Calcul Intérêt lombarde, la cour de cassation prend une décision ?

Le calcul des intérêts s’établit sur la base d’une année civile de 365 jours et non de 360 jours.

Cette dernière pratique dite « clause lombarde » qui avait pour objectif une simplification de calcul n’est plus admise, car considérée comme étant abusive.

Néanmoins, le surcoût qui résulte de ce mode de calcul doit créer un déséquilibre significatif pour justifier une remise en cause de son choix.

Ainsi si le surcoût ne représente que quelques euros, la Cour de cassation qui a été amenée à statuer sur cette situation ne sanctionne pas ce mode de calcul, car elle considère que le déséquilibre n’est pas significatif entre les parties.

D’autre part, en cas de contestation du taux d’intérêt, le délai pour contester est celui de droit commun, c’est-à-dire 5 ans.

Il est spécifié à l’article 2224 Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » L

e point de départ est le jour où l’emprunteur a accepté l’offre puisque celle-ci contient l’énonciation du taux d’intérêt.

La justice sollicitée pour un dossier de regroupement de crédits sur la validité du calcul des intérêts en année lombarde

Une banque consent à un couple un prêt de restructuration pour un crédit immobilier et plusieurs crédits à la consommation.

Les emprunteurs sont défaillants et sont poursuivis en paiement.

Ils contestent le calcul du taux effectif global selon la méthode lombarde, c’est-à-dire sur 360 jours. Les juges considèrent que l’action est prescrite, car non intentée dans le délai de 5 ans et qu’ils ne peuvent plus contester le calcul de ce taux.

Pour les juges, le point de départ du délai est la souscription de l’offre.

Les emprunteurs considèrent qu’ils n’étaient pas en mesure de déceler l’erreur invoquée par la simple lecture de l’acte de prêt. Pour la Cour de cassation, les emprunteurs disposaient à cette date de tous les éléments permettant de vérifier le calcul du TEG.

Quelle décision de la Cour de cassation dans le calcul des intérêts en année lombarde ?

Elle rejette donc leur demande. (Arrêt n° 415 du 9 septembre 2020,19-10 651)  Dans le cas contraire, la sanction est aujourd’hui la suivante : « En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux effectif global prévu à l’article L. 314 – 5, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l’emprunteur.

“Lorsque le prêteur est déchu du droit aux intérêts dans les conditions prévues à l’alinéa précédent, l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu ainsi que, le cas échéant, au paiement des intérêts dont le prêteur n’a pas été déchu.

Les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter du jour de leur versement, sont restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû. » (Article L 341-48-1 du code de la consommation)

Le pouvoir de décider la déchéance totale ou partielle des intérêts et son montant appartient au juge qui apprécie le préjudice subi par l’emprunteur. Le prêteur devra restituer les intérêts trop perçus majorés ou les déduire du capital restant dû. 

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Pourquoi les banques en regroupement de crédits délèguent l’étude des dossiers de crédits à Cibfinance ?

L’étude partagée procède d’une mesure d’organisation interne entre la banque et Cibfinance, qui est un Mandataire de Banque non Exclusif (MNE) et non un courtier (COBSP).

Elle permet aux analystes certifiés de Cibfinance d’être chargé de l’étude des dossiers de Regroupement de Crédits et de les transmettre directement au service des engagements sans passer par un contrôle préalable de la banque.

Pour autant la banque n’est pas dessaisie de ses compétences et de ses responsabilités lors d’une étude de crédit déléguée.

L’accord sera donné par le service des engagements de la banque, elle se décharge d’une partie de son activité, en désignant un délégataire qui étudiera le dossier en son nom.

A ce jour 3 banques acceptent de nous déléguer l’étude de leurs dossiers qui sont limités en montant et en durée.

• Regroupement de crédits sans garantie : Délégation 55.000 € et 144 mois
• Regroupement de crédits avec garantie hypothécaire : Délégation 200.000 € et 240 mois

Pour le Regroupement de crédits, de nombreuses banques ont mise en place une pré-validation des dossiers par système de scorring. Cibfinance disposant d’accès sécurisés à leur extranet peut ainsi obtenir des premiers accords de principe via une réponse de type « Vert » « Orange » ou « Rouge »

Ce résultat nous autorise la transmission du dossier, à savoir qu’un écart minime sur une seule donnée peut faire basculer le score du vert à orange voir même au rouge… Nous choisissons ensuite :

• Soit une transmission traditionnelle aux équipes d’analyste,
• Soit de recourir à l’Etude partagée, si le montant est dans la délégation.
•  

Quel process pour l’étude crédit déléguée à Cibfinance ?

Dans le cas d’une Etude partagée, le dossier ne sera pas transmis, nous renseignerons uniquement les informations du client après les avoir contrôlées comme demandé par la banque, établirons la balance bancaire selon les règles définies par la banque et devrons établir un avis motivé.

A l’issue de ce travail, les engagements accepteront ou refuseront le dossier de regroupement de Crédits. En cas d’accord, elle éditera l’offre de prêt automatiquement dans la foulée sans avoir vu les pièces constitutives du dossier, excepté l’identité et le domicile.

L’emprunteur retournera l’offre de prêt à la banque après avoir donné son consentement directement après les délais légaux (signature électronique possible). Nous adresserons de notre côté les pièces constitutives du dossier à notre partenaire bancaire.

A réception de l’offre de prêt acceptée par l’emprunteur, la banque procédera au déblocage des fonds et contrôlera de façon aléatoire le travail de Cibfinance. Nous devons avoir une conformité à hauteur de 95% sous peine de nous voir retirer ce process avantageux pour le client. Avantages :

• Des réponses extrêmement rapides : Entre 4 et 12 h maximum
• Des Offres de prêts éditées dans la journée et expédiées par mail avec signature électronique
• Des taux plus bas
• Des produits exclusifs à l’étude partagée

Inconvénients :

• Des saisies de dossiers plus longues et plus complexes (moyenne 45 mm)
• Une responsabilité accrue de Cibfinance
• Des dossiers irréprochables.
• Disposer d’équipes certifiées par chaque banque

Tous les crédits ne sont pas éligibles à ce process, en fonction du risque que présente la demande, la banque voudra s’assurer par elle-même de la solvabilité de l’emprunteur.

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Nous mettons en place un partenariat en crédit et animons un réseau de mandataires ou d’Indicateurs d’affaires France entière.

Deux formules : 1 – Vous souhaitez monter et suivre vos dossiers de crédits : MIOB : Mandataire de Cibfinance 2 – Vous souhaitez sous-traiter entièrement la gestion de la demande : Indicateur d’affaires crédits Nos avantages :

• Un extranet mis à votre disposition pour suivre l’avancement de vos dossiers
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Doit-on intégrer les honoraires de courtage dans le calcul du TAEG ?

Un large débat a été ouvert dernièrement sur l’intégration des honoraires de courtages dans le TAEG à la suite de deux arrêtés.

Deux courants s’affrontent :

1. Les uns pensent que Oui, les frais de courtage doivent être intégrés dans le TAEG.
2. Mais un bon nombre de courtiers pensent que ces frais ne devraient pas être intégrés dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global, évitant par la même de voir des dossiers franchir l’usure.

Rappel sur les textes relatifs à l’intégration des frais de courtage dans le calcul du TAEG

Octobre 2016, c’est l’entrée en vigueur des dispositions sur le TAEG du Décret de fin juin 2016 transposant MCD.

Le texte actuel :

Code conso art. R.314-4 : Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment :
1° Les frais de dossier ;
2° Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ; (…)

L’ancien texte :

Code conso art. L.313-1 Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

La rédaction de 2016 – en dehors de l’exclusion des frais de notaire – ne fait donc que reprendre les termes de la Directive et préciser ce qui pouvait ne pas être clair dans la rédaction précédente.

Et la Directive prévoit bien,

art. 15 :Les États membres veillent à ce que les frais éventuels dus par le consommateur à l’intermédiaire de crédit pour ses services soient communiqués au prêteur par l’intermédiaire de crédit, aux fins du calcul du TAEG.

Sans faire aucune différence entre les courtiers ou les mandataires (alors que la différence est faite à d’autres occasions dans la Directive.

Comment peut-on lire les textes pour déterminer si les honoraires de courtage rentre dans le calcul du TAEG

• On peut donc lire les textes en considérant qu’en passant par un courtier, l’emprunteur obtient le crédit aux conditions négociées par ledit courtier ; ils s’agissent donc de frais nécessaires pour obtenir le crédit aux conditions annoncées.
• Enfin, quand on lit la motivation de l’arrêt de la CA de Rennes :

« Dès lors, rien ne démontre que la Caisse d’épargne commercialisait ses prêts immobiliers par l’intermédiaire de ce courtier qui n’a de toute évidence été consulté qu’à l’initiative des emprunteurs aux fins de rechercher les meilleures opportunités du marché. «

A contrario, s’il avait été démontré que le courtier n’intervenait pas à la seule initiative de l’emprunteur mais à l’initiative de la CE, il aurait fallu intégrer les frais de courtage ?

Il faut peut-être rester prudent face aux deux dernières décisions qui reprennent peu ou prou les mêmes termes…

Peut-on tirer une conclusion de ces deux arrêtés ?

A priori, pas de conclusion trop hâtive

A la lecture de l’arrêt, on comprend que le libellé de la facture est « frais d’étude financière » et que la BPALC n’a, manifestement, pas eu connaissance du mandat et surtout des honoraires avant l’émission de l’offre de prêt : le courtier semble ne pas avoir fait correctement sa mission et a émis une facture 7 mois après. La Cour a donc considéré que l’intermédiaire n’était pas intervenu dans l’octroi du prêt.

La jurisprudence est constante depuis plus de 40 ans sur l’inclusion des frais de courtage dans le calcul du TAEG.

Si cet arrêt, isolé, doit constituer un revirement de jurisprudence, il faudra qu’il soit confirmé par un arrêt de principe de la cour de cassation.

En tout état de cause, il est peu probable que les partenaires bancaires prennent le risque de ne pas inclure les frais d’IOBSP dans le TAEG sur la base d’un tel arrêt.

Quelle position des banques spécialisées en regroupement de crédits sur l’intégration des honoraires de courtage ?

A ce jour tous les acteurs du regroupement de crédits lisent au plus strict la règlementation et intègrent sans discernement les honoraires de courtage dans le calcul du TAEG.

Face à des dossiers ou les profils sont pour l’essentiel des emprunteurs moins gestionnaires et donc plus à risque, aucune souplesse n’est laissée dans l’interprétation des textes.

Cibfinance grossiste en crédit pour courtier en crédit et CGP

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.

Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Pour une SCI, quel intérêt ou non d’opter à l’impôt sur les sociétés ?

L’objet social d’une Société Civile Immobilière est essentiellement la location de biens immobiliers.

L’activité réservée à une Société Civile Immobilière doit avoir un caractère civil. Sauf option à l’impôt sur les sociétés, le régime fiscal qui s’applique est celui des revenus fonciers.

C’est-à-dire que l’on peut déduire du montant des loyers encaissés les charges telles que les charges de copropriété, les frais de gestion, les assurances, les réparations, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière.

Par contre, il n’est pas possible de déduire le montant de l’investissement et tous travaux ayant un caractère d’investissement immobilier.

Le résultat net réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital est imposable à l’impôt sur le revenu et est soumis aux prélèvements sociaux.

Des dispositions spécifiques permettant le bénéfice d’abattement sont applicables pour certains types d’investissements remplissant certaines conditions (Loi Cosse, Loi Malraux, etc.)

Est-il possible d’appliquer le régime du microfoncier ?

Lorsque les revenus fonciers ne dépassent pas un montant de 15 000 € au titre de l’année, le régime qui s’applique est celui du microfoncier, c’est-à-dire avec application sur le montant des recettes d’un abattement forfaitaire de charges de 30 %.

En cas de cession du bien immobilier, les associés peuvent bénéficier de l’abattement pour durée de détention et d’une éventuelle exonération tant au niveau de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux.

Quelles conséquences en cas d’option pour l’impôt sur les sociétés ?

Dans le choix fiscal de l’Impôt Société, toutes les charges sont déductibles et l’investissement ainsi que les travaux à caractère immobilier sont déductibles par le biais d’un amortissement annuel.

Le résultat net bénéficiaire est imposé au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà Le solde est soit distribué aux associés au prorata de leur participation au capital et imposable entre leurs mains à l’impôt sur le revenu au taux progressif après abattement de 40 % avec prélèvements sociaux ou au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit mis en réserve pour être taxé ultérieurement lors de la distribution de celle-ci.

En cas de cession de l’immobilier, la plus-value est taxable à l’impôt sur les sociétés.

Elle est calculée par la différence entre la valeur nette comptable du bien compte tenu des cumuls d’amortissement et le prix de vente. Si le bien est totalement amorti, la plus-value correspond au montant du prix de vente.

Ensuite pour que les associés puissent appréhender le produit de la vente après déduction de l’impôt sur les sociétés une distribution de bénéfices doit être effectuée sous forme de dividendes.

Ceux-ci sont imposables au barème de l’impôt progressif plus les prélèvements sociaux ou au prélèvement forfaitaire unique.

On constate donc que l’option à l’impôt sur les sociétés est intéressante dans un premier temps parce qu’elle permet de déduire davantage de charges. Mais au moment de la vente, cet avantage est anéanti par le coût fiscal. Surtout si la plus-value est forte parce que le bien a pris beaucoup de valeur.

L’option fiscale de l’Impôt Société est-il révocable ?

L’option est un engagement définitif sauf révocation pendant les cinq ans qui suivent celle-ci, mais avec des conséquences lourdes du fait du changement de régime fiscal lié à la renonciation.

De plus, l’option à l’impôt sur les sociétés peut rendre plus difficile la vente des parts à un tiers qui prendra en compte la lourdeur fiscale pour évaluer le prix de vente.

Il faut donc être prudent et bien analyser les conséquences de l’option à l’impôt sur les sociétés pour une Société Civile Immobilière dont l’activité est la location.

Cibfinance propose des solutions de financement de SCI.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

1 – Comment Cibfinance a organisé son PCA : Plan de Continuité d’Activité face au Covid ?

La rentrée est derrière nous mais le Covid, bien devant nous.

Personne n’est en mesure de prédire si une deuxième vague aura lieu, cependant la Loire et passée en rouge mercredi dernier.

Fort de l’expérience du 1er confinement et pour anticiper une éventuelle deuxième vague, nous nous sommes réorganisés et avons élaboré un PCA (Plan de Continuité d’Activité IOBSP)

La mise en place de cette nouvelle organisation a ralenti la production cette fin de semaine, mais désormais, nous sommes en mesure de poursuivre l’activité à 100 % quel que soit les décisions sanitaires à venir.

1 – Réagencement de tous les postes
Nous avons la chance de disposer de 400 m² pour 15 personnes, ainsi, tout a été réaménagé et repensé pour qu’une distance barrière de 4 m sépare chaque collaboratrice. Ainsi, si une personne venait à être contaminée, elle ne serait pas considérée comme un « cas contact » et évite ainsi la mise en quatorzaine de toute son équipe.

2 – Bureau Individuel
Tous les responsables sont désormais en bureau individuel évitant leur classification en « Cas contact »
Deux bureaux individuels ont été aménagés et réservés pour les quatorzaines. Si une collaboratrice revient d’un repas familial ou est en suspicions d’avoir été en contact avec un cas Covid, elle effectuera une quatorzaine dans un bureau individuel pour ne pas être considérée comme un « cas contact ».

3 – Dématérialisation totale
Notre process de travail est désormais totalement dématérialisé, sauvegardé sur deux serveurs et accessible de n’importe quel endroit.
Nous avons organisé les process de travail et la coordination entre tous les postes de Cibfinance pour que la chaine de production ne soit jamais interrompue, même si l’un d’entre nous devait travailler de chez elle.
A cet effet, nous vous serions reconnaissant de bien tous dématérialiser l’envoi des documents et d’utiliser l’Extranet : e.cibfinance.fr. Merci d’éviter un maximum l’envoie de documents par mail qui ne sont pas sécurisés (surtout pour l’envoi de documents confidentiels)

4 – Extranet

Un nouvel extranet beaucoup plus complet sera mis en place d’ici 15 jrs. Nous sommes en phase test cette semaine en interne pour corriger les dernières petites « coquilles »
Traçabilité totale, Détail total du parcours client, Transparence total dans le parcours client, Echange en direct avec vous dans l’extranet, Dépôt des documents avec notification, etc….
Intégration de toutes les grilles de taux, les normes, les fiches produits dans un seul outil, contre deux aujourd’hui.

5 – Télétravail
Après consultation de l’ensemble du personnel, un consensus a été trouvé pour la mise en place du télétravail.
Chaque collaboratrice a accepté d’agencer chez elle un espace de travail pouvant accueillir une station de travail informatique composée d’une unité centrale avec ses 3 écrans.

Ainsi, entre le déplacement du poste de travail complet de chaque collaborateur chez lui, la dématérialisation totale des documents avec nos process de travail, une coordination planifier pour maintenir la chaine de production, une sauvegarde sur deux serveurs et un nouvel extranet adapté à cette configuration, nous sommes en mesure de faire face.

La mise en place de ce PCA : plan de continuité d’activité a pris du temps semaine dernière, mais nous sommes désormais prêts physiquement et psychologiquement pour maintenir notre chaîne de production pour vos dossiers et dans l’intérêts de vos clients.

2 – Pourquoi nous devons tous mettre en place un PCA ?

Un PCA est l’élaboration d’un cadre pour construire la résilience de sa société dans l’intérêt de son personnel, ses clients et ses fournisseurs.

La CRBF 97-02 prévu par la Comité de la réglementation bancaire défini un PCA comme un dispositif représentant « l’ensemble des mesures visant à assurer, selon divers scénarios de crises, y compris face à des chocs extrêmes, le maintien, le cas échéant de façon temporaire selon un mode dégradé, des prestations de services ou d’autres tâches opérationnelles essentielles ou importantes de l’entreprise, puis la reprise planifiée des activités. »

Cibfinance, depuis 2001, est une plate-forme en crédits,un packageur, un grossiste en crédits et apporte des solutions à des professionnels.

Nous animons un réseau de mandataires ou d’Indicateur d’affaires France entière.

1 – Vous souhaitez monter et suivre vos dossiers de crédits : MIOB : Mandataire de Cibfinance
2 – Vous souhaitez sous-traiter entièrement la gestion de la demande : Indicateur d’affaires crédits

Avantages :

– Un extranet pour suivre l’avancement de vos dossiers
– Pas de droit d’entrée
– Des équipes dédiées
– Un savoir faire éprouvé depuis 2001

De nombreux professionnels nous font confiance depuis 2001, pourquoi pas vous ?

Tel : 04 77 32 32 09
Mail : accueil@cibfinance.fr
Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE www.orias.fr N° : 13001585 Mandataire de banque non exclusif

Comment trouver un crédit immobilier SCI familiale ?

Cibfinance peut vous apporter une solution de financement d’une SCI familiale à l’I.R (Impôt sur le Revenu)

Si les démarches peuvent paraître similaire que pour la souscription d’un prêt immobilier, il y a des différences notoires.

Tout d’abord, le financement sera demandé par la Société Civile Immobilier, s’agissant d’une personne morale, elle sera représentée par son gérant ou ses co-gérants

Ensuite le prêt accordé à une Société Civile Immobilière sera un prêt professionnel et ne sera pas soumis au code de la consommation.

Enfin, elle est composée de membres d’une même famille : Mari, épouse, enfants, frères et sœurs, etc… bien souvent guidé par un souci de simplification de transmission patrimoniale.

C’est aujourd’hui le principal atout de la Société Civile Immobilière : la transmission patrimoniale.

Mais un point technique, le prêt immobilier SCI ne rentre pas dans les normes du HCSF car ils s’agit d’un prêt professionnel et non d’un prêt immobilier pour une personne physique.

Ainsi, acquérir un bien via une Société Civile Immobilière pourra permettre de s’exonérer des recommandations imposées par le HCSF, très préjudiciables aux investisseurs.

Quel niveau de connaissance minimum pour un crédit pour une SCI familiale ?

L’acquisition d’un bien via une Société Civile Immobilier demande un minimum de connaissances :

• Fiscale : Opter pour l’Impôt société ou l’Impôt sur le revenu
• juridique : Rédaction des statuts, tenu d’assemblées générales, etc
• Comptable : Tenu d’une comptabilité obligatoire à l’IS, recommandée à l’IS
• etc…

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel : Notaire, Avocat, Gestionnaire de patrimoine, etc…. avant de se lancer dans un mode d’acquisition et de financement « à la mode » actuellement.

Comment constituer un dossier pour un crédit d’une SCI familiale ?

Bien que le prêt soit demandé par la Société Civile Immobilière, tous les associés devront déposer un dossier individuel.

La banque étudiera que le prêt puisse être cautionné par les associés ou au moins un associé.

Pour ce faire chaque associé constituera un dossier composé au moins :

• De son identité et de sa situation de famille
• De sa Situation financière (revenu, avis d’imposition etc…)
• De ses relevés de tous ses comptes bancaires
• Des crédits qu’il a encours

Pour évaluer la solvabilité des associés.

Pour tous les dossiers de financement de SCI à l’IR que nous présentons, notre banque partenaire nous demande de vérifier que le prêt sera cautionné par les associés ou au moins l’un d’entre eux. Une fiche technique de normes d’éligibilités doit être respectée.

Actuellement Les banques sont peu enclines à accorder un prêt immobilier à une Société Civile Immobilière, surtout sur des durées longues comme 20 ou 25 ans.

Quel compte bancaire pour une SCI familiale ?

Attention, une SCI étant une personne morale, elle ouvrira donc un compte bancaire professionnel avec une convention de compte différente que pour un particulier. Par exemple, généralement, les banques prennent 15 € par mois de frais de tenu de compte. De même, l’information annuelle des cautionnaires est également facturée à chaque caution, etc…

Prenez la peine de vérifier les conditions de gestion du compte bancaire ouvert au nom de la SCI familiale.

Crédit d’une SCI et le taux d’usure

Dès lors ou le financement de la Société Civile Immobilier est un financement professionnel, elle ne sera pas soumis au taux d’usure des prêts immobiliers pour les particuliers.

Il est important que la SCI ne détienne pas un bien servant de résidence principale à l’un des associés pour éviter toute requalification sous le code de la consommation.

Cibfinance distribue-t-il un crédit pour une SCI familiale ?

Nous distribuons deux produits pour un financement de SCI

Véritable alternative pour permettre de financer des dossiers d’investisseurs exclus par les normes HCSF ou le taux d’usure.

Les dossiers sont plus complexes et demandent plus de rigueur que pour des financements immobiliers traditionnels.

Nos équipes maitrisent toutes les particularités techniques et sont en mesure de vous répondre rapidement sur la faisabilité de votre projet.

Un simulateur à disposition dans notre extranet vous permet aussi une plus grande autonomie dans la simulation de vos projets.

Cibfinance distribue, pour le compte d’une banque, un financement pour des SCI familiales.

Cibfinance, depuis 2001, est une plateforme pour les professionnels et apporte des solutions de financement pour un  :

• Financement de SCPI
• Financement de SCI à l’IR ou IS
• Regroupement de crédits,
• Crédit conso,
• Crédit de trésorerie hypothécaire

Notre mission : Apporter des solutions de financement à des courtiers, CIF, Assureur qui n’ont pas le produit pour leurs clients.

Nous mettons en place un partenariat et animons un réseau de mandataires ou d’Indicateur d’affaires France entière.

1 – Vous souhaitez monter et suivre vos dossiers de crédits : MIOB : Mandataire de Cibfinance
2 – Vous souhaitez sous-traiter entièrement la gestion de la demande : Indicateur d’affaires crédits

Avantages

– Un extranet pour suivre l’avancement de vos dossiers
– Pas de droit d’entrée
– Des équipes dédiées
– Un savoir faire éprouvé depuis 2001
De nombreux professionnels nous font confiance depuis 2001, pourquoi pas vous ?

Tel : 04 77 32 32 09
Mail : accueil@cibfinance.fr
Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.

Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Lettre recommandée peut elle être électronique ?

La Lettre en ligne Electronique peut elle la remplacer ?

L’article R. 53 du code des postes et communications électroniques définit la lettre recommandée électronique :

« une lettre recommandée électronique est un envoi recommandé électronique au sens de l’article L. 100 ».

L’article L.100 précise que l’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée, dès lors qu’il satisfait à certaines exigences prévues par la réglementation européenne.

La lettre recommandée en ligne gérée par la Poste peut être distribuée soit par le facteur soit par voie numérique au format électronique (lettre recommandée électronique).

Dans les deux situations, l’opération s’effectue en suivant le processus formulé sur le site du prestataire.

Quels services doit-être proposés par l’opérateur d’une Lettre Recommandée ?

L’opérateur qui propose ce service doit assurer :

1. l’établissement de la lettre recommandée
2. son envoi
3. le choix du mode de distribution, c’est-à-dire, soit par le facteur soit au format électronique,
4. sa réception par le destinataire,
5. sa consultation et son archivage.

Le processus comprend, notamment, le texte à faire parvenir soit tapé directement dans le cadre prévu à cet effet soit en utilisant un fichier ainsi que les coordonnées de l’expéditeur et le destinataire.

Lorsque l’option choisie est celle d’une distribution par le facteur les règles qui s’appliquent sont celles relatives aux envois recommandés matérialisés traditionnels.

Le courrier est acheminé par le facteur et la preuve de la distribution ainsi que l’avis de réception s’il est accepté font l’objet d’une signature par le destinataire avec un retour de l’avis de réception à l’expéditeur par les voies habituelles de distribution postale.

Qu’en est-il des lettres recommandées envoyées par voie numérique ?

L’opération est plus complexe s’agissant d’un envoi par voie numérique (lettre recommandée électronique).
En effet, le destinataire doit disposer d’une IDN (identité numérique) pour permettre au prestataire de vérifier l’identité de celui-ci.

Le destinataire reçoit une notification par mail l’informant de la lettre recommandée et dispose d’un délai de 15 jours pour l’accepter ou la refuser.

Une preuve de la distribution indiquant l’acceptation ou le refus de la lettre recommandée est conservée par l’opérateur pendant un an.

Un courrier électronique avise l’expéditeur de l’avis de réception qui est téléchargeable.

Une preuve du dépôt ainsi que la date et l’heure de celui-ci est transmise à l’expéditeur.

Cibfinance grossiste en crédit pour courtier en crédit et CGP

Nous apportons des solutions sur des marchés de niche pour des investisseurs.

• Financement de SCI
• Vente à soi-même via une SCI
• Crédit hypothécaire
• Financement de SCPI
• Regroupement de crédits

Nous animons un réseau de mandataires ou d’Indicateur d’affaires France entière.

Fort d’un solide savoir faire nous proposons deux modalités de partenariat :

1 – Vous souhaitez monter et suivre vos dossiers de crédits : MIOB : Mandataire de Cibfinance
2 – Vous souhaitez sous-traiter entièrement la gestion de la demande : Indicateur d’affaires crédits
Avantages

Avantages

• Un extranet pour Simuler, Déposer et Suivre l’avancement de vos dossiers
• Des équipes dédiées
• Un savoir faire éprouvé depuis 2001

De nombreux professionnels nous font confiance depuis 2001, pourquoi pas vous ?

Tel : 04 77 32 32 09
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.

Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Remise en cause d’une caution en cas de disproportion ?

Selon l’article L332-1 du Code de la consommation :

« Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation. »

La Cour de cassation, chambre commerciale, a rejeté un pourvoi contre la décision d’une Cour d’appel qui avait rejeté les prétentions d’une banque bénéficiaire d’un cautionnement.

Dans l’affaire en question, Monsieur X s’était porté caution solidaire en 2012 à l’égard d’une société dont il était le dirigeant dans la limite de 115 000 euros.

Par ailleurs, celui-ci était également engagé au titre d’autres cautionnements pour garantir des prêts souscrits en 2011 pour un capital de 995 000 €.

À ce titre il avait déclaré à la banque ses revenus personnels en 2009 ayant fait l’objet d’un prélèvement fiscal ainsi qu’un patrimoine objet d’une évaluation au 31 décembre 2010.  

Dans la décision le cautionnement a-t-il été remis en cause ?

Compte tenu de ses engagements et du montant net de ses revenus ainsi que de son patrimoine constitué pour partie des biens immobiliers grevés d’un passif, la Cour a retenu la disproportion du cautionnement à la date de la conclusion de celui-ci.

Elle a pris comme référence les seuls éléments connus pour l’appréciation du caractère disproportionné de l’engagement.

La banque s’était contentée de documents et d’informations qui n’étaient pas actualisées au jour de la conclusion du cautionnement.

Elle s’était donc privée de la possibilité de démontrer que le patrimoine lors de la conclusion du cautionnement permettait à la caution de faire face à son obligation en cas de mise en jeu de son engagement.

Il appartient à la banque de démontrer qu’au jour de la signature de l’engagement le patrimoine de la caution est suffisant pour répondre de son obligation.

 (Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 17 mai 2017 pourvoi numéro 15–19. 018)

Existe-t-il d’autre cas de disproportion de revenus entre la caution et l’engagement que la banque lui fait prendre ?

il existe d’autres cas où la justice a remis en cause une caution en raison de la disproportion entre les revenus de la caution et le montant du prêt cautionné. En France, la jurisprudence montre plusieurs exemples où les tribunaux ont invalidé une caution pour cette raison. Voici quelques points clés à retenir :

1. Article L. 341-4 du Code de la consommation : Ce texte, devenu l’article L. 332-1 du Code de la consommation, stipule que « un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’une caution souscrite par une personne physique si l’engagement de cette caution était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation. »

2. Appréciation de la disproportion : La disproportion se mesure au moment de la souscription de la caution. Les tribunaux examinent les ressources et les charges de la caution à cette date pour déterminer si l’engagement était manifestement disproportionné.

3. Cas de jurisprudence :

   • Cass. com., 8 novembre 2011, n° 10-20.079 : La Cour de cassation a annulé un engagement de caution en raison de la disproportion manifeste entre les revenus de la caution et le montant du prêt.
   • Cass. 1re civ., 3 juillet 2013, n° 12-19.849 : La Cour a confirmé l’annulation d’une caution pour disproportion manifeste.
   • Cass. com., 21 juin 2016, n° 14-29.709 : La Cour de cassation a également rappelé que la disproportion doit s’apprécier au moment de la souscription de l’engagement.

4. Rôle des banques et établissements de crédit : Ces institutions ont l’obligation de vérifier la capacité financière des cautions avant de faire signer un engagement. Si cette obligation n’est pas respectée, l’engagement de caution peut être annulé par les tribunaux.

En conclusion, la jurisprudence française est claire sur le fait qu’une caution manifestement disproportionnée par rapport aux revenus et au patrimoine de la caution peut être annulée par les tribunaux. Les créanciers doivent donc faire preuve de diligence lorsqu’ils acceptent des engagements de caution.

Vous êtes un courtier en Crédit Immobilier, un CIF, CGP, etc… Que pouvons-nous vous apporter ?

• Téléphone : 04 77 32 32 09

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Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

   

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• Prêt hypothécaire de trésorerie 
• Prêt viager hypothécaire
• Prêt personnel

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Mentions légales : Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, crédit à la consommation et courtier en crédit immobilier CFCAL – IAS Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.  Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1.

Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre.  Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

   

Financement immobilier investisseur.

• Financement de SCPI par nantissement.

• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire (crédit 35 ans)

• Prêt hypothécaire de trésorerie 
• Prêt viager hypothécaire
• Prêt personnel

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09

• Mail : Formulaire de contact

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Reprise d’activité effective chez Cibfinance ?

Nous arrivons enfin au terme du confinement et c’est avec impatience que toute l’équipe de Cibfinance reprendra sa chaîne de production le 11 Mai au matin post confinement.

Dès lundi, nous rendrons notre chaîne de production opérationnelle, tout en protégeant nos personnels et en préservant nos partenariats.

Notre premier objectif sera la gestion des stocks : Les dossiers en attente de financement tout comme les dossiers reçus en attente d’étude. Dès lundi l’essentiel des effectifs seront opérationnels avec des plages horaires aménagées pour tenir compte des recommandations gouvernementales.

L’accès au standard et aux faisabilités risquent d’être légèrement modifiés et perturbés. Sachez que nous mettons tout en œuvre pour retrouver au plus vite notre fluidité et nous comptons sur votre compréhension pour les éventuels dysfonctionnements.

Les raisons de cet engorgement de dossiers ?

• L’arrêt presque total des missions du notariat, empêchant la signature les Offres immo et RAC Hypo.
• L’activité très réduite des services de distribution postale, allongeant sensiblement les échanges d’OP, complément médicaux, etc…
• Le déplacement de la chaîne de production des banques en télétravail induisant des lenteurs d’étude, de traitement des délégations, de gestion des singularités, etc…

D’où notre opération coup de poing dès lundi 11 pour réaliser et financer ces stocks au plus vite et surtout les dossiers de regroupement de crédits..

Néanmoins, il faut rester prudent sur l’issue de cette crise et de la politique d’octroi des crédits, nous nous attendons à des restrictions de normes dues à un contentieux émergeant.

Je suis arrivé dans ce métier en 92, en pleine guerre du golfe et de la crise économique engendrée.

Depuis j’ai connu et fait face à la crise immobilière de 1998, la crise de la bulle internet de 2001, la crise des subprime de 2008 et cette année la Coranacrise.

Un courtier est par nature un professionnel agile, nous allons passer ensemble cette nouvelle épreuve.

Pascal CHERIN

Cibfinance, depuis 2001, est une plate-forme en crédits, un packageur, un grossiste en crédits et apporte des solutions à des professionnels. Nous animons un réseau de mandataires ou d’Indicateur d’affaires France entière. Vous souhaitez :

• Monter et suivre vos dossiers de crédits : MIOB : Mandataire de Cibfinance
• Sous-traiter entièrement la gestion de la demande : Indicateur d’affaires crédits

  Avantages

• Un extranet pour suivre l’avancement de vos dossiers
• Pas de droit d’entrée
• Des équipes dédiées
• Un savoir faire éprouvé depuis 2001

Vous êtes un courtier en Crédit Immobilier, un CIF, CGP, etc… Que pouvons-nous vous apporter ?

• Téléphone : 04 77 32 32 09

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• Le Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire avec CREDITLIFT

• La Recherche de trésorerie via un prêt hypothécaire de trésorerie : vos clients bénéficient ainsi d’une durée plus longue pouvant mener à bien leur projet.

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• Le Crédit immobilier pour investisseur via une SCI  : soumis à la règlementation d’un crédit pro donc pas de problématique de taux d’usure, ni d’HCSF.

• Le Financement de SCPI par nantissement.

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Crédit immobilier SCI, comment trouver un financement immobilier pour votre SCI ?

• des SCI familiale à l’IR
• des SCI Patrimoniale

• Simuler votre demande sur notre site : www.cibfinance.fr
• Nous contacter au 04 77 32 3 09 pour faire une simulation en directe

Faudra-t-il monter autant de dossiers que d’associés ?

L’emprunteur doit-être profane pour engager la responsabilité du devoir de mise en garde de la banque ?

La loi Hamon et le code de la consommation

La qualité de consommateur étant la condition sinequanone pour bénéficier des dispositions protectrice du droit de la consommation.

La loi Hamon du 17 mars 2014 du code de la consommation définit désormais le consommateur comme toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.

Pour simplifier, un « consommateur » sera donc un particulier, non professionnel.

Le financement d’une Société Civile Immobilière et le taux d’usure

Cibfinance distribue-t-il un financement Société Civile Immobilière ?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

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