Transmettre son patrimoine plus tôt pour aider ses enfants et petits-enfants : une réforme fiscale pourrait changer la donne

En France, le patrimoine se transmet de plus en plus tard. Avec l’allongement de l’espérance de vie, les héritiers reçoivent souvent un bien immobilier ou un capital à un âge où ils ont déjà réalisé leurs principaux projets.

Pour répondre à cette évolution, le 122e Congrès des notaires de France, organisé à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026, a formulé plusieurs propositions visant à moderniser la fiscalité des donations et des successions.

Parmi les mesures envisagées figurent une réduction importante des droits de donation, une meilleure prise en compte des petits-enfants dans les successions et davantage de souplesse dans le paiement des droits.

L’objectif est de favoriser la circulation du patrimoine entre les générations, tout en évitant que la fiscalité ou le manque de liquidités ne freinent les projets familiaux.

1. Un patrimoine transmis de plus en plus tardivement

Les chiffres publiés par l’Insee en octobre 2026 illustrent une évolution importante de la transmission du patrimoine immobilier.

L’âge moyen d’une personne héritant d’un bien immobilier atteint désormais 54 ans, contre 48 ans pour les bénéficiaires d’une donation. À titre de comparaison, l’âge moyen d’un acquéreur immobilier est de 43 ans.

Cette différence révèle un décalage entre le moment où le patrimoine est transmis et celui où les ménages ont le plus besoin de capitaux.

Un jeune actif peut avoir besoin d’un apport personnel pour acheter sa résidence principale, financer des travaux ou créer son entreprise.

Pourtant, il ne bénéficiera parfois du patrimoine familial que vingt ou trente ans plus tard.

• L’Insee relève également que 63 % des bénéficiaires d’une transmission immobilière sont déjà propriétaires au moment où ils reçoivent leur bien.
• Autre constat : près de 29 % des logements hérités sont revendus dans les trois années suivant la succession.

Ces données soulignent les limites d’un modèle patrimonial essentiellement fondé sur l’héritage au décès.

2. Réduire de moitié certains droits de donation pour favoriser les transmissions anticipées

L’une des principales propositions du Congrès des notaires consiste à diminuer de moitié les taux des droits de donation dans certaines situations.

Le dispositif envisagé concernerait les donations en pleine propriété ou en usufruit, sous plusieurs conditions :

• Le donateur devrait être âgé de moins de 75 ans.
• La donation ne devrait comporter aucune charge.
• La réduction des taux s’appliquerait à la fraction taxable n’excédant pas 552 324 euros.

Cette réforme pourrait encourager les parents et grands-parents à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant. Prenons l’exemple d’une donation dont la part taxable, après abattement, représente 230 000 euros en ligne directe.

Selon les simulations présentées par les notaires, les droits passeraient de 44 194 euros à environ 22 097 euros. L’économie fiscale atteindrait donc plus de 22 000 euros.

Une réduction susceptible de modifier les décisions patrimoniales de nombreuses familles. Il faut toutefois préciser qu’en octobre 2026, cette mesure demeure une proposition du Congrès des notaires.

3. Rendre les abattements fiscaux plus souples

Actuellement, chaque parent peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 euros en franchise de droits de donation, sous réserve des donations antérieures et du délai fiscal de quinze ans.

Cet abattement est automatiquement appliqué lors d’une donation. Les notaires proposent de permettre aux bénéficiaires de renoncer volontairement à son application.

Cette possibilité pourrait sembler surprenante puisqu’elle conduirait à payer immédiatement des droits qui auraient pu être évités.

Pourtant, dans certaines stratégies patrimoniales, elle présenterait un intérêt. Une famille pourrait choisir de régler les droits d’une première donation afin de préserver l’abattement disponible pour une transmission ultérieure.

Cette souplesse faciliterait notamment les transmissions successives lorsque les parents sont âgés et que le délai de quinze ans risque de ne pas être écoulé avant leur décès.

La mesure permettrait ainsi d’adapter davantage la fiscalité aux besoins et aux projets de chaque famille.

4. Favoriser la transmission du patrimoine aux petits-enfants

Les grands-parents jouent un rôle important dans le financement des projets immobiliers des jeunes générations.

Pourtant, la fiscalité actuelle établit une différence notable entre donation et succession.

Lorsqu’un grand-parent réalise une donation à son petit-enfant, celui-ci peut bénéficier d’un abattement spécifique de 31 865 euros, sous réserve des conditions légales.

En revanche, dans une succession où le petit-enfant hérite en son nom propre, sans venir en représentation de son parent, l’abattement applicable est en principe limité à 1 594 euros.

Le Congrès des notaires propose d’étendre aux successions les abattements actuellement réservés aux donations des grands-parents aux petits-enfants et arrière-petits-enfants.

Cette évolution permettrait de mieux tenir compte des transmissions entre plusieurs générations.

Elle pourrait également intéresser les personnes âgées qui souhaitent conserver leur patrimoine de leur vivant pour faire face à une éventuelle perte d’autonomie, tout en organisant sa transmission future.

5. Donner davantage de liberté aux héritiers pour répartir les droits de succession

Une succession peut conduire plusieurs héritiers à recevoir des biens de valeur équivalente, mais soumis à des fiscalités différentes.

C’est notamment le cas lorsque le patrimoine comprend des biens immobiliers, des actifs professionnels ou des biens bénéficiant d’exonérations fiscales particulières.

Les notaires souhaitent permettre une répartition plus souple de la charge fiscale entre les membres d’une même famille.

L’objectif serait de limiter les différences de traitement entre héritiers et de faciliter les accords familiaux.

Cette évolution pourrait être particulièrement utile dans les successions complexes comportant plusieurs biens immobiliers ou une entreprise familiale.

6. Le manque de liquidités, un obstacle majeur aux successions

Au-delà des propositions fiscales, une difficulté revient régulièrement dans les opérations de transmission : un patrimoine important ne signifie pas nécessairement une trésorerie disponible.

Une personne peut hériter d’une maison estimée à 400 000 euros sans disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession.

Cette situation peut contraindre les héritiers à vendre rapidement le bien immobilier, parfois dans des conditions financières défavorables. Le problème se rencontre également lors d’une donation, lorsque les bénéficiaires doivent financer les droits et les frais liés à l’opération.

Pour répondre à cette difficulté, les notaires proposent de moderniser les mécanismes de paiement différé ou fractionné des droits de succession.

Les durées pourraient être étendues jusqu’à cinq ans, voire dix ans en présence de biens peu liquides, selon les modalités qui seraient retenues.

Cette proposition vise à éviter qu’une obligation fiscale immédiate n’entraîne une vente immobilière précipitée.

En attendant une éventuelle réforme, les familles doivent étudier les dispositifs existants et les solutions de financement permettant de préserver leur patrimoine.

7. Anticiper sa succession : une démarche patrimoniale qui devient essentielle

La transmission de patrimoine ne doit plus être envisagée uniquement au moment du décès.

Elle peut s’organiser progressivement, en fonction de l’âge du propriétaire, de la composition de sa famille et de ses objectifs.

Plusieurs solutions peuvent être étudiées avec un notaire : donation simple, donation-partage, démembrement de propriété, donation de liquidités ou organisation anticipée d’une succession.

Le choix dépend notamment de la nature des biens détenus, des ressources nécessaires au donateur pour maintenir son niveau de vie et des besoins des bénéficiaires.

L’enjeu consiste à trouver un équilibre entre trois objectifs : aider ses proches au bon moment, préserver sa sécurité financière et maîtriser le coût fiscal de la transmission.

Mais cette stratégie soulève parfois une question essentielle : comment transmettre ou conserver un patrimoine immobilier lorsque l’essentiel de sa richesse est immobilisé dans la pierre ?

8. Le prêt hypothécaire de trésorerie : une solution pour financer une transmission sans vendre son patrimoine

Dans certaines situations, le prêt hypothécaire de trésorerie peut constituer une réponse intéressante aux difficultés de financement rencontrées lors d’une donation ou d’une succession.

Ce financement permet à un propriétaire immobilier de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine en obtenant un crédit garanti par une hypothèque, sans devoir vendre immédiatement son bien.

Il peut notamment être étudié pour :

• Financer les droits et frais liés à une donation ou à une succession.
• Apporter une aide financière à ses enfants ou petits-enfants pour un projet immobilier.
• Financer une soulte afin de conserver un bien familial lors d’un partage successoral.
• Obtenir des liquidités dans l’attente d’une vente immobilière.
• Préserver un patrimoine immobilier en évitant une cession précipitée.

Prenons l’exemple d’un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier de 500 000 euros, mais de peu d’épargne disponible.

Il souhaite aider ses enfants à acquérir leur résidence principale sans vendre son bien immobilier. Selon sa situation financière, son âge et la valeur du bien, un prêt hypothécaire de trésorerie pourrait lui permettre de dégager les capitaux nécessaires à cette transmission anticipée.

Il conserverait ainsi la propriété de son bien tout en mobilisant une partie de sa valeur.

Cette solution suppose toutefois une analyse précise de sa capacité de remboursement, du coût global du crédit, des garanties demandées et de ses conséquences patrimoniales.

Le bien hypothéqué peut être saisi en cas de défaillance de remboursement.

Spécialiste du financement hypothécaire depuis plus de 20 ans, Cibfinance accompagne les propriétaires dans la recherche de solutions de financement adaptées aux opérations patrimoniales complexes.

En complément de l’accompagnement juridique et fiscal du notaire, nos équipes étudient les possibilités de financement permettant de réaliser une donation, régler des droits de succession ou organiser un partage familial.

Le prêt hypothécaire de trésorerie peut ainsi devenir un outil de financement au service de la transmission du patrimoine, lorsque la valeur immobilière est disponible mais que les liquidités font défaut.

Vous souhaitez financer une donation, une succession ou aider vos enfants sans vendre votre patrimoine immobilier ?

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Rachat de crédits avec un nouveau projet : faut-il attendre une baisse des taux ?

Lorsque les taux augmentent, le premier réflexe peut sembler évident : attendre. Attendre quelques mois. Attendre que les marchés se calment.

Attendre une baisse des taux avant de réaliser son rachat de crédits et de financer son nouveau projet.

Cette stratégie paraît prudente. Mais est-elle réellement la bonne ?

En cette fin d’année 2026, la réponse est loin d’être évidente. Les taux ont augmenté ces derniers mois et plusieurs facteurs économiques, budgétaires et politiques entretiennent désormais l’incertitude.

Rien ne permet aujourd’hui d’affirmer qu’une baisse rapide du coût du crédit se produira en 2027.

Pour un emprunteur qui dispose d’un projet réfléchi, utile et financièrement réalisable, attendre uniquement dans l’espoir d’obtenir un meilleur taux peut donc constituer un pari.

D’autant qu’un rachat de crédits ne sert pas seulement à rechercher un taux.

Il peut permettre de restructurer un budget, de retrouver une mensualité adaptée et, dans certaines situations, de financer simultanément un nouveau projet.

Rachat de crédits : le taux n’est qu’une partie de l’équation

C’est probablement le premier point à rappeler.

Comparer uniquement le taux d’un rachat de crédits avec celui des prêts actuellement détenus n’est pas suffisant. Le regroupement de crédits répond à une logique différente.

L’opération consiste à réunir plusieurs crédits et éventuellement certaines dettes dans un nouveau financement. La durée de remboursement peut être allongée afin d’adapter la nouvelle mensualité aux revenus et aux charges du ménage. Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Mais l’objectif recherché peut être ailleurs : réduire la charge mensuelle, retrouver une marge de manœuvre budgétaire et éventuellement intégrer une trésorerie destinée à financer un nouveau projet.

Travaux dans la maison, achat d’un véhicule, études d’un enfant, amélioration énergétique du logement, dépenses liées à un changement de vie…

Les situations sont nombreuses. Lorsqu’un projet est nécessaire et déjà réfléchi, la vraie question n’est donc pas simplement : « Le taux sera-t-il plus bas dans six mois ? » Il faut plutôt se demander : « Quel serait l’intérêt d’attendre et quel serait le coût de cette attente ? »

Les taux ont remonté ces derniers mois

Le contexte financier a sensiblement évolué. Un indicateur mérite notamment d’être surveillé : le taux de l’emprunt français à 10 ans. L’OAT 10 ans constitue l’un des indicateurs de référence des marchés obligataires français.

Son évolution influence plus largement le coût de financement à long terme. Et sa progression est spectaculaire. Le rendement souverain français à dix ans se situait encore autour de 3,75 % le 12 juin 2026.

Le TEC 10 publié par la Banque de France atteignait 4,90 % au 1er octobre 2026. En quelques mois seulement, l’environnement de taux à long terme s’est donc fortement tendu. Cette évolution ne signifie pas qu’un taux de rachat de crédits évolue mécaniquement et immédiatement dans les mêmes proportions que l’OAT 10 ans.

Les établissements prêteurs disposent de leurs propres conditions de refinancement, politiques commerciales, marges et critères de risque. Mais lorsque le coût de l’argent augmente durablement, les conditions de crédit finissent généralement par en ressentir les effets.

La baisse des taux est-elle vraiment pour bientôt ?

Personne ne peut répondre avec certitude.

Et c’est justement le problème.

Il serait tentant de considérer la hausse actuelle comme temporaire et d’attendre tranquillement son retournement. Mais plusieurs éléments invitent aujourd’hui à davantage de prudence.

Le premier concerne la politique monétaire. En septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point. Son taux de refinancement principal est ainsi passé à 2,65 %.

La BCE justifie notamment sa décision par des tensions inflationnistes persistantes et ne s’engage pas à l’avance sur une trajectoire future de ses taux. Autrement dit, une baisse rapide des taux directeurs n’est aujourd’hui nullement garantie.

La dette française est devenue un sujet pour les marchés

Il existe parallèlement un autre facteur d’incertitude : la situation des finances publiques françaises. À la fin du deuxième trimestre 2026, la dette publique française atteignait 3 595,5 milliards d’euros.

Elle représente désormais 119 % du PIB. En seulement trois mois, elle a encore progressé de près de 60 milliards d’euros. Cette situation commence à peser plus fortement sur la perception de la dette française par les investisseurs.

Début octobre, l’écart entre le rendement des obligations françaises et allemandes à dix ans a atteint des niveaux qui n’avaient plus été observés depuis la crise des dettes souveraines européennes.

Cela signifie très simplement que les investisseurs demandent une rémunération supplémentaire pour détenir de la dette française par rapport à la dette allemande.

Il serait excessif d’affirmer que la France est nécessairement à la veille d’une crise de la dette. Mais il serait tout aussi imprudent d’ignorer les signaux envoyés actuellement par les marchés.

L’élection présidentielle de 2027 ajoute une incertitude supplémentaire

À cela vient désormais s’ajouter le calendrier politique.

L’élection présidentielle de 2027 approche et les marchés vont progressivement intégrer les différents scénarios politiques et budgétaires.

La question des finances publiques devrait logiquement occuper une place importante dans les prochains mois.

• Quelle trajectoire pour le déficit ?
• Comment stabiliser la dette publique ?
• Quelles économies réaliser ?
• Quelle fiscalité ?
• Quelles politiques économiques seront proposées ?

Tous les candidats n’ont pas encore apporté de réponses détaillées à ces questions.

Or les marchés financiers n’aiment généralement pas l’incertitude. Début octobre, l’agence Moody’s a d’ailleurs souligné les difficultés liées à la fragmentation politique française et les incertitudes entourant l’adoption du budget 2027.

Cela ne permet pas de prédire les taux futurs. Mais cela montre pourquoi considérer dès aujourd’hui qu’ils seront nécessairement plus bas dans quelques mois serait hasardeux.

Attendre une baisse des taux, c’est donc faire un pari

Prenons un emprunteur qui envisage un rachat de crédits avec une enveloppe supplémentaire pour réaliser des travaux.

• Son projet est défini.
• Les devis sont établis.
• Son besoin de financement est connu.
• Son budget permet de réaliser l’opération.

Il pourrait naturellement décider d’attendre six mois dans l’espoir d’obtenir un taux inférieur. Mais que sait-il réellement ? Il connaît le taux disponible aujourd’hui.

Il ne connaît pas celui qui lui sera proposé dans six mois. Les taux peuvent baisser. Ils peuvent aussi rester au même niveau.

Ou continuer à augmenter. Attendre uniquement parce que « les taux finiront bien par redescendre » n’est donc pas véritablement une stratégie financière. C’est une anticipation. Et comme toute anticipation, elle peut être juste ou fausse.

Il faut aussi calculer le coût du projet reporté

C’est un aspect souvent oublié. Un projet a parfois une valeur immédiate.

• Des travaux de rénovation énergétique peuvent réduire certaines dépenses.
• Le remplacement d’un véhicule peut devenir nécessaire pour aller travailler.
• Des travaux dans un logement peuvent améliorer immédiatement les conditions de vie d’une famille.

Certains aménagements peuvent également éviter une dégradation du bien.

Reporter le projet de six mois ou un an n’est donc pas toujours neutre. Il faut comparer l’économie hypothétique obtenue grâce à une future baisse des taux avec les conséquences du report du projet. C’est une approche beaucoup plus rationnelle.

Un rachat de crédits avec trésorerie peut permettre de financer le projet immédiatement

Selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur, une opération de regroupement de crédits peut intégrer une somme destinée au financement d’un nouveau projet.

L’opération peut alors répondre simultanément à deux objectifs.

1. Le premier consiste à restructurer les crédits existants afin d’obtenir une mensualité compatible avec le budget du ménage.
2. Le second consiste à intégrer le financement nécessaire au nouveau projet.

Il ne s’agit évidemment pas d’ajouter une trésorerie sans réfléchir à son utilité. La banque étudiera la solvabilité de l’emprunteur, sa situation financière et la cohérence de l’opération.

Selon la nature et le montant du projet, des justificatifs peuvent également être nécessaires. L’objectif reste de construire une opération soutenable dans la durée.

Attention : réduire la mensualité ne signifie pas réduire le coût du crédit

Ce point est essentiel. Lorsqu’un rachat de crédits conduit à allonger la durée de remboursement, la mensualité peut diminuer alors que le coût total du financement augmente.

Il ne faut donc jamais présenter le regroupement de crédits comme une économie automatique.

Ce n’est pas son principe. Son intérêt peut être de réorganiser l’endettement et de dégager une capacité budgétaire adaptée à la situation de l’emprunteur.

Lorsqu’une trésorerie supplémentaire est intégrée, le montant total emprunté augmente également. C’est pourquoi chaque opération doit faire l’objet d’une étude personnalisée.

Alors, faut-il attendre pour réaliser son rachat de crédits ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Si le projet peut facilement être reporté et que la situation financière de l’emprunteur est confortable, attendre peut parfaitement se défendre.

En revanche, lorsqu’un projet est mûrement réfléchi, nécessaire et réalisable aujourd’hui, repousser systématiquement sa réalisation dans l’espoir d’une baisse prochaine des taux mérite réflexion.

Car l’environnement financier actuel ne permet pas de considérer cette baisse comme acquise. L’OAT française à 10 ans a fortement progressé. La BCE vient de relever ses taux.

La dette publique française atteint 119 % du PIB. Les marchés accordent davantage d’importance au risque budgétaire français. Et l’approche de l’élection présidentielle de 2027 ajoute une nouvelle période d’incertitude.

Cela ne signifie pas que les taux vont obligatoirement continuer à augmenter. Cela signifie simplement que personne ne peut garantir aujourd’hui qu’ils vont rapidement baisser.

Un projet réfléchi mérite d’être étudié avec les conditions d’aujourd’hui

Il existe finalement une différence importante entre attendre parce qu’un projet n’est pas suffisamment mûr et attendre uniquement dans l’espoir d’un meilleur taux.

• Dans le premier cas, prendre son temps est souvent une bonne décision.
• Dans le second, il faut mettre des chiffres derrière cette attente.

• • Combien coûterait l’opération aujourd’hui ?
  • Quelle serait la nouvelle mensualité ?
  • Quelle durée serait nécessaire ?
  • Quel serait le coût total du financement ?
  • Quelle somme pourrait être consacrée au nouveau projet ?

Et surtout : l’opération permet-elle de conserver un budget équilibré ? Ce sont ces questions qui doivent guider la décision. Chez Cibfinance, nous étudions les opérations de rachat de crédits avec ou sans financement d’un nouveau projet en fonction de la situation de chaque emprunteur.

L’objectif n’est pas de deviner où seront les taux dans six mois. Il est de déterminer si, avec les conditions disponibles aujourd’hui, l’opération répond réellement au besoin de l’emprunteur et reste cohérente avec sa capacité financière.

Car lorsqu’un projet est utile, réfléchi et finançable, attendre une hypothétique baisse des taux n’est pas toujours la solution la plus judicieuse.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Rachat de soulte après un divorce : comment financer la part de son ex-conjoint ?

Lors d’un divorce ou d’une séparation, la résidence principale devient souvent l’un des sujets les plus délicats à régler.

• Faut-il vendre ?
• L’un des deux peut-il conserver le logement ?
• Comment indemniser celui qui part ?
• Et surtout, que devient le crédit immobilier en cours ?

Lorsque l’un des conjoints souhaite garder le bien, le rachat de soulte constitue une solution courante. Mais une confusion revient souvent : le montant de la soulte n’est pas nécessairement le montant qu’il faudra emprunter.

Entre la part à verser à son ex-conjoint, le capital restant dû du crédit immobilier et les différents frais liés à l’opération, le besoin de financement peut être sensiblement supérieur.

Voici comment comprendre et préparer le financement d’un rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

La soulte correspond à la somme versée par celui qui conserve un bien détenu en commun ou en indivision afin de racheter les droits de l’autre. Prenons un exemple volontairement simple. Un couple possède à parts égales sa résidence principale : Valeur estimée du logement : 500 000 € Capital restant dû du crédit : 200 000 € Valeur nette du bien : 300 000 € Si les droits sont de 50/50, chacun dispose théoriquement de 150 000 € de valeur nette. Si l’un des deux souhaite devenir seul propriétaire, il devra donc, dans cet exemple, verser une soulte de 150 000 € à son ex-conjoint. Mais l’histoire ne s’arrête pas là.

Une soulte de 150 000 € peut nécessiter un financement de 350 000 €

C’est probablement le point le plus important à comprendre avant d’engager l’opération. Notre emprunteur doit trouver 150 000 € pour indemniser son ex-conjoint. Mais il existe toujours un crédit immobilier dont le capital restant dû s’élève à 200 000 €. Si ce prêt doit être soldé pour être remplacé par un nouveau financement souscrit par celui qui conserve la maison, le besoin financier n’est plus de 150 000 €, mais de : 150 000 € de soulte + 200 000 € de crédit à reprendre = 350 000 € Et ce montant est calculé avant les éventuels frais liés à l’opération. Voilà pourquoi, chez Cibfinance, nous considérons qu’un rachat de soulte doit être étudié dans son ensemble. Se focaliser uniquement sur le montant à verser à l’ex-conjoint peut donner une vision incomplète du financement nécessaire.

Divorce et crédit immobilier : deux sujets différents

Autre point souvent mal compris : le divorce ne fait pas disparaître le crédit immobilier. Lorsque les deux membres du couple ont signé le prêt, ils restent engagés vis-à-vis de la banque. La séparation ou le divorce ne met pas automatiquement fin à leur qualité de coemprunteurs. Service Public Cela peut créer une situation paradoxale. L’un des ex-conjoints peut ne plus habiter dans la maison et ne plus en être propriétaire après le partage, tout en restant engagé sur le prêt si sa désolidarisation n’a pas été acceptée par la banque. Il faut donc bien distinguer le partage du bien et le contrat de crédit. Pour libérer définitivement le conjoint qui quitte le logement, différentes solutions peuvent être envisagées : remboursement du prêt existant, demande de désolidarisation auprès de la banque ou mise en place d’un nouveau financement permettant de solder l’ancien crédit.

La banque doit vérifier que celui qui reste peut assumer seul le financement

La difficulté du rachat de soulte apparaît souvent à ce moment-là. Pendant la vie commune, le crédit immobilier était généralement remboursé avec les ressources du couple. Après le divorce, celui qui souhaite conserver le logement doit démontrer qu’il peut supporter seul la nouvelle situation financière. Et il ne suffit pas d’être propriétaire d’une maison qui vaut 500 000 € pour obtenir automatiquement un financement. La banque va notamment s’intéresser aux revenus, aux charges, aux autres crédits, à la composition du foyer après séparation, au montant du nouveau financement et au reste à vivre. L’analyse doit donc porter sur la situation financière qui existera après le divorce et non uniquement sur celle qui existait lorsque le couple avait souscrit son premier crédit.

Comment financer un rachat de soulte ?

Plusieurs solutions peuvent être étudiées selon le dossier. La première consiste à solliciter la banque qui détient déjà le crédit. Elle peut éventuellement accepter de conserver le financement existant en désolidarisant l’autre coemprunteur, sous réserve que celui qui conserve le logement présente une solvabilité suffisante. Une autre possibilité consiste à mettre en place un nouveau crédit permettant de financer la soulte et, lorsque cela est nécessaire, de rembourser le capital restant dû du prêt initial. Il existe également des solutions de financement hypothécaire adaptées à certaines opérations de rachat de soulte. Elles peuvent notamment présenter un intérêt lorsque les montants sont importants ou lorsque le dossier sort du cadre d’un financement immobilier classique. L’hypothèque constitue alors une garantie pour l’établissement prêteur. Elle ne dispense évidemment pas d’une étude de solvabilité. Chaque situation nécessite donc une analyse individuelle.

La valeur du bien joue un rôle essentiel

Reprenons notre maison de 500 000 €. Après versement de la soulte, celui qui reste devient propriétaire de la totalité du bien. Si son financement global atteint 350 000 €, la banque dispose face à elle d’un actif immobilier d’une valeur estimée à 500 000 €. Cette donnée peut être importante dans l’étude d’un financement hypothécaire. Mais attention : la valeur du patrimoine ne suffit pas à rendre un dossier finançable. Une banque prête de l’argent avec l’objectif d’être remboursée normalement par l’emprunteur. La garantie hypothécaire intervient comme une sécurité supplémentaire. Elle n’a pas vocation à remplacer la capacité de remboursement.

Le bon calcul n’est donc pas seulement celui de la soulte

Dans la pratique, la première question du client est souvent : « Combien dois-je verser à mon ex-conjoint ? » Pour le courtier, une seconde question arrive immédiatement : « Une fois la séparation réalisée, comment allez-vous financer durablement la maison ? » C’est là que l’étude prend tout son sens. Il faut connaître la valeur du bien, le capital restant dû, le montant prévisionnel de la soulte, mais également les revenus et les charges de celui qui souhaite conserver le logement. Il faut aussi examiner les autres éléments du partage. Des apports personnels, des créances entre époux ou certaines dépenses supportées par l’un des conjoints peuvent modifier les comptes définitifs. Le calcul de la soulte doit donc être validé avec le notaire lorsque son intervention est nécessaire.

Faire étudier le financement suffisamment tôt

C’est probablement le conseil le plus utile à retenir. Il est préférable de ne pas attendre que toutes les modalités du divorce ou du partage soient définitivement arrêtées pour découvrir que le financement envisagé est difficilement réalisable. Dès que l’un des conjoints exprime la volonté de conserver le logement, une première étude financière peut être réalisée. Quelques documents permettent déjà d’avancer : le titre de propriété, le régime matrimonial, une estimation récente du logement, le décompte du capital restant dû et les principaux justificatifs de revenus et de charges. Cette première analyse permet de confronter un souhait parfaitement compréhensible, conserver sa maison, à sa faisabilité financière.

Le rachat de soulte est avant tout une opération sur mesure

Deux divorces peuvent concerner des logements de même valeur et aboutir à des solutions de financement complètement différentes. L’âge de l’emprunteur, ses revenus, son patrimoine, le montant du crédit restant, la durée envisageable, la valeur du bien et le montant de la soulte changent l’équation. C’est pourquoi le rachat de soulte mérite une étude spécifique. Cibfinance intervient sur des solutions de financement du rachat de soulte, notamment lorsque l’opération nécessite d’étudier un financement hypothécaire adapté à la situation patrimoniale et financière de l’emprunteur. L’objectif n’est pas simplement de trouver les fonds nécessaires pour verser une soulte. Il est de construire un financement cohérent permettant, lorsque la situation le permet, de tourner la page de la séparation tout en conservant son logement.

Rachat de soulte et restructuration financière : une solution pour repartir sereinement

Le divorce marque souvent un nouveau départ.

Pour qu’il s’accompagne d’une stabilité financière durable, il est essentiel de mettre en place une solution de financement adaptée et un accompagnement divorce.

Le rachat de soulte, associé ou non à un regroupement de crédits ou à une restructuration globale de la situation financière, permet dans de nombreux cas :

• de conserver son logement
• de rééquilibrer son budget
• de simplifier ses engagements financiers
• de sécuriser sa situation patrimoniale
• de reconstruire un projet immobilier cohérent

Chaque situation étant unique, une étude personnalisée permet de déterminer la solution la plus adaptée.

Les équipes de Cibfinance pour le rachat de soulte sont dans un accompagnemement divorce des clients à chaque étape afin de construire un financement conforme aux exigences bancaires et adapté à leur nouvelle situation de vie.

Pour étudier votre projet de rachat de soulte ou de restructuration de crédits dans le cadre d’une séparation, vous pouvez déposer une demande sur www.cibfinance.fr afin d’obtenir une analyse personnalisée de votre situation.

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DCC2 et remboursement anticipé crédit à la consommation: un décret  sécurise les honoraires des courtiers en regroupement de crédits

Le décret n° 2026-861 du 12 septembre 2026 pourrait passer inaperçu parmi les nombreux textes accompagnant la réforme du crédit à la consommation. Il traite pourtant d’un sujet essentiel pour les intermédiaires en opérations de banque et, plus particulièrement, pour les professionnels du regroupement de crédits.

À compter du 20 novembre 2026, les règles applicables au remboursement anticipé d’un crédit à la consommation vont évoluer avec l’entrée en application de la transposition de la directive européenne 2023/2225, dite DCC2.

Le nouvel article L. 312-34 du Code de la consommation prévoit qu’en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur bénéficie d’une réduction du coût total du crédit proportionnelle à la durée restant à courir. Il précise surtout que « tous les frais imposés par le prêteur à l’emprunteur » sont pris en compte pour calculer cette réduction.

Cette nouvelle rédaction soulevait une question majeure : qu’en est-il des honoraires payés à un courtier ?

Pour le regroupement de crédits, la réponse était déterminante.

DCC2 : une nouvelle logique pour le remboursement anticipé

La directive européenne 2023/2225 renforce les droits du consommateur lorsqu’il rembourse son crédit avant son terme. Son article 29 consacre le droit à une réduction du coût total du crédit correspondant à la durée résiduelle du contrat.

La France a transposé cette disposition par l’ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025.

Jusqu’au 20 novembre 2026, l’article L. 312-34 prévoit que les « intérêts et frais afférents à la durée résiduelle du contrat de crédit » ne sont pas dus en cas de remboursement anticipé.

À partir du 20 novembre 2026, la rédaction change sensiblement. L’emprunteur aura droit à une réduction du coût total du crédit proportionnelle à la durée restante et tous les frais imposés par le prêteur devront entrer dans le calcul de cette réduction.

Cette évolution concerne naturellement les établissements prêteurs et conduit à réexaminer la place des frais facturés à l’origine du financement, notamment les frais de dossier lorsqu’ils entrent dans le champ défini par le texte.

Les établissements disposent de plusieurs possibilités pour adapter leur tarification. Certains pourraient notamment réduire ou supprimer certains frais initiaux et répercuter davantage leur rémunération dans le taux du crédit. Il s’agit toutefois d’une conséquence économique possible du nouveau cadre, et non d’une obligation prévue par le décret.

Pour les courtiers, la problématique était différente.

Les honoraires du courtier pouvaient-ils être concernés ?

La question était particulièrement sensible.

Un courtier peut percevoir directement de son client des honoraires correspondant à son travail d’intermédiation. Or, sans clarification réglementaire, se posait la question de savoir dans quelles circonstances ces frais pouvaient être considérés comme entrant dans l’assiette de la réduction du coût total du crédit en cas de remboursement anticipé.

Dans le regroupement de crédits, cette incertitude faisait peser un risque économique particulièrement important.

Pourquoi ?

Parce que le modèle économique d’un courtier n’est pas celui d’une banque.

Banque et courtier : deux modèles économiques différents

Un établissement prêteur exerce une activité qui s’inscrit dans la durée du crédit. Une partie essentielle de son modèle économique repose sur les intérêts perçus au cours de la vie du financement, en contrepartie notamment du capital mis à disposition et du risque supporté.

Le courtier fonctionne selon une logique différente.

L’essentiel de son travail est réalisé avant la conclusion et le déblocage du crédit.

Dans une opération de regroupement de crédits, il faut rechercher le client, effectuer la découverte de sa situation, recueillir les pièces, analyser ses revenus et ses charges, reconstituer son endettement, comprendre les causes de son besoin de restructuration, vérifier la faisabilité de l’opération, sélectionner une solution bancaire adaptée, constituer le dossier, répondre aux demandes complémentaires du prêteur et accompagner l’emprunteur jusqu’à l’aboutissement du financement.

Cette prestation peut représenter de nombreuses heures de travail.

Et surtout, son coût n’est pas proportionnel à la durée pendant laquelle le client conservera ensuite son crédit.

Pourquoi les honoraires du courtier sont décorrélés de la durée du prêt

Prenons un crédit accordé sur 15 ans.

Que l’emprunteur conserve ce financement pendant 15 ans ou qu’il le rembourse après 5 ans ne modifie pas le travail qui a été nécessaire au courtier pour obtenir le financement initial.

• La recherche de la solution bancaire a été réalisée.
• L’étude du dossier a été réalisée.
• Le montage a été réalisé.
• L’accompagnement du client jusqu’à l’offre et au financement a été réalisé.

La prestation économique du courtier est donc essentiellement consommée au moment où l’opération est mise en place.

C’est un point fondamental pour comprendre le décret du 12 septembre 2026 : la rémunération d’une prestation d’intermédiation réellement indépendante de la durée du crédit ne répond pas à la même logique économique qu’un coût directement attaché à cette durée.

Un enjeu encore plus important en regroupement de crédits

Cette distinction prend une importance particulière dans le regroupement de crédits.

Le RAC est une activité technique. Les dossiers peuvent associer plusieurs crédits à la consommation, des prêts immobiliers, des dettes diverses et parfois une trésorerie destinée à financer un nouveau projet.

L’analyse doit être globale.

Il faut comprendre la situation passée du ménage, sa situation actuelle et l’équilibre budgétaire recherché après l’opération.

Cette technicité explique que les honoraires d’intermédiation puissent être plus importants que dans certaines opérations de crédit immobilier plus standardisées.

Il existe par ailleurs une autre particularité du marché.

Une partie significative des emprunteurs ayant déjà réalisé un regroupement de crédits peut, plusieurs années plus tard, avoir de nouveau besoin d’une restructuration. Les professionnels parlent parfois de clients de deuxième ou de troisième génération.

Une nouvelle opération entraîne alors le remboursement anticipé de la précédente.

Si le courtier ayant réalisé la première opération avait dû restituer une fraction de ses honoraires plusieurs années après avoir intégralement exécuté sa prestation, la viabilité économique de l’activité aurait été profondément remise en cause.

L’enjeu dépassait donc largement une simple question de facturation.

Le décret n° 2026-861 apporte la clarification attendue

Publié au Journal officiel du 13 septembre 2026, le décret introduit un nouvel article D. 312-15-1 dans le Code de la consommation. Il entrera en vigueur le 20 novembre 2026. Son objet officiel est précisément de « préciser l’assiette de frais restituables à l’emprunteur en cas de remboursement anticipé du prêt ».

Le texte établit qu’un certain nombre de frais versés à un tiers ne sont pas considérés comme des frais imposés par le prêteur pour l’application de la réduction du coût total du crédit.

Quatre conditions doivent être réunies cumulativement.

1. Les frais doivent avoir été convenus entre le tiers et l’emprunteur, sauf lorsque le recours à ce tiers était imposé par le prêteur.
2. Ils doivent avoir été facturés par ce tiers.
3. Ils doivent avoir été payés directement à ce tiers, y compris lorsque le prêteur en fait l’avance.
4. Enfin, ils ne doivent pas dépendre de la durée du contrat de crédit.

Ces quatre conditions constituent désormais le cœur du dispositif.

La première condition est fondamentale pour le courtage

Le premier critère mérite une attention particulière.

Les frais doivent avoir été convenus entre le tiers et l’emprunteur et le recours à ce tiers ne doit pas avoir été imposé par le prêteur.

Cette rédaction correspond à une caractéristique essentielle du courtage.

La relation commerciale relative aux honoraires existe entre le courtier et son client. Le montant ou les modalités de calcul de la rémunération doivent être prévus dans leur relation contractuelle.

L’établissement prêteur n’a pas vocation à fixer les honoraires librement convenus entre le courtier et son client.

Le décret vient donc établir une distinction essentielle entre les frais imposés par le prêteur et la rémunération d’un tiers répondant aux quatre conditions prévues par l’article D. 312-15-1.

Un an de travail pour faire reconnaître la spécificité du regroupement de crédits

Cette clarification est aussi l’aboutissement d’un important travail professionnel.

La commission Regroupement de crédits de l’APIC, présidée par Pascal CHERIN, courtier spécialisé en regroupement de crédits depuis plus de 30 ans, s’est mobilisée sur ce sujet dès 2025.

Une première rencontre avec la Direction générale du Trésor à Bercy s’est tenue en juillet 2025.

L’objectif était de faire comprendre une réalité économique simple mais essentielle : les honoraires du courtier rémunèrent une prestation réalisée lors de la recherche, du montage et de la réalisation du financement. Ils ne constituent pas la rémunération d’une prestation exécutée progressivement pendant toute la durée du prêt.

Plus d’une année d’échanges, de travaux techniques et de réunions aura été nécessaire.

Les banques spécialisées en regroupement de crédits ont participé aux réflexions et aux travaux menés avec l’APIC. La Direction générale du Trésor a pris en considération les particularités de cette activité. L’ASF et la Fédération bancaire française ont également accompagné les travaux ayant conduit à cette clarification réglementaire.

Le résultat est aujourd’hui inscrit dans le Code de la consommation.

Une avancée importante, mais pas un blanc-seing pour les courtiers

Le décret sécurise le principe. Il ne dispense pas les professionnels d’être rigoureux.

C’est même exactement l’inverse.

Les quatre conditions étant cumulatives, les courtiers doivent maintenant vérifier que leurs pratiques contractuelles correspondent précisément au nouveau cadre réglementaire.

Le mandat, les conditions de rémunération, la facture, le circuit de paiement et la définition de la prestation doivent être cohérents.

Une attention particulière devra être portée à la démonstration que les honoraires ne dépendent pas de la durée du contrat de crédit et que le recours au courtier n’a pas été imposé par le prêteur.

La conformité documentaire devient donc un élément essentiel de la sécurisation des honoraires.

Cibfinance : la technicité réglementaire au service de ses partenaires

Pour Cibfinance, cette évolution illustre parfaitement la technicité du métier de courtier grossiste en regroupement de crédits.

Connaître un produit bancaire ne suffit plus.

Il faut comprendre le Code de la consommation, les règles applicables aux IOBSP, les conséquences de la DCC2, les pratiques des établissements prêteurs et les évolutions réglementaires susceptibles d’avoir une incidence directe sur le montage des opérations.

Cette expertise est particulièrement importante dans le regroupement de crédits, où chaque dossier nécessite une lecture à la fois financière, bancaire, réglementaire et commerciale.

Cibfinance accompagne depuis plus de 30 ans les professionnels du crédit dans la recherche et la mise en place de solutions de financement adaptées aux situations de leurs clients.

Le décret n° 2026-861 du 12 septembre 2026 constitue une avancée importante pour la profession.

Mais il rappelle également une réalité : dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, la maîtrise technique n’est plus seulement un avantage. Elle fait partie intégrante du métier.

Et c’est précisément sur cette expertise que Cibfinance entend continuer à accompagner ses partenaires.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Succession entre frère et soeur : attention aux conditions pour être exonéré de droits de succession

Hériter de son frère ou de sa soeur peut entraîner des droits de succession particulièrement élevés. Le Code général des impôts prévoit pourtant une exonération totale dans certaines situations. Mais les conditions sont strictes et leur interprétation vient d’être précisée par la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 12 mars 2025, la Cour rappelle notamment qu’avoir vécu avec son frère ou sa sœur ne suffit pas nécessairement pour bénéficier de l’exonération. Il faut pouvoir démontrer que le logement commun constituait véritablement le domicile principal de l’héritier.

Une distinction juridique qui peut avoir des conséquences financières considérables. En cas de remise en cause de l’exonération, l’héritier peut se retrouver confronté à plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros de droits de succession à financer.

Quels sont les droits de succession entre frère et soeur ?

La fiscalité applicable aux successions entre frères et sœurs est nettement plus lourde que celle applicable aux transmissions en ligne directe.

En dehors des situations permettant une exonération totale, le frère ou la sœur bénéficie d’un abattement de 15 932 euros sur la part reçue.

Au-delà de cet abattement, les droits sont calculés selon deux tranches :

1. 35 % jusqu’à 24 430 euros de part taxable ;
2. 45 % au-delà de 24 430 euros.

Le montant à régler peut donc devenir rapidement important lorsqu’un patrimoine immobilier constitue l’essentiel de la succession.

C’est précisément dans ce type de situation qu’une difficulté apparaît : un héritier peut recevoir un patrimoine important sans disposer pour autant des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession.

Une exonération totale est possible entre frère et sœur

L’article 796-0 ter du Code général des impôts prévoit une exonération totale des droits de mutation par décès au profit d’un frère ou d’une sœur lorsque plusieurs conditions sont réunies.

1. Le bénéficiaire doit tout d’abord être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.
2. Il doit également être âgé de plus de 50 ans au moment de l’ouverture de la succession ou être atteint d’une infirmité le mettant dans l’impossibilité de subvenir par son travail aux nécessités de son existence.
3. Enfin, il doit avoir été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années ayant précédé le décès. Ces conditions sont cumulatives.

C’est cette dernière condition qui vient de faire l’objet d’une clarification particulièrement importante de la Cour de cassation.

Vivre ensemble ne signifie pas nécessairement avoir le même domicile

L’affaire jugée concernait une femme ayant hérité de son frère décédé en 2017.

• Elle revendiquait l’exonération prévue par l’article 796-0 ter du CGI en considérant qu’elle avait vécu auprès de son frère pendant les cinq années précédant son décès.
• L’administration fiscale a contesté l’application de l’exonération, estimant que l’héritière n’apportait pas la preuve suffisante d’un domicile commun.

Le litige est finalement arrivé devant la Cour de cassation.

Dans son arrêt du 12 mars 2025, la chambre commerciale a confirmé une interprétation stricte de la notion de domicile.

Pour bénéficier de l’exonération, il ne suffit pas d’avoir effectivement vécu sous le même toit que le défunt. Il faut avoir fixé son principal établissement au même endroit que celui-ci.

Le domicile principal devient donc déterminant

Cette distinction peut sembler très juridique. Elle est pourtant essentielle.

Une personne peut passer une grande partie de son temps chez son frère ou sa sœur, l’accompagner quotidiennement et même y vivre pendant plusieurs années, tout en conservant officiellement son domicile principal ailleurs.

Dans cette situation, la cohabitation peut être réelle sans que les conditions permettant l’exonération fiscale soient nécessairement réunies.

La Cour de cassation s’appuie notamment sur l’article 102 du Code civil, selon lequel le domicile correspond au lieu du principal établissement de la personne.

Elle considère ainsi qu’au sens de l’article 796-0 ter du CGI, est domicilié avec le défunt le frère ou la sœur qui a fixé son principal établissement au même lieu que celui-ci.

Comment prouver un domicile commun pendant cinq ans ?

Cette décision rappelle l’importance de pouvoir matérialiser le domicile commun.

Dans l’affaire examinée, l’héritière avait notamment produit des attestations et des éléments relatifs à ses consommations d’eau et d’électricité. Ces documents visaient à démontrer qu’elle n’occupait pratiquement plus son propre logement et qu’elle vivait en réalité chez son frère.

Cela n’a pas été jugé suffisant.

• La preuve d’un domicile principal commun doit donc reposer sur un ensemble d’éléments cohérents permettant d’établir que le centre de vie de l’intéressé avait effectivement été transféré.
• Une adresse déclarée auprès de l’administration fiscale, des organismes sociaux ou des banques, la réception du courrier, les documents administratifs ou encore différents justificatifs établis à l’adresse commune peuvent contribuer à établir cette situation.

Il ne s’agit donc pas simplement de prouver une présence physique. Il faut pouvoir démontrer que le logement constituait réellement le principal établissement de la personne concernée.

Une autre condition à surveiller : la situation familiale

La Cour de cassation s’est également prononcée, dans un autre arrêt du 28 mai 2025, sur la situation d’un frère ou d’une sœur lié par un PACS avec un tiers.

La Haute juridiction a considéré qu’une personne pacsée ne pouvait pas bénéficier de l’exonération prévue par l’article 796-0 ter.

Le texte réserve en effet le dispositif au frère ou à la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps. La Cour en a déduit que la personne liée à un tiers par un PACS au moment de l’ouverture de la succession ne répondait pas à cette condition.

Ces décisions montrent donc que l’exonération totale entre frères et sœurs reste un dispositif particulièrement encadré.

Que se passe-t-il lorsque l’exonération est refusée ?

Les conséquences peuvent être considérables.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 mars 2025, le rappel de droits de mutation et les intérêts de retard dépassaient 230 000 euros.

Cette situation met en évidence une difficulté fréquente dans les successions comportant un patrimoine immobilier.

Un héritier peut recevoir une maison ou un appartement d’une valeur importante mais disposer de très peu de liquidités.

Il devient alors propriétaire d’un patrimoine mais doit simultanément trouver les fonds nécessaires au règlement des droits de succession.

Vendre le bien hérité peut être une solution, mais ce n’est pas toujours le souhait de l’héritier. Le logement peut constituer sa résidence principale, un bien familial qu’il souhaite conserver ou simplement un actif qu’il ne veut pas céder dans l’urgence.

Comment financer des droits de succession lorsque le patrimoine est immobilier ?

Lorsque l’héritier dispose d’un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, une solution de financement garantie par un bien immobilier peut, selon sa situation, être étudiée.

Le principe consiste à mobiliser une partie de la valeur du patrimoine immobilier afin d’obtenir les liquidités nécessaires au règlement des droits de succession.

Une garantie hypothécaire peut alors permettre à un établissement prêteur d’envisager un financement dont le montant dépendra notamment de la valeur du bien, de l’encours des éventuels crédits déjà garantis, de la situation financière de l’emprunteur, de son âge, de ses revenus et de sa capacité de remboursement.

Il ne s’agit toutefois jamais d’un financement automatique. Chaque dossier doit faire l’objet d’une analyse spécifique et la solution retenue doit être adaptée à la situation patrimoniale et financière de l’héritier.

L’hypothèque peut éviter une vente précipitée du bien hérité

La problématique est particulièrement importante lorsque les droits doivent être réglés alors que l’essentiel du patrimoine transmis est constitué d’immobilier.

L’héritier peut disposer d’un patrimoine suffisant pour garantir un financement mais ne pas disposer de la trésorerie immédiatement disponible.

Dans certaines situations, un financement hypothécaire peut permettre de transformer une partie de cette valeur immobilière en liquidités sans imposer la vente immédiate du bien.

Cette possibilité peut notamment être étudiée lorsque l’objectif est de conserver un bien familial, une résidence ou un patrimoine immobilier destiné à être détenu sur le long terme.

Elle peut également permettre d’éviter de vendre dans l’urgence uniquement pour répondre à une contrainte de trésorerie liée à la succession.

Anticiper la succession et son financement

Les décisions de la Cour de cassation rappellent un point essentiel : en matière de succession entre frères et sœurs, il ne faut jamais considérer l’exonération fiscale comme acquise avant d’avoir vérifié précisément l’ensemble des conditions légales.

L’âge, la situation matrimoniale et surtout la réalité juridique du domicile commun pendant les cinq années précédant le décès doivent être examinés.

Lorsque l’exonération n’est pas applicable ou lorsqu’elle est remise en cause, la question du financement des droits de succession peut devenir centrale.

Avant d’envisager la vente d’un bien immobilier pour obtenir les liquidités nécessaires, il peut être pertinent d’étudier les solutions de financement susceptibles de s’appuyer sur la valeur du patrimoine immobilier.

Cibfinance accompagne les courtiers et intermédiaires en crédit dans l’étude de solutions de financement complexes, notamment lorsque la détention d’un patrimoine immobilier permet d’envisager une solution hypothécaire adaptée à un besoin de trésorerie.

Dans une succession, être propriétaire d’un patrimoine important ne signifie pas nécessairement disposer immédiatement des liquidités nécessaires. C’est précisément dans cette situation que l’étude d’un financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

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Rachat de crédits pour financer un projet : les taux repartent à la hausse, n’attendez pas trop !

Travaux, agrandissement de la maison, changement de voiture, aménagement extérieur, aide à un enfant ou simplement besoin d’une trésorerie supplémentaire : de nombreux ménages ont des projets qu’ils reportent dans l’attente d’un contexte financier plus favorable.

Mais attendre est-il encore la bonne stratégie ?

En septembre 2026, plusieurs signaux montrent au contraire que le coût du crédit pourrait rester sous pression dans les prochains mois.

Dans ce contexte, les propriétaires qui disposent déjà de plusieurs crédits peuvent avoir intérêt à étudier dès maintenant une solution de rachat de crédits intégrant le financement de leur nouveau projet.

L’objectif n’est alors pas seulement de regrouper les crédits existants. Il peut également être de dégager une enveloppe de trésorerie permettant de financer un nouveau besoin tout en conservant une mensualité adaptée au budget du ménage.

Les taux de marché repartent à la hausse

Depuis plusieurs semaines, les marchés obligataires connaissent de nouvelles tensions.

L’un des indicateurs à surveiller en France est le rendement des Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans, communément appelé OAT 10 ans.

Pourquoi cet indicateur est-il important ?

Parce qu’il constitue l’une des références du marché pour les financements à long terme. Lorsque les rendements obligataires progressent durablement, les conditions auxquelles les établissements financiers se refinancent et couvrent leurs risques peuvent également se tendre.

Début septembre 2026, l’OAT française à 10 ans a ainsi franchi la barre des 4 %, retrouvant des niveaux qui n’avaient plus été observés depuis de nombreuses années.

Cette hausse commence à se retrouver dans les barèmes bancaires.

Les premières grilles de septembre montrent ainsi des augmentations de taux de crédit immobilier généralement comprises entre 0,10 et 0,20 point selon les établissements.

Cela ne signifie évidemment pas que tous les taux de crédit vont automatiquement augmenter dans les mêmes proportions.

Mais la tendance mérite d’être prise en considération lorsqu’un projet est déjà défini.

Attendre une baisse des taux : un pari qui n’est pas sans risque

Depuis plusieurs mois, certains emprunteurs retardent leurs projets dans l’espoir de bénéficier prochainement de meilleures conditions de financement.

Cette stratégie pouvait se comprendre lorsque les marchés anticipaient une détente durable des taux.

La situation est aujourd’hui moins évidente.

Les marchés obligataires sont confrontés à plusieurs facteurs de tension : besoins importants de financement des États, déficits publics, évolution de l’inflation, contexte géopolitique et incertitudes sur les politiques monétaires.

Personne ne peut prévoir avec certitude l’évolution des taux dans les prochains mois.

Une chose est cependant certaine : lorsqu’un ménage possède aujourd’hui un projet concret et dispose de la capacité financière nécessaire pour le réaliser, attendre uniquement dans l’espoir d’obtenir un taux inférieur constitue également une décision financière.

Et cette décision comporte un risque : devoir finalement financer le même projet plus tard, à des conditions moins favorables.

Le rachat de crédits ne sert pas uniquement à réduire ses mensualités

C’est probablement l’une des idées reçues les plus fréquentes concernant le regroupement de crédits.

Le rachat de crédits est souvent associé aux ménages qui souhaitent réduire leur taux d’endettement ou retrouver davantage de pouvoir d’achat mensuel.

C’est effectivement l’une de ses fonctions.

Mais ce n’est pas la seule.

Un regroupement de crédits peut également permettre d’intégrer une trésorerie destinée à financer un nouveau projet.

L’établissement financier reprend alors tout ou partie des crédits existants et met en place un nouveau financement.

Selon la situation de l’emprunteur, la nature de ses crédits, son patrimoine et le projet envisagé, une enveloppe supplémentaire peut être intégrée à l’opération.

Le ménage peut ainsi restructurer ses engagements existants tout en finançant son nouveau projet.

Quels projets peuvent être financés grâce à un rachat de crédits ?

Les besoins sont très différents d’un ménage à l’autre.

Un propriétaire peut par exemple souhaiter réaliser 40 000 euros de travaux dans sa résidence principale alors qu’il rembourse déjà son crédit immobilier, un prêt automobile et plusieurs crédits à la consommation.

Un autre souhaite agrandir sa maison plutôt que déménager.

Un ménage peut également avoir besoin de remplacer une voiture, d’installer une piscine, de refaire une toiture ou de financer différents travaux d’amélioration de son logement.

D’autres besoins peuvent nécessiter une trésorerie plus libre : accompagner financièrement un enfant, faire face à une dépense importante ou disposer d’une enveloppe destinée à plusieurs projets.

Dans toutes ces situations, la question ne doit pas uniquement être : « Quel nouveau crédit pouvons-nous souscrire ? »

Il peut être plus pertinent d’analyser l’ensemble de l’endettement existant.

Financer des travaux grâce au regroupement de crédits

Les travaux représentent justement l’un des besoins pour lesquels le rachat de crédits peut présenter un intérêt particulier.

Imaginons un ménage propriétaire d’une maison depuis plusieurs années.

Il souhaite réaliser une extension, rénover son logement ou engager d’importants travaux énergétiques.

Il rembourse cependant encore son prêt immobilier et différents crédits.

Ajouter simplement un nouveau prêt travaux peut augmenter fortement ses charges mensuelles et son taux d’endettement.

Une autre approche consiste à étudier simultanément les crédits existants et le nouveau besoin.

Le regroupement de crédits peut alors permettre de restructurer les encours et d’intégrer le montant nécessaire aux travaux dans le nouveau financement.

Lorsque la situation patrimoniale le permet, une solution avec garantie hypothécaire peut également être envisagée pour des projets plus importants.

Un rachat de crédits pour changer de voiture

L’achat d’un véhicule représente également un budget de plus en plus important pour les ménages.

Lorsqu’un foyer rembourse déjà plusieurs crédits, souscrire un nouveau financement automobile peut sensiblement augmenter la mensualité globale.

Le regroupement de crédits peut constituer une autre possibilité.

Le financement nécessaire à l’achat du véhicule peut, sous certaines conditions, être intégré dans l’opération de rachat de crédits.

Le ménage ne raisonne alors plus crédit par crédit, mais sur son budget global.

Cette approche peut être particulièrement intéressante lorsque plusieurs financements arrivent à des échéances différentes et pèsent déjà sur les charges mensuelles.

Propriétaires : la valeur du patrimoine immobilier peut ouvrir d’autres possibilités

Pour les propriétaires, l’analyse peut aller encore plus loin.

La valeur du bien immobilier et le capital restant dû sur le crédit immobilier permettent d’évaluer la marge patrimoniale éventuellement disponible.

Dans certaines situations, le recours à une garantie hypothécaire permet d’envisager des montants de financement plus importants et des durées adaptées à l’opération.

Il devient alors possible d’étudier simultanément le remboursement de crédits existants et le financement d’un projet significatif.

C’est notamment le cas pour des travaux importants, l’agrandissement d’une résidence principale ou certains besoins de trésorerie.

Chaque opération reste naturellement soumise à l’étude et à l’acceptation de l’établissement prêteur.

Pourquoi étudier son projet maintenant ?

Il ne s’agit pas d’affirmer que les taux vont nécessairement augmenter chaque mois.

Les marchés financiers peuvent évoluer rapidement et une détente reste toujours possible.

En revanche, les signaux observés en septembre 2026 ne plaident plus clairement en faveur d’une baisse prochaine et généralisée du coût du crédit.

L’OAT française à 10 ans a franchi des niveaux particulièrement élevés et les banques ont commencé à ajuster certains de leurs barèmes.

Pour un ménage qui envisage depuis plusieurs mois des travaux, un agrandissement, le remplacement de son véhicule ou un autre projet important, attendre six mois ou un an uniquement pour espérer obtenir de meilleures conditions n’est donc pas nécessairement la meilleure stratégie.

Le bon raisonnement consiste plutôt à vérifier dès maintenant si le projet est finançable.

Le taux n’est pas le seul élément à regarder

Un rachat de crédits ne doit toutefois jamais être décidé uniquement parce que les taux risquent d’augmenter.

L’opération doit être étudiée dans sa globalité.

Il faut notamment prendre en considération le montant des crédits restant à rembourser, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, les frais liés à l’opération, le coût de l’assurance, les frais de garantie lorsqu’une hypothèque est nécessaire, la durée du nouveau financement et son coût total.

La réduction de la mensualité est généralement obtenue grâce à un allongement de la durée de remboursement.

Cet allongement peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Le regroupement de crédits doit donc être considéré comme un outil permettant de réorganiser un budget et éventuellement de financer un nouveau projet, et non comme une solution permettant systématiquement de réaliser une économie.

Faire étudier son projet avant de prendre une décision

Chez Cibfinance, nous travaillons avec des professionnels du crédit et des établissements spécialisés dans le regroupement de crédits et les financements avec ou sans garantie hypothécaire.

L’objectif est d’étudier la situation dans son ensemble : crédits en cours, mensualités, revenus, charges, patrimoine immobilier, âge des emprunteurs, projet et montant de trésorerie recherché.

Cette analyse permet de déterminer si une restructuration est envisageable et quelle solution peut être adaptée à la situation du ménage.

Car dans le contexte actuel, la véritable question n’est peut-être plus seulement :

« Dois-je attendre que les taux baissent ? »

Elle pourrait plutôt être :

« Mon projet est-il finançable aujourd’hui dans de bonnes conditions ? »

Si vous avez un projet de travaux, d’agrandissement, de changement de véhicule ou un besoin de trésorerie, le moment est peut-être venu de le faire étudier.

Attendre une baisse hypothétique des taux peut parfois être une stratégie.

Mais lorsque les taux obligataires progressent et que les banques commencent à relever leurs barèmes, attendre devient aussi un pari.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Emprunter après 70 ans : quelles solutions de financement pour les seniors ?

Peut-on encore emprunter après 70 ans ? La réponse est oui. L’âge peut réduire le nombre de solutions disponibles et rendre l’accès au crédit plus complexe, mais il ne constitue pas à lui seul une impossibilité d’emprunter.

À 70, 75 ou même 80 ans, les besoins de financement continuent d’exister. Un senior peut souhaiter acheter une nouvelle résidence principale, acquérir une résidence secondaire, réaliser des travaux, adapter son logement à la perte d’autonomie, aider ses enfants, financer une donation, disposer d’une trésorerie ou encore regrouper ses crédits pour réduire ses mensualités et financer un nouveau projet.

La principale différence avec un emprunteur plus jeune réside dans la manière dont le dossier est étudié. Les revenus restent naturellement importants, mais l’âge en fin de prêt, le patrimoine détenu, la valeur des biens immobiliers, l’assurance emprunteur et la nature du projet prennent une place déterminante.

Peut-on obtenir un crédit après 70 ans ?

Il n’existe pas d’interdiction générale empêchant une personne de plus de 70 ans de souscrire un crédit.

En revanche, chaque établissement financier détermine ses propres critères d’acceptation. L’âge de l’emprunteur au moment de la demande est pris en considération, mais c’est souvent son âge à la fin du financement qui devient déterminant.

Une personne âgée de 72 ans souhaitant emprunter sur 10 ans ne présente évidemment pas la même situation qu’une personne du même âge souhaitant emprunter sur 20 ou 25 ans.

Les établissements vont notamment analyser :

• le montant des pensions de retraite et des autres revenus ;

• les charges du foyer ;

• les crédits déjà en cours ;

• la capacité de remboursement ;

• la durée du financement ;

• la nature du projet ;

• le patrimoine financier et immobilier ;

• la valeur du bien éventuellement proposé en garantie ;

• le coût et la possibilité de souscrire une assurance emprunteur.

Pour certains financements spécialisés, le patrimoine immobilier peut devenir un élément essentiel de l’analyse.

Pourquoi est-il plus difficile d’emprunter après 70 ans ?

La première difficulté provient naturellement de la durée du financement.

Plus l’emprunteur avance en âge, plus la durée possible du crédit peut se réduire. Or une durée plus courte entraîne généralement une mensualité plus importante.

La deuxième difficulté concerne l’assurance emprunteur.

Son coût augmente généralement avec l’âge et peut devenir une composante importante du coût global du financement. Certaines garanties deviennent également plus difficiles à obtenir au-delà d’un certain âge.

Selon le type de financement et l’établissement prêteur, l’assurance peut toutefois ne pas être systématiquement exigée. L’absence d’assurance doit alors être appréciée avec attention puisqu’elle modifie la protection de l’emprunteur et de ses héritiers.

Enfin, les banques traditionnelles ne disposent pas toujours de solutions adaptées aux emprunteurs âgés. Il peut alors être nécessaire de rechercher des établissements spécialisés dans le financement des seniors ou dans le crédit hypothécaire.

Le patrimoine immobilier : un véritable levier après 70 ans

De nombreux seniors présentent une situation particulière : leurs revenus ont diminué lors du passage à la retraite alors que leur patrimoine s’est constitué progressivement au cours de leur vie.

Ils peuvent ainsi disposer d’une pension de retraite relativement modeste tout en étant propriétaires d’une résidence principale dont le crédit est totalement remboursé, d’une résidence secondaire ou de plusieurs biens immobiliers.

Ce patrimoine peut, dans certaines situations, être utilisé comme garantie pour obtenir un financement.

L’hypothèque permet alors de sécuriser l’établissement prêteur en prenant une garantie sur un bien immobilier.

Cette approche ouvre différentes possibilités selon l’âge de l’emprunteur, ses revenus, la valeur de son patrimoine et son projet.

Le prêt hypothécaire amortissable après 70 ans

Le crédit hypothécaire amortissable fonctionne selon un principe relativement classique.

L’établissement prêteur accorde un financement garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Celui-ci rembourse ensuite chaque mois une échéance comprenant une partie du capital et des intérêts.

Cette solution peut notamment être étudiée pour obtenir une trésorerie importante, réaliser des travaux ou financer certains projets patrimoniaux.

La valeur du bien immobilier constitue alors un élément important du dossier, mais elle ne remplace pas l’analyse de la capacité de remboursement.

L’établissement vérifie donc également que les mensualités restent compatibles avec les revenus et les charges de l’emprunteur.

Acheter un bien immobilier après 70 ans

Changer de logement au moment de la retraite est devenu une situation relativement fréquente.

Certains seniors souhaitent quitter une grande maison devenue difficile à entretenir pour acquérir un appartement. D’autres veulent se rapprocher de leurs enfants ou changer de région.

Il peut également s’agir de l’acquisition d’une résidence secondaire.

Le financement peut être réalisé par un crédit immobilier classique lorsque la situation de l’emprunteur le permet.

Lorsque celui-ci possède déjà un patrimoine immobilier, d’autres montages peuvent également être étudiés.

Il est donc important de ne pas raisonner uniquement à partir de l’âge de l’emprunteur, mais d’étudier l’ensemble de son patrimoine et l’opération envisagée.

Le prêt relais pour les seniors

Un senior peut également souhaiter acheter son nouveau logement avant d’avoir vendu son habitation actuelle.

Le prêt relais permet précisément de répondre à cette problématique.

Une partie de la valeur du bien mis en vente est mobilisée temporairement pour financer la nouvelle acquisition. Le relais est ensuite remboursé lors de la vente de l’ancien logement.

Des solutions spécifiques peuvent être recherchées pour les seniors lorsque les critères des banques traditionnelles ne permettent pas de réaliser l’opération.

Cette stratégie peut notamment éviter de devoir vendre son logement dans l’urgence avant de pouvoir acheter le suivant.

Le prêt in fine pour certaines situations patrimoniales

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine ne prévoit pas l’amortissement progressif du capital selon le même mécanisme.

Pendant la durée prévue au contrat, l’emprunteur règle les intérêts selon les modalités convenues. Le capital est remboursé à l’échéance.

Ce type de financement nécessite donc d’identifier dès l’origine la manière dont le capital pourra être remboursé.

Il peut correspondre à certaines situations patrimoniales spécifiques, mais nécessite une étude particulièrement attentive du patrimoine et de la stratégie de remboursement.

Le rachat de crédits après 70 ans pour réduire ses mensualités

Le regroupement ou rachat de crédits constitue une autre solution particulièrement intéressante à étudier pour les seniors.

Au moment du passage à la retraite, les revenus diminuent généralement alors que les mensualités des crédits contractés quelques années auparavant restent identiques.

Un ménage peut par exemple continuer à rembourser un crédit immobilier, un prêt automobile, un prêt personnel ou différents crédits à la consommation.

Le regroupement de crédits consiste à réunir tout ou partie de ces financements dans une nouvelle opération.

L’objectif peut être de réduire le montant des mensualités en adaptant la durée de remboursement à la nouvelle situation financière du foyer.

Attention toutefois : une diminution de mensualité obtenue par un allongement de la durée peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être analysée dans son ensemble et pas uniquement au regard de la nouvelle mensualité.

Rachat de crédits senior : il est également possible de financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits ne sert pas uniquement à réorganiser un budget.

Selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur, une trésorerie supplémentaire peut être intégrée à l’opération.

Prenons l’exemple d’un couple de retraités qui rembourse encore plusieurs crédits et souhaite réaliser 40 000 euros de travaux dans sa résidence principale.

Une première solution consisterait à ajouter un nouveau crédit aux financements existants. Mais cette nouvelle mensualité pourrait déséquilibrer le budget.

Une autre possibilité consiste à étudier simultanément le regroupement des crédits existants et le financement des travaux.

Une seule opération peut alors permettre de restructurer l’endettement existant et de financer le nouveau projet.

Cette trésorerie peut, selon les possibilités offertes par l’établissement prêteur, répondre à différents besoins : travaux, aménagement du logement, achat d’un véhicule, aide familiale ou autre besoin de trésorerie.

Lorsque l’emprunteur est propriétaire, le regroupement de crédits peut également être garanti par une hypothèque.

Cette possibilité peut permettre d’étudier des montants ou des durées différents de ceux d’un regroupement de crédits sans garantie.

Le prêt viager hypothécaire après 70 ans

Le prêt viager hypothécaire répond à une logique totalement différente.

Il s’adresse aux propriétaires souhaitant mobiliser une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier.

Dans son fonctionnement classique, aucune mensualité de remboursement du capital ou des intérêts n’est exigée pendant la durée de vie du prêt. Les intérêts sont capitalisés.

Le remboursement intervient notamment au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien si celle-ci intervient auparavant.

L’un de ses intérêts réside donc dans l’absence de mensualité dans sa forme classique.

La capacité de remboursement mensuelle n’est ainsi pas analysée de la même manière que pour un crédit amortissable.

Le prêt viager hypothécaire peut notamment permettre de disposer d’une trésorerie pour améliorer son niveau de vie, réaliser certains travaux, aider ses proches ou financer différents projets autorisés.

Cette solution présente néanmoins un coût qu’il est indispensable de mesurer. Les intérêts se capitalisent et viennent progressivement augmenter le montant de la dette.

Elle doit donc être étudiée en tenant compte de la situation patrimoniale de l’emprunteur et de ses objectifs de transmission.

Crédit amortissable, rachat de crédits ou prêt viager hypothécaire : comment choisir ?

Il n’existe pas une solution unique pour financer les projets d’une personne de plus de 70 ans.

Un senior disposant de revenus confortables et souhaitant financer un projet peut privilégier un crédit amortissable.

Une personne possédant plusieurs crédits et souhaitant réduire ses mensualités peut avoir intérêt à étudier un regroupement de crédits.

Si cette personne souhaite également financer un projet, une enveloppe de trésorerie peut éventuellement être intégrée au regroupement.

Un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier important mais de revenus ne permettant pas de supporter une nouvelle mensualité peut, quant à lui, étudier la possibilité d’un prêt viager hypothécaire.

Enfin, un propriétaire souhaitant acheter un nouveau logement avant de vendre le précédent pourra plutôt rechercher une solution de prêt relais adaptée aux seniors.

La bonne solution dépend donc moins de l’âge pris isolément que de la combinaison entre le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Il n’existe pas d’âge maximum légal unique pour emprunter.

Les limites sont principalement déterminées par les politiques de risque des établissements prêteurs et, lorsqu’elle est nécessaire, par les conditions de l’assurance emprunteur.

L’âge en fin de financement constitue souvent un critère essentiel.

Il est donc possible qu’un établissement refuse une opération alors qu’un autre organisme, disposant de solutions spécialisées pour les seniors, puisse l’étudier.

C’est précisément pour cette raison que l’accès à plusieurs établissements et à plusieurs types de financements prend davantage d’importance avec l’âge.

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé dans le financement des seniors ?

Après 70 ans, la question n’est généralement plus simplement : « Quel est le meilleur taux ? »

La première question consiste à déterminer quel montage est réellement réalisable.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits avec ou sans garantie hypothécaire, financement avec trésorerie, prêt relais senior, prêt in fine ou prêt viager hypothécaire répondent à des logiques différentes.

Cibfinance travaille avec plusieurs établissements bancaires et financiers et dispose notamment de solutions destinées aux propriétaires et aux seniors.

L’étude consiste à analyser le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine afin d’identifier les solutions susceptibles de correspondre à la situation de l’emprunteur.

Après 70 ans, un projet de financement mérite donc d’être étudié

Avoir plus de 70 ans ne signifie pas automatiquement qu’il est trop tard pour emprunter.

Les solutions deviennent simplement plus spécifiques.

Pour certains emprunteurs, le crédit amortissable restera la solution la plus adaptée. Pour d’autres, le patrimoine immobilier pourra être utilisé comme garantie.

Le regroupement de crédits peut également permettre de réorganiser les financements existants et, lorsque le dossier le permet, d’intégrer une trésorerie destinée à un nouveau projet.

Enfin, le prêt viager hypothécaire offre une approche différente pour les propriétaires souhaitant transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités sans supporter de mensualités dans son fonctionnement classique.

Avant d’abandonner un projet en raison de son âge, il peut donc être utile de faire étudier précisément sa situation.

C’est l’analyse combinée de l’âge, des revenus, des charges, du patrimoine et du projet qui permettra de déterminer les solutions réellement envisageables.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

8 % des Français ont un rachat de crédits : que révèle ce chiffre ?

8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, selon l’Observatoire du regroupement de crédits réalisé par Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar.

Autrement dit, près d’un Français sur douze serait aujourd’hui détenteur d’un regroupement de crédits.

Un chiffre qui mérite que l’on s’y attarde.

Car le rachat de crédits reste encore souvent présenté comme un produit de niche, principalement destiné aux ménages confrontés à un endettement important.

La réalité est devenue beaucoup plus large.

Le rachat de crédits s’est progressivement installé dans le paysage financier des Français et ses usages évoluent. Réduction des mensualités, réorganisation du budget, protection du pouvoir d’achat ou financement d’un nouveau projet : les motivations sont désormais multiples.

Que nous apprend alors ce chiffre de 8 % sur le rapport des Français au crédit ?

Le regroupement de crédits concerne désormais une part significative des Français

8 % peut sembler relativement faible.

Mais rapporté à l’ensemble de la population, ce taux montre au contraire que le regroupement de crédits est loin d’être un financement marginal.

Il faut surtout distinguer la détention actuelle d’un regroupement de crédits du nombre de personnes qui ont pu utiliser cette solution au cours de leur vie.

Un rachat de crédits est généralement souscrit pour plusieurs années. Les détenteurs actuels ne représentent donc qu’une photographie du marché à un instant donné.

Au fil des années, la proportion de ménages ayant eu recours à cette solution est nécessairement plus importante.

Le chiffre publié par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar permet ainsi de mesurer l’importance prise par cette forme de financement dans le budget des ménages français.

Pourquoi autant de Français ont-ils recours au rachat de crédits ?

La réponse tient notamment à l’évolution des modes de financement.

Au cours d’une vie, un ménage peut successivement souscrire plusieurs crédits : un prêt automobile peut être suivi d’un financement pour des travaux, d’un crédit destiné à l’équipement du logement ou encore d’un prêt immobilier.

À cela peuvent s’ajouter différentes formes de financement ou de paiement fractionné.

Pris individuellement, chacun de ces engagements peut parfaitement être compatible avec le budget du ménage.

Mais leur accumulation entraîne progressivement une multiplication des mensualités.

C’est précisément à ce moment que le regroupement de crédits peut trouver son utilité.

Son principe consiste à restructurer tout ou partie des financements existants pour les remplacer par un nouveau crédit dont la durée et la mensualité sont adaptées à la situation de l’emprunteur.

La diminution de la mensualité est généralement obtenue par un allongement de la durée de remboursement et peut donc entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Mais l’objectif recherché par les emprunteurs ne se résume plus nécessairement à faire face à une situation financière difficile.

Regroupement de crédits ne signifie pas surendettement

C’est probablement l’un des principaux enseignements à tirer de l’évolution du marché.

Il existe encore une confusion entre regroupement de crédits et surendettement.

Les deux situations sont pourtant très différentes.

• Le rachat de crédits est une opération de financement qui suppose que la situation de l’emprunteur puisse répondre aux critères d’acceptation d’un établissement prêteur.
• Le surendettement correspond, quant à lui, à une situation dans laquelle une personne ne parvient plus à faire face à l’ensemble de ses dettes exigibles ou à échoir.

Assimiler systématiquement les détenteurs d’un regroupement de crédits à des personnes surendettées donne donc une vision très réductrice du marché.

L’expérience de Cibfinance et de ses courtiers partenaires montre d’ailleurs une évolution intéressante des profils.

Les dossiers caractérisés par des niveaux d’endettement extrêmement élevés ne constituent plus nécessairement le profil type du candidat au regroupement de crédits.

De nombreux emprunteurs décident désormais d’agir beaucoup plus tôt.

Des Français qui restructurent leur budget avant d’être en difficulté

Cette évolution est particulièrement importante.

Pendant longtemps, le rachat de crédits pouvait être envisagé lorsque l’accumulation des mensualités avait déjà fortement dégradé le budget.

L’intervention était essentiellement corrective.

Une autre logique se développe aujourd’hui : l’anticipation.

Un ménage peut parfaitement honorer l’ensemble de ses échéances tout en constatant que la part de ses revenus consacrée chaque mois aux crédits devient trop importante.

Il peut alors décider de réorganiser ses financements avant que la situation ne devienne problématique.

L’objectif est simple : retrouver davantage de souplesse budgétaire et protéger son reste à vivre.

Le rachat de crédits devient dans ce cas un outil préventif. On n’attend plus nécessairement d’avoir un problème pour restructurer ses crédits.

Préserver son pouvoir d’achat

Cette dimension préventive prend également tout son sens lorsqu’on raisonne en pouvoir d’achat.

• Une mensualité de crédit reste fixe alors que les autres dépenses du ménage peuvent évoluer.
• Logement, alimentation, énergie, assurances, transports ou dépenses liées aux enfants : l’équilibre d’un budget peut changer sans que les revenus du foyer diminuent.
• Un ménage peut ainsi parfaitement continuer à payer ses crédits tout en constatant que son reste à vivre se réduit progressivement.

Le rachat de crédits peut alors être étudié comme l’un des moyens permettant de redonner de la souplesse au budget.

L’objectif n’est plus de traiter une situation d’urgence. Il est d’éviter qu’elle n’apparaisse.

Le rachat de crédits peut également préparer un nouveau projet

L’autre transformation importante concerne le financement de nouveaux projets.

Un ménage qui rembourse déjà plusieurs crédits et souhaite financer des travaux, changer de véhicule ou réaliser un autre projet dispose généralement de deux possibilités.

• La première consiste à conserver tous les financements existants et à ajouter un nouveau crédit.
• La seconde consiste à examiner l’ensemble de l’endettement avant de financer le projet.

C’est là que le rachat de crédits prend une nouvelle dimension.

Lorsque la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur le permettent, une enveloppe destinée au financement du nouveau projet peut être intégrée à l’opération.

L’objectif n’est alors plus seulement de réduire les mensualités existantes.

Il consiste à retrouver une capacité mensuelle permettant de financer un nouveau besoin sans additionner mécaniquement une nouvelle mensualité à toutes celles qui existent déjà.

Cette approche contribue également à expliquer pourquoi le regroupement de crédits touche aujourd’hui une population plus large.

Plusieurs profils derrière un même produit

Derrière les 8 % de détenteurs se cachent donc des situations très différentes.

Il peut s’agir d’un ménage qui souhaite retrouver un reste à vivre plus confortable.

• D’un propriétaire qui veut financer des travaux.
• D’un emprunteur qui préfère restructurer plusieurs crédits avant de financer l’achat d’un nouveau véhicule.
• D’une personne qui anticipe une future baisse de revenus, notamment à l’approche de la retraite.
• Ou encore d’un ménage qui souhaite simplement simplifier la gestion de plusieurs échéances mensuelles.

Parler du « client du rachat de crédits » au singulier devient donc de moins en moins pertinent.

Le marché du regroupement de crédits accompagne l’évolution du crédit en France

Le développement du regroupement de crédits doit également être replacé dans un marché du crédit à la consommation très important.

Selon la Banque de France, les encours de crédits à la consommation des particuliers représentent plus de 200 milliards d’euros.

Des millions de ménages français utilisent donc le crédit pour financer leurs équipements et leurs projets.

Dans un tel environnement, il est logique qu’un marché de la restructuration des financements se soit développé parallèlement.

Plus le nombre de financements détenus au cours de la vie augmente, plus la question de leur organisation peut se poser.

Le rachat de crédits constitue l’une des réponses possibles à cette problématique.

Un marché qui se professionnalise

Le chiffre de 8 % montre également l’importance de l’accompagnement.

Une opération de rachat de crédits ne doit pas se limiter à rechercher la mensualité la plus basse possible.

Il faut comprendre l’objectif réel de l’emprunteur.

• Cherche-t-il à diminuer son taux d’effort ?
• À préserver son pouvoir d’achat ?
• À financer un nouveau projet ?
• À anticiper une baisse future de revenus ?
• À simplifier son budget ?

Selon la réponse, la solution proposée peut être différente.

Certains crédits peuvent être regroupés tandis que d’autres peuvent éventuellement être conservés.

La durée du nouveau financement doit également être mise en perspective avec la diminution recherchée de la mensualité et le coût total de l’opération.

C’est précisément sur cette analyse globale que le rôle du courtier prend toute son importance.

8 % des Français : le signe d’un changement de perception ?

Le chiffre publié par l’Observatoire Sygma BNP Paribas Personal Finance avec Kantar mérite finalement d’être regardé au-delà de sa seule dimension statistique.

Si 8 % des Français détiennent aujourd’hui un regroupement de crédits, c’est aussi parce que cette solution répond désormais à des besoins beaucoup plus diversifiés.

Le regroupement de crédits reste naturellement une solution permettant de réduire le poids mensuel des remboursements lorsque celui-ci devient trop important.

Mais il est aussi devenu un outil d’anticipation.

• Un moyen de protéger son pouvoir d’achat.
• Une possibilité de réorganiser plusieurs financements.
• Et, de plus en plus souvent, une solution permettant de retrouver une capacité mensuelle pour financer un nouveau projet.

Le marché du rachat de crédits évolue donc avec les comportements financiers des Français.

Chez Cibfinance, nous observons cette transformation dans les dossiers transmis par nos courtiers partenaires : le regroupement de crédits intervient de moins en moins uniquement lorsque l’endettement est devenu problématique.

Il intervient également en amont.

C’est peut-être finalement ce que révèle le mieux le chiffre des 8 % : le regroupement de crédits est progressivement passé d’un financement perçu comme essentiellement curatif à un véritable outil de gestion et d’anticipation du budget des ménages.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Indivision : la réforme 2026 va-t-elle enfin débloquer les successions immobilières ?

Chaque année, des milliers de biens immobiliers restent bloqués pendant des années à la suite d’une succession.

Non pas parce que les héritiers ne souhaitent pas vendre, mais parce qu’un seul d’entre eux s’y oppose.

Le résultat est souvent le même : un logement vacant, des charges qui continuent de s’accumuler, des travaux qui sont reportés, une fiscalité qui perdure et un patrimoine familial qui se dégrade progressivement.

Cette situation est fréquente en matière d’indivision successorale.

Afin de répondre à ces blocages, le législateur a adopté la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

Cette réforme, dont plusieurs dispositions entreront en vigueur en 2027, constitue une évolution importante du droit des successions.

Sans remettre en cause les principes fondamentaux de l’indivision, elle offre de nouveaux leviers pour résoudre certaines situations qui pouvaient jusqu’à présent rester figées pendant de nombreuses années.

L’indivision : un fonctionnement parfois source de blocages

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens composant la succession.

On parle alors d’indivision.

Chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine, mais aucun n’est propriétaire d’une partie déterminée du bien.

Cette organisation permet de préserver temporairement le patrimoine familial, le temps que les héritiers prennent leurs décisions.

En pratique, les difficultés apparaissent rapidement lorsque les indivisaires ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’un souhaite vendre, un autre souhaite conserver le bien, un troisième refuse simplement de prendre une décision.

Dans de nombreuses situations, cette absence d’accord bloque totalement la vente du bien immobilier.

Les conséquences peuvent être importantes :

• paiement continu de la taxe foncière et des charges ;
• entretien du bien devenu difficile ;
• dégradation progressive du patrimoine ;
• impossibilité pour certains héritiers de récupérer leur part d’héritage ;
• multiplication des conflits familiaux.

Le principe de l’unanimité atteignait parfois ses limites

Le Code civil repose sur un principe protecteur des droits de chaque indivisaire.

Pour les actes les plus importants, notamment la vente d’un bien immobilier, l’accord de l’ensemble des indivisaires était généralement requis.

Cette règle protégeait chacun des héritiers.

Mais elle pouvait également conduire à une situation paradoxale : un seul indivisaire pouvait empêcher durablement tous les autres de sortir de l’indivision.

Certaines successions restaient ainsi bloquées pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies.

Pourtant, l’article 815 du Code civil affirme depuis longtemps un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Encore fallait-il disposer d’une procédure suffisamment efficace pour rendre ce principe réellement applicable.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 apporte plusieurs évolutions destinées à faciliter la sortie des indivisions successorales.

La réforme ne supprime pas les droits des indivisaires minoritaires.

En revanche, elle permet désormais au juge d’intervenir plus facilement lorsque le blocage apparaît contraire à l’intérêt commun.

Dans certaines situations, le président du tribunal judiciaire pourra autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure est justifiée par l’urgence ou par l’intérêt commun des indivisaires.

Autre évolution importante : lorsque les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre ou procéder au partage, une procédure spécifique pourra être engagée.

Le notaire devra informer officiellement les autres indivisaires.

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, le tribunal pourra être saisi afin d’autoriser l’opération si les intérêts légitimes des autres indivisaires sont suffisamment préservés.

Le juge conserve naturellement un pouvoir d’appréciation.

Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique à vendre sans l’accord des autres héritiers.

Une réforme qui concerne également les indivisions existantes

L’un des intérêts majeurs de cette réforme réside dans son application aux situations déjà en cours.

De nombreuses familles vivent aujourd’hui avec une succession bloquée depuis plusieurs années.

Les nouvelles dispositions pourront, sous réserve des conditions prévues par la loi, être utilisées pour tenter de résoudre ces dossiers.

Pour certains héritiers, cela représente enfin une perspective de sortie.

Pour les collectivités locales, cette évolution pourrait également contribuer à remettre progressivement sur le marché des logements aujourd’hui vacants.

Une avancée… mais pas une solution universelle

Cette réforme constitue une évolution importante.

Elle ne réglera toutefois pas toutes les difficultés rencontrées en matière successorale.

Certaines situations demeurent exclues ou particulièrement complexes.

• C’est notamment le cas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire.
• De même, lorsqu’un conflit familial profond oppose les héritiers, l’autorisation judiciaire ne permettra pas toujours d’apaiser les relations.

La procédure devant le tribunal suppose également de démontrer que les conditions prévues par la loi sont réunies.

Chaque dossier devra donc être analysé individuellement.

Anticiper reste la meilleure protection

Cette réforme rappelle surtout une réalité souvent constatée par les professionnels du patrimoine.

Les successions les plus simples sont généralement celles qui ont été préparées.

De nombreux outils permettent d’organiser la transmission d’un patrimoine avant le décès :

• la donation-partage ;
• le testament ;
• la création d’une SCI familiale lorsque celle-ci répond à un véritable objectif patrimonial ;
• certaines stratégies de démembrement de propriété ;
• l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Une transmission anticipée permet souvent d’éviter des années de blocages, de procédures judiciaires et de tensions familiales.

Quel rôle pour un courtier en crédit ?

À première vue, l’indivision peut sembler éloignée de l’activité d’un courtier.

Pourtant, ses conséquences financières sont nombreuses.

Lorsqu’un bien reste bloqué pendant plusieurs années, il devient souvent difficile de financer un nouveau projet immobilier, de procéder à un rachat de crédits ou de restructurer son patrimoine.

À l’inverse, la sortie d’une indivision peut ouvrir de nouvelles possibilités :

• acquisition de la part d’un cohéritier grâce à un financement adapté ;
• financement d’une soulte ;
• restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• investissement dans une nouvelle résidence principale ou locative.

Le courtier intervient alors en analysant la faisabilité financière de l’opération et en recherchant la solution de financement la plus adaptée à la situation patrimoniale des héritiers comme un prêt hypothécaire, solution pour racheter l’indivis.

Chaque dossier présente des particularités juridiques et fiscales qui nécessitent une étude préalable.

Ce qu’il faut retenir

La loi du 7 avril 2026 marque une évolution importante du droit de l’indivision.

Sans remettre en cause les droits de chacun, elle offre de nouvelles possibilités pour sortir de certaines situations devenues inextricables.

Pour autant, elle ne dispense pas d’une véritable réflexion patrimoniale.

Préparer une transmission reste le meilleur moyen d’éviter que les héritiers se retrouvent confrontés à des années de blocage.

Enfin, lorsqu’une indivision doit être dénouée, il est souvent utile d’être accompagné à la fois par un notaire pour les aspects juridiques et par un professionnel du financement lorsque l’opération implique une soulte, un rachat de parts ou un nouveau projet immobilier.

La meilleure succession n’est pas celle qui se règle devant le tribunal, mais celle qui a été organisée suffisamment tôt pour éviter d’y parvenir.

Cibfinance accompagne le rachat d’une indivision grâce au prêt hypothécaire

Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier détenu en indivision, il peut être nécessaire de racheter les parts des autres indivisaires.

Cette opération implique généralement le versement d’une soulte, dont le montant correspond à la valeur des droits détenus par les autres héritiers.

Cibfinance propose des solutions de financement adaptées à ce type de situation grâce au prêt hypothécaire.

Le principe consiste à utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie afin de financer tout ou partie du rachat de l’indivision. Selon la situation, le financement peut notamment permettre :

• de régler la soulte due aux autres indivisaires ;
• de reprendre un prêt immobilier déjà en cours ;
• de regrouper d’autres crédits existants ;
• d’intégrer certains frais liés à l’opération ;
• de prévoir, sous conditions, une enveloppe de trésorerie complémentaire.

Le prêt hypothécaire peut ainsi permettre à un héritier de devenir seul propriétaire du bien, sans être contraint de le vendre pour désintéresser les autres membres de l’indivision.

Cette solution nécessite toutefois une étude approfondie.

Cibfinance analyse notamment la valeur du bien proposé en garantie, le montant de la soulte, les crédits restant à rembourser, les revenus de l’emprunteur, son niveau d’endettement et sa capacité à supporter la future mensualité.

L’opération doit également être juridiquement sécurisée. Le montant des droits de chaque indivisaire et les conditions du partage doivent être établis avec le notaire chargé du dossier.

Cibfinance intervient donc sur la partie financière, en complément du travail réalisé par le notaire.

Pour les courtiers et les professionnels du financement, le rachat d’indivision constitue un dossier technique qui nécessite une bonne coordination entre les différents intervenants.

Grâce à son expertise du financement hypothécaire, Cibfinance peut étudier des solutions permettant de conserver le bien familial, de régler les autres héritiers et de sortir définitivement de l’indivision.

Prêt hypothécaire : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Crédit consommation : la CJUE rappelle que les intérêts ne peuvent rémunérer que le capital réellement prêté

Le 23 avril 2026, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a rendu un arrêt important dans l’affaire C-744/24, P.W. c/ Bank Polska Kasa Opieki S.A..

Contrairement à ce que l’on peut lire ici ou là, cette décision ne crée pas une nouvelle règle de droit.

Elle apporte une interprétation officielle de la directive européenne 2008/48/CE relative aux contrats de crédit consommation, interprétation qui s’impose désormais à l’ensemble des juridictions des États membres de l’Union européenne.

Pour les professionnels du crédit consommation ou rachat de crédits, comme pour les emprunteurs, cette décision constitue avant tout un rappel d’un principe fondamental : les intérêts rémunèrent la mise à disposition d’un capital. Ils ne peuvent pas être calculés sur des sommes qui correspondent uniquement aux frais du crédit.

Pourquoi la CJUE a-t-elle été saisie ?

L’affaire trouve son origine en Pologne.

À l’occasion d’un litige opposant un emprunteur à son établissement bancaire, le juge polonais s’est interrogé sur l’interprétation de plusieurs dispositions de la directive 2008/48/CE.

La question posée à la CJUE était particulièrement précise :

La directive 2008/48/CE autorise-t-elle un établissement de crédit à percevoir des intérêts sur des sommes correspondant uniquement aux coûts du crédit, tels que des commissions ou une prime d’assurance financée ?

Ne pouvant interpréter lui-même le droit de l’Union, le juge polonais a utilisé la procédure prévue à l’article 267 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) : le renvoi préjudiciel.

Dans ce mécanisme, la CJUE ne tranche pas le litige entre les parties. Elle répond uniquement à la question d’interprétation du droit européen.

Il appartiendra ensuite au juge national d’appliquer cette interprétation au litige dont il est saisi.

Le texte européen concerné

La Cour ne s’est pas fondée sur un nouveau texte.

Elle a interprété la directive 2008/48/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 avril 2008 concernant les contrats de crédit aux consommateurs, notamment :

• l’article 3, point g), relatif à la notion de « coût total du crédit pour le consommateur » ;
• l’article 3, point j), définissant le « taux débiteur » ;
• l’article 10, paragraphe 2, sous f), relatif aux informations devant figurer dans le contrat de crédit.

Ces dispositions distinguent clairement :

• le capital mis à disposition de l’emprunteur ;
• le coût du crédit (commissions, frais, primes d’assurance lorsqu’elles font partie du coût du crédit, etc.).

C’est précisément cette distinction qui était au cœur du litige.

La réponse de la Cour

La CJUE répond sans ambiguïté.

Elle juge que les dispositions de la directive doivent être interprétées comme s’opposant à une clause contractuelle qui prévoit l’application du taux débiteur non seulement au montant effectivement prêté, mais également à des sommes destinées à financer les coûts du crédit.

Autrement dit, lorsqu’une somme correspond uniquement à un coût du crédit et non à un capital librement utilisable par l’emprunteur, elle ne peut pas produire d’intérêts.

La Cour rappelle que le taux débiteur constitue la rémunération de la mise à disposition d’un capital.

Il ne peut devenir un moyen d’augmenter artificiellement le coût du crédit en produisant des intérêts sur des frais.

Pourquoi cette décision est importante ?

La portée de cette décision dépasse largement le litige polonais.

En matière de renvoi préjudiciel, l’interprétation donnée par la CJUE s’impose à toutes les juridictions nationales appelées à appliquer la directive 2008/48/CE.

Les tribunaux français devront donc interpréter le droit national conformément à cette décision lorsqu’ils seront confrontés à une situation comparable.

L’arrêt ne modifie pas directement le Code de la consommation français.

En revanche, il précise la manière dont les dispositions nationales transposant la directive doivent être comprises.

Il s’agit là d’une conséquence classique du principe de primauté du droit de l’Union européenne.

Une décision qui renforce la transparence

Depuis plusieurs années, le droit européen poursuit un objectif constant : permettre au consommateur de comprendre réellement le coût de son crédit.

Cette transparence repose sur plusieurs mécanismes :

• la définition harmonisée du coût total du crédit ;
• le calcul du TAEG ;
• les mentions obligatoires du contrat ;
• l’information précontractuelle.

La décision du 23 avril 2026 s’inscrit dans cette logique.

Elle évite que certains coûts du crédit puissent eux-mêmes générer des intérêts, ce qui aurait pour effet d’augmenter artificiellement le coût global du financement.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.