Succession entre frère et soeur : attention aux conditions pour être exonéré de droits de succession

Hériter de son frère ou de sa soeur peut entraîner des droits de succession particulièrement élevés. Le Code général des impôts prévoit pourtant une exonération totale dans certaines situations. Mais les conditions sont strictes et leur interprétation vient d’être précisée par la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 12 mars 2025, la Cour rappelle notamment qu’avoir vécu avec son frère ou sa sœur ne suffit pas nécessairement pour bénéficier de l’exonération. Il faut pouvoir démontrer que le logement commun constituait véritablement le domicile principal de l’héritier.

Une distinction juridique qui peut avoir des conséquences financières considérables. En cas de remise en cause de l’exonération, l’héritier peut se retrouver confronté à plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros de droits de succession à financer.

Quels sont les droits de succession entre frère et soeur ?

La fiscalité applicable aux successions entre frères et sœurs est nettement plus lourde que celle applicable aux transmissions en ligne directe.

En dehors des situations permettant une exonération totale, le frère ou la sœur bénéficie d’un abattement de 15 932 euros sur la part reçue.

Au-delà de cet abattement, les droits sont calculés selon deux tranches :

1. 35 % jusqu’à 24 430 euros de part taxable ;
2. 45 % au-delà de 24 430 euros.

Le montant à régler peut donc devenir rapidement important lorsqu’un patrimoine immobilier constitue l’essentiel de la succession.

C’est précisément dans ce type de situation qu’une difficulté apparaît : un héritier peut recevoir un patrimoine important sans disposer pour autant des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession.

Une exonération totale est possible entre frère et sœur

L’article 796-0 ter du Code général des impôts prévoit une exonération totale des droits de mutation par décès au profit d’un frère ou d’une sœur lorsque plusieurs conditions sont réunies.

1. Le bénéficiaire doit tout d’abord être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps.
2. Il doit également être âgé de plus de 50 ans au moment de l’ouverture de la succession ou être atteint d’une infirmité le mettant dans l’impossibilité de subvenir par son travail aux nécessités de son existence.
3. Enfin, il doit avoir été constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années ayant précédé le décès. Ces conditions sont cumulatives.

C’est cette dernière condition qui vient de faire l’objet d’une clarification particulièrement importante de la Cour de cassation.

Vivre ensemble ne signifie pas nécessairement avoir le même domicile

L’affaire jugée concernait une femme ayant hérité de son frère décédé en 2017.

• Elle revendiquait l’exonération prévue par l’article 796-0 ter du CGI en considérant qu’elle avait vécu auprès de son frère pendant les cinq années précédant son décès.
• L’administration fiscale a contesté l’application de l’exonération, estimant que l’héritière n’apportait pas la preuve suffisante d’un domicile commun.

Le litige est finalement arrivé devant la Cour de cassation.

Dans son arrêt du 12 mars 2025, la chambre commerciale a confirmé une interprétation stricte de la notion de domicile.

Pour bénéficier de l’exonération, il ne suffit pas d’avoir effectivement vécu sous le même toit que le défunt. Il faut avoir fixé son principal établissement au même endroit que celui-ci.

Le domicile principal devient donc déterminant

Cette distinction peut sembler très juridique. Elle est pourtant essentielle.

Une personne peut passer une grande partie de son temps chez son frère ou sa sœur, l’accompagner quotidiennement et même y vivre pendant plusieurs années, tout en conservant officiellement son domicile principal ailleurs.

Dans cette situation, la cohabitation peut être réelle sans que les conditions permettant l’exonération fiscale soient nécessairement réunies.

La Cour de cassation s’appuie notamment sur l’article 102 du Code civil, selon lequel le domicile correspond au lieu du principal établissement de la personne.

Elle considère ainsi qu’au sens de l’article 796-0 ter du CGI, est domicilié avec le défunt le frère ou la sœur qui a fixé son principal établissement au même lieu que celui-ci.

Comment prouver un domicile commun pendant cinq ans ?

Cette décision rappelle l’importance de pouvoir matérialiser le domicile commun.

Dans l’affaire examinée, l’héritière avait notamment produit des attestations et des éléments relatifs à ses consommations d’eau et d’électricité. Ces documents visaient à démontrer qu’elle n’occupait pratiquement plus son propre logement et qu’elle vivait en réalité chez son frère.

Cela n’a pas été jugé suffisant.

• La preuve d’un domicile principal commun doit donc reposer sur un ensemble d’éléments cohérents permettant d’établir que le centre de vie de l’intéressé avait effectivement été transféré.
• Une adresse déclarée auprès de l’administration fiscale, des organismes sociaux ou des banques, la réception du courrier, les documents administratifs ou encore différents justificatifs établis à l’adresse commune peuvent contribuer à établir cette situation.

Il ne s’agit donc pas simplement de prouver une présence physique. Il faut pouvoir démontrer que le logement constituait réellement le principal établissement de la personne concernée.

Une autre condition à surveiller : la situation familiale

La Cour de cassation s’est également prononcée, dans un autre arrêt du 28 mai 2025, sur la situation d’un frère ou d’une sœur lié par un PACS avec un tiers.

La Haute juridiction a considéré qu’une personne pacsée ne pouvait pas bénéficier de l’exonération prévue par l’article 796-0 ter.

Le texte réserve en effet le dispositif au frère ou à la sœur célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps. La Cour en a déduit que la personne liée à un tiers par un PACS au moment de l’ouverture de la succession ne répondait pas à cette condition.

Ces décisions montrent donc que l’exonération totale entre frères et sœurs reste un dispositif particulièrement encadré.

Que se passe-t-il lorsque l’exonération est refusée ?

Les conséquences peuvent être considérables.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 12 mars 2025, le rappel de droits de mutation et les intérêts de retard dépassaient 230 000 euros.

Cette situation met en évidence une difficulté fréquente dans les successions comportant un patrimoine immobilier.

Un héritier peut recevoir une maison ou un appartement d’une valeur importante mais disposer de très peu de liquidités.

Il devient alors propriétaire d’un patrimoine mais doit simultanément trouver les fonds nécessaires au règlement des droits de succession.

Vendre le bien hérité peut être une solution, mais ce n’est pas toujours le souhait de l’héritier. Le logement peut constituer sa résidence principale, un bien familial qu’il souhaite conserver ou simplement un actif qu’il ne veut pas céder dans l’urgence.

Comment financer des droits de succession lorsque le patrimoine est immobilier ?

Lorsque l’héritier dispose d’un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, une solution de financement garantie par un bien immobilier peut, selon sa situation, être étudiée.

Le principe consiste à mobiliser une partie de la valeur du patrimoine immobilier afin d’obtenir les liquidités nécessaires au règlement des droits de succession.

Une garantie hypothécaire peut alors permettre à un établissement prêteur d’envisager un financement dont le montant dépendra notamment de la valeur du bien, de l’encours des éventuels crédits déjà garantis, de la situation financière de l’emprunteur, de son âge, de ses revenus et de sa capacité de remboursement.

Il ne s’agit toutefois jamais d’un financement automatique. Chaque dossier doit faire l’objet d’une analyse spécifique et la solution retenue doit être adaptée à la situation patrimoniale et financière de l’héritier.

L’hypothèque peut éviter une vente précipitée du bien hérité

La problématique est particulièrement importante lorsque les droits doivent être réglés alors que l’essentiel du patrimoine transmis est constitué d’immobilier.

L’héritier peut disposer d’un patrimoine suffisant pour garantir un financement mais ne pas disposer de la trésorerie immédiatement disponible.

Dans certaines situations, un financement hypothécaire peut permettre de transformer une partie de cette valeur immobilière en liquidités sans imposer la vente immédiate du bien.

Cette possibilité peut notamment être étudiée lorsque l’objectif est de conserver un bien familial, une résidence ou un patrimoine immobilier destiné à être détenu sur le long terme.

Elle peut également permettre d’éviter de vendre dans l’urgence uniquement pour répondre à une contrainte de trésorerie liée à la succession.

Anticiper la succession et son financement

Les décisions de la Cour de cassation rappellent un point essentiel : en matière de succession entre frères et sœurs, il ne faut jamais considérer l’exonération fiscale comme acquise avant d’avoir vérifié précisément l’ensemble des conditions légales.

L’âge, la situation matrimoniale et surtout la réalité juridique du domicile commun pendant les cinq années précédant le décès doivent être examinés.

Lorsque l’exonération n’est pas applicable ou lorsqu’elle est remise en cause, la question du financement des droits de succession peut devenir centrale.

Avant d’envisager la vente d’un bien immobilier pour obtenir les liquidités nécessaires, il peut être pertinent d’étudier les solutions de financement susceptibles de s’appuyer sur la valeur du patrimoine immobilier.

Cibfinance accompagne les courtiers et intermédiaires en crédit dans l’étude de solutions de financement complexes, notamment lorsque la détention d’un patrimoine immobilier permet d’envisager une solution hypothécaire adaptée à un besoin de trésorerie.

Dans une succession, être propriétaire d’un patrimoine important ne signifie pas nécessairement disposer immédiatement des liquidités nécessaires. C’est précisément dans cette situation que l’étude d’un financement hypothécaire peut prendre tout son sens.

Faites votre simulation pour financer les droits de succession entre frère et soeur dès maintenant.

Vous héritez et souhaitez conserver votre logement, comment financer les droits de succession ?

Nos experts étudient votre dossier sous 24 heures et recherchent la meilleure solution auprès de nos partenaires bancaires.

Simuler mon rachat de soulte – Cibfinance – Courtier en crédit et financement de soulte depuis plus de 20 ans

Hériter d’un bien immobilier sans avoir les liquidités pour payer les droits de succession : quelles solutions ?

Hériter d’une maison, d’un appartement ou d’un patrimoine immobilier important ne signifie pas nécessairement hériter de liquidités.

C’est même une situation assez paradoxale : un héritier peut devenir propriétaire d’un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros et se retrouver simultanément dans l’obligation de trouver rapidement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour régler les droits de succession.

Faut-il alors vendre le bien hérité ? Demander un délai à l’administration fiscale ? Souscrire un crédit ? Utiliser le bien immobilier comme garantie pour obtenir les liquidités nécessaires ?

Plusieurs solutions existent. Le prêt hypothécaire peut notamment permettre de transformer une partie de la valeur d’un patrimoine immobilier en trésorerie, sans être obligé de vendre immédiatement le bien.

Mais ce n’est pas la seule solution et chaque situation doit être étudiée individuellement.

Pourquoi peut-on hériter d’un patrimoine important et manquer de liquidités ?

Une succession peut être principalement constituée d’actifs immobiliers.

Prenons un exemple simple.

Un héritier reçoit un patrimoine immobilier d’une valeur importante mais dispose de peu d’épargne disponible. À la suite du calcul effectué dans le cadre de la succession, il doit régler 60 000 € de droits.

Son patrimoine s’est considérablement accru.

Sa trésorerie, elle, n’a pas changé.

La difficulté provient donc d’un décalage entre la valeur du patrimoine reçu et les liquidités immédiatement disponibles.

L’héritier peut alors être tenté de vendre rapidement le bien pour payer les droits de succession.

Cette vente n’est pourtant pas nécessairement la seule solution.

Première possibilité : utiliser ses liquidités disponibles

Lorsque l’héritier dispose d’une épargne suffisante, le règlement des droits avec ses propres liquidités constitue naturellement la solution la plus simple.

Mais mobiliser toute son épargne n’est pas toujours souhaitable.

Un héritier peut vouloir conserver une épargne de précaution ou avoir besoin de liquidités pour réaliser des travaux sur le bien hérité, financer un autre projet ou simplement maintenir son équilibre financier.

La question ne consiste donc pas uniquement à déterminer si l’héritier possède suffisamment d’argent. Il faut également déterminer s’il est pertinent de mobiliser la totalité de cette épargne.

Deuxième possibilité : demander le paiement fractionné ou différé des droits de succession

Sous certaines conditions, l’administration fiscale peut accorder des facilités de paiement.

Le paiement fractionné permet d’étaler le règlement des droits.

Lorsque la succession comporte une proportion importante de biens non liquides, notamment immobiliers, la durée du fractionnement peut être plus longue.

Il existe également certaines situations permettant un paiement différé.

Ces mécanismes doivent être étudiés avec le notaire et l’administration fiscale.

Ils peuvent être particulièrement intéressants car leur coût peut être inférieur à celui d’un financement bancaire.

Mais étaler une dette fiscale sur quelques années ne règle pas systématiquement le problème.

Un héritier devant payer une somme importante peut rester confronté à des échéances trop élevées par rapport à ses revenus.

C’est alors que la recherche d’un financement bancaire peut devenir pertinente.

Le prêt hypothécaire pour financer les droits de succession

Lorsqu’un héritier possède un patrimoine immobilier mais manque de liquidités, il peut être possible de mobiliser la valeur de ce patrimoine grâce à un prêt hypothécaire.

Le principe consiste à donner un bien immobilier en garantie à la banque.

En contrepartie, celle-ci accorde un financement qui peut notamment permettre de régler les droits de succession.

L’objectif n’est donc pas de vendre le patrimoine pour obtenir de l’argent. Il s’agit d’utiliser temporairement une partie de sa valeur pour créer de la liquidité.

Le propriétaire conserve son bien tout en obtenant les fonds nécessaires au règlement de la succession.

Un exemple pour comprendre le mécanisme

Imaginons un héritier devenu propriétaire d’un patrimoine immobilier conséquent.

À l’issue de la succession, il doit régler 80 000 € de droits de succession.

Il souhaite conserver le bien et ne dispose pas des 80 000 € nécessaires.

Sous réserve de l’acceptation de son dossier par un établissement bancaire, un prêt hypothécaire peut permettre de financer les droits de succession.

Au lieu de devoir mobiliser immédiatement 80 000 €, l’héritier rembourse progressivement le financement selon la durée et les conditions prévues au contrat.

Il conserve ainsi le bien immobilier.

Il faut cependant rappeler qu’un prêt hypothécaire reste un crédit.

L’existence d’un patrimoine immobilier important ne dispense donc pas la banque d’étudier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

L’hypothèque ne remplace pas les revenus

C’est une idée reçue fréquente.

Un propriétaire possédant un bien de 800 000 € ne peut pas automatiquement emprunter 200 000 € simplement parce que la banque dispose d’une garantie immobilière importante.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire amortissable, l’établissement prêteur analyse notamment les revenus, les charges, les crédits existants, le patrimoine, l’âge de l’emprunteur et sa capacité à supporter la nouvelle mensualité.

L’hypothèque sécurise la banque, mais elle ne remplace pas l’analyse de solvabilité.

C’est pourquoi deux personnes possédant un patrimoine immobilier identique peuvent obtenir des solutions de financement très différentes.

Peut-on financer davantage que les seuls droits de succession ?

C’est un autre intérêt du financement hypothécaire.

La succession peut être à l’origine du besoin, sans nécessairement constituer le seul projet du client.

Un héritier peut par exemple avoir 50 000 € de droits à régler et souhaiter parallèlement financer un projet.

Selon sa situation patrimoniale, ses revenus, la valeur du bien donné en garantie et les critères de l’établissement prêteur, une enveloppe complémentaire peut éventuellement être étudiée.

Cette trésorerie peut permettre de financer un projet licite : acquisition immobilière selon le montage retenu, travaux, investissement ou autre besoin patrimonial.

Il faut toutefois distinguer juridiquement les différents objets du financement. Un crédit destiné à financer directement l’acquisition d’un bien immobilier n’obéit pas nécessairement aux mêmes règles qu’un financement de trésorerie garanti par une hypothèque.

C’est précisément l’un des intérêts de faire analyser le dossier par un professionnel spécialisé.

Droits de succession et crédits existants : penser au regroupement de crédits hypothécaire

La situation est différente lorsque l’héritier rembourse déjà plusieurs crédits.

Ajouter une nouvelle mensualité destinée au financement des droits de succession n’est alors pas toujours la meilleure solution.

Il peut être pertinent d’étudier un regroupement de crédits hypothécaire.

Le principe consiste à reprendre tout ou partie des crédits existants et à intégrer au nouveau financement la somme nécessaire au règlement de la succession, lorsque les conditions du prêteur le permettent.

L’opération permet alors de raisonner sur l’endettement global du client.

L’allongement de la durée de remboursement peut réduire la mensualité, mais augmente généralement le coût total du crédit. Cette conséquence doit être clairement présentée à l’emprunteur avant toute décision.

Succession et rachat de soulte : un autre besoin fréquent

Le problème ne se limite pas aux droits de succession.

Imaginons trois enfants héritant ensemble d’une maison.

L’un d’eux souhaite conserver le bien familial.

Il doit alors éventuellement financer les droits de succession mais également indemniser ses cohéritiers dans le cadre du partage.

Le besoin de financement peut devenir important alors même que l’héritier dispose désormais d’un patrimoine immobilier conséquent.

Un financement hypothécaire peut, selon la situation, permettre d’accompagner cette sortie d’indivision, le financement d’une soulte et les droits de successions.

Il faut alors étudier simultanément la valeur du bien, les droits de chacun, le montant de la soulte, les crédits éventuels et la capacité financière de l’héritier souhaitant conserver le patrimoine.

Et si l’héritier souhaite finalement vendre le bien ?

Financer les droits de succession ne signifie pas nécessairement conserver le bien pendant vingt ans.

Un héritier peut simplement vouloir éviter une vente précipitée.

Il peut avoir besoin de plusieurs mois pour vider une maison, effectuer certains travaux, résoudre une indivision ou attendre de meilleures conditions de commercialisation.

Un financement temporaire peut alors lui donner du temps.

L’objectif est différent : obtenir les liquidités nécessaires aujourd’hui et rembourser le financement lors de la vente future du bien.

Attention cependant : la perspective d’une vente future ne suffit pas à transformer automatiquement le financement en « prêt relais ». La nature du crédit doit correspondre au montage réellement mis en place par l’établissement prêteur.

Quelles solutions après 60 ou 65 ans ?

L’âge peut compliquer l’obtention d’un prêt hypothécaire amortissable classique.

Les revenus diminuent souvent avec le passage à la retraite et la durée possible du financement peut être réduite.

Pour certains propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire peut constituer une alternative.

Son fonctionnement est très différent d’un prêt amortissable traditionnel.

Il permet à un propriétaire répondant aux critères du prêteur de mobiliser une partie de la valeur de son patrimoine immobilier sans supporter les mensualités d’un crédit amortissable classique.

Cette solution peut notamment être étudiée pour financer des droits de succession, une soulte ou certains besoins patrimoniaux.

Elle présente toutefois des caractéristiques et un coût spécifiques qui doivent être parfaitement compris avant de s’engager.

Faut-il vendre ou emprunter pour payer les droits de succession ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

• Vendre peut être la meilleure solution lorsque l’héritier ne souhaite pas conserver le patrimoine.
• Le paiement fractionné accordé par l’administration fiscale peut être préférable lorsqu’il est accessible et que les échéances sont compatibles avec les revenus.
• Le prêt hypothécaire peut être pertinent lorsque l’objectif est de conserver le patrimoine ou d’obtenir davantage de temps.
• Le regroupement de crédits peut être envisagé lorsque l’héritier possède déjà plusieurs financements.

Une solution destinée aux seniors peut enfin être étudiée lorsque les revenus ne permettent plus d’envisager facilement un crédit amortissable traditionnel.

Le rôle du courtier consiste précisément à analyser ces différentes possibilités avant de rechercher un financement.

Le véritable sujet : transformer du patrimoine immobilier en liquidités

C’est finalement toute la particularité de ces dossiers.

Le client n’est pas nécessairement confronté à un problème de patrimoine. Il est confronté à un problème de liquidité.

Il peut posséder 500 000 €, 800 000 € ou davantage de patrimoine immobilier et ne pas disposer des 50 000 € ou 100 000 € nécessaires au règlement de sa succession.

Le financement hypothécaire peut permettre de créer cette liquidité sans procéder immédiatement à la vente du patrimoine.

Mais cette transformation a un coût : le taux, les intérêts, les frais de garantie, les frais liés à l’hypothèque et, le cas échéant, l’assurance doivent être intégrés dans l’analyse.

Il faut donc comparer le coût du financement avec les autres solutions disponibles et avec les objectifs patrimoniaux de l’héritier.

Pourquoi faire étudier le dossier avant de vendre le bien hérité ?

Une succession est souvent accompagnée d’un délai et d’une pression financière.

C’est précisément dans ce contexte qu’une décision prise trop rapidement peut avoir des conséquences importantes.

Avant de mettre en vente un bien uniquement pour obtenir les liquidités nécessaires au paiement des droits, il peut être utile de faire étudier les différentes possibilités de financement.

L’analyse doit notamment porter sur :

• la valeur et la nature du patrimoine immobilier ;
• le montant des droits à régler ;
• les liquidités disponibles ;
• les revenus de l’héritier ;
• ses crédits et charges existants ;
• son âge ;
• la durée pendant laquelle il souhaite conserver le bien ;
• l’existence éventuelle d’une indivision ;
• les autres projets qu’il souhaite financer.

C’est l’ensemble de ces éléments qui permet de déterminer si un financement est envisageable et surtout s’il présente un véritable intérêt pour l’emprunteur.

Cibfinance : des solutions de financement pour les successions immobilières

Cibfinance intervient sur des problématiques de financement qui ne trouvent pas toujours de réponse dans les circuits bancaires traditionnels.

Selon la situation du client, différentes solutions peuvent être étudiées : prêt hypothécaire de trésorerie, regroupement de crédits avec garantie hypothécaire, financement d’une soulte ou solution destinée aux propriétaires seniors.

L’objectif n’est pas de proposer systématiquement un crédit.

Il est d’identifier la solution de financement cohérente avec la situation financière et patrimoniale de l’héritier.

Vous avez hérité d’un bien immobilier mais vous ne disposez pas des liquidités nécessaires pour régler les droits de succession ?

Avant d’envisager une vente précipitée, une étude de votre patrimoine et de votre capacité de financement peut permettre de déterminer si une autre solution est possible.

Faites votre simulation pour financer les droits de succession dès maintenant.

Vous héritez et souhaitez conserver votre logement, comment financer les droits de succession ?

Nos experts étudient votre dossier sous 24 heures et recherchent la meilleure solution auprès de nos partenaires bancaires.

Simuler mon rachat de soulte – Cibfinance – Courtier en crédit et financement de soulte depuis plus de 20 ans

Emprunter après 70 ans : quelles solutions de financement pour les seniors ?

Peut-on encore emprunter après 70 ans ? La réponse est oui. L’âge peut réduire le nombre de solutions disponibles et rendre l’accès au crédit plus complexe, mais il ne constitue pas à lui seul une impossibilité d’emprunter.

À 70, 75 ou même 80 ans, les besoins de financement continuent d’exister. Un senior peut souhaiter acheter une nouvelle résidence principale, acquérir une résidence secondaire, réaliser des travaux, adapter son logement à la perte d’autonomie, aider ses enfants, financer une donation, disposer d’une trésorerie ou encore regrouper ses crédits pour réduire ses mensualités et financer un nouveau projet.

La principale différence avec un emprunteur plus jeune réside dans la manière dont le dossier est étudié. Les revenus restent naturellement importants, mais l’âge en fin de prêt, le patrimoine détenu, la valeur des biens immobiliers, l’assurance emprunteur et la nature du projet prennent une place déterminante.

Peut-on obtenir un crédit après 70 ans ?

Il n’existe pas d’interdiction générale empêchant une personne de plus de 70 ans de souscrire un crédit.

En revanche, chaque établissement financier détermine ses propres critères d’acceptation. L’âge de l’emprunteur au moment de la demande est pris en considération, mais c’est souvent son âge à la fin du financement qui devient déterminant.

Une personne âgée de 72 ans souhaitant emprunter sur 10 ans ne présente évidemment pas la même situation qu’une personne du même âge souhaitant emprunter sur 20 ou 25 ans.

Les établissements vont notamment analyser :

• le montant des pensions de retraite et des autres revenus ;

• les charges du foyer ;

• les crédits déjà en cours ;

• la capacité de remboursement ;

• la durée du financement ;

• la nature du projet ;

• le patrimoine financier et immobilier ;

• la valeur du bien éventuellement proposé en garantie ;

• le coût et la possibilité de souscrire une assurance emprunteur.

Pour certains financements spécialisés, le patrimoine immobilier peut devenir un élément essentiel de l’analyse.

Pourquoi est-il plus difficile d’emprunter après 70 ans ?

La première difficulté provient naturellement de la durée du financement.

Plus l’emprunteur avance en âge, plus la durée possible du crédit peut se réduire. Or une durée plus courte entraîne généralement une mensualité plus importante.

La deuxième difficulté concerne l’assurance emprunteur.

Son coût augmente généralement avec l’âge et peut devenir une composante importante du coût global du financement. Certaines garanties deviennent également plus difficiles à obtenir au-delà d’un certain âge.

Selon le type de financement et l’établissement prêteur, l’assurance peut toutefois ne pas être systématiquement exigée. L’absence d’assurance doit alors être appréciée avec attention puisqu’elle modifie la protection de l’emprunteur et de ses héritiers.

Enfin, les banques traditionnelles ne disposent pas toujours de solutions adaptées aux emprunteurs âgés. Il peut alors être nécessaire de rechercher des établissements spécialisés dans le financement des seniors ou dans le crédit hypothécaire.

Le patrimoine immobilier : un véritable levier après 70 ans

De nombreux seniors présentent une situation particulière : leurs revenus ont diminué lors du passage à la retraite alors que leur patrimoine s’est constitué progressivement au cours de leur vie.

Ils peuvent ainsi disposer d’une pension de retraite relativement modeste tout en étant propriétaires d’une résidence principale dont le crédit est totalement remboursé, d’une résidence secondaire ou de plusieurs biens immobiliers.

Ce patrimoine peut, dans certaines situations, être utilisé comme garantie pour obtenir un financement.

L’hypothèque permet alors de sécuriser l’établissement prêteur en prenant une garantie sur un bien immobilier.

Cette approche ouvre différentes possibilités selon l’âge de l’emprunteur, ses revenus, la valeur de son patrimoine et son projet.

Le prêt hypothécaire amortissable après 70 ans

Le crédit hypothécaire amortissable fonctionne selon un principe relativement classique.

L’établissement prêteur accorde un financement garanti par une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur. Celui-ci rembourse ensuite chaque mois une échéance comprenant une partie du capital et des intérêts.

Cette solution peut notamment être étudiée pour obtenir une trésorerie importante, réaliser des travaux ou financer certains projets patrimoniaux.

La valeur du bien immobilier constitue alors un élément important du dossier, mais elle ne remplace pas l’analyse de la capacité de remboursement.

L’établissement vérifie donc également que les mensualités restent compatibles avec les revenus et les charges de l’emprunteur.

Acheter un bien immobilier après 70 ans

Changer de logement au moment de la retraite est devenu une situation relativement fréquente.

Certains seniors souhaitent quitter une grande maison devenue difficile à entretenir pour acquérir un appartement. D’autres veulent se rapprocher de leurs enfants ou changer de région.

Il peut également s’agir de l’acquisition d’une résidence secondaire.

Le financement peut être réalisé par un crédit immobilier classique lorsque la situation de l’emprunteur le permet.

Lorsque celui-ci possède déjà un patrimoine immobilier, d’autres montages peuvent également être étudiés.

Il est donc important de ne pas raisonner uniquement à partir de l’âge de l’emprunteur, mais d’étudier l’ensemble de son patrimoine et l’opération envisagée.

Le prêt relais pour les seniors

Un senior peut également souhaiter acheter son nouveau logement avant d’avoir vendu son habitation actuelle.

Le prêt relais permet précisément de répondre à cette problématique.

Une partie de la valeur du bien mis en vente est mobilisée temporairement pour financer la nouvelle acquisition. Le relais est ensuite remboursé lors de la vente de l’ancien logement.

Des solutions spécifiques peuvent être recherchées pour les seniors lorsque les critères des banques traditionnelles ne permettent pas de réaliser l’opération.

Cette stratégie peut notamment éviter de devoir vendre son logement dans l’urgence avant de pouvoir acheter le suivant.

Le prêt in fine pour certaines situations patrimoniales

Contrairement au prêt amortissable, le prêt in fine ne prévoit pas l’amortissement progressif du capital selon le même mécanisme.

Pendant la durée prévue au contrat, l’emprunteur règle les intérêts selon les modalités convenues. Le capital est remboursé à l’échéance.

Ce type de financement nécessite donc d’identifier dès l’origine la manière dont le capital pourra être remboursé.

Il peut correspondre à certaines situations patrimoniales spécifiques, mais nécessite une étude particulièrement attentive du patrimoine et de la stratégie de remboursement.

Le rachat de crédits après 70 ans pour réduire ses mensualités

Le regroupement ou rachat de crédits constitue une autre solution particulièrement intéressante à étudier pour les seniors.

Au moment du passage à la retraite, les revenus diminuent généralement alors que les mensualités des crédits contractés quelques années auparavant restent identiques.

Un ménage peut par exemple continuer à rembourser un crédit immobilier, un prêt automobile, un prêt personnel ou différents crédits à la consommation.

Le regroupement de crédits consiste à réunir tout ou partie de ces financements dans une nouvelle opération.

L’objectif peut être de réduire le montant des mensualités en adaptant la durée de remboursement à la nouvelle situation financière du foyer.

Attention toutefois : une diminution de mensualité obtenue par un allongement de la durée peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

L’opération doit donc être analysée dans son ensemble et pas uniquement au regard de la nouvelle mensualité.

Rachat de crédits senior : il est également possible de financer un nouveau projet

Le regroupement de crédits ne sert pas uniquement à réorganiser un budget.

Selon la situation de l’emprunteur et les critères de l’établissement prêteur, une trésorerie supplémentaire peut être intégrée à l’opération.

Prenons l’exemple d’un couple de retraités qui rembourse encore plusieurs crédits et souhaite réaliser 40 000 euros de travaux dans sa résidence principale.

Une première solution consisterait à ajouter un nouveau crédit aux financements existants. Mais cette nouvelle mensualité pourrait déséquilibrer le budget.

Une autre possibilité consiste à étudier simultanément le regroupement des crédits existants et le financement des travaux.

Une seule opération peut alors permettre de restructurer l’endettement existant et de financer le nouveau projet.

Cette trésorerie peut, selon les possibilités offertes par l’établissement prêteur, répondre à différents besoins : travaux, aménagement du logement, achat d’un véhicule, aide familiale ou autre besoin de trésorerie.

Lorsque l’emprunteur est propriétaire, le regroupement de crédits peut également être garanti par une hypothèque.

Cette possibilité peut permettre d’étudier des montants ou des durées différents de ceux d’un regroupement de crédits sans garantie.

Le prêt viager hypothécaire après 70 ans

Le prêt viager hypothécaire répond à une logique totalement différente.

Il s’adresse aux propriétaires souhaitant mobiliser une partie de la valeur de leur patrimoine immobilier.

Dans son fonctionnement classique, aucune mensualité de remboursement du capital ou des intérêts n’est exigée pendant la durée de vie du prêt. Les intérêts sont capitalisés.

Le remboursement intervient notamment au décès de l’emprunteur ou lors de la vente du bien si celle-ci intervient auparavant.

L’un de ses intérêts réside donc dans l’absence de mensualité dans sa forme classique.

La capacité de remboursement mensuelle n’est ainsi pas analysée de la même manière que pour un crédit amortissable.

Le prêt viager hypothécaire peut notamment permettre de disposer d’une trésorerie pour améliorer son niveau de vie, réaliser certains travaux, aider ses proches ou financer différents projets autorisés.

Cette solution présente néanmoins un coût qu’il est indispensable de mesurer. Les intérêts se capitalisent et viennent progressivement augmenter le montant de la dette.

Elle doit donc être étudiée en tenant compte de la situation patrimoniale de l’emprunteur et de ses objectifs de transmission.

Crédit amortissable, rachat de crédits ou prêt viager hypothécaire : comment choisir ?

Il n’existe pas une solution unique pour financer les projets d’une personne de plus de 70 ans.

Un senior disposant de revenus confortables et souhaitant financer un projet peut privilégier un crédit amortissable.

Une personne possédant plusieurs crédits et souhaitant réduire ses mensualités peut avoir intérêt à étudier un regroupement de crédits.

Si cette personne souhaite également financer un projet, une enveloppe de trésorerie peut éventuellement être intégrée au regroupement.

Un propriétaire disposant d’un patrimoine immobilier important mais de revenus ne permettant pas de supporter une nouvelle mensualité peut, quant à lui, étudier la possibilité d’un prêt viager hypothécaire.

Enfin, un propriétaire souhaitant acheter un nouveau logement avant de vendre le précédent pourra plutôt rechercher une solution de prêt relais adaptée aux seniors.

La bonne solution dépend donc moins de l’âge pris isolément que de la combinaison entre le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine.

Jusqu’à quel âge peut-on emprunter ?

Il n’existe pas d’âge maximum légal unique pour emprunter.

Les limites sont principalement déterminées par les politiques de risque des établissements prêteurs et, lorsqu’elle est nécessaire, par les conditions de l’assurance emprunteur.

L’âge en fin de financement constitue souvent un critère essentiel.

Il est donc possible qu’un établissement refuse une opération alors qu’un autre organisme, disposant de solutions spécialisées pour les seniors, puisse l’étudier.

C’est précisément pour cette raison que l’accès à plusieurs établissements et à plusieurs types de financements prend davantage d’importance avec l’âge.

Pourquoi faire appel à un courtier spécialisé dans le financement des seniors ?

Après 70 ans, la question n’est généralement plus simplement : « Quel est le meilleur taux ? »

La première question consiste à déterminer quel montage est réellement réalisable.

Crédit immobilier, prêt hypothécaire amortissable, regroupement de crédits avec ou sans garantie hypothécaire, financement avec trésorerie, prêt relais senior, prêt in fine ou prêt viager hypothécaire répondent à des logiques différentes.

Cibfinance travaille avec plusieurs établissements bancaires et financiers et dispose notamment de solutions destinées aux propriétaires et aux seniors.

L’étude consiste à analyser le projet, les revenus, les charges, les crédits existants et le patrimoine afin d’identifier les solutions susceptibles de correspondre à la situation de l’emprunteur.

Après 70 ans, un projet de financement mérite donc d’être étudié

Avoir plus de 70 ans ne signifie pas automatiquement qu’il est trop tard pour emprunter.

Les solutions deviennent simplement plus spécifiques.

Pour certains emprunteurs, le crédit amortissable restera la solution la plus adaptée. Pour d’autres, le patrimoine immobilier pourra être utilisé comme garantie.

Le regroupement de crédits peut également permettre de réorganiser les financements existants et, lorsque le dossier le permet, d’intégrer une trésorerie destinée à un nouveau projet.

Enfin, le prêt viager hypothécaire offre une approche différente pour les propriétaires souhaitant transformer une partie de leur patrimoine immobilier en liquidités sans supporter de mensualités dans son fonctionnement classique.

Avant d’abandonner un projet en raison de son âge, il peut donc être utile de faire étudier précisément sa situation.

C’est l’analyse combinée de l’âge, des revenus, des charges, du patrimoine et du projet qui permettra de déterminer les solutions réellement envisageables.

Rachat de crédits : faites vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Retraités propriétaires : et si votre maison pouvait améliorer sa retraite sans être vendue grâce ou prêt viager hypothécaire ?

Après une vie de travail, beaucoup de retraités se retrouvent dans une situation paradoxale.

Leur maison est entièrement remboursée. Sa valeur a parfois doublé, voire triplé au fil des années. Pourtant, chaque fin de mois devient un peu plus difficile.

L’augmentation du coût de la vie, les dépenses de santé, les travaux d’entretien ou encore l’envie d’aider ses enfants ou ses petits-enfants viennent peser sur un budget désormais limité à la pension de retraite.

Faut-il alors vendre son logement pour retrouver un peu d’aisance financière ?

Pas nécessairement.

Une solution encore méconnue permet de transformer une partie de la valeur de son bien immobilier en capital, tout en continuant à vivre chez soi : le prêt viager hypothécaire.

« Nous voulions simplement vivre un peu plus sereinement »

Imaginons le parcours de Michel et Françoise : Lui a 76 ans, elle 73.

Ils vivent depuis plus de trente ans dans une maison estimée aujourd’hui à 350 000 euros.

Le crédit est remboursé depuis longtemps.

Leur retraite leur permet de vivre correctement, mais ils doivent désormais composer avec des dépenses qui n’existaient pas auparavant, mais :

• La toiture doit être rénovée.
• La salle de bains nécessite quelques aménagements pour rester confortable avec l’âge.
• Leur petite-fille commence ses études et ils aimeraient lui donner un coup de pouce.
• Ils rêvent aussi de voyager tant que leur santé le leur permet.

Ils disposent pourtant d’un patrimoine conséquent.

Mais celui-ci est « dans les murs ».

Comme beaucoup de retraités, ils sont riches de leur maison, mais pas forcément de leur trésorerie.

Une banque ne raisonne pas toujours comme un retraité

Le premier réflexe est souvent de demander un prêt classique.

Pourtant, l’âge, la durée du financement, les règles d’octroi du crédit et parfois le coût de l’assurance rendent cette solution difficile, voire impossible.

Ce refus est souvent mal compris.

• Le patrimoine existe.
• La maison vaut plusieurs centaines de milliers d’euros.

Mais les revenus ne permettent plus toujours d’obtenir un crédit amortissable dans de bonnes conditions.

Une autre façon d’utiliser son patrimoine

Le prêt viager hypothécaire repose sur une logique différente.

Au lieu d’évaluer principalement votre capacité de remboursement, l’établissement prêteur prend en compte la valeur de votre bien immobilier et votre âge.

Vous recevez alors un capital.

En contrepartie, votre logement est simplement donné en garantie par une hypothèque.

• Vous restez pleinement propriétaire.
• Vous continuez à habiter votre maison.

Vous n’avez, dans la formule classique, aucune mensualité à rembourser de votre vivant. Le capital et les intérêts sont remboursés lors de la vente du bien ou au décès de l’emprunteur.

À quoi peut servir cet argent ?

Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas réservé aux situations difficiles.

Il permet souvent de financer des projets qui améliorent simplement la qualité de vie.

Par exemple :

• adapter son logement au vieillissement ;
• réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
• remplacer un véhicule ;
• rembourser des crédits devenus trop lourds ;
• financer une aide à domicile ;
• compléter ses revenus ;
• aider un enfant ou un petit-enfant ;
• profiter de sa retraite en voyageant davantage.

Autrement dit, il permet de transformer un patrimoine immobilisé en une ressource immédiatement disponible.

Les idées reçues ont la vie dure

Beaucoup de retraités hésitent parce qu’ils imaginent un produit complexe ou risqué.

Pourtant, plusieurs idées méritent d’être nuancées.

« Je vais perdre ma maison. »

Non.

Vous restez propriétaire de votre logement.

Vous continuez à y vivre aussi longtemps que vous le souhaitez.

« Mes enfants hériteront de mes dettes. »

Non.

Au décès, les héritiers disposent de plusieurs possibilités.

Ils peuvent vendre le bien afin de rembourser le prêt, ou le conserver en remboursant la dette.

Si le prix de vente est supérieur au montant dû, le solde leur revient.

À l’inverse, si la valeur du bien est insuffisante, ils ne sont pas tenus de payer la différence : leur responsabilité est limitée à la valeur du bien hypothéqué.

« Il faut avoir de gros revenus. »

Non.

Le prêt viager hypothécaire est justement conçu pour des propriétaires dont le patrimoine immobilier est important, mais dont les revenus sont parfois modestes.

Une solution encore trop méconnue

Créé en France en 2006, le prêt viager hypothécaire reste peu utilisé alors qu’il répond à une problématique de plus en plus fréquente : celle des retraités propriétaires qui souhaitent améliorer leur niveau de vie sans vendre leur résidence principale.

Avec le vieillissement de la population et la hausse de la valeur des biens immobiliers, cette solution pourrait concerner un nombre croissant de ménages dans les années à venir.

Et si votre patrimoine travaillait enfin pour vous ?

Pendant des décennies, votre maison a représenté le fruit de vos efforts.

Aujourd’hui, elle peut aussi devenir un levier pour financer vos projets, préserver votre autonomie et profiter plus sereinement de votre retraite, sans renoncer à y vivre.

Le prêt viager hypothécaire n’est évidemment pas adapté à toutes les situations. Il mérite une étude personnalisée, en tenant compte de votre patrimoine, de vos besoins et de vos objectifs de transmission.

Chez Cibfinance, nous accompagnons les retraités et leurs familles pour analyser cette solution en toute transparence. Notre rôle est de vérifier si le prêt viager hypothécaire est réellement adapté à votre situation et de vous orienter vers la solution la plus pertinente pour concilier qualité de vie, sécurité financière et préservation de votre patrimoine.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.

Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

Veuillez ne pas remplir ce champ.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE RCS de St ETienne N° 442 287512. Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

Indivision : la réforme 2026 va-t-elle enfin débloquer les successions immobilières ?

Chaque année, des milliers de biens immobiliers restent bloqués pendant des années à la suite d’une succession.

Non pas parce que les héritiers ne souhaitent pas vendre, mais parce qu’un seul d’entre eux s’y oppose.

Le résultat est souvent le même : un logement vacant, des charges qui continuent de s’accumuler, des travaux qui sont reportés, une fiscalité qui perdure et un patrimoine familial qui se dégrade progressivement.

Cette situation est fréquente en matière d’indivision successorale.

Afin de répondre à ces blocages, le législateur a adopté la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

Cette réforme, dont plusieurs dispositions entreront en vigueur en 2027, constitue une évolution importante du droit des successions.

Sans remettre en cause les principes fondamentaux de l’indivision, elle offre de nouveaux leviers pour résoudre certaines situations qui pouvaient jusqu’à présent rester figées pendant de nombreuses années.

L’indivision : un fonctionnement parfois source de blocages

Lorsqu’une personne décède, ses héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens composant la succession.

On parle alors d’indivision.

Chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine, mais aucun n’est propriétaire d’une partie déterminée du bien.

Cette organisation permet de préserver temporairement le patrimoine familial, le temps que les héritiers prennent leurs décisions.

En pratique, les difficultés apparaissent rapidement lorsque les indivisaires ne partagent pas les mêmes objectifs.

L’un souhaite vendre, un autre souhaite conserver le bien, un troisième refuse simplement de prendre une décision.

Dans de nombreuses situations, cette absence d’accord bloque totalement la vente du bien immobilier.

Les conséquences peuvent être importantes :

• paiement continu de la taxe foncière et des charges ;
• entretien du bien devenu difficile ;
• dégradation progressive du patrimoine ;
• impossibilité pour certains héritiers de récupérer leur part d’héritage ;
• multiplication des conflits familiaux.

Le principe de l’unanimité atteignait parfois ses limites

Le Code civil repose sur un principe protecteur des droits de chaque indivisaire.

Pour les actes les plus importants, notamment la vente d’un bien immobilier, l’accord de l’ensemble des indivisaires était généralement requis.

Cette règle protégeait chacun des héritiers.

Mais elle pouvait également conduire à une situation paradoxale : un seul indivisaire pouvait empêcher durablement tous les autres de sortir de l’indivision.

Certaines successions restaient ainsi bloquées pendant plusieurs années, voire plusieurs décennies.

Pourtant, l’article 815 du Code civil affirme depuis longtemps un principe essentiel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Encore fallait-il disposer d’une procédure suffisamment efficace pour rendre ce principe réellement applicable.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 apporte plusieurs évolutions destinées à faciliter la sortie des indivisions successorales.

La réforme ne supprime pas les droits des indivisaires minoritaires.

En revanche, elle permet désormais au juge d’intervenir plus facilement lorsque le blocage apparaît contraire à l’intérêt commun.

Dans certaines situations, le président du tribunal judiciaire pourra autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure est justifiée par l’urgence ou par l’intérêt commun des indivisaires.

Autre évolution importante : lorsque les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits souhaitent vendre ou procéder au partage, une procédure spécifique pourra être engagée.

Le notaire devra informer officiellement les autres indivisaires.

En cas de refus persistant ou d’absence de réponse, le tribunal pourra être saisi afin d’autoriser l’opération si les intérêts légitimes des autres indivisaires sont suffisamment préservés.

Le juge conserve naturellement un pouvoir d’appréciation.

Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique à vendre sans l’accord des autres héritiers.

Une réforme qui concerne également les indivisions existantes

L’un des intérêts majeurs de cette réforme réside dans son application aux situations déjà en cours.

De nombreuses familles vivent aujourd’hui avec une succession bloquée depuis plusieurs années.

Les nouvelles dispositions pourront, sous réserve des conditions prévues par la loi, être utilisées pour tenter de résoudre ces dossiers.

Pour certains héritiers, cela représente enfin une perspective de sortie.

Pour les collectivités locales, cette évolution pourrait également contribuer à remettre progressivement sur le marché des logements aujourd’hui vacants.

Une avancée… mais pas une solution universelle

Cette réforme constitue une évolution importante.

Elle ne réglera toutefois pas toutes les difficultés rencontrées en matière successorale.

Certaines situations demeurent exclues ou particulièrement complexes.

• C’est notamment le cas lorsque le bien est démembré entre usufruitier et nu-propriétaire.
• De même, lorsqu’un conflit familial profond oppose les héritiers, l’autorisation judiciaire ne permettra pas toujours d’apaiser les relations.

La procédure devant le tribunal suppose également de démontrer que les conditions prévues par la loi sont réunies.

Chaque dossier devra donc être analysé individuellement.

Anticiper reste la meilleure protection

Cette réforme rappelle surtout une réalité souvent constatée par les professionnels du patrimoine.

Les successions les plus simples sont généralement celles qui ont été préparées.

De nombreux outils permettent d’organiser la transmission d’un patrimoine avant le décès :

• la donation-partage ;
• le testament ;
• la création d’une SCI familiale lorsque celle-ci répond à un véritable objectif patrimonial ;
• certaines stratégies de démembrement de propriété ;
• l’accompagnement par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Une transmission anticipée permet souvent d’éviter des années de blocages, de procédures judiciaires et de tensions familiales.

Quel rôle pour un courtier en crédit ?

À première vue, l’indivision peut sembler éloignée de l’activité d’un courtier.

Pourtant, ses conséquences financières sont nombreuses.

Lorsqu’un bien reste bloqué pendant plusieurs années, il devient souvent difficile de financer un nouveau projet immobilier, de procéder à un rachat de crédits ou de restructurer son patrimoine.

À l’inverse, la sortie d’une indivision peut ouvrir de nouvelles possibilités :

• acquisition de la part d’un cohéritier grâce à un financement adapté ;
• financement d’une soulte ;
• restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• investissement dans une nouvelle résidence principale ou locative.

Le courtier intervient alors en analysant la faisabilité financière de l’opération et en recherchant la solution de financement la plus adaptée à la situation patrimoniale des héritiers comme un prêt hypothécaire, solution pour racheter l’indivis.

Chaque dossier présente des particularités juridiques et fiscales qui nécessitent une étude préalable.

Ce qu’il faut retenir

La loi du 7 avril 2026 marque une évolution importante du droit de l’indivision.

Sans remettre en cause les droits de chacun, elle offre de nouvelles possibilités pour sortir de certaines situations devenues inextricables.

Pour autant, elle ne dispense pas d’une véritable réflexion patrimoniale.

Préparer une transmission reste le meilleur moyen d’éviter que les héritiers se retrouvent confrontés à des années de blocage.

Enfin, lorsqu’une indivision doit être dénouée, il est souvent utile d’être accompagné à la fois par un notaire pour les aspects juridiques et par un professionnel du financement lorsque l’opération implique une soulte, un rachat de parts ou un nouveau projet immobilier.

La meilleure succession n’est pas celle qui se règle devant le tribunal, mais celle qui a été organisée suffisamment tôt pour éviter d’y parvenir.

Cibfinance accompagne le rachat d’une indivision grâce au prêt hypothécaire

Lorsqu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier détenu en indivision, il peut être nécessaire de racheter les parts des autres indivisaires.

Cette opération implique généralement le versement d’une soulte, dont le montant correspond à la valeur des droits détenus par les autres héritiers.

Cibfinance propose des solutions de financement adaptées à ce type de situation grâce au prêt hypothécaire.

Le principe consiste à utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie afin de financer tout ou partie du rachat de l’indivision. Selon la situation, le financement peut notamment permettre :

• de régler la soulte due aux autres indivisaires ;
• de reprendre un prêt immobilier déjà en cours ;
• de regrouper d’autres crédits existants ;
• d’intégrer certains frais liés à l’opération ;
• de prévoir, sous conditions, une enveloppe de trésorerie complémentaire.

Le prêt hypothécaire peut ainsi permettre à un héritier de devenir seul propriétaire du bien, sans être contraint de le vendre pour désintéresser les autres membres de l’indivision.

Cette solution nécessite toutefois une étude approfondie.

Cibfinance analyse notamment la valeur du bien proposé en garantie, le montant de la soulte, les crédits restant à rembourser, les revenus de l’emprunteur, son niveau d’endettement et sa capacité à supporter la future mensualité.

L’opération doit également être juridiquement sécurisée. Le montant des droits de chaque indivisaire et les conditions du partage doivent être établis avec le notaire chargé du dossier.

Cibfinance intervient donc sur la partie financière, en complément du travail réalisé par le notaire.

Pour les courtiers et les professionnels du financement, le rachat d’indivision constitue un dossier technique qui nécessite une bonne coordination entre les différents intervenants.

Grâce à son expertise du financement hypothécaire, Cibfinance peut étudier des solutions permettant de conserver le bien familial, de régler les autres héritiers et de sortir définitivement de l’indivision.

Prêt hypothécaire : faites-vous accompagner par un spécialiste : Cibfinance

Réalisez dès maintenant une simulation de rachat de crédits, crédit consommation sur notre site www.cibfinance.fr et obtenez une étude personnalisée de votre situation.

Un conseiller Cibfinance vous rappelle rapidement pour analyser votre dossier et vous orienter vers la meilleure solution de financement adaptée à votre profil professionnel.

Si le regroupement de crédits entraîne une diminution du montant des mensualités, celle-ci peut entraîner un allongement de la durée de remboursement du crédit et majorer son coût total.

Remboursement anticipé d’un prêt viager hypothécaire : comprendre le décret du 6 décembre 2006

Le prêt viager hypothécaire est souvent présenté comme un crédit remboursable au décès de l’emprunteur. C’est exact, mais cette présentation est incomplète.

En réalité, le prêt viager hypothécaire reste avant tout un crédit immobilier. Comme tout prêt, il peut être remboursé avant son terme, totalement ou partiellement. Cette possibilité est parfois méconnue alors qu’elle constitue l’une des principales différences entre le prêt viager hypothécaire et la vente en viager.

Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 est venu préciser les conditions de ce remboursement anticipé et notamment le montant des indemnités qui peuvent être réclamées par l’établissement prêteur.

Cet article a pour objectif d’expliquer simplement ce texte et ses conséquences pratiques pour les emprunteurs et leurs héritiers.

Le prêt viager hypothécaire peut-il être remboursé à tout moment ?

Oui.

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. Même si aucun remboursement mensuel n’est exigé pendant la vie de l’emprunteur, celui-ci conserve la possibilité de rembourser sa dette quand il le souhaite.

Le prêteur ne peut pas s’y opposer.

Le remboursement peut être :

• total ;
• ou partiel.

Dans le cas d’un remboursement partiel, le montant versé doit représenter au minimum 10 % du capital emprunté.

Cette faculté est importante car elle permet à l’emprunteur ou à sa famille de reprendre le contrôle de la situation à tout moment.

Une fois la dette intégralement remboursée :

• le prêt est soldé ;
• l’hypothèque est radiée ;
• le bien immobilier redevient libre de toute charge.

Les héritiers récupèrent alors un bien immobilier sans aucune dette attachée à celui-ci.

Une différence fondamentale avec la vente en viager

Cette possibilité de remboursement anticipé distingue profondément le prêt viager hypothécaire de la vente en viager.

Dans un prêt viager hypothécaire, le propriétaire conserve la pleine propriété de son logement.

Si ses enfants souhaitent préserver le patrimoine familial, ils peuvent rembourser le crédit à tout moment et récupérer un bien libre de toute hypothèque.

À l’inverse, dans une vente en viager, une partie du droit de propriété est cédée à un acquéreur.

Le retour en arrière devient alors très difficile.

Il faudrait que l’acquéreur accepte volontairement de revendre ses droits, sans qu’aucune obligation légale ne l’y contraigne. De plus, le prix de cette éventuelle revente serait librement négocié.

En pratique, lorsqu’un bien est vendu en viager, les héritiers ne récupèrent généralement jamais le logement familial.

Le prêt viager hypothécaire offre donc une souplesse patrimoniale que le viager traditionnel ne permet pas.

Que prévoit exactement le décret du 6 décembre 2006 ?

Le décret n° 2006-1540 du 6 décembre 2006 fixe les indemnités de remboursement anticipé applicables aux prêts viagers hypothécaires.

Pour les prêts dont le capital est débloqué en une seule fois, ce qui correspond à la quasi-totalité des prêts viagers hypothécaires distribués par Cibfinance, l’indemnité est plafonnée selon l’ancienneté du prêt.

Remboursement entre la première et la quatrième année

L’indemnité est égale à quatre mois d’intérêts calculés sur le capital à rembourser.

Remboursement entre la cinquième et la neuvième année

L’indemnité est réduite à deux mois d’intérêts.

Remboursement à partir de la dixième année

L’indemnité est limitée à un mois d’intérêts.

Cette diminution progressive est logique : plus le prêt avance dans le temps, moins le préjudice financier du prêteur est important.

Comment calculer l’indemnité de remboursement anticipé ?

La formule est simple :

IRA = Capital à rembourser × Taux du prêt × Nombre de mois prévu par le décret ÷ 12

Le capital à rembourser correspond à la dette existante au jour du remboursement.

Cette dette comprend :

• le capital initial ;
• les intérêts capitalisés depuis l’origine du prêt.

Exemple n°1 : remboursement après 2 ans

Monsieur Martin a souscrit un prêt viager hypothécaire afin de compléter ses revenus à la retraite.

Deux ans plus tard, il décide d’entrer en résidence services seniors et met sa maison en vente.

Le prêt est alors remboursé par anticipation.

Hypothèses :

• dette totale au jour du remboursement : 115 230 € ;
• taux du prêt : 4 % ;
• ancienneté du prêt : 2 ans.

L’indemnité applicable est de quatre mois d’intérêts.

Calcul :

115 230 € × 4 % × 4/12 = 1 536 €

Monsieur Martin devra rembourser :

• dette du prêt : 115 230 € ;
• indemnité de remboursement anticipé : 1 536 €.

Montant total : 116 766 €.

Exemple n°2 : remboursement après 6 ans

Madame Lefèvre a utilisé un prêt viager hypothécaire pour financer des travaux et aider ses enfants.

Six ans plus tard, elle vend son logement afin de se rapprocher de sa famille.

Le prix de vente permet de solder le crédit.

Hypothèses :

• dette totale : 140 000 € ;
• taux : 4 % ;
• ancienneté : 6 ans.

L’indemnité applicable est de deux mois d’intérêts.

Calcul :

140 000 € × 4 % × 2/12 = 933 €

Madame Lefèvre rembourse :

• dette du prêt : 140 000 € ;
• indemnité : 933 €.

Montant total : 140 933 €.

Exemple n°3 : remboursement après 9 ans

Monsieur Dubois a souscrit un prêt viager hypothécaire neuf ans auparavant.

À la suite d’un incendie ayant fortement endommagé le logement, il décide de vendre le bien et de rembourser le crédit.

Hypothèses :

• dette totale : 165 000 € ;
• taux : 4 % ;
• ancienneté : 9 ans.

L’indemnité applicable reste de deux mois d’intérêts.

Calcul :

165 000 € × 4 % × 2/12 = 1 100 €

Le montant total à rembourser est donc de :

• dette du prêt : 165 000 € ;
• indemnité : 1 100 €.

Montant total : 166 100 €.

Ce qu’il faut retenir

Le décret du 6 décembre 2006 apporte une protection importante aux emprunteurs.

Contrairement à certaines idées reçues, le prêt viager hypothécaire n’est pas un engagement irréversible.

L’emprunteur conserve la possibilité de rembourser son crédit à tout moment.

Ses enfants peuvent également décider de solder la dette afin de conserver le patrimoine familial.

Les indemnités de remboursement anticipé sont encadrées et plafonnées :

• 4 mois d’intérêts avant 5 ans ;
• 2 mois d’intérêts entre 5 et 9 ans ;
• 1 mois d’intérêts à partir de la dixième année.

Cette faculté de remboursement constitue l’un des principaux avantages du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager, puisqu’elle permet de préserver la possibilité de transmettre un bien immobilier libre de toute dette aux héritiers.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

Veuillez ne pas remplir ce champ. Veuillez ne pas remplir ce champ.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE RCS de St ETienne N° 442 287512. Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .

La grande transmission : pourquoi les héritiers devront aussi trouver des solutions de financement pour les droits de succession ou le rachat de soulte

Au cours des quinze prochaines années, la France va connaître un phénomène patrimonial sans précédent.

Les notaires parlent désormais de « grande transmission » pour désigner le transfert massif de patrimoine qui va s’opérer entre la génération des baby-boomers et leurs héritiers d’autant qu’il s’agit surtout d’un héritage immobilier…

Selon les estimations des notaires, près de 9 000 milliards d’euros pourraient être transmis d’ici 2040. Une somme considérable qui représente plusieurs années de production de richesse nationale.

Derrière ces chiffres impressionnants se cache une réalité beaucoup plus concrète : des millions de familles vont être confrontées à la gestion d’une succession, souvent composée en grande partie de biens immobiliers et de droits de succession à s’acquiter.

Cette mutation patrimoniale constitue une opportunité pour de nombreux héritiers.

Mais elle soulève également de nombreuses difficultés pratiques auxquelles peu de familles sont réellement préparées, comment financer les frais de succession ou le rachat de soulte d’une soeur ou d’un frère ?

Une génération qui a accumulé un patrimoine important

Les baby-boomers ont bénéficié d’un contexte économique particulièrement favorable.

Ils ont connu les Trente Glorieuses, l’accès relativement facile à la propriété, la forte progression des prix immobiliers et l’enrichissement progressif du patrimoine des ménages.

Aujourd’hui, une part importante du patrimoine français est détenue par les plus de 60 ans. L’immobilier représente à lui seul près de 60 % des actifs qui seront transmis dans les années à venir.

Mais contrairement à ce que l’on imagine souvent, hériter ne signifie pas forcément recevoir immédiatement de l’argent disponible.

Dans la majorité des situations, les héritiers reçoivent avant tout des biens immobiliers : maison familiale, résidence secondaire, appartement locatif ou parts de SCI.

Ces biens possèdent une valeur patrimoniale parfois très importante mais ils ne procurent pas toujours la liquidité nécessaire pour faire face aux dépenses liées à la succession.

Des successions de plus en plus complexes

La famille traditionnelle n’est plus la norme.

Les notaires observent une multiplication des situations complexes :

• familles recomposées ;
• enfants issus de différentes unions ;
• conjoints survivants à protéger ;
• héritiers vivant à l’étranger ;
• donations antérieures ;
• démembrements de propriété ;
• SCI familiales ;
• assurances-vie multiples.

Selon les professionnels du notariat, près d’une succession sur deux ne correspond plus au schéma familial classique.

Cette complexité augmente mécaniquement les risques de désaccord entre héritiers et rend les opérations de partage plus délicates.

Dans de nombreuses familles, l’immobilier devient alors une source de tensions.

Certains souhaitent conserver le bien familial tandis que d’autres préfèrent récupérer rapidement leur part d’héritage.

L’indivision : une situation souvent provisoire

Lors d’un décès, les héritiers deviennent généralement propriétaires ensemble des biens immobiliers.

Cette situation est appelée indivision.

L’indivision permet de conserver temporairement le patrimoine familial mais elle n’est généralement pas destinée à durer.

Les décisions importantes doivent être prises collectivement.

Les travaux, la location, la vente ou même l’entretien du bien peuvent rapidement devenir des sujets de désaccord.

Avec le temps, les intérêts des héritiers divergent :

• Certains ont besoin de liquidités.
• D’autres souhaitent conserver la maison familiale.
• D’autres encore habitent loin et ne souhaitent pas gérer un bien immobilier.

C’est souvent à ce moment que se pose la question du partage de la succession.

Anticiper pour préserver le patrimoine familial

Face à cette grande transmission, les notaires encouragent de plus en plus les familles à anticiper.

Les donations, les démembrements de propriété, l’assurance-vie ou encore certaines stratégies patrimoniales permettent d’organiser la transmission avant le décès et de limiter les difficultés futures.

Cependant, même avec une préparation minutieuse, certaines problématiques financières subsistent au moment du règlement de la succession.

Deux situations reviennent particulièrement souvent.

Comment financer les droits de succession ?

La première difficulté concerne le paiement des droits de succession.

Lorsque le patrimoine transmis est essentiellement composé d’immobilier, les héritiers peuvent se retrouver dans une situation paradoxale.

Ils héritent d’un bien d’une valeur importante mais ne disposent pas de la trésorerie nécessaire pour régler les droits dus à l’administration fiscale.

Cette situation est particulièrement fréquente lorsque les biens ont fortement pris de la valeur au fil des décennies.

Pour éviter une vente précipitée du patrimoine familial, le prêt hypothécaire constitue souvent une solution efficace.

Le principe est simple.

L’héritier conserve le bien immobilier reçu dans la succession et obtient un financement garanti par une hypothèque sur ce bien.

Les fonds obtenus permettent alors de régler les droits de succession tout en préservant le patrimoine familial.

Cette solution peut être particulièrement pertinente lorsque l’héritier souhaite conserver la résidence familiale, un bien locatif ou une résidence secondaire à forte valeur sentimentale.

Plutôt que de vendre dans l’urgence, il dispose du temps nécessaire pour organiser sereinement son patrimoine.

Rachat de soulte : comment devenir seul propriétaire ?

La seconde problématique concerne la sortie d’indivision.

Il n’est pas rare qu’un héritier souhaite conserver un bien immobilier tandis que les autres préfèrent récupérer leur part.

Dans ce cas, celui qui souhaite rester propriétaire doit verser une compensation financière aux autres héritiers.

Cette compensation est appelée soulte.

Le montant peut rapidement atteindre plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros.

Peu de particuliers disposent d’une telle somme immédiatement disponible.

Là encore, le prêt hypothécaire apporte une solution particulièrement adaptée.

En prenant une garantie hypothécaire sur le bien reçu dans la succession, l’héritier peut financer le rachat des parts des autres indivisaires.

Cette opération lui permet de devenir seul propriétaire du bien tout en indemnisant équitablement les autres héritiers.

Cette solution est fréquemment utilisée pour conserver la maison familiale, un immeuble de rapport ou tout autre bien immobilier que l’un des héritiers souhaite préserver dans son patrimoine personnel.

Une transmission qui nécessite aussi des solutions financières

La grande transmission qui s’annonce représente l’un des plus importants transferts de richesse de l’histoire française.

Si elle constitue une formidable opportunité patrimoniale pour de nombreuses familles, elle va également générer de nouveaux besoins de financement.

Le règlement des droits de succession et le rachat de soulte figurent parmi les principales difficultés rencontrées par les héritiers.

Dans ces situations, le prêt hypothécaire apparaît souvent comme un outil patrimonial particulièrement efficace pour conserver un bien immobilier tout en trouvant les financements nécessaires au règlement de la succession.

Chez Cibfinance, nous accompagnons régulièrement des héritiers confrontés à ces problématiques afin d’étudier les solutions de financement les plus adaptées à leur situation patrimoniale et familiale.

Faites votre simulation de rachat de soulte ou de prêt pour financer les droits de succession dès maintenant.

Vous êtes en cours de séparation et souhaitez conserver votre logement ?
Nos experts étudient votre dossier sous 24 heures et recherchent la meilleure solution auprès de nos partenaires bancaires.

Simuler mon rachat de soulte – Cibfinance – Courtier en crédit et financement de soulte depuis plus de 20 ans

Peut-on faire un prêt viager hypothécaire sur une maison détenue en SCI ?

De nombreux seniors découvrent le prêt viager hypothécaire au moment où ils recherchent une solution pour :

• obtenir des liquidités sans vendre leur maison
• améliorer leur retraite
• financer des travaux
• aider leurs enfants
• ou préparer leur succession

Mais une difficulté revient régulièrement dans les dossiers patrimoniaux : que se passe-t-il lorsque la résidence principale est détenue dans une SCI familiale pour faire un prêt viager hypothécaire ?

La question paraît simple. Et pourtant, la réponse repose sur un point juridique fondamental souvent mal compris par les emprunteurs :
qui est réellement propriétaire du bien immobilier ?

Car contrairement à une idée reçue très répandue, détenir 100 % des parts d’une SCI ne signifie pas être directement propriétaire du bien immobilier.

Et cette nuance change tout dans le cadre du prêt viager hypothécaire.

Le prêt viager hypothécaire est strictement encadré par la loi

Le prêt viager hypothécaire ne fonctionne pas comme un crédit classique.

Il s’agit d’un financement très spécifique encadré par le Code de la consommation, notamment à l’article L315-1.

Le texte prévoit :

“Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt (…) garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation…”

Cette définition juridique est essentielle car elle fixe précisément le périmètre du prêt viager hypothécaire.

Trois éléments apparaissent immédiatement :

• l’emprunteur doit être une personne physique
• le bien doit appartenir à l’emprunteur
• le logement doit être à usage exclusif d’habitation

Et c’est précisément sur la notion de “personne physique” que les difficultés apparaissent avec les SCI.

Une SCI est une personne morale

En droit français, une SCI est une personne morale.

Cela signifie que la société possède une existence juridique distincte de celle de ses associés.

Même lorsque :

• un couple détient 100 % des parts sociales
• même lorsqu’il habite la maison depuis 30 ans
• même lorsque la SCI est purement familiale

les associés ne sont pas juridiquement propriétaires du bien immobilier.

Ils sont uniquement propriétaires :

• des parts sociales de la SCI

Le propriétaire réel du logement reste :

• la SCI elle-même

Cette distinction paraît parfois théorique pour les familles, mais elle est fondamentale juridiquement.

Pourquoi ce point bloque le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire suppose qu’une personne physique hypothèque son propre bien immobilier personnel.

Or, dans une SCI :

• le bien appartient à une société
• donc à une personne morale
• et non directement aux associés

Le cadre prévu par le Code de la consommation ne correspond donc plus.

C’est la raison principale pour laquelle les banques refusent généralement de mettre en place un prêt viager hypothécaire sur un bien détenu en SCI.

Une confusion extrêmement fréquente chez les emprunteurs

Cette situation génère souvent beaucoup d’incompréhension.

De nombreux couples pensent sincèrement : “Nous détenons 100 % de la SCI, donc la maison nous appartient.”

D’un point de vue affectif ou économique, ce raisonnement paraît logique.

Mais juridiquement, il est inexact.

Le couple ne possède pas directement :

• la maison
• le terrain
• ni le bien immobilier

Le couple possède :

• des parts sociales d’une société civile immobilière

Et c’est cette société qui est propriétaire du bien.

Cette nuance est déterminante dans le cadre du prêt viager hypothécaire.

Pourquoi les banques restent très prudentes

Aujourd’hui, la conformité juridique est devenue un pilier central du fonctionnement bancaire.

Les établissements prêteurs cherchent à limiter :

• les risques réglementaires
• les risques de requalification
• les risques de contentieux
• et les risques de non-conformité

Le prêt viager hypothécaire étant déjà un produit très spécifique et très encadré, les banques évitent généralement tout montage pouvant s’éloigner du cadre légal prévu par le Code de la consommation.

Accepter un PVH sur un bien appartenant à une SCI reviendrait justement à sortir du cadre strict prévu par le texte.

Les établissements bancaires ne peuvent dons pas intervenir car ces deux conditions du code de la consommation ne sont pas remplies avec un bien détenu par une SCI :

• consent à une personne physique
• bien immobilier de l’emprunteur

Le problème de l’utilisation d’un bien appartenant à une société

Un autre sujet juridique apparaît également.

Même lorsque les associés détiennent 100 % des parts de la SCI, le bien immobilier appartient juridiquement à la société.

Utiliser ce bien pour financer un besoin strictement personnel peut alors soulever une difficulté liée à l’intérêt social de la SCI.

Concrètement :

• le bien appartient à une personne morale
• mais les fonds du prêt serviraient à financer des besoins personnels des associés

Par exemple :

• améliorer leur retraite
• financer des dépenses privées
• aider leurs enfants
• voyager
• ou simplement augmenter leur niveau de vie

Le sujet devient alors juridiquement plus sensible.

Sans parler directement d’abus de bien social, notion principalement réservée aux sociétés commerciales, il existe malgré tout une vraie problématique d’utilisation d’un actif appartenant à une société dans un intérêt personnel.

Là encore, les banques préfèrent éviter ce type de situation.

Une situation souvent frustrante pour les seniors

Cette réalité juridique crée parfois des situations difficiles à comprendre pour les emprunteurs.

Certains seniors :

• vivent dans leur maison depuis des décennies
• détiennent 100 % de la SCI familiale
• considèrent naturellement le bien comme leur maison
• mais découvrent qu’ils ne peuvent pas mobiliser ce patrimoine via un prêt viager hypothécaire

Le problème n’est donc pas patrimonial ou économique.

Il est essentiellement juridique.

Pourquoi certaines familles ont créé une SCI familiale

Il faut aussi rappeler que beaucoup de SCI ont été créées à une époque où le prêt viager hypothécaire était quasiment inexistant en France.

Les objectifs étaient souvent :

• préparer la succession
• protéger le conjoint
• organiser une transmission
• éviter certaines indivisions
• ou gérer un patrimoine familial

À l’époque, personne n’imaginait forcément qu’un jour les associés pourraient avoir besoin :

• d’un financement patrimonial
• d’un complément de retraite
• ou d’un prêt viager hypothécaire

Le vieillissement de la population et la baisse du pouvoir d’achat des retraités font aujourd’hui apparaître de nouvelles problématiques patrimoniales.

Existe-t-il des solutions alternatives ?

Dans certains cas, des solutions patrimoniales peuvent être étudiées :

• dissolution de la SCI
• sortie du bien de la société
• crédit hypothécaire classique
• vente en viager
• vente de la nue-propriété
• arbitrage patrimonial global

Mais ces opérations peuvent avoir :

• des conséquences fiscales
• des coûts importants
• des impacts successoraux
• ou des conséquences familiales sensibles

Chaque situation nécessite donc une analyse approfondie.

Une réflexion globale avec des professionnels reste indispensable

Lorsqu’un bien immobilier est détenu en SCI, il est essentiel d’étudier la situation avec :

• un notaire
• un conseiller patrimonial
• un expert-comptable si nécessaire
• et un spécialiste du financement

L’objectif est de comprendre :

• la structure juridique du patrimoine
• les conséquences d’une éventuelle restructuration
• les possibilités de financement
• et les impacts fiscaux ou successoraux

Cibfinance accompagne les situations patrimoniales complexes

Chez Cibfinance, les équipes accompagnent régulièrement des seniors confrontés à des problématiques patrimoniales complexes :

• SCI familiale
• indivision
• démembrement
• succession
• transmission
• financement patrimonial

Chaque situation étant différente, une étude personnalisée reste indispensable afin d’analyser :

• la structure de détention du patrimoine
• les contraintes juridiques
• les possibilités de financement
• et les solutions patrimoniales envisageables.

Cibfinance : Comment obtenir un prêt viager hypothécaire avec un spécialiste

Chez Cibfinance, nous accompagnons les seniors, leurs familles et leurs conseillers dans la mise en place de financements adaptés à chaque situation.Notre partenaire bancaire spécialisé propose un prêt viager hypothécaire sécurisé, permettant de libérer jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros en toute sérénité, sans vendre son bien.

Nous recevons entre 50 et 100 demandes par mois et en avons fait une vraie spécialité de notre société.

Qu’il s’agisse de financer une aide à domicile, des travaux d’adaptation, ou simplement de disposer d’une réserve de sécurité, le prêt viager hypothécaire peut être une réponse réaliste et humaine au défi de la dépendance.

Vous souhaitez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ?
Remplissez dès maintenant notre formulaire de contact sur Cibfinance.fr : un conseiller spécialisé vous rappellera rapidement pour étudier votre situation et vous proposer la solution la plus adaptée.

Information sur le bien mis en garantie

Valeur du bien mis en garantie : *

Montant du prêt souhaité : *

Bien détenu :En pleine propriétéSCIIndivision

Objet du bien :Résidence principaleRésidence locativeRésidence secondaireLocaux commerciauxMixte résidentiel et commercial

Veuillez ne pas remplir ce champ. Veuillez ne pas remplir ce champ. Veuillez ne pas remplir ce champ. Veuillez ne pas remplir ce champ.

Partenariat en crédits, Que pouvons-nous vous apporter : Courtier, CGP, agent immo, etc…?

• Crédit immobilier pour investisseur via une SCI
• Financement de SCPI par nantissement.
• Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
• Recherche de trésorerie, Prêt hypothécaire de trésorerie.
• Spécialsite du Prêt Viager Hypothécaire
• Financement rachat de soulte plus un crédit
• Prêt travaux sur 20 ans pour rénovation énergétique de son DPE
• Prêt-relais senior après 65 ans
• Comment financer les droits de succession

Pour nous contacter :

• Téléphone : 04 77 32 32 09
• mail : contact@cibfinance.fr ou Formulaire de contact

Cibfinance 4 rue Camille de Rochetaillée 42000 SAINT ETIENNE RCS de St ETienne N° 442 287512. Cibfinance est un IOBSP mandataire de banque non exclusif en regroupement de crédits, prêt viager hypothécaire, crédit consommation et en crédit immobilier CFCAL et Mias inscrit à l’ORIAS N° 13001585 • www.orias.fr

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argents – Article L311.2 alinéa 1 Cibfinance : APE 6619 B – RCS St Etienne, 442 287 512 – Rc pro N° 2009PCB002 à hauteur de 1.200.000 Euros par période d’assurance et 700.000 € par sinistre. 

Procédure de recours à adresser à : CIBFINANCE Service Réclamation – 42000 SAINT ETIENNE ou reclamation@cibfinance.fr Médiateur : En cas de rejet ou de refus de faire droit en totalité ou partiellement à la réclamation du client. L’intermédiaire précise que le Client peut s’adresser gratuitement au médiateur : AME Conso. Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet. AME Conso : https://www.mediationconso-ame.com/designer-un-mediateur Par Courrier : AME Conso : 197 boulevard Saint-Germain, 75007 PARIS .