Prêt hypothécaire : pourquoi la France pourrait enfin rattraper son retard

En France, prononcer le mot « hypothèque » provoque encore souvent une réaction de méfiance. Pour beaucoup d’emprunteurs, hypothéquer son logement signifie prendre un risque important, voire mettre son patrimoine en danger.

Cette perception est très française.

Dans plusieurs pays, notamment aux États-Unis et au Royaume-Uni, utiliser la valeur de son patrimoine immobilier pour obtenir un financement est beaucoup plus courant. L’immobilier n’y est pas seulement considéré comme un patrimoine à conserver ou à transmettre. Il constitue également une réserve de valeur susceptible d’être mobilisée lorsqu’un besoin de financement apparaît.

La France commence seulement à redécouvrir cette logique.

Et dans un pays qui vieillit, où une part considérable du patrimoine est détenue par les générations les plus âgées et où plusieurs milliers de milliards d’euros vont être transmis dans les prochaines années, le prêt hypothécaire pourrait progressivement changer de dimension.

À l’étranger, mobiliser son patrimoine immobilier est beaucoup plus naturel

La comparaison internationale doit être maniée avec prudence car les produits ne sont pas strictement identiques d’un pays à l’autre. Mais les ordres de grandeur montrent une différence culturelle importante.

Aux États-Unis, les propriétaires disposent notamment des « Home Equity Loans », des HELOC, lignes de crédit garanties par le logement, ou encore du « cash-out refinancing ». Leur point commun est simple : permettre à un propriétaire de mobiliser une partie de la valeur accumulée dans son logement sans nécessairement le vendre.

En 2025, ICE estimait que les détenteurs américains de crédits immobiliers possédaient 17 600 milliards de dollars de valeur nette immobilière, dont 11 500 milliards étaient potentiellement mobilisables tout en conservant une marge de sécurité de 20 %. Rien qu’au premier trimestre 2025, près de 45 milliards de dollars avaient été retirés de cette valeur immobilière, tous mécanismes confondus.

Au Royaume-Uni, une autre forme de mobilisation du patrimoine immobilier s’est développée autour de l’« equity release », principalement destinée aux propriétaires âgés. En 2025, ce marché a représenté 2,57 milliards de livres de financements, en progression de 11 % sur un an. Plus de 99 % de ce marché est constitué de « lifetime mortgages ».

Ces produits ne sont pas directement comparables au prêt de trésorerie hypothécaire français. Ils démontrent néanmoins qu’ailleurs, utiliser son patrimoine immobilier comme support d’un financement est beaucoup plus largement accepté.

Les premières données dont nous disposons montrent au contraire un marché français beaucoup plus étroit et une offre encore concentrée auprès de quelques établissements spécialisés.

L’hypothèque n’est pas le prêt : c’est sa garantie

C’est probablement le premier malentendu à lever.

Une hypothèque n’est pas un financement. C’est une garantie donnée à l’établissement qui prête l’argent.

Lorsqu’une banque accorde plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros sur une durée longue, elle souhaite naturellement sécuriser sa créance. L’hypothèque lui confère une garantie sur un bien immobilier.

Mais l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Il continue à l’occuper, à le louer ou à en disposer dans les conditions prévues par son financement.

Surtout, l’objectif économique d’une banque n’est évidemment pas de récupérer les biens immobiliers de ses clients. Son métier consiste à prêter de l’argent et à percevoir les intérêts correspondant à ce financement.

La réalisation de la garantie n’intervient qu’en cas de défaillance grave et persistante de l’emprunteur.

On peut donc considérer l’hypothèque comme une sorte d’épée de Damoclès. Elle existe, elle sécurise le prêteur et rappelle la nécessité de respecter ses engagements. Mais lorsque le crédit est normalement remboursé, elle n’a pas vocation à jouer.

Et comme pour tout crédit, l’existence d’une hypothèque ne dispense jamais la banque d’étudier la solvabilité de l’emprunteur. La valeur du patrimoine ne remplace pas la capacité de remboursement.

Un financement qui répond à des situations que les crédits classiques couvrent mal

C’est précisément là que le prêt hypothécaire retrouve tout son intérêt.

Certains besoins ne rentrent pas facilement dans les cases traditionnelles du crédit bancaire.

Un propriétaire peut avoir besoin d’une somme importante pour réaliser des travaux, financer une soulte, aider ses enfants, disposer d’un apport, réorganiser son patrimoine, investir, financer un projet professionnel ou simplement obtenir de la trésorerie.

Le prêt hypothécaire permet alors de s’appuyer sur un actif que l’emprunteur possède déjà.

Cette caractéristique peut notamment présenter un intérêt pour certains chefs d’entreprise. Leur patrimoine peut être conséquent alors que leurs revenus sont plus irréguliers que ceux d’un salarié. Selon le projet, la situation financière et les critères de l’établissement prêteur, la garantie immobilière peut permettre d’étudier des opérations qui correspondent mal aux financements bancaires standards.

Le prêt hypothécaire peut également répondre à certains besoins patrimoniaux : financement d’une soulte, SCI ou SCPI, travaux importants, projet familial, trésorerie ou succession.

Une solution particulièrement intéressante pour certains seniors

Le vieillissement de la population devrait également accélérer la réflexion autour de la mobilisation du patrimoine immobilier.

Selon les projections 2026 de l’Insee, les personnes âgées de 75 ans ou plus représenteraient 12,3 % de la population française en 2030, 16,5 % en 2050 et 19,3 % en 2070.

Or une partie importante de cette population possède son logement.

Le paradoxe est connu : on peut disposer d’un patrimoine immobilier important tout en ayant des revenus mensuels plus limités.

Les besoins, eux, ne disparaissent pas avec l’âge. Travaux d’adaptation du logement, aide aux enfants ou petits-enfants, dépenses liées à l’autonomie, acquisition d’une résidence mieux adaptée, donation, trésorerie ou réorganisation patrimoniale peuvent nécessiter des sommes importantes.

Certains prêts hypothécaires présentent également un intérêt supplémentaire pour les emprunteurs seniors : selon les produits et les établissements, l’assurance emprunteur n’est pas systématiquement exigée.

C’est un élément important lorsque l’âge ou l’état de santé rend l’assurance coûteuse ou difficile à obtenir.

À côté du prêt hypothécaire amortissable existe également le prêt viager hypothécaire, qui répond à une logique différente : le capital n’est généralement pas amorti mensuellement et le remboursement intervient notamment au décès ou lors de la vente du bien. Les deux solutions ne doivent donc pas être confondues.

9 000 milliards d’euros de patrimoine à transmettre : un changement majeur se prépare

Une autre transformation pourrait donner au financement hypothécaire une place beaucoup plus importante : la grande transmission patrimoniale.

Selon une estimation présentée au Sénat, le flux successoral cumulé pourrait dépasser 9 000 milliards d’euros entre 2025 et 2040. Le flux annuel de successions pourrait atteindre environ 677 milliards d’euros en 2040.

Une grande partie de ce patrimoine sera constituée d’immobilier.

Or recevoir un patrimoine ne signifie pas nécessairement recevoir des liquidités.

Un héritier peut parfaitement devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens et devoir simultanément régler des droits de succession importants.

C’est précisément dans ce type de situation que le financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

Financer les droits de succession sans vendre dans l’urgence

Prenons une situation simple.

Des héritiers reçoivent plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine transmis possède une valeur importante, mais la succession génère des droits à régler et les héritiers ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires.

Une première solution consiste à vendre rapidement un bien.

Mais vendre dans l’urgence n’est pas toujours une bonne solution.

Il faut trouver un acquéreur, négocier le prix, organiser la vente et parfois gérer une indivision entre plusieurs héritiers. Une vente précipitée peut conduire à accepter des conditions qui n’auraient pas été retenues avec quelques mois supplémentaires.

Sous réserve de l’étude du dossier et des conditions du prêteur, un financement garanti par l’un des biens peut permettre d’apporter les liquidités nécessaires.

L’hypothèque change alors complètement de fonction dans l’esprit de l’emprunteur.

Elle n’est plus une menace sur le patrimoine. Elle devient au contraire un outil permettant de préserver temporairement ce patrimoine et de donner du temps aux héritiers.

Ils peuvent ensuite décider sereinement de conserver certains biens, d’en louer d’autres ou d’organiser leur vente dans de meilleures conditions.

Le prêt hypothécaire peut ainsi devenir un véritable outil de gestion de la transmission patrimoniale.

Pourquoi la France pourrait progressivement changer de regard

Pendant des décennies, le modèle français a été relativement simple : acheter sa résidence principale, rembourser son crédit, puis conserver un bien totalement désendetté jusqu’à sa transmission aux enfants.

Cette culture patrimoniale reste profondément ancrée.

Mais les besoins évoluent.

Nous vivons plus longtemps. Le patrimoine immobilier représente une part importante de la richesse des ménages. Les besoins de financement continuent après 60 ou 70 ans. Les familles souhaitent parfois aider les générations suivantes avant leur succession. Les entrepreneurs ont des besoins de liquidité qui ne correspondent pas toujours aux crédits traditionnels. Et la grande transmission patrimoniale va multiplier les situations dans lesquelles des ménages seront riches en immobilier mais momentanément pauvres en liquidités.

Dans ce contexte, laisser plusieurs centaines de milliers d’euros immobilisés dans un bien tout en rencontrant un besoin de financement peut conduire à reconsidérer certaines habitudes.

C’est exactement ce qui s’est produit dans d’autres pays.

La France est probablement au début de ce mouvement.

Le prêt hypothécaire doit encore être dépoussiéré

Le principal obstacle n’est donc peut-être pas uniquement financier ou bancaire. Il est également culturel.

Le mot « hypothèque » conserve une connotation négative qui correspond mal à la réalité moderne de ces financements.

Un travail de pédagogie est nécessaire.

Il faut expliquer qu’une hypothèque est avant tout une garantie. Qu’elle ne transforme pas la banque en propriétaire du logement. Qu’elle n’empêche pas l’emprunteur de rester propriétaire de son patrimoine. Et surtout qu’un prêt hypothécaire reste un crédit soumis à une véritable analyse de solvabilité, à des règles réglementaires et à une politique de risque bancaire.

Le financement hypothécaire n’est donc ni un financement occulte, ni un moyen de contourner les règles habituelles du crédit.

C’est un outil financier.

Et comme tout outil, son intérêt dépend de la situation dans laquelle il est utilisé.

Cibfinance accompagne le développement de ces nouvelles solutions hypothécaires.

Le prêt hypothécaire restera probablement un financement spécialisé. Il n’a pas vocation à remplacer le crédit immobilier ou le crédit à la consommation traditionnel.

Mais son potentiel est important.

Vieillissement de la population, financement des seniors, besoins des entrepreneurs, transmission de patrimoine, droits de succession, soultes, travaux, investissements et besoin de liquidité : de nombreuses évolutions économiques et démographiques convergent aujourd’hui.

La France possède un patrimoine immobilier considérable. Elle a simplement moins développé que d’autres pays les solutions permettant de mobiliser cette richesse sans vendre.

Le retard français pourrait donc progressivement se réduire.

Chez Cibfinance, nous travaillons avec des établissements spécialisés dans le financement hypothécaire et accompagnons les courtiers et leurs clients dans l’étude de ces opérations particulières.

Car demain, la question ne sera peut-être plus seulement : « Pourquoi hypothéquer mon bien ? »

Elle pourrait de plus en plus devenir : « Pourquoi vendre mon patrimoine si je peux simplement en mobiliser temporairement une partie de la valeur ? »

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

La France vieillit, mais à 70 ans, les projets continuent.

La France vieillit. Ce constat démographique est désormais incontestable. L’allongement de l’espérance de vie, l’arrivée des générations du baby-boom aux âges de la retraite et la baisse de la natalité transforment progressivement la société française. Mais comment bien vieillir en France ?

Mais derrière les statistiques, une autre réalité apparaît : avoir 70 ans aujourd’hui ne signifie plus nécessairement être vieux, dépendant ou sans projet. De nombreux seniors sont autonomes, actifs, propriétaires de leur logement et souhaitent continuer à voyager, réaliser des travaux, aider leurs enfants ou simplement améliorer leur confort de vie.

Le véritable enjeu n’est donc pas seulement de vivre plus longtemps. Il est de bien vieillir, en conservant son autonomie, son logement et sa liberté de décision. Cette ambition suppose parfois de trouver des solutions de financement adaptées aux seniors.

La France face au vieillissement de sa population

En 2025, la France a connu un changement démographique historique : le nombre de décès a dépassé celui des naissances pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Les personnes âgées de 65 ans ou plus représentent désormais environ 22 % de la population. Leur proportion devrait continuer à progresser au cours des prochaines décennies. Selon les projections démographiques de l’Insee, la France comptera une population plus âgée en 2070, avec une progression particulièrement forte du nombre de personnes de plus de 75 ans.

Cette évolution ne signifie pas uniquement que la France comptera davantage de personnes dépendantes. Elle signifie surtout que des millions de Français passeront une période de plus en plus longue à la retraite.

À 65 ans, l’espérance de vie atteint environ 20 ans pour les hommes et plus de 23 ans pour les femmes. Une personne qui part à la retraite doit donc souvent organiser une nouvelle étape de sa vie susceptible de durer deux décennies, parfois davantage.

À 70 ans, on n’est pas nécessairement vieux

L’âge administratif ne correspond pas toujours à l’âge réel, à l’état de santé ou au degré d’autonomie.

Selon la DREES, l’espérance de vie sans incapacité à 65 ans atteignait, en 2024, 11,8 ans pour les femmes et 10,5 ans pour les hommes. Cela signifie qu’une grande partie des personnes de 70 ans vivent encore sans limitation importante dans leurs activités quotidiennes.

Beaucoup conduisent, voyagent, pratiquent une activité sportive, s’investissent dans une association, s’occupent de leurs petits-enfants ou lancent de nouveaux projets. Certains souhaitent également reprendre une activité professionnelle, créer une entreprise ou investir dans l’immobilier.

Parler du vieillissement uniquement sous l’angle de la dépendance donnerait donc une image incomplète de la réalité. Les seniors ne forment pas une population homogène. Une personne de 65 ans récemment retraitée n’a pas les mêmes besoins qu’une personne de 85 ans confrontée à une diminution de sa mobilité.

Cette diversité doit être prise en compte par les établissements bancaires et les professionnels du financement.

Bien vieillir, c’est d’abord préserver son autonomie

Bien vieillir repose sur plusieurs facteurs. L’activité physique, une alimentation adaptée, la prévention médicale et le maintien d’une vie sociale jouent un rôle déterminant. Mais le logement et les moyens financiers sont également essentiels.

Une grande majorité des Français souhaite rester le plus longtemps possible à son domicile. Pour rendre ce choix possible, certains travaux doivent être anticipés : remplacement d’une baignoire par une douche accessible, installation d’un monte-escalier, suppression des différences de niveau, élargissement des portes, motorisation des volets ou aménagement d’une chambre au rez-de-chaussée.

Il peut également être nécessaire d’engager une rénovation énergétique. Un logement mal isolé devient coûteux à chauffer et peut être inconfortable, particulièrement pour une personne âgée.

MaPrimeAdapt’ peut financer une partie des travaux d’adaptation du logement sous certaines conditions d’âge, de ressources ou de perte d’autonomie. Cette aide peut couvrir 50 % ou 70 % des dépenses éligibles. Cependant, elle ne finance pas toujours la totalité du projet et peut laisser un reste à charge important.

Les seniors ont encore de nombreux projets à financer

Les besoins financiers ne disparaissent pas au moment de la retraite. Ils évoluent.

Un senior peut avoir besoin de financer :

• des travaux d’adaptation ou de rénovation de son logement ;
• l’achat d’un véhicule plus confortable ;
• des services d’aide à domicile ;
• des dépenses de santé insuffisamment remboursées ;
• un voyage ou un projet personnel ;
• un déménagement vers un logement mieux adapté ;
• une donation ou une aide apportée à ses enfants ;
• les études ou l’acquisition immobilière d’un petit-enfant ;
• des droits de succession ;
• le remboursement de crédits existants ;
• les dépenses liées à une perte d’autonomie.

La difficulté réside souvent dans le décalage entre le patrimoine détenu et les revenus disponibles.

De nombreux retraités sont propriétaires d’un logement entièrement ou presque entièrement remboursé. Ils disposent donc d’un patrimoine immobilier, mais pas nécessairement d’une épargne immédiatement disponible. Dans le même temps, le montant de leur pension peut limiter leur capacité à souscrire un crédit bancaire classique.

Ils peuvent ainsi être propriétaires d’un bien de grande valeur tout en rencontrant des difficultés pour financer 30 000, 50 000 ou 100 000 euros de travaux ou de projets.

Pourquoi emprunter devient-il plus difficile avec l’âge ?

Il n’existe pas d’âge légal maximal pour emprunter. Chaque banque fixe cependant ses propres critères concernant l’âge en fin de prêt, les revenus, l’assurance emprunteur et l’état de santé.

À partir d’un certain âge, la durée possible du financement diminue. Le coût de l’assurance peut également augmenter ou rendre le crédit moins accessible. Lorsque le senior est déjà retraité, l’établissement prêteur analyse principalement le montant de la pension, les charges, le patrimoine et le reste à vivre.

Un refus de crédit classique ne signifie pourtant pas qu’aucune solution n’existe. Plusieurs financements peuvent être étudiés selon l’âge, les revenus, la valeur du patrimoine et la nature du projet.

Quelles solutions de financement pour les seniors pour bien vieillir en France ?

Pour un besoin limité, un prêt personnel ou un crédit à la consommation peut être envisagé si les revenus permettent de supporter les mensualités.

Lorsqu’il existe plusieurs crédits, le regroupement de crédits peut permettre de réduire le montant des échéances et de retrouver un budget mensuel plus confortable. Cette opération doit toutefois être analysée dans son ensemble, car l’allongement de la durée peut augmenter le coût total du financement.

Pour des montants plus importants, le prêt hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter en apportant son bien immobilier en garantie. Il peut notamment financer des travaux, une donation, des dépenses de succession, l’aide aux enfants ou un projet personnel.

Le prêt relais senior peut aussi accompagner la vente d’une résidence devenue trop grande ou inadaptée et l’acquisition d’un nouveau logement.

Enfin, lorsque les revenus ne permettent pas d’assumer une mensualité classique, le prêt viager hypothécaire peut constituer une solution particulièrement adaptée.

Le prêt viager hypothécaire pour mobiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire, ou PVH, permet à un propriétaire d’obtenir une somme d’argent en donnant son logement en garantie, sans être obligé de le vendre.

L’emprunteur reste propriétaire de son bien et continue à l’occuper. Il ne verse généralement aucune mensualité pendant la durée du prêt. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Le montant pouvant être obtenu dépend principalement :

• de l’âge de l’emprunteur ;
• de la valeur du logement ;
• de la localisation et de la qualité du bien ;
• des conditions proposées par l’établissement prêteur.

Plus l’emprunteur est âgé, plus la part de la valeur du logement susceptible d’être mobilisée peut être importante.

La trésorerie obtenue peut servir à adapter le domicile, financer des travaux, améliorer le niveau de vie, aider ses proches ou concrétiser un projet longtemps différé.

Une solution qui doit être étudiée avec précaution

Le prêt viager hypothécaire présente un avantage majeur : il permet d’utiliser son patrimoine immobilier sans vendre son logement et sans alourdir son budget mensuel.

Mais son coût doit être clairement expliqué. Les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent progressivement au capital emprunté. La dette augmente donc avec le temps et réduit la valeur qui pourra être transmise aux héritiers.

Le PVH doit être comparé avec les autres solutions envisageables : prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits, vente en viager, vente du logement, prêt relais senior ou mobilisation d’une épargne financière.

Il ne s’agit pas de choisir un produit uniquement en fonction de l’âge. Il faut tenir compte du projet, de la situation familiale, du patrimoine, des revenus et de la volonté de conserver ou de transmettre le bien immobilier.

Cibfinance accompagne les projets des seniors

Le vieillissement de la population française crée de nouveaux besoins, mais aussi de nouvelles responsabilités pour les professionnels du financement.

À 70 ans, on peut encore avoir vingt années de vie devant soi et de nombreux projets à concrétiser. L’accès au crédit ne devrait donc pas être pensé uniquement à travers l’âge, mais à partir de la situation globale de chaque emprunteur.

Cibfinance étudie différentes solutions destinées aux seniors : crédit à la consommation, regroupement de crédits, prêt hypothécaire, prêt relais senior et prêt viager hypothécaire.

L’objectif est de rechercher un financement cohérent avec les ressources, le patrimoine et le projet de chacun. Bien vieillir, c’est aussi conserver la liberté d’utiliser son patrimoine pour choisir sa manière de vivre.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

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Donations familiales 2027 : jusqu’à 50 000 € exonérés pour aider les jeunes générations ?

La transmission aux jeunes générations du patrimoine pourrait connaître une évolution importante en 2027.

Le gouvernement souhaite encourager la donation familiale des Français à transmettre une partie de leur épargne plus tôt à leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, plutôt que d’attendre le règlement d’une succession.

L’objectif est à la fois patrimonial et économique : permettre aux jeunes générations de disposer d’un capital au moment où elles en ont réellement besoin pour acheter leur résidence principale, financer des travaux, créer une entreprise ou réaliser un investissement.

Le Premier ministre Sébastien Lecornu a résumé l’objectif du dispositif annoncé pour le budget 2027 : la France épargne beaucoup mais transmet tardivement son patrimoine.

Le plan « Transmissions 2027 » pourrait donc modifier sensiblement la fiscalité des donations familiales.

Attention toutefois : au 14 septembre 2026, ces mesures sont annoncées par le Gouvernement mais ne sont pas encore définitivement adoptées. Elles doivent être intégrées au projet de loi de finances pour 2027 puis examinées par le Parlement.

Pourquoi le Gouvernement veut-il favoriser les donations ?

La France possède une épargne privée considérable. Une partie importante du patrimoine financier et immobilier est aujourd’hui détenue par les générations les plus âgées.

Parallèlement, les héritages interviennent de plus en plus tard dans la vie.

Cette situation crée un décalage : le patrimoine est souvent transmis à un âge où les héritiers ont déjà réalisé une grande partie de leurs projets patrimoniaux.

À l’inverse, les besoins financiers sont particulièrement importants entre 25 et 45 ans : achat d’une résidence principale, naissance des enfants, travaux, investissement locatif, création ou reprise d’une entreprise.

Le Gouvernement souhaite donc favoriser une transmission anticipée du patrimoine.

L’idée est simple : plutôt que de transmettre principalement au moment du décès, pourquoi ne pas inciter les familles qui en ont les moyens à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant ?

Le don familial exonéré pourrait passer de 31 865 € à 50 000 €

C’est probablement la mesure la plus lisible du dispositif annoncé.

Actuellement, l’article 790 G du Code général des impôts prévoit, sous certaines conditions, une exonération des dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 €.

Cette exonération est notamment applicable lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur ou émancipé.

Le Gouvernement souhaite porter temporairement ce plafond à 50 000 €.

Un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent répondant aux conditions du dispositif pourrait ainsi transmettre jusqu’à 50 000 € en numéraire en bénéficiant de cette exonération spécifique.

Cela représente 18 135 € supplémentaires par rapport au plafond actuel.

Cette exonération peut-elle se cumuler avec les abattements existants ?

C’est un point essentiel pour comprendre l’intérêt du dispositif.

Aujourd’hui, le don familial de sommes d’argent de 31 865 € constitue un mécanisme distinct des abattements applicables aux donations selon le lien de parenté.

Par exemple, un enfant peut actuellement bénéficier d’un abattement de 100 000 € sur une donation consentie par chacun de ses parents, renouvelable tous les quinze ans.

Sous réserve du respect des conditions prévues pour le don familial de sommes d’argent, les deux mécanismes peuvent se cumuler.

Actuellement, un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur jusqu’à 131 865 € sans droits de donation lorsque l’ensemble des conditions sont réunies et que les abattements correspondants sont intégralement disponibles.

Si la réforme annoncée pour 2027 est adoptée dans les conditions présentées, cette capacité pourrait théoriquement atteindre 150 000 € : 100 000 € au titre de l’abattement en ligne directe et 50 000 € au titre du don familial de sommes d’argent.

Pour deux parents, les montants potentiellement transmissibles peuvent donc devenir particulièrement significatifs.

Chaque situation doit cependant être étudiée individuellement, notamment en fonction des donations déjà réalisées au cours des quinze années précédentes.

Un taux temporaire de 6 % sur certaines donations taxables

La deuxième mesure annoncée pourrait avoir un impact encore plus important pour certaines familles.

Le Gouvernement envisage d’appliquer temporairement un taux unique de 6 % sur la fraction taxable de certaines donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur.

Le dispositif interviendrait après prise en compte des abattements disponibles.

Selon l’exemple communiqué par Matignon, lorsqu’un parent a déjà utilisé son abattement et souhaite donner 100 000 € supplémentaires à son enfant, les droits pourraient passer d’environ 18 200 € actuellement à 6 000 € avec le nouveau dispositif.

La réduction peut donc être considérable.

L’intérêt du mécanisme serait également de concerner une famille plus large, notamment certaines transmissions entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

Les modalités précises devront toutefois être vérifiées dans le texte du PLF 2027.

Un taux ramené à 5 % en cas de don à une association

Un troisième mécanisme est envisagé.

Le taux temporaire de 6 % pourrait être ramené à 5 % lorsque le bénéficiaire réalise simultanément un don au profit d’une association venant en aide aux personnes les plus démunies.

Le Gouvernement cherche ainsi à associer transmission familiale et solidarité.

Là encore, les conditions exactes, le montant du don nécessaire et les organismes éligibles devront être examinés lorsque le texte législatif sera disponible.

Une donation de 50 000 € peut-elle faciliter un achat immobilier ?

C’est probablement l’un des effets les plus concrets de cette réforme pour les jeunes ménages.

L’apport personnel reste un élément important dans le financement d’une acquisition immobilière.

Une donation familiale peut permettre de financer tout ou partie des frais d’acquisition, d’augmenter l’apport personnel ou de réduire le montant du crédit immobilier nécessaire.

Prenons un jeune ménage souhaitant acheter sa résidence principale.

Une aide familiale de 30 000 €, 40 000 € ou 50 000 € peut modifier sensiblement son plan de financement. Elle peut réduire le montant emprunté, améliorer le rapport entre le financement et la valeur du bien et diminuer les mensualités.

Elle ne garantit évidemment pas l’accord de la banque. L’établissement prêteur reste tenu d’étudier la solvabilité des emprunteurs, leurs revenus, leurs charges et l’ensemble des caractéristiques du financement.

Mais disposer d’un apport familial plus important peut faciliter la construction du projet.

Transmettre pour financer des travaux ou un projet

La transmission ne concerne pas uniquement l’achat immobilier.

Les sommes reçues peuvent également permettre de financer des travaux dans une résidence principale, un projet professionnel, un investissement ou différents besoins familiaux.

Pour les parents et grands-parents disposant d’une épargne importante, la question patrimoniale pourrait ainsi évoluer : faut-il conserver l’intégralité de son patrimoine jusqu’à la succession ou transmettre progressivement une partie de celui-ci lorsque les enfants ou petits-enfants en ont davantage besoin ?

La réponse dépend évidemment de la situation du donateur.

Il est indispensable de conserver suffisamment de patrimoine et de liquidités pour financer ses propres besoins futurs, particulièrement lorsqu’on avance en âge.

Donner sans fragiliser son propre patrimoine

Une donation est irréversible dans la plupart des situations.

La décision ne doit donc jamais être prise uniquement en fonction de l’avantage fiscal.

Avant de transmettre 50 000 €, 100 000 € ou davantage, il convient d’évaluer son patrimoine, ses revenus futurs, ses dépenses prévisibles et les éventuels besoins liés à la dépendance.

Pour une personne propriétaire de son logement mais disposant de revenus ou d’une épargne limitée, transmettre une part trop importante de ses liquidités peut créer ultérieurement des difficultés.

La transmission patrimoniale doit donc s’inscrire dans une stratégie globale.

Selon l’importance du patrimoine et la situation familiale, l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel du conseil patrimonial peut être nécessaire afin d’étudier les conséquences civiles et fiscales de l’opération.

Donation, crédit immobilier et stratégie familiale : anticiper plutôt que subir

La réforme annoncée pour 2027 pourrait finalement modifier la manière dont certaines familles envisagent la transmission.

Au lieu de raisonner uniquement en termes de succession, il devient possible de réfléchir à l’utilisation du patrimoine sur plusieurs générations.

Un capital transmis à 30 ou 35 ans peut contribuer à l’achat d’une première résidence principale. À 40 ans, il peut permettre de financer des travaux ou un investissement. Plus tard, il peut contribuer à la création ou à la reprise d’une entreprise.

C’est précisément l’objectif recherché par le Gouvernement : faire circuler une partie de l’épargne au moment où elle peut contribuer directement à la réalisation d’un projet.

Ce qui pourrait changer en 2027

Si les mesures annoncées sont adoptées, trois évolutions principales seraient donc à retenir : le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, certaines donations familiales taxables pourraient bénéficier temporairement d’un taux de 6 % dans la limite prévue par le dispositif, et ce taux pourrait être ramené à 5 % lorsqu’un don répondant aux conditions prévues est simultanément réalisé au profit d’une association.

Il faudra toutefois attendre le texte définitif pour connaître précisément la durée de ces mesures, leurs conditions d’application et leur articulation avec les dispositifs fiscaux existants.

Cibfinance : financer un projet en tenant compte de l’ensemble du patrimoine

Une donation familiale peut constituer un apport déterminant dans un projet immobilier ou patrimonial. Elle ne représente cependant qu’un élément du plan de financement.

L’âge des emprunteurs, leurs revenus, leur patrimoine immobilier, leur endettement, la nature du projet et les garanties disponibles doivent également être pris en compte.

Depuis plus de 30 ans, Cibfinance accompagne les particuliers et les professionnels du crédit dans la recherche de solutions de financement adaptées à des situations patrimoniales parfois complexes.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire, financement de travaux, rachat de crédits ou solutions destinées aux propriétaires seniors : l’enjeu consiste à construire un financement cohérent avec le projet mais également avec la situation patrimoniale de l’emprunteur.

La réforme des donations annoncée pour 2027 pourrait ainsi créer de nouvelles possibilités pour de nombreuses familles. Encore faudra-t-il articuler correctement transmission, fiscalité et financement.

Une nouvelle illustration d’un principe simple : un patrimoine n’est pas seulement destiné à être transmis. Il peut aussi être mobilisé au bon moment pour aider une nouvelle génération à réaliser ses projets.

Prêt hypothécaire ou crédit de trésorerie pour financer une donation ?

Une donation n’est pas nécessairement financée uniquement avec l’épargne disponible du donateur. Dans certaines situations, une personne dispose d’un patrimoine immobilier important mais de liquidités insuffisantes pour transmettre immédiatement une somme d’argent à ses enfants ou petits-enfants. Il peut alors être envisagé de rechercher un financement permettant de dégager la trésorerie nécessaire à cette transmission.

Pour un propriétaire, le prêt hypothécaire peut constituer une solution. Le principe consiste à utiliser la valeur d’un bien immobilier comme garantie afin d’obtenir une trésorerie. Selon les critères de l’établissement prêteur, le montant accordé dépend notamment de la valeur du bien donné en garantie, du capital restant dû sur les éventuels crédits existants, de l’âge de l’emprunteur, de ses revenus, de ses charges et de sa capacité à rembourser le nouveau financement.

Un crédit de trésorerie sans garantie hypothécaire peut également être étudié lorsque le montant recherché est plus limité et que la situation financière du donateur le permet. Cette solution évite la constitution d’une hypothèque, mais sa durée, son montant et son coût peuvent être différents de ceux d’un financement hypothécaire.

Emprunter pour donner : une opération qui doit rester cohérente

Financer une donation à crédit peut sembler paradoxal. Pourtant, certaines situations patrimoniales peuvent justifier cette réflexion. Un parent ou un grand-parent peut, par exemple, être propriétaire d’un patrimoine immobilier significatif et souhaiter aider immédiatement un enfant à constituer l’apport nécessaire à l’achat de sa résidence principale, sans vendre un bien immobilier ou mobiliser la totalité de son épargne.

Le financement permet alors de transformer une partie de la valeur du patrimoine en liquidités disponibles immédiatement. Le donateur conserve son bien immobilier tandis que le bénéficiaire reçoit les fonds nécessaires à son projet.

Cette stratégie doit néanmoins être étudiée avec précaution. Le crédit reste souscrit et remboursé par le donateur. Il convient donc de vérifier que les mensualités, la durée du financement et son coût restent compatibles avec ses revenus présents et futurs. Le coût total du crédit doit également être mis en perspective avec l’intérêt patrimonial et familial de la transmission anticipée.

L’objectif ne doit pas être de s’endetter uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal. Il s’agit plutôt, dans certaines situations, d’utiliser intelligemment un patrimoine immobilier peu liquide pour aider une génération plus jeune au moment où elle en a besoin.

Cibfinance : mobiliser son patrimoine immobilier pour transmettre plus tôt

Cette réflexion prend une dimension particulière avec les mesures annoncées pour 2027 visant à encourager les transmissions anticipées. Si elles sont définitivement adoptées, certains propriétaires pourraient souhaiter profiter de ce nouveau cadre pour aider leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant leur patrimoine immobilier.

Cibfinance peut étudier les différentes solutions permettant de dégager une trésorerie à partir d’un patrimoine existant : crédit de trésorerie, prêt hypothécaire ou, lorsque la situation le justifie, restructuration de crédits intégrant une trésorerie complémentaire.

Chaque opération doit toutefois faire l’objet d’une étude personnalisée. La valeur du patrimoine ne suffit pas à obtenir un financement. La capacité de remboursement, l’âge, les revenus, les charges, l’endettement existant, la nature du bien donné en garantie et l’objectif de la trésorerie sont autant d’éléments pris en compte par les établissements prêteurs.

Dans ce contexte, le crédit peut devenir un outil de transmission patrimoniale : non pas pour transmettre davantage que ses moyens ne le permettent, mais pour transmettre plus tôt une partie de la valeur d’un patrimoine déjà constitué.

Prêt hypothécaire – Prêt de trésorerie : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Succession entre frère et soeur : attention aux conditions pour être exonéré de droits de succession

Hériter de son frère ou de sa soeur peut entraîner des droits de succession particulièrement élevés. Le Code général des impôts prévoit pourtant une exonération totale dans certaines situations. Mais les conditions sont strictes et leur interprétation vient d’être précisée par la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 12 mars 2025, la Cour rappelle notamment qu’avoir vécu avec son frère ou sa sœur ne suffit pas nécessairement pour bénéficier de l’exonération. Il faut pouvoir démontrer que le logement commun constituait véritablement le domicile principal de l’héritier.

Une distinction juridique qui peut avoir des conséquences financières considérables. En cas de remise en cause de l’exonération, l’héritier peut se retrouver confronté à plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros de droits de succession à financer.

Quels sont les droits de succession entre frère et soeur ?

La fiscalité applicable aux successions entre frères et sœurs est nettement plus lourde que celle applicable aux transmissions en ligne directe.

En dehors des situations permettant une exonération totale, le frère ou la sœur bénéficie d’un abattement de 15 932 euros sur la part reçue.

Au-delà de cet abattement, les droits sont calculés selon deux tranches :

1. 35 % jusqu’à 24 430 euros de part taxable ;
2. 45 % au-delà de 24 430 euros.

Le montant à régler peut donc devenir rapidement important lorsqu’un patrimoine immobilier constitue l’essentiel de la succession.

C’est précisément dans ce type de situation qu’une difficulté apparaît : un héritier peut recevoir un patrimoine important sans disposer pour autant des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession.

Une exonération totale est possible entre frère et sœur

L’article 796-0 ter du Code général des impôts prévoit une exonération totale des droits de mutation par décès au profit d’un frère ou d’une sœur lorsque plusieurs conditions sont réunies.

1. Le bénéficiaire doit tout d’abord être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.
2. Il doit également être âgé de plus de 50 ans au moment de l’ouverture de la succession ou être atteint d’une infirmité le mettant dans l’impossibilité de subvenir par son travail aux nécessités de son existence.
3. Enfin, il doit avoir été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années ayant précédé le décès. Ces conditions sont cumulatives.

C’est cette dernière condition qui vient de faire l’objet d’une clarification particulièrement importante de la Cour de cassation.

Vivre ensemble ne signifie pas nécessairement avoir le même domicile

L’affaire jugée concernait une femme ayant hérité de son frère décédé en 2017.

• Elle revendiquait l’exonération prévue par l’article 796-0 ter du CGI en considérant qu’elle avait vécu auprès de son frère pendant les cinq années précédant son décès.
• L’administration fiscale a contesté l’application de l’exonération, estimant que l’héritière n’apportait pas la preuve suffisante d’un domicile commun.

Le litige est finalement arrivé devant la Cour de cassation.

Dans son arrêt du 12 mars 2025, la chambre commerciale a confirmé une interprétation stricte de la notion de domicile.

Pour bénéficier de l’exonération, il ne suffit pas d’avoir effectivement vécu sous le même toit que le défunt. Il faut avoir fixé son principal établissement au même endroit que celui-ci.

Le domicile principal devient donc déterminant

Cette distinction peut sembler très juridique. Elle est pourtant essentielle.

Une personne peut passer une grande partie de son temps chez son frère ou sa sœur, l’accompagner quotidiennement et même y vivre pendant plusieurs années, tout en conservant officiellement son domicile principal ailleurs.

Dans cette situation, la cohabitation peut être réelle sans que les conditions permettant l’exonération fiscale soient nécessairement réunies.

La Cour de cassation s’appuie notamment sur l’article 102 du Code civil, selon lequel le domicile correspond au lieu du principal établissement de la personne.

Elle considère ainsi qu’au sens de l’article 796-0 ter du CGI, est domicilié avec le défunt le frère ou la sœur qui a fixé son principal établissement au même lieu que celui-ci.

Comment prouver un domicile commun pendant cinq ans ?

Cette décision rappelle l’importance de pouvoir matérialiser le domicile commun.

Dans l’affaire examinée, l’héritière avait notamment produit des attestations et des éléments relatifs à ses consommations d’eau et d’électricité. Ces documents visaient à démontrer qu’elle n’occupait pratiquement plus son propre logement et qu’elle vivait en réalité chez son frère.

Cela n’a pas été jugé suffisant.

• La preuve d’un domicile principal commun doit donc reposer sur un ensemble d’éléments cohérents permettant d’établir que le centre de vie de l’intéressé avait effectivement été transféré.
• Une adresse déclarée auprès de l’administration fiscale, des organismes sociaux ou des banques, la réception du courrier, les documents administratifs ou encore différents justificatifs établis à l’adresse commune peuvent contribuer à établir cette situation.

Il ne s’agit donc pas simplement de prouver une présence physique. Il faut pouvoir démontrer que le logement constituait réellement le principal établissement de la personne concernée.

Une autre condition à surveiller : la situation familiale

La Cour de cassation s’est également prononcée, dans un autre arrêt du 28 mai 2025, sur la situation d’un frère ou d’une sœur lié par un PACS avec un tiers.

La Haute juridiction a considéré qu’une personne pacsée ne pouvait pas bénéficier de l’exonération prévue par l’article 796-0 ter.

Le texte réserve en effet le dispositif au frère ou à la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps. La Cour en a déduit que la personne liée à un tiers par un PACS au moment de l’ouverture de la succession ne répondait pas à cette condition.

Ces décisions montrent donc que l’exonération totale entre frères et sœurs reste un dispositif particulièrement encadré.

Que se passe-t-il lorsque l’exonération est refusée ?

Les conséquences peuvent être considérables.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 mars 2025, le rappel de droits de mutation et les intérêts de retard dépassaient 230 000 euros.

Cette situation met en évidence une difficulté fréquente dans les successions comportant un patrimoine immobilier.

Un héritier peut recevoir une maison ou un appartement d’une valeur importante mais disposer de très peu de liquidités.

Il devient alors propriétaire d’un patrimoine mais doit simultanément trouver les fonds nécessaires au règlement des droits de succession.

Vendre le bien hérité peut être une solution, mais ce n’est pas toujours le souhait de l’héritier. Le logement peut constituer sa résidence principale, un bien familial qu’il souhaite conserver ou simplement un actif qu’il ne veut pas céder dans l’urgence.

Comment financer des droits de succession lorsque le patrimoine est immobilier ?

Lorsque l’héritier dispose d’un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, une solution de financement garantie par un bien immobilier peut, selon sa situation, être étudiée.

Le principe consiste à mobiliser une partie de la valeur du patrimoine immobilier afin d’obtenir les liquidités nécessaires au règlement des droits de succession.

Une garantie hypothécaire peut alors permettre à un établissement prêteur d’envisager un financement dont le montant dépendra notamment de la valeur du bien, de l’encours des éventuels crédits déjà garantis, de la situation financière de l’emprunteur, de son âge, de ses revenus et de sa capacité de remboursement.

Il ne s’agit toutefois jamais d’un financement automatique. Chaque dossier doit faire l’objet d’une analyse spécifique et la solution retenue doit être adaptée à la situation patrimoniale et financière de l’héritier.

L’hypothèque peut éviter une vente précipitée du bien hérité

La problématique est particulièrement importante lorsque les droits doivent être réglés alors que l’essentiel du patrimoine transmis est constitué d’immobilier.

L’héritier peut disposer d’un patrimoine suffisant pour garantir un financement mais ne pas disposer de la trésorerie immédiatement disponible.

Dans certaines situations, un financement hypothécaire peut permettre de transformer une partie de cette valeur immobilière en liquidités sans imposer la vente immédiate du bien.

Cette possibilité peut notamment être étudiée lorsque l’objectif est de conserver un bien familial, une résidence ou un patrimoine immobilier destiné à être détenu sur le long terme.

Elle peut également permettre d’éviter de vendre dans l’urgence uniquement pour répondre à une contrainte de trésorerie liée à la succession.

Anticiper la succession et son financement

Les décisions de la Cour de cassation rappellent un point essentiel : en matière de succession entre frères et sœurs, il ne faut jamais considérer l’exonération fiscale comme acquise avant d’avoir vérifié précisément l’ensemble des conditions légales.

L’âge, la situation matrimoniale et surtout la réalité juridique du domicile commun pendant les cinq années précédant le décès doivent être examinés.

Lorsque l’exonération n’est pas applicable ou lorsqu’elle est remise en cause, la question du financement des droits de succession peut devenir centrale.

Avant d’envisager la vente d’un bien immobilier pour obtenir les liquidités nécessaires, il peut être pertinent d’étudier les solutions de financement susceptibles de s’appuyer sur la valeur du patrimoine immobilier.

Cibfinance accompagne les courtiers et intermédiaires en crédit dans l’étude de solutions de financement complexes, notamment lorsque la détention d’un patrimoine immobilier permet d’envisager une solution hypothécaire adaptée à un besoin de trésorerie.

Dans une succession, être propriétaire d’un patrimoine important ne signifie pas nécessairement disposer immédiatement des liquidités nécessaires. C’est précisément dans cette situation que l’étude d’un financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

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Hériter d’un bien immobilier sans avoir les liquidités pour payer les droits de succession : quelles solutions ?

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un patrimoine immobilier important ne signifie pas nécessairement hériter de liquidités.

C’est même une situation assez paradoxale : un héritier peut devenir propriétaire d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros et se retrouver simultanément dans l’obligation de trouver rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour régler les droits de succession.

Faut-il alors vendre le bien hérité ? Demander un délai à l’administration fiscale ? Souscrire un crédit ? Utiliser le bien immobilier comme garantie pour obtenir les liquidités nécessaires ?

Plusieurs solutions existent. Le prêt hypothécaire peut notamment permettre de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en trésorerie, sans être obligé de vendre immédiatement le bien.

Mais ce n’est pas la seule solution et chaque situation doit être étudiée individuellement.

Pourquoi peut-on hériter d’un patrimoine important et manquer de liquidités ?

Une succession peut être principalement constituée d’actifs immobiliers.

Prenons un exemple simple.

Un héritier reçoit un patrimoine immobilier d’une valeur importante mais dispose de peu d’épargne disponible. À la suite du calcul effectué dans le cadre de la succession, il doit régler 60 000 € de droits.

Son patrimoine s’est considérablement accru.

Sa trésorerie, elle, n’a pas changé.

La difficulté provient donc d’un décalage entre la valeur du patrimoine reçu et les liquidités immédiatement disponibles.

L’héritier peut alors être tenté de vendre rapidement le bien pour payer les droits de succession.

Cette vente n’est pourtant pas nécessairement la seule solution.

Première possibilité : utiliser ses liquidités disponibles

Lorsque l’héritier dispose d’une épargne suffisante, le règlement des droits avec ses propres liquidités constitue naturellement la solution la plus simple.

Mais mobiliser toute son épargne n’est pas toujours souhaitable.

Un héritier peut vouloir conserver une épargne de précaution ou avoir besoin de liquidités pour réaliser des travaux sur le bien hérité, financer un autre projet ou simplement maintenir son équilibre financier.

La question ne consiste donc pas uniquement à déterminer si l’héritier possède suffisamment d’argent. Il faut également déterminer s’il est pertinent de mobiliser la totalité de cette épargne.

Deuxième possibilité : demander le paiement fractionné ou différé des droits de succession

Sous certaines conditions, l’administration fiscale peut accorder des facilités de paiement.

Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement des droits.

Lorsque la succession comporte une proportion importante de biens non liquides, notamment immobiliers, la durée du fractionnement peut être plus longue.

Il existe également certaines situations permettant un paiement différé.

Ces mécanismes doivent être étudiés avec le notaire et l’administration fiscale.

Ils peuvent être particulièrement intéressants car leur coût peut être inférieur à celui d’un financement bancaire.

Mais étaler une dette fiscale sur quelques années ne règle pas systématiquement le problème.

Un héritier devant payer une somme importante peut rester confronté à des échéances trop élevées par rapport à ses revenus.

C’est alors que la recherche d’un financement bancaire peut devenir pertinente.

Le prêt hypothécaire pour financer les droits de succession

Lorsqu’un héritier possède un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, il peut être possible de mobiliser la valeur de ce patrimoine grâce à un prêt hypothécaire.

Le principe consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque.

En contrepartie, celle-ci accorde un financement qui peut notamment permettre de régler les droits de succession.

L’objectif n’est donc pas de vendre le patrimoine pour obtenir de l’argent. Il s’agit d’utiliser temporairement une partie de sa valeur pour créer de la liquidité.

Le propriétaire conserve son bien tout en obtenant les fonds nécessaires au règlement de la succession.

Un exemple pour comprendre le mécanisme

Imaginons un héritier devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent.

À l’issue de la succession, il doit régler 80 000 € de droits de succession.

Il souhaite conserver le bien et ne dispose pas des 80 000 € nécessaires.

Sous réserve de l’acceptation de son dossier par un établissement bancaire, un prêt hypothécaire peut permettre de financer les droits de succession.

Au lieu de devoir mobiliser immédiatement 80 000 €, l’héritier rembourse progressivement le financement selon la durée et les conditions prévues au contrat.

Il conserve ainsi le bien immobilier.

Il faut cependant rappeler qu’un prêt hypothécaire reste un crédit.

L’existence d’un patrimoine immobilier important ne dispense donc pas la banque d’étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

L’hypothèque ne remplace pas les revenus

C’est une idée reçue fréquente.

Un propriétaire possédant un bien de 800 000 € ne peut pas automatiquement emprunter 200 000 € simplement parce que la banque dispose d’une garantie immobilière importante.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire amortissable, l’établissement prêteur analyse notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine, l’âge de l’emprunteur et sa capacité à supporter la nouvelle mensualité.

L’hypothèque sécurise la banque, mais elle ne remplace pas l’analyse de solvabilité.

C’est pourquoi deux personnes possédant un patrimoine immobilier identique peuvent obtenir des solutions de financement très différentes.

Peut-on financer davantage que les seuls droits de succession ?

C’est un autre intérêt du financement hypothécaire.

La succession peut être à l’origine du besoin, sans nécessairement constituer le seul projet du client.

Un héritier peut par exemple avoir 50 000 € de droits à régler et souhaiter parallèlement financer un projet.

Selon sa situation patrimoniale, ses revenus, la valeur du bien donné en garantie et les critères de l’établissement prêteur, une enveloppe complémentaire peut éventuellement être étudiée.

Cette trésorerie peut permettre de financer un projet licite : acquisition immobilière selon le montage retenu, travaux, investissement ou autre besoin patrimonial.

Il faut toutefois distinguer juridiquement les différents objets du financement. Un crédit destiné à financer directement l’acquisition d’un bien immobilier n’obéit pas nécessairement aux mêmes règles qu’un financement de trésorerie garanti par une hypothèque.

C’est précisément l’un des intérêts de faire analyser le dossier par un professionnel spécialisé.

Droits de succession et crédits existants : penser au regroupement de crédits hypothécaire

La situation est différente lorsque l’héritier rembourse déjà plusieurs crédits.

Ajouter une nouvelle mensualité destinée au financement des droits de succession n’est alors pas toujours la meilleure solution.

Il peut être pertinent d’étudier un regroupement de crédits hypothécaire.

Le principe consiste à reprendre tout ou partie des crédits existants et à intégrer au nouveau financement la somme nécessaire au règlement de la succession, lorsque les conditions du prêteur le permettent.

L’opération permet alors de raisonner sur l’endettement global du client.

L’allongement de la durée de remboursement peut réduire la mensualité, mais augmente généralement le coût total du crédit. Cette conséquence doit être clairement présentée à l’emprunteur avant toute décision.

Succession et rachat de soulte : un autre besoin fréquent

Le problème ne se limite pas aux droits de succession.

Imaginons trois enfants héritant ensemble d’une maison.

L’un d’eux souhaite conserver le bien familial.

Il doit alors éventuellement financer les droits de succession mais également indemniser ses cohéritiers dans le cadre du partage.

Le besoin de financement peut devenir important alors même que l’héritier dispose désormais d’un patrimoine immobilier conséquent.

Un financement hypothécaire peut, selon la situation, permettre d’accompagner cette sortie d’indivision, le financement d’une soulte et les droits de successions.

Il faut alors étudier simultanément la valeur du bien, les droits de chacun, le montant de la soulte, les crédits éventuels et la capacité financière de l’héritier souhaitant conserver le patrimoine.

Et si l’héritier souhaite finalement vendre le bien ?

Financer les droits de succession ne signifie pas nécessairement conserver le bien pendant vingt ans.

Un héritier peut simplement vouloir éviter une vente précipitée.

Il peut avoir besoin de plusieurs mois pour vider une maison, effectuer certains travaux, résoudre une indivision ou attendre de meilleures conditions de commercialisation.

Un financement temporaire peut alors lui donner du temps.

L’objectif est différent : obtenir les liquidités nécessaires aujourd’hui et rembourser le financement lors de la vente future du bien.

Attention cependant : la perspective d’une vente future ne suffit pas à transformer automatiquement le financement en « prêt relais ». La nature du crédit doit correspondre au montage réellement mis en place par l’établissement prêteur.

Quelles solutions après 60 ou 65 ans ?

L’âge peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

Les revenus diminuent souvent avec le passage à la retraite et la durée possible du financement peut être réduite.

Pour certains propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire peut constituer une alternative.

Son fonctionnement est très différent d’un prêt amortissable traditionnel.

Il permet à un propriétaire répondant aux critères du prêteur de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans supporter les mensualités d’un crédit amortissable classique.

Cette solution peut notamment être étudiée pour financer des droits de succession, une soulte ou certains besoins patrimoniaux.

Elle présente toutefois des caractéristiques et un coût spécifiques qui doivent être parfaitement compris avant de s’engager.

Faut-il vendre ou emprunter pour payer les droits de succession ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

• Vendre peut être la meilleure solution lorsque l’héritier ne souhaite pas conserver le patrimoine.
• Le paiement fractionné accordé par l’administration fiscale peut être préférable lorsqu’il est accessible et que les échéances sont compatibles avec les revenus.
• Le prêt hypothécaire peut être pertinent lorsque l’objectif est de conserver le patrimoine ou d’obtenir davantage de temps.
• Le regroupement de crédits peut être envisagé lorsque l’héritier possède déjà plusieurs financements.

Une solution destinée aux seniors peut enfin être étudiée lorsque les revenus ne permettent plus d’envisager facilement un crédit amortissable traditionnel.

Le rôle du courtier consiste précisément à analyser ces différentes possibilités avant de rechercher un financement.

Le véritable sujet : transformer du patrimoine immobilier en liquidités

C’est finalement toute la particularité de ces dossiers.

Le client n’est pas nécessairement confronté à un problème de patrimoine. Il est confronté à un problème de liquidité.

Il peut posséder 500 000 €, 800 000 € ou davantage de patrimoine immobilier et ne pas disposer des 50 000 € ou 100 000 € nécessaires au règlement de sa succession.

Le financement hypothécaire peut permettre de créer cette liquidité sans procéder immédiatement à la vente du patrimoine.

Mais cette transformation a un coût : le taux, les intérêts, les frais de garantie, les frais liés à l’hypothèque et, le cas échéant, l’assurance doivent être intégrés dans l’analyse.

Il faut donc comparer le coût du financement avec les autres solutions disponibles et avec les objectifs patrimoniaux de l’héritier.

Pourquoi faire étudier le dossier avant de vendre le bien hérité ?

Une succession est souvent accompagnée d’un délai et d’une pression financière.

C’est précisément dans ce contexte qu’une décision prise trop rapidement peut avoir des conséquences importantes.

Avant de mettre en vente un bien uniquement pour obtenir les liquidités nécessaires au paiement des droits, il peut être utile de faire étudier les différentes possibilités de financement.

L’analyse doit notamment porter sur :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier ;
• le montant des droits à régler ;
• les liquidités disponibles ;
• les revenus de l’héritier ;
• ses crédits et charges existants ;
• son âge ;
• la durée pendant laquelle il souhaite conserver le bien ;
• l’existence éventuelle d’une indivision ;
• les autres projets qu’il souhaite financer.

C’est l’ensemble de ces éléments qui permet de déterminer si un financement est envisageable et surtout s’il présente un véritable intérêt pour l’emprunteur.

Cibfinance : des solutions de financement pour les successions immobilières

Cibfinance intervient sur des problématiques de financement qui ne trouvent pas toujours de réponse dans les circuits bancaires traditionnels.

Selon la situation du client, différentes solutions peuvent être étudiées : prêt hypothécaire de trésorerie, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, financement d’une soulte ou solution destinée aux propriétaires seniors.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement un crédit.

Il est d’identifier la solution de financement cohérente avec la situation financière et patrimoniale de l’héritier.

Vous avez hérité d’un bien immobilier mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ?

Avant d’envisager une vente précipitée, une étude de votre patrimoine et de votre capacité de financement peut permettre de déterminer si une autre solution est possible.

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La grande transmission : pourquoi les héritiers devront aussi trouver des solutions de financement pour les droits de succession ou le rachat de soulte

Au cours des quinze prochaines années, la France va connaître un phénomène patrimonial sans précédent.

Les notaires parlent désormais de « grande transmission » pour désigner le transfert massif de patrimoine qui va s’opérer entre la génération des baby-boomers et leurs héritiers d’autant qu’il s’agit surtout d’un héritage immobilier…

Selon les estimations des notaires, près de 9 000 milliards d’euros pourraient être transmis d’ici 2040. Une somme considérable qui représente plusieurs années de production de richesse nationale.

Derrière ces chiffres impressionnants se cache une réalité beaucoup plus concrète : des millions de familles vont être confrontées à la gestion d’une succession, souvent composée en grande partie de biens immobiliers et de droits de succession à s’acquiter.

Cette mutation patrimoniale constitue une opportunité pour de nombreux héritiers.

Mais elle soulève également de nombreuses difficultés pratiques auxquelles peu de familles sont réellement préparées, comment financer les frais de succession ou le rachat de soulte d’une soeur ou d’un frère ?

Une génération qui a accumulé un patrimoine important

Les baby-boomers ont bénéficié d’un contexte économique particulièrement favorable.

Ils ont connu les Trente Glorieuses, l’accès relativement facile à la propriété, la forte progression des prix immobiliers et l’enrichissement progressif du patrimoine des ménages.

Aujourd’hui, une part importante du patrimoine français est détenue par les plus de 60 ans. L’immobilier représente à lui seul près de 60 % des actifs qui seront transmis dans les années à venir.

Mais contrairement à ce que l’on imagine souvent, hériter ne signifie pas forcément recevoir immédiatement de l’argent disponible.

Dans la majorité des situations, les héritiers reçoivent avant tout des biens immobiliers : maison familiale, résidence secondaire, appartement locatif ou parts de SCI.

Ces biens possèdent une valeur patrimoniale parfois très importante mais ils ne procurent pas toujours la liquidité nécessaire pour faire face aux dépenses liées à la succession.

Des successions de plus en plus complexes

La famille traditionnelle n’est plus la norme.

Les notaires observent une multiplication des situations complexes :

• familles recomposées ;
• enfants issus de différentes unions ;
• conjoints survivants à protéger ;
• héritiers vivant à l’étranger ;
• donations antérieures ;
• démembrements de propriété ;
• SCI familiales ;
• assurances-vie multiples.

Selon les professionnels du notariat, près d’une succession sur deux ne correspond plus au schéma familial classique.

Cette complexité augmente mécaniquement les risques de désaccord entre héritiers et rend les opérations de partage plus délicates.

Dans de nombreuses familles, l’immobilier devient alors une source de tensions.

Certains souhaitent conserver le bien familial tandis que d’autres préfèrent récupérer rapidement leur part d’héritage.

L’indivision : une situation souvent provisoire

Lors d’un décès, les héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens immobiliers.

Cette situation est appelée indivision.

L’indivision permet de conserver temporairement le patrimoine familial mais elle n’est généralement pas destinée à durer.

Les décisions importantes doivent être prises collectivement.

Les travaux, la location, la vente ou même l’entretien du bien peuvent rapidement devenir des sujets de désaccord.

Avec le temps, les intérêts des héritiers divergent :

• Certains ont besoin de liquidités.
• D’autres souhaitent conserver la maison familiale.
• D’autres encore habitent loin et ne souhaitent pas gérer un bien immobilier.

C’est souvent à ce moment que se pose la question du partage de la succession.

Anticiper pour préserver le patrimoine familial

Face à cette grande transmission, les notaires encouragent de plus en plus les familles à anticiper.

Les donations, les démembrements de propriété, l’assurance-vie ou encore certaines stratégies patrimoniales permettent d’organiser la transmission avant le décès et de limiter les difficultés futures.

Cependant, même avec une préparation minutieuse, certaines problématiques financières subsistent au moment du règlement de la succession.

Deux situations reviennent particulièrement souvent.

Comment financer les droits de succession ?

La première difficulté concerne le paiement des droits de succession.

Lorsque le patrimoine transmis est essentiellement composé d’immobilier, les héritiers peuvent se retrouver dans une situation paradoxale.

Ils héritent d’un bien d’une valeur importante mais ne disposent pas de la trésorerie nécessaire pour régler les droits dus à l’administration fiscale.

Cette situation est particulièrement fréquente lorsque les biens ont fortement pris de la valeur au fil des décennies.

Pour éviter une vente précipitée du patrimoine familial, le prêt hypothécaire constitue souvent une solution efficace.

Le principe est simple.

L’héritier conserve le bien immobilier reçu dans la succession et obtient un financement garanti par une hypothèque sur ce bien.

Les fonds obtenus permettent alors de régler les droits de succession tout en préservant le patrimoine familial.

Cette solution peut être particulièrement pertinente lorsque l’héritier souhaite conserver la résidence familiale, un bien locatif ou une résidence secondaire à forte valeur sentimentale.

Plutôt que de vendre dans l’urgence, il dispose du temps nécessaire pour organiser sereinement son patrimoine.

Rachat de soulte : comment devenir seul propriétaire ?

La seconde problématique concerne la sortie d’indivision.

Il n’est pas rare qu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier tandis que les autres préfèrent récupérer leur part.

Dans ce cas, celui qui souhaite rester propriétaire doit verser une compensation financière aux autres héritiers.

Cette compensation est appelée soulte.

Le montant peut rapidement atteindre plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros.

Peu de particuliers disposent d’une telle somme immédiatement disponible.

Là encore, le prêt hypothécaire apporte une solution particulièrement adaptée.

En prenant une garantie hypothécaire sur le bien reçu dans la succession, l’héritier peut financer le rachat des parts des autres indivisaires.

Cette opération lui permet de devenir seul propriétaire du bien tout en indemnisant équitablement les autres héritiers.

Cette solution est fréquemment utilisée pour conserver la maison familiale, un immeuble de rapport ou tout autre bien immobilier que l’un des héritiers souhaite préserver dans son patrimoine personnel.

Une transmission qui nécessite aussi des solutions financières

La grande transmission qui s’annonce représente l’un des plus importants transferts de richesse de l’histoire française.

Si elle constitue une formidable opportunité patrimoniale pour de nombreuses familles, elle va également générer de nouveaux besoins de financement.

Le règlement des droits de succession et le rachat de soulte figurent parmi les principales difficultés rencontrées par les héritiers.

Dans ces situations, le prêt hypothécaire apparaît souvent comme un outil patrimonial particulièrement efficace pour conserver un bien immobilier tout en trouvant les financements nécessaires au règlement de la succession.

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement des héritiers confrontés à ces problématiques afin d’étudier les solutions de financement les plus adaptées à leur situation patrimoniale et familiale.

Faites votre simulation de rachat de soulte ou de prêt pour financer les droits de succession dès maintenant.

Vous êtes en cours de séparation et souhaitez conserver votre logement ?
Nos experts étudient votre dossier sous 24 heures et recherchent la meilleure solution auprès de nos partenaires bancaires.

Simuler mon rachat de soulte – Cibfinance – Courtier en crédit et financement de soulte depuis plus de 20 ans

Alternative prêt viager hypothécaire : quelle solution choisir pour obtenir des liquidités sans vendre sa maison ?

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution unique permettant aux seniors propriétaires de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités tout en conservant la propriété de leur logement.

Mais est-ce réellement la seule solution, existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire ?

Selon votre âge, votre situation familiale, votre niveau de revenus, votre patrimoine immobilier et vos objectifs de transmission, plusieurs alternatives peuvent être envisagées. Certaines privilégient la conservation du patrimoine, d’autres permettent d’obtenir davantage de liquidités, tandis que certaines solutions impliquent une vente totale ou partielle du bien immobilier.

Avant de choisir un prêt viager hypothécaire, il est donc indispensable d’étudier l’ensemble des options disponibles.

Le prêt viager hypothécaire : une solution patrimoniale particulière

Avant de comparer les alternatives, rappelons ce qui rend le prêt viager hypothécaire si spécifique.

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’obtenir un capital garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation sans rembourser ni le capital ni les intérêts de son vivant. L’emprunteur reste propriétaire du logement et conserve son droit d’occupation.

Cette combinaison est relativement rare sur le marché français :

• aucune mensualité
• maintien de la propriété
• conservation du logement
• transmission possible aux héritiers
• remboursement au décès ou à la vente du bien

C’est précisément parce qu’il répond à des besoins très particuliers qu’il faut le comparer à d’autres solutions patrimoniales.

La vente en viager : l’alternative la plus connue

Lorsqu’un senior cherche à obtenir des liquidités, le viager est souvent la première solution qui vient à l’esprit.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• le vendeur perçoit généralement un bouquet
• une rente peut être versée jusqu’au décès
• le vendeur conserve souvent un droit d’usage ou d’habitation

Cette solution présente un avantage majeur : elle permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier sans avoir recours à un crédit.

Mais la contrepartie est importante.

Contrairement au prêt viager hypothécaire, le bien n’appartient plus au vendeur après la vente. Il sort progressivement du patrimoine familial et de la succession.

Le choix entre viager et prêt viager hypothécaire dépend donc souvent d’une question simple :

Souhaitez-vous conserver la propriété du bien ou êtes-vous prêt à la céder ?

La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue-propriété constitue aujourd’hui l’une des principales alternatives au prêt viager hypothécaire.

Le propriétaire vend la nue-propriété de son logement mais conserve l’usufruit.

Concrètement, il peut :

• continuer à habiter le logement
• continuer à le louer
• percevoir les loyers

En échange, il reçoit immédiatement un capital.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• obtention de liquidités importantes
• absence de dette
• maintien de l’occupation du logement

Mais elle comporte également une conséquence irréversible : la nue-propriété est définitivement vendue.

À la différence du prêt viager hypothécaire, aucun retour en arrière n’est possible.

Le crédit hypothécaire classique

Le crédit hypothécaire classique permet également d’obtenir des liquidités sans vendre son bien immobilier.

Le principe est simple :

• une hypothèque est prise sur le bien
• l’emprunteur reçoit un capital
• il rembourse ensuite des mensualités

Cette solution peut être très intéressante pour les emprunteurs disposant encore :

• de revenus confortables
• d’une capacité d’endettement suffisante
• d’une assurance emprunteur accessible

Son principal avantage est son coût généralement inférieur à celui d’un prêt viager hypothécaire.

Mais son principal inconvénient est également évident : il faut rembourser chaque mois.

Pour de nombreux seniors de plus de 70 ans, l’accès à ce type de financement devient d’ailleurs plus difficile.

Le prêt hypothécaire in fine

Le prêt in fine constitue une solution intermédiaire.

Pendant toute la durée du contrat :

• seuls les intérêts sont remboursés
• le capital est remboursé à l’échéance

Cette formule réduit les mensualités par rapport à un crédit amortissable classique.

Mais contrairement au prêt viager hypothécaire, elle suppose tout de même une capacité de remboursement régulière.

Elle reste donc réservée à des profils disposant de revenus suffisants.

Le prêt familial

Certaines familles choisissent une approche plus simple.

Les enfants peuvent parfois :

• prêter de l’argent à leurs parents
• réaliser une avance familiale
• organiser un financement intrafamilial

Cette solution présente l’avantage d’éviter les frais bancaires et certaines contraintes administratives.

Mais elle nécessite :

• des capacités financières importantes du côté des enfants
• un cadre juridique clair
• une bonne entente familiale

Les conséquences successorales doivent également être soigneusement étudiées.

La vente d’un bien immobilier secondaire

De nombreux seniors possèdent :

• une résidence secondaire
• un appartement locatif
• un terrain constructible

La vente de l’un de ces biens constitue souvent une alternative naturelle au prêt viager hypothécaire.

Cette solution permet :

• d’obtenir immédiatement des liquidités
• d’éviter toute dette bancaire
• de simplifier parfois la succession

Mais elle implique également :

• la perte définitive du bien
• la perte éventuelle des revenus locatifs
• une possible fiscalité sur les plus-values

Le réméré : une solution très particulière

La vente à réméré est parfois présentée comme une alternative pour les propriétaires en difficulté.

Le propriétaire vend temporairement son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement.

Cette solution est généralement utilisée dans des situations exceptionnelles :

• difficultés financières importantes
• contentieux
• risque de saisie immobilière

Elle répond donc à une logique très différente du prêt viager hypothécaire.

Quelle est la meilleure solution ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Tout dépend de vos objectifs.

Si vous souhaitez conserver votre logement et votre propriété

Le prêt viager hypothécaire reste souvent la solution la plus adaptée.

Si vous privilégiez un revenu complémentaire à vie

La vente en viager peut être plus pertinente.

Si vous souhaitez maximiser les liquidités immédiatement

La vente de la nue-propriété peut parfois être étudiée.

Si vous disposez encore de revenus confortables

Le crédit hypothécaire classique peut être une alternative intéressante.

Pourquoi une étude personnalisée est indispensable

Les conséquences d’un choix patrimonial sont souvent importantes :

• transmission aux héritiers
• fiscalité
• maintien à domicile
• revenus futurs
• valeur du patrimoine

Une mauvaise décision peut avoir des effets pendant plusieurs décennies.

C’est pourquoi toute réflexion doit intégrer :

• la situation familiale
• le patrimoine immobilier
• les revenus
• les objectifs successoraux
• les besoins de liquidités

Cibfinance vous aide à comparer toutes les solutions

Chez Cibfinance, nous considérons qu’un prêt viager hypothécaire n’est pas systématiquement la meilleure solution.

Notre rôle consiste avant tout à analyser votre situation afin de déterminer quelle stratégie patrimoniale répond réellement à vos objectifs.

Prêt viager hypothécaire, crédit hypothécaire classique, financement de succession, aide aux enfants, conservation du patrimoine familial : chaque projet mérite une étude personnalisée.

Si vous souhaitez savoir quelle solution est la plus adaptée à votre situation, les équipes de Cibfinance peuvent réaliser une analyse confidentielle et sans engagement de votre patrimoine immobilier et de vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

Veuillez ne pas remplir ce champ. Veuillez ne pas remplir ce champ.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Prêt viager hypothécaire : un outil méconnu pour optimiser sa transmission

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution permettant aux seniors propriétaires d’obtenir des liquidités sans vendre leur bien immobilier.

Mais ce financement possède également une autre dimension beaucoup moins connue : son intérêt patrimonial et fiscal.

Transmission anticipée, donation aux enfants, organisation successorale, optimisation du patrimoine immobilier, absence d’imposition des fonds débloqués… le prêt viager hypothécaire peut, dans certaines situations, s’intégrer dans une véritable stratégie patrimoniale.

Attention toutefois : il ne s’agit pas d’un outil de défiscalisation “miracle”. Chaque situation doit être analysée avec prudence par des professionnels du patrimoine, du droit et du financement.

Alors, le prêt viager hypothécaire permet-il réellement d’optimiser sa fiscalité ?

La réponse est oui, dans certains cas bien précis.

Le prêt viager hypothécaire n’est pas un revenu imposable

Premier point essentiel à comprendre : les sommes obtenues grâce à un prêt viager hypothécaire ne constituent pas un revenu.

Il s’agit juridiquement d’un prêt.

L’argent perçu n’est donc pas soumis :

• à l’impôt sur le revenu
• aux prélèvements sociau
• ni à une taxation assimilable à une plus-value

C’est une différence fondamentale avec d’autres solutions patrimoniales.

Par exemple :

• des revenus fonciers sont imposables
• des rachats d’assurance vie peuvent générer une fiscalité
• certaines cessions patrimoniales peuvent déclencher des impôts

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, les fonds débloqués correspondent simplement à une avance de trésorerie garantie par une hypothèque sur un bien immobilier détenu en pleine propriété.

Cette caractéristique constitue déjà un avantage patrimonial important pour certains seniors.

Transformer une partie de son patrimoine immobilier en liquidités

Beaucoup de retraités disposent d’un patrimoine immobilier important mais de revenus parfois limités.

Le patrimoine existe, mais il reste “bloqué dans la pierre”.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de mobiliser une partie de cette valeur immobilière sans vendre le bien.

Cette logique peut présenter un intérêt patrimonial fort :

• obtenir des liquidités
• tout en conservant la propriété du logement

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son bien jusqu’à son décès ou jusqu’à la vente du logement.

Le bien continue donc de faire partie du patrimoine familial et de la succession.

Une solution pour organiser des donations de son vivant

Le prêt viager hypothécaire peut également permettre d’anticiper la transmission du patrimoine.

Certains parents souhaitent aider leurs enfants de leur vivant plutôt que de transmettre uniquement au moment de la succession.

Les fonds obtenus grâce au prêt viager hypothécaire peuvent ainsi permettre :

• d’aider un enfant à acheter sa résidence principale
• de financer un apport immobilier
• de participer au financement d’un projet professionnel
• d’aider un enfant à financer un rachat de soulte
• ou simplement de réaliser une donation familiale

Dans certains cas, cette stratégie peut permettre d’utiliser les abattements fiscaux existants sur les donations.

Anticiper la succession plutôt que subir l’urgence

L’une des grandes difficultés des successions est souvent le manque de liquidités disponibles.

Beaucoup de familles héritent d’un patrimoine immobilier important mais disposent de peu de trésorerie pour :

• payer les droits de succession
• financer un partage
• ou conserver certains biens familiaux

Le prêt viager hypothécaire peut permettre d’anticiper cette problématique.

En organisant une partie de la transmission de son vivant, il devient parfois possible :

• de réduire certaines tensions successorales
• de préparer la transmission progressivement
• et d’éviter des ventes immobilières réalisées dans l’urgence

Cette logique relève davantage de l’organisation patrimoniale que de la pure fiscalité, mais les conséquences fiscales peuvent être importantes.

Un outil intéressant pour les familles fortement “immobilières”

En France, beaucoup de patrimoines sont essentiellement composés d’immobilier.

Maison familiale
résidence secondaire
immeuble locatif
patrimoine détenu depuis plusieurs décennies

Mais l’immobilier présente une limite : il génère peu de liquidités immédiates.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de rendre une partie de ce patrimoine plus “liquide” sans vendre immédiatement les biens.

Cette souplesse peut permettre :

• d’organiser des donations
• de préparer la succession
• de répartir certains actifs différemment
• ou d’aider les enfants au moment où ils en ont réellement besoin

Aider ses enfants au bon moment

C’est un point souvent évoqué par les familles.

Dans beaucoup de situations, les enfants ont surtout besoin d’aide : entre 30 et 45 ans

C’est souvent à cette période qu’ils :

• achètent leur résidence principale
• fondent une famille
• créent une entreprise
• ou traversent une séparation avec rachat de soulte

Or, attendre une succession à 60 ans ou 65 ans n’a parfois plus le même impact patrimonial.

Le prêt viager hypothécaire peut permettre à certains parents de transmettre une partie de leur patrimoine plus tôt et au moment où leurs enfants en ont réellement besoin.

Une logique différente d’une vente en viager

Le prêt viager hypothécaire est parfois comparé au viager immobilier.

Mais les mécanismes sont très différents.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• la propriété est transférée
• le patrimoine sort progressivement de la succession

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire :

• il n’y a pas de vente
• le senior reste propriétaire
• le bien reste dans le patrimoine familial

Cette différence est essentielle dans une réflexion patrimoniale et successorale.

Attention : le prêt viager hypothécaire ne supprime pas les droits de succession

Il faut néanmoins éviter certaines idées reçues.

Le prêt viager hypothécaire ne permet pas de “faire disparaître” la fiscalité successorale.

Au décès de l’emprunteur :

• le bien immobilier reste dans l’actif successoral
• mais la dette liée au prêt viager hypothécaire apparaît au passif de la succession

La dette vient donc diminuer la valeur nette du patrimoine transmis.

Mais chaque situation fiscale dépend :

• du patrimoine global
• du régime matrimonial
• des donations antérieures
• des héritiers concernés
• et de nombreux paramètres juridiques et fiscaux

Une analyse personnalisée reste donc indispensable.

Un outil patrimonial qui doit être encadré

Le prêt viager hypothécaire reste un produit très spécifique.

Il doit être utilisé avec prudence dans une logique patrimoniale globale.

Avant toute décision, il est fortement recommandé d’échanger avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du prêt viager hypothécaire

L’objectif est d’évaluer :

• les conséquences successorales
• les impacts familiaux
• les effets fiscaux
• et la cohérence globale de la stratégie envisagée

Pourquoi cette solution intéresse de plus en plus les seniors

Le vieillissement de la population française change progressivement les problématiques patrimoniales.

Beaucoup de seniors :

• possèdent un patrimoine immobilier important
• mais disposent de revenus parfois modestes
• et souhaitent aider leurs enfants sans vendre immédiatement leurs biens

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire apparaît progressivement comme un outil patrimonial plus moderne qu’on ne l’imagine souvent.

Cibfinance accompagne les stratégies patrimoniales autour du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors souhaitant étudier les possibilités offertes par le prêt viager hypothécaire.

Chaque situation fait l’objet d’une étude personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs familiaux
• les enjeux successoraux
• et les conséquences patrimoniales du financement

Le prêt viager hypothécaire reste un outil complexe qui nécessite une véritable expertise patrimoniale et financière.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
Aider vos enfants ?
Préparer votre succession ?
Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut s’intégrer dans votre stratégie patrimoniale ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Quel avenir pour le prêt viager hypothécaire ? Les notaires alertent sur un outil encore sous-utilisé

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui l’un des financements les plus méconnus en France.

Pourtant, les notaires de France considèrent désormais qu’il pourrait devenir un outil majeur pour répondre aux enjeux du vieillissement de la population, du financement de la dépendance et du maintien à domicile des seniors.

Dans leur rapport du 119e Congrès des notaires de France consacré au logement, les notaires dressent un constat très clair : le prêt viager hypothécaire n’a jamais réellement trouvé sa place en France malgré son intérêt patrimonial évident.

• Pourquoi ce produit reste-t-il aussi marginal ?
• Pourquoi les notaires souhaitent-ils aujourd’hui le relancer ?
• Et pourquoi le prêt viager hypothécaire pourrait-il prendre une place beaucoup plus importante dans les prochaines années ?

Le prêt viager hypothécaire : un outil créé en 2006 mais resté confidentiel

Le prêt viager hypothécaire a été créé en France par l’ordonnance du 23 mars 2006 dans le cadre de la réforme des sûretés.

Inspiré des systèmes anglo-saxons de type “equity release”, ce financement permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant son bien immobilier sans avoir à le vendre.

Sa particularité est simple : aucune mensualité n’est remboursée pendant la durée du prêt.

Le remboursement intervient principalement

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Le prêt viager hypothécaire permet donc de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en liquidités immédiatement disponibles.

Sur le papier, le produit répond pourtant à de nombreuses problématiques :

• complément de retraite
• financement de travaux
• maintien à domicile
• aide aux enfants
• financement de succession
• adaptation du logement à la perte d’autonomie

Mais malgré ces avantages, le marché français reste extrêmement faible.

Un échec commercial reconnu par les notaires

Dans leur rapport, les notaires parlent clairement d’un “insuccès” du prêt viager hypothécaire.

Le constat est même particulièrement sévère : le produit est commercialisé “à la marge” par les établissements bancaires.

Les notaires soulignent plusieurs raisons expliquant cette situation.

Un produit quasiment inconnu du grand public

Premier problème identifié : la méconnaissance totale du produit.

Le prêt viager hypothécaire souffre d’une absence quasi complète de communication.

Contrairement au crédit immobilier classique :

• aucune publicité nationale
• très peu de communication bancaire
• peu de formation des réseaux commerciaux
• faible présence dans les agences

Résultat : beaucoup de Français ignorent simplement son existence.

Les notaires eux-mêmes constatent que le prêt viager hypothécaire reste très peu connu alors qu’il pourrait répondre à des besoins patrimoniaux majeurs.

Les banques commercialisent peu ce financement

Le rapport des notaires pointe également un autre problème important : les banques proposent très peu ce produit.

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui distribué par un nombre très limité d’établissements spécialisés.

Pourquoi ? Parce que le modèle économique du produit reste moins attractif pour les banques.

Le prêt viager hypothécaire :

• mobilise des fonds propres sur de longues périodes
• génère peu de produits bancaires annexes
• concerne principalement des seniors
• et nécessite une expertise technique importante

Or, les banques privilégient généralement :

• les crédits à la consommation
• les crédits immobiliers classiques
• les clients générant davantage de Produit Net Bancaire

Les notaires reconnaissent donc que le manque d’offre bancaire constitue aujourd’hui un frein majeur au développement du produit.

Un outil pourtant essentiel pour financer le vieillissement

Malgré ce constat, les notaires considèrent le prêt viager hypothécaire comme un outil particulièrement utile pour les années à venir.

Le rapport insiste fortement sur un point : le prêt viager hypothécaire constitue une solution importante pour financer la dépendance et le maintien à domicile des seniors.

Les notaires rappellent également une réalité économique incontournable : de nombreux seniors possèdent un patrimoine immobilier important mais disposent de faibles revenus à la retraite.

Le patrimoine existe. Mais il reste immobilisé dans la pierre.

Le prêt viager hypothécaire permet précisément de mobiliser ce patrimoine sans vendre immédiatement le logement.

Le seul financement encore accessible à certains seniors

Le rapport des notaires souligne également un autre point essentiel :
le prêt viager hypothécaire est parfois “le seul moyen d’obtenir un financement pour les personnes âgées qui ne peuvent plus avoir recours au prêt classique”.

Après 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué :

• durée limitée
• assurance emprunteur difficile
• taux d’endettement
• revenus insuffisants

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente.

Comme il n’existe pas de mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire
• la solvabilité repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier

Cette mécanique permet à certains seniors d’obtenir des liquidités malgré des revenus modestes.

Les notaires proposent d’élargir le prêt viager hypothécaire

Le 119e Congrès des notaires ne se contente pas de dresser un constat.

Les notaires proposent également plusieurs pistes d’amélioration importantes afin de relancer le prêt viager hypothécaire.

Parmi les propositions les plus marquantes :

• élargir le champ d’application du produit
• autoriser davantage de garanties immobilières
• ouvrir le dispositif dans un cadre familial
• faciliter son accès

Aujourd’hui, seuls les biens à usage d’habitation peuvent généralement garantir un prêt viager hypothécaire.

Les notaires proposent d’étendre cette possibilité à tout bien ou droit immobilier, quelle qu’en soit la destination.

Cette évolution pourrait considérablement élargir le marché.

Une réflexion autour du prêt viager hypothécaire familial

Les notaires évoquent également l’idée d’un prêt viager hypothécaire dans un cadre familial.

L’objectif serait notamment :
de favoriser la solidarité familiale
de faciliter le financement du grand âge
et de préserver les patrimoines immobiliers familiaux

Cette approche montre que le prêt viager hypothécaire est désormais vu comme un véritable outil patrimonial et successoral.

Un marché appelé à se développer ?

Le vieillissement de la population française pourrait progressivement modifier la place du prêt viager hypothécaire.

Plusieurs facteurs jouent en sa faveur :

• augmentation du nombre de seniors propriétaires
• allongement de la durée de vie
• hausse des coûts liés à la dépendance
• difficultés croissantes d’accès au crédit après 70 ans
• importance du patrimoine immobilier détenu par les retraités

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire pourrait progressivement devenir un outil patrimonial beaucoup plus utilisé.

Les notaires semblent clairement considérer qu’il existe aujourd’hui un potentiel largement sous-exploité.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés depuis plusieurs années.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques concrètes :
complément de retraite

• financement de succession
• travaux d’adaptation du logement
• rachat de soulte
• aide aux enfants
• maintien à domicile

Cette expertise permet d’apporter des réponses adaptées à des situations souvent complexes que les réseaux bancaires traditionnels maîtrisent encore peu.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

• Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
• Financer une succession ?
• Préserver votre patrimoine familial ?
• Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut correspondre à votre situation ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre projet patrimonial.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Comment financer une succession sans vendre la maison familiale grâce au prêt viager hypothécaire ?

Lors d’une succession, il existe plusieurs solutions pour financer les droits de succession ou les frais liés au partage du patrimoine.

Parmi elles, le prêt hypothécaire classique peut permettre à certains héritiers ou au conjoint survivant d’obtenir les liquidités nécessaires tout en conservant les biens immobiliers familiaux.

Le principe est relativement simple : la banque accorde un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Mais dans la pratique, cette solution devient souvent beaucoup plus compliquée lorsque les emprunteurs ont plus de 65 ans ou plus de 70 ans.

Pourquoi ? Parce qu’un prêt hypothécaire classique reste un crédit amortissable avec des mensualités de remboursement.

La banque doit donc analyser :

• les revenus des emprunteurs
• leur taux d’endettement
• leur reste à vivre
• leur âge en fin de prêt
• leur capacité de remboursement
• la possibilité d’obtenir une assurance emprunteur

Or, après 65 ou 70 ans, les difficultés augmentent fortement.

Les revenus à la retraite sont souvent plus faibles, les durées de financement deviennent limitées et l’assurance emprunteur peut devenir très coûteuse, voire impossible à obtenir.

Même des seniors disposant d’un patrimoine immobilier important peuvent ainsi se retrouver bloqués faute de revenus suffisants ou en raison de leur âge.

C’est précisément dans ce type de situation que le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.

Contrairement à un crédit hypothécaire amortissable classique, le prêt viager hypothécaire fonctionne sans mensualité.

L’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant toute la durée du contrat.

Cette particularité change totalement l’analyse du dossier puisque le financement repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier et non sur la capacité mensuelle de remboursement.

Le prêt viager hypothécaire peut ainsi permettre à certains seniors de financer des droits de succession, préserver la maison familiale et retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Lors d’une succession, de nombreuses familles se retrouvent confrontées à une situation difficile : hériter d’un patrimoine immobilier important mais ne pas disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession, les frais de notaire ou les éventuelles soultes entre héritiers.

Cette problématique est particulièrement fréquente lorsque le patrimoine familial est essentiellement composé d’immobilier.

Maison familiale conservée depuis plusieurs générations, résidence principale des parents, immeuble locatif, résidence secondaire… les actifs existent, mais ils ne génèrent pas immédiatement les liquidités nécessaires pour faire face aux obligations fiscales et successorales.

Dans ce contexte, beaucoup de familles pensent qu’elles n’ont qu’une seule solution : vendre rapidement le bien immobilier.

Pourtant, il existe une autre possibilité encore largement méconnue : le prêt viager hypothécaire.

Ce financement peut permettre à certains seniors de financer des droits de succession, de préserver la maison familiale et de retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Pourquoi les successions deviennent parfois un problème financier

Au décès d’un parent, les héritiers doivent souvent faire face à plusieurs dépenses importantes dans un délai relativement court.

Il peut s’agir :

• des droits de succession
• des frais de notaire
• des frais de partage
• d’un rachat de soulte
• des frais d’entretien du patrimoine immobilier
• des éventuels crédits restant dus

L’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Or, de nombreuses familles possèdent un patrimoine immobilier conséquent mais disposent de peu de trésorerie immédiatement mobilisable.

Cette situation est fréquente chez les seniors ayant consacré leur vie à constituer un patrimoine immobilier.

Le patrimoine existe bien, mais il est “immobilisé dans la pierre”.

Pourquoi obtenir un crédit classique devient difficile après 65 ou 70 ans

Lorsque le conjoint survivant ou les héritiers ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué.

Les banques traditionnelles analysent plusieurs éléments :

• les revenus
• le taux d’endettement
• le reste à vivre
• l’âge en fin de prêt
• l’assurance emprunteur

Or, les seniors rencontrent souvent plusieurs difficultés :

• revenus à la retraite plus faibles
• durée de financement limitée
• coût élevé de l’assurance emprunteur
• refus médicaux des assureurs
• faible rentabilité commerciale pour la banque

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier important peut ainsi se voir refuser un financement faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge considéré comme trop avancé.

Dans beaucoup de cas, les familles pensent alors être contraintes de vendre rapidement le bien immobilier.

Le prêt viager hypothécaire : une solution encore méconnue

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible.

La particularité essentielle du prêt viager hypothécaire est l’absence totale de mensualité.

L’emprunteur ne rembourse :

• ni le capital
• ni les intérêts

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Cette mécanique change totalement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe aucune mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

La banque analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du logement

Cette approche permet à certains seniors exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Financer des droits de succession sans vendre dans l’urgence

Le principal intérêt du prêt viager hypothécaire dans une succession est de permettre aux familles de retrouver du temps.

Sans solution de financement, certaines familles sont contraintes de vendre rapidement un bien immobilier afin de régler les droits de succession dans le délai fiscal.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions.

La pression fiscale peut entraîner :

• une baisse du prix de vente
• des négociations défavorables
• des tensions entre héritiers
• une vente précipitée de la maison familiale

Grâce au prêt viager hypothécaire, les droits de succession peuvent être financés rapidement.

Une fois les frais réglés, les héritiers ou le conjoint survivant peuvent arbitrer le patrimoine immobilier beaucoup plus sereinement.

Ils retrouvent alors une véritable liberté de décision.

Conserver la maison familiale

La question de la maison familiale revient très souvent dans les successions.

Pour beaucoup de familles, la résidence principale des parents possède une forte valeur affective.

Mais lorsque les droits de succession deviennent importants, la vente paraît parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire peut justement permettre d’éviter cette situation.

Une solution également adaptée aux rachats de soulte

Le prêt hypothécaire peut aussi intervenir dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais absence de liquidités suffisantes

Le prêt hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier qui souhaite conserver le logement est lui-même un senior disposant d’un patrimoine immobilier mais de revenus modestes.

Le prêt viager hypothécaire laisse du temps aux familles

C’est probablement l’un des plus grands avantages de ce financement.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt hypothécaire, la famille peut prendre des décisions patrimoniales plus rationnelles.

Elle peut notamment :

• conserver les biens immobiliers
• vendre un actif secondaire
• attendre une meilleure conjoncture immobilière
• organiser une vente dans de bonnes conditions
• éviter une négociation sous pression

Le patrimoine n’est plus géré dans l’urgence.

Cette liberté change souvent totalement la qualité des décisions prises par les familles.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur prévu par le Code de la consommation.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Concrètement :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément particulièrement rassurant pour les familles.

Peut-on rembourser le prêt avant le décès ?

Oui. : Comme tout crédit, le prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation.

Le remboursement peut être :

• total
• ou partiel

Cette possibilité offre une grande souplesse patrimoniale.

Dans la pratique, de nombreux prêts viagers hypothécaires sont remboursés avant le décès de l’emprunteur.

Plusieurs situations peuvent conduire à un remboursement :

• vente d’un autre bien immobilier
• perception d’un héritage
• déblocage d’une assurance vie
• vente d’une résidence secondaire
• amélioration de la situation patrimoniale
• départ en maison de retraite et vente de la résidence principale

Le prêt viager hypothécaire ne constitue donc pas forcément une dette “à vie”.

Une solution patrimoniale encore trop méconnue

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui très peu connu du grand public.

Pourtant, il répond à des problématiques patrimoniales très concrètes rencontrées par de nombreuses familles :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour organiser son patrimoine

Dans un contexte de vieillissement de la population et de hausse du patrimoine immobilier détenu par les seniors, cette solution pourrait prendre une place de plus en plus importante dans les années à venir.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés par nos équipes.

Nous accompagnons régulièrement des seniors et leurs familles confrontés à des problématiques de succession, de transmission patrimoniale ou de financement après 70 ans.

Nos équipes étudient chaque situation de manière personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs successoraux
• les solutions possibles pour préserver le patrimoine familial

Chaque dossier étant unique, une étude patrimoniale approfondie reste indispensable.

Vous souhaitez financer une succession sans vendre votre bien immobilier ?

Vous souhaitez comprendre si un prêt viager hypothécaire peut permettre de financer des droits de succession, préserver la maison familiale ou financer un rachat de soulte ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans l’étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Contactez Cibfinance pour étudier les solutions adaptées à votre patrimoine et à vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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