IFI et SCI : la justice confirme la légitimité des montages patrimoniaux non exclusivement fiscaux

La détention d’un patrimoine immobilier significatif expose de nombreux contribuables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Dans ce contexte, la SCI (Société Civile Immobilière) est souvent utilisée comme outil de gestion, de transmission et d’organisation patrimoniale.

Cependant, depuis la mise en place de l’IFI, l’administration fiscale porte une attention particulière aux montages impliquant de l’endettement, notamment lorsque ces dettes viennent réduire l’assiette taxable.

La question centrale est alors la suivante :
la dette a-t-elle été contractée dans un objectif principalement fiscal ?

Une décision judiciaire récente vient précisément rappeler que la SCI ne doit pas être analysée uniquement sous l’angle de l’optimisation fiscale, mais bien dans sa globalité patrimoniale et successorale.

Rappel : comment la SCI est-elle prise en compte à l’IFI ?

Lorsqu’un contribuable détient des parts de SCI à prépondérance immobilière, celles-ci entrent dans l’assiette de l’IFI pour leur valeur nette, c’est-à-dire :

• valeur des biens immobiliers détenus par la SCI

• diminuée des dettes afférentes à ces biens

Ces dettes peuvent être :

• des emprunts bancaires contractés par la SCI,

• des comptes courants d’associés,

• ou des dettes liées à l’acquisition, la conservation ou l’amélioration des immeubles.

Toutefois, l’article 973, II du Code général des impôts prévoit une clause anti-abus : certaines dettes peuvent être écartées si elles ont été mises en place dans un objectif principalement fiscal, notamment pour réduire artificiellement l’IFI.

Une décision récente favorable aux montages patrimoniaux cohérents

Dans une affaire jugée récemment, l’administration fiscale avait remis en cause la déduction de dettes figurant au passif d’une SCI familiale, estimant que l’opération poursuivait avant tout un objectif fiscal.

Les faits

Un couple avait :

• constitué une SCI,

• apporté ou cédé plusieurs biens immobiliers à cette SCI,

• financé l’opération via un emprunt bancaire et des apports en compte courant,

• déduit les dettes correspondantes de la valeur de leurs parts pour le calcul de l’IFI.

L’administration fiscale a considéré que ce schéma visait principalement à réduire l’assiette IFI, et a donc refusé la déduction des dettes.

La position du juge : une analyse globale de l’opération

Le tribunal n’a pas suivi l’administration fiscale et a rappelé un principe fondamental :
l’objectif principalement fiscal ne peut pas être apprécié de manière isolée ou automatique.

Pour le juge, il convient d’analyser :

• l’ensemble des motivations du contribuable,

• les objectifs patrimoniaux poursuivis,

• et les avantages non fiscaux de l’opération.

Dans cette affaire, plusieurs éléments ont pesé en faveur des contribuables :

• la SCI s’inscrivait dans une stratégie globale d’organisation du patrimoine familial,

• l’opération facilitait la transmission aux enfants,

• elle permettait une gestion centralisée et sécurisée des biens immobiliers,

• le coût global et les contraintes juridiques allaient bien au-delà d’un simple objectif d’économie d’IFI.

Le tribunal a donc considéré que l’objectif fiscal n’était pas principal, mais accessoire à une opération patrimoniale plus large.

Ce que cette décision change concrètement

Cette décision est particulièrement intéressante pour les détenteurs de SCI soumises à l’IFI, car elle rappelle plusieurs points essentiels :

1. La SCI reste un outil patrimonial légitime, à condition qu’elle repose sur une logique économique et familiale réelle.

2. L’endettement n’est pas en soi abusif, dès lors qu’il répond à un besoin réel de financement.

3. L’administration ne peut pas se limiter à une lecture purement fiscale sans tenir compte du contexte global.

4. La charge de la preuve repose en grande partie sur le contribuable, qui doit être en mesure de justifier les motivations patrimoniales de l’opération.

En pratique, cela signifie qu’une SCI bien structurée, bien documentée et cohérente sur le plan patrimonial a de solides arguments en cas de contrôle IFI.

SCI et IFI : les points de vigilance à ne pas négliger

Même si cette jurisprudence est favorable, la prudence reste de mise. Certains éléments doivent faire l’objet d’une attention particulière :

• cohérence entre la création de la SCI et les objectifs annoncés,

• réalité des flux financiers (emprunts, comptes courants),

• conditions de remboursement crédibles,

• absence de montages artificiels ou circulaires,

• documentation claire sur les objectifs successoraux ou patrimoniaux.

C’est précisément à ce niveau que l’accompagnement par des professionnels (conseillers patrimoniaux, notaires, courtiers spécialisés) prend tout son sens.

Le rôle de Cibfinance dans les projets de SCI

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement des clients et des partenaires (courtiers, conseillers en gestion de patrimoine, notaires) sur des projets de financement en SCI, qu’il s’agisse :

• d’acquisition immobilière,

• de restructuration patrimoniale,

• de transmission,

• ou de financement d’un patrimoine existant.

Une offre volontairement ciblée et maîtrisée

À ce jour, nous collaborons avec un seul partenaire bancaire pour le financement de SCI. Ce choix implique une offre plus restreinte, mais également :

• une parfaite maîtrise des critères d’acceptation,

• une meilleure lisibilité des conditions,

• et un accompagnement sécurisé sur des dossiers souvent techniques.

Ce positionnement assumé nous permet de proposer des solutions adaptées à des projets précis, en toute transparence sur les possibilités et les limites du financement.

Pourquoi passer par Cibfinance pour un financement de SCI ?

Faire appel à Cibfinance, c’est bénéficier :

• d’une analyse préalable de la faisabilité du projet,

• d’un regard expérimenté sur les enjeux fiscaux et patrimoniaux,

• d’un accompagnement dans la structuration du dossier,

• et d’une mise en relation ciblée avec un partenaire bancaire connaissant parfaitement les spécificités des SCI.

Si vous avez un projet de SCI, ou si vous souhaitez vérifier la cohérence d’un montage existant dans un contexte IFI, une étude personnalisée permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses.

Vous avez un projet en SCI ? Parlons-en

Que vous envisagiez une SCI classique ou une SCI familiale, le montage doit être anticipé : statuts, fiscalité, financement, transmission…
Nous pouvons étudier votre dossier et rechercher la solution la plus adaptée.

Remplissez notre formulaire de contact, et nous vous rappelons pour analyser votre projet.
Un conseiller Cibfinance vous accompagne et vous aide à trouver la meilleure stratégie de financement.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
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• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

SCI familiale ou SCI classique : laquelle choisir pour gérer et transmettre son patrimoine immobilier ?

Créer une SCI est aujourd’hui l’une des solutions les plus efficaces pour organiser la gestion d’un bien immobilier à plusieurs.

Familles, investisseurs, partenaires immobiliers : cette structure séduit grâce à sa souplesse, sa gouvernance et son intérêt fiscal.

Mais lorsqu’il faut passer à l’action, une vraie question revient : doit-on opter pour une SCI classique ou une SCI familiale ?

Les deux reposent sur le même cadre juridique, mais leurs objectifs et leurs avantages peuvent être très différents.

Dans certains projets, le choix n’est pas neutre : il peut influencer la fiscalité, la transmission du patrimoine et même la manière de financer le bien.

Cibfinance fait le point.

1. La SCI classique : l’outil le plus souple pour investir à plusieurs

La SCI classique est la forme la plus connue et la plus utilisée.
Sa particularité : il n’est pas nécessaire d’avoir un lien de parenté entre les associés. Deux investisseurs, deux amis, un porteur de projet et un investisseur extérieur… tout est possible.

Pourquoi la SCI classique attire autant d’investisseurs ?

• Elle permet d’acheter, gérer ou rénover un bien à plusieurs
• Elle facilite la répartition des parts entre associés selon leur apport
• Elle offre une gestion beaucoup plus fluide que l’indivision
• Les statuts peuvent être très personnalisés

Les statuts sont d’ailleurs l’élément clé : ils organisent la prise de décision, la nomination du gérant, la possibilité d’entrer ou sortir du capital, et la répartition des résultats.
Si le projet vise à accueillir des investisseurs ou à faire entrer des financements extérieurs, la SCI classique est la forme la plus adaptée.

Un choix fiscal modulable

Par défaut, la SCI est imposée à l’Impôt sur le Revenu, chaque associé déclarant sa part des revenus fonciers.
Mais elle peut aussi opter pour l’Impôt sur les Sociétés, ce qui permet notamment :

• d’amortir l’immeuble

• de déduire davantage de charges

• de lisser l’imposition sur le long terme

Ce choix fiscal peut être particulièrement intéressant pour un projet locatif avec travaux ou un investissement patrimonial sur plusieurs années.

En résumé :
La SCI classique est la solution la plus flexible pour un projet d’investissement collectif, sans lien de famille obligatoire et avec une gouvernance modulable.

2. La SCI familiale : organiser la transmission et éviter les conflits

La SCI familiale n’est pas une forme juridique différente, mais une SCI dont tous les associés sont issus d’une même famille, jusqu’au quatrième degré (enfants, parents, frères, sœurs, oncles, cousins…).

Son objectif est clair : protéger et transmettre un patrimoine en évitant les blocages de l’indivision.

Pourquoi les familles l’utilisent-elles autant ?

Lorsqu’un bien est détenu en indivision, certaines décisions nécessitent l’accord de tous. Une simple vente, un emprunt, ou un investissement dans des travaux peuvent devenir impossibles si un seul membre s’y oppose.

Avec une SCI familiale :

• chacun détient des parts, et non une partie indivise du bien

• les décisions sont prises selon les règles votées dans les statuts

• la gestion est stable, même en cas de désaccord ponctuel entre héritiers

C’est une solution précieuse pour conserver une résidence secondaire, un immeuble de famille ou un patrimoine locatif transmis de génération en génération.

Un avantage décisif : la transmission

La SCI familiale permet de transmettre le patrimoine progressivement, sans devoir vendre le bien.
Les parents peuvent donner des parts à leurs enfants tout en conservant la majorité décisionnelle grâce à une rédaction des statuts adaptée.

Fiscalement, c’est aussi très avantageux :

• Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans, sans droits

• La donation de parts sociales est parfois plus intéressante que la donation d’un bien en direct

• La transmission peut être fractionnée dans le temps, ce qui limite l’impact fiscal

En résumé :
La SCI familiale est un outil de gestion patrimoniale et successorale. Elle sécurise la propriété, évite les conflits et permet une transmission anticipée à moindre coût.

SCI classique ou SCI familiale : comment choisir ?

Votre choix dépend d’abord de l’objectif :

Mais dans tous les cas, une chose ne change pas : la rédaction des statuts, cœur du fonctionnement de la SCI.
C’est elle qui protège les associés, organise la gouvernance et permet d’éviter les litiges.

Financer un bien à travers une SCI : une étape clé

Que votre SCI soit familiale ou classique, il reste un enjeu majeur : le financement.

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement :

• des SCI familiales souhaitant conserver un patrimoine

• des SCI d’investissement souhaitant financer un achat locatif

• des SCI réalisant des travaux, une restructuration ou un rachat de parts

• des projets nécessitant des financements spécialisés (SCPI, hypothèque, travaux, rachat)

Nous travaillons avec des établissements capables de financer :

• des SCI à l’IR ou à l’IS

• avec ou sans apport

• avec des associés personnes physiques ou morales

• ou encore des SCI patrimoniales familiales

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Réforme du DPE 2026 : un atout pour le financement des investissements locatifs

À partir du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va évoluer.

Cette réforme, très attendue, va modifier en profondeur la manière dont sont classés les logements, et pourrait avoir un impact direct sur le marché immobilier et sur les financements bancaires des investisseurs.

Cette réforme du DPE en 2026 va permettre le retour sur le marché de logements bannis est une bonne nouvelle pour un investisseur immobilier.

Il reste néanmoins des questions en suspens comme les baux antérieurs signé avec des DPE Fou G qui serait désormais en E ?

Ce qui change dans le calcul du DPE en 2026

Le DPE est un outil essentiel dans l’évaluation de la performance énergétique d’un logement. Aujourd’hui, les logements chauffés à l’électricité sont désavantagés car le calcul applique un coefficient de conversion élevé (2,3).

Dès janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9, afin de mieux refléter le mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables.

Conséquences de cette réforme :

• 7 millions de logements gagneront automatiquement une classe DPE.

• 850 000 logements classés F ou G (les fameuses « passoires thermiques ») sortiront de cette catégorie sans travaux.

• Les petites surfaces chauffées à l’électricité (moins de 40 m²) seront les grandes gagnantes, avec une forte proportion de reclassements.

Pourquoi le gouvernement change-t-il le mode de calcul ?

Cette réforme vise à corriger une injustice : les logements chauffés à l’électricité étaient pénalisés, alors même que l’électricité française est beaucoup moins émettrice de CO₂ que le gaz ou le fioul.

En réduisant ce biais, l’État :

• encourage la transition vers des énergies bas carbone,

• améliore la fiabilité du classement DPE,

• et évite de décourager les propriétaires bailleurs ou investisseurs qui privilégient l’électricité.

Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers

Au-delà de l’aspect environnemental, cette réforme est une opportunité stratégique pour les investisseurs locatifs.

1. Prise en compte des revenus fonciers dans les plans de financement

Depuis plusieurs mois, de nombreuses banques refusent de prendre en compte les revenus locatifs à venir pour les biens classés F ou G dans le DPE. Cela pénalisait les investisseurs lors de la constitution de leur plan de financement, car les loyers potentiels n’entraient pas dans le calcul de leur capacité d’endettement.

Avec la réforme de 2026, une partie des biens sortira de ces classes F ou G, ce qui permettra aux investisseurs de réintégrer les revenus fonciers dans leur dossier bancaire. Résultat : des plans de financement plus solides et des projets d’investissement plus facilement finançables.

2. Une rentabilité locative renforcée

Les logements initialement classés F ou G, souvent mal valorisés sur le marché, se négocient à des prix plus attractifs. Leur reclassement en E ou D, sans travaux, représente un double avantage :

• un prix d’achat plus faible que la moyenne,

• des revenus locatifs désormais comptabilisés par les banques, améliorant à la fois le financement et la rentabilité nette.

3. Anticiper pour mieux investir

Les investisseurs avisés ont donc intérêt à se positionner dès maintenant sur certains biens énergivores (notamment de petites surfaces chauffées à l’électricité). Ces logements pourraient gagner une classe dès 2026, ce qui les rendra non seulement plus faciles à financer, mais aussi plus attractifs à la revente.

Ce qu’il faut retenir sur la réforme DPE 2026

La réforme du DPE 2026 n’est pas seulement un ajustement technique. C’est un levier puissant qui :

• valorise les logements électriques,

• soulage des centaines de milliers de propriétaires,

• et surtout redonne des perspectives intéressantes aux investisseurs locatifs.

Chez Cibfinance, nous accompagnons nos clients investisseurs dans leurs projets de financement, en tenant compte de ces évolutions réglementaires pour optimiser leur rentabilité et leur plan de financement.

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Faire un prêt immobilier après 70 ans : quelle solution ?

Passé 70 ans, beaucoup pensent qu’obtenir un prêt immobilier est mission impossible.

Pourtant, que ce soit pour acheter un nouveau bien, financer un projet de vie ou encore restructurer son patrimoine, les besoins de financement des seniors sont bien réels.

Le problème ?

Les banques traditionnelles restent frileuses, les conditions se durcissent, et l’assurance emprunteur devient un vrai casse-tête.

Alors, quelles sont les solutions pour emprunter après 70 ans ?

Chez Cibfinance, nous proposons des alternatives concrètes grâce à notre réseau de partenaires bancaires spécialisés. Voici les trois principales options qui s’offrent à vous.

1. Vous êtes déjà propriétaire : appuyez-vous sur votre patrimoine

Si vous possédez déjà un ou plusieurs biens immobiliers, vous pouvez mobiliser votre patrimoine pour financer un nouveau projet sans passer par un prêt immobilier classique. C’est souvent la voie la plus simple pour les seniors.

Le prêt hypothécaire : la solution la plus souple

Le prêt hypothécaire permet d’emprunter en garantissant le crédit par une hypothèque sur un bien immobilier déjà détenu.

• Pas d’assurance emprunteur exigée, ce qui règle l’un des principaux obstacles liés à l’âge

• Possible même après 80 ou 85 ans

• Utilisation libre des fonds (achat immobilier, donation, aide à un proche…)

• Prêt amortissable ou prêt in fine possible

Le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt, avec remboursement du capital à l’échéance. Cela permet d’emprunter davantage, mais nécessite une stratégie patrimoniale bien définie.

Et le prêt viager hypothécaire ?

Attention : le prêt viager hypothécaire ne peut pas être utilisé pour financer une acquisition immobilière. Le cadre juridique du Code de la consommation l’interdit. Il peut cependant servir à financer :

• Des travaux jusqu’à 75 000 €

• Un besoin ponctuel de trésorerie

• Un complément de retraite

Au-delà de 75 000 €, ce type de financement bascule sous le régime du prêt immobilier, avec toutes les contraintes que cela implique.

2. Vous cherchez un prêt immobilier classique après 70 ans

Malgré les contraintes liées à l’âge, il est possible d’obtenir un prêt immobilier traditionnel après 70 ans, grâce à certains établissements spécialisés.

Le prêt immobilier avec une fin de prêt jusqu’à 95 ans

Certaines banques partenaires de Cibfinance acceptent d’étudier des dossiers avec un âge de fin de prêt à 95 ans, ce qui permet d’allonger la durée du crédit et d’alléger les mensualités.

Des conditions d’accès plus strictes

• Taux généralement plus élevé que pour les emprunteurs plus jeunes

• Assurance emprunteur exigée, avec des garanties parfois limitées ou des surprimes importantes

• Étude de solvabilité plus rigoureuse

• Revenus stables exigés (pensions, retraites, revenus locatifs…)

Si votre situation est bien préparée et que votre projet est cohérent, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier après 70 ans, voire même après 80 ans, en s’adressant aux bons interlocuteurs.

3. Faire un prêt relais après 70 ans : oui, c’est possible aussi !

Contrairement aux idées reçues, le prêt relais est accessible aux seniors, y compris au-delà de 70 ans, à condition de présenter un bien à vendre et un projet solide.

Le prêt relais : une solution pour changer de logement sereinement

Ce crédit transitoire permet de financer un nouvel achat immobilier avant d’avoir vendu votre bien actuel.

• Jusqu’à 70 % de la valeur estimée du bien à vendre

• Permet de ne pas passer par un prêt classique à mensualités élevées

• Durée de 12 à 24 mois en général

Chez Cibfinance, nous travaillons avec deux partenaires bancaires spécialisés qui acceptent de financer des prêts relais après 70 ans.

• Pas de refus automatique lié à l’âge

• Étude personnalisée

• Possibilité d’accompagnement avec un prêt complémentaire si nécessaire

Ce type de solution est particulièrement utile pour les seniors qui souhaitent :

• Se rapprocher de leur famille

• Acheter un logement plus adapté à leur âge

• Anticiper une transmission ou une réorganisation patrimoniale

En résumé : emprunter après 70 ans, c’est possible avec Cibfinance

Vous avez plus de 70 ans et un projet immobilier ? Parlons-en.

Chez Cibfinance, nous croyons que l’âge ne doit pas être un frein à vos projets. Grâce à notre expérience et à nos partenaires bancaires spécialisés, nous trouvons des solutions de financement adaptées aux seniors, même après 70 ou 80 ans.

Faites une simulation ou déposez votre demande dès aujourd’hui. Un conseiller vous rappelle dans la journée.

Tèl : 04 77 32 32 09

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Quels sont les dispositifs de contrôle de l’encadrement des loyers et les solutions de financement locatif ?

L’encadrement des loyers, en vigueur dans plusieurs grandes villes françaises, vise à limiter les hausses excessives et à réguler le marché locatif.

Mais que se passe-t-il quand cette règle n’est pas respectée ?

Quels sont les moyens de contrôle à la disposition des locataires, des collectivités ou de l’État ?

Et surtout, comment financer un projet immobilier locatif dans ce contexte, notamment via un financement SCI ?

Dans cet article, découvrez :

• Les leviers juridiques et administratifs pour faire respecter l’encadrement des loyers,

• Les outils numériques à disposition des locataires,

• Les mécanismes de contrôle de l’État,

• Et les solutions de financement d’un bien locatif, notamment en SCI.

Les recours des locataires face à un loyer trop élevé

L’article 140 de la loi ELAN permet aux locataires de contester un loyer supérieur au loyer de référence majoré, ou un complément de loyer injustifié, au moment de la signature ou du renouvellement du bail.

Pour cela, ils peuvent saisir la Commission départementale de conciliation, qui agit comme médiateur entre bailleur et locataire. Si aucun accord n’est trouvé, une action judiciaire reste possible.

À savoir : cette démarche est simple, gratuite, et peut aboutir à une réduction du loyer ou à un remboursement des sommes indûment perçues.

Le rôle des collectivités et de l’État : mise en demeure et amendes

En cas de non-respect avéré de l’encadrement des loyers, le préfet ou la collectivité locale compétente peut intervenir directement. Elle peut :

• Mettre en demeure le bailleur de régulariser le contrat de location,

• Exiger la restitution des trop-perçus au locataire,

• Prononcer une amende administrative.

Ce pouvoir de sanction donne une force juridique réelle au dispositif d’encadrement.

Des outils pour informer et signaler les abus

Pour faciliter le respect de la réglementation, plusieurs villes (comme Paris, Lille ou Lyon) ont mis en place des :

• Simulateurs de loyers en ligne, pour vérifier si le montant demandé est conforme au loyer de référence ;

• Formulaires de signalement en ligne pour dénoncer les cas de dépassement.

Conseil pratique : ces outils sont accessibles aux locataires et aux bailleurs et permettent de prévenir les litiges dès la mise en location.

La DGCCRF veille au respect des règles par les professionnels

Chaque année, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) réalise des contrôles ciblés auprès des professionnels de l’immobilier (agences, mandataires, etc.). Elle vérifie :

• La conformité des annonces immobilières,

• Le respect des loyers de référence,

• La transparence sur les compléments de loyer.

En cas de manquement, des amendes administratives peuvent être prononcées.
Vous êtes locataire ? Signalez un abus sur SignalConso.

Un bilan attendu en 2026

Un rapport d’évaluation sur l’encadrement des loyers est attendu d’ici novembre 2026, afin de mesurer l’efficacité des dispositifs de contrôle existants. Il pourrait ouvrir la voie à de nouveaux ajustements législatifs ou à une extension du dispositif à d’autres territoires.

Financer un investissement locatif : pensez à la SCI !

Vous envisagez d’investir dans un bien locatif dans une zone soumise à l’encadrement des loyers ? Le mode de détention du bien est un facteur clé pour optimiser votre projet.

Financement en nom propre : attention au taux d’endettement

Si vous achetez en nom propre, votre dossier de crédit immobilier investisseur sera analysé selon les critères du HCSF. Cela signifie :

• Un taux d’endettement plafonné à 35 %,

• Une durée de crédit limitée à 25 ans (27 avec différé).

Ces règles peuvent rapidement limiter votre capacité d’emprunt, surtout si vous détenez déjà d’autres biens.

Financement via une SCI : un avantage stratégique

Créer une SCI permet de sortir du cadre du HCSF. En effet, une SCI n’étant pas une personne physique, elle n’est pas soumise à ces plafonds. Les banques se basent alors sur un autre critère : le cash-flow différentiel.

Le financement est évalué sur la capacité du bien à s’autofinancer :
Loyers perçus – Charges = Solde disponible pour rembourser l’emprunt.

Cela permet souvent d’obtenir un financement plus important, sans que vos revenus personnels ne soient pénalisés.

Cibfinance.fr vous accompagne dans votre projet en SCI

Spécialiste du financement de projets immobiliers en SCI, Cibfinance.fr vous propose des solutions adaptées, avec des partenaires bancaires non soumis au HCSF. Vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure, d’une étude en cash-flow différentiel, et de montages optimisés pour l’investissement locatif.

Faites une demande de financement en SCI dès aujourd’hui sur www.cibfinance.fr
Ou contactez un conseiller pour étudier la faisabilité de votre projet.

Tableau récapitulatif

Vous avez un projet d’investissement locatif et souhaitez optimiser votre financement ?

Pensez à la SCI et contactez dès maintenant Cibfinance.fr.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits réunion avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS

Les multipropriétaires : une passion de l’immobilier ancrée dans leur ADN… mais des règles qui se durcissent

Détenir plusieurs biens immobiliers n’est plus seulement un signe de réussite patrimoniale, c’est devenu une stratégie assumée. Pour certains, l’investissement immobilier est presque un réflexe, un levier de constitution de richesse qu’ils activent dès que possible.

Ces multipropriétaires – souvent expérimentés, structurés, et stratégiques – ont cette capacité singulière à voir dans chaque mètre carré un potentiel de rendement ou de valorisation.

Mais cette frénésie immobilière, parfaitement rationnelle et construite, se heurte depuis plusieurs années à une réalité réglementaire plus stricte.

En particulier, les normes du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ont resserré les conditions d’octroi de crédit : taux d’endettement plafonné, durée de prêt limitée, restrictions sur les profils « hors critères ».

Résultat : de nombreux multipropriétaires se retrouvent bloqués, non pas par manque de projet ou de solvabilité réelle, mais parce que les règles du jeu bancaire ont changé.

Alors une question s’impose :
Quelles solutions de financement immobilier existent aujourd’hui pour accompagner un multipropriétaire dans sa croissance patrimoniale ?

C’est précisément là qu’interviennent des solutions alternatives, souples, et sur mesure. Du crédit investisseur sans contrepartie bancaire, aux montages en SCI, en passant par le regroupement de crédits intelligents, ou encore le financement hypothécaire multi-biens : il existe des leviers efficaces, à condition de connaître les bons partenaires.

Chez CIBFinance, nous avons conçu une offre spécialement pensée pour répondre aux ambitions de ces investisseurs exigeants, sans freiner leur développement.

Quelques statistiques sur les multipropriétaires

Une étude de l’insee vient d’être publiée sur le sujet.

1. Un tiers des propriétaires détient deux logements ou plus
   En 2022, environ 35 % des propriétaires (soit 9,7 millions de ménages) possèdent plusieurs biens immobiliers.

2. Profils diversifiés & modes de détention variés

   • 17 % ont deux résidences principales (souvent en démembrement)

   • 16 % : résidence principale + bien mis en location

   • 12 % : résidence principale + résidence secondaire

   • 22 % : au moins deux logements locatifs

   • 13 % utilisent une SCI

   • 30 % possèdent un bien en nue-propriété

3. Des multipropriétaires plus âgés et plus aisés

   • Âge médian autour de 57 ans

   • Le pic de multipropriété se situe entre 55 et 65 ans

   • 41 % font partie des 20 % les plus riches

   • Après 65 ans, le recours à l’usufruit augmente

4. Une forte concentration du parc privé

   • 24 % des ménages détiennent 68 % du parc résidentiel des particuliers

   • Les 3,5 % de ménages possédant au moins 5 logements détiennent à eux seuls 50 % du parc locatif privé

5. Revenus élevés et profils patrimoniaux

   • Revenus issus de : salariat (45 %), travail indépendant (6 %), pensions (19 %), revenus fonciers (6 %)

   • Ces ménages disposent souvent de plusieurs sources de revenus, stabilisant leur solvabilité

6. Utilisation du parc immobilier

   • 89 % détiennent leur résidence principale (parfois en usufruit)

   • 55 % des logements qu’ils détiennent sont à usage personnel

   • 32 % sont mis en location

   • À partir de 3 logements, la location devient majoritaire

   • À 10 logements ou plus, 70 % des biens sont loués

7. SCI : structuration croissante avec le nombre de biens

   • 10 % des multipropriétaires utilisent une SCI

   • Ce chiffre grimpe à 31 % pour ceux possédant 5 biens ou plus, et 66 % pour les très grands détenteurs (20 biens et plus)

Commentaires stratégiques

• Cible prioritaire pour produits spécialisés : ces ménages concentrent le patrimoine et ont des profils adaptés aux solutions à haute valeur ajoutée (montages, crédits hypothécaires, SCI).

• Besoin d’accompagnement expert : leur situation requiert des conseils sur la fiscalité, la succession, le financement structuré et les arbitrages patrimoniaux.

• Communication à adapter : vos offres comme le financement SCI, les prêts sans apport, ou les montages avec hypothèques croisées répondent précisément aux besoins de cette cible.

• Opportunité SEO : vous pouvez capitaliser sur des mots-clés comme “crédit investisseur SCI”, “financement multipropriété”, “crédit pour 5 biens ou plus”, “optimisation fiscalité locative”.

Solutions CIBFinance à la hauteur des ambitions

En tant que plateforme BtoB experte en solutions de financement pour courtiers, agents immobiliers, CGP et autres prescripteurs, CIBFinance propose toute une palette de produits adaptés aux multipropriétaires :

1 – Crédit immobilier investisseur : souplesse, levier et accessibilité

CIBFinance distribue une solution de financement spécifiquement conçue pour les investisseurs immobiliers, avec des caractéristiques uniques sur le marché. Ce crédit immobilier n’est pas adossé à une banque de dépôt, ce qui lui confère une souplesse que les financements traditionnels n’offrent plus aujourd’hui. Voici ses avantages différenciants :

Aucune contrepartie bancaire exigée

Le prêt est débité par prélèvement SEPA, sans obligation de domiciliation des revenus, sans ouverture de compte courant, sans souscription de carte bancaire ni d’assurance additionnelle.

• Investissement sans apport possible
• Nous pouvons proposer un financement jusqu’à 110 % du coût de l’opération, sous conditions d’éligibilité.
• Fin de prêt jusqu’à 95 ans
• Le crédit est structurable avec une échéance finale jusqu’aux 95 ans de l’emprunteur, sans obligation d’assurance.
• Financement des travaux + hypothèque croisée
• Possibilité de financer des travaux, frais de notaire, et acquisition au-delà du prix d’achat, via hypothèque sur plusieurs biens.

Exemple : achat à 100 000 €, besoin de 50 000 € de travaux + 10 000 € de frais. Financement à 160 000 € avec hypothèque principale de 100 000 € sur le bien et 60 000 € sur un autre bien (RP, RS, RL).

2 – Financement SCI, une solution stratégique pour les investisseurs

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil structurant pour les multipropriétaires souhaitant gérer leur patrimoine à plusieurs, optimiser leur fiscalité ou organiser leur transmission. CIBFinance propose des solutions de financement SCI dédiées à ces structures, souples et adaptées aux objectifs des investisseurs.

Un financement au nom de la SCI

Le prêt est accordé à la SCI, ce qui permet :

• De ne pas impacter le taux d’endettement personnel des associés ;

• De financer une acquisition, des travaux, un rachat de parts ou une opération de refinancement.

Les associés peuvent choisir de se porter caution ou non, selon les conditions du montage.

Des financements adaptés à chaque projet

Nos partenaires financent :

• Des acquisitions locatives (nues ou meublées) ;

• Des travaux de rénovation ou de valorisation (DPE, division) ;

• Des SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Même les SCI récentes ou sans bilan peuvent être financées, sous réserve de garanties suffisantes. L’apport n’est pas toujours obligatoire.

3 – Financement SCPI, une solution stratégique pour les multipropriétaires

Le financement SCPI offre aux multipropriétaires une réelle souplesse dans leur développement patrimonial. Contrairement à un crédit en nom propre, le prêt est accordé à la SCI, ce qui permet de préserver l’endettement personnel des associés et d’optimiser leur capacité d’investissement.

Ce type de montage est particulièrement adapté pour :

• l’acquisition de biens locatifs (nus ou meublés),

• la réalisation de travaux de rénovation ou de mise en conformité,

• le rachat de parts sociales entre associés.

Autre avantage significatif : le calcul différentiel est souvent utilisé dans l’analyse du dossier. Cela signifie que seule la différence entre les loyers perçus et les charges (mensualités, taxe foncière, assurance) est prise en compte pour évaluer la faisabilité du financement. Ce mode de calcul, plus réaliste que le taux d’endettement standard, facilite l’accès au crédit pour les investisseurs déjà engagés.

Il est également possible de financer une SCI dès sa création, sans historique comptable, avec ou sans apport, et en s’appuyant sur une hypothèque ou une caution selon le profil du projet.

En résumé, le financement SCI permet de structurer intelligemment un patrimoine, de sécuriser l’endettement, et de financer des projets ambitieux tout en optimisant la fiscalité.

4 – Crédit hypothécaire & trésorerie

Vous pouvez financer un bien immobilier avec un prêt hypothécaire.

Le prêt hypothécaire permet de mobiliser la valeur d’un bien immobilier que vous possédez déjà pour financer l’achat d’un autre bien.

Concrètement, vous mettez en garantie un bien existant (résidence principale, secondaire, bien locatif ou détenu via une SCI) et, en échange, la banque vous accorde un financement. Vous pouvez ensuite utiliser les fonds pour :

• Acheter une résidence secondaire ou un bien locatif

• Investir via une SCI

• Financer un achat immobilier à l’étranger

• Ou encore réaliser un projet patrimonial (donation, rachat de parts…)

💡 Avantage : vous n’avez pas besoin de vendre un bien ou de débloquer votre épargne. Vous recyclez simplement votre patrimoine immobilier pour financer un nouveau projet.

5 – Regroupement de crédits : un outil stratégique de levier pour les investisseurs

Souvent sous-estimé, le regroupement de crédits est pourtant l’un des leviers les plus puissants à disposition des multipropriétaires. Son intérêt dépasse largement la simple baisse de mensualité. Il permet en réalité de restructurer intelligemment un endettement devenu bloquant, pour rouvrir des marges de manœuvre en vue d’un nouvel investissement.

Prenons un exemple concret : un investisseur détient déjà plusieurs biens financés par crédit. Son taux d’endettement — sur le papier — est devenu trop élevé pour obtenir un nouveau prêt. Pourtant, ses revenus locatifs couvrent ses échéances.

Problème : les banques traditionnelles raisonnent sur l’endettement brut. Résultat : refus de financement. C’est là qu’intervient le regroupement. En regroupant ses crédits existants, l’investisseur peut :

• Allonger la durée d’amortissement, donc diminuer le poids des mensualités ;
• Réduire mécaniquement son taux d’endettement, ce qui le rend à nouveau finançable ;
• Intégrer une enveloppe de trésorerie dans l’opération, qui pourra servir :
  • d’apport pour un nouveau projet ;
  • de réserve de sécurité (fonds de roulement locatif, impôts fonciers, aléas) ;
  • ou encore de financement direct pour des travaux d’optimisation énergétique ou de valorisation du bien (création de lots, mise aux normes DPE, ameublement LMNP…).

Cette restructuration permet donc d’articuler le passé avec le futur, en évitant les blocages de financement. En outre, CIBFinance s’appuie sur des partenaires spécialisés capables de traiter des profils « investisseurs multiples » là où les banques classiques opposent un refus automatique.

C’est ici que le rôle de courtier prend toute sa dimension : comprendre le schéma global, anticiper la stratégie de croissance patrimoniale, et proposer un montage intelligent et évolutif.

6 – Prêt viager hypothécaire : une solution ciblée pour les investisseurs séniors

Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un produit très particulier, encadré par le Code de la consommation, et destiné à répondre aux besoins des propriétaires âgés en quête de trésorerie, sans pour autant vendre leur bien ni perdre la jouissance de leur logement.

Il ne s’agit ni d’un crédit immobilier, ni d’un prêt destiné à financer l’achat d’un bien locatif. En effet, son usage est strictement réservé à des besoins de trésorerie privée : améliorer le quotidien, financer des travaux, faire face à des dépenses de santé ou encore aider un proche.

Et pour éviter toute requalification en prêt immobilier, son montant ne peut excéder 75 000 €. Mais dans certains cas, ce plafond peut précisément permettre une action immobilière indirecte, comme :

Un couple de retraités propriétaires de leur maison, avec une retraite modeste, peut contracter un PVH pour financer la création d’un studio indépendant dans leur maison. Ce logement, une fois mis en location, génère des revenus fonciers réguliers qui viennent compléter leur retraite. En prime, le bien prend de la valeur grâce aux travaux réalisés.

Le prêt viager hypothécaire peut donc constituer une solution stratégique pour des investisseurs séniors, cherchant à mobiliser leur patrimoine sans le liquider, et à générer des revenus complémentaires tout en valorisant leur bien.

CIBFinance vous accompagne sur ces projets spécifiques, en étudiant avec attention votre situation patrimoniale, votre âge, vos besoins de trésorerie et les possibilités de valorisation locative.

Ce type de montage nécessite un accompagnement sur mesure : contactez-nous pour évaluer la faisabilité et la pertinence du PVH dans votre stratégie patrimoniale. : une solution ciblée pour les investisseurs séniors Produit encadré par le Code de la consommation, non utilisable pour financer un achat immobilier. Cependant, jusqu’à 75 000 €, il peut financer des travaux (valorisation du patrimoine).

 Exemple : un couple retraité finance la création d’un studio indépendant à mettre en location. Cela génère un revenu foncier et augmente la valeur du bien.

📅 Aucune vente du bien, pas de mensualités à rembourser du vivant. Nous étudions les situations au cas par cas.

7 – Crédit consommation & travaux

Pour financer des travaux simples, de l’ameublement ou renforcer la trésorerie sans recourir à l’hypothèque.

Pourquoi choisir CIBFinance ?

• Rapidité : étude de dossier sous 48 h
• Expertise : plus de 30 ans d’expérience
• Rémunération transparente : 100 % mandat + commissions
• Satisfaction client : 4,8/5 sur Google Avis
• Plateforme centralisée : 1 seul outil pour toutes les solutions

• Rénovation énergétique : revaloriser les biens anciens
• Transmission patrimoniale : démembrement, donation, pacte Dutreil
• Diversification locative : coliving, saisonnier, étudiant, RP
• Fiscalité : déficit foncier, LMNP, SCI à l’IS

Financement SCI : la meilleur solution pour trouver un financement investissement

La Société Civile Immobilière (SCI) est devenue l’outil incontournable de nombreux multipropriétaires pour organiser, protéger et développer leur patrimoine immobilier. Elle permet une gestion collective du bien, une fiscalité optimisable, et surtout une capacité d’investissement à géométrie variable, adaptée aux stratégies de long terme.

Chez CIBFinance, nous accompagnons les associés de SCI avec des solutions de financement souples, accessibles et conçues pour répondre aux véritables enjeux des investisseurs.

Un financement au nom de la SCI

Le crédit est accordé au nom de la SCI, ce qui présente plusieurs avantages majeurs :

• Il n’impacte pas le taux d’endettement personnel des associés (utile pour préserver leur capacité d’emprunt individuelle) ;

• Il permet à la SCI de financer ses propres projets : achat d’un bien, travaux, ou rachat de parts sociales.

Les associés restent libres d’apporter ou non leur caution personnelle, selon le niveau de risque accepté par l’organisme prêteur. C’est un levier pour moduler la garantie tout en optimisant le financement.

Ce que l’on peut financer via une SCI

CIBFinance propose le financement de plusieurs types d’opérations :

• Acquisition de biens locatifs nus ou meublés ;

• Travaux de rénovation, mise aux normes DPE, division de lots, aménagement LMNP ;

• Rachat de parts lors de sortie ou réorganisation entre associés ;

• Refinancement d’un actif existant pour libérer de la trésorerie.

L’opération peut être adossée à une hypothèque (sur le bien détenu ou sur un autre actif de la SCI) ou à une caution mutuelle des associés.

SCI à l’IR ou à l’IS : nous finançons les deux

Que la SCI soit fiscalisée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), nous disposons de solutions adaptées. Le traitement comptable et fiscal diffère, mais les partenaires de CIBFinance savent moduler les offres en fonction du régime fiscal choisi.

Exemple : une SCI à l’IS qui investit dans un immeuble à rénover peut amortir le bien et lisser les loyers imposables, tout en finançant 100 % de l’opération via un prêt SCI structuré.

Un cadre juridique et bancaire simplifié

Les banques classiques exigent souvent :

• un compte professionnel dédié,

• un bilan sur 2 ou 3 exercices,

• une structuration notariale stricte.

Chez CIBFinance, nous travaillons avec des partenaires capables de financer des SCI dès leur création, avec :

• des délais de traitement rapides,

• une analyse basée sur le projet et les garanties des associés,

• et la possibilité de financer sans apport, selon le montage et la solidité du dossier.

Comment financer un multipropriétaire ?

La multipropriété s’impose comme un segment patrimonial stratégique. Profils solvables, structurés, et stratégiques, les multipropriétaires ont besoin d’un courtier agile.

CIBFinance, avec sa plateforme, son savoir-faire, et sa capacité à financer même les opérations complexes (SCI, hypothèque, regroupement), s’affirme comme un véritable partenaire de croissance pour les professionnels du crédit et leurs clients investisseurs.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit réunion 974
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Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Crédit immobilier SCI : un prêt professionnel sans délai de rétractation ni délai de réflexion

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une solution souvent adoptée pour structurer un investissement immobilier, notamment entre membres d’une même famille ou entre conjoints.

Pourtant, beaucoup ignorent que le financement d’un bien via une SCI ne relève pas du Code de la consommation, ce qui a des conséquences juridiques majeures. L’objectif de cet article est d’alerter les emprunteurs sur un crédit immobilier SCI qui fréquemment n’a pas de délai de rétractation ou de réflexion.

Le crédit relève d’un prêt professionnel, l’emprunteuse étant une personne morale qui a pour vocation de l’investissement immobilier, n’est plus sous protection du code de la consommation.

Le crédit immobilier SCI : un crédit professionnel

La confusion est fréquente : la SCI est composée d’associés qui sont des personnes physiques — souvent un couple ou une famille — et le bien est destiné à leur usage (location, transmission, etc.). Pourtant, la SCI est une personne morale distincte de ses membres, dotée de la personnalité juridique.

Ainsi, lorsqu’un crédit est souscrit par une SCI, l’emprunteur n’est pas une personne physique, mais la société elle-même. Or, selon l’article L. 313-1 du Code de la consommation, les crédits immobiliers ou à la consommation sont strictement encadrés lorsqu’ils sont octroyés à des personnes physiques agissant en dehors de leur activité professionnelle. Ce n’est pas le cas ici.

Par conséquent, le crédit souscrit par une SCI est qualifié de crédit professionnel, non soumis au Code de la consommation.

Pas de délai de rétractation, ni de délai de réflexion

Contrairement à un particulier qui bénéficie :

• d’un délai de rétractation de 14 jours pour un crédit à la consommation (article L. 312-19 du Code de la consommation),

• ou d’un délai de réflexion de 10 jours pour un crédit immobilier classique (article L. 313-34 du Code de la consommation),

la SCI ne bénéficie d’aucune de ces protections. Une fois l’offre de crédit acceptée et signée, l’engagement est ferme et définitif.

Il est donc crucial que les associés d’une SCI soient bien informés avant la signature du contrat de prêt, car aucune rétractation ne sera possible, même en cas de changement de projet ou de désaccord entre les associés.

La SCI, même familiale, reste une personne morale distincte

Il est essentiel de rappeler que le caractère familial ou patrimonial d’une SCI n’y change rien sur le plan juridique. Même si elle est constituée uniquement par un couple marié, et même si le bien est acheté pour être mis en location au sein du foyer familial :

C’est bien la SCI, en tant que personne morale, qui emprunte auprès de la banque.

Elle est représentée dans ce cadre par son gérant, souvent désigné par une décision unanime ou selon les statuts, ce qui renforce la dimension professionnelle du montage.

Des conséquences importantes à anticiper

Cette absence de délai de rétractation ou de réflexion implique plusieurs précautions essentielles :

• Vérifier les statuts de la SCI pour connaître le mode de désignation du gérant et ses pouvoirs exacts,

• Informer clairement tous les associés de l’irréversibilité de l’engagement dès que l’offre est signée,

• Prendre le temps de la négociation avec la banque, car aucun délai légal ne sera accordé ensuite,

• S’assurer de la solidité du projet (rentabilité, cash-flow, fiscalité, etc.), car les associés devront faire face aux obligations de remboursement sans filet de sécurité.

Une clause de réflexion à l’initiative de la banque ?

Il convient toutefois de souligner que, même si aucun délai n’est imposé par la loi, rien n’interdit à une banque d’accorder un délai de réflexion contractuel dans son offre de crédit professionnel. Cela reste cependant discrétionnaire et ne constitue pas une obligation légale.

A retenir : prudence avant de signer

L’investissement immobilier via une SCI présente de nombreux avantages (transmission facilitée, séparation des patrimoines, optimisation fiscale), mais il faut garder à l’esprit que le cadre juridique est radicalement différent de celui d’un crédit immobilier classique souscrit par un particulier.

Avant de signer une offre de crédit au nom d’une SCI, il est indispensable de bien comprendre que l’on ne bénéficie d’aucun droit de rétractation ou de réflexion. Le projet doit être mûrement réfléchi, et les associés pleinement informés.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
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• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
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• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL – IAS Courtier et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

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Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur AME CONSO, 197 Boulevard Saint-Germain – 75007 PARIS – www.mediationconso-ame.com. Le consommateur a la possibilité de saisir gratuitement le médiateur dans un délai d’un an à compter de la réclamation écrite adressée au professionnel.

Investir en SCI : un cadre de financement à part grâce au différentiel

Depuis les dernières recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques ont l’obligation, pour un particulier, de respecter un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance incluse) pour tout investissement immobilier.

Cela a changé radicalement la donne. Car autrefois, pour un projet locatif, les banques pouvaient faire un différentiel entre le loyer perçu et la mensualité. Aujourd’hui, ce différentiel est interdit pour les particuliers.

En revanche, cette règle ne s’applique pas dans le cas d’un financement via une SCI, car il s’agit d’un crédit professionnel, et non plus d’un crédit encadré par le Code de la consommation. Résultat : l’approche bancaire est totalement différente.

La banque analyse une SCI au travers de son cash-flow

Dans un financement en SCI, la banque va principalement étudier le cash-flow du projet, aussi appelé différentiel locatif :

• Loyers locatifs pondérés à 85 %

• Moins les mensualités du prêt

Ce calcul permet de savoir si la SCI génère un excédent (cash-flow positif) ou un besoin de financement complémentaire (cash-flow négatif).

Exemple d’investissement immobilier en SCI vs en nom propre

Un emprunteur gagne 4 000 € nets/mois et rembourse déjà un prêt personnel de 1 000 €/mois. Il souhaite acheter un petit immeuble à 400 000 € générant 3 500 € de loyers.

• Mensualité estimée : 2 200 €

• Loyers pondérés à 85 % : 2 975 €

En nom propre

Taux d’endettement = (1 000 + 2 200) / (4 000 + 2 975) = 46 %
Projet refusé car dépasse le plafond des 35 % imposés par le HCSF.

En SCI

Cash-flow = (3 500 x 85 %) – 2 200 = +975 €/mois

 Le projet est autofinancé. Aucun apport mensuel des associés n’est nécessaire.
 Le projet peut être étudié positivement par la banque.

Les associés : des garants incontournables

Bien que l’analyse porte sur le projet porté par la SCI, les banques étudient également la situation des associés :

• Solvabilité personnelle

• Non-inscription au FICP (interdit bancaire)

• Résidence fiscale en France

• Acceptation ou non d’associés personnes morales

• Vérification des bénéficiaires effectifs en cas de société associée

⚠️ Certaines banques refusent les SCI avec associés personnes morales, ou ne les acceptent que de manière minoritaire. Il est donc essentiel d’être accompagné pour trouver le bon partenaire bancaire.

Le cash-flow, clé de voûte du financement en SCI

Si le cash-flow est positif

• La SCI s’autofinance totalement

• Les associés n’ont aucun effort à faire

• Aucun impact sur leur endettement personnel

• Ils peuvent donc continuer à investir personnellement en parallèle

Un avantage considérable par rapport à l’investissement en nom propre, où toute mensualité impacte directement le taux d’endettement.

Si le cash-flow est négatif

• Les associés devront abonder chaque mois

• La banque vérifiera leur capacité à le faire durablement

• Le montant à abonder est intégré à leur endettement personnel, au prorata de leur détention dans la SCI

Seul le montant à abonder est pris en charge dans l’étude de leur endettement, pas la mensualité complète. Cela rend le projet bien plus accessible que s’il était réalisé en nom propre.

Tableau comparatif : investissement en nom propre vs SCI

Pourquoi se faire accompagner ?

Un investissement en SCI offre une plus grande liberté de structuration, mais demande également une bonne connaissance des exigences bancaires, de la fiscalité et du montage juridique.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les investisseurs, les professionnels du patrimoine et les courtiers en crédit pour structurer des montages SCI optimisés, adaptés aux attentes des banques partenaires.

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI 
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

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