spécialisé. Le montage le plus courant est :

• un prêt-relais garanti sur le bien vendu,

• un prêt complémentaire garanti sur le bien acheté.
  Ce montage permet d’acheter immédiatement, même sans apport.

3. Que faire quand la banque refuse le prêt-relais ?
Un refus bancaire ne signifie pas que le projet est impossible. Certains organismes spécialisés financent des profils refusés dans le réseau bancaire classique : seniors, vendeurs sans apport, revenus atypiques, etc. Cibfinance peut étudier le dossier et proposer une solution alternative.

4. Comment est calculé le taux d’endettement avec un prêt-relais ?
Pour vérifier la solvabilité, le taux d’endettement prend en compte :

• les intérêts mensuels du prêt-relais,

• la mensualité du prêt complémentaire.
  Si l’ensemble respecte les normes d’endettement, le financement peut être accordé.

5. Faut-il obligatoirement une assurance pour ce type de montage ?
Dans de nombreux cas, l’assurance n’est pas obligatoire. Cela permet d’accepter des profils qui ne peuvent pas s’assurer (santé, âge, exclusion…). Chaque dossier est étudié individuellement.

6. Peut-on financer aussi les frais (notaire, garantie, travaux) ?
Oui. Le prêt complémentaire peut intégrer les frais liés à l’acquisition. Cela permet de financer l’ensemble du projet même sans apport personnel.

7. Combien de temps faut-il pour savoir si mon dossier est finançable ?
Chez Cibfinance, l’étude est rapide : analyse sous 24h et avis de faisabilité immédiat.

8. Les seniors peuvent-ils obtenir ce type de financement ?
Oui. C’est même l’un des principaux avantages de cette solution. Contrairement aux banques traditionnelles, certains financeurs acceptent des emprunteurs seniors, avec un âge de fin de prêt pouvant aller jusqu’à 85 ans.
Autre point important : l’assurance est facultative dans de nombreux cas.
C’est un vrai plus pour les clients âgés, ceux présentant un risque de santé ou ceux qui sont refusés par les assureurs classiques.

9. Peut-on mettre en place ce financement si le bien est déjà sous compromis ?
Oui. Si le bien en vente est déjà sous compromis, le financement peut être étudié rapidement. Le compromis rassure le financeur sur la sortie du prêt-relais et peut faciliter l’acceptation du dossier.
De nombreux clients choisissent cette solution justement lorsqu’ils ont trouvé leur futur logement et doivent acheter avant la signature définitive.

Pourquoi passer par Cibfinance ?

Parce que nous travaillons avec des établissements spécialisés qui acceptent des dossiers que les banques classiques refusent. Notre rôle : structurer le financement, sécuriser le montage, simuler les charges, optimiser les durées, et présenter un dossier solide.

Réalisez dès maintenant une simulation d’un prêt-relais avce un prêt immobilier complementaire sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

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Comment faire un Rachat de crédits pour les professions libérales et médicales ?

Les professions libérales, notamment les professions médicales, exercent souvent une activité indépendante avec des revenus variables et des charges importantes. Il n’est donc pas rare qu’un médecin, un avocat ou un kinésithérapeute cumule plusieurs prêts : immobilier, consommation, auto, voire un découvert bancaire.
Le rachat de crédits apparaît alors comme une solution efficace pour simplifier la gestion financière et réduire les mensualités.

Cependant, le rachat de crédits pour une profession libérale obéit à des règles spécifiques : distinction entre dettes personnelles et professionnelles, analyse comptable adaptée, et critères de solvabilité particuliers.
Cet article vous explique en détail comment fonctionne le rachat de crédits pour les professions libérales et médicales, et dans quels cas il peut être combiné avec un rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’une profession libérale ?

Une activité indépendante, non commerciale

Une profession libérale est exercée à titre indépendant, sans lien de subordination, dans le cadre d’une activité intellectuelle, technique ou de soins. Elle repose principalement sur les compétences personnelles de celui qui l’exerce.
On distingue :

• Les professions libérales réglementées : médecins, avocats, notaires, architectes, infirmiers, experts-comptables, etc.

• Les professions libérales non réglementées : consultants, formateurs, ingénieurs indépendants, designers, etc.

Enregistrement au RNE, pas au RCS

Les professions libérales ne sont pas inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), mais au Répertoire National des Entreprises (RNE).
Cela marque une distinction importante avec les activités commerciales : elles ne relèvent pas du statut de commerçant et disposent de règles comptables allégées.

Un bilan simplifié

Sur le plan comptable, les professions libérales relèvent du régime des bénéfices non commerciaux (BNC).
Elles produisent généralement une déclaration 2035, qui tient lieu de bilan simplifié : recettes, dépenses, amortissements et résultat.
Ce mode de comptabilité rend l’analyse financière plus claire et plus rapide pour une banque, notamment lors de l’étude d’un rachat de crédits.

Les particularités financières des professions libérales

Des revenus irréguliers

Les revenus d’un professionnel libéral peuvent fluctuer selon la saison, la clientèle ou l’activité. Cette variabilité nécessite une approche prudente dans le calcul du taux d’endettement et du reste à vivre.

Des charges sociales et fiscales élevées

URSSAF, impôt sur le revenu, caisses professionnelles : les libéraux supportent des charges conséquentes. Il est donc essentiel d’intégrer ces charges dans le calcul de la capacité de remboursement.

Une séparation stricte entre dettes personnelles et professionnelles

Un point clé : les dettes liées à l’activité professionnelle (emprunts de matériel, leasing, dettes fournisseurs) ne peuvent pas être incluses dans un rachat de crédits personnel.
Seules les dettes personnelles sont éligibles : prêt immobilier, prêt auto, prêt personnel, crédits renouvelables, découvert bancaire.

Le rachat de crédits pour les professions libérales

Un rachat toujours à titre personnel

Le rachat de crédits pour un professionnel libéral se fait toujours à titre personnel, jamais au nom de la structure juridique (SEL, SCP, EURL, etc.).
Autrement dit, la banque ne reprend que les crédits personnels : en aucun cas les dettes de la structure professionnelle, sauf s’il existe une “queue de prêt pro”, c’est-à-dire un reliquat personnel d’un financement professionnel.

Ce qu’il est possible de regrouper

• Crédits immobiliers à titre personnel

• Crédits à la consommation

• Prêts personnels

• Crédits auto

• Découverts bancaires

• Dettes personnelles diverses (hors dettes professionnelles)

Ce qui ne peut pas être intégré

• Prêts professionnels contractés au nom de la société

• Crédits affectés à l’achat de matériel professionnel

• Dettes fournisseurs ou fiscales d’entreprise

• Bilans déficitaires ou incohérents d’une année sur l’autre

Les conditions d’éligibilité

Pour obtenir un rachat de crédits en profession libérale, plusieurs critères sont étudiés :

• Ancienneté d’activité : minimum 2 à 3 ans d’exercice

• Revenus stables et suffisants pour assurer la nouvelle mensualité

• Bilans cohérents et non déficitaires sur les 2 ou 3 dernières années

• Taux d’endettement raisonnable après regroupement (< 40 %)

• Bonne gestion bancaire (pas d’incident de paiement, ni fichage Banque de France)

• Bien immobilier à usage personnel pour les montages avec garantie hypothécaire

Une étude de solvabilité plus rapide

L’étude de solvabilité est souvent plus rapide pour les professions libérales : le dossier repose sur un bilan simplifié, les flux bancaires sont plus lisibles, et la situation patrimoniale est plus facile à évaluer.
Le tout permet aux établissements de crédit d’émettre une décision plus rapidement, à condition que le dossier soit bien préparé.

Le rachat de soulte pour les professions libérales

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte intervient lors d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession. Il permet à un des co-indivisaires de racheter la part de l’autre afin de devenir propriétaire unique du bien immobilier.
La banque finance alors le montant de la soulte, auquel s’ajoutent parfois :

• Le remboursement du capital restant dû du prêt immobilier existant

• Les frais de notaire et droits de partage

• Les frais annexes (assurance, garantie, dossier)

Combiner rachat de soulte et rachat de crédits

Les professions libérales peuvent parfaitement combiner un rachat de soulte avec un rachat de crédits personnels.
Ce montage est courant lors d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession, quand il faut à la fois racheter une part immobilière et regrouper des dettes personnelles.

Les conditions à respecter :

• Le bien doit être détenu à titre personnel

• L’ensemble des prêts rachetés doivent être personnels

• Le dossier doit présenter une solvabilité cohérente

• Le montant global ne doit pas dépasser la capacité d’endettement

Les points de vigilance

• Aucun bilan déficitaire sur les trois dernières années

• Soulte proportionnée à la valeur du bien immobilier

• Frais de notaire intégrés au financement global

• Durée et taux adaptés à la situation du libéral

Conseils pour réussir son rachat de crédits en profession libérale

1. Préparez un dossier complet : bilans, relevés bancaires, justificatifs de crédits, situation patrimoniale.

2. Soyez transparent : une communication claire avec la banque ou le courtier accélère l’analyse.

3. Vérifiez la cohérence des bilans : évitez les variations trop fortes de revenus.

4. Anticipez les frais annexes : notaire, garantie, assurance emprunteur.

5. Ne mélangez pas dettes personnelles et professionnelles.

6. Faites appel à un courtier spécialisé comme Cibfinance, expert en rachat de crédits pour professions libérales et médicales.

Pourquoi faire appel à Cibfinance ?

Grâce à une expertise reconnue dans le financement des professions libérales et médicales, Cibfinance accompagne les indépendants dans la recherche de la meilleure solution :

• Rachat de crédits personnels pour professions libérales

• Financement global intégrant un rachat de soulte

• Accompagnement sur mesure pour optimiser la présentation du dossier

• Réactivité et interlocuteur unique

Notre objectif : vous aider à retrouver une stabilité financière et une trésorerie équilibrée, tout en réduisant vos mensualités.

A retenir sur le rachat de crédits profession libérale et médicale

Le rachat de crédits pour les professions libérales et médicales est une solution efficace pour réorganiser sa situation financière, alléger ses charges et simplifier la gestion de ses remboursements.
Bien préparé et présenté, le dossier peut être accepté rapidement, à condition de respecter les règles : uniquement des dettes personnelles, bilans cohérents, et solvabilité démontrée.

Vous exercez une activité libérale et souhaitez étudier votre projet ?
Cibfinance vous accompagne dans l’analyse de votre situation et vous propose une simulation personnalisée et sans engagement.

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Prêt in fine : la banque exige de connaître la solution de sortie

Le prêt hypothécaire in fine est un mode de financement particulier qui séduit de nombreux investisseurs pour ses avantages fiscaux et patrimoniaux. Mais il comporte aussi une contrainte majeure : au terme du contrat, le capital emprunté doit être remboursé en une seule fois.

Contrairement au prêt amortissable où le capital est restitué progressivement, ici la banque veut une certitude absolue que l’emprunteur saura solder son prêt in fine le moment venu.

C’est pourquoi, dès la souscription d’un prêt hypothécaire In Fine, les établissements de crédit exigent de connaître la solution de sortie envisagée par le client. Sans preuve solide de cette stratégie, il est impossible d’obtenir un accord de financement.

Pourquoi la sortie du contrat est un point crucial dans un prêt in fine

L’enjeu est simple : la banque prête une somme importante qui ne sera pas amortie pendant la durée du crédit. Pendant plusieurs années, l’emprunteur paie uniquement les intérêts et l’assurance, mais le capital reste intact.

Au terme, il faudra rembourser la totalité d’un coup. Par exemple, pour un emprunt in fine de 200 000 € sur 15 ans, ce sont bien 200 000 € qu’il faudra restituer en une fois. La banque veut donc savoir dès le départ comment cette somme sera trouvée et quelles garanties existent pour sécuriser le remboursement.

Quelles solutions de sortie sont acceptées par les banques ?

Chaque dossier est unique, mais les banques exigent des preuves tangibles d’une capacité à rembourser. Les solutions les plus fréquentes sont :

1. L’assurance-vie comme support de remboursement

C’est le schéma le plus courant. L’emprunteur souscrit ou nantit un contrat d’assurance-vie, qui est alimenté pendant la durée du prêt. À l’échéance, le capital accumulé sert à rembourser intégralement le crédit in fine.
La banque accepte cette solution, car l’assurance-vie est un produit financier stable, sécurisé et facilement mobilisable.

2. La vente d’un bien immobilier

Certains emprunteurs envisagent de vendre un autre bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif déjà détenu, terrain, etc.) pour solder leur prêt in fine. Dans ce cas, la banque demande des preuves de détention du bien et, si possible, une estimation de sa valeur actuelle.

3. Les titres financiers (actions, obligations, parts de fonds, PEA…)

Un portefeuille boursier peut aussi être nanti en garantie du prêt in fine. La banque s’assure de la valeur et de la liquidité de ces actifs. Elle reste toutefois prudente, car la valeur des titres peut fluctuer.

Des décotes de sécurité sont souvent appliquées pour couvrir le risque de baisse.

4. Le produit d’une succession ou d’une donation programmée

Dans certains cas particuliers, l’emprunteur peut démontrer qu’il recevra des liquidités à travers une succession, une donation, ou un partage patrimonial déjà prévu. Ce montage est plus rare et doit être documenté par des actes notariés solides.

L’obligation d’apporter une preuve dès la souscription

Un point essentiel à comprendre : la banque n’accordera jamais un prêt in fine sur une simple promesse. Elle veut des garanties concrètes. Cela signifie :

• Un contrat d’assurance-vie déjà ouvert et nantit, avec une épargne régulière prévue.

• Un bien immobilier détenu et valorisé par expertise.

• Un portefeuille financier existant, nantit et facilement mobilisable.

• Dans certains cas, une hypothèque sur le bien financé peut venir renforcer la sécurité.

L’objectif de l’établissement prêteur est d’avoir l’assurance que, quoi qu’il arrive, l’emprunteur pourra rembourser le capital à l’échéance sans se mettre en défaut.

Pourquoi cette exigence protège aussi l’emprunteur

Cette rigueur n’est pas seulement dans l’intérêt de la banque : elle protège également l’emprunteur.
En obligeant à définir dès le départ une stratégie de sortie, la banque évite à son client de se retrouver piégé dans 10 ou 15 ans avec un capital impossible à rembourser.

Le prêt in fine est un outil puissant, mais il peut devenir risqué si la sortie n’est pas correctement anticipée. Une mauvaise gestion patrimoniale ou des placements hasardeux peuvent mettre en danger la solidité financière de l’emprunteur.

Conclusion : le prêt in fine exige une vision patrimoniale claire

Le prêt in fine n’est pas un crédit comme les autres. Il nécessite une vraie ingénierie patrimoniale et une planification dès l’origine. La banque exigera toujours de savoir comment le capital sera remboursé : assurance-vie, vente d’un bien, portefeuille de titres ou autre solution solide.

Sans preuve concrète de cette stratégie de sortie, l’obtention d’un prêt in fine est impossible. Mais avec une planification rigoureuse, ce financement peut devenir un levier efficace d’optimisation fiscale et patrimoniale.

Vous envisagez un projet avec un prêt in fine ?

Les experts de Cibfinance vous accompagnent pour construire votre stratégie de financement et sécuriser votre sortie, afin d’obtenir les meilleures conditions auprès de nos partenaires bancaires.

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Nous vous proposons une analyse gratuite et confidentielle de votre situation pour vérifier si un prêt hypothécaire in fine est adapté à votre profil et à vos objectifs.

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Succession et transmission : un contexte démographique inédit qui redéfinit le patrimoine en France

1. Faits récents et chiffres clés

Un solde naturel négatif, du jamais-vu depuis 1944

La France traverse un tournant historique. Pour la première fois depuis la Seconde Guerre mondiale, le pays enregistre un solde naturel négatif : en 2025, les décès dépassent légèrement les naissances.

• En juillet 2025, on compte 57 187 naissances (–0,8 % par rapport à juillet 2024) et 49 054 décès (+2,1 % en moyenne sur la période janvier-juillet 2025 vs 2024).

• Sur 12 mois glissants à mi-2025, plusieurs médias (France 24, RFI, Le Monde) signalent un excédent d’environ +800 à +1 000 décès sur les naissances.

• En 2024, la France avait déjà enregistré seulement 663 000 naissances (–2,2 % vs 2023) et une fécondité de 1,62 enfant par femme, le plus bas niveau depuis 1918. La croissance démographique (+169 000 habitants) provenait alors presque exclusivement du solde migratoire.

Marché immobilier et valeur des patrimoines

L’immobilier reste la pierre angulaire du patrimoine français.

• L’indice Insee des prix des logements a atteint 133,5 au 4ᵉ trimestre 2022, soit une hausse de +33,5 % depuis 2015.

• Une correction s’est amorcée en 2023-2024 : les prix des logements anciens ont reculé d’environ –4 % fin 2024, avec un creux des volumes de ventes à l’automne. Néanmoins, les transactions repartent début 2025, atteignant 803 000 ventes sur 12 mois glissants (février 2025).

• En 2023, le patrimoine des ménages a légèrement reculé (–0,9 %), conséquence de la baisse immobilière, partiellement compensée par le rebond des marchés financiers. À ce jour, les ménages détiennent encore près des trois quarts du patrimoine national.

Successions : volumes, fiscalité et délais

Le vieillissement et l’enrichissement des patrimoines se traduisent par une montée en charge des successions.

• En 2022, on a recensé 354 443 déclarations de succession, dont 47 % payantes et 53 % non payantes. Près de 98 % sont établies par un notaire.

• Les recettes fiscales issues des droits de succession atteignaient 16,6 milliards d’euros en 2023, plus du double de 2011 (7 milliards).

• Les délais administratifs s’allongent : l’enregistrement prenait en moyenne 25 jours en 2023, contre 17,6 jours en 2018, avec des écarts énormes selon les départements (de 0,1 à 112 jours). À noter : seules 33,7 % des déclarations sont déposées dans le délai légal de 6 mois.

• La digitalisation est en marche : les déclarations non payantes seront télédéclarables à partir de 2025, les déclarations payantes à partir de 2027 via la plateforme e-enregistrement.

• Enfin, les successions vacantes (biens sans héritiers) représentent environ 2 à 3 % du total. Les fonds issus de ces déshérences reversés à la Fondation du patrimoine ont atteint 10 millions d’euros en 2023, et devraient monter à 12 millions en 2024.

2. Pourquoi les successions augmentent mécaniquement

Deux facteurs expliquent cette hausse durable :

• Le vieillissement démographique, avec les générations nombreuses du baby-boom qui arrivent à un âge avancé. Le recul de la natalité accentue la tendance : le solde naturel négatif devient structurel.

• L’inflation patrimoniale entre 2015 et 2022, portée par la hausse de l’immobilier et des marchés financiers, a gonflé la valeur des successions. Même si les prix reculent légèrement depuis 2023, l’assiette reste historiquement élevée.

Conséquence : plus de successions, plus de valeur à transmettre, et plus de complexité dans leur traitement administratif et fiscal.

3. Courants de pensée et débats en France

Réformer pour plus d’égalité patrimoniale

Des économistes comme Thomas Piketty et des ONG telles qu’Oxfam militent pour une taxation accrue des gros héritages. Ils suggèrent une réduction des exonérations (notamment le pacte Dutreil pour les transmissions d’entreprises) et même une dotation universelle à 18 ans financée par ces droits. L’objectif : corriger une société de plus en plus marquée par le poids de l’héritage.

Le Conseil d’analyse économique ou l’OFCE plaident également pour une fiscalité plus progressive, prenant en compte l’ensemble des transmissions reçues au cours de la vie, et un resserrement des niches fiscales.

Alléger et simplifier, sans creuser le déficit

La Cour des comptes (2024) se montre prudente : selon elle, si une réforme doit intervenir, il faut d’abord réduire les avantages dérogatoires. Des baisses ciblées pourraient être envisagées (enfants du conjoint, collatéraux), mais à budget constant. La priorité doit aller à la modernisation des procédures (e-enregistrement).

Le rapport Mattei–Sansu (2023), au Parlement, a proposé une revue large de la fiscalité du patrimoine (PFU, successions, niches) et prône plutôt un élargissement d’assiette qu’une hausse brutale des barèmes.

Transmission d’entreprises : stabilité et continuité

Du côté des professionnels (notaires, écosystème PME), le mot d’ordre est clair : stabilité. Ils insistent sur la nécessité de sécuriser les dispositifs comme le pacte Dutreil, afin de faciliter les transmissions d’entreprises familiales, éviter des ventes forcées et préserver l’emploi.

4. Points à retenir pour les acteurs du crédit, de l’assurance et de la formation

• Un pic d’activité successoral est attendu entre 2025 et 2035, avec une forte hausse des dossiers, souvent complexes (familles recomposées, indivisions, successions vacantes). Il sera essentiel de renforcer la coordination entre notaires, banques et assureurs.

• Les assiettes successorales restent élevées malgré la correction immobilière, ce qui accroît l’intérêt pour l’ingénierie patrimoniale (donations, assurance-vie, organisation successorale).

• Les produits de financement (prêts relais-succession, prêts hypothécaires, prêts viagers hypothécaires) joueront un rôle croissant pour apporter les liquidités nécessaires.

• La veille réglementaire est indispensable : les évolutions attendues seront surtout techniques (niches, délais, télédéclaration) plutôt qu’un bouleversement des barèmes fiscaux.

5. Les solutions financières pour accompagner les familles

Face à cette nouvelle donne démographique et patrimoniale, certaines solutions financières se révèlent particulièrement adaptées. Chez Cibfinance, nous proposons deux leviers puissants pour accompagner les héritiers et les propriétaires dans leur gestion de patrimoine.

Le prêt hypothécaire classique

Le prêt hypothécaire permet d’obtenir des liquidités en mettant en garantie un bien immobilier, sans le vendre.

Il répond à plusieurs besoins concrets :

• Financer les droits de succession : régler l’administration fiscale sans devoir vendre un bien dans l’urgence.

• Sortir d’une indivision ou racheter une soulte : permettre à un héritier de conserver le bien familial tout en indemnisant les autres.

• Anticiper une donation : mobiliser la valeur d’un bien immobilier pour transmettre à ses enfants ou petits-enfants, tout en profitant des abattements fiscaux.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire s’adresse plus particulièrement aux seniors.

• Il permet de liquéfier son patrimoine immobilier sans remboursement de son vivant.

• Le capital (et les intérêts le cas échéant) n’est remboursé qu’au décès ou lors de la vente du bien.

• L’emprunteur reste propriétaire du logement, qu’il peut continuer à occuper ou à louer.

Cette solution est idéale pour ceux qui souhaitent :

• améliorer leur confort de vie,

• aider leurs enfants ou petits-enfants immédiatement (achat immobilier, études, installation professionnelle),

• et anticiper la transmission sans attendre la succession.

Ce qu’il faut retenir sur le financement des frais de succession et de sorti d’indivision.

La France entre dans une nouvelle ère démographique et patrimoniale : un solde naturel négatif inédit, des patrimoines plus élevés, et une hausse continue des successions à traiter.

Dans ce contexte, les solutions de financement adossées à l’immobilier – le prêt hypothécaire et le prêt viager hypothécaire – apparaissent comme des outils indispensables pour :

• préserver le patrimoine,

• éviter les ventes forcées,

• et organiser la transmission dans les meilleures conditions.

Pourquoi choisir Cibfinance pour un prêt viager hypothécaire à distance ?

En choisissant Cibfinance, vous bénéficiez :

• d’une expertise reconnue dans le financement des seniors et des solutions hypothécaires,

• d’un parcours digitalisé et sécurisé, adapté aux usages des seniors connectés,

• d’un accompagnement personnalisé tout au long du dossier,

• et de la sécurité juridique assurée par votre notaire.

Notre objectif : rendre accessible le prêt viager hypothécaire à tous les seniors, en combinant la puissance du digital et la confiance du face-à-face avec un notaire.

Ce qu’il faut retenir pour un prêt viager

Les seniors ne sont plus en marge du numérique : ils en sont aujourd’hui des acteurs actifs et exigeants. Loin d’être un frein, la digitalisation est devenue un facilitateur, à condition d’être sécurisée et claire.

Le prêt viager hypothécaire à distance, proposé par Cibfinance, illustre parfaitement cette évolution. Grâce à un espace client sécurisé, un accompagnement personnalisé et la garantie finale du notaire, tout le processus peut se dérouler en ligne, en toute confiance.

Ainsi, les seniors peuvent transformer leur patrimoine immobilier en liquidités, sans contrainte de déplacement, tout en restant propriétaires de leur logement. Une solution simple, moderne et rassurante, qui répond aux besoins d’aujourd’hui et de demain.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

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