Alternative prêt viager hypothécaire : quelle solution choisir pour obtenir des liquidités sans vendre sa maison ?

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme une solution unique permettant aux seniors propriétaires de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités tout en conservant la propriété de leur logement.

Mais est-ce réellement la seule solution, existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire ?

Selon votre âge, votre situation familiale, votre niveau de revenus, votre patrimoine immobilier et vos objectifs de transmission, plusieurs alternatives peuvent être envisagées. Certaines privilégient la conservation du patrimoine, d’autres permettent d’obtenir davantage de liquidités, tandis que certaines solutions impliquent une vente totale ou partielle du bien immobilier.

Avant de choisir un prêt viager hypothécaire, il est donc indispensable d’étudier l’ensemble des options disponibles.

Le prêt viager hypothécaire : une solution patrimoniale particulière

Avant de comparer les alternatives, rappelons ce qui rend le prêt viager hypothécaire si spécifique.

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’obtenir un capital garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation sans rembourser ni le capital ni les intérêts de son vivant. L’emprunteur reste propriétaire du logement et conserve son droit d’occupation.

Cette combinaison est relativement rare sur le marché français :

• aucune mensualité
• maintien de la propriété
• conservation du logement
• transmission possible aux héritiers
• remboursement au décès ou à la vente du bien

C’est précisément parce qu’il répond à des besoins très particuliers qu’il faut le comparer à d’autres solutions patrimoniales.

La vente en viager : l’alternative la plus connue

Lorsqu’un senior cherche à obtenir des liquidités, le viager est souvent la première solution qui vient à l’esprit.

Dans une vente en viager :

• le bien est vendu
• le vendeur perçoit généralement un bouquet
• une rente peut être versée jusqu’au décès
• le vendeur conserve souvent un droit d’usage ou d’habitation

Cette solution présente un avantage majeur : elle permet d’obtenir un revenu complémentaire régulier sans avoir recours à un crédit.

Mais la contrepartie est importante.

Contrairement au prêt viager hypothécaire, le bien n’appartient plus au vendeur après la vente. Il sort progressivement du patrimoine familial et de la succession.

Le choix entre viager et prêt viager hypothécaire dépend donc souvent d’une question simple :

Souhaitez-vous conserver la propriété du bien ou êtes-vous prêt à la céder ?

La vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit

La vente en nue-propriété constitue aujourd’hui l’une des principales alternatives au prêt viager hypothécaire.

Le propriétaire vend la nue-propriété de son logement mais conserve l’usufruit.

Concrètement, il peut :

• continuer à habiter le logement
• continuer à le louer
• percevoir les loyers

En échange, il reçoit immédiatement un capital.

Cette solution présente plusieurs avantages :

• obtention de liquidités importantes
• absence de dette
• maintien de l’occupation du logement

Mais elle comporte également une conséquence irréversible : la nue-propriété est définitivement vendue.

À la différence du prêt viager hypothécaire, aucun retour en arrière n’est possible.

Le crédit hypothécaire classique

Le crédit hypothécaire classique permet également d’obtenir des liquidités sans vendre son bien immobilier.

Le principe est simple :

• une hypothèque est prise sur le bien
• l’emprunteur reçoit un capital
• il rembourse ensuite des mensualités

Cette solution peut être très intéressante pour les emprunteurs disposant encore :

• de revenus confortables
• d’une capacité d’endettement suffisante
• d’une assurance emprunteur accessible

Son principal avantage est son coût généralement inférieur à celui d’un prêt viager hypothécaire.

Mais son principal inconvénient est également évident : il faut rembourser chaque mois.

Pour de nombreux seniors de plus de 70 ans, l’accès à ce type de financement devient d’ailleurs plus difficile.

Le prêt hypothécaire in fine

Le prêt in fine constitue une solution intermédiaire.

Pendant toute la durée du contrat :

• seuls les intérêts sont remboursés
• le capital est remboursé à l’échéance

Cette formule réduit les mensualités par rapport à un crédit amortissable classique.

Mais contrairement au prêt viager hypothécaire, elle suppose tout de même une capacité de remboursement régulière.

Elle reste donc réservée à des profils disposant de revenus suffisants.

Le prêt familial

Certaines familles choisissent une approche plus simple.

Les enfants peuvent parfois :

• prêter de l’argent à leurs parents
• réaliser une avance familiale
• organiser un financement intrafamilial

Cette solution présente l’avantage d’éviter les frais bancaires et certaines contraintes administratives.

Mais elle nécessite :

• des capacités financières importantes du côté des enfants
• un cadre juridique clair
• une bonne entente familiale

Les conséquences successorales doivent également être soigneusement étudiées.

La vente d’un bien immobilier secondaire

De nombreux seniors possèdent :

• une résidence secondaire
• un appartement locatif
• un terrain constructible

La vente de l’un de ces biens constitue souvent une alternative naturelle au prêt viager hypothécaire.

Cette solution permet :

• d’obtenir immédiatement des liquidités
• d’éviter toute dette bancaire
• de simplifier parfois la succession

Mais elle implique également :

• la perte définitive du bien
• la perte éventuelle des revenus locatifs
• une possible fiscalité sur les plus-values

Le réméré : une solution très particulière

La vente à réméré est parfois présentée comme une alternative pour les propriétaires en difficulté.

Le propriétaire vend temporairement son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement.

Cette solution est généralement utilisée dans des situations exceptionnelles :

• difficultés financières importantes
• contentieux
• risque de saisie immobilière

Elle répond donc à une logique très différente du prêt viager hypothécaire.

Quelle est la meilleure solution ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Tout dépend de vos objectifs.

Si vous souhaitez conserver votre logement et votre propriété

Le prêt viager hypothécaire reste souvent la solution la plus adaptée.

Si vous privilégiez un revenu complémentaire à vie

La vente en viager peut être plus pertinente.

Si vous souhaitez maximiser les liquidités immédiatement

La vente de la nue-propriété peut parfois être étudiée.

Si vous disposez encore de revenus confortables

Le crédit hypothécaire classique peut être une alternative intéressante.

Pourquoi une étude personnalisée est indispensable

Les conséquences d’un choix patrimonial sont souvent importantes :

• transmission aux héritiers
• fiscalité
• maintien à domicile
• revenus futurs
• valeur du patrimoine

Une mauvaise décision peut avoir des effets pendant plusieurs décennies.

C’est pourquoi toute réflexion doit intégrer :

• la situation familiale
• le patrimoine immobilier
• les revenus
• les objectifs successoraux
• les besoins de liquidités

Cibfinance vous aide à comparer toutes les solutions

Chez Cibfinance, nous considérons qu’un prêt viager hypothécaire n’est pas systématiquement la meilleure solution.

Notre rôle consiste avant tout à analyser votre situation afin de déterminer quelle stratégie patrimoniale répond réellement à vos objectifs.

Prêt viager hypothécaire, crédit hypothécaire classique, financement de succession, aide aux enfants, conservation du patrimoine familial : chaque projet mérite une étude personnalisée.

Si vous souhaitez savoir quelle solution est la plus adaptée à votre situation, les équipes de Cibfinance peuvent réaliser une analyse confidentielle et sans engagement de votre patrimoine immobilier et de vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

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• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
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• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
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Pour nous contacter :

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Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Quel avenir pour le prêt viager hypothécaire ? Les notaires alertent sur un outil encore sous-utilisé

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui l’un des financements les plus méconnus en France.

Pourtant, les notaires de France considèrent désormais qu’il pourrait devenir un outil majeur pour répondre aux enjeux du vieillissement de la population, du financement de la dépendance et du maintien à domicile des seniors.

Dans leur rapport du 119e Congrès des notaires de France consacré au logement, les notaires dressent un constat très clair : le prêt viager hypothécaire n’a jamais réellement trouvé sa place en France malgré son intérêt patrimonial évident.

• Pourquoi ce produit reste-t-il aussi marginal ?
• Pourquoi les notaires souhaitent-ils aujourd’hui le relancer ?
• Et pourquoi le prêt viager hypothécaire pourrait-il prendre une place beaucoup plus importante dans les prochaines années ?

Le prêt viager hypothécaire : un outil créé en 2006 mais resté confidentiel

Le prêt viager hypothécaire a été créé en France par l’ordonnance du 23 mars 2006 dans le cadre de la réforme des sûretés.

Inspiré des systèmes anglo-saxons de type “equity release”, ce financement permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant son bien immobilier sans avoir à le vendre.

Sa particularité est simple : aucune mensualité n’est remboursée pendant la durée du prêt.

Le remboursement intervient principalement

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Le prêt viager hypothécaire permet donc de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en liquidités immédiatement disponibles.

Sur le papier, le produit répond pourtant à de nombreuses problématiques :

• complément de retraite
• financement de travaux
• maintien à domicile
• aide aux enfants
• financement de succession
• adaptation du logement à la perte d’autonomie

Mais malgré ces avantages, le marché français reste extrêmement faible.

Un échec commercial reconnu par les notaires

Dans leur rapport, les notaires parlent clairement d’un “insuccès” du prêt viager hypothécaire.

Le constat est même particulièrement sévère : le produit est commercialisé “à la marge” par les établissements bancaires.

Les notaires soulignent plusieurs raisons expliquant cette situation.

Un produit quasiment inconnu du grand public

Premier problème identifié : la méconnaissance totale du produit.

Le prêt viager hypothécaire souffre d’une absence quasi complète de communication.

Contrairement au crédit immobilier classique :

• aucune publicité nationale
• très peu de communication bancaire
• peu de formation des réseaux commerciaux
• faible présence dans les agences

Résultat : beaucoup de Français ignorent simplement son existence.

Les notaires eux-mêmes constatent que le prêt viager hypothécaire reste très peu connu alors qu’il pourrait répondre à des besoins patrimoniaux majeurs.

Les banques commercialisent peu ce financement

Le rapport des notaires pointe également un autre problème important : les banques proposent très peu ce produit.

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui distribué par un nombre très limité d’établissements spécialisés.

Pourquoi ? Parce que le modèle économique du produit reste moins attractif pour les banques.

Le prêt viager hypothécaire :

• mobilise des fonds propres sur de longues périodes
• génère peu de produits bancaires annexes
• concerne principalement des seniors
• et nécessite une expertise technique importante

Or, les banques privilégient généralement :

• les crédits à la consommation
• les crédits immobiliers classiques
• les clients générant davantage de Produit Net Bancaire

Les notaires reconnaissent donc que le manque d’offre bancaire constitue aujourd’hui un frein majeur au développement du produit.

Un outil pourtant essentiel pour financer le vieillissement

Malgré ce constat, les notaires considèrent le prêt viager hypothécaire comme un outil particulièrement utile pour les années à venir.

Le rapport insiste fortement sur un point : le prêt viager hypothécaire constitue une solution importante pour financer la dépendance et le maintien à domicile des seniors.

Les notaires rappellent également une réalité économique incontournable : de nombreux seniors possèdent un patrimoine immobilier important mais disposent de faibles revenus à la retraite.

Le patrimoine existe. Mais il reste immobilisé dans la pierre.

Le prêt viager hypothécaire permet précisément de mobiliser ce patrimoine sans vendre immédiatement le logement.

Le seul financement encore accessible à certains seniors

Le rapport des notaires souligne également un autre point essentiel :
le prêt viager hypothécaire est parfois “le seul moyen d’obtenir un financement pour les personnes âgées qui ne peuvent plus avoir recours au prêt classique”.

Après 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué :

• durée limitée
• assurance emprunteur difficile
• taux d’endettement
• revenus insuffisants

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente.

Comme il n’existe pas de mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire
• la solvabilité repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier

Cette mécanique permet à certains seniors d’obtenir des liquidités malgré des revenus modestes.

Les notaires proposent d’élargir le prêt viager hypothécaire

Le 119e Congrès des notaires ne se contente pas de dresser un constat.

Les notaires proposent également plusieurs pistes d’amélioration importantes afin de relancer le prêt viager hypothécaire.

Parmi les propositions les plus marquantes :

• élargir le champ d’application du produit
• autoriser davantage de garanties immobilières
• ouvrir le dispositif dans un cadre familial
• faciliter son accès

Aujourd’hui, seuls les biens à usage d’habitation peuvent généralement garantir un prêt viager hypothécaire.

Les notaires proposent d’étendre cette possibilité à tout bien ou droit immobilier, quelle qu’en soit la destination.

Cette évolution pourrait considérablement élargir le marché.

Une réflexion autour du prêt viager hypothécaire familial

Les notaires évoquent également l’idée d’un prêt viager hypothécaire dans un cadre familial.

L’objectif serait notamment :
de favoriser la solidarité familiale
de faciliter le financement du grand âge
et de préserver les patrimoines immobiliers familiaux

Cette approche montre que le prêt viager hypothécaire est désormais vu comme un véritable outil patrimonial et successoral.

Un marché appelé à se développer ?

Le vieillissement de la population française pourrait progressivement modifier la place du prêt viager hypothécaire.

Plusieurs facteurs jouent en sa faveur :

• augmentation du nombre de seniors propriétaires
• allongement de la durée de vie
• hausse des coûts liés à la dépendance
• difficultés croissantes d’accès au crédit après 70 ans
• importance du patrimoine immobilier détenu par les retraités

Dans ce contexte, le prêt viager hypothécaire pourrait progressivement devenir un outil patrimonial beaucoup plus utilisé.

Les notaires semblent clairement considérer qu’il existe aujourd’hui un potentiel largement sous-exploité.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés depuis plusieurs années.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques concrètes :
complément de retraite

• financement de succession
• travaux d’adaptation du logement
• rachat de soulte
• aide aux enfants
• maintien à domicile

Cette expertise permet d’apporter des réponses adaptées à des situations souvent complexes que les réseaux bancaires traditionnels maîtrisent encore peu.

Vous souhaitez étudier un prêt viager hypothécaire ?

• Vous souhaitez obtenir des liquidités sans vendre votre bien immobilier ?
• Financer une succession ?
• Préserver votre patrimoine familial ?
• Ou simplement comprendre si le prêt viager hypothécaire peut correspondre à votre situation ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans une étude personnalisée et confidentielle de votre projet patrimonial.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

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Comment financer une succession sans vendre la maison familiale grâce au prêt viager hypothécaire ?

Lors d’une succession, il existe plusieurs solutions pour financer les droits de succession ou les frais liés au partage du patrimoine.

Parmi elles, le prêt hypothécaire classique peut permettre à certains héritiers ou au conjoint survivant d’obtenir les liquidités nécessaires tout en conservant les biens immobiliers familiaux.

Le principe est relativement simple : la banque accorde un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier.

Mais dans la pratique, cette solution devient souvent beaucoup plus compliquée lorsque les emprunteurs ont plus de 65 ans ou plus de 70 ans.

Pourquoi ? Parce qu’un prêt hypothécaire classique reste un crédit amortissable avec des mensualités de remboursement.

La banque doit donc analyser :

• les revenus des emprunteurs
• leur taux d’endettement
• leur reste à vivre
• leur âge en fin de prêt
• leur capacité de remboursement
• la possibilité d’obtenir une assurance emprunteur

Or, après 65 ou 70 ans, les difficultés augmentent fortement.

Les revenus à la retraite sont souvent plus faibles, les durées de financement deviennent limitées et l’assurance emprunteur peut devenir très coûteuse, voire impossible à obtenir.

Même des seniors disposant d’un patrimoine immobilier important peuvent ainsi se retrouver bloqués faute de revenus suffisants ou en raison de leur âge.

C’est précisément dans ce type de situation que le prêt viager hypothécaire prend tout son sens.

Contrairement à un crédit hypothécaire amortissable classique, le prêt viager hypothécaire fonctionne sans mensualité.

L’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant toute la durée du contrat.

Cette particularité change totalement l’analyse du dossier puisque le financement repose principalement sur la valeur du patrimoine immobilier et non sur la capacité mensuelle de remboursement.

Le prêt viager hypothécaire peut ainsi permettre à certains seniors de financer des droits de succession, préserver la maison familiale et retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Lors d’une succession, de nombreuses familles se retrouvent confrontées à une situation difficile : hériter d’un patrimoine immobilier important mais ne pas disposer des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession, les frais de notaire ou les éventuelles soultes entre héritiers.

Cette problématique est particulièrement fréquente lorsque le patrimoine familial est essentiellement composé d’immobilier.

Maison familiale conservée depuis plusieurs générations, résidence principale des parents, immeuble locatif, résidence secondaire… les actifs existent, mais ils ne génèrent pas immédiatement les liquidités nécessaires pour faire face aux obligations fiscales et successorales.

Dans ce contexte, beaucoup de familles pensent qu’elles n’ont qu’une seule solution : vendre rapidement le bien immobilier.

Pourtant, il existe une autre possibilité encore largement méconnue : le prêt viager hypothécaire.

Ce financement peut permettre à certains seniors de financer des droits de succession, de préserver la maison familiale et de retrouver du temps pour organiser sereinement leur patrimoine.

Pourquoi les successions deviennent parfois un problème financier

Au décès d’un parent, les héritiers doivent souvent faire face à plusieurs dépenses importantes dans un délai relativement court.

Il peut s’agir :

• des droits de succession
• des frais de notaire
• des frais de partage
• d’un rachat de soulte
• des frais d’entretien du patrimoine immobilier
• des éventuels crédits restant dus

L’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Or, de nombreuses familles possèdent un patrimoine immobilier conséquent mais disposent de peu de trésorerie immédiatement mobilisable.

Cette situation est fréquente chez les seniors ayant consacré leur vie à constituer un patrimoine immobilier.

Le patrimoine existe bien, mais il est “immobilisé dans la pierre”.

Pourquoi obtenir un crédit classique devient difficile après 65 ou 70 ans

Lorsque le conjoint survivant ou les héritiers ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit immobilier classique devient souvent très compliqué.

Les banques traditionnelles analysent plusieurs éléments :

• les revenus
• le taux d’endettement
• le reste à vivre
• l’âge en fin de prêt
• l’assurance emprunteur

Or, les seniors rencontrent souvent plusieurs difficultés :

• revenus à la retraite plus faibles
• durée de financement limitée
• coût élevé de l’assurance emprunteur
• refus médicaux des assureurs
• faible rentabilité commerciale pour la banque

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier important peut ainsi se voir refuser un financement faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge considéré comme trop avancé.

Dans beaucoup de cas, les familles pensent alors être contraintes de vendre rapidement le bien immobilier.

Le prêt viager hypothécaire : une solution encore méconnue

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior propriétaire d’obtenir des liquidités en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible.

La particularité essentielle du prêt viager hypothécaire est l’absence totale de mensualité.

L’emprunteur ne rembourse :

• ni le capital
• ni les intérêts

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien immobilier

Cette mécanique change totalement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe aucune mensualité :

• il n’y a pas de calcul classique de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

La banque analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du logement

Cette approche permet à certains seniors exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Financer des droits de succession sans vendre dans l’urgence

Le principal intérêt du prêt viager hypothécaire dans une succession est de permettre aux familles de retrouver du temps.

Sans solution de financement, certaines familles sont contraintes de vendre rapidement un bien immobilier afin de régler les droits de succession dans le délai fiscal.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions.

La pression fiscale peut entraîner :

• une baisse du prix de vente
• des négociations défavorables
• des tensions entre héritiers
• une vente précipitée de la maison familiale

Grâce au prêt viager hypothécaire, les droits de succession peuvent être financés rapidement.

Une fois les frais réglés, les héritiers ou le conjoint survivant peuvent arbitrer le patrimoine immobilier beaucoup plus sereinement.

Ils retrouvent alors une véritable liberté de décision.

Conserver la maison familiale

La question de la maison familiale revient très souvent dans les successions.

Pour beaucoup de familles, la résidence principale des parents possède une forte valeur affective.

Mais lorsque les droits de succession deviennent importants, la vente paraît parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire peut justement permettre d’éviter cette situation.

Une solution également adaptée aux rachats de soulte

Le prêt hypothécaire peut aussi intervenir dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais absence de liquidités suffisantes

Le prêt hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier qui souhaite conserver le logement est lui-même un senior disposant d’un patrimoine immobilier mais de revenus modestes.

Le prêt viager hypothécaire laisse du temps aux familles

C’est probablement l’un des plus grands avantages de ce financement.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt hypothécaire, la famille peut prendre des décisions patrimoniales plus rationnelles.

Elle peut notamment :

• conserver les biens immobiliers
• vendre un actif secondaire
• attendre une meilleure conjoncture immobilière
• organiser une vente dans de bonnes conditions
• éviter une négociation sous pression

Le patrimoine n’est plus géré dans l’urgence.

Cette liberté change souvent totalement la qualité des décisions prises par les familles.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur prévu par le Code de la consommation.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Concrètement :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément particulièrement rassurant pour les familles.

Peut-on rembourser le prêt avant le décès ?

Oui. : Comme tout crédit, le prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation.

Le remboursement peut être :

• total
• ou partiel

Cette possibilité offre une grande souplesse patrimoniale.

Dans la pratique, de nombreux prêts viagers hypothécaires sont remboursés avant le décès de l’emprunteur.

Plusieurs situations peuvent conduire à un remboursement :

• vente d’un autre bien immobilier
• perception d’un héritage
• déblocage d’une assurance vie
• vente d’une résidence secondaire
• amélioration de la situation patrimoniale
• départ en maison de retraite et vente de la résidence principale

Le prêt viager hypothécaire ne constitue donc pas forcément une dette “à vie”.

Une solution patrimoniale encore trop méconnue

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui très peu connu du grand public.

Pourtant, il répond à des problématiques patrimoniales très concrètes rencontrées par de nombreuses familles :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour organiser son patrimoine

Dans un contexte de vieillissement de la population et de hausse du patrimoine immobilier détenu par les seniors, cette solution pourrait prendre une place de plus en plus importante dans les années à venir.

Cibfinance, spécialiste du prêt viager hypothécaire

Chez Cibfinance, le prêt viager hypothécaire fait partie des financements patrimoniaux spécialisés accompagnés par nos équipes.

Nous accompagnons régulièrement des seniors et leurs familles confrontés à des problématiques de succession, de transmission patrimoniale ou de financement après 70 ans.

Nos équipes étudient chaque situation de manière personnalisée afin d’analyser :

• la valeur du patrimoine immobilier
• les besoins de liquidités
• les objectifs successoraux
• les solutions possibles pour préserver le patrimoine familial

Chaque dossier étant unique, une étude patrimoniale approfondie reste indispensable.

Vous souhaitez financer une succession sans vendre votre bien immobilier ?

Vous souhaitez comprendre si un prêt viager hypothécaire peut permettre de financer des droits de succession, préserver la maison familiale ou financer un rachat de soulte ?

Les équipes de Cibfinance peuvent vous accompagner dans l’étude personnalisée et confidentielle de votre situation.

Contactez Cibfinance pour étudier les solutions adaptées à votre patrimoine et à vos objectifs familiaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

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• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

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• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE Mentions légales Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – BP 297 42016 SAINT ETIENNE Cedex 1 ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Prêt viager hypothécaire : 5 idées reçues qui freinent encore les seniors

Le prêt viager hypothécaire reste encore aujourd’hui un financement méconnu. Pourtant, il répond à des problématiques très concrètes rencontrées par de nombreux seniors propriétaires.

Cette méconnaissance entraîne beaucoup d’idées reçues.

• Certaines personnes pensent que la banque devient propriétaire du bien.
• D’autres imaginent que leurs enfants hériteront automatiquement des dettes
• ou qu’il s’agit d’une solution réservée aux personnes en grande difficulté financière.

Dans la réalité, le prêt viager hypothécaire fonctionne selon des règles très précises prévues par le Code de la consommation.

Voici les principales idées reçues sur le prêt viager hypothécaire et pourquoi elles sont souvent fausses.

1. “Avec un prêt viager hypothécaire, la banque devient propriétaire de ma maison”

C’est probablement la confusion la plus fréquente.

Le prêt viager hypothécaire n’est pas une vente immobilière. Il s’agit d’un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

L’emprunteur reste pleinement propriétaire de son logement pendant toute la durée du prêt.

La banque ne possède pas le bien. Elle dispose simplement d’une garantie hypothécaire lui permettant d’être remboursée au terme du contrat.

Cette différence est essentielle.

Dans une vente en viager, le bien est vendu dès la signature chez le notaire. Le vendeur conserve généralement un droit d’usage et d’habitation, mais il n’est plus propriétaire.

Dans un prêt viager hypothécaire :

• le bien reste dans le patrimoine
• l’emprunteur peut continuer à l’occuper
• il peut le vendre
• il peut effectuer un remboursement anticipé
• le bien fera partie de la succession

Le prêt viager hypothécaire permet donc de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine sans s’en dessaisir.

2. “Mes enfants hériteront des dettes”

Cette inquiétude revient très souvent chez les familles.

Le prêt viager hypothécaire bénéficie pourtant d’un mécanisme juridique protecteur.

Au décès de l’emprunteur, les héritiers disposent de plusieurs solutions :

• rembourser le prêt pour conserver le bien
• vendre le bien afin de solder la dette
• vendre un autre actif patrimonial
• laisser la banque vendre le bien

Mais surtout, la dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Concrètement :

1. si le bien est vendu plus cher que la dette, le surplus revient aux héritiers
2. si le bien est vendu moins cher que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Les enfants restent donc protégés.

Ce point est fondamental car il distingue le prêt viager hypothécaire d’un crédit classique où les héritiers peuvent parfois être tenus des dettes successorales.

3. “Après 70 ans, plus aucune banque ne prête”

Dans le crédit immobilier classique, obtenir un financement après 70 ans devient effectivement beaucoup plus compliqué.

Les banques analysent :

• les revenus
• le taux d’endettement
• le reste à vivre
• la durée du prêt
• l’assurance emprunteur

Or, les seniors rencontrent souvent plusieurs difficultés :
revenus à la retraite plus faibles
durées de prêt limitées
coût élevé de l’assurance
refus médicaux des assureurs

Le prêt viager hypothécaire fonctionne différemment.

Il s’agit d’un prêt en différé total. L’emprunteur ne rembourse aucune mensualité pendant toute la durée du contrat.

Le remboursement intervient principalement :

1. au décès
2. ou lors de la vente du bien

Comme il n’y a pas de mensualité :

1. il n’y a pas de calcul de taux d’endettement
2. il n’y a pas de calcul de reste à vivre
3. l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

Le prêteur analyse surtout :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bienle potentiel de revente

Cette logique permet à des seniors exclus du crédit classique d’obtenir malgré tout une solution de financement.

4. “Le prêt viager hypothécaire est réservé aux personnes en difficulté financière”

C’est une vision très réductrice du produit.

Le prêt viager hypothécaire est avant tout un outil patrimonial.

De nombreux emprunteurs disposent d’un patrimoine immobilier important mais souhaitent simplement retrouver de la liquidité sans vendre leurs biens.

Les usages sont très variés : aider ses enfants, anticiper une succession, financer un rachat de soulte, réaliser des travaux, adapter son logement au vieillissement, 
améliorer son confort de vie, financer une rénovation énergétique, conserver un bien locatif, éviter une vente précipitée

Certains seniors utilisent même le prêt viager hypothécaire pour préserver leur stratégie patrimoniale.

Par exemple, plutôt que de vendre rapidement un bien immobilier dans de mauvaises conditions, ils préfèrent mobiliser temporairement une partie de sa valeur grâce au prêt viager hypothécaire afin de retrouver du temps et de la liberté dans leurs décisions.

Le prêt viager hypothécaire ne doit donc pas être vu comme une solution de dernier recours, mais comme un véritable outil de gestion patrimoniale.

5. “Il faut forcément vendre le bien au décès”

Là encore, cette idée est inexacte.

Au décès de l’emprunteur, les héritiers restent libres de leurs choix.

Ils peuvent :

• conserver le bien en remboursant la dette
• vendre un autre actif patrimonial
• utiliser une assurance vie ou une épargne disponible
• vendre le bien hypothéqué si cela correspond à leur stratégie familiale

Dans de nombreuses familles, les héritiers disposent déjà d’autres actifs permettant de solder le prêt sans vendre le logement concerné.

Il est également fréquent qu’un remboursement anticipé intervienne bien avant le décès :

• vente d’un autre bien
• héritage
• déblocage d’une assurance vie
• vente d’une résidence secondaire

Le prêt viager hypothécaire reste donc une solution très souple.

Contrairement à une vente en viager, il existe toujours une possibilité de revenir en arrière grâce au remboursement anticipé total ou partiel.

Un financement encore méconnu mais souvent pertinent

Le prêt viager hypothécaire reste aujourd’hui l’un des financements les plus mal connus du grand public.

Pourtant, il peut répondre à des problématiques patrimoniales très concrètes :

• obtenir des liquidités après 70 ans
• préserver son patrimoine
• éviter une vente forcée
• aider ses enfants
• financer une succession
• conserver son cadre de vie

Comme toute solution patrimoniale, le prêt viager hypothécaire doit être étudié au cas par cas en fonction de la situation familiale, successorale et financière de l’emprunteur.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des seniors et leurs familles afin d’analyser si cette solution peut répondre à leurs objectifs patrimoniaux.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

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Peut-on financer des droits de succession avec un prêt viager hypothécaire ?

Le règlement d’une succession peut rapidement devenir un problème financier lorsque le patrimoine transmis est principalement constitué de biens immobiliers. Lepayement du droit de succession devient uen question centrale !

De nombreuses familles héritent d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens immobiliers, mais disposent de peu de liquidités pour régler :

• les droits de succession
• les frais de notaire
• les frais de partage
• les éventuelles soultes entre héritiers

Cette situation est extrêmement fréquente chez les seniors propriétaires.

Et lorsque les héritiers ou le conjoint survivant ont eux-mêmes plus de 65 ou 70 ans, obtenir un crédit bancaire classique pour financer ces frais devient souvent très compliqué.

Le prêt viager hypothécaire peut alors constituer une solution patrimoniale particulièrement pertinente pour éviter une vente forcée et préserver le patrimoine familial.

Pourquoi financer des droits de succession devient compliqué après 65 ans

Lorsqu’un décès intervient, l’administration fiscale laisse généralement un délai de six mois pour régler les droits de succession.

Sur le papier, ce délai peut sembler confortable.

Mais dans la réalité, les difficultés apparaissent rapidement lorsque le patrimoine transmis est essentiellement immobilier.

La famille peut se retrouver propriétaire d’un patrimoine important, tout en manquant totalement de trésorerie disponible.

Or, après 65 ou 70 ans, les banques deviennent beaucoup plus prudentes pour accorder un financement classique.

Plusieurs éléments compliquent alors l’accès au crédit :

• l’âge des emprunteurs
• les revenus à la retraite
• les contraintes de taux d’endettement
• la durée du financement
• les difficultés d’assurance emprunteur

Même un senior propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent peut se voir refuser un prêt classique faute de revenus suffisants ou en raison d’un âge jugé trop avancé.

Le prêt viager hypothécaire permet de financer les droits de succession

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente du crédit immobilier classique.

Il permet à un senior de financer des droits de succession en hypothéquant un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

La banque accorde un capital immédiatement disponible sans imposer de mensualités de remboursement pendant toute la durée du prêt.

Le remboursement intervient principalement :

• au décès de l’emprunteur
• ou lors de la vente du bien

Cette particularité change complètement l’analyse du dossier.

Comme il n’existe pas de mensualité :

• il n’y a pas de calcul de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• l’assurance emprunteur n’est généralement pas obligatoire

Le prêteur analyse principalement :

• la valeur du bien immobilier
• l’âge des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du bien

Cette approche permet à des seniors parfois exclus du crédit classique de trouver malgré tout une solution de financement.

Le délai fiscal de six mois est généralement suffisant

Le délai laissé par l’administration fiscale pour régler les droits de succession permet généralement de mettre en place un dossier de prêt viager hypothécaire dans de bonnes conditions.

Contrairement à certaines idées reçues, le montage d’un dossier de Prêt Viager Hypothécaire reste compatible avec les contraintes successorales lorsque le dossier est anticipé rapidement.

L’évaluation du bien, l’étude notariale et la mise en place de l’hypothèque peuvent être organisées dans des délais compatibles avec le règlement de la succession.

Cette solution permet ainsi d’éviter des décisions prises dans l’urgence.

Éviter une vente forcée dans de mauvaises conditions

C’est souvent l’un des grands intérêts du prêt viager hypothécaire dans une succession.

Sans solution de financement, certaines familles se retrouvent contraintes de vendre rapidement un bien immobilier pour payer les droits de succession.

Or, vendre dans l’urgence conduit rarement à de bonnes conditions de négociation.

La pression fiscale peut pousser à :

• accepter une offre inférieure au marché
• réduire fortement le délai de vente
• fragiliser la négociation
• créer des tensions familiales

Grâce au prêt viager hypothécaire, les héritiers ou le conjoint survivant retrouvent du temps et de la liberté patrimoniale.

Une fois les droits de succession réglés grâce au prêt, la famille peut arbitrer son patrimoine immobilier plus sereinement :

• conserver les biens
• vendre un actif secondaire
• attendre un meilleur marché immobilier
• organiser une vente dans de bonnes conditions

Le patrimoine n’est plus géré sous la contrainte de l’urgence.

Conserver la maison familiale

Le prêt viager hypothécaire peut aussi permettre de préserver un bien auquel la famille est attachée.

Prenons une situation fréquente.

Au décès du premier parent, le conjoint survivant souhaite continuer à vivre dans la maison familiale. Les enfants souhaitent également conserver ce bien chargé d’histoire familiale.

Mais les droits de succession et les frais liés au partage représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Sans solution de financement, la vente devient parfois inévitable.

Le prêt viager hypothécaire permet alors de trouver les liquidités nécessaires sans vendre immédiatement le logement.

La famille conserve ainsi une véritable liberté dans l’organisation future du patrimoine.

Une solution également adaptée au rachat de soulte

Le prêt viager hypothécaire peut également être utilisé dans le cadre d’un rachat de soulte successorale.

Cette situation apparaît lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier alors que les autres souhaitent récupérer leur part.

Là encore, le problème est souvent le même :

• patrimoine immobilier important
• mais manque de liquidités disponibles

Le prêt viager hypothécaire permet alors de financer le versement de la soulte sans vendre le bien concerné.

Cette solution est particulièrement intéressante lorsque l’héritier souhaitant conserver le logement est lui-même un senior disposant de revenus modestes mais d’un patrimoine immobilier important.

Un patrimoine immobilier sans liquidités

Le prêt viager hypothécaire répond parfaitement à une problématique de plus en plus fréquente :
être riche en patrimoine immobilier mais pauvre en trésorerie.

De nombreux seniors ont consacré leur vie active à acquérir :

• leur résidence principale
• des biens locatifs
• une résidence secondaire

Mais au moment d’une succession, ces actifs immobiliers ne permettent pas toujours de dégager rapidement les liquidités nécessaires.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de transformer une partie de cette valeur immobilière en capital disponible immédiatement sans vendre le patrimoine.

Les héritiers restent protégés

Le prêt viager hypothécaire bénéficie d’un cadre juridique protecteur.

La dette ne pourra jamais dépasser la valeur du bien hypothéqué.

Au terme du prêt :

• si le bien vaut plus que la dette, le surplus revient aux héritiers
• si le bien vaut moins que la dette, la perte est supportée par la banque

La banque ne peut pas se retourner contre les héritiers ni saisir d’autres actifs successoraux.

Cette protection constitue un élément très rassurant pour les familles.

Une solution patrimoniale à étudier au cas par cas

Le prêt viager hypothécaire ne constitue pas une solution universelle, mais il peut répondre efficacement à plusieurs problématiques :

• financer des droits de succession
• éviter une vente forcée
• préserver la maison familiale
• financer un rachat de soulte
• retrouver du temps pour arbitrer son patrimoine immobilier

Chaque succession étant différente, une étude personnalisée reste indispensable afin d’évaluer la solution la plus adaptée à la situation familiale et patrimoniale.

Les équipes de Cibfinance accompagnent régulièrement des familles confrontées à ces problématiques successorales afin de rechercher des solutions de financement adaptées aux seniors propriétaires.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Après 70 ans, comment obtenir un crédit grâce au prêt viager hypothécaire ?

Passé 70 ans, obtenir un financement bancaire devient souvent beaucoup plus compliqué et le refus de crédit devient une norme…. Pourtant, les besoins de financement existent toujours.

Travaux, aide aux enfants, confort de vie, donation, financement d’un projet personnel ou besoin de trésorerie… les seniors restent confrontés aux mêmes réalités patrimoniales que le reste de la population.

Dans les faits, de nombreux emprunteurs découvrent qu’un excellent historique bancaire et un patrimoine immobilier important ne suffisent plus forcément à convaincre une banque classique.

Le prêt viager hypothécaire constitue alors une solution particulière, spécifiquement adaptée aux profils seniors.

Pourquoi les banques prêtent plus difficilement après 70 ans

Beaucoup de seniors ont le sentiment d’être injustement écartés du crédit. Pourtant, cette réalité s’explique en grande partie par le fonctionnement économique des banques.

Lorsqu’une banque accorde un crédit, elle mobilise des fonds propres. Ces ressources ne sont pas illimitées. Chaque financement accordé consomme une partie de cette capacité. Les établissements bancaires arbitrent donc en permanence l’utilisation de leurs fonds propres afin d’optimiser leur rentabilité.

Le crédit immobilier ne représente pas seulement une opération financière. La banque va également analyser la rentabilité globale du client, ce que l’on appelle le Produit Net Bancaire, ou PNB.

Autrement dit, elle ne regarde pas uniquement les intérêts générés par le prêt. Elle prend aussi en compte l’ensemble des produits et services consommés par le client :
comptes bancaires, épargne, assurances, placements, cartes bancaires, flux financiers, crédits futurs, activité professionnelle, potentiel patrimonial futur

Plus un client génère de revenus annexes pour la banque, plus celle-ci sera disposée à mobiliser des fonds propres pour le conserver.

Le cœur de cible des banques reste donc principalement :

• les jeunes actifs
• les familles en développement
• les quadras et quinquas
• les profils avec un fort potentiel commercial futur

À l’inverse, les seniors représentent souvent un potentiel commercial plus limité pour les banques traditionnelles. Les revenus sont stabilisés, les besoins de nouveaux crédits diminuent et les perspectives de développement commercial sont plus faibles.

Cela ne signifie pas que les banques refusent systématiquement les seniors. Mais elles vont souvent réfléchir beaucoup plus attentivement avant de mobiliser des fonds propres sur un dossier considéré comme moins rentable à long terme.

Les contraintes du crédit classique après 70 ans

Au-delà de la rentabilité, les banques doivent aussi respecter des contraintes prudentielles strictes.

Dans un crédit immobilier classique, l’établissement prêteur doit vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur. Cela passe notamment par :

• le calcul du taux d’endettement
• l’analyse du reste à vivre
• la stabilité des revenus
• la durée du financement
• l’âge en fin de prêt

Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière imposent notamment un taux d’endettement maximal de 35 % dans la majorité des cas.

Pour un senior retraité, cette mécanique peut rapidement devenir bloquante. Même avec un patrimoine immobilier important, une pension de retraite modeste peut empêcher l’obtention d’un financement classique.

À cela s’ajoute souvent le sujet de l’assurance emprunteur. Après 70 ans, les coûts d’assurance augmentent fortement. Certaines pathologies peuvent également compliquer l’acceptation du dossier.

La particularité du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire fonctionne selon une logique totalement différente.

Il s’agit d’un prêt en différé total. Concrètement, l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts pendant toute la durée du prêt.

Aucune mensualité n’est prélevée.

Cette spécificité change profondément l’analyse du dossier.

Comme il n’existe pas de remboursement mensuel :

• il n’y a pas de calcul de taux d’endettement
• il n’y a pas de calcul de reste à vivre
• il n’y a pas d’analyse de capacité de remboursement au sens classique

La solvabilité du prêt repose essentiellement sur une hypothèque prise sur un bien immobilier détenu en pleine propriété à usage d’habitation.

Le prêteur analyse principalement :

• la valeur du bien
• l’âge des emprunteurs
• le sexe des emprunteurs
• la localisation du bien
• le potentiel de revente du bien

Le montant accordé dépend donc avant tout du patrimoine immobilier et non du niveau de revenus mensuels.

Un crédit possible même avec une petite retraite

Le prêt viager hypothécaire apporte une réponse particulièrement intéressante à une situation fréquente chez les seniors : disposer d’un patrimoine immobilier important mais percevoir une retraite relativement faible.

De nombreux retraités ont consacré leur vie active à constituer un patrimoine. C’est souvent le cas d’anciens commerçants, artisans, travailleurs indépendants ou chefs d’entreprise. Ils ont investi dans leur résidence principale ou dans des biens locatifs, mais leurs revenus à la retraite restent parfois modestes.

Dans un système bancaire classique, cette situation devient paradoxale. Malgré un patrimoine conséquent, ces seniors peuvent se retrouver exclus du crédit en raison de revenus jugés insuffisants ou d’un âge considéré comme trop avancé.

Ils se retrouvent alors face à un choix difficile :

1. renoncer à leur projet
2. ou vendre un bien immobilier pour retrouver des liquidités

Or, vendre un bien peut avoir des conséquences importantes. Cela peut signifier perdre des revenus locatifs, réduire son patrimoine ou se séparer d’un actif conservé parfois depuis plusieurs décennies.

Le prêt viager hypothécaire permet justement d’éviter cette situation.

Il offre la possibilité de “liquéfier” une partie du patrimoine immobilier sans vendre le bien. Autrement dit, transformer une partie de la valeur du patrimoine en capital disponible immédiatement, tout en conservant la propriété du bien.

Cette solution permet à certains seniors de profiter davantage de leur retraite et d’utiliser enfin le patrimoine qu’ils ont mis toute une vie à construire.

Les usages peuvent être très concrets.

Un retraité propriétaire d’un appartement locatif classé DPE F peut, par exemple, emprunter 50 000 € grâce à un prêt viager hypothécaire afin de financer des travaux de rénovation énergétique.

L’objectif est alors double :

1. améliorer la performance énergétique du logement pour le faire passer en classe B ou C
2. et sécuriser durablement les revenus locatifs

Cette opération permet également de valoriser le patrimoine immobilier dans le temps. Dans un contexte où les logements énergivores deviennent de plus en plus difficiles à louer, cette stratégie peut avoir beaucoup de sens.

Le prêt viager hypothécaire devient alors un véritable outil de gestion patrimoniale. Il permet de préserver ses actifs, maintenir ses revenus et améliorer la qualité de vie sans être contraint de vendre dans l’urgence.

L’absence d’assurance emprunteur obligatoire : un avantage majeur pour les seniors

L’un des grands avantages du prêt viager hypothécaire réside dans l’absence d’assurance emprunteur obligatoire.

Ce point est fondamental pour comprendre pourquoi ce type de financement reste accessible à des seniors qui ne peuvent plus obtenir de crédit immobilier classique.

Contrairement à un prêt amortissable traditionnel, le prêt viager hypothécaire ne peut pratiquement pas être assuré en décès par une assurance emprunteur classique. Et cela pour une raison très simple : personne ne connaît à l’avance la durée réelle du contrat.

Le terme du prêt viager hypothécaire correspond au décès du dernier des emprunteurs.

Or, une compagnie d’assurance a besoin d’évaluer précisément son risque avant d’accepter de garantir un prêt. Pour cela, elle doit connaître plusieurs éléments :

• l’âge de l’assuré au moment de la souscription
• la durée exacte du financement
• l’âge de fin de prêt

Dans un crédit classique, cette analyse est relativement simple.

Prenons un exemple concret. Une personne de 60 ans souscrit un prêt immobilier sur 10 ans. L’assureur sait immédiatement que le crédit prendra fin à 70 ans. Il peut donc évaluer statistiquement son risque sur cette période précise et décider :

• d’accepter le dossier
• de le refuser
• ou d’appliquer une surprime

Le risque est borné dans le temps.

Dans le cadre d’un prêt viager hypothécaire, cette logique devient impossible.

L’assureur connaît l’âge de départ, mais il ignore totalement l’âge de fin du contrat. Une femme de 60 ans qui souscrit un prêt viager hypothécaire peut décéder à 75 ans, 85 ans, 95 ans ou même au-delà de 100 ans. Personne ne peut le prévoir, pas même l’assureur.

Même si les statistiques de l’INSEE donnent une espérance de vie moyenne, elles ne permettent pas de déterminer précisément la durée pendant laquelle l’assureur devra couvrir le risque.

Une assurance emprunteur ne peut pas garantir un risque “vita æternam”, sans limite réelle de durée.

C’est la raison pour laquelle les prêts viagers hypothécaires fonctionnent sans assurance décès classique.

Et paradoxalement, cette absence d’assurance constitue souvent un immense avantage pour les seniors.

Dans le crédit immobilier traditionnel, l’assurance emprunteur est aujourd’hui l’une des principales causes de refus après 70 ans.

Même lorsque la banque accepte le principe du financement, l’assureur peut :

• refuser la couverture
• imposer des exclusions importantes
• appliquer des surprimes extrêmement élevées

Dans certains cas, le coût de l’assurance devient tellement important qu’il rend le crédit économiquement incohérent.

Et lorsque la banque a fait de l’assurance une condition obligatoire d’octroi du prêt, le refus d’assurance entraîne automatiquement un refus du crédit.

Avec le prêt viager hypothécaire, cette problématique disparaît totalement.

Le risque du prêteur est garanti non pas par une assurance décès, mais par l’hypothèque prise sur le bien immobilier.

Cela permet à des seniors exclus du crédit classique pour des raisons médicales, d’âge ou de coût d’assurance, d’accéder malgré tout à une solution de financement.

C’est l’une des raisons pour lesquelles le prêt viager hypothécaire constitue une réponse particulièrement adaptée aux problématiques de financement des seniors propriétaires.

le prêt viager hypothécaire une approche différente pour les seniors

Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être vu comme un crédit immobilier classique ou comme un prêt à la consommation. Il répond à une logique patrimoniale différente.

L’objectif n’est pas de financer un achat immobilier avec des mensualités, mais de permettre à un senior propriétaire de mobiliser une partie de la valeur de son bien sans le vendre.

Avec l’avancée en âge, les besoins évoluent. Les problématiques ne sont plus les mêmes que celles d’un actif de 35 ou 45 ans. Pourtant, ces besoins nécessitent souvent des financements que les banques classiques accordent de plus en plus difficilement après 70 ans.

L’un des premiers enjeux concerne le maintien à domicile.

De nombreux seniors souhaitent rester vivre chez eux le plus longtemps possible. Mais cela suppose parfois d’adapter le logement à la perte progressive de mobilité ou à l’évolution du quotidien.

Les travaux peuvent être importants :

• remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne
• installation d’équipements domotiques
• mise en place de volets motorisés
• création d’un accès facilité à l’habitation
• installation d’un monte-escalier ou d’un élévateur
• adaptation des sanitaires
• travaux d’isolation pour améliorer le confort thermique

Ces aménagements représentent souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. Et pourtant, obtenir un crédit classique à cet âge devient compliqué.

Le prêt viager hypothécaire permet justement de financer ce type de projet sans créer de mensualité supplémentaire venant peser sur le budget du retraité.

Cette logique vaut également pour les dépenses du quotidien ou les projets personnels.

Changer de véhicule après 70 ans peut devenir un véritable parcours du combattant auprès des banques traditionnelles, surtout lorsqu’il s’agit d’un véhicule neuf ou électrique dont le coût reste élevé.

Pourtant, la voiture conserve souvent un rôle essentiel dans l’autonomie des seniors : faire ses courses, aller à ses rendez-vous médicaux, conserver une vie sociale, aider ses proches, continuer à voyager

Le prêt viager hypothécaire peut alors permettre de financer ce dernier véhicule sans déséquilibrer les finances du foyer.

Il peut également répondre à une problématique de plus en plus fréquente : la baisse du pouvoir d’achat des retraités.

Avec l’inflation, l’augmentation du coût de l’énergie, des assurances, de l’alimentation ou des dépenses de santé, certains seniors propriétaires se retrouvent avec un patrimoine immobilier important mais des revenus mensuels devenus insuffisants pour maintenir leur niveau de vie.

Leur patrimoine existe, mais il reste totalement immobilisé dans la pierre.

Le prêt viager hypothécaire permet alors de transformer une partie de cette valeur immobilière en liquidités afin de retrouver un confort de vie :

• compléter les revenus
• faire face à des dépenses imprévues
• aider financièrement ses proches
• financer des loisirs ou des voyages
• améliorer son quotidien

Dans certains cas, il devient même une véritable alternative à la vente du bien immobilier.

Plutôt que de vendre leur maison pour retrouver des liquidités, certains seniors préfèrent conserver leur cadre de vie, leurs habitudes et leurs repères tout en mobilisant une partie de la valeur de leur patrimoine grâce au prêt viager hypothécaire.

Cette approche patrimoniale explique pourquoi le prêt viager hypothécaire répond à des besoins très spécifiques que les crédits traditionnels ne couvrent plus ou difficilement après un certain âge.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

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Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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