Emprunter après 70 ans : quelles solutions de financement pour les seniors ?

Peut-on encore emprunter après 70 ans ? La réponse est oui. L’âge peut réduire le nombre de solutions disponibles et rendre l’accès au crédit plus complexe, mais il ne constitue pas à lui seul une impossibilité d’emprunter.

À 70, 75 ou même 80 ans, les besoins de financement continuent d’exister. Un senior peut souhaiter acheter une nouvelle résidence principale, acquérir une résidence secondaire, réaliser des travaux, adapter son logement à la perte d’autonomie, aider ses enfants, financer une donation, disposer d’une trésorerie ou encore regrouper ses crédits pour réduire ses mensualités et financer un nouveau projet.

La principale différence avec un emprunteur plus jeune réside dans la manière dont le dossier est étudié. Les revenus restent naturellement importants, mais l’âge en fin de prêt, le patrimoine détenu, la valeur des biens immobiliers, l’assurance emprunteur et la nature du projet prennent une place déterminante.

Peut-on obtenir un crédit après 70 ans ?

Il n’existe pas d’interdiction générale empêchant une personne de plus de 70 ans de souscrire un crédit.

En revanche, chaque établissement financier détermine ses propres critères d’acceptation. L’âge de l’emprunteur au moment de la demande est pris en considération, mais c’est souvent son âge à la fin du financement qui devient déterminant.

Une personne âgée de 72 ans souhaitant emprunter sur 10 ans ne présente évidemment pas la même situation qu’une personne du même âge souhaitant emprunter sur 20 ou 25 ans.

Les établissements vont notamment analyser :

• le montant des pensions de retraite et des autres revenus ;

• les charges du foyer ;

• les crédits déjà en cours ;

• la capacité de remboursement ;

• la durée du financement ;

• la nature du projet ;

• le patrimoine financier et immobilier ;

• la valeur du bien éventuellement proposé en garantie ;

• le coût et la possibilité de souscrire une assurance emprunteur.

Pour certains financements spécialisés, le patrimoine immobilier peut devenir un élément essentiel de l’analyse.

Pourquoi est-il plus difficile d’emprunter après 70 ans ?

La première difficulté provient naturellement de la durée du financement.

Plus l’emprunteur avance en âge, plus la durée possible du crédit peut se réduire. Or une durée plus courte entraîne généralement une mensualité plus importante.

La deuxième difficulté concerne l’assurance emprunteur.

Son coût augmente généralement avec l’âge et peut devenir une composante importante du coût global du financement. Certaines garanties deviennent également plus difficiles à obtenir au-delà d’un certain âge.

Selon le type de financement et l’établissement prêteur, l’assurance peut toutefois ne pas être systématiquement exigée. L’absence d’assurance doit alors être appréciée avec attention puisqu’elle modifie la protection de l’emprunteur et de ses héritiers.

Enfin, les banques traditionnelles ne disposent pas toujours de solutions adaptées aux emprunteurs âgés. Il peut alors être nécessaire de rechercher des établissements spécialisés dans le financement des seniors ou dans le crédit hypothécaire.

Le patrimoine immobilier : un véritable levier après 70 ans

De nombreux seniors présentent une situation particulière : leurs revenus ont diminué lors du passage à la retraite alors que leur patrimoine s’est constitué progressivement au cours de leur vie.

Ils peuvent ainsi disposer d’une pension de retraite relativement modeste tout en étant propriétaires d’une résidence principale dont le crédit est totalement remboursé, d’une résidence secondaire ou de plusieurs biens immobiliers.

Ce patrimoine peut, dans certaines situations, être utilisé comme garantie pour obtenir un financement.

L’hypothèque permet alors de sécuriser l’établissement prêteur en prenant une garantie sur un bien immobilier.

Cette approche ouvre différentes possibilités selon l’âge de l’emprunteur, ses revenus, la valeur de son patrimoine et son projet.

Le prêt hypothécaire amortissable après 70 ans

Le crédit hypothécaire amortissable fonctionne selon un principe relativement classique.

L’établissement prêteur accorde un financement garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Celui-ci rembourse ensuite chaque mois une échéance comprenant une partie du capital et des intérêts.

Cette solution peut notamment être étudiée pour obtenir une trésorerie importante, réaliser des travaux ou financer certains projets patrimoniaux.

La valeur du bien immobilier constitue alors un élément important du dossier, mais elle ne remplace pas l’analyse de la capacité de remboursement.

L’établissement vérifie donc également que les mensualités restent compatibles avec les revenus et les charges de l’emprunteur.

Acheter un bien immobilier après 70 ans

Changer de logement au moment de la retraite est devenu une situation relativement fréquente.

Certains seniors souhaitent quitter une grande maison devenue difficile à entretenir pour acquérir un appartement. D’autres veulent se rapprocher de leurs enfants ou changer de région.

Il peut également s’agir de l’acquisition d’une résidence secondaire.

Le financement peut être réalisé par un crédit immobilier classique lorsque la situation de l’emprunteur le permet.

Lorsque celui-ci possède déjà un patrimoine immobilier, d’autres montages peuvent également être étudiés.

Il est donc important de ne pas raisonner uniquement à partir de l’âge de l’emprunteur, mais d’étudier l’ensemble de son patrimoine et l’opération envisagée.

Le prêt relais pour les seniors

Un senior peut également souhaiter acheter son nouveau logement avant d’avoir vendu son habitation actuelle.

Le prêt relais permet précisément de répondre à cette problématique.

Une partie de la valeur du bien mis en vente est mobilisée temporairement pour financer la nouvelle acquisition. Le relais est ensuite remboursé lors de la vente de l’ancien logement.

Des solutions spécifiques peuvent être recherchées pour les seniors lorsque les critères des banques traditionnelles ne permettent pas de réaliser l’opération.

Cette stratégie peut notamment éviter de devoir vendre son logement dans l’urgence avant de pouvoir acheter le suivant.

Le prêt in fine pour certaines situations patrimoniales

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine ne prévoit pas l’amortissement progressif du capital selon le même mécanisme.

Pendant la durée prévue au contrat, l’emprunteur règle les intérêts selon les modalités convenues. Le capital est remboursé à l’échéance.

Ce type de financement nécessite donc d’identifier dès l’origine la manière dont le capital pourra être remboursé.

Il peut correspondre à certaines situations patrimoniales spécifiques, mais nécessite une étude particulièrement attentive du patrimoine et de la stratégie de remboursement.

Le rachat de crédits après 70 ans pour réduire ses mensualités

Le regroupement ou rachat de crédits constitue une autre solution particulièrement intéressante à étudier pour les seniors.

Au moment du passage à la retraite, les revenus diminuent généralement alors que les mensualités des crédits contractés quelques années auparavant restent identiques.

Un ménage peut par exemple continuer à rembourser un crédit immobilier, un prêt automobile, un prêt personnel ou différents crédits à la consommation.

Le regroupement de crédits consiste à réunir tout ou partie de ces financements dans une nouvelle opération.

L’objectif peut être de réduire le montant des mensualités en adaptant la durée de remboursement à la nouvelle situation financière du foyer.

Attention toutefois : une diminution de mensualité obtenue par un allongement de la durée peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être analysée dans son ensemble et pas uniquement au regard de la nouvelle mensualité.

Rachat de crédits senior : il est également possible de financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits ne sert pas uniquement à réorganiser un budget.

Selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur, une trésorerie supplémentaire peut être intégrée à l’opération.

Prenons l’exemple d’un couple de retraités qui rembourse encore plusieurs crédits et souhaite réaliser 40 000 euros de travaux dans sa résidence principale.

Une première solution consisterait à ajouter un nouveau crédit aux financements existants. Mais cette nouvelle mensualité pourrait déséquilibrer le budget.

Une autre possibilité consiste à étudier simultanément le regroupement des crédits existants et le financement des travaux.

Une seule opération peut alors permettre de restructurer l’endettement existant et de financer le nouveau projet.

Cette trésorerie peut, selon les possibilités offertes par l’établissement prêteur, répondre à différents besoins : travaux, aménagement du logement, achat d’un véhicule, aide familiale ou autre besoin de trésorerie.

Lorsque l’emprunteur est propriétaire, le regroupement de crédits peut également être garanti par une hypothèque.

Cette possibilité peut permettre d’étudier des montants ou des durées différents de ceux d’un regroupement de crédits sans garantie.

Le prêt viager hypothécaire après 70 ans

Le prêt viager hypothécaire répond à une logique totalement différente.

Il s’adresse aux propriétaires souhaitant mobiliser une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier.

Dans son fonctionnement classique, aucune mensualité de remboursement du capital ou des intérêts n’est exigée pendant la durée de vie du prêt. Les intérêts sont capitalisés.

Le remboursement intervient notamment au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien si celle-ci intervient auparavant.

L’un de ses intérêts réside donc dans l’absence de mensualité dans sa forme classique.

La capacité de remboursement mensuelle n’est ainsi pas analysée de la même manière que pour un crédit amortissable.

Le prêt viager hypothécaire peut notamment permettre de disposer d’une trésorerie pour améliorer son niveau de vie, réaliser certains travaux, aider ses proches ou financer différents projets autorisés.

Cette solution présente néanmoins un coût qu’il est indispensable de mesurer. Les intérêts se capitalisent et viennent progressivement augmenter le montant de la dette.

Elle doit donc être étudiée en tenant compte de la situation patrimoniale de l’emprunteur et de ses objectifs de transmission.

Crédit amortissable, rachat de crédits ou prêt viager hypothécaire : comment choisir ?

Il n’existe pas une solution unique pour financer les projets d’une personne de plus de 70 ans.

Un senior disposant de revenus confortables et souhaitant financer un projet peut privilégier un crédit amortissable.

Une personne possédant plusieurs crédits et souhaitant réduire ses mensualités peut avoir intérêt à étudier un regroupement de crédits.

Si cette personne souhaite également financer un projet, une enveloppe de trésorerie peut éventuellement être intégrée au regroupement.

Un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier important mais de revenus ne permettant pas de supporter une nouvelle mensualité peut, quant à lui, étudier la possibilité d’un prêt viager hypothécaire.

Enfin, un propriétaire souhaitant acheter un nouveau logement avant de vendre le précédent pourra plutôt rechercher une solution de prêt relais adaptée aux seniors.

La bonne solution dépend donc moins de l’âge pris isolément que de la combinaison entre le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Il n’existe pas d’âge maximum légal unique pour emprunter.

Les limites sont principalement déterminées par les politiques de risque des établissements prêteurs et, lorsqu’elle est nécessaire, par les conditions de l’assurance emprunteur.

L’âge en fin de financement constitue souvent un critère essentiel.

Il est donc possible qu’un établissement refuse une opération alors qu’un autre organisme, disposant de solutions spécialisées pour les seniors, puisse l’étudier.

C’est précisément pour cette raison que l’accès à plusieurs établissements et à plusieurs types de financements prend davantage d’importance avec l’âge.

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé dans le financement des seniors ?

Après 70 ans, la question n’est généralement plus simplement : « Quel est le meilleur taux ? »

La première question consiste à déterminer quel montage est réellement réalisable.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits avec ou sans garantie hypothécaire, financement avec trésorerie, prêt relais senior, prêt in fine ou prêt viager hypothécaire répondent à des logiques différentes.

Cibfinance travaille avec plusieurs établissements bancaires et financiers et dispose notamment de solutions destinées aux propriétaires et aux seniors.

L’étude consiste à analyser le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine afin d’identifier les solutions susceptibles de correspondre à la situation de l’emprunteur.

Après 70 ans, un projet de financement mérite donc d’être étudié

Avoir plus de 70 ans ne signifie pas automatiquement qu’il est trop tard pour emprunter.

Les solutions deviennent simplement plus spécifiques.

Pour certains emprunteurs, le crédit amortissable restera la solution la plus adaptée. Pour d’autres, le patrimoine immobilier pourra être utilisé comme garantie.

Le regroupement de crédits peut également permettre de réorganiser les financements existants et, lorsque le dossier le permet, d’intégrer une trésorerie destinée à un nouveau projet.

Enfin, le prêt viager hypothécaire offre une approche différente pour les propriétaires souhaitant transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités sans supporter de mensualités dans son fonctionnement classique.

Avant d’abandonner un projet en raison de son âge, il peut donc être utile de faire étudier précisément sa situation.

C’est l’analyse combinée de l’âge, des revenus, des charges, du patrimoine et du projet qui permettra de déterminer les solutions réellement envisageables.

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Indivision : la réforme 2026 va-t-elle enfin débloquer les successions immobilières ?

Chaque année, des milliers de biens immobiliers restent bloqués pendant des années à la suite d’une succession.

Non pas parce que les héritiers ne souhaitent pas vendre, mais parce qu’un seul d’entre eux s’y oppose.

Le résultat est souvent le même : un logement vacant, des charges qui continuent de s’accumuler, des travaux qui sont reportés, une fiscalité qui perdure et un patrimoine familial qui se dégrade progressivement.

Cette situation est fréquente en matière d’indivision successorale.

Afin de répondre à ces blocages, le législateur a adopté la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

Cette réforme, dont plusieurs dispositions entreront en vigueur en 2027, constitue une évolution importante du droit des successions.

Sans remettre en cause les principes fondamentaux de l’indivision, elle offre de nouveaux leviers pour résoudre certaines situations qui pouvaient jusqu’à présent rester figées pendant de nombreuses années.

L’indivision : un fonctionnement parfois source de blocages

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens composant la succession.

On parle alors d’indivision.

Chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine, mais aucun n’est propriétaire d’une partie déterminée du bien.

Cette organisation permet de préserver temporairement le patrimoine familial, le temps que les héritiers prennent leurs décisions.

En pratique, les difficultés apparaissent rapidement lorsque les indivisaires ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’un souhaite vendre, un autre souhaite conserver le bien, un troisième refuse simplement de prendre une décision.

Dans de nombreuses situations, cette absence d’accord bloque totalement la vente du bien immobilier.

Les conséquences peuvent être importantes :

• paiement continu de la taxe foncière et des charges ;
• entretien du bien devenu difficile ;
• dégradation progressive du patrimoine ;
• impossibilité pour certains héritiers de récupérer leur part d’héritage ;
• multiplication des conflits familiaux.

Le principe de l’unanimité atteignait parfois ses limites

Le Code civil repose sur un principe protecteur des droits de chaque indivisaire.

Pour les actes les plus importants, notamment la vente d’un bien immobilier, l’accord de l’ensemble des indivisaires était généralement requis.

Cette règle protégeait chacun des héritiers.

Mais elle pouvait également conduire à une situation paradoxale : un seul indivisaire pouvait empêcher durablement tous les autres de sortir de l’indivision.

Certaines successions restaient ainsi bloquées pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies.

Pourtant, l’article 815 du Code civil affirme depuis longtemps un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Encore fallait-il disposer d’une procédure suffisamment efficace pour rendre ce principe réellement applicable.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 apporte plusieurs évolutions destinées à faciliter la sortie des indivisions successorales.

La réforme ne supprime pas les droits des indivisaires minoritaires.

En revanche, elle permet désormais au juge d’intervenir plus facilement lorsque le blocage apparaît contraire à l’intérêt commun.

Dans certaines situations, le président du tribunal judiciaire pourra autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure est justifiée par l’urgence ou par l’intérêt commun des indivisaires.

Autre évolution importante : lorsque les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre ou procéder au partage, une procédure spécifique pourra être engagée.

Le notaire devra informer officiellement les autres indivisaires.

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, le tribunal pourra être saisi afin d’autoriser l’opération si les intérêts légitimes des autres indivisaires sont suffisamment préservés.

Le juge conserve naturellement un pouvoir d’appréciation.

Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique à vendre sans l’accord des autres héritiers.

Une réforme qui concerne également les indivisions existantes

L’un des intérêts majeurs de cette réforme réside dans son application aux situations déjà en cours.

De nombreuses familles vivent aujourd’hui avec une succession bloquée depuis plusieurs années.

Les nouvelles dispositions pourront, sous réserve des conditions prévues par la loi, être utilisées pour tenter de résoudre ces dossiers.

Pour certains héritiers, cela représente enfin une perspective de sortie.

Pour les collectivités locales, cette évolution pourrait également contribuer à remettre progressivement sur le marché des logements aujourd’hui vacants.

Une avancée… mais pas une solution universelle

Cette réforme constitue une évolution importante.

Elle ne réglera toutefois pas toutes les difficultés rencontrées en matière successorale.

Certaines situations demeurent exclues ou particulièrement complexes.

• C’est notamment le cas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire.
• De même, lorsqu’un conflit familial profond oppose les héritiers, l’autorisation judiciaire ne permettra pas toujours d’apaiser les relations.

La procédure devant le tribunal suppose également de démontrer que les conditions prévues par la loi sont réunies.

Chaque dossier devra donc être analysé individuellement.

Anticiper reste la meilleure protection

Cette réforme rappelle surtout une réalité souvent constatée par les professionnels du patrimoine.

Les successions les plus simples sont généralement celles qui ont été préparées.

De nombreux outils permettent d’organiser la transmission d’un patrimoine avant le décès :

• la donation-partage ;
• le testament ;
• la création d’une SCI familiale lorsque celle-ci répond à un véritable objectif patrimonial ;
• certaines stratégies de démembrement de propriété ;
• l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Une transmission anticipée permet souvent d’éviter des années de blocages, de procédures judiciaires et de tensions familiales.

Quel rôle pour un courtier en crédit ?

À première vue, l’indivision peut sembler éloignée de l’activité d’un courtier.

Pourtant, ses conséquences financières sont nombreuses.

Lorsqu’un bien reste bloqué pendant plusieurs années, il devient souvent difficile de financer un nouveau projet immobilier, de procéder à un rachat de crédits ou de restructurer son patrimoine.

À l’inverse, la sortie d’une indivision peut ouvrir de nouvelles possibilités :

• acquisition de la part d’un cohéritier grâce à un financement adapté ;
• financement d’une soulte ;
• restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• investissement dans une nouvelle résidence principale ou locative.

Le courtier intervient alors en analysant la faisabilité financière de l’opération et en recherchant la solution de financement la plus adaptée à la situation patrimoniale des héritiers comme un prêt hypothécaire, solution pour racheter l’indivis.

Chaque dossier présente des particularités juridiques et fiscales qui nécessitent une étude préalable.

Ce qu’il faut retenir

La loi du 7 avril 2026 marque une évolution importante du droit de l’indivision.

Sans remettre en cause les droits de chacun, elle offre de nouvelles possibilités pour sortir de certaines situations devenues inextricables.

Pour autant, elle ne dispense pas d’une véritable réflexion patrimoniale.

Préparer une transmission reste le meilleur moyen d’éviter que les héritiers se retrouvent confrontés à des années de blocage.

Enfin, lorsqu’une indivision doit être dénouée, il est souvent utile d’être accompagné à la fois par un notaire pour les aspects juridiques et par un professionnel du financement lorsque l’opération implique une soulte, un rachat de parts ou un nouveau projet immobilier.

La meilleure succession n’est pas celle qui se règle devant le tribunal, mais celle qui a été organisée suffisamment tôt pour éviter d’y parvenir.

Cibfinance accompagne le rachat d’une indivision grâce au prêt hypothécaire

Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier détenu en indivision, il peut être nécessaire de racheter les parts des autres indivisaires.

Cette opération implique généralement le versement d’une soulte, dont le montant correspond à la valeur des droits détenus par les autres héritiers.

Cibfinance propose des solutions de financement adaptées à ce type de situation grâce au prêt hypothécaire.

Le principe consiste à utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie afin de financer tout ou partie du rachat de l’indivision. Selon la situation, le financement peut notamment permettre :

• de régler la soulte due aux autres indivisaires ;
• de reprendre un prêt immobilier déjà en cours ;
• de regrouper d’autres crédits existants ;
• d’intégrer certains frais liés à l’opération ;
• de prévoir, sous conditions, une enveloppe de trésorerie complémentaire.

Le prêt hypothécaire peut ainsi permettre à un héritier de devenir seul propriétaire du bien, sans être contraint de le vendre pour désintéresser les autres membres de l’indivision.

Cette solution nécessite toutefois une étude approfondie.

Cibfinance analyse notamment la valeur du bien proposé en garantie, le montant de la soulte, les crédits restant à rembourser, les revenus de l’emprunteur, son niveau d’endettement et sa capacité à supporter la future mensualité.

L’opération doit également être juridiquement sécurisée. Le montant des droits de chaque indivisaire et les conditions du partage doivent être établis avec le notaire chargé du dossier.

Cibfinance intervient donc sur la partie financière, en complément du travail réalisé par le notaire.

Pour les courtiers et les professionnels du financement, le rachat d’indivision constitue un dossier technique qui nécessite une bonne coordination entre les différents intervenants.

Grâce à son expertise du financement hypothécaire, Cibfinance peut étudier des solutions permettant de conserver le bien familial, de régler les autres héritiers et de sortir définitivement de l’indivision.

Prêt hypothécaire : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire : comprendre le décret du 6 décembre 2006

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme un crédit remboursable au décès de l’emprunteur. C’est exact, mais cette présentation est incomplète.

En réalité, le prêt viager hypothécaire reste avant tout un crédit immobilier. Comme tout prêt, il peut être remboursé avant son terme, totalement ou partiellement. Cette possibilité est parfois méconnue alors qu’elle constitue l’une des principales différences entre le prêt viager hypothécaire et la vente en viager.

Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 est venu préciser les conditions de ce remboursement anticipé et notamment le montant des indemnités qui peuvent être réclamées par l’établissement prêteur.

Cet article a pour objectif d’expliquer simplement ce texte et ses conséquences pratiques pour les emprunteurs et leurs héritiers.

Le prêt viager hypothécaire peut-il être remboursé à tout moment ?

Oui.

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. Même si aucun remboursement mensuel n’est exigé pendant la vie de l’emprunteur, celui-ci conserve la possibilité de rembourser sa dette quand il le souhaite.

Le prêteur ne peut pas s’y opposer.

Le remboursement peut être :

• total ;
• ou partiel.

Dans le cas d’un remboursement partiel, le montant versé doit représenter au minimum 10 % du capital emprunté.

Cette faculté est importante car elle permet à l’emprunteur ou à sa famille de reprendre le contrôle de la situation à tout moment.

Une fois la dette intégralement remboursée :

• le prêt est soldé ;
• l’hypothèque est radiée ;
• le bien immobilier redevient libre de toute charge.

Les héritiers récupèrent alors un bien immobilier sans aucune dette attachée à celui-ci.

Une différence fondamentale avec la vente en viager

Cette possibilité de remboursement anticipé distingue profondément le prêt viager hypothécaire de la vente en viager.

Dans un prêt viager hypothécaire, le propriétaire conserve la pleine propriété de son logement.

Si ses enfants souhaitent préserver le patrimoine familial, ils peuvent rembourser le crédit à tout moment et récupérer un bien libre de toute hypothèque.

À l’inverse, dans une vente en viager, une partie du droit de propriété est cédée à un acquéreur.

Le retour en arrière devient alors très difficile.

Il faudrait que l’acquéreur accepte volontairement de revendre ses droits, sans qu’aucune obligation légale ne l’y contraigne. De plus, le prix de cette éventuelle revente serait librement négocié.

En pratique, lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers ne récupèrent généralement jamais le logement familial.

Le prêt viager hypothécaire offre donc une souplesse patrimoniale que le viager traditionnel ne permet pas.

Que prévoit exactement le décret du 6 décembre 2006 ?

Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 fixe les indemnités de remboursement anticipé applicables aux prêts viagers hypothécaires.

Pour les prêts dont le capital est débloqué en une seule fois, ce qui correspond à la quasi-totalité des prêts viagers hypothécaires distribués par Cibfinance, l’indemnité est plafonnée selon l’ancienneté du prêt.

Remboursement entre la première et la quatrième année

L’indemnité est égale à quatre mois d’intérêts calculés sur le capital à rembourser.

Remboursement entre la cinquième et la neuvième année

L’indemnité est réduite à deux mois d’intérêts.

Remboursement à partir de la dixième année

L’indemnité est limitée à un mois d’intérêts.

Cette diminution progressive est logique : plus le prêt avance dans le temps, moins le préjudice financier du prêteur est important.

Comment calculer l’indemnité de remboursement anticipé ?

La formule est simple :

IRA = Capital à rembourser × Taux du prêt × Nombre de mois prévu par le décret ÷ 12

Le capital à rembourser correspond à la dette existante au jour du remboursement.

Cette dette comprend :

• le capital initial ;
• les intérêts capitalisés depuis l’origine du prêt.

Exemple n°1 : remboursement après 2 ans

Monsieur Martin a souscrit un prêt viager hypothécaire afin de compléter ses revenus à la retraite.

Deux ans plus tard, il décide d’entrer en résidence services seniors et met sa maison en vente.

Le prêt est alors remboursé par anticipation.

Hypothèses :

• dette totale au jour du remboursement : 115 230 € ;
• taux du prêt : 4 % ;
• ancienneté du prêt : 2 ans.

L’indemnité applicable est de quatre mois d’intérêts.

Calcul :

115 230 € × 4 % × 4/12 = 1 536 €

Monsieur Martin devra rembourser :

• dette du prêt : 115 230 € ;
• indemnité de remboursement anticipé : 1 536 €.

Montant total : 116 766 €.

Exemple n°2 : remboursement après 6 ans

Madame Lefèvre a utilisé un prêt viager hypothécaire pour financer des travaux et aider ses enfants.

Six ans plus tard, elle vend son logement afin de se rapprocher de sa famille.

Le prix de vente permet de solder le crédit.

Hypothèses :

• dette totale : 140 000 € ;
• taux : 4 % ;
• ancienneté : 6 ans.

L’indemnité applicable est de deux mois d’intérêts.

Calcul :

140 000 € × 4 % × 2/12 = 933 €

Madame Lefèvre rembourse :

• dette du prêt : 140 000 € ;
• indemnité : 933 €.

Montant total : 140 933 €.

Exemple n°3 : remboursement après 9 ans

Monsieur Dubois a souscrit un prêt viager hypothécaire neuf ans auparavant.

À la suite d’un incendie ayant fortement endommagé le logement, il décide de vendre le bien et de rembourser le crédit.

Hypothèses :

• dette totale : 165 000 € ;
• taux : 4 % ;
• ancienneté : 9 ans.

L’indemnité applicable reste de deux mois d’intérêts.

Calcul :

165 000 € × 4 % × 2/12 = 1 100 €

Le montant total à rembourser est donc de :

• dette du prêt : 165 000 € ;
• indemnité : 1 100 €.

Montant total : 166 100 €.

Ce qu’il faut retenir

Le décret du 6 décembre 2006 apporte une protection importante aux emprunteurs.

Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas un engagement irréversible.

L’emprunteur conserve la possibilité de rembourser son crédit à tout moment.

Ses enfants peuvent également décider de solder la dette afin de conserver le patrimoine familial.

Les indemnités de remboursement anticipé sont encadrées et plafonnées :

• 4 mois d’intérêts avant 5 ans ;
• 2 mois d’intérêts entre 5 et 9 ans ;
• 1 mois d’intérêts à partir de la dixième année.

Cette faculté de remboursement constitue l’un des principaux avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager, puisqu’elle permet de préserver la possibilité de transmettre un bien immobilier libre de toute dette aux héritiers.

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Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

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Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

Veuillez ne pas remplir ce champ.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

La grande transmission : pourquoi les héritiers devront aussi trouver des solutions de financement pour les droits de succession ou le rachat de soulte

Au cours des quinze prochaines années, la France va connaître un phénomène patrimonial sans précédent.

Les notaires parlent désormais de « grande transmission » pour désigner le transfert massif de patrimoine qui va s’opérer entre la génération des baby-boomers et leurs héritiers d’autant qu’il s’agit surtout d’un héritage immobilier…

Selon les estimations des notaires, près de 9 000 milliards d’euros pourraient être transmis d’ici 2040. Une somme considérable qui représente plusieurs années de production de richesse nationale.

Derrière ces chiffres impressionnants se cache une réalité beaucoup plus concrète : des millions de familles vont être confrontées à la gestion d’une succession, souvent composée en grande partie de biens immobiliers et de droits de succession à s’acquiter.

Cette mutation patrimoniale constitue une opportunité pour de nombreux héritiers.

Mais elle soulève également de nombreuses difficultés pratiques auxquelles peu de familles sont réellement préparées, comment financer les frais de succession ou le rachat de soulte d’une soeur ou d’un frère ?

Une génération qui a accumulé un patrimoine important

Les baby-boomers ont bénéficié d’un contexte économique particulièrement favorable.

Ils ont connu les Trente Glorieuses, l’accès relativement facile à la propriété, la forte progression des prix immobiliers et l’enrichissement progressif du patrimoine des ménages.

Aujourd’hui, une part importante du patrimoine français est détenue par les plus de 60 ans. L’immobilier représente à lui seul près de 60 % des actifs qui seront transmis dans les années à venir.

Mais contrairement à ce que l’on imagine souvent, hériter ne signifie pas forcément recevoir immédiatement de l’argent disponible.

Dans la majorité des situations, les héritiers reçoivent avant tout des biens immobiliers : maison familiale, résidence secondaire, appartement locatif ou parts de SCI.

Ces biens possèdent une valeur patrimoniale parfois très importante mais ils ne procurent pas toujours la liquidité nécessaire pour faire face aux dépenses liées à la succession.

Des successions de plus en plus complexes

La famille traditionnelle n’est plus la norme.

Les notaires observent une multiplication des situations complexes :

• familles recomposées ;

• enfants issus de différentes unions ;

• conjoints survivants à protéger ;

• héritiers vivant à l’étranger ;

• donations antérieures ;

• démembrements de propriété ;

• SCI familiales ;

• assurances-vie multiples.

Selon les professionnels du notariat, près d’une succession sur deux ne correspond plus au schéma familial classique.

Cette complexité augmente mécaniquement les risques de désaccord entre héritiers et rend les opérations de partage plus délicates.

Dans de nombreuses familles, l’immobilier devient alors une source de tensions.

Certains souhaitent conserver le bien familial tandis que d’autres préfèrent récupérer rapidement leur part d’héritage.

L’indivision : une situation souvent provisoire

Lors d’un décès, les héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens immobiliers.

Cette situation est appelée indivision.

L’indivision permet de conserver temporairement le patrimoine familial mais elle n’est généralement pas destinée à durer.

Les décisions importantes doivent être prises collectivement.

Les travaux, la location, la vente ou même l’entretien du bien peuvent rapidement devenir des sujets de désaccord.

Avec le temps, les intérêts des héritiers divergent :

• Certains ont besoin de liquidités.
• D’autres souhaitent conserver la maison familiale.
• D’autres encore habitent loin et ne souhaitent pas gérer un bien immobilier.

C’est souvent à ce moment que se pose la question du partage de la succession.

Anticiper pour préserver le patrimoine familial

Face à cette grande transmission, les notaires encouragent de plus en plus les familles à anticiper.

Les donations, les démembrements de propriété, l’assurance-vie ou encore certaines stratégies patrimoniales permettent d’organiser la transmission avant le décès et de limiter les difficultés futures.

Cependant, même avec une préparation minutieuse, certaines problématiques financières subsistent au moment du règlement de la succession.

Deux situations reviennent particulièrement souvent.

Comment financer les droits de succession ?

La première difficulté concerne le paiement des droits de succession.

Lorsque le patrimoine transmis est essentiellement composé d’immobilier, les héritiers peuvent se retrouver dans une situation paradoxale.

Ils héritent d’un bien d’une valeur importante mais ne disposent pas de la trésorerie nécessaire pour régler les droits dus à l’administration fiscale.

Cette situation est particulièrement fréquente lorsque les biens ont fortement pris de la valeur au fil des décennies.

Pour éviter une vente précipitée du patrimoine familial, le prêt hypothécaire constitue souvent une solution efficace.

Le principe est simple.

L’héritier conserve le bien immobilier reçu dans la succession et obtient un financement garanti par une hypothèque sur ce bien.

Les fonds obtenus permettent alors de régler les droits de succession tout en préservant le patrimoine familial.

Cette solution peut être particulièrement pertinente lorsque l’héritier souhaite conserver la résidence familiale, un bien locatif ou une résidence secondaire à forte valeur sentimentale.

Plutôt que de vendre dans l’urgence, il dispose du temps nécessaire pour organiser sereinement son patrimoine.

Rachat de soulte : comment devenir seul propriétaire ?

La seconde problématique concerne la sortie d’indivision.

Il n’est pas rare qu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier tandis que les autres préfèrent récupérer leur part.

Dans ce cas, celui qui souhaite rester propriétaire doit verser une compensation financière aux autres héritiers.

Cette compensation est appelée soulte.

Le montant peut rapidement atteindre plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros.

Peu de particuliers disposent d’une telle somme immédiatement disponible.

Là encore, le prêt hypothécaire apporte une solution particulièrement adaptée.

En prenant une garantie hypothécaire sur le bien reçu dans la succession, l’héritier peut financer le rachat des parts des autres indivisaires.

Cette opération lui permet de devenir seul propriétaire du bien tout en indemnisant équitablement les autres héritiers.

Cette solution est fréquemment utilisée pour conserver la maison familiale, un immeuble de rapport ou tout autre bien immobilier que l’un des héritiers souhaite préserver dans son patrimoine personnel.

Une transmission qui nécessite aussi des solutions financières

La grande transmission qui s’annonce représente l’un des plus importants transferts de richesse de l’histoire française.

Si elle constitue une formidable opportunité patrimoniale pour de nombreuses familles, elle va également générer de nouveaux besoins de financement.

Le règlement des droits de succession et le rachat de soulte figurent parmi les principales difficultés rencontrées par les héritiers.

Dans ces situations, le prêt hypothécaire apparaît souvent comme un outil patrimonial particulièrement efficace pour conserver un bien immobilier tout en trouvant les financements nécessaires au règlement de la succession.

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement des héritiers confrontés à ces problématiques afin d’étudier les solutions de financement les plus adaptées à leur situation patrimoniale et familiale.

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Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu pour optimiser sa transmission

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution permettant aux seniors propriétaires d’obtenir des liquidités sans vendre leur bien immobilier.

Mais ce financement possède également une autre dimension beaucoup moins connue : son intérêt patrimonial et fiscal.

Transmission anticipée, donation aux enfants, organisation successorale, optimisation du patrimoine immobilier, absence d’imposition des fonds débloqués… le prêt viager hypothécaire peut, dans certaines situations, s’intégrer dans une véritable stratégie patrimoniale.

Attention toutefois : il ne s’agit pas d’un outil de défiscalisation “miracle”. Chaque situation doit être analysée avec prudence par des professionnels du patrimoine, du droit et du financement.

Alors, le prêt viager hypothécaire permet-il réellement d’optimiser sa fiscalité ?

La réponse est oui, dans certains cas bien précis.

Le prêt viager hypothécaire n’est pas un revenu imposable

Premier point essentiel à comprendre : les sommes obtenues grâce à un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu.

Il s’agit juridiquement d’un prêt.

L’argent perçu n’est donc pas soumis :

• à l’impôt sur le revenu
• aux prélèvements sociau
• ni à une taxation assimilable à une plus-value

C’est une différence fondamentale avec d’autres solutions patrimoniales.

Par exemple :

• des revenus fonciers sont imposables
• des rachats d’assurance vie peuvent générer une fiscalité
• certaines cessions patrimoniales peuvent déclencher des impôts

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds débloqués correspondent simplement à une avance de trésorerie garantie par une hypothèque sur un bien immobilier détenu en pleine propriété.

Cette caractéristique constitue déjà un avantage patrimonial important pour certains seniors.

Transformer une partie de son patrimoine immobilier en liquidités

Beaucoup de retraités disposent d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités.

Le patrimoine existe, mais il reste “bloqué dans la pierre”.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de mobiliser une partie de cette valeur immobilière sans vendre le bien.

Cette logique peut présenter un intérêt patrimonial fort :

• obtenir des liquidités
• tout en conservant la propriété du logement

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien jusqu’à son décès ou jusqu’à la vente du logement.

Le bien continue donc de faire partie du patrimoine familial et de la succession.

Une solution pour organiser des donations de son vivant

Le prêt viager hypothécaire peut également permettre d’anticiper la transmission du patrimoine.

Certains parents souhaitent aider leurs enfants de leur vivant plutôt que de transmettre uniquement au moment de la succession.

Les fonds obtenus grâce au prêt viager hypothécaire peuvent ainsi permettre :

• d’aider un enfant à acheter sa résidence principale
• de financer un apport immobilier
• de participer au financement d’un projet professionnel
• d’aider un enfant à financer un rachat de soulte
• ou simplement de réaliser une donation familiale

Dans certains cas, cette stratégie peut permettre d’utiliser les abattements fiscaux existants sur les donations.

Anticiper la succession plutôt que subir l’urgence

L’une des grandes difficultés des successions est souvent le manque de liquidités disponibles.

Beaucoup de familles héritent d’un patrimoine immobilier important mais disposent de peu de trésorerie pour :

• payer les droits de succession
• financer un partage
• ou conserver certains biens familiaux

Le prêt viager hypothécaire peut permettre d’anticiper cette problématique.

En organisant une partie de la transmission de son vivant, il devient parfois possible :

• de réduire certaines tensions successorales
• de préparer la transmission progressivement
• et d’éviter des ventes immobilières réalisées dans l’urgence

Cette logique relève davantage de l’organisation patrimoniale que de la pure fiscalité, mais les conséquences fiscales peuvent être importantes.

Un outil intéressant pour les familles fortement “immobilières”

En France, beaucoup de patrimoines sont essentiellement composés d’immobilier.

Maison familiale
résidence secondaire
immeuble locatif
patrimoine détenu depuis plusieurs décennies

Mais l’immobilier présente une limite : il génère peu de liquidités immédiates.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de rendre une partie de ce patrimoine plus “liquide” sans vendre immédiatement les biens.

Cette souplesse peut permettre :

• d’organiser des donations
• de préparer la succession
• de répartir certains actifs différemment
• ou d’aider les enfants au moment où ils en ont réellement besoin

Aider ses enfants au bon moment

C’est un point souvent évoqué par les familles.

Dans beaucoup de situations, les enfants ont surtout besoin d’aide : entre 30 et 45 ans

C’est souvent à cette période qu’ils :

• achètent leur résidence principale
• fondent une famille
• créent une entreprise
• ou traversent une séparation avec rachat de soulte

Or, attendre une succession à 60 ans ou 65 ans n’a parfois plus le même impact patrimonial.

Le prêt viager hypothécaire peut permettre à certains parents de transmettre une partie de leur patrimoine plus tôt et au moment où leurs enfants en ont réellement besoin.

Une logique différente d’une vente en viager

Le prêt viager hypothécaire est parfois comparé au viager immobilier.

Mais les mécanismes sont très différents.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• la propriété est transférée
• le patrimoine sort progressivement de la succession

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire :

• il n’y a pas de vente
• le senior reste propriétaire
• le bien reste dans le patrimoine familial

Cette différence est essentielle dans une réflexion patrimoniale et successorale.

Attention : le prêt viager hypothécaire ne supprime pas les droits de succession

Il faut néanmoins éviter certaines idées reçues.

Le prêt viager hypothécaire ne permet pas de “faire disparaître” la fiscalité successorale.

Au décès de l’emprunteur :

• le bien immobilier reste dans l’actif successoral
• mais la dette liée au prêt viager hypothécaire apparaît au passif de la succession

La dette vient donc diminuer la valeur nette du patrimoine transmis.

Mais chaque situation fiscale dépend :

• du patrimoine global
• du régime matrimonial
• des donations antérieures
• des héritiers concernés
• et de nombreux paramètres juridiques et fiscaux

Une analyse personnalisée reste donc indispensable.

Un outil patrimonial qui doit être encadré

Le prêt viager hypothécaire reste un produit très spécifique.

Il doit être utilisé avec prudence dans une logique patrimoniale globale.

Avant toute décision, il est fortement recommandé d’échanger avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du prêt viager hypothécaire

L’objectif est d’évaluer :

• les conséquences successorales
• les impacts familiaux
• les effets fiscaux
• et la cohérence globale de la stratégie envisagée

Pourquoi cette solution intéresse de plus en plus les seniors

Le vieillissement de la population française change progressivement les problématiques patrimoniales.

Beaucoup de seniors :

• possèdent un patrimoine immobilier important
• mais disposent de revenus parfois modestes
• et souhaitent aider leurs enfants sans vendre immédiatement leurs biens

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire apparaît progressivement comme un outil patrimonial plus moderne qu’on ne l’imagine souvent.

Cibfinance accompagne les stratégies patrimoniales autour du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors souhaitant étudier les possibilités offertes par le prêt viager hypothécaire.

Chaque situation fait l’objet d’une étude personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs familiaux
• les enjeux successoraux
• et les conséquences patrimoniales du financement

Le prêt viager hypothécaire reste un outil complexe qui nécessite une véritable expertise patrimoniale et financière.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
Aider vos enfants ?
Préparer votre succession ?
Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut s’intégrer dans votre stratégie patrimoniale ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Comment financer une succession sans vendre la maison familiale grâce au prêt viager hypothécaire ?

Lors d’une succession, il existe plusieurs solutions pour financer les droits de succession ou les frais liés au partage du patrimoine.

Parmi elles, le prêt hypothécaire classique peut permettre à certains héritiers ou au conjoint survivant d’obtenir les liquidités nécessaires tout en conservant les biens immobiliers familiaux.

Le principe est relativement simple : la banque accorde un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Mais dans la pratique, cette solution devient souvent beaucoup plus compliquée lorsque les emprunteurs ont plus de 65 ans ou plus de 70 ans.

Pourquoi ? Parce qu’un prêt hypothécaire classique reste un crédit amortissable avec des mensualités de remboursement.

La banque doit donc analyser :

• les revenus des emprunteurs
• leur taux d’endettement
• leur reste à vivre
• leur âge en fin de prêt
• leur capacité de remboursement
• la possibilité d’obtenir une assurance emprunteur

Or, après 65 ou 70 ans, les difficultés augmentent fortement.

Les revenus à la retraite sont souvent plus faibles, les durées de financement deviennent limitées et l’assurance emprunteur peut devenir très coûteuse, voire impossible à obtenir.

Même des seniors disposant d’un patrimoine immobilier important peuvent ainsi se retrouver bloqués faute de revenus suffisants ou en raison de leur âge.

C’est précisément dans ce type de situation que le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.

Contrairement à un crédit hypothécaire amortissable classique, le prêt viager hypothécaire fonctionne sans mensualité.

L’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant toute la durée du contrat.

Cette particularité change totalement l’analyse du dossier puisque le financement repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier et non sur la capacité mensuelle de remboursement.

Le prêt viager hypothécaire peut ainsi permettre à certains seniors de financer des droits de succession, préserver la maison familiale et retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Lors d’une succession, de nombreuses familles se retrouvent confrontées à une situation difficile : hériter d’un patrimoine immobilier important mais ne pas disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession, les frais de notaire ou les éventuelles soultes entre héritiers.

Cette problématique est particulièrement fréquente lorsque le patrimoine familial est essentiellement composé d’immobilier.

Maison familiale conservée depuis plusieurs générations, résidence principale des parents, immeuble locatif, résidence secondaire… les actifs existent, mais ils ne génèrent pas immédiatement les liquidités nécessaires pour faire face aux obligations fiscales et successorales.

Dans ce contexte, beaucoup de familles pensent qu’elles n’ont qu’une seule solution : vendre rapidement le bien immobilier.

Pourtant, il existe une autre possibilité encore largement méconnue : le prêt viager hypothécaire.

Ce financement peut permettre à certains seniors de financer des droits de succession, de préserver la maison familiale et de retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Pourquoi les successions deviennent parfois un problème financier

Au décès d’un parent, les héritiers doivent souvent faire face à plusieurs dépenses importantes dans un délai relativement court.

Il peut s’agir :

• des droits de succession
• des frais de notaire
• des frais de partage
• d’un rachat de soulte
• des frais d’entretien du patrimoine immobilier
• des éventuels crédits restant dus

L’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Or, de nombreuses familles possèdent un patrimoine immobilier conséquent mais disposent de peu de trésorerie immédiatement mobilisable.

Cette situation est fréquente chez les seniors ayant consacré leur vie à constituer un patrimoine immobilier.

Le patrimoine existe bien, mais il est “immobilisé dans la pierre”.

Pourquoi obtenir un crédit classique devient difficile après 65 ou 70 ans

Lorsque le conjoint survivant ou les héritiers ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué.

Les banques traditionnelles analysent plusieurs éléments :

• les revenus
• le taux d’endettement
• le reste à vivre
• l’âge en fin de prêt
• l’assurance emprunteur

Or, les seniors rencontrent souvent plusieurs difficultés :

• revenus à la retraite plus faibles
• durée de financement limitée
• coût élevé de l’assurance emprunteur
• refus médicaux des assureurs
• faible rentabilité commerciale pour la banque

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier important peut ainsi se voir refuser un financement faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge considéré comme trop avancé.

Dans beaucoup de cas, les familles pensent alors être contraintes de vendre rapidement le bien immobilier.

Le prêt viager hypothécaire : une solution encore méconnue

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible.

La particularité essentielle du prêt viager hypothécaire est l’absence totale de mensualité.

L’emprunteur ne rembourse :

• ni le capital
• ni les intérêts

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Cette mécanique change totalement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe aucune mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

La banque analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du logement

Cette approche permet à certains seniors exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Financer des droits de succession sans vendre dans l’urgence

Le principal intérêt du prêt viager hypothécaire dans une succession est de permettre aux familles de retrouver du temps.

Sans solution de financement, certaines familles sont contraintes de vendre rapidement un bien immobilier afin de régler les droits de succession dans le délai fiscal.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions.

La pression fiscale peut entraîner :

• une baisse du prix de vente
• des négociations défavorables
• des tensions entre héritiers
• une vente précipitée de la maison familiale

Grâce au prêt viager hypothécaire, les droits de succession peuvent être financés rapidement.

Une fois les frais réglés, les héritiers ou le conjoint survivant peuvent arbitrer le patrimoine immobilier beaucoup plus sereinement.

Ils retrouvent alors une véritable liberté de décision.

Conserver la maison familiale

La question de la maison familiale revient très souvent dans les successions.

Pour beaucoup de familles, la résidence principale des parents possède une forte valeur affective.

Mais lorsque les droits de succession deviennent importants, la vente paraît parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire peut justement permettre d’éviter cette situation.

Une solution également adaptée aux rachats de soulte

Le prêt hypothécaire peut aussi intervenir dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais absence de liquidités suffisantes

Le prêt hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier qui souhaite conserver le logement est lui-même un senior disposant d’un patrimoine immobilier mais de revenus modestes.

Le prêt viager hypothécaire laisse du temps aux familles

C’est probablement l’un des plus grands avantages de ce financement.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt hypothécaire, la famille peut prendre des décisions patrimoniales plus rationnelles.

Elle peut notamment :

• conserver les biens immobiliers
• vendre un actif secondaire
• attendre une meilleure conjoncture immobilière
• organiser une vente dans de bonnes conditions
• éviter une négociation sous pression

Le patrimoine n’est plus géré dans l’urgence.

Cette liberté change souvent totalement la qualité des décisions prises par les familles.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur prévu par le Code de la consommation.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Concrètement :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément particulièrement rassurant pour les familles.

Peut-on rembourser le prêt avant le décès ?

Oui. : Comme tout crédit, le prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation.

Le remboursement peut être :

• total
• ou partiel

Cette possibilité offre une grande souplesse patrimoniale.

Dans la pratique, de nombreux prêts viagers hypothécaires sont remboursés avant le décès de l’emprunteur.

Plusieurs situations peuvent conduire à un remboursement :

• vente d’un autre bien immobilier
• perception d’un héritage
• déblocage d’une assurance vie
• vente d’une résidence secondaire
• amélioration de la situation patrimoniale
• départ en maison de retraite et vente de la résidence principale

Le prêt viager hypothécaire ne constitue donc pas forcément une dette “à vie”.

Une solution patrimoniale encore trop méconnue

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui très peu connu du grand public.

Pourtant, il répond à des problématiques patrimoniales très concrètes rencontrées par de nombreuses familles :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour organiser son patrimoine

Dans un contexte de vieillissement de la population et de hausse du patrimoine immobilier détenu par les seniors, cette solution pourrait prendre une place de plus en plus importante dans les années à venir.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés par nos équipes.

Nous accompagnons régulièrement des seniors et leurs familles confrontés à des problématiques de succession, de transmission patrimoniale ou de financement après 70 ans.

Nos équipes étudient chaque situation de manière personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs successoraux
• les solutions possibles pour préserver le patrimoine familial

Chaque dossier étant unique, une étude patrimoniale approfondie reste indispensable.

Vous souhaitez financer une succession sans vendre votre bien immobilier ?

Vous souhaitez comprendre si un prêt viager hypothécaire peut permettre de financer des droits de succession, préserver la maison familiale ou financer un rachat de soulte ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans l’étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Contactez Cibfinance pour étudier les solutions adaptées à votre patrimoine et à vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .