Prêt hypothécaire : pourquoi la France pourrait enfin rattraper son retard

En France, prononcer le mot « hypothèque » provoque encore souvent une réaction de méfiance. Pour beaucoup d’emprunteurs, hypothéquer son logement signifie prendre un risque important, voire mettre son patrimoine en danger.

Cette perception est très française.

Dans plusieurs pays, notamment aux États-Unis et au Royaume-Uni, utiliser la valeur de son patrimoine immobilier pour obtenir un financement est beaucoup plus courant. L’immobilier n’y est pas seulement considéré comme un patrimoine à conserver ou à transmettre. Il constitue également une réserve de valeur susceptible d’être mobilisée lorsqu’un besoin de financement apparaît.

La France commence seulement à redécouvrir cette logique.

Et dans un pays qui vieillit, où une part considérable du patrimoine est détenue par les générations les plus âgées et où plusieurs milliers de milliards d’euros vont être transmis dans les prochaines années, le prêt hypothécaire pourrait progressivement changer de dimension.

À l’étranger, mobiliser son patrimoine immobilier est beaucoup plus naturel

La comparaison internationale doit être maniée avec prudence car les produits ne sont pas strictement identiques d’un pays à l’autre. Mais les ordres de grandeur montrent une différence culturelle importante.

Aux États-Unis, les propriétaires disposent notamment des « Home Equity Loans », des HELOC, lignes de crédit garanties par le logement, ou encore du « cash-out refinancing ». Leur point commun est simple : permettre à un propriétaire de mobiliser une partie de la valeur accumulée dans son logement sans nécessairement le vendre.

En 2025, ICE estimait que les détenteurs américains de crédits immobiliers possédaient 17 600 milliards de dollars de valeur nette immobilière, dont 11 500 milliards étaient potentiellement mobilisables tout en conservant une marge de sécurité de 20 %. Rien qu’au premier trimestre 2025, près de 45 milliards de dollars avaient été retirés de cette valeur immobilière, tous mécanismes confondus.

Au Royaume-Uni, une autre forme de mobilisation du patrimoine immobilier s’est développée autour de l’« equity release », principalement destinée aux propriétaires âgés. En 2025, ce marché a représenté 2,57 milliards de livres de financements, en progression de 11 % sur un an. Plus de 99 % de ce marché est constitué de « lifetime mortgages ».

Ces produits ne sont pas directement comparables au prêt de trésorerie hypothécaire français. Ils démontrent néanmoins qu’ailleurs, utiliser son patrimoine immobilier comme support d’un financement est beaucoup plus largement accepté.

Les premières données dont nous disposons montrent au contraire un marché français beaucoup plus étroit et une offre encore concentrée auprès de quelques établissements spécialisés.

L’hypothèque n’est pas le prêt : c’est sa garantie

C’est probablement le premier malentendu à lever.

Une hypothèque n’est pas un financement. C’est une garantie donnée à l’établissement qui prête l’argent.

Lorsqu’une banque accorde plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros sur une durée longue, elle souhaite naturellement sécuriser sa créance. L’hypothèque lui confère une garantie sur un bien immobilier.

Mais l’emprunteur reste propriétaire de son bien. Il continue à l’occuper, à le louer ou à en disposer dans les conditions prévues par son financement.

Surtout, l’objectif économique d’une banque n’est évidemment pas de récupérer les biens immobiliers de ses clients. Son métier consiste à prêter de l’argent et à percevoir les intérêts correspondant à ce financement.

La réalisation de la garantie n’intervient qu’en cas de défaillance grave et persistante de l’emprunteur.

On peut donc considérer l’hypothèque comme une sorte d’épée de Damoclès. Elle existe, elle sécurise le prêteur et rappelle la nécessité de respecter ses engagements. Mais lorsque le crédit est normalement remboursé, elle n’a pas vocation à jouer.

Et comme pour tout crédit, l’existence d’une hypothèque ne dispense jamais la banque d’étudier la solvabilité de l’emprunteur. La valeur du patrimoine ne remplace pas la capacité de remboursement.

Un financement qui répond à des situations que les crédits classiques couvrent mal

C’est précisément là que le prêt hypothécaire retrouve tout son intérêt.

Certains besoins ne rentrent pas facilement dans les cases traditionnelles du crédit bancaire.

Un propriétaire peut avoir besoin d’une somme importante pour réaliser des travaux, financer une soulte, aider ses enfants, disposer d’un apport, réorganiser son patrimoine, investir, financer un projet professionnel ou simplement obtenir de la trésorerie.

Le prêt hypothécaire permet alors de s’appuyer sur un actif que l’emprunteur possède déjà.

Cette caractéristique peut notamment présenter un intérêt pour certains chefs d’entreprise. Leur patrimoine peut être conséquent alors que leurs revenus sont plus irréguliers que ceux d’un salarié. Selon le projet, la situation financière et les critères de l’établissement prêteur, la garantie immobilière peut permettre d’étudier des opérations qui correspondent mal aux financements bancaires standards.

Le prêt hypothécaire peut également répondre à certains besoins patrimoniaux : financement d’une soulte, SCI ou SCPI, travaux importants, projet familial, trésorerie ou succession.

Une solution particulièrement intéressante pour certains seniors

Le vieillissement de la population devrait également accélérer la réflexion autour de la mobilisation du patrimoine immobilier.

Selon les projections 2026 de l’Insee, les personnes âgées de 75 ans ou plus représenteraient 12,3 % de la population française en 2030, 16,5 % en 2050 et 19,3 % en 2070.

Or une partie importante de cette population possède son logement.

Le paradoxe est connu : on peut disposer d’un patrimoine immobilier important tout en ayant des revenus mensuels plus limités.

Les besoins, eux, ne disparaissent pas avec l’âge. Travaux d’adaptation du logement, aide aux enfants ou petits-enfants, dépenses liées à l’autonomie, acquisition d’une résidence mieux adaptée, donation, trésorerie ou réorganisation patrimoniale peuvent nécessiter des sommes importantes.

Certains prêts hypothécaires présentent également un intérêt supplémentaire pour les emprunteurs seniors : selon les produits et les établissements, l’assurance emprunteur n’est pas systématiquement exigée.

C’est un élément important lorsque l’âge ou l’état de santé rend l’assurance coûteuse ou difficile à obtenir.

À côté du prêt hypothécaire amortissable existe également le prêt viager hypothécaire, qui répond à une logique différente : le capital n’est généralement pas amorti mensuellement et le remboursement intervient notamment au décès ou lors de la vente du bien. Les deux solutions ne doivent donc pas être confondues.

9 000 milliards d’euros de patrimoine à transmettre : un changement majeur se prépare

Une autre transformation pourrait donner au financement hypothécaire une place beaucoup plus importante : la grande transmission patrimoniale.

Selon une estimation présentée au Sénat, le flux successoral cumulé pourrait dépasser 9 000 milliards d’euros entre 2025 et 2040. Le flux annuel de successions pourrait atteindre environ 677 milliards d’euros en 2040.

Une grande partie de ce patrimoine sera constituée d’immobilier.

Or recevoir un patrimoine ne signifie pas nécessairement recevoir des liquidités.

Un héritier peut parfaitement devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou de plusieurs biens et devoir simultanément régler des droits de succession importants.

C’est précisément dans ce type de situation que le financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

Financer les droits de succession sans vendre dans l’urgence

Prenons une situation simple.

Des héritiers reçoivent plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine transmis possède une valeur importante, mais la succession génère des droits à régler et les héritiers ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires.

Une première solution consiste à vendre rapidement un bien.

Mais vendre dans l’urgence n’est pas toujours une bonne solution.

Il faut trouver un acquéreur, négocier le prix, organiser la vente et parfois gérer une indivision entre plusieurs héritiers. Une vente précipitée peut conduire à accepter des conditions qui n’auraient pas été retenues avec quelques mois supplémentaires.

Sous réserve de l’étude du dossier et des conditions du prêteur, un financement garanti par l’un des biens peut permettre d’apporter les liquidités nécessaires.

L’hypothèque change alors complètement de fonction dans l’esprit de l’emprunteur.

Elle n’est plus une menace sur le patrimoine. Elle devient au contraire un outil permettant de préserver temporairement ce patrimoine et de donner du temps aux héritiers.

Ils peuvent ensuite décider sereinement de conserver certains biens, d’en louer d’autres ou d’organiser leur vente dans de meilleures conditions.

Le prêt hypothécaire peut ainsi devenir un véritable outil de gestion de la transmission patrimoniale.

Pourquoi la France pourrait progressivement changer de regard

Pendant des décennies, le modèle français a été relativement simple : acheter sa résidence principale, rembourser son crédit, puis conserver un bien totalement désendetté jusqu’à sa transmission aux enfants.

Cette culture patrimoniale reste profondément ancrée.

Mais les besoins évoluent.

Nous vivons plus longtemps. Le patrimoine immobilier représente une part importante de la richesse des ménages. Les besoins de financement continuent après 60 ou 70 ans. Les familles souhaitent parfois aider les générations suivantes avant leur succession. Les entrepreneurs ont des besoins de liquidité qui ne correspondent pas toujours aux crédits traditionnels. Et la grande transmission patrimoniale va multiplier les situations dans lesquelles des ménages seront riches en immobilier mais momentanément pauvres en liquidités.

Dans ce contexte, laisser plusieurs centaines de milliers d’euros immobilisés dans un bien tout en rencontrant un besoin de financement peut conduire à reconsidérer certaines habitudes.

C’est exactement ce qui s’est produit dans d’autres pays.

La France est probablement au début de ce mouvement.

Le prêt hypothécaire doit encore être dépoussiéré

Le principal obstacle n’est donc peut-être pas uniquement financier ou bancaire. Il est également culturel.

Le mot « hypothèque » conserve une connotation négative qui correspond mal à la réalité moderne de ces financements.

Un travail de pédagogie est nécessaire.

Il faut expliquer qu’une hypothèque est avant tout une garantie. Qu’elle ne transforme pas la banque en propriétaire du logement. Qu’elle n’empêche pas l’emprunteur de rester propriétaire de son patrimoine. Et surtout qu’un prêt hypothécaire reste un crédit soumis à une véritable analyse de solvabilité, à des règles réglementaires et à une politique de risque bancaire.

Le financement hypothécaire n’est donc ni un financement occulte, ni un moyen de contourner les règles habituelles du crédit.

C’est un outil financier.

Et comme tout outil, son intérêt dépend de la situation dans laquelle il est utilisé.

Cibfinance accompagne le développement de ces nouvelles solutions hypothécaires.

Le prêt hypothécaire restera probablement un financement spécialisé. Il n’a pas vocation à remplacer le crédit immobilier ou le crédit à la consommation traditionnel.

Mais son potentiel est important.

Vieillissement de la population, financement des seniors, besoins des entrepreneurs, transmission de patrimoine, droits de succession, soultes, travaux, investissements et besoin de liquidité : de nombreuses évolutions économiques et démographiques convergent aujourd’hui.

La France possède un patrimoine immobilier considérable. Elle a simplement moins développé que d’autres pays les solutions permettant de mobiliser cette richesse sans vendre.

Le retard français pourrait donc progressivement se réduire.

Chez Cibfinance, nous travaillons avec des établissements spécialisés dans le financement hypothécaire et accompagnons les courtiers et leurs clients dans l’étude de ces opérations particulières.

Car demain, la question ne sera peut-être plus seulement : « Pourquoi hypothéquer mon bien ? »

Elle pourrait de plus en plus devenir : « Pourquoi vendre mon patrimoine si je peux simplement en mobiliser temporairement une partie de la valeur ? »

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

La France vieillit, mais à 70 ans, les projets continuent.

La France vieillit. Ce constat démographique est désormais incontestable. L’allongement de l’espérance de vie, l’arrivée des générations du baby-boom aux âges de la retraite et la baisse de la natalité transforment progressivement la société française. Mais comment bien vieillir en France ?

Mais derrière les statistiques, une autre réalité apparaît : avoir 70 ans aujourd’hui ne signifie plus nécessairement être vieux, dépendant ou sans projet. De nombreux seniors sont autonomes, actifs, propriétaires de leur logement et souhaitent continuer à voyager, réaliser des travaux, aider leurs enfants ou simplement améliorer leur confort de vie.

Le véritable enjeu n’est donc pas seulement de vivre plus longtemps. Il est de bien vieillir, en conservant son autonomie, son logement et sa liberté de décision. Cette ambition suppose parfois de trouver des solutions de financement adaptées aux seniors.

La France face au vieillissement de sa population

En 2025, la France a connu un changement démographique historique : le nombre de décès a dépassé celui des naissances pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Les personnes âgées de 65 ans ou plus représentent désormais environ 22 % de la population. Leur proportion devrait continuer à progresser au cours des prochaines décennies. Selon les projections démographiques de l’Insee, la France comptera une population plus âgée en 2070, avec une progression particulièrement forte du nombre de personnes de plus de 75 ans.

Cette évolution ne signifie pas uniquement que la France comptera davantage de personnes dépendantes. Elle signifie surtout que des millions de Français passeront une période de plus en plus longue à la retraite.

À 65 ans, l’espérance de vie atteint environ 20 ans pour les hommes et plus de 23 ans pour les femmes. Une personne qui part à la retraite doit donc souvent organiser une nouvelle étape de sa vie susceptible de durer deux décennies, parfois davantage.

À 70 ans, on n’est pas nécessairement vieux

L’âge administratif ne correspond pas toujours à l’âge réel, à l’état de santé ou au degré d’autonomie.

Selon la DREES, l’espérance de vie sans incapacité à 65 ans atteignait, en 2024, 11,8 ans pour les femmes et 10,5 ans pour les hommes. Cela signifie qu’une grande partie des personnes de 70 ans vivent encore sans limitation importante dans leurs activités quotidiennes.

Beaucoup conduisent, voyagent, pratiquent une activité sportive, s’investissent dans une association, s’occupent de leurs petits-enfants ou lancent de nouveaux projets. Certains souhaitent également reprendre une activité professionnelle, créer une entreprise ou investir dans l’immobilier.

Parler du vieillissement uniquement sous l’angle de la dépendance donnerait donc une image incomplète de la réalité. Les seniors ne forment pas une population homogène. Une personne de 65 ans récemment retraitée n’a pas les mêmes besoins qu’une personne de 85 ans confrontée à une diminution de sa mobilité.

Cette diversité doit être prise en compte par les établissements bancaires et les professionnels du financement.

Bien vieillir, c’est d’abord préserver son autonomie

Bien vieillir repose sur plusieurs facteurs. L’activité physique, une alimentation adaptée, la prévention médicale et le maintien d’une vie sociale jouent un rôle déterminant. Mais le logement et les moyens financiers sont également essentiels.

Une grande majorité des Français souhaite rester le plus longtemps possible à son domicile. Pour rendre ce choix possible, certains travaux doivent être anticipés : remplacement d’une baignoire par une douche accessible, installation d’un monte-escalier, suppression des différences de niveau, élargissement des portes, motorisation des volets ou aménagement d’une chambre au rez-de-chaussée.

Il peut également être nécessaire d’engager une rénovation énergétique. Un logement mal isolé devient coûteux à chauffer et peut être inconfortable, particulièrement pour une personne âgée.

MaPrimeAdapt’ peut financer une partie des travaux d’adaptation du logement sous certaines conditions d’âge, de ressources ou de perte d’autonomie. Cette aide peut couvrir 50 % ou 70 % des dépenses éligibles. Cependant, elle ne finance pas toujours la totalité du projet et peut laisser un reste à charge important.

Les seniors ont encore de nombreux projets à financer

Les besoins financiers ne disparaissent pas au moment de la retraite. Ils évoluent.

Un senior peut avoir besoin de financer :

• des travaux d’adaptation ou de rénovation de son logement ;
• l’achat d’un véhicule plus confortable ;
• des services d’aide à domicile ;
• des dépenses de santé insuffisamment remboursées ;
• un voyage ou un projet personnel ;
• un déménagement vers un logement mieux adapté ;
• une donation ou une aide apportée à ses enfants ;
• les études ou l’acquisition immobilière d’un petit-enfant ;
• des droits de succession ;
• le remboursement de crédits existants ;
• les dépenses liées à une perte d’autonomie.

La difficulté réside souvent dans le décalage entre le patrimoine détenu et les revenus disponibles.

De nombreux retraités sont propriétaires d’un logement entièrement ou presque entièrement remboursé. Ils disposent donc d’un patrimoine immobilier, mais pas nécessairement d’une épargne immédiatement disponible. Dans le même temps, le montant de leur pension peut limiter leur capacité à souscrire un crédit bancaire classique.

Ils peuvent ainsi être propriétaires d’un bien de grande valeur tout en rencontrant des difficultés pour financer 30 000, 50 000 ou 100 000 euros de travaux ou de projets.

Pourquoi emprunter devient-il plus difficile avec l’âge ?

Il n’existe pas d’âge légal maximal pour emprunter. Chaque banque fixe cependant ses propres critères concernant l’âge en fin de prêt, les revenus, l’assurance emprunteur et l’état de santé.

À partir d’un certain âge, la durée possible du financement diminue. Le coût de l’assurance peut également augmenter ou rendre le crédit moins accessible. Lorsque le senior est déjà retraité, l’établissement prêteur analyse principalement le montant de la pension, les charges, le patrimoine et le reste à vivre.

Un refus de crédit classique ne signifie pourtant pas qu’aucune solution n’existe. Plusieurs financements peuvent être étudiés selon l’âge, les revenus, la valeur du patrimoine et la nature du projet.

Quelles solutions de financement pour les seniors pour bien vieillir en France ?

Pour un besoin limité, un prêt personnel ou un crédit à la consommation peut être envisagé si les revenus permettent de supporter les mensualités.

Lorsqu’il existe plusieurs crédits, le regroupement de crédits peut permettre de réduire le montant des échéances et de retrouver un budget mensuel plus confortable. Cette opération doit toutefois être analysée dans son ensemble, car l’allongement de la durée peut augmenter le coût total du financement.

Pour des montants plus importants, le prêt hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter en apportant son bien immobilier en garantie. Il peut notamment financer des travaux, une donation, des dépenses de succession, l’aide aux enfants ou un projet personnel.

Le prêt relais senior peut aussi accompagner la vente d’une résidence devenue trop grande ou inadaptée et l’acquisition d’un nouveau logement.

Enfin, lorsque les revenus ne permettent pas d’assumer une mensualité classique, le prêt viager hypothécaire peut constituer une solution particulièrement adaptée.

Le prêt viager hypothécaire pour mobiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire, ou PVH, permet à un propriétaire d’obtenir une somme d’argent en donnant son logement en garantie, sans être obligé de le vendre.

L’emprunteur reste propriétaire de son bien et continue à l’occuper. Il ne verse généralement aucune mensualité pendant la durée du prêt. Le capital et les intérêts sont remboursés au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien.

Le montant pouvant être obtenu dépend principalement :

• de l’âge de l’emprunteur ;
• de la valeur du logement ;
• de la localisation et de la qualité du bien ;
• des conditions proposées par l’établissement prêteur.

Plus l’emprunteur est âgé, plus la part de la valeur du logement susceptible d’être mobilisée peut être importante.

La trésorerie obtenue peut servir à adapter le domicile, financer des travaux, améliorer le niveau de vie, aider ses proches ou concrétiser un projet longtemps différé.

Une solution qui doit être étudiée avec précaution

Le prêt viager hypothécaire présente un avantage majeur : il permet d’utiliser son patrimoine immobilier sans vendre son logement et sans alourdir son budget mensuel.

Mais son coût doit être clairement expliqué. Les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent progressivement au capital emprunté. La dette augmente donc avec le temps et réduit la valeur qui pourra être transmise aux héritiers.

Le PVH doit être comparé avec les autres solutions envisageables : prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits, vente en viager, vente du logement, prêt relais senior ou mobilisation d’une épargne financière.

Il ne s’agit pas de choisir un produit uniquement en fonction de l’âge. Il faut tenir compte du projet, de la situation familiale, du patrimoine, des revenus et de la volonté de conserver ou de transmettre le bien immobilier.

Cibfinance accompagne les projets des seniors

Le vieillissement de la population française crée de nouveaux besoins, mais aussi de nouvelles responsabilités pour les professionnels du financement.

À 70 ans, on peut encore avoir vingt années de vie devant soi et de nombreux projets à concrétiser. L’accès au crédit ne devrait donc pas être pensé uniquement à travers l’âge, mais à partir de la situation globale de chaque emprunteur.

Cibfinance étudie différentes solutions destinées aux seniors : crédit à la consommation, regroupement de crédits, prêt hypothécaire, prêt relais senior et prêt viager hypothécaire.

L’objectif est de rechercher un financement cohérent avec les ressources, le patrimoine et le projet de chacun. Bien vieillir, c’est aussi conserver la liberté d’utiliser son patrimoine pour choisir sa manière de vivre.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

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Donations familiales 2027 : jusqu’à 50 000 € exonérés pour aider les jeunes générations ?

La transmission aux jeunes générations du patrimoine pourrait connaître une évolution importante en 2027.

Le gouvernement souhaite encourager la donation familiale des Français à transmettre une partie de leur épargne plus tôt à leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, plutôt que d’attendre le règlement d’une succession.

L’objectif est à la fois patrimonial et économique : permettre aux jeunes générations de disposer d’un capital au moment où elles en ont réellement besoin pour acheter leur résidence principale, financer des travaux, créer une entreprise ou réaliser un investissement.

Le Premier ministre Sébastien Lecornu a résumé l’objectif du dispositif annoncé pour le budget 2027 : la France épargne beaucoup mais transmet tardivement son patrimoine.

Le plan « Transmissions 2027 » pourrait donc modifier sensiblement la fiscalité des donations familiales.

Attention toutefois : au 14 septembre 2026, ces mesures sont annoncées par le Gouvernement mais ne sont pas encore définitivement adoptées. Elles doivent être intégrées au projet de loi de finances pour 2027 puis examinées par le Parlement.

Pourquoi le Gouvernement veut-il favoriser les donations ?

La France possède une épargne privée considérable. Une partie importante du patrimoine financier et immobilier est aujourd’hui détenue par les générations les plus âgées.

Parallèlement, les héritages interviennent de plus en plus tard dans la vie.

Cette situation crée un décalage : le patrimoine est souvent transmis à un âge où les héritiers ont déjà réalisé une grande partie de leurs projets patrimoniaux.

À l’inverse, les besoins financiers sont particulièrement importants entre 25 et 45 ans : achat d’une résidence principale, naissance des enfants, travaux, investissement locatif, création ou reprise d’une entreprise.

Le Gouvernement souhaite donc favoriser une transmission anticipée du patrimoine.

L’idée est simple : plutôt que de transmettre principalement au moment du décès, pourquoi ne pas inciter les familles qui en ont les moyens à transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant ?

Le don familial exonéré pourrait passer de 31 865 € à 50 000 €

C’est probablement la mesure la plus lisible du dispositif annoncé.

Actuellement, l’article 790 G du Code général des impôts prévoit, sous certaines conditions, une exonération des dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 €.

Cette exonération est notamment applicable lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur ou émancipé.

Le Gouvernement souhaite porter temporairement ce plafond à 50 000 €.

Un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent répondant aux conditions du dispositif pourrait ainsi transmettre jusqu’à 50 000 € en numéraire en bénéficiant de cette exonération spécifique.

Cela représente 18 135 € supplémentaires par rapport au plafond actuel.

Cette exonération peut-elle se cumuler avec les abattements existants ?

C’est un point essentiel pour comprendre l’intérêt du dispositif.

Aujourd’hui, le don familial de sommes d’argent de 31 865 € constitue un mécanisme distinct des abattements applicables aux donations selon le lien de parenté.

Par exemple, un enfant peut actuellement bénéficier d’un abattement de 100 000 € sur une donation consentie par chacun de ses parents, renouvelable tous les quinze ans.

Sous réserve du respect des conditions prévues pour le don familial de sommes d’argent, les deux mécanismes peuvent se cumuler.

Actuellement, un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur jusqu’à 131 865 € sans droits de donation lorsque l’ensemble des conditions sont réunies et que les abattements correspondants sont intégralement disponibles.

Si la réforme annoncée pour 2027 est adoptée dans les conditions présentées, cette capacité pourrait théoriquement atteindre 150 000 € : 100 000 € au titre de l’abattement en ligne directe et 50 000 € au titre du don familial de sommes d’argent.

Pour deux parents, les montants potentiellement transmissibles peuvent donc devenir particulièrement significatifs.

Chaque situation doit cependant être étudiée individuellement, notamment en fonction des donations déjà réalisées au cours des quinze années précédentes.

Un taux temporaire de 6 % sur certaines donations taxables

La deuxième mesure annoncée pourrait avoir un impact encore plus important pour certaines familles.

Le Gouvernement envisage d’appliquer temporairement un taux unique de 6 % sur la fraction taxable de certaines donations familiales en pleine propriété, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire majeur.

Le dispositif interviendrait après prise en compte des abattements disponibles.

Selon l’exemple communiqué par Matignon, lorsqu’un parent a déjà utilisé son abattement et souhaite donner 100 000 € supplémentaires à son enfant, les droits pourraient passer d’environ 18 200 € actuellement à 6 000 € avec le nouveau dispositif.

La réduction peut donc être considérable.

L’intérêt du mécanisme serait également de concerner une famille plus large, notamment certaines transmissions entre oncles ou tantes et neveux ou nièces.

Les modalités précises devront toutefois être vérifiées dans le texte du PLF 2027.

Un taux ramené à 5 % en cas de don à une association

Un troisième mécanisme est envisagé.

Le taux temporaire de 6 % pourrait être ramené à 5 % lorsque le bénéficiaire réalise simultanément un don au profit d’une association venant en aide aux personnes les plus démunies.

Le Gouvernement cherche ainsi à associer transmission familiale et solidarité.

Là encore, les conditions exactes, le montant du don nécessaire et les organismes éligibles devront être examinés lorsque le texte législatif sera disponible.

Une donation de 50 000 € peut-elle faciliter un achat immobilier ?

C’est probablement l’un des effets les plus concrets de cette réforme pour les jeunes ménages.

L’apport personnel reste un élément important dans le financement d’une acquisition immobilière.

Une donation familiale peut permettre de financer tout ou partie des frais d’acquisition, d’augmenter l’apport personnel ou de réduire le montant du crédit immobilier nécessaire.

Prenons un jeune ménage souhaitant acheter sa résidence principale.

Une aide familiale de 30 000 €, 40 000 € ou 50 000 € peut modifier sensiblement son plan de financement. Elle peut réduire le montant emprunté, améliorer le rapport entre le financement et la valeur du bien et diminuer les mensualités.

Elle ne garantit évidemment pas l’accord de la banque. L’établissement prêteur reste tenu d’étudier la solvabilité des emprunteurs, leurs revenus, leurs charges et l’ensemble des caractéristiques du financement.

Mais disposer d’un apport familial plus important peut faciliter la construction du projet.

Transmettre pour financer des travaux ou un projet

La transmission ne concerne pas uniquement l’achat immobilier.

Les sommes reçues peuvent également permettre de financer des travaux dans une résidence principale, un projet professionnel, un investissement ou différents besoins familiaux.

Pour les parents et grands-parents disposant d’une épargne importante, la question patrimoniale pourrait ainsi évoluer : faut-il conserver l’intégralité de son patrimoine jusqu’à la succession ou transmettre progressivement une partie de celui-ci lorsque les enfants ou petits-enfants en ont davantage besoin ?

La réponse dépend évidemment de la situation du donateur.

Il est indispensable de conserver suffisamment de patrimoine et de liquidités pour financer ses propres besoins futurs, particulièrement lorsqu’on avance en âge.

Donner sans fragiliser son propre patrimoine

Une donation est irréversible dans la plupart des situations.

La décision ne doit donc jamais être prise uniquement en fonction de l’avantage fiscal.

Avant de transmettre 50 000 €, 100 000 € ou davantage, il convient d’évaluer son patrimoine, ses revenus futurs, ses dépenses prévisibles et les éventuels besoins liés à la dépendance.

Pour une personne propriétaire de son logement mais disposant de revenus ou d’une épargne limitée, transmettre une part trop importante de ses liquidités peut créer ultérieurement des difficultés.

La transmission patrimoniale doit donc s’inscrire dans une stratégie globale.

Selon l’importance du patrimoine et la situation familiale, l’intervention d’un notaire ou d’un professionnel du conseil patrimonial peut être nécessaire afin d’étudier les conséquences civiles et fiscales de l’opération.

Donation, crédit immobilier et stratégie familiale : anticiper plutôt que subir

La réforme annoncée pour 2027 pourrait finalement modifier la manière dont certaines familles envisagent la transmission.

Au lieu de raisonner uniquement en termes de succession, il devient possible de réfléchir à l’utilisation du patrimoine sur plusieurs générations.

Un capital transmis à 30 ou 35 ans peut contribuer à l’achat d’une première résidence principale. À 40 ans, il peut permettre de financer des travaux ou un investissement. Plus tard, il peut contribuer à la création ou à la reprise d’une entreprise.

C’est précisément l’objectif recherché par le Gouvernement : faire circuler une partie de l’épargne au moment où elle peut contribuer directement à la réalisation d’un projet.

Ce qui pourrait changer en 2027

Si les mesures annoncées sont adoptées, trois évolutions principales seraient donc à retenir : le plafond du don familial de sommes d’argent exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, certaines donations familiales taxables pourraient bénéficier temporairement d’un taux de 6 % dans la limite prévue par le dispositif, et ce taux pourrait être ramené à 5 % lorsqu’un don répondant aux conditions prévues est simultanément réalisé au profit d’une association.

Il faudra toutefois attendre le texte définitif pour connaître précisément la durée de ces mesures, leurs conditions d’application et leur articulation avec les dispositifs fiscaux existants.

Cibfinance : financer un projet en tenant compte de l’ensemble du patrimoine

Une donation familiale peut constituer un apport déterminant dans un projet immobilier ou patrimonial. Elle ne représente cependant qu’un élément du plan de financement.

L’âge des emprunteurs, leurs revenus, leur patrimoine immobilier, leur endettement, la nature du projet et les garanties disponibles doivent également être pris en compte.

Depuis plus de 30 ans, Cibfinance accompagne les particuliers et les professionnels du crédit dans la recherche de solutions de financement adaptées à des situations patrimoniales parfois complexes.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire, financement de travaux, rachat de crédits ou solutions destinées aux propriétaires seniors : l’enjeu consiste à construire un financement cohérent avec le projet mais également avec la situation patrimoniale de l’emprunteur.

La réforme des donations annoncée pour 2027 pourrait ainsi créer de nouvelles possibilités pour de nombreuses familles. Encore faudra-t-il articuler correctement transmission, fiscalité et financement.

Une nouvelle illustration d’un principe simple : un patrimoine n’est pas seulement destiné à être transmis. Il peut aussi être mobilisé au bon moment pour aider une nouvelle génération à réaliser ses projets.

Prêt hypothécaire ou crédit de trésorerie pour financer une donation ?

Une donation n’est pas nécessairement financée uniquement avec l’épargne disponible du donateur. Dans certaines situations, une personne dispose d’un patrimoine immobilier important mais de liquidités insuffisantes pour transmettre immédiatement une somme d’argent à ses enfants ou petits-enfants. Il peut alors être envisagé de rechercher un financement permettant de dégager la trésorerie nécessaire à cette transmission.

Pour un propriétaire, le prêt hypothécaire peut constituer une solution. Le principe consiste à utiliser la valeur d’un bien immobilier comme garantie afin d’obtenir une trésorerie. Selon les critères de l’établissement prêteur, le montant accordé dépend notamment de la valeur du bien donné en garantie, du capital restant dû sur les éventuels crédits existants, de l’âge de l’emprunteur, de ses revenus, de ses charges et de sa capacité à rembourser le nouveau financement.

Un crédit de trésorerie sans garantie hypothécaire peut également être étudié lorsque le montant recherché est plus limité et que la situation financière du donateur le permet. Cette solution évite la constitution d’une hypothèque, mais sa durée, son montant et son coût peuvent être différents de ceux d’un financement hypothécaire.

Emprunter pour donner : une opération qui doit rester cohérente

Financer une donation à crédit peut sembler paradoxal. Pourtant, certaines situations patrimoniales peuvent justifier cette réflexion. Un parent ou un grand-parent peut, par exemple, être propriétaire d’un patrimoine immobilier significatif et souhaiter aider immédiatement un enfant à constituer l’apport nécessaire à l’achat de sa résidence principale, sans vendre un bien immobilier ou mobiliser la totalité de son épargne.

Le financement permet alors de transformer une partie de la valeur du patrimoine en liquidités disponibles immédiatement. Le donateur conserve son bien immobilier tandis que le bénéficiaire reçoit les fonds nécessaires à son projet.

Cette stratégie doit néanmoins être étudiée avec précaution. Le crédit reste souscrit et remboursé par le donateur. Il convient donc de vérifier que les mensualités, la durée du financement et son coût restent compatibles avec ses revenus présents et futurs. Le coût total du crédit doit également être mis en perspective avec l’intérêt patrimonial et familial de la transmission anticipée.

L’objectif ne doit pas être de s’endetter uniquement pour bénéficier d’un avantage fiscal. Il s’agit plutôt, dans certaines situations, d’utiliser intelligemment un patrimoine immobilier peu liquide pour aider une génération plus jeune au moment où elle en a besoin.

Cibfinance : mobiliser son patrimoine immobilier pour transmettre plus tôt

Cette réflexion prend une dimension particulière avec les mesures annoncées pour 2027 visant à encourager les transmissions anticipées. Si elles sont définitivement adoptées, certains propriétaires pourraient souhaiter profiter de ce nouveau cadre pour aider leurs enfants ou petits-enfants tout en conservant leur patrimoine immobilier.

Cibfinance peut étudier les différentes solutions permettant de dégager une trésorerie à partir d’un patrimoine existant : crédit de trésorerie, prêt hypothécaire ou, lorsque la situation le justifie, restructuration de crédits intégrant une trésorerie complémentaire.

Chaque opération doit toutefois faire l’objet d’une étude personnalisée. La valeur du patrimoine ne suffit pas à obtenir un financement. La capacité de remboursement, l’âge, les revenus, les charges, l’endettement existant, la nature du bien donné en garantie et l’objectif de la trésorerie sont autant d’éléments pris en compte par les établissements prêteurs.

Dans ce contexte, le crédit peut devenir un outil de transmission patrimoniale : non pas pour transmettre davantage que ses moyens ne le permettent, mais pour transmettre plus tôt une partie de la valeur d’un patrimoine déjà constitué.

Prêt hypothécaire – Prêt de trésorerie : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

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Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Succession entre frère et soeur : attention aux conditions pour être exonéré de droits de succession

Hériter de son frère ou de sa soeur peut entraîner des droits de succession particulièrement élevés. Le Code général des impôts prévoit pourtant une exonération totale dans certaines situations. Mais les conditions sont strictes et leur interprétation vient d’être précisée par la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 12 mars 2025, la Cour rappelle notamment qu’avoir vécu avec son frère ou sa sœur ne suffit pas nécessairement pour bénéficier de l’exonération. Il faut pouvoir démontrer que le logement commun constituait véritablement le domicile principal de l’héritier.

Une distinction juridique qui peut avoir des conséquences financières considérables. En cas de remise en cause de l’exonération, l’héritier peut se retrouver confronté à plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros de droits de succession à financer.

Quels sont les droits de succession entre frère et soeur ?

La fiscalité applicable aux successions entre frères et sœurs est nettement plus lourde que celle applicable aux transmissions en ligne directe.

En dehors des situations permettant une exonération totale, le frère ou la sœur bénéficie d’un abattement de 15 932 euros sur la part reçue.

Au-delà de cet abattement, les droits sont calculés selon deux tranches :

1. 35 % jusqu’à 24 430 euros de part taxable ;
2. 45 % au-delà de 24 430 euros.

Le montant à régler peut donc devenir rapidement important lorsqu’un patrimoine immobilier constitue l’essentiel de la succession.

C’est précisément dans ce type de situation qu’une difficulté apparaît : un héritier peut recevoir un patrimoine important sans disposer pour autant des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession.

Une exonération totale est possible entre frère et sœur

L’article 796-0 ter du Code général des impôts prévoit une exonération totale des droits de mutation par décès au profit d’un frère ou d’une sœur lorsque plusieurs conditions sont réunies.

1. Le bénéficiaire doit tout d’abord être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.
2. Il doit également être âgé de plus de 50 ans au moment de l’ouverture de la succession ou être atteint d’une infirmité le mettant dans l’impossibilité de subvenir par son travail aux nécessités de son existence.
3. Enfin, il doit avoir été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années ayant précédé le décès. Ces conditions sont cumulatives.

C’est cette dernière condition qui vient de faire l’objet d’une clarification particulièrement importante de la Cour de cassation.

Vivre ensemble ne signifie pas nécessairement avoir le même domicile

L’affaire jugée concernait une femme ayant hérité de son frère décédé en 2017.

• Elle revendiquait l’exonération prévue par l’article 796-0 ter du CGI en considérant qu’elle avait vécu auprès de son frère pendant les cinq années précédant son décès.
• L’administration fiscale a contesté l’application de l’exonération, estimant que l’héritière n’apportait pas la preuve suffisante d’un domicile commun.

Le litige est finalement arrivé devant la Cour de cassation.

Dans son arrêt du 12 mars 2025, la chambre commerciale a confirmé une interprétation stricte de la notion de domicile.

Pour bénéficier de l’exonération, il ne suffit pas d’avoir effectivement vécu sous le même toit que le défunt. Il faut avoir fixé son principal établissement au même endroit que celui-ci.

Le domicile principal devient donc déterminant

Cette distinction peut sembler très juridique. Elle est pourtant essentielle.

Une personne peut passer une grande partie de son temps chez son frère ou sa sœur, l’accompagner quotidiennement et même y vivre pendant plusieurs années, tout en conservant officiellement son domicile principal ailleurs.

Dans cette situation, la cohabitation peut être réelle sans que les conditions permettant l’exonération fiscale soient nécessairement réunies.

La Cour de cassation s’appuie notamment sur l’article 102 du Code civil, selon lequel le domicile correspond au lieu du principal établissement de la personne.

Elle considère ainsi qu’au sens de l’article 796-0 ter du CGI, est domicilié avec le défunt le frère ou la sœur qui a fixé son principal établissement au même lieu que celui-ci.

Comment prouver un domicile commun pendant cinq ans ?

Cette décision rappelle l’importance de pouvoir matérialiser le domicile commun.

Dans l’affaire examinée, l’héritière avait notamment produit des attestations et des éléments relatifs à ses consommations d’eau et d’électricité. Ces documents visaient à démontrer qu’elle n’occupait pratiquement plus son propre logement et qu’elle vivait en réalité chez son frère.

Cela n’a pas été jugé suffisant.

• La preuve d’un domicile principal commun doit donc reposer sur un ensemble d’éléments cohérents permettant d’établir que le centre de vie de l’intéressé avait effectivement été transféré.
• Une adresse déclarée auprès de l’administration fiscale, des organismes sociaux ou des banques, la réception du courrier, les documents administratifs ou encore différents justificatifs établis à l’adresse commune peuvent contribuer à établir cette situation.

Il ne s’agit donc pas simplement de prouver une présence physique. Il faut pouvoir démontrer que le logement constituait réellement le principal établissement de la personne concernée.

Une autre condition à surveiller : la situation familiale

La Cour de cassation s’est également prononcée, dans un autre arrêt du 28 mai 2025, sur la situation d’un frère ou d’une sœur lié par un PACS avec un tiers.

La Haute juridiction a considéré qu’une personne pacsée ne pouvait pas bénéficier de l’exonération prévue par l’article 796-0 ter.

Le texte réserve en effet le dispositif au frère ou à la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps. La Cour en a déduit que la personne liée à un tiers par un PACS au moment de l’ouverture de la succession ne répondait pas à cette condition.

Ces décisions montrent donc que l’exonération totale entre frères et sœurs reste un dispositif particulièrement encadré.

Que se passe-t-il lorsque l’exonération est refusée ?

Les conséquences peuvent être considérables.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 mars 2025, le rappel de droits de mutation et les intérêts de retard dépassaient 230 000 euros.

Cette situation met en évidence une difficulté fréquente dans les successions comportant un patrimoine immobilier.

Un héritier peut recevoir une maison ou un appartement d’une valeur importante mais disposer de très peu de liquidités.

Il devient alors propriétaire d’un patrimoine mais doit simultanément trouver les fonds nécessaires au règlement des droits de succession.

Vendre le bien hérité peut être une solution, mais ce n’est pas toujours le souhait de l’héritier. Le logement peut constituer sa résidence principale, un bien familial qu’il souhaite conserver ou simplement un actif qu’il ne veut pas céder dans l’urgence.

Comment financer des droits de succession lorsque le patrimoine est immobilier ?

Lorsque l’héritier dispose d’un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, une solution de financement garantie par un bien immobilier peut, selon sa situation, être étudiée.

Le principe consiste à mobiliser une partie de la valeur du patrimoine immobilier afin d’obtenir les liquidités nécessaires au règlement des droits de succession.

Une garantie hypothécaire peut alors permettre à un établissement prêteur d’envisager un financement dont le montant dépendra notamment de la valeur du bien, de l’encours des éventuels crédits déjà garantis, de la situation financière de l’emprunteur, de son âge, de ses revenus et de sa capacité de remboursement.

Il ne s’agit toutefois jamais d’un financement automatique. Chaque dossier doit faire l’objet d’une analyse spécifique et la solution retenue doit être adaptée à la situation patrimoniale et financière de l’héritier.

L’hypothèque peut éviter une vente précipitée du bien hérité

La problématique est particulièrement importante lorsque les droits doivent être réglés alors que l’essentiel du patrimoine transmis est constitué d’immobilier.

L’héritier peut disposer d’un patrimoine suffisant pour garantir un financement mais ne pas disposer de la trésorerie immédiatement disponible.

Dans certaines situations, un financement hypothécaire peut permettre de transformer une partie de cette valeur immobilière en liquidités sans imposer la vente immédiate du bien.

Cette possibilité peut notamment être étudiée lorsque l’objectif est de conserver un bien familial, une résidence ou un patrimoine immobilier destiné à être détenu sur le long terme.

Elle peut également permettre d’éviter de vendre dans l’urgence uniquement pour répondre à une contrainte de trésorerie liée à la succession.

Anticiper la succession et son financement

Les décisions de la Cour de cassation rappellent un point essentiel : en matière de succession entre frères et sœurs, il ne faut jamais considérer l’exonération fiscale comme acquise avant d’avoir vérifié précisément l’ensemble des conditions légales.

L’âge, la situation matrimoniale et surtout la réalité juridique du domicile commun pendant les cinq années précédant le décès doivent être examinés.

Lorsque l’exonération n’est pas applicable ou lorsqu’elle est remise en cause, la question du financement des droits de succession peut devenir centrale.

Avant d’envisager la vente d’un bien immobilier pour obtenir les liquidités nécessaires, il peut être pertinent d’étudier les solutions de financement susceptibles de s’appuyer sur la valeur du patrimoine immobilier.

Cibfinance accompagne les courtiers et intermédiaires en crédit dans l’étude de solutions de financement complexes, notamment lorsque la détention d’un patrimoine immobilier permet d’envisager une solution hypothécaire adaptée à un besoin de trésorerie.

Dans une succession, être propriétaire d’un patrimoine important ne signifie pas nécessairement disposer immédiatement des liquidités nécessaires. C’est précisément dans cette situation que l’étude d’un financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

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Hériter d’un bien immobilier sans avoir les liquidités pour payer les droits de succession : quelles solutions ?

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un patrimoine immobilier important ne signifie pas nécessairement hériter de liquidités.

C’est même une situation assez paradoxale : un héritier peut devenir propriétaire d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros et se retrouver simultanément dans l’obligation de trouver rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour régler les droits de succession.

Faut-il alors vendre le bien hérité ? Demander un délai à l’administration fiscale ? Souscrire un crédit ? Utiliser le bien immobilier comme garantie pour obtenir les liquidités nécessaires ?

Plusieurs solutions existent. Le prêt hypothécaire peut notamment permettre de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en trésorerie, sans être obligé de vendre immédiatement le bien.

Mais ce n’est pas la seule solution et chaque situation doit être étudiée individuellement.

Pourquoi peut-on hériter d’un patrimoine important et manquer de liquidités ?

Une succession peut être principalement constituée d’actifs immobiliers.

Prenons un exemple simple.

Un héritier reçoit un patrimoine immobilier d’une valeur importante mais dispose de peu d’épargne disponible. À la suite du calcul effectué dans le cadre de la succession, il doit régler 60 000 € de droits.

Son patrimoine s’est considérablement accru.

Sa trésorerie, elle, n’a pas changé.

La difficulté provient donc d’un décalage entre la valeur du patrimoine reçu et les liquidités immédiatement disponibles.

L’héritier peut alors être tenté de vendre rapidement le bien pour payer les droits de succession.

Cette vente n’est pourtant pas nécessairement la seule solution.

Première possibilité : utiliser ses liquidités disponibles

Lorsque l’héritier dispose d’une épargne suffisante, le règlement des droits avec ses propres liquidités constitue naturellement la solution la plus simple.

Mais mobiliser toute son épargne n’est pas toujours souhaitable.

Un héritier peut vouloir conserver une épargne de précaution ou avoir besoin de liquidités pour réaliser des travaux sur le bien hérité, financer un autre projet ou simplement maintenir son équilibre financier.

La question ne consiste donc pas uniquement à déterminer si l’héritier possède suffisamment d’argent. Il faut également déterminer s’il est pertinent de mobiliser la totalité de cette épargne.

Deuxième possibilité : demander le paiement fractionné ou différé des droits de succession

Sous certaines conditions, l’administration fiscale peut accorder des facilités de paiement.

Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement des droits.

Lorsque la succession comporte une proportion importante de biens non liquides, notamment immobiliers, la durée du fractionnement peut être plus longue.

Il existe également certaines situations permettant un paiement différé.

Ces mécanismes doivent être étudiés avec le notaire et l’administration fiscale.

Ils peuvent être particulièrement intéressants car leur coût peut être inférieur à celui d’un financement bancaire.

Mais étaler une dette fiscale sur quelques années ne règle pas systématiquement le problème.

Un héritier devant payer une somme importante peut rester confronté à des échéances trop élevées par rapport à ses revenus.

C’est alors que la recherche d’un financement bancaire peut devenir pertinente.

Le prêt hypothécaire pour financer les droits de succession

Lorsqu’un héritier possède un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, il peut être possible de mobiliser la valeur de ce patrimoine grâce à un prêt hypothécaire.

Le principe consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque.

En contrepartie, celle-ci accorde un financement qui peut notamment permettre de régler les droits de succession.

L’objectif n’est donc pas de vendre le patrimoine pour obtenir de l’argent. Il s’agit d’utiliser temporairement une partie de sa valeur pour créer de la liquidité.

Le propriétaire conserve son bien tout en obtenant les fonds nécessaires au règlement de la succession.

Un exemple pour comprendre le mécanisme

Imaginons un héritier devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent.

À l’issue de la succession, il doit régler 80 000 € de droits de succession.

Il souhaite conserver le bien et ne dispose pas des 80 000 € nécessaires.

Sous réserve de l’acceptation de son dossier par un établissement bancaire, un prêt hypothécaire peut permettre de financer les droits de succession.

Au lieu de devoir mobiliser immédiatement 80 000 €, l’héritier rembourse progressivement le financement selon la durée et les conditions prévues au contrat.

Il conserve ainsi le bien immobilier.

Il faut cependant rappeler qu’un prêt hypothécaire reste un crédit.

L’existence d’un patrimoine immobilier important ne dispense donc pas la banque d’étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

L’hypothèque ne remplace pas les revenus

C’est une idée reçue fréquente.

Un propriétaire possédant un bien de 800 000 € ne peut pas automatiquement emprunter 200 000 € simplement parce que la banque dispose d’une garantie immobilière importante.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire amortissable, l’établissement prêteur analyse notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine, l’âge de l’emprunteur et sa capacité à supporter la nouvelle mensualité.

L’hypothèque sécurise la banque, mais elle ne remplace pas l’analyse de solvabilité.

C’est pourquoi deux personnes possédant un patrimoine immobilier identique peuvent obtenir des solutions de financement très différentes.

Peut-on financer davantage que les seuls droits de succession ?

C’est un autre intérêt du financement hypothécaire.

La succession peut être à l’origine du besoin, sans nécessairement constituer le seul projet du client.

Un héritier peut par exemple avoir 50 000 € de droits à régler et souhaiter parallèlement financer un projet.

Selon sa situation patrimoniale, ses revenus, la valeur du bien donné en garantie et les critères de l’établissement prêteur, une enveloppe complémentaire peut éventuellement être étudiée.

Cette trésorerie peut permettre de financer un projet licite : acquisition immobilière selon le montage retenu, travaux, investissement ou autre besoin patrimonial.

Il faut toutefois distinguer juridiquement les différents objets du financement. Un crédit destiné à financer directement l’acquisition d’un bien immobilier n’obéit pas nécessairement aux mêmes règles qu’un financement de trésorerie garanti par une hypothèque.

C’est précisément l’un des intérêts de faire analyser le dossier par un professionnel spécialisé.

Droits de succession et crédits existants : penser au regroupement de crédits hypothécaire

La situation est différente lorsque l’héritier rembourse déjà plusieurs crédits.

Ajouter une nouvelle mensualité destinée au financement des droits de succession n’est alors pas toujours la meilleure solution.

Il peut être pertinent d’étudier un regroupement de crédits hypothécaire.

Le principe consiste à reprendre tout ou partie des crédits existants et à intégrer au nouveau financement la somme nécessaire au règlement de la succession, lorsque les conditions du prêteur le permettent.

L’opération permet alors de raisonner sur l’endettement global du client.

L’allongement de la durée de remboursement peut réduire la mensualité, mais augmente généralement le coût total du crédit. Cette conséquence doit être clairement présentée à l’emprunteur avant toute décision.

Succession et rachat de soulte : un autre besoin fréquent

Le problème ne se limite pas aux droits de succession.

Imaginons trois enfants héritant ensemble d’une maison.

L’un d’eux souhaite conserver le bien familial.

Il doit alors éventuellement financer les droits de succession mais également indemniser ses cohéritiers dans le cadre du partage.

Le besoin de financement peut devenir important alors même que l’héritier dispose désormais d’un patrimoine immobilier conséquent.

Un financement hypothécaire peut, selon la situation, permettre d’accompagner cette sortie d’indivision, le financement d’une soulte et les droits de successions.

Il faut alors étudier simultanément la valeur du bien, les droits de chacun, le montant de la soulte, les crédits éventuels et la capacité financière de l’héritier souhaitant conserver le patrimoine.

Et si l’héritier souhaite finalement vendre le bien ?

Financer les droits de succession ne signifie pas nécessairement conserver le bien pendant vingt ans.

Un héritier peut simplement vouloir éviter une vente précipitée.

Il peut avoir besoin de plusieurs mois pour vider une maison, effectuer certains travaux, résoudre une indivision ou attendre de meilleures conditions de commercialisation.

Un financement temporaire peut alors lui donner du temps.

L’objectif est différent : obtenir les liquidités nécessaires aujourd’hui et rembourser le financement lors de la vente future du bien.

Attention cependant : la perspective d’une vente future ne suffit pas à transformer automatiquement le financement en « prêt relais ». La nature du crédit doit correspondre au montage réellement mis en place par l’établissement prêteur.

Quelles solutions après 60 ou 65 ans ?

L’âge peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

Les revenus diminuent souvent avec le passage à la retraite et la durée possible du financement peut être réduite.

Pour certains propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire peut constituer une alternative.

Son fonctionnement est très différent d’un prêt amortissable traditionnel.

Il permet à un propriétaire répondant aux critères du prêteur de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans supporter les mensualités d’un crédit amortissable classique.

Cette solution peut notamment être étudiée pour financer des droits de succession, une soulte ou certains besoins patrimoniaux.

Elle présente toutefois des caractéristiques et un coût spécifiques qui doivent être parfaitement compris avant de s’engager.

Faut-il vendre ou emprunter pour payer les droits de succession ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

• Vendre peut être la meilleure solution lorsque l’héritier ne souhaite pas conserver le patrimoine.
• Le paiement fractionné accordé par l’administration fiscale peut être préférable lorsqu’il est accessible et que les échéances sont compatibles avec les revenus.
• Le prêt hypothécaire peut être pertinent lorsque l’objectif est de conserver le patrimoine ou d’obtenir davantage de temps.
• Le regroupement de crédits peut être envisagé lorsque l’héritier possède déjà plusieurs financements.

Une solution destinée aux seniors peut enfin être étudiée lorsque les revenus ne permettent plus d’envisager facilement un crédit amortissable traditionnel.

Le rôle du courtier consiste précisément à analyser ces différentes possibilités avant de rechercher un financement.

Le véritable sujet : transformer du patrimoine immobilier en liquidités

C’est finalement toute la particularité de ces dossiers.

Le client n’est pas nécessairement confronté à un problème de patrimoine. Il est confronté à un problème de liquidité.

Il peut posséder 500 000 €, 800 000 € ou davantage de patrimoine immobilier et ne pas disposer des 50 000 € ou 100 000 € nécessaires au règlement de sa succession.

Le financement hypothécaire peut permettre de créer cette liquidité sans procéder immédiatement à la vente du patrimoine.

Mais cette transformation a un coût : le taux, les intérêts, les frais de garantie, les frais liés à l’hypothèque et, le cas échéant, l’assurance doivent être intégrés dans l’analyse.

Il faut donc comparer le coût du financement avec les autres solutions disponibles et avec les objectifs patrimoniaux de l’héritier.

Pourquoi faire étudier le dossier avant de vendre le bien hérité ?

Une succession est souvent accompagnée d’un délai et d’une pression financière.

C’est précisément dans ce contexte qu’une décision prise trop rapidement peut avoir des conséquences importantes.

Avant de mettre en vente un bien uniquement pour obtenir les liquidités nécessaires au paiement des droits, il peut être utile de faire étudier les différentes possibilités de financement.

L’analyse doit notamment porter sur :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier ;
• le montant des droits à régler ;
• les liquidités disponibles ;
• les revenus de l’héritier ;
• ses crédits et charges existants ;
• son âge ;
• la durée pendant laquelle il souhaite conserver le bien ;
• l’existence éventuelle d’une indivision ;
• les autres projets qu’il souhaite financer.

C’est l’ensemble de ces éléments qui permet de déterminer si un financement est envisageable et surtout s’il présente un véritable intérêt pour l’emprunteur.

Cibfinance : des solutions de financement pour les successions immobilières

Cibfinance intervient sur des problématiques de financement qui ne trouvent pas toujours de réponse dans les circuits bancaires traditionnels.

Selon la situation du client, différentes solutions peuvent être étudiées : prêt hypothécaire de trésorerie, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, financement d’une soulte ou solution destinée aux propriétaires seniors.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement un crédit.

Il est d’identifier la solution de financement cohérente avec la situation financière et patrimoniale de l’héritier.

Vous avez hérité d’un bien immobilier mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ?

Avant d’envisager une vente précipitée, une étude de votre patrimoine et de votre capacité de financement peut permettre de déterminer si une autre solution est possible.

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Retraité propriétaire : si votre maison pouvait améliorer votre retraite sans être vendue grâce au prêt viager hypothécaire ?

Après une vie de travail, beaucoup de retraités se retrouvent dans une situation paradoxale.

Leur maison est entièrement remboursée. Sa valeur a parfois doublé, voire triplé au fil des années. Pourtant, chaque fin de mois devient un peu plus difficile.

L’augmentation du coût de la vie, les dépenses de santé, les travaux d’entretien ou encore l’envie d’aider ses enfants ou ses petits-enfants viennent peser sur un budget désormais limité à la pension de retraite.

Faut-il alors vendre son logement pour retrouver un peu d’aisance financière ?

Pas nécessairement.

Une solution encore méconnue permet de transformer une partie de la valeur de son bien immobilier en capital, tout en continuant à vivre chez soi : le prêt viager hypothécaire.

« Nous voulions simplement vivre un peu plus sereinement »

Imaginons le parcours de Michel et Françoise : Lui a 76 ans, elle 73.

Ils vivent depuis plus de trente ans dans une maison estimée aujourd’hui à 350 000 euros.

Le crédit est remboursé depuis longtemps.

Leur retraite leur permet de vivre correctement, mais ils doivent désormais composer avec des dépenses qui n’existaient pas auparavant, mais :

• La toiture doit être rénovée.
• La salle de bains nécessite quelques aménagements pour rester confortable avec l’âge.
• Leur petite-fille commence ses études et ils aimeraient lui donner un coup de pouce.
• Ils rêvent aussi de voyager tant que leur santé le leur permet.

Ils disposent pourtant d’un patrimoine conséquent.

Mais celui-ci est « dans les murs ».

Comme beaucoup de retraités, ils sont riches de leur maison, mais pas forcément de leur trésorerie.

Une banque ne raisonne pas toujours comme un retraité

Le premier réflexe est souvent de demander un prêt classique.

Pourtant, l’âge, la durée du financement, les règles d’octroi du crédit et parfois le coût de l’assurance rendent cette solution difficile, voire impossible.

Ce refus est souvent mal compris.

• Le patrimoine existe.
• La maison vaut plusieurs centaines de milliers d’euros.

Mais les revenus ne permettent plus toujours d’obtenir un crédit amortissable dans de bonnes conditions.

Une autre façon d’utiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire repose sur une logique différente.

Au lieu d’évaluer principalement votre capacité de remboursement, l’établissement prêteur prend en compte la valeur de votre bien immobilier et votre âge.

Vous recevez alors un capital.

En contrepartie, votre logement est simplement donné en garantie par une hypothèque.

• Vous restez pleinement propriétaire.
• Vous continuez à habiter votre maison.

Vous n’avez, dans la formule classique, aucune mensualité à rembourser de votre vivant. Le capital et les intérêts sont remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.

À quoi peut servir cet argent ?

Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas réservé aux situations difficiles.

Il permet souvent de financer des projets qui améliorent simplement la qualité de vie.

Par exemple :

• adapter son logement au vieillissement ;
• réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
• remplacer un véhicule ;
• rembourser des crédits devenus trop lourds ;
• financer une aide à domicile ;
• compléter ses revenus ;
• aider un enfant ou un petit-enfant ;
• profiter de sa retraite en voyageant davantage.

Autrement dit, il permet de transformer un patrimoine immobilisé en une ressource immédiatement disponible.

Les idées reçues ont la vie dure

Beaucoup de retraités hésitent parce qu’ils imaginent un produit complexe ou risqué.

Pourtant, plusieurs idées méritent d’être nuancées.

« Je vais perdre ma maison. »

Non.

Vous restez propriétaire de votre logement.

Vous continuez à y vivre aussi longtemps que vous le souhaitez.

« Mes enfants hériteront de mes dettes. »

Non.

Au décès, les héritiers disposent de plusieurs possibilités.

Ils peuvent vendre le bien afin de rembourser le prêt, ou le conserver en remboursant la dette.

Si le prix de vente est supérieur au montant dû, le solde leur revient.

À l’inverse, si la valeur du bien est insuffisante, ils ne sont pas tenus de payer la différence : leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué.

« Il faut avoir de gros revenus. »

Non.

Le prêt viager hypothécaire est justement conçu pour des propriétaires dont le patrimoine immobilier est important, mais dont les revenus sont parfois modestes.

Une solution encore trop méconnue

Créé en France en 2006, le prêt viager hypothécaire reste peu utilisé alors qu’il répond à une problématique de plus en plus fréquente : celle des retraités propriétaires qui souhaitent améliorer leur niveau de vie sans vendre leur résidence principale.

Avec le vieillissement de la population et la hausse de la valeur des biens immobiliers, cette solution pourrait concerner un nombre croissant de ménages dans les années à venir.

Et si votre patrimoine travaillait enfin pour vous ?

Pendant des décennies, votre maison a représenté le fruit de vos efforts.

Aujourd’hui, elle peut aussi devenir un levier pour financer vos projets, préserver votre autonomie et profiter plus sereinement de votre retraite, sans renoncer à y vivre.

Le prêt viager hypothécaire n’est évidemment pas adapté à toutes les situations. Il mérite une étude personnalisée, en tenant compte de votre patrimoine, de vos besoins et de vos objectifs de transmission.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les retraités et leurs familles pour analyser cette solution en toute transparence. Notre rôle est de vérifier si le prêt viager hypothécaire est réellement adapté à votre situation et de vous orienter vers la solution la plus pertinente pour concilier qualité de vie, sécurité financière et préservation de votre patrimoine.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

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Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

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Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE RCS de St ETienne N° 442 287512. Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire : comprendre le décret du 6 décembre 2006

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme un crédit remboursable au décès de l’emprunteur. C’est exact, mais cette présentation est incomplète.

En réalité, le prêt viager hypothécaire reste avant tout un crédit immobilier. Comme tout prêt, il peut être remboursé avant son terme, totalement ou partiellement. Cette possibilité est parfois méconnue alors qu’elle constitue l’une des principales différences entre le prêt viager hypothécaire et la vente en viager.

Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 est venu préciser les conditions de ce remboursement anticipé et notamment le montant des indemnités qui peuvent être réclamées par l’établissement prêteur.

Cet article a pour objectif d’expliquer simplement ce texte et ses conséquences pratiques pour les emprunteurs et leurs héritiers.

Le prêt viager hypothécaire peut-il être remboursé à tout moment ?

Oui.

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. Même si aucun remboursement mensuel n’est exigé pendant la vie de l’emprunteur, celui-ci conserve la possibilité de rembourser sa dette quand il le souhaite.

Le prêteur ne peut pas s’y opposer.

Le remboursement peut être :

• total ;
• ou partiel.

Dans le cas d’un remboursement partiel, le montant versé doit représenter au minimum 10 % du capital emprunté.

Cette faculté est importante car elle permet à l’emprunteur ou à sa famille de reprendre le contrôle de la situation à tout moment.

Une fois la dette intégralement remboursée :

• le prêt est soldé ;
• l’hypothèque est radiée ;
• le bien immobilier redevient libre de toute charge.

Les héritiers récupèrent alors un bien immobilier sans aucune dette attachée à celui-ci.

Une différence fondamentale avec la vente en viager

Cette possibilité de remboursement anticipé distingue profondément le prêt viager hypothécaire de la vente en viager.

Dans un prêt viager hypothécaire, le propriétaire conserve la pleine propriété de son logement.

Si ses enfants souhaitent préserver le patrimoine familial, ils peuvent rembourser le crédit à tout moment et récupérer un bien libre de toute hypothèque.

À l’inverse, dans une vente en viager, une partie du droit de propriété est cédée à un acquéreur.

Le retour en arrière devient alors très difficile.

Il faudrait que l’acquéreur accepte volontairement de revendre ses droits, sans qu’aucune obligation légale ne l’y contraigne. De plus, le prix de cette éventuelle revente serait librement négocié.

En pratique, lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers ne récupèrent généralement jamais le logement familial.

Le prêt viager hypothécaire offre donc une souplesse patrimoniale que le viager traditionnel ne permet pas.

Que prévoit exactement le décret du 6 décembre 2006 ?

Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 fixe les indemnités de remboursement anticipé applicables aux prêts viagers hypothécaires.

Pour les prêts dont le capital est débloqué en une seule fois, ce qui correspond à la quasi-totalité des prêts viagers hypothécaires distribués par Cibfinance, l’indemnité est plafonnée selon l’ancienneté du prêt.

Remboursement entre la première et la quatrième année

L’indemnité est égale à quatre mois d’intérêts calculés sur le capital à rembourser.

Remboursement entre la cinquième et la neuvième année

L’indemnité est réduite à deux mois d’intérêts.

Remboursement à partir de la dixième année

L’indemnité est limitée à un mois d’intérêts.

Cette diminution progressive est logique : plus le prêt avance dans le temps, moins le préjudice financier du prêteur est important.

Comment calculer l’indemnité de remboursement anticipé ?

La formule est simple :

IRA = Capital à rembourser × Taux du prêt × Nombre de mois prévu par le décret ÷ 12

Le capital à rembourser correspond à la dette existante au jour du remboursement.

Cette dette comprend :

• le capital initial ;
• les intérêts capitalisés depuis l’origine du prêt.

Exemple n°1 : remboursement après 2 ans

Monsieur Martin a souscrit un prêt viager hypothécaire afin de compléter ses revenus à la retraite.

Deux ans plus tard, il décide d’entrer en résidence services seniors et met sa maison en vente.

Le prêt est alors remboursé par anticipation.

Hypothèses :

• dette totale au jour du remboursement : 115 230 € ;
• taux du prêt : 4 % ;
• ancienneté du prêt : 2 ans.

L’indemnité applicable est de quatre mois d’intérêts.

Calcul :

115 230 € × 4 % × 4/12 = 1 536 €

Monsieur Martin devra rembourser :

• dette du prêt : 115 230 € ;
• indemnité de remboursement anticipé : 1 536 €.

Montant total : 116 766 €.

Exemple n°2 : remboursement après 6 ans

Madame Lefèvre a utilisé un prêt viager hypothécaire pour financer des travaux et aider ses enfants.

Six ans plus tard, elle vend son logement afin de se rapprocher de sa famille.

Le prix de vente permet de solder le crédit.

Hypothèses :

• dette totale : 140 000 € ;
• taux : 4 % ;
• ancienneté : 6 ans.

L’indemnité applicable est de deux mois d’intérêts.

Calcul :

140 000 € × 4 % × 2/12 = 933 €

Madame Lefèvre rembourse :

• dette du prêt : 140 000 € ;
• indemnité : 933 €.

Montant total : 140 933 €.

Exemple n°3 : remboursement après 9 ans

Monsieur Dubois a souscrit un prêt viager hypothécaire neuf ans auparavant.

À la suite d’un incendie ayant fortement endommagé le logement, il décide de vendre le bien et de rembourser le crédit.

Hypothèses :

• dette totale : 165 000 € ;
• taux : 4 % ;
• ancienneté : 9 ans.

L’indemnité applicable reste de deux mois d’intérêts.

Calcul :

165 000 € × 4 % × 2/12 = 1 100 €

Le montant total à rembourser est donc de :

• dette du prêt : 165 000 € ;
• indemnité : 1 100 €.

Montant total : 166 100 €.

Ce qu’il faut retenir

Le décret du 6 décembre 2006 apporte une protection importante aux emprunteurs.

Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas un engagement irréversible.

L’emprunteur conserve la possibilité de rembourser son crédit à tout moment.

Ses enfants peuvent également décider de solder la dette afin de conserver le patrimoine familial.

Les indemnités de remboursement anticipé sont encadrées et plafonnées :

• 4 mois d’intérêts avant 5 ans ;
• 2 mois d’intérêts entre 5 et 9 ans ;
• 1 mois d’intérêts à partir de la dixième année.

Cette faculté de remboursement constitue l’un des principaux avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager, puisqu’elle permet de préserver la possibilité de transmettre un bien immobilier libre de toute dette aux héritiers.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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Peut-on faire un prêt viager hypothécaire sur une maison détenue en SCI ?

De nombreux seniors découvrent le prêt viager hypothécaire au moment où ils recherchent une solution pour :

• obtenir des liquidités sans vendre leur maison
• améliorer leur retraite
• financer des travaux
• aider leurs enfants
• ou préparer leur succession

Mais une difficulté revient régulièrement dans les dossiers patrimoniaux : que se passe-t-il lorsque la résidence principale est détenue dans une SCI familiale pour faire un prêt viager hypothécaire ?

La question paraît simple. Et pourtant, la réponse repose sur un point juridique fondamental souvent mal compris par les emprunteurs :
qui est réellement propriétaire du bien immobilier ?

Car contrairement à une idée reçue très répandue, détenir 100 % des parts d’une SCI ne signifie pas être directement propriétaire du bien immobilier.

Et cette nuance change tout dans le cadre du prêt viager hypothécaire.

Le prêt viager hypothécaire est strictement encadré par la loi

Le prêt viager hypothécaire ne fonctionne pas comme un crédit classique.

Il s’agit d’un financement très spécifique encadré par le Code de la consommation, notamment à l’article L315-1.

Le texte prévoit :

“Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt (…) garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation…”

Cette définition juridique est essentielle car elle fixe précisément le périmètre du prêt viager hypothécaire.

Trois éléments apparaissent immédiatement :

• l’emprunteur doit être une personne physique
• le bien doit appartenir à l’emprunteur
• le logement doit être à usage exclusif d’habitation

Et c’est précisément sur la notion de “personne physique” que les difficultés apparaissent avec les SCI.

Une SCI est une personne morale

En droit français, une SCI est une personne morale.

Cela signifie que la société possède une existence juridique distincte de celle de ses associés.

Même lorsque :

• un couple détient 100 % des parts sociales
• même lorsqu’il habite la maison depuis 30 ans
• même lorsque la SCI est purement familiale

les associés ne sont pas juridiquement propriétaires du bien immobilier.

Ils sont uniquement propriétaires :

• des parts sociales de la SCI

Le propriétaire réel du logement reste :

• la SCI elle-même

Cette distinction paraît parfois théorique pour les familles, mais elle est fondamentale juridiquement.

Pourquoi ce point bloque le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire suppose qu’une personne physique hypothèque son propre bien immobilier personnel.

Or, dans une SCI :

• le bien appartient à une société
• donc à une personne morale
• et non directement aux associés

Le cadre prévu par le Code de la consommation ne correspond donc plus.

C’est la raison principale pour laquelle les banques refusent généralement de mettre en place un prêt viager hypothécaire sur un bien détenu en SCI.

Une confusion extrêmement fréquente chez les emprunteurs

Cette situation génère souvent beaucoup d’incompréhension.

De nombreux couples pensent sincèrement : “Nous détenons 100 % de la SCI, donc la maison nous appartient.”

D’un point de vue affectif ou économique, ce raisonnement paraît logique.

Mais juridiquement, il est inexact.

Le couple ne possède pas directement :

• la maison
• le terrain
• ni le bien immobilier

Le couple possède :

• des parts sociales d’une société civile immobilière

Et c’est cette société qui est propriétaire du bien.

Cette nuance est déterminante dans le cadre du prêt viager hypothécaire.

Pourquoi les banques restent très prudentes

Aujourd’hui, la conformité juridique est devenue un pilier central du fonctionnement bancaire.

Les établissements prêteurs cherchent à limiter :

• les risques réglementaires
• les risques de requalification
• les risques de contentieux
• et les risques de non-conformité

Le prêt viager hypothécaire étant déjà un produit très spécifique et très encadré, les banques évitent généralement tout montage pouvant s’éloigner du cadre légal prévu par le Code de la consommation.

Accepter un PVH sur un bien appartenant à une SCI reviendrait justement à sortir du cadre strict prévu par le texte.

Les établissements bancaires ne peuvent dons pas intervenir car ces deux conditions du code de la consommation ne sont pas remplies avec un bien détenu par une SCI :

• consent à une personne physique
• bien immobilier de l’emprunteur

Le problème de l’utilisation d’un bien appartenant à une société

Un autre sujet juridique apparaît également.

Même lorsque les associés détiennent 100 % des parts de la SCI, le bien immobilier appartient juridiquement à la société.

Utiliser ce bien pour financer un besoin strictement personnel peut alors soulever une difficulté liée à l’intérêt social de la SCI.

Concrètement :

• le bien appartient à une personne morale
• mais les fonds du prêt serviraient à financer des besoins personnels des associés

Par exemple :

• améliorer leur retraite
• financer des dépenses privées
• aider leurs enfants
• voyager
• ou simplement augmenter leur niveau de vie

Le sujet devient alors juridiquement plus sensible.

Sans parler directement d’abus de bien social, notion principalement réservée aux sociétés commerciales, il existe malgré tout une vraie problématique d’utilisation d’un actif appartenant à une société dans un intérêt personnel.

Là encore, les banques préfèrent éviter ce type de situation.

Une situation souvent frustrante pour les seniors

Cette réalité juridique crée parfois des situations difficiles à comprendre pour les emprunteurs.

Certains seniors :

• vivent dans leur maison depuis des décennies
• détiennent 100 % de la SCI familiale
• considèrent naturellement le bien comme leur maison
• mais découvrent qu’ils ne peuvent pas mobiliser ce patrimoine via un prêt viager hypothécaire

Le problème n’est donc pas patrimonial ou économique.

Il est essentiellement juridique.

Pourquoi certaines familles ont créé une SCI familiale

Il faut aussi rappeler que beaucoup de SCI ont été créées à une époque où le prêt viager hypothécaire était quasiment inexistant en France.

Les objectifs étaient souvent :

• préparer la succession
• protéger le conjoint
• organiser une transmission
• éviter certaines indivisions
• ou gérer un patrimoine familial

À l’époque, personne n’imaginait forcément qu’un jour les associés pourraient avoir besoin :

• d’un financement patrimonial
• d’un complément de retraite
• ou d’un prêt viager hypothécaire

Le vieillissement de la population et la baisse du pouvoir d’achat des retraités font aujourd’hui apparaître de nouvelles problématiques patrimoniales.

Existe-t-il des solutions alternatives ?

Dans certains cas, des solutions patrimoniales peuvent être étudiées :

• dissolution de la SCI
• sortie du bien de la société
• crédit hypothécaire classique
• vente en viager
• vente de la nue-propriété
• arbitrage patrimonial global

Mais ces opérations peuvent avoir :

• des conséquences fiscales
• des coûts importants
• des impacts successoraux
• ou des conséquences familiales sensibles

Chaque situation nécessite donc une analyse approfondie.

Une réflexion globale avec des professionnels reste indispensable

Lorsqu’un bien immobilier est détenu en SCI, il est essentiel d’étudier la situation avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du financement

L’objectif est de comprendre :

• la structure juridique du patrimoine
• les conséquences d’une éventuelle restructuration
• les possibilités de financement
• et les impacts fiscaux ou successoraux

Cibfinance accompagne les situations patrimoniales complexes

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques patrimoniales complexes :

• SCI familiale
• indivision
• démembrement
• succession
• transmission
• financement patrimonial

Chaque situation étant différente, une étude personnalisée reste indispensable afin d’analyser :

• la structure de détention du patrimoine
• les contraintes juridiques
• les possibilités de financement
• et les solutions patrimoniales envisageables.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

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